ETUDE SUR

LES CENTRES COMMERCIAUX

JANVIER 2002
 SOMMAIRE

I - INTRODUCTION

II - EXPLOITATION DES RESULTATS DE L’ENQUETE

1- L’historique

2- Localisation et voisinage des centres commerciaux

3- Statut juridique des centres commerciaux

4- Répartition des centres commerciaux par ville

5- Activités exercées dans les centres commerciaux

6- Taille des centres commerciaux

7- Prix moyen d’acquisition ou de location des magasins

III -PROBLEMES DES CENTRES COMMERCIAUX

IV -PROPOSITIONS DES COMMERÇANTS ET SYNDICS POUR LE

DEVELOPPEMENT DES CENTRES COMMERCIAUX

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 ETUDE
SUR LES CENTRES COMMERCIAUX

I - INTRODUCTION

Le présent travail se propose d’aborder un des principaux éléments constitutifs du

paysage commercial urbain marocain à savoir, les centres commerciaux. En effet , ces
équipements jouent un rôle important dans le développement du tissu commercial et
s’inscrivent ainsi dans la fonction socio-économique d’animation des villes.

L’évolution démographique et l’amélioration du niveau de vie de la population ont

été parmi les raisons du développement du tissu commercial ces dernières années ce qui
a entraîné l’éclosion de nouvelles formes de commerce moderne qui font recours aux
nouvelles techniques de vente :assortiment , libre service etc...

Un centre commercial peut être défini comme tout groupement de magasins,

généralement de détail auxquels sont associés diverses entreprises de services .Le tout
bâti sur un plan d’ensemble, planifié, réalisé et géré comme une unité. Les petits et les
grands commerces s’allient ainsi pour fournir un maximum de services et de satisfaction
au consommateur qui a accès à plusieurs produits et services dans un espace unique.

Cette proposition de définition peut s’appliquer aussi bien aux centres commerciaux
modernes qu’aux anciennes formes de groupements commerciaux qui caractérisent nos
villes à savoir : les kissariats.

Pour les commerçants, cette forme d’équipement qui offre une opportunité de
franche association entre différents types d’activités , leur donne la possibilité de se
regrouper en un seul lieu et d’unir leurs efforts pour se doter de moyens qu’ils ne peuvent
acquérir à titre individuel.

L’analyse du paysage commercial marocain se heurte à cette dualité entre

commerce moderne et commerce traditionnel.

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 Par commerce traditionnel, il faut entendre le commerce de proximité qui regroupe
la majorité des commerçants détaillants et grossistes exploitant individuellement leurs
activités.

Ce genre de commerce se concentre principalement dans les anciennes médinas,

quartiers populaires, rues commerçantes où sont implantés différents kissariats
spécialisés ou offrant des produits diversifiés. Cette concentration peut s’expliquer par
l’animation dont bénéficient les anciennes médinas.

D’un autre côté, on assiste ces dernières années dans la périphérie des grandes
villes à une prolifération de grands centres commerciaux et hyper marchés généralement
entourés de galeries marchandes exposant dans la plupart des cas des produits moyen
et haut de gamme. Dénommé commerce moderne , ce type de commerce se caractérise
par les nouvelles techniques de gestion utilisées permettant ainsi une revitalisation de la
périphérie des villes.

En résumé, qu’il s’agisse d’un centre commercial moderne ou d’une kissariat au

sens traditionnel du terme, la finalité de ces équipements commerciaux est d’offrir au client
et usager un maximum de satisfaction et de répondre à ses exigences de plus en plus
croissantes.

Pour atteindre ce but, les commerçants qui y sont installés sont amenés à faire de
leur centre une unité attractive, de nature à provoquer un afflux de clientèle et par
conséquent une amélioration des ventes.

PRESENTATION DE L’ETUDE :

L’équipement commercial contribue sans nul doute à la transformation du milieu

urbain et à la modernisation du tissu commercial. C’est la raison pour laquelle, il est
indispensable de suivre l’évolution de ces équipements pour permettre leur adaptation à
l’évolution des modes de consommation ,aux nouvelles techniques de commercialisation
et aux conforts d’achat du consommateur.

L’enquête lancée par la Direction du Commerce Intérieur auprès des différentes

Délégations du ministère a touché presque l’ensemble des centres implantés dans le
pays.

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 L’objectif de cette enquête est de faire le diagnostic de ces centres, évaluer leur
impact sur le tissu commercial urbain , essayer de cerner les problèmes qui perturbent
leur développement et proposer des actions pour un meilleur fonctionnement.

Cette enquête a permis de recueillir un certain nombre d’informations se rapportant

à la genèse de ces centres , leur statut juridique, leur localisation etc…
Toutes les données recueillies ont fait l’objet d’un dépouillement pour l’élaboration
des indicateurs de synthèse.

Ces données concernent principalement :

v la date de création ;
v le statut du centre ;
v sa localisation ;
v le nombre de magasins dans le centre commercial ;
v la superficie des points de vente ;
v la nature des activités exercées dans le centre ;
v les prix moyens d’acquisition ou de location des magasins.

L’aspect qualitatif de l’étude concerne particulièrement :

v les problèmes et contraintes des centres commerciaux,

v les propositions des commerçants et responsables de ces espaces pour
l’amélioration et le développement des centres commerciaux .

II - EXPLOITATION DES RESULTATS DE L’ENQUETE :

1- L’historique :

Le nombre de centres commerciaux recensés s’élève à 351 centres répartis

à travers le pays et qui sont plus ou moins anciens. (Ces centres ont fait l’objet d’un
répertoire qui regroupe tous les renseignements concernant ces centres).

Les premiers centres commerciaux recensés ont été créés à la fin du 19ème siècle.
En effet, dans presque toutes les anciennes villes du Maroc , il y avait des kissariats où
florissaient différents types de commerce avec une prédominance du commerce du tissu.

Puis ,il y a eu une évolution normale des créations de centres et kissariats au cours
des premières décennies du 20ème siècle.

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 Toutefois , à partir des années 8O, le rythme de cette évolution a augmenté non
seulement grâce à l’avènement des nouvelles formes de commerce ( grandes surfaces,
centres commerciaux modernes, etc…) mais aussi par la transformation des anciennes
demeures et riads des anciennes médinas en centres commerciaux. Le graphe ci-après
retrace l’évolution de la création des centres commerciaux.

2- Localisation et voisinage des centres commerciaux :

Les résultats de l’enquête ont montré que 71% des centres commerciaux sont
situés dans des rues commerçantes des anciennes médinas ou des quartiers
populaires où il y a une forte concentration de la population et donc une grande demande.

En deuxième lieu, viennent les centres commerciaux situés au rez-de-chaussée

des immeubles et résidences nouvellement créés . En effet, la plupart des promoteurs
immobiliers pour des raisons économiques consacrent les rez-de-chaussée des
immeubles à un usage commercial.

Dans les zones villas et la périphérie des villes, on trouve surtout des centres
commerciaux modernes qui font partie intégrante du quartier lors de son aménagement.

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 Ci-après un graphe retraçant cette situation.

3- Statut juridique des centres commerciaux :

- Selon l’enquête réalisée, 83% des centres commerciaux recensés sont des
propriétés privées. Ceci confirme ce qui a été cité plus haut concernant les rez-de-
chaussée des immeubles qui sont souvent aménagés en centres commerciaux par les
promoteurs immobiliers.

De même, les propriétaires des anciennes riads et maisons situés dans les
médinas procèdent à leur transformation en kissariats ou centres commerciaux.

-11%de l’ensemble des centres commerciaux recensés relèvent d’une propriété

communale :il s’agit de centres prévus dans le plan d’aménagement des villes nouvelles
et qui sont généralement construits en même temps que les quartiers avant même que
ces derniers ne soient complètement habités.

Les 6% restant sont dans la plupart des cas propriété des habous.

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 Ci-après un graphe retraçant cette situation.

4- Répartition des centres commerciaux par ville :

La Wilaya de Casablanca , grand pôle commercial abrite le plus grand nombre des
centres commerciaux (31 % de l’ensemble des centres) avec 109 centres sur 351.

Le graphe ci-joint retrace la répartition des centres commerciaux à travers les

différentes villes du Royaume.

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 La répartition des centres commerciaux par ville est retracée dans le tableau
suivant :
Villes Nombre de centres commerciaux Pourcentage

CASABLANCA 109 31,05

RABAT 55 15,67

MEKNES 33 9,40

FES 28 7,98

BENI MELLAL 13 3,70

TAZA 12 3,42

MARRAKECH 12 3,42

KHEMISSET 10 2,85

ELJADIDA 10 2,85

EL HOCEIMA 10 2,85

MOHAMMADIA 9 2,56

TANGER 8 2,28

SAFI 8 2,28

AGADIR 7 1,99

TETOUAN 6 1,71

LAAYOUNE 5 1,42

OUARZAZATE 3 0,85

NADOR 3 0,85

KENITRA 3 0,85

ESSAOUIRA 3 0,85

ESMARA 2 0,57

BOUJDOUR 2 0,57

TOTAL 351 100

N.B : Le déclassement de la ville de Marrakech par rapport aux autres ville est dû au fait
qu’au niveau de cette ville seuls les centres commerciaux modernes ont été recensés
alors que les anciennes kissariats ne l’ont pas été.

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 5- Activités exercées dans les centres commerciaux :

D’après les résultats de l’enquête, toutes les branches d’activité sont représentées
dans les centres commerciaux avec, toutefois une prédominance du commerce de
l’habillement sur les autres activités commerciales et qui représente 27% de l’ensemble
des centres commerciaux.

Le commerce de la chaussure et des produits cosmétiques représentent

respectivement 14% et 13% de l’ensemble des activités des centres . Néanmoins, il existe
des kissariats spécialisés dans un commerce bien déterminé tels que :

v les kissariats des bijoutiers ;

v les kissariats des tissus ;
v les kissariats des fruits secs et épices traditionnelles.

Par ailleurs, l’implantation des centres commerciaux modernes ou traditionnels,

s’est accompagnée par l’installation de certaines activités et services qui profitent de
l’animation qu’offre le centre pour se développer et se faire une clientèle plus ou moins
large. On peut citer principalement :

v salles de jeux ;
v agence bancaire ;
v coiffure ;
v couture traditionnelle ou moderne ;
v service informatique ;
v laboratoires photos ;
v optique ;
v réparation de matériel électronique et électroménager etc…

Les différentes activités et services représentent (5%) de l’ensemble des activités

des centres.

Ci-après un graphe retraçant cette situation :

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 6- Taille des centres commerciaux :

D’après l’enquête, le nombre global des magasins situés au niveau des centres
commerciaux dépasse 19.000 points de vente.

Néanmoins, on constate de grandes disparités au niveau de la taille des centres

commerciaux du fait que le nombre de magasins par centre varie entre 4 et 860 magasins
( Centre commercial Al Maghreb Al Arabi à Nador), avec toutefois une prédominance des
centres commerciaux de petite taille, comportant moins de 50 magasins.

Le graphe suivant reflète cette situation :

REPARTITION DES CENTRES COMMERCIAUX PAR

NOMBRE DE MAGASINS

7%
2%
2%
19% 3%

Moins de 50
51-100
101-200
201-300
Plus de 300
NC

67%

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 Par ailleurs, l’enquête révèle qu’un grand nombre de magasins situés au niveau
des centres commerciaux ne sont pas opérationnels vu qu’ils sont fermés ou servent de
dépôts pour d’autres magasins, ce qui porte préjudice au fonctionnement du centre.

En effet, 34% de l’ensemble des centres commerciaux fonctionnent avec moins de

50% de leurs magasins.

Il ressort également que 3% des centres commerciaux ne disposent d’aucun

magasin opérationnel.

Par contre, les centres commerciaux qui sont opérationnels à plus de 90%
représentent 25%.

Le graphe suivant retrace cette situation :

Répartition des centres commerciaux

par degré d'opérationnalité des magasins
4%
19%

25%
0% à 30%
31% à 50%
51% à 70%
71% à 90%
15%
91% à 100%
NC

24% 13%

6- Prix moyens d’acquisition ou de location des magasins :

L’analyse des données recueillies à partir de l’enquête fait ressortir que certaines
villes telle que Casablanca et Agadir se caractérisent par le loyer élevé des magasins par
rapport aux autres villes.

Par ailleurs, au niveau d’une même ville, la frange des prix des magasins est assez
large vu que le prix moyen d’acquisition ou de location d’un magasin est lié à la date de
son exploitation, à sa position dans le centre et aussi au degré d’attraction du centre.
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 Le graphe ci-dessous, reflète les disparités relevées au niveau des prix de vente
qui varient entre 1200 DH/M2 et 34.000 DH/M2, tout en témoignant de la prédominance
des magasins dont les prix de vente varient entre 5.000 et 10.000 DH/M2.

Prix moyen de vente en DH/M2

13%
14% 1%
3%
<5000

5000-10000
20%
10001-15000

15001-20000

20001-25000

>25000
49%

En ce qui concerne le prix de location des magasins, ces derniers varient entre
18 DH par mois et 4.000 DH, ce qui confirme que certains loyers qui ont été accordés il y
a très longtemps n’ont pas subit d’augmentations, et ce principalement pour les magasins
relevant des habous.

Par ailleurs, il est à souligner que certains magasins bénéficient d’un prix de
location réduit, en contrepartie d’un pas de porte versé au propriétaire du local. De ce fait,
il est indispensable, pour l’interprétation du graphe ci-dessous, de considérer cette donne
avec vigilance.

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 Prix moyen de location en DH/MOIS

6%
34% 4%
<500
4%
500-1000
1001-1500
1501-2000
>2000

52%

III -PROBLEMES DES CENTRES COMMERCIAUX :

Si certains centres se développent normalement et connaissent une pleine activité,

d’autres connaissent des problèmes de fonctionnement ,de gestion ou d’organisation,
constituant, ainsi, un frein à leur développement et les empêche de jouer pleinement le
rôle qui leur est assigné.

Parmi les principaux problèmes et contraintes qui ont été évoqués par les
commerçants :

Manque d’activité : Cette situation prédomine dans certains centres nouvellement

aménagés où plusieurs points de vente restent fermés car ils sont acquis par des non
commerçants à des fins purement spéculatives ; ce qui porte atteinte à l’activité et à
l’animation dans le centre.

L’éloignement : C’est en effet un problème que connaissent les centres situés

dans des quartiers périphériques éloignés des zones de grande concentration urbaine qui
constituent un pôle d’attraction de la clientèle .
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 Concurrence : Selon les informations recueillies, la concurrence constitue aussi un
problème majeur pour le développement des centres commerciaux. Cette concurrence se
manifeste à plusieurs niveaux :

1°) Le commerce ambulant qui est un phénomène rencontré dans toutes les villes
du royaume. Ces commerçants présentent des articles et produits moins chers que ceux
des centres commerciaux eu égard à leurs coûts d’acquisition et leurs charges
d’exploitation, surtout qu’ils s’installent des fois à l’entrée de ces centres.

2°) Les souks :en particulier dans certaines villes comme Agadir où un souk se tient
quotidiennement, attirant beaucoup de clients au détriment des centres commerciaux.

3°)Les économats surtout dans les villes de Safi, El Jadida et Khouribga .

4°) La contrebande : ce phénomène est largement constaté dans les régions du

Nord du Maroc, l’Oriental et les régions Sahariennes où sont commercialisés plusieurs
produits de contrebande .

5°) Les journées commerciales : qui attirent les commerçants des autres villes,
surtout les marchands ambulants.

Par ailleurs, les anciennes kissariats et demeures aménagées en centres

commerciaux connaissent des problèmes particuliers :
v Difficultés d’accès ;
v Etroitesse des locaux ;
v Manque de bloc sanitaire
v Difficultés de circuler à l’intérieur des centres qui sont encombrées de
marchandises ;
v Manque d’espace pour le stationnement des véhicules particuliers et pour la
livraison des marchandises.
v Les points de vente sont mal agencés et manquent d’esthétique.
v L’existence ou le manque de sécurité dans certains centres.
v Les constructions sont vétustes et nécessitent des réaménageants.

D’autres contraintes ont également été signalées par les commerçants dans les
kissariats et les centres commerciaux modernes, particulièrement :

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 v Le coût élevé des prix d’acquisition des locaux commerciaux et du loyer.

v La lenteur des procédures d’acquisition de locaux commerciaux quand ils sont

la propriété de la commune.

v La multiplicité des taxes et leur taux élevé.

IV - Propositions des commerçants et syndics pour le développement des

centres commerciaux :

Différentes propositions pour le développement des centres commerciaux ont été

recueillies; en particulier:
v La redynamisation des rôles des Amines des commerçants qui doivent veiller à
l’organisation des activités à l’intérieur des centres ;
v Le réaménagement de certains centres et kissariats anciens qui sont très
fréquentés vu leur proximité.Cependant leur cadre et leur aspect ne répondent
pas aux exigences de la clientèle.
v Eviter les fermetures prolongées des locaux commerciaux à l’intérieur des
centres commerciaux en veillant à ce que leur cession ne soit faite qu’à des
commerçants professionnels et non à des spéculateurs ;

D’autres propositions ont été également avançées par les syndics des centres
commerciax modernes:

1- L’animation : Dans les centres commerciaux, les boutiques les plus fréquentées
sont celles qui ont pignon sur rue . En revanche les magasins à l’intérieur des centres
ne bénéficient pas de la clientèle de chaland. C’est pourquoi, il faut créer de
l’animation à l’intérieur du centre afin d’attirer des clients potentiels. Le centre doit
disposer d’une salle de thé ou d’un café avec animation. Cette idée vient d’être
adoptée par la plupart des nouveaux centres commerciaux.

2- La diversification : La diversification est un moyen très important pour

la dynamisation des centres. Il faut éviter la concurrence au sein d’un même centre
commercial et veiller à la diversité des produits afin de satisfaire tous les clients et
même les inciter à acheter.

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3- La publicité : Il s’agit d’un moyen de promotion des galeries, surtout en période de
démarrage, vu qu’elle aide à valoriser le centre.

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