Usufructo y nuda propiedad

PLANTEAMIENTO
Usufructo y nuda propiedad: Ejemplos de valoración.
RESPUESTA
El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por
100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100.
En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes
cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la
proporción de un 1 por 100 menos por cada año más con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.
El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el
valor total de los bienes.
En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, (usufructos mixtos) la nuda propiedad se
valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.
ANÁLISIS
Las reglas de valoración del usufructo y la nuda propiedad vienen establecidas en el Art. 26 ,Ley 29/1987,
de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, estableciendo lo siguiente:
“ a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2
por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100.
En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes
cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la
proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.
El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el
valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda
propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.
Al adquirir la nuda propiedad se efectuará la liquidación, teniendo en cuenta el valor correspondiente a

aquélla, minorado, en su caso, por el importe de todas las reducciones a que tenga derecho el
contribuyente y con aplicación del tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor íntegro de los
bienes.
b) El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que resulte de aplicar al 75 por 100 del valor
de los bienes sobre los que fueron impuestos las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos
temporales o vitalicios, según los casos.
c) En la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo
medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración del dominio.
d) Siempre que el adquirente tenga facultad de disponer de los bienes, el impuesto se liquidará en pleno
dominio, sin perjuicio de la devolución que, en su caso, proceda.
e) La atribución del derecho a disfrutar de todo o parte de los bienes de la herencia, temporal o
vitaliciamente, tendrá a efectos fiscales la consideración de usufructo, y se valorará conforme a las reglas
anteriores.
f) En la sustitución vulgar se entenderá que el sustituto hereda al causante y en las sustituciones pupilar y
ejemplar que hereda al sustituido.”
En base a lo anterior, se deduce la siguiente formula:

Valor pleno dominio = valor nuda propiedad +
valor usufructo
En relación con el usufructo vitalicio la formula a aplicar, en base a lo dispuesto en el precepto

mencionado sería la siguiente:
Valor del usufructo = 89 – edad usufructuario = % a

aplicar con un máximo de 70% y mínimo de 10%.
Ejemplo 1:
Una persona fallece a día 1 de enero de 2005, dejando a su viuda (nacida el 1 de marzo de 1955) el
usufructo vitalicio de todos sus bienes, constituido por una vivienda valorada en 180.000 euros,
nombrando herederos por partes iguales a sus tres hijos.
Para calcular el valor del usufructo hay que tener en cuenta la edad de la viuda al tiempo del fallecimiento:
49 años.
Porcentaje a aplicar 89-49 = 40%. Por tanto el valor del usufructo es 72.000 € (180.000,00 *40%)
Valor de la nuda propiedad: 108.000 (180.000-72.000) que dividido entre los tres hijos rseulta una
cantidad de 36.000 €.
Ejemplo 2:
Una persona fallece el 1 de abril de 2010, dejando a su viuda, nacida el 1 de enero de 1930, el usufructo
vitalicio de su vivienda (200.000 €).
Porcentaje a aplicar 89-80 =9% (No llega al mínimo de 10 %)
Valor del usufructo: 10% ya que es el mínimo
Valor nuda propiedad: 90%.
BASE JURÍDICA
- Art. 26 ,Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
- Consulta AEAT DGT V1105-13, de 04/04/2013
- Resolución del TEAC TEAC 00/256/1998, de 12/03/1998.

DERECHO DE USUFRUCTO A FAVOR DE
VARIAS PERSONAS. EXTINCIÓN.
Una señora dejó el usufructo de sus bienes a su hermano y a su
hermana (por mitad y por parte iguales) y la nuda propiedad a
sus sobrinos, hijo e hija del hermano.
Se hizo la partición y las fincas se inscribieron a favor de cada

hermano, el usufructo por mitad y la nuda propiedad de los
sobrinos también por mitad. Fallece la hermana usufructuaria.
Su cuota ¿se consolida con la nuda propiedad? ¿”acrece” al

cousufructuario?
Regulado en los arts. 521 y 987 del Código Civil.
Igualmente los arts. 9 de la Ley Hipotecaria y art. 51 del

Reglamento Hipotecario. Exigen derecho sobre el cual se
constituya el que sea objeto de la inscripción. En la inscripción no
se dice cómo casan el usufructo con la nuda propiedad.
Si bien parece claro que en la constitución del usufructo “sin

designación de partes” a favor de varias personas, al
fallecimiento de uno de los usufructuarios se produce el
acrecimiento a favor del cousufructuario, el debate se plantea en
el momento en el que en la inscripción consta el usufructo a favor
de dos personas “por mitad y partes iguales”. Defendiéndose por
una parte de los asistentes la aplicación del art. 983 párrafo
segundo del Código Civil junto con el art. 521 del mismo texto
legal y, por tanto, el fallecimiento de uno de los usufructuarios
conllevaría el acrecimiento a favor del otro usufructuario, sin
embargo la mayoría entiende que la expresión “por mitad y por
partes iguales” establece una cuota indivisa y determinada de
cada uno de los cousufructuarios, lo que supone que el
fallecimiento de uno de ellos implique la consolidación de su parte
a favor de los nudos propietarios por aplicación del art. 513 del
Código Civil. En el caso planteado no consta inscrita la nuda
propiedad sobre la que recae cada una de las cuotas
usufructuarias, lo que dificulta la aplicación de la última tesis e
inclina a pensar que se constituyó con vocación cada una de las
partes de derecho ¨de contenido elástico”. Y al hilo de esta
cuestión se recuerda la necesidad de que cuando se inscribe un
usufructo, debe hacerse constar claramente la respectiva nuda
propiedad.
En apoyo de la tesis mayoritaria se cita una resolución de la

Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril
de 2003 que señala: “ (…) estableciéndose el usufructo a favor de
distintas personas, es necesario hacer constar la participación de
cada una de ellas. El defecto ha de mantenerse, pues, como
también ha dicho este Centro Directivo (efe-. Resolución de 22 de
mayo de 2000), no tratándose de un usufructo conjunto (hipótesis
que no es la contemplada en el presente supuesto y que está
admitida por el artículo 469 del Código Civil), el artículo 54 del
Reglamento Hipotecario exige la fijación de la cuota que a cada
persona corresponde”. Asimismo se alega que el artículo 987 del
Código Civil solo se aplica según la doctrina a los casos de
constitución mortis causa a pesar de que literalmente el artículo
yuxtapone las expresiones “los legatarios” y “los ususfrutuarios”.
Incluso algún asistente puso de relieve que el resultado debería

ser distinto según se tratase del cousufructo de la vivienda
habitual donde cabría presumir una voluntad de que no se
extinguiera hasta el fallecimiento del último cousufructuario o de
un cousufructo sobre un local de negocios donde difícilmente se
podría presuponer tal intención.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 1. Permuta de dos inmuebles urbanos
D. XXX transmite el día 5 de enero de 2007 a la empresa constructora YYY unos

terrenos urbanos de su propiedad a cambio de recibir de ésta dos viviendas que la
empresa YYY va a construir y cuya entrega está prevista para marzo de 2011. ¿Cuántas
liquidaciones de IIVTNU procede practicar?
Solución propuesta
Conforme al art. 104.1 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), el IIVTNU grava el
incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a
consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de
la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio,
sobre los referidos terrenos. Por tanto la permuta de terrenos urbanos se erige en hecho
imponible del IIVTNU.
De acuerdo con el art. 1538 del CC (LA LEY 1/1889), nos encontramos ante una
operación de permuta, definida como aquel contrato por el que cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra, es decir, se produce una doble
transmisión de bienes.
Respecto a los devengos se producirían en dos momentos distintos, uno en el año 2007
y otro en el año 2011.
En consecuencia, el ayuntamiento tiene derecho a liquidar dos veces el IIVTNU, una en

el 2007 (en la que será sujeto pasivo D. XXX) y otra en el año 2011 (en la que será
sujeto pasivo la empresa constructora YYY).
CASO PRÁCTICO NÚMERO 2. Transmisión de terreno urbano con ocasión de

constitución de una sociedad
Mediante escritura pública de fecha 15 de diciembre de 2010, D. XXX y D. YYY

constituyen la sociedad anónima ZZZ.
El capital social de dicha sociedad es de 400.000 de euros (400 participaciones de 1.000

euros cada una). Las participaciones son suscritas por ambos socios a partes iguales.
D. XXX aporta 150.000 euros en efectivo y un terreno de naturaleza urbana valorado en

50.000 euros. D. XXX había adquirido dicho terreno el día 2 de enero de 2000. En el
año 2010, el terreno tiene un valor catastral a efectos del IBI de 30.000 euros.
D. YYY aporta los 200.000 euros en efectivo.
La sociedad anónima ZZZ se inscribe en el Registro Mercantil el día 20 de abril de

2011.
El ayuntamiento del municipio en el que radica el inmueble, en su ordenanza fiscal

reguladora del IIVTNU, establece lo siguiente:
a) Los porcentajes anuales conforme al art. 107.4 del TRLRHL (LA LEY 362/2004) son
los siguientes:
Período de uno hasta 5 años: 3,7%.
Período de hasta 10 años: 3,5%.
Período de hasta 20 años: 3%.
b) Los tipos de gravamen conforme al art. 108.1 del TRLRHL (LA LEY 362/2004) son
los siguientes:
Período de uno hasta cinco años: 30%.
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la aportación del terreno de D. XXX a la

sociedad anónima ZZZ.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto, las operaciones de aportación de terrenos de
naturaleza urbana a una sociedad se encuentran sujetas al IIVTNU.
VC del terreno = 30.000 euros.
Porcentaje que se transmite: 100% (30.000 euros).
Las vigentes LSA y LSRL consideran el reconocimiento de la personalidad jurídica de

la sociedad irrelevante a los efectos de reconocer la existencia de un fondo patrimonial
autónomo y responsable. Por tanto, lo relevante a efectos de calificar el acto de
aportación no es si la sociedad tiene o no personalidad jurídica y aptitud para
convertirse en titular de las aportaciones, sino el hecho de que desde que se pacta el
contrato de sociedad y se observan los modos traditorios correspondientes a los bienes
que se aportan, el socio pierde la disponibilidad de aquéllos, que pasan a constituir el
patrimonio autónomo de la sociedad en formación. En consecuencia, el devengo del
IIVTNU en los supuestos de aportación de bienes inmuebles a una sociedad de nueva
creación, tiene lugar en la fecha de la escritura pública de constitución de la sociedad
(15/12/2010) y no en el momento de presentación de dicha escritura en el Registro
Mercantil (20/4/2011).
Período de generación: 10 años completos (desde el día 2/1/2000 hasta el 15/12/2010).
Porcentaje anual aplicable: 3,5%.
BI = 30.000 x 0,035 x 10 = 10.500 euros.
TG = 30%.
CI = 10.500 x 0,30 = 3.150 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 3. Disolución de sociedad conyugal en régimen de

gananciales
D. XXX y D.ª YYY, casados en régimen de gananciales, son propietarios de una
vivienda que adquirieron el 30 de julio de 2005. Dicha vivienda tiene un valor catastral
de 130.000 euros, correspondiendo 80.000 euros al valor del suelo.
El día 5 de agosto de 2010, D. XXX fallece dejando la totalidad del inmueble a su viuda
D.ª YYY.

los siguientes:
los siguientes:
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la herencia.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto la transmisión del terreno como consecuencia del
fallecimiento de D. XXX, se erige en hecho imponible del IIVTNU.
Conforme a lo establecido por el art. 1392 y siguientes del CC, al fallecer D. XXX, se
procederá a la adjudicación y partición de herencia, previa disolución de la sociedad de
gananciales.
En el supuesto planteado, el 5 de agosto de 2010, fecha del fallecimiento de D. XXX, se

disuelve la sociedad de gananciales. La vivienda propiedad del matrimonio en régimen
de gananciales no está sujeta en un 50% al IIVTNU, ya que se trata de un supuesto de
adjudicación de un bien como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal
(art. 104.3 del TRLRHL (LA LEY 362/2004)). Por tanto, no tributa por el 50% que ya
le pertenecía a la esposa, pero sí por el 50% que era de su marido.
Al fallecer D. XXX se disuelve la sociedad conyugal de gananciales y se le adjudica la

mitad del inmueble que no le pertenecía a su esposa.
Por lo tanto, por la adjudicación del 50% que no le pertenecía, D.ª YYY está sujeta al
IIVTNU.
Hay que recordar que el valor de la construcción no se debe tener en cuenta en el

IIVTNU.
VC del suelo = 80.000 euros.
BI = 40.000 x 0,037 x 5 = 7.400 euros.
TG = 30%.
CI = 7.400 x 0,30 = 2.220 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 4. Transmisión de terreno afectado por una

reparcelación
El día 15 de abril de 2011, D. XXX vende un terreno urbano que tiene un valor catastral
de 50.000 euros. El citado terreno le fue adjudicado a D. XXX el día 11 de febrero de
1999 como consecuencia de una reparcelación sobre un terreno que éste había adquirido
el 31 de enero de 1997.

los siguientes:

los siguientes:
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la compraventa del terreno.
Solución propuesta
Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la reparcelación cuando se efectúen en

favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecución, y en
proporción de sus respectivos derechos no tienen la consideración de transmisiones de
dominio a los efectos de la exacción del IIVTNU. Por tanto, el período de generación
del incremento del valor del terreno urbano, objeto de la venta, no se interrumpió por la
adjudicación a que dio lugar la reparcelación. En consecuencia, el período se inició en la
fecha de la transmisión por la que adquirió, mediante compra, el terreno urbano, es
decir, el día 31 de enero de 1997.
BI = 50.000 x 0,032 x 14 = 22.400 euros.
TG = 30%.
CI = 22.400 x 0,30 = 6.720 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 5. Cooperativas de viviendas
En el municipio XXX se constituyó el 2 de enero de 2006 una cooperativa de viviendas

de 10 socios. Dicha cooperativa adquiere un terreno urbano el día 5 de marzo de 2006.
Una vez construidas las 10 viviendas, fueron adjudicadas a los socios-cooperativistas
mediante escritura pública en fecha 20 de abril de 2007. Uno de los cooperativistas, D.
YYY transmite su vivienda a D. ZZZ el 20 de mayo de 2011. El valor catastral
correspondiente al terreno asciende a 40.000 euros.

los siguientes:
los siguientes:
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la venta de la vivienda de D. YYY a D. ZZZ.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto la compraventa de la vivienda se erige en hecho
La adjudicación por parte de la Cooperativa a un socio de la misma de una vivienda no

supone verdadera transmisión, sino sustitución de la porción o cuota proindiviso que le
venía correspondiendo de modo abstracto sobre la totalidad del inmueble por la
concreción material de la vivienda adjudicada en propiedad exclusiva. Por tanto, el
cómputo del período, número de años, en el que se ha puesto de manifiesto el
incremento producido por la venta de la vivienda de D. YYY a D. ZZZ, se ha de iniciar
no en la fecha de la escritura de adjudicación de la vivienda por la Cooperativa
(20/4/2007), sino en la fecha de la anterior operación de transmisión de la propiedad del
terreno que estuvo sujeta al impuesto, es decir, la fecha de adquisición del terreno
realizada por la Cooperativa (5/3/2006), debido a que la adjudicación de viviendas por
las cooperativas de viviendas a favor de sus socios cooperativistas no produce ninguna
transmisión de la propiedad y no está sujeta al IIVTNU. La fecha final del cómputo será
la fecha de transmisión de la propiedad de la vivienda de D. YYY a D. ZZZ
(20/5/2011).
BI = 40.000 x 0,037 x 5 =7.400 euros.
TG = 30%.
CI = 7.400 x 0,30 = 2.220 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 6. Cesión de viviendas al Estado
Los propietarios de ciertas viviendas declaradas en ruina, ceden al Estado dichas

viviendas para que ésta proceda a su demolición y a la construcción de unas nuevas.
Una vez construidas las nuevas viviendas, el Estado las transmite gratuitamente a los
propietarios de las viviendas inicialmente aportadas. ¿Cuántos hechos imponibles del
IIVTNU se producen con estos hechos y quién es el sujeto pasivo en cada uno de los
casos?
Solución propuesta
En el presente caso se producen dos operaciones diferenciadas a efectos de su

tratamiento en el IIVTNU:
a) Cesión gratuita del dominio de los inmuebles por parte de las personas físicas
propietarias de los mismos, a favor del Estado.
De acuerdo con el art. 104.1 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), el IIVTNU grava el
incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos, puesto de manifiesto, entre
otros supuestos, con ocasión de la transmisión de su propiedad por cualquier título.
En el supuesto analizado, se produce una transmisión de la propiedad de los inmuebles,

efectuada a título gratuito por sus propietarios, personas físicas, a favor del Estado.
En consecuencia, y de acuerdo con el art. 104.1 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), el
incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos, puesto de manifiesto con
dichas transmisiones, estaría sujeto al IIVTNU.
En base a lo dispuesto en el art. 106.1.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), en estos
supuestos tendría la consideración de sujeto pasivo del citado impuesto el adquirente de
los terrenos, al tratarse de una transmisión efectuada a título lucrativo.
De acuerdo con el art. 105.2.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), los incrementos de
valor de los terrenos están exentos cuando la obligación de satisfacer el IIVTNU recae
sobre el Estado.
Dado que, en el supuesto analizado, la obligación de satisfacer el impuesto recaería
sobre el Estado, como adquirente a título lucrativo, cabe concluir que el correspondiente
incremento de valor de los terrenos estaría exento del IIVTNU.
b) Transmisión gratuita del dominio de las nuevas viviendas efectuada por el Estado a
favor de los antiguos propietarios.
En este supuesto, existiría un incremento de valor de los terrenos urbanos, puesto de

manifiesto por la transmisión de su propiedad, sujeto al IIVTNU, de acuerdo con el art.
104.1 del TRLRHL (LA LEY 362/2004).
Como en el supuesto anterior, al tratarse de una transmisión de propiedad efectuada a

título lucrativo, serían sujetos pasivos del impuesto los adquirentes (las citadas personas
físicas), de acuerdo con el art. 106.1.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004).
En este caso no concurriría ningún supuesto de exención, por lo que los

correspondientes incrementos de valor de los terrenos estarían sujetos y no exentos del
IIVTNU, siendo sujetos pasivos los adquirentes de los inmuebles (1) .
CASO PRÁCTICO NÚMERO 7. Sujeto pasivo sustituto
D. XXX, residente en Milán, es propietario de una vivienda ubicada en el municipio

YYY de España. Don XXX vende dicha vivienda a D. ZZZ, residente en el municipio
en el que radica la vivienda. ¿Quién debe satisfacer el IIVTNU?
Solución propuesta
Conforme al art. 106.2 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), en las transmisiones de
terrenos a título oneroso es sujeto pasivo del IIVTNU a título de contribuyente, el
vendedor. No obstante, hay que tener en cuenta que laLey 50/1998, de 30 de diciembre
(LA LEY 4701/1998), de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social
introdujo una figura del sustituto para este impuesto. Conforme al art. 106.2 del
TRLRHL (LA LEY 362/2004), en las transmisiones de terrenos a título oneroso, tendrá
la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, el adquirente del terreno,
cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España
Por tanto, en el presente caso, el sujeto pasivo contribuyente sería D. XXX como
vendedor del inmueble, pero el que debería satisfacer el IIVTNU sería D. ZZZ ya que,
como comprador, sería el sujeto pasivo sustituto al residir el vendedor en el extranjero.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 8. Pactos privados
Mediante pacto privado comprador y vendedor de un inmueble acuerdan que el IIVTNU

lo satisfará el comprador. El ayuntamiento, una vez notificada al vendedor la
liquidación del citado impuesto y dentro del plazo para interponer recurso, recibe por
registro de entrada recurso de reposición contra la liquidación por parte del comprador,
¿debe ser admitido a trámite el recurso?
Solución propuesta
En el supuesto de transmisiones de terrenos a título oneroso, es bastante frecuente que
vendedor y comprador pacten que del IIVTNU se hará cargo el comprador. Tales pactos
carecen de eficacia para alterar la posición jurídica configurada por la LGT, que lo
prohíbe en su art. 17. Esta conclusión no es transportable al plano procesal para negar la
legitimación para impugnar las liquidaciones a quien ha asumido contractualmente la
obligación de pagar la deuda tributaria. La jurisprudencia ha sido bastante unánime en
considerar al comprador, en estos casos, como parte legitimada para recurrir la
liquidación del IIVTNU (2) . Recordemos que conforme al art. 14.2.d) del TRLRHL
(LA LEY 362/2004), «podrán interponer el recurso de reposición:
 1.º Los sujetos pasivos y, en su caso, los responsables de los tributos, así como los
obligados a efectuar el ingreso de derecho público de que se trate.
 2.º Cualquiera otra persona cuyos intereses legítimos y directos resulten afectados por
el acto administrativo de gestión.»
Es más que obvio que si alguien asume, mediante pacto privado, que va a hacerse cargo
de pagar el IIVTNU, sus intereses legítimos y directos resultan afectados por el acto de
liquidación del IIVTNU.
Por tanto, en el presente caso el ayuntamiento debe admitir a trámite el recurso de

reposición interpuesto por el comprador contra la liquidación del IIVTNU.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 9. Modificación del valor catastral
D. XXX recibe por donación un inmueble de naturaleza urbana el día 29 de diciembre

de 2010. Dicho inmueble es el resultante de una agrupación de fincas realizada por el
donante el día 15 de diciembre de 2010. Con efectos catastrales desde el 16 de
diciembre de 2010 se modificó el valor catastral del inmueble.
Determinar si el valor catastral a tener en cuenta para determinar la base imponible del
IIVTNU es el vigente a fecha 1 de enero de 2010 o el nuevo valor asignado desde el 16
de diciembre de 2010.
Solución propuesta
De acuerdo con lo establecido en el art. 107 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), el valor
del terreno a efectos de la determinación de la base imponible del IIVTNU será el valor
que tenga determinado en el momento del devengo a efectos del IBI.
El art. 75 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), en relación con el IBI, establece:
«1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.
2. El período impositivo coincide con el año natural.
3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación
ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto
inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La
efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de
valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de
características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del
Catastro Inmobiliario.»
De acuerdo con lo dispuesto en los arts. 13 y 16 del TRLCI, la agrupación de varias

fincas catastrales en una sola constituye una alteración que debe ser objeto de
declaración ante el Catastro Inmobiliario, que procederá a incorporarla al mismo y a la
asignación de un valor catastral al bien inmueble resultante.
Conforme al 17 del TRLCI, los actos dictados en los procedimientos de declaración

tienen efectividad catastral el día siguiente a aquel en que se produjeron los hechos,
actos o negocios que originaron la incorporación o modificación catastral, con
independencia del momento en que se notifiquen.
Por tanto, la modificación catastral resultante de la agrupación de fincas realizada el día

15 de diciembre de 2010, tiene efectos catastrales el día 16 de diciembre de 2010.
No obstante, el nuevo valor catastral tiene efectos en el IBI en el devengo

inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales, es decir, el
día 1 de enero de 2011.
Por tanto, el valor del terreno que hay que tener en cuenta para determinar la base
imponible del IIVTNU devengado como consecuencia de la donación del bien inmueble
urbano en fecha 29 de diciembre de 2010, es el valor que tenga dicho terreno a efectos
del IBI devengado en fecha 1 de enero de 2010.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 10. Transmisión de solar sin tener en dicho momento
valor catastral asignado
D. XXX adquirió un solar el día 5 de enero de 2000. D. XXX vende dicho solar a D.
YYY el día 7 de mayo de 2004, sin que en el momento de efectuarse la venta, tuviera el
solar atribuido valor catastral.
El día 20 de julio de 2010 se le atribuye valor catastral al solar de 25.000 euros.
El ayuntamiento del municipio en el que radica el inmueble procede en dicho momento

a liquidar el IIVTNU.
¿Ha actuado correctamente el ayuntamiento?
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto la compraventa del solar se erige en hecho
El devengo del IIVTNU como consecuencia de la compraventa del solar tiene lugar el
día 7 de mayo de 2004 [art. 109.1.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004)]. Como en
dicho momento el terreno carece de valor catastral, D. XXX no ha de autoliquidar el
IIVTNU (art. 110.4, párrafo segundo del TRLRHL (LA LEY 362/2004)), pero sí ha de
presentar la oportuna declaración tributaria ante el ayuntamiento del municipio en el que
radica el solar.
Conforme al art. 107.2.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), cuando el terreno, en el
momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral, el
ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea
determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo. No obstante, hay que
tener presente que el art. 66 de la LGT, establece que prescribe a los cuatro años el
derecho de la Administración a liquidar las deudas tributarias, a contar desde el día
siguiente a aquel en el que finalice el plazo de presentación de la liquidación. En este
caso, elart. 110.2.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), establece que el plazo de
presentación será de treinta días hábiles, por lo que el plazo comenzaría el 8 de mayo de
2004 y finalizaría el 11 de junio de dicho año. Por lo tanto, prescribiría el derecho del
ayuntamiento a liquidar el IIVTNU como consecuencia de la compraventa cuatro años
después, es decir, 11 de junio de 2008.
Consecuentemente, el ayuntamiento ha actuado de forma incorrecta al haber liquidado

el IIVTNU en el año 2010, habiendo prescrito su derecho a liquidar el citado impuesto.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 11. Transmisión de terreno adquirido en dos momentos

distintos
D. XXX vende un terreno de su propiedad a D. ZZZ el día 10 de marzo de 2011. En

dicho momento el valor catastral de dicho terreno asciende a 25.000 euros. La mitad de
dicho terreno D. XXX lo había adquirido el día 6 de enero de 2000 y la otra mitad el día
15 de marzo de 2006.

los siguientes:
los siguientes:

Solución propuesta
Nos encontramos ante una adquisición de un terreno en dos momentos distintos.
La manera de determinar el período de generación del incremento de valor del terreno

que se transmite ha sido aclarada por la Dirección General de Tributos (3) .
Para cada parte en su día adquirida, se calcula su período de generación del incremento
del valor.
Período de generación de la primera mitad: 11 años completos (desde el día 6/1/2000

hasta el 10/3/2011).
Período de generación de la segunda mitad: 4 años completos (desde el día 15/3/2006

hasta el 10/3/2011).
Seguidamente, y también para cada una de las partes en su día adquiridas, atendiendo al
número de años completos de generación, se determina el porcentaje anual fijado por el
ayuntamiento para el período.
Porcentaje anual aplicable a la primera mitad: 3,2%.
Porcentaje anual aplicable a la segunda mitad: 3,7%.
Después, para cada una de las partes del valor catastral del terreno urbano, se aplica el
porcentaje que resulte de multiplicar el número años completos por el porcentaje anual
determinado anteriormente:
Primera mitad: 50% 25.000 x 11 x 3,2% = 4.400.
Segunda mitad: 50% 25.000 x 4 x 3,7% = 1.850.
Hallado el incremento correspondiente a cada parte, se procederá a sumar los

incrementos de cada una, en orden a determinar la base imponible sobre la que se aplica
el tipo de gravamen del IIVTNU.
BI = 4.400 + 1.850 = 6.250 euros.
TG = 30%.
CI = 6.250 x 0,30 = 1.875 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 12. Constitución del derecho real de usufructo temporal
Una vivienda tiene un valor catastral de 90.000 euros, representando el 40% el valor del
suelo. Sobre ella se constituye un usufructo de 25 años de duración.
Determinar el valor del usufructo constituido a efectos del IIVTNU.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto, al ser el usufructo un derecho real consistente en
disfrutar de bienes ajenos (art. 467 del CC (LA LEY 1/1889)), su constitución se erige
en hecho imponible del IIVTNU.
En primer lugar deberemos calcular el valor del terreno, ya que la construcción no se

debe tener en cuenta en el IIVTNU.
VC terreno = 40% 90.000 euros = 36.000 euros.
De acuerdo con el art. 107.2. b) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), en la constitución
de derechos reales de goce limitativos del dominio, los porcentajes anuales contenidos
en el apartado 4 de dicho artículo se aplicarán sobre la parte del valor catastral del
terreno a efectos del IBI que represente, respecto de aquél, el valor de los referidos
derechos calculado mediante la aplicación de las normas fijadas a efectos del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por tanto, deberemos acudir al art. 10.2.a) del RDL 1/1993, según el cual el valor del
usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2%
por cada período de un año, sin exceder del 70%.
% Usufructo = 25 años x 2% = 50%.
Valor del usufructo a efectos del IIVTNU = 50% 36.000 euros = 18.000 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 13. Constitución del derecho real de usufructo vitalicio
D. XXX y D.ª YYY es un matrimonio casado en régimen de gananciales. D. XXX

fallece atribuyendo a su cónyuge de 55 años de edad el usufructo vitalicio de su
vivienda familiar. Dicha vivienda tiene un valor de 150.000 euros (correspondiendo al
suelo el 40%).
Determinar el valor del usufructo constituido a efectos del IIVTNU.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto, al ser el usufructo un derecho real consistente en
disfrutar de bienes ajenos (art. 467 del CC (LA LEY 1/1889)), su constitución se erige
en hecho imponible del IIVTNU.
En primer lugar deberemos calcular el valor del terreno, ya que la construcción no se

debe tener en cuenta en el IIVTNU.
VC terreno = 40% 150.000 euros = 60.000 euros.
El 50% de la vivienda ya pertenecía a D.ª YYY antes del fallecimiento, por tanto, el
usufructo se constituye únicamente en relación con el 50% de la vivienda.
50% VC terreno = 50% 60.000 = 30.000 euros.
De acuerdo con el art. 107.2. b) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), en la constitución
de derechos reales de goce limitativos del dominio, los porcentajes anuales contenidos
en el apartado 4 de dicho artículo se aplicarán sobre la parte del valor catastral del
terreno a efectos del IBI que represente, respecto de aquél, el valor de los referidos
derechos calculado mediante la aplicación de las normas fijadas a efectos del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por tanto, deberemos acudir al art. 10.2.a) del RDL 1/1993, según el cual en los
usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes
cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta
la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más con el límite mínimo del
10% del valor total.
% Usufructo = 70 - (55 - 19) = 34%.
Valor del usufructo a efectos del IIVTNU = 34% 30.000 euros = 10.200 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 14. Constitución del derecho a elevar dos plantas sobre
un edificio
D. XXX es propietario de un edificio de 2 plantas desde el día 5 de enero de 1995. El

día 10 de marzo de 2010, D. XXX constituye a favor de D. YYY el derecho a construir
sobre su edificio otras dos plantas con el mismo volumen que las ya construidas. El
valor catastral del solar es de 30.000 euros y no se ha establecido módulo de
proporcionalidad en la escritura de transmisión.

los siguientes:
los siguientes:
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la constitución del derecho a elevar las dos

plantas sobre el edificio.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto, la constitución del derecho a elevar una o más
plantas sobre un edificio se erige en hecho imponible del IIVTNU.
De acuerdo con el art. 107.2 c) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), en la constitución
del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio, los porcentajes anuales
contenidos en el apartado 4 de dicho artículo se aplicarán sobre la parte del valor
catastral del suelo a efectos del IBI que represente, respecto de aquél, el módulo de
proporcionalidad fijado en la escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de
establecer la proporción entre la superficie o volumen de las plantas a construir en vuelo
o subsuelo y la total superficie o volumen edificados una vez construidas aquéllas. En el
presente caso, al no establecerse módulo de proporcionalidad en la escritura de
transmisión, la proporción sería la siguiente:
Mostrar/Ocultar
Porcentaje correspondiente al derecho a construir: 50% (15.000 euros).

BI = 15.000 x 0,032 x 15 = 7.200 euros.
TG = 30%.
CI = 7.200 x 0,30 = 2.160 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 15. Expropiación forzosa
El día 10 de enero de 2011, el ayuntamiento del municipio XXX acuerda expropiar a D.

YYY un terreno que éste había adquirido en fecha 5 de marzo de 2000. El acta de
ocupación se suscribe el día 5 de mayo de 2011 con un justiprecio acordado de 10.000
euros. En dicho año el terreno tenía un valor catastral a efectos del IBI de 12.000 euros.
El ayuntamiento del municipio XXX, en su ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU,

establece lo siguiente:
los siguientes:
los siguientes:
Período de uno hasta 5 años: 30%.
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la expropiación forzosa.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto, una transmisión de un terreno a través de una
expropiación forzosa se erige en hecho imponible del IIVTNU.
En los supuestos de expropiaciones forzosas, los porcentajes anuales contenidos en el

apartado 4 del art. 107 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), se aplican sobre la parte del
justiprecio que corresponda al valor del terreno, salvo que el valor del terreno a efectos
del IBI fuese inferior, en cuyo caso prevalece este último sobre el justiprecio. En el
presente caso, deberíamos partir del justiprecio acordado (10.000 euros) ya que éste es
inferior al valor del terreno a efectos del IBI (12.000 euros).
En los casos de expropiaciones forzosas, el devengo se produce en el momento de la

suscripción del acta de ocupación. Así lo viene reiterando la Jurisprudencia del Tribunal
Supremo (4) . Por tanto, el fin del período generacional de la transmisión operada como
consecuencia de la expropiación forzosa sería el día 5 de mayo de 2011.
Justiprecio del terreno = 10.000 euros.
BI = 10.000 x 0,032 x 11 = 3.520 euros.
TG = 30%.
CI = 3.520 x 0,30 = 1.056 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 16. Compraventa de inmueble afectado por un

procedimiento de valoración colectiva de carácter general
D. XXX es propietario de un solar desde el día 6 de mayo de 2000 y se lo vende a D.

YYY el día 5 de marzo de 2010. El valor catastral de dicho inmueble fue revisado en el
año 2008 como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter
general, pasando de tener un valor catastral de 20.000 euros a tenerlo de 60.000 euros.

los siguientes:

los siguientes:
La ordenanza fiscal no establece reducción alguna en relación con este tipo de

procedimientos.
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la compraventa.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto la compraventa del terreno se erige en hecho
De acuerdo con el art. 107.3 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), cuando se modifiquen
los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva
de carácter general, se tomará, como valor del terreno el importe que resulte de aplicar a
los nuevos valores catastrales la reducción que en cada caso fijen los respectivos
ayuntamientos. Dicha reducción se aplicará respecto de cada uno de los cinco primeros
años de efectividad de los nuevos valores catastrales.
En el presente caso, como el ayuntamiento no ha fijado en su ordenanza fiscal

reguladora del IIVTNU reducción alguna al valor catastral para estos casos, se aplica la
reducción máxima del 60% prevista en el TRLRHL (LA LEY 362/2004) ya que
estamos dentro de los cinco primeros años de efectividad de los nuevos valores
catastrales resultantes del procedimiento de valoración colectiva de carácter general.
Una vez comprobado que el valor catastral del inmueble objeto de la compraventa ha
aumentado como consecuencia del procedimiento de valoración colectiva de carácter
general pasando de 20.000 a 60.000 euros (art. 107.3 del TRLRHL (LA LEY
362/2004), párrafo tercero), procedemos a calcular la reducción:
Reducción = 60% 60.000 = 36.000 euros.
VC reducido = 60.000 euros - 36.000 euros = 24.000 euros.

Vemos cómo el valor catastral reducido (24.000 euros) no es inferior al valor catastral
del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva de carácter general (20.000
euros), por lo que se aplica el total de la reducción (art. 107.3 del TRLRHL (LA LEY
362/2004), párrafo cuarto).
BI = 24.000 x 0,035 x 9 = 7.560 euros.
TG = 30%.
CI = 7.560 x 0,30 = 2.268 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 17. Período generacional inferior al año
D. XXX compra el día 2 de febrero de 2011 una vivienda en el municipio YYY y dos
meses después la vende a Don ZZZ. ¿D. XXX ha de pagar el IIVTNU devengado como
consecuencia de la transmisión efectuada?
Solución propuesta
En el IIVTNU sólo se considerarán los años completos que integren el período de

puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que se consideren las fracciones de
años de dicho período (art. 107.4 del TRLRHL (LA LEY 362/2004)). Por tanto, en el
presente caso al haber transcurrido menos de un año desde la anterior transmisión, D.
XXX no deberá pagar el IIVTNU.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 18. Bonificación por transmisión «mortis causa»
D. XXX es propietario del pleno dominio de una vivienda en el municipio YYY que
adquirió el día 20 de mayo de 2005. El día 25 de abril de 2010 fallece D. XXX,
estableciendo en su testamento que el usufructo vitalicio del mismo corresponde a su
cónyuge, de 70 años de edad, mientras que la nuda propiedad corresponde a sus dos
hijos. El valor catastral de la vivienda asciende en 2010 a 150.000 euros, de los cuales el
45% corresponde al terreno.

los siguientes:

los siguientes:
En la ordenanza se contempla una bonificación aplicable a las transmisiones «mortis

causa» del 95%.
Practicar las liquidaciones de IIVTNU que procedan.
Solución propuesta
Liquidación usufructo vitalicio a la cónyuge:
VC del suelo = 45% 150.000 = 67.500 euros.
% Usufructo = 70 - (70 - 19) = 19%
Valor del usufructo = 19% 67.500 = 12.825 euros.
BI = 12.825 x 0,037 x 4 = 1.898,10 euros.
TG = 30%.
CI = 1.898,10 x 0,30 = 569,43 euros.
Bonificación = 95% 569,43 = 540,96 euros.
CL = 569,43 - 540,96 = 28,47 euros.
Liquidación nuda propiedad a cada hijo:
Valor nuda propiedad = 67.500 - 12.825 = 54.675 euros.
Valor nuda propiedad a cada hijo = 54.675/2 = 27.337,50 euros.

BI = 27.337,50 x 0,037 x 4 = 4.045,95 euros.
TG = 30%.
CI = 4.045,95 x 0,30 = 1.213,79 euros.
Bonificación = 95% 1.213,79 = 1.153,10 euros.
CL = 1.213,79 - 1.153,10 = 60,69 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 19. Documentos privados
D. XXX vende el día 5 de febrero de 2004 a D. YYY, a través de documento privado,

un inmueble de naturaleza urbana localizado en el municipio ZZZ. El citado documento
privado fue presentado con fecha 20 de febrero de 2004 en la oficina liquidatoria del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y elevado a escritura pública el 25 de
marzo de 2009. Una vez el ayuntamiento del municipio ZZZ tiene constancia de la
citada escritura pública, notifica la liquidación del IIVTNU que grava la transmisión del
inmueble el día 18 de octubre de 2010. D. XXX recurre la liquidación del citado
impuesto alegando la prescripción del derecho del ayuntamiento a practicar la oportuna
liquidación. ¿Debe ser estimado el recurso?
Solución propuesta
Según el art. 66 de la LGT, prescribe a los cuatro años el derecho del ayuntamiento para
determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación. Plazo que comienza a
contarse desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para
presentar la correspondiente declaración o autoliquidación. La declaración o
autoliquidación del IIVTNU, cuando se trata de una compraventa, debe ser presentada
en el plazo de treinta días hábiles a contar desde la fecha en que se produce el devengo
del impuesto (art. 110. 2 del TRLRHL (LA LEY 362/2004)). Por tanto, para ver si ha
prescrito o no el derecho del ayuntamiento del municipio ZZZ a liquidar el IIVTNU
tendremos que determinar el momento en que se ha devengado el IIVTNU derivado de
la compraventa.
Conforme al art. 1227 del CC (LA LEY 1/1889), «la fecha de un documento privado no
se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o
inscrito en un registro público, o desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o
desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio».
En cuanto a la entrega de un funcionario público por razón de su oficio, es necesario

recordar que según la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, elart. 1227 del CC (LA
LEY 1/1889) no distingue la naturaleza estatal, autonómica o local del funcionario
público. Por tanto, en el presente caso, el devengo del IIVTNU tiene lugar en el
momento de la presentación del documento privado en la oficina liquidatoria del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (20/2/2004) y no en el momento de su
elevación a escritura pública (25/3/2009). A efectos prescriptivos, la entrega de un
documento privado a un funcionario por razón de su cargo, determina, en un caso como
el presente, que sea la fecha de dicha entrega la que deba tenerse en cuenta como «diez
a quo» del plazo de prescripción (prescripción que, por tanto, en el presente supuesto se
había consumado). Por tanto, el ayuntamiento del municipio ZZZ debe estimar el
recurso de reposición interpuesto contra la liquidación del IIVTNU.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 20. Transmisión de inmueble mediante ejecución

judicial
La vivienda de un deudor es objeto de ejecución judicial, dictándose el auto judicial de

remate el día 20 de marzo de 2011. La transmisión se eleva a escritura pública el 5 de
mayo de ese mismo año. ¿En qué momento se devenga el IIVTNU?
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto la transmisión de la vivienda mediante ejecución
judicial se erige en hecho imponible del IIVTNU.
El acto de adjudicación del inmueble en subasta pública judicial es suficiente para

justificar el título dominical y con él el elemento del devengo, por lo que el devengo del
IIVTNU sería el 20 de marzo de 2011, siendo el sujeto pasivo del impuesto el deudor
ejecutado, como transmitente del terreno.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 21. Aceptación de herencia
D. XXX fallece el día 5 de mayo de 2010, dejando a su único hijo como herencia la
vivienda en la que residía y que había adquirido el 6 de junio de 1996. La escritura de
aceptación y adjudicación de la herencia se realiza el 6 de julio de 2011. El valor
catastral correspondiente al terreno es:
· Año 2010: 40.000 euros.
· Año 2011: 40.500 euros.

los siguientes:

los siguientes:
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la herencia.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto la transmisión del terreno como consecuencia del
fallecimiento de D. XXX, se erige en hecho imponible del IIVTNU.
En los supuestos de transmisiones de viviendas «mortis causa», la misma se considera

realizada y, por tanto, adquirido el dominio y la posesión de las mismas, no a partir de
la aceptación de la herencia, sino en el momento mismo del fallecimiento del causante
de la herencia. A efectos del IIVTNU, se tendrá por fecha de la transmisión la del
fallecimiento del causante, entendiéndose por tanto producido en dicho momento el
devengo del tributo. Por tanto, en el presente caso, la transmisión de la vivienda tiene
lugar en el momento del fallecimiento de D. XXX (5/5/2010) y no en el momento de la
aceptación de la herencia por parte de su hijo (6/7/2011).
No obstante, hay que tener presente que en caso de fallecimiento y, en tanto en cuanto la
herencia no sea aceptada por los herederos, el sujeto pasivo del IIVTNU, de acuerdo
con el art. 106.1.a) del TRLRHL (LA LEY 362/2004), es la herencia yacente.
BI = 40.000 x 0,032 x 13 = 16.640 euros.
TG = 30%.
CI = 16.640 x 0,30 = 4.992 euros.

CASO PRÁCTICO NÚMERO 22. Nulidad del contrato determinante de la transmisión
del inmueble
D. XXX es propietario de un solar desde el día 6 de marzo de 1991. El día 7 de abril de

2010 D. XXX vende a D. YYY dicho solar. En ese momento el valor catastral del solar
asciende a 50.000 euros. Tras la venta y, como consecuencia de interpretaciones
dispares del contrato, D. XXX y D. YYY acuden a los tribunales de justicia. El día 5 de
mayo de 2011, el tribunal reconoce, mediante resolución firme, que el contrato de
compraventa era nulo y que procede a la devolución por las partes de sus
contraprestaciones. D. XXX solicita la devolución del IIVTNU satisfecho como
consecuencia de la venta efectuada.

los siguientes:
los siguientes:
Primero: Liquidar el IIVTNU correspondiente a la compraventa.
Segundo: ¿Tiene derecho D. XXX a la devolución del IIVTNU satisfecho?
Solución propuesta
Primero: Liquidar el IIVTNU correspondiente a la compraventa:
VC del solar = 50.000 euros.
Porcentaje anual aplicable: 3%.
BI = 50.000 x 0,03 x 19 = 28.500 euros.
TG = 30%.
CI= 28.500 x 0,30 = 8.550 euros.
Segundo: ¿Tiene derecho D. XXX a la devolución del IIVTNU satisfecho?
Conforme al art. 109.2 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), cuando se declare
judicialmente por resolución firme haber tenido lugar la nulidad del contrato
determinante de la transmisión del terreno, el sujeto pasivo tendrá derecho a la
devolución del IIVTNU satisfecho, siempre que dicho contrato no le hubiere producido
efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de cuatro años desde que la
resolución quedó firme, entendiéndose que existe efecto lucrativo cuando no se
justifique que los interesados deban efectuar las recíprocas devoluciones a que se refiere
el art. 1295 del CC (LA LEY 1/1889).
Por tanto, D. XXX sí que tiene derecho a la devolución del IIVTNU satisfecho siempre
que reclame dicha devolución dentro de los cuatro años siguientes a la fecha en la que
adquirió firmeza la resolución judicial que declaró la nulidad del contrato determinante
de la transmisión del terreno, es decir, antes del 5 de mayo de 2015.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 23. Resolución de contrato por mutuo acuerdo
D. XXX es propietario de un solar desde el día 6 de marzo de 2000. El día 7 de abril de

2009 D. XXX vende a D. YYY dicho solar. En ese momento el valor catastral del solar
asciende a 50.000 euros. Como consecuencia de diversos problemas económicos por
parte de D. YYY, éste y D. XXX deciden resolver el contrato el día 20 de diciembre de
2010, siendo el valor catastral del solar en ese momento de 55.000 euros.

los siguientes:

los siguientes:
Practicar las liquidaciones de IIVTNU que procedan.
Solución propuesta
Liquidación del IIVTNU por la compraventa en 2009:
VC del solar = 50.000 euros.
Porcentaje que se transmite: 100% (50.000 euros)
BI = 50.000 x 0,035 x 9 = 15.750 euros.
TG = 30%.
CI = 15.750 x 0,30 = 4.725 euros.
Liquidación por la resolución por mutuo acuerdo en 2010:
Conforme al art. 109.3 del TRLRHL (LA LEY 362/2004), si el contrato queda sin
efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del
IIVTNU satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación.
VC del solar = 55.000 euros
Porcentaje que se transmite: 100% (55.000 euros)
Período de generación: 1 año completo (desde el día 7/4/2009 hasta el 20/12/2010).
BI = 55.000 x 0,037 x 1 = 2.035 euros.

TG = 30%.
CI = 2.035 x 0,30 = 610,50 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 24. Contrato en el que media condición resolutoria
D. XXX es propietario de una vivienda que compró el 30 de julio de 2006.
El día 5 de agosto de 2009, D. XXX le dona la vivienda a su hermana D.ª YYY con la
condición de que no contraiga matrimonio con D. ZZZ. En dicho momento la vivienda
tiene un valor catastral de 130.000 euros, correspondiendo 80.000 euros al valor del
suelo.
El día 6 de febrero de 2011, D.ª YYY contrae matrimonio con D. ZZZ.

los siguientes:
los siguientes:
Liquidar el IIVTNU correspondiente a la donación de la vivienda.
Solución propuesta
sobre los referidos terrenos. Por tanto, la donación de la vivienda se erige en hecho
Al mediar una condición resolutoria en el contrato, el IIVTNU se exigirá en el momento
de la transmisión, es decir, el día 5 de agosto de 2009, fecha en la que se efectúa la
donación. No obstante, al cumplirse la condición resolutoria el día 6 de febrero de 2011,
al contraer matrimonio D.ª YYY con D. ZZZ, deberá realizarse la oportuna devolución
tal y como establece el art. 109.4 del TRLRHL (LA LEY 362/2004).
Liquidación del IIVTNU:
BI = 80.000 x 0,037 x 3 = 8.880 euros.
TG = 30%.
CI= 8.880 x 0,30 = 2.664 euros.
CASO PRÁCTICO NÚMERO 25. Transmisión de terreno urbano que antes era rústico
D. XXX adquiere el día 6 de febrero de 1996 un terreno que tiene la consideración de

rústico a efectos del IBI. El 20 de marzo de 2003 se modifica la condición urbanística
de dicho terreno, pasando a tener la consideración de urbano. El día 10 de febrero de
2011, D. XXX vende dicho terreno a D. YYY. El valor catastral del terreno es de
12.000 euros.

los siguientes:
los siguientes:

Solución propuesta
De acuerdo con la doctrina legal fijada por el Tribunal Supremo fijada en Sentencia de
29 de noviembre de 1997, en el IIVTNU resulta inoperante la situación urbanística de
los terrenos en el inicio del período generacional o incluso durante el mismo, ya que lo
decisivo es que, en el momento de la transmisión determinante del devengo, tengan la
condición de urbanos a efectos del IBI. Por tanto, el período generacional del IIVTNU
devengado con ocasión de la compraventa, comenzó el día en que D. XXX adquirió el
terreno (6/2/1996) y no el día en que dicho terreno adquirió la condición de urbano
(20/3/2003).
Período de generación: 15 años completos (desde día el 6/2/1996 hasta el 10/2/2011).
BI = 12.000 x 0,032 x 15 = 5.760 euros.
TG = 30%.
CI = 5.760 x 0,30 = 1.728 euros.
(1)
Véase, entre otras, Resolución de la Dirección General de Tributos núm. 1589-01, de 2 de agosto.
Ver Texto
(2)
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2010 (Sala de lo Contencioso-Administrativo,

Sección 2.ª); Recurso de Casación para la unificación de la doctrina núm. 296/2005; ponente: Excmo.
Sr. D. José Antonio Montero Fernández.
Ver Texto
(3)
Resolución de la Dirección General de Tributos núm. 342/2006, de 27 de febrero.
Ver Texto
1.- Juan compró a Antonio las fincas “A” y “B”, mediante contrato privado de
20-12-1986, entrando ese mismo día en la posesión material de las fincas y
elevándose dicho contrato a escritura pública el 28-12-1986; en la finca “A”
existía una vivienda unifamiliar y Antonio había ocupado materialmente dichas
fincas el 20-12-1980, sabiendo que su propietario, Damián, había emigrado a
Alemania; desde la fecha de la ocupación, el citado Antonio había
venido comportándose como si fuera dueño de las fincas.
2.- La finca “B” linda al Este con la finca “C”, propiedad de un tal Jaime, y por
el Oeste con la finca “A”; la finca “A”, en cuya vivienda reside Juan, linda al
Este con la finca “B” (vacante de edificación), y al Oeste con una finca rústica
de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que
llamaremos “X”. Al Sur las cuatro fincas citadas lindan con una cantera, cuyo
titular es “La Marmórea, S.L”; Al Norte la finca “C”, propiedad de ese tal
Jaime, linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos,
mientras que las fincas “A”, “B” y “X” lindan, por el citado punto cardinal, con
un camino público.
4.- Juan, solterón empedernido cuya edad actual es de 70 años, tiene un

sobrino al que quiere mucho. Juan se lleva mal con Jaime, porque siempre se
ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de
vehículos antiguos, y propietario, entre otros, de un automóvil Porsche 911,
perfectamente restaurado pero dado de baja definitiva en la DGT.
5.- El día 30-4-2016, Juan le dice a su sobrino (literalmente y como hecho

probado): “Te doy la finca “B” por el cariño que te tengo, pero mientras yo viva
te prohíbo enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además tú tendrás
que darme a mí como precio el <<Porsche 911>> que tienes dado de baja”. El
sobrino de Juan se limitó a manifestar su aceptación.
6.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en

el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2016; es
destacable indicar que ese documento escrito se encabezó con un título que
decía: “donación de finca a cambio de un coche”.
7.- El 8-5-2016 el sobrino de Juan le entregó las llaves del Porsche 911.
8.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales

correspondiente a la finca “B”, asignándole un valor de 50.000.- euros.
9.- El sobrino de Juan fue a la finca “B”, en la cual no había estado desde hacía
10 años, el 15-7-2016, para aparcar allí una vivienda móvil y preparar una
fiesta de inauguración.
10.- El negocio jurídico perfeccionado entre Juan y su sobrino fue elevado

a escritura pública el 17-7-2016, denominándose finalmente, tras un
asesoramiento del notario que las partes no llegaron a comprender demasiado
bien, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido
indica que la carga aludida era la transmisión de la propiedad del automóvil.
11.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el
sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso; para
ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2016, se establece que
<<Jaime, propietario de la finca “C”, podrá salir al camino público situado al
Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a
través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “C”;
pagará por ello al otorgante de este derecho 200 euros anuales, a actualizar
cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al
camino público, para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato
perfeccionado con el sobrino de Juan a escritura pública; la citada escritura se
otorgó finalmente 10-10-2016, siendo calificada como “concesión de derecho
de paso a cambio de renta”.

Usufructo y nuda propiedad

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PLANTEAMIENTO

Usufructo y nuda propiedad: Ejemplos de valoración.

Al adquirir la nuda propiedad se efectuará la liquidación, teniendo en cuenta el valor correspondiente a

En base a lo anterior, se deduce la siguiente formula:

En relación con el usufructo vitalicio la formula a aplicar, en base a lo dispuesto en el precepto

Valor del usufructo = 89 – edad usufructuario = % a

Porcentaje a aplicar 89-80 =9% (No llega al mínimo de 10 %)

Valor del usufructo: 10% ya que es el mínimo

Valor nuda propiedad: 90%.

- Art. 26 ,Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

- Consulta AEAT DGT V1105-13, de 04/04/2013

- Resolución del TEAC TEAC 00/256/1998, de 12/03/1998.

Se hizo la partición y las fincas se inscribieron a favor de cada

Su cuota ¿se consolida con la nuda propiedad? ¿”acrece” al

Regulado en los arts. 521 y 987 del Código Civil.

Igualmente los arts. 9 de la Ley Hipotecaria y art. 51 del

Si bien parece claro que en la constitución del usufructo “sin

En apoyo de la tesis mayoritaria se cita una resolución de la

Incluso algún asistente puso de relieve que el resultado debería

CASO PRÁCTICO NÚMERO 1. Permuta de dos inmuebles urbanos

D. XXX transmite el día 5 de enero de 2007 a la empresa constructora YYY unos

En consecuencia, el ayuntamiento tiene derecho a liquidar dos veces el IIVTNU, una en

CASO PRÁCTICO NÚMERO 2. Transmisión de terreno urbano con ocasión de

Mediante escritura pública de fecha 15 de diciembre de 2010, D. XXX y D. YYY

El capital social de dicha sociedad es de 400.000 de euros (400 participaciones de 1.000

D. XXX aporta 150.000 euros en efectivo y un terreno de naturaleza urbana valorado en

D. YYY aporta los 200.000 euros en efectivo.

La sociedad anónima ZZZ se inscribe en el Registro Mercantil el día 20 de abril de

El ayuntamiento del municipio en el que radica el inmueble, en su ordenanza fiscal

Período de uno hasta 5 años: 3,7%.

Período de hasta 10 años: 3,5%.

Período de hasta 15 años: 3,2%.

Período de hasta 20 años: 3%.

Período de hasta 10 años: 30%.

Período de hasta 15 años: 30%.

Período de hasta 20 años: 30%.

Liquidar el IIVTNU correspondiente a la aportación del terreno de D. XXX a la

VC del terreno = 30.000 euros.

Porcentaje que se transmite: 100% (30.000 euros).

Las vigentes LSA y LSRL consideran el reconocimiento de la personalidad jurídica de

Período de generación: 10 años completos (desde el día 2/1/2000 hasta el 15/12/2010).

Porcentaje anual aplicable: 3,5%.

BI = 30.000 x 0,035 x 10 = 10.500 euros.

CI = 10.500 x 0,30 = 3.150 euros.

CASO PRÁCTICO NÚMERO 3. Disolución de sociedad conyugal en régimen de

El ayuntamiento del municipio en el que radica el inmueble, en su ordenanza fiscal

Período de uno hasta 5 años: 3,7%.

Período de hasta 10 años: 3,5%.

Período de hasta 15 años: 3,2%.

Período de hasta 20 años: 3%.

Período de uno hasta cinco años: 30%.

Período de hasta 10 años: 30%.

Período de hasta 15 años: 30%.

Período de hasta 20 años: 30%.

Liquidar el IIVTNU correspondiente a la herencia.

En el supuesto planteado, el 5 de agosto de 2010, fecha del fallecimiento de D. XXX, se

Al fallecer D. XXX se disuelve la sociedad conyugal de gananciales y se le adjudica la

Hay que recordar que el valor de la construcción no se debe tener en cuenta en el

VC del suelo = 80.000 euros.

Porcentaje que se transmite: 50% (40.000 euros).

Período de generación: 5 años completos (desde el día 30/7/2005 hasta el 5/8/2010).

Porcentaje anual aplicable: 3,7%.