You are on page 1of 20

PROCJENA

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI –
NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnina: poslovni prostor površine 121,97 m2 na VII.


katu smješten u južnom dijelu objekta –
središnje pravokutne diletacije i 3PGM površi-
ne 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja
"Zagrepčanka", na lokaciji Zagreb, Savska 41

Naručitelj procjene: STEČAJNA UPRAVITELJICA

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, 25. svibnja 2013.

–1–
SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba
STEČAJNA UPRAVITELJICA
Naručitelj procjene
Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine ZAGREB, Savska 41
Tip nekretnine poslovni prostor i GPM 3 kom
z.k.ul. –
Poduložak broj –
z.k.č. br. –
k.o. Grad Zagreb
površina zemljišta (m2) –
površina građevina (m2) 143,23 m2
Tržišna vrijednost nekretnine (€) 160.000 €
Nova građevinska vrijednost (€) 100.261 €
Legalitet DA, izvedeno po građevinskoj dozvoli
Građevinska dozvola DA
Neposredan pristup javnom putu DA
Usklađenost katastra i gruntovnice DA
Godina izgradnje 1974.
Godina obnove –
BILD PROMET d.o.o.,
Ime procjenitelja
MARIO ČUTURA, dipl. inž.

–2–
1. U v o d

Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,


potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor površine 121,97 m2
na VII. katu smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3 PGM
površine 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", koja se nalazi u
Zagrebu, Savska 41, a koja je od strane naručitelja prezentirana kao vlasništvo društva
"MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene


dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 25. svibnja 2013. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procje-
njivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenut-
ku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i gra-
đevina izgrađenih na zemljištu

Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne


vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostav-
ljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

–3–
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja

Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata


(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijed-
nost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,


opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto površine utvrđuje se:

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng)

To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje


pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvje-
tima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-
kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-
taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-
poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-
vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-
mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.

–4–
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)

To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja


vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu


utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv)

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijedno-


sti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova na-
stalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.

2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe


transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile proda-
ne i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem


se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastruk-
turi, mogućnosti gradnje zoni, itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu uspored-


nih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).

–5–
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.

2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti


(dohodovna metoda)

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir


moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost ne-
kretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.

Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.

Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.


Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih či-
stih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pra-
vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-
na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-
tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-
kretnine.

–6–
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-
ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.

–7–
3. O p ć i p o d a c i

3.1. Lokacija

Predmet procjene su nekretnine prezentirane od naručitelja kao vlasništvo društva "MED-


EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba, poslovni prostor površine 121,97 m2 na VII. katu
smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3 GPM površine
21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka".
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Savska cesta 41, lokacija procje-
njivane nekretnine okružena je stambenim, poslovnim i stambeno-poslovnim zgradama.
Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pri-
stup na JPP.

3.2. Dokaz vlasništva

Naručitelj nije dostavio nikakve dokaze o vlasništvu predmetnih nekretnina samo su pre-
zentirane kao vlasništvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.

3.3. Komentar legaliteta

Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim


omjerima.

–8–
4. T e h n i č k i o p i s

Godina gradnje 1974.


Katnost građevine podrum –2, prizemlje i 24 kata
poslovni prostor na VII. katu, a 3GPM u podrumu
Namjena građevine poslovna
Uporaba građevine poslovna

Nekretnine koje su predmet ove procjene (prezentirane od strane naručitelja kao vlasniš-
tvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba) u naravi predstavljaju poslovni
prostor površine 121,97 m2 (dva hodnika, čajna kuhinja, sanitarni čvor i pet ureda) na VII.
katu (smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije) i 3 GPM povr-
šine 21,26 m2 "Zagrepčanka" katnosti podrum –2, prizemlje i 24 kata. Vertikalna komu-
nikacija omogućena je dizalomu podzemnoj etaži poslovnog tornja, na lokaciji Zagreb,
Savska cesta 41.

Konstrukcija zgrade

Zgrada je armiranobetonska skeletna konstrukcija s masivnom međukatnom konstrukci-


jom, čiji je vjerojatni vijek trajanja 100 godina. Nosivu konstrukciju čime vertikalni ar-
mirano betonski stupovi. Vanjski stupovi su obloženi kamenim pločama.

Na južnom i jugozapadnom vanjskom dijelu prostora izvedena je armirano betonska sti-


jenka u čitavoj širini trakta, izvana obložena kamenim pločama.

Pregradni zidovi izvedeni su u vidu lakih ploča (gips, iverica, heraklit) a kod sanitarnih
čvorova su od opeke te ožbukani i opločeni keramičkim pločicama na čitavoj visini
zida.

Podovi su u sobama izvedeni i pokriveni tapisonom, hodnici, čajna kuhinja i WC kera-


mičkim pločicama.

Fasadni izo-prozori izvedeni su kao fiksni od aluminijskog lima.

Stropovi su riješeni kao ovješene konstrukcije s lakim poglednim pločama i razvodom


instalacija u mešuprostoru. U hodnicima su to stropovi od Hanter-Daglasa.

Unutarnja vrata su od plastificiranog sendviča, debljine cca 5 cm, uokvirena u profilira-


nom aluminijskom limu.

Korisna visina prostorije je b = 295 cm. Svi dijelovi (vidljivi) konstrukcije te navedene
obloce su u stanju sukladno starosti.
–9–
U zgradi pa tako i u dijelu poslovnog prostora na VII. katu o kojem je riječ postoje slje-
deće instalacije:

– elektroinstalacije
Objekt a time i poslovni prostor je priključen na gradsku električnu mrežu, trofaznim
priključkom. U objektu je izvedena trofazna električna instalacija te rezervna rasvjetna
instalacija s vlastitim agregatom u skladu s propisima. Svaka prostorija ima dovoljno
rasvjetnih i priključnih mjesta. Instalacija je dobro održavana i primjerenoj je funkciji.

– TT instalacije
Zgrada ima priključak i instalacije telefona s većim brojem linija. Sve instalacije i pri-
ključci su dobro održavani i u solidnoj funkciji.

– instalacije vodovoda i kanalizacije


Zgrada je priključena na gradsku vodovodnu mrežu. Objekt ima vodovodnu i hidrant-
sku instalaciju. Zgrada je priključena također na gradsku kanalizacijsku mrežu. Ima
propisno izvedenu i održavanu instalaciju odvoda i kanalizacije za otpadne i oborinske
vode. Sanitarni čvorovi smješteni su u centralnom dijelu objekta, opremljeni s dovolj-
nim brojem pisoara, školjki, vodokotlića, lavaboa, ogledalom te mješalicom sa toplom
vodom.

– instalacije KVG
Instalacije klima, ventilacija, grijanje instalirana je i dobro funkcionira.

– centralni pogon – dizalo za vertikalnu komunikaciju instalirano je u centralnom dijelu,


ukupno 8 dizala (2+4+2 dizala u grupama) te jedno teretno dizalo.

U jednom dijelu zgrade postavljeni su ugrađeni ormari, kao dio pregradnih stijena.
Ostale posebne opreme koja utječe na procjenu nekretnine iz ovoga mišljena nema.

Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini


dana 25. svibnja 2013. godine, te podataka o tržišnim vrijednostima sličnih nekretnina
dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.

Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i


smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to
kako slijedi:
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
(NN br. 52/84)
– 10 –
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))
– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)

PRILOZI

Prilog br. 1 Fotodokumentacija


Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
Prilog br. 5 Dispozicija i tlocrt poslovnog prostora

– 11 –
ZAKLJUČAK

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina


ukupne NKP 143,23 m2 i to poslovnog prostora površine 121,97 m2 na VII. katu (smje-
šten u južnom dijelu – središnje pravokutne diletacije i 3 GPM površine 21,26 m2 u pod-
zemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", koja se nalazi u Zagrebu, Savska 41.

Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

PROCIJENJENA PONDERIRANA
PONDER
VRIJEDNOST VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA 155.000 € 25% 38.750 €

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 161.000 € 75% 120.750 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 0€ 0% 0€

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% 159.500 €

ZAOKRUŽENO 160.000 €

Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretni-


na u iznosu od:

160.000 €
(cca 1.117,08 €/m2)

Zagreb, 25. svibnja 2013.

P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.

– 12 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija

– 13 –
Rekapitulacija geometrijskih karakteristika

Poslovni prostor na VII. katu (smješten na južnom dijelu objekta – središnji pravokutni
dio).

NKP (m2)

Ured 1 28,89 m2
Ured 2 19,14 m2
Ured 3 13,92 m2
Ured 4 13,92 m2
Ured 5 13,34 m2
Sanitarni čvor 9,27 m2
Čajna kuhinja 2,24 m2
Hodnik 1 5,76 m2
Hodnik 2 17,64 m2
UKUPNO POSLOVNI PROSTOR
121,97 m2
124,12 – (5 × 0,30 × 0,50 + 5 × 0,40 × 0,70) =
GARAŽNO PARKIRALIŠNA MJESTA U PODZEMNOJ ETAŽI
21,26 m2
3 × 2,25 × 5,25 × 0,60 =
UKUPNO 3 PGM 21,26 m2
SVEUKUPNO 143,23 m2

BRP (m2)

BRP = 139,31 m2 + 35,44 m2 = 174,75 m2

BV (m3)

BV = BRP × 3,50 m = 174,75 m2 × 3,50 m = 611,62 m3

– 14 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka Jagmarević
Zagreb,Savska 41/7
poslovni prostor
TEČAJ
EUR HKN
1,00 € 7,56 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta Pz = 174,75 m2
Jedinična cijena zemljišta Jcz = 400,00 €/m2 3.024,00 kn/m2 NKP

Prometna vrijednost zemljišta Vz = 69.900,00 € 528.444,00 kn

KOMUNALNI DOPRINOS
Bruto volumen Bv = 611,62 m3
Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 18,25 €/m3 138,00 kn/m3

Vrijednost komunalnog doprinosa Vkd = 11.164,49 € 84.403,56 kn

VODNI DOPRINOS
Bruto volumen Bv = 611,62 m3
Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 3,47 €/m3 26,25 kn/m3

Vrijednost vodnog doprinosa Vkd = 2.123,68 € 16.055,03 kn

TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU


nova građevinska vrijednost 100.261,00 € 757.973,16 kn

TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu 2,0% 14,00 €/m2 105,84 kn/m2
Vrijednost priključaka 2.005,22 € 15.159,46 kn

TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTING


troškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga 3,5% 24,50 €/m2 NKP 185,22 kn/m2 NKP
Vrijednost tehničke dokumentacije 3.509,14 € 26.529,06 kn

TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 13,30 €/m2 NKP 100,55 kn/m2 NKP
vrijednost taksa 1.904,96 € 14.401,49 kn

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST


Učešće u
EUR HKN
ukupnoj vrijednosti
troškovi građenja i opremanja 100,0% 700,00 €/m2 NKP 5.292,00 kn/m2 NKP
NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng 100.261,00 € 757.973,16 kn

UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA n= 39 godina
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N= 100 godina
NETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 143,23 m2

UMANJENJE VRIJEDNOSTI : Udio u konstrukciji Umanjenje


a)       konstrukcija 50% 21,68% u1 = 10,84%
b)       obrada zidova i stropova 10% 50% u2 = 5,00%
c) podne obloge 10% 50% u3 = 5,00%
d) vanjska i unutarnja stolarija 10% 50% u4 = 5,00%
e) instalacije 20% 50% u5 = 10,00%
f) ugrađena oprema 0% 0% u6 = 0,00%

UKUPNO UMANJENJE u= 35,84%


Fu = 64,16%

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST


Umanjenje Ng postotkom umanjenja troškova
EUR HKN
građenja
Fn x Jc (EUR/m2) x u 35.935,55 € 271.672,74 kn
SADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg 64.325,45 € 486.300,42 kn
zaokruženo: 64.300,00 € 486.108,00 kn

PROMETNA VRIJEDNOST Pv EUR HKN


Vrijednost objekta (Sgv) = 64.300,00 € 486.108,00 kn
Vrijednost zemljišta = 69.900,00 € 528.444,00 kn
Vrijednost komunalnog doprinosa = 11.164,49 € 84.403,56 kn
Vrijednost vodnog doprinosa = 2.123,68 € 16.055,03 kn
Vrijednost priključaka = 2.005,22 € 15.159,46 kn
Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = 3.509,14 € 26.529,06 kn
Vrijednost taksi = 1.904,96 € 14.401,49 kn

Ukupno = 154.907,49 € 1.171.100,60 kn

zaokruženo 155.000,00 € 1.171.800,00 kn

Jedinična cijena: 1.082,18 €/m2 8.181,25 kn/m2

– 15 –
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka Jagmarević
Zagreb,41
poslovni prostor

Procjenjivana Usporedba Usporedba


nekretnina Nr.1 Nr.2
Zagreb Savska 41 Zagreb,Savska 41 Zagreb,Savska ,Knežija
OSNOVNI ULAZNI PODACI

Prodajna/tražena cijena -- 139.000 341.250


Netto korisna površina 143 139 195
Cijena po metru kvadratnom -- 1.000 1.750
EKONOMSKI ASPEKTI

Vrsta transakcije -- ponuda ponuda


Prilagodba -- 0,90 0,90
Prilagođena prodajna cijena -- 125.100 307.125
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.575

Datum transakcije -- 2013 2013


Prilagodba prema tržišnim uvjetima -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.575

Vlasnička prava Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.575

FIZIČKI ASPEKTI

Tehničko stanje loše isto znatno bolje


Prilagodba -- 1,00 0,90
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Odnos bruto/netto kvadrature dobar dobar dobar


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Lokacija dobra ista ista


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Mogućnost parkiranja osrednja ista ista


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Cestovni pristup odličan isti isti


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar isti isti


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Atraktivnost nekretnine srednje atraktivna ista atraktivnija


Prilagodba -- 1,00 0,95
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.347

Komunalna infrastruktura sva sva sva


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.347

Etaža 7.kat 9.kat 4.kat


Prilagodba 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 900 1.347

Veličina prostora 143 139 195


Prilagodba -- 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.347

Indikator vrijednosti po m2 1123 900 1.347


1 1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK

Usklađena vrijednost po m2 1.123


160.847
ZAOKRUŽENO 161.000

– 16 –
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:

Nr. 1 – Zagreb, Savska, poslovni toranj Zagrepčanka, uredski prostor


na IX. katu površine 139 m2, vrijednost 139.000 € (cca 1.000 €/m2)

Nr. 2 – Zagreb, Savska cesta, Knežija, uredski prostor na IV. katu


u cijelosti obnovljen 2001. godine, površine 195 m2,
vrijednost 341.250 € (cca 1.750 €/m2)

– 17 –
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem

Rajka Jagmarević
Zagreb, Savska 41
poslovni prostor

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST


TROŠKOVNA METODA € 155.000,00 25% € 38.750,00

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA € 161.000,00 75% € 120.750,00

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI € 0,00 0% € 0,00

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% € 159.500,00

– 18 –
ZAOKRUŽENO € 160.000,00
– 19 –
– 20 –