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saneamiento *
Por Adriana Abella

1 . Introducción
El tema que nos convoca nos permite reflexionar sobre cuestiones impor-
tantes y complejas conexas con la función notarial y el régimen jurídico de la
adquisición derivada de los derechos reales sobre inmuebles.
El sistema de notariado latino exige la intervención forzosa de un notario
que actúa conforme 2. la ley, la ética y la equidad en la instrumentación de los
negocios jurídicos, a Iln de cumplir con dos misiones fundamentales, que son
la ;eguridad jurídica y la protección al consumidor.
La función notarial está íntimamente ligada al documento, del cual no
puede separarse, pues la labor de asesoramiento como profesional del derecho
adquiere su mayor re:evancia al quedar plasmada en la actividad documental.
La intervención del notario se desarrolla en distintas etapas, que se inician
con el asesoramiento a las partes -en el :narco de la imparcialidad-, continúa
con los juicios de capacidad, legalidad y legitimación, rasgos especiales en la
redacción del documento y con la fe pública que el notario le imprime, para
culminar con la registración, en su caso. y la custodia y conservación del do-
cumento.
El notario actúa como inte~mediario entre el particular y el orden jurídi-
co, a los cuales interpreta. La íntervención del notario protege la libertad de

• Disertación pronunciada por la autora el 18 de mayo df 2005 en el Colegio de Escribanos

de la Ciudad de Buenos Aires, coordinada por la Comisión de Capacitación y Extensión Profe-
sional y la Comisión de Escribanos Refcrencistas.

..•
 60
los consentimientos en esa continua búsqueda del equilibrio. Con su inter- 2.A~
vención imparcial logra la feliz interpretación de los fines requeridos por las
~
e partes, con jerarquía y sclvencia jt:ridica y moral.
L
En la medida en que el notario recepta los elementos jurídicos y económi-
"Uo cos, que son motivo púmanente de la diaria rogación del público para el cum- 1111 P
O plimiento de su cometido como jurista investido con la fe pública, es un co- t¡en
laborador en el proceso dinámico de creación del orden juridico y, de td cali- dere
dad, que con frecuencia va a la vanguardia del legislador, preparando con las s;gu
costumbres notariales y los usos convencionales revelados por las escrituras to el
públicas, la oportuna reforma legislativa'. cum
Es por ello que para el buen ejercicio de la función notarial se requiere no Iiari.
sólo de capacitación jurídica y téCllica sino, además, de una especial vocación una
profesional y una recia independencia. cual
Son dos las funciones que cobran especial relieve en el ejercicio funcional: de lo
la función "antilitigiosa" y la de control de legalidad. L
El notario latino con:ribuye al diseiio contractual; en la etapa precontrac- L
tu al evita pleitos, reduce la tasa de litigiosidad, facilita el desarrollo del ?roce- 3265
so documental, reduce costos administrativos y privados aportando seguridad sale
a la transacción 2.

La función alitigiosa propia del notario latino se proyecta en la paz social, L

esencial para la vida del Derecho en la normalidad, y reduce el coste so:ial de mini
••al las transacciones ahorrando recursos a la administración de la justicia -cuyo
al sostenimiento satisfacemos todos y no sólo quienes son parte del pleitc- y en menta
melIto
O defin:tiva, creando paz y seguridad juridica.
Ü n la ca
ro El control I:otarial d.legalidad se lleva a cabo por la vía negativa del con- dez COI
L
ro trol-rechazo, del control-denegación. La tesitura en que se encuentra el nota- trova'

"O rio es muy simple: "autorizar el documento, si hay conformidad con las leyes, /llal'or.
de ,ít/l
Z o denegar la autorización, si no hay tal conformidad". .-
JUICIO
El notario de tipo I<tino desempeiia un papel eminentemente social, ya (4
sea como hacedor del instrumento notarial, o bien como consejero de las par- nos Ai
tes que ante él recurren. El notario recibe e indaga la voluntad de las partes, (5
quiere
emite el dictamen sobre su competencia, aconseja y asesora, presidido por el person
cave,.e carneluttiano en procura de la seguridad juridica '. tradici
(6)
Vélez 5
(l) ValJct de Go)'tisolo, J .• "La determinación ndarial del Derecho", J\1/111cs de la Acadcmia eón se
Matritense dd Nor(lri"do, t. Xt\""X\'. go, Ll
(2;, Véase Paz-Ares, Cándido, El sistC/lUl tlotnrial. Ulla aproxil~lacjó!l ecollómica, Colegios ~o. de b c
t;lriales de Espaf'la. Consejo General del Notariado, Ruiz de Alucón 3-28014, Madrid. inmue
(3) Véansc las cOllclusion::s presentadas por la Comisión II de la X Convención Notarial de I la cosa
la Capital Federal, Buenos Aires, 28 ~130 de mayo dC'1981, sobre resp ~ . id¡,dcs del e.5.CIiba- I miento
no, y en consecuencia declara: Que In rcspollSnúilidad del Ilotnrio SlIrg C SIIl1Ct ¡IÓÓIl como "pro- j (7)
acto ju
!csiouc;Lde.J!£!!c!1O qllC tielle (1 SIl mrgo I/.la 1II1ciÓIl plÍ lca. u~. t!uc1ÓlLn aria sej!ilegra
con el ;'ISl:SQI'jlrcieoto j1 las PThs l¡crQnfigu-racjÓIl,-dd=rt[CurnCI1to
mo 1r..i!l}Qrimc. Que el aseso~j1ll1iCl1to integra la fUJ:ción notarial, deb
y 1 daSLQ.!.L e.ie que_aLmis=._
er ormulado de con-
formidad a derecho y propender a lograr seguridad jurídica", Será responsable: Por (1s¡:som.
l r<al 1..
tulo en
dcpcnd
lIliCllro ('11 (11(111(0 'lO responda ¡1 lo.' CS(IIlCIHnS Ilort1l11rivos de llll1n:m que plU:dn verse \llIlncmdo el cional,
'''r "scgul'idnd jurídica" que caracteriza a la función notarial. En cuanto a la funcién docu- ellOS re
------- - ----'
 1)1..14'\:;1 (..-J

/
/,\ 1\11)) /,," IV
\ ¡J'"
l(VSlID
1
61
.~ 1)"'6" [PA!T"GI"
1inter- 2. Adquisic:6n derivada del dominio d,,"inmuebles j.w
por las La ad~¡jsjción derivada de los derechos reales por actos entre vivos, ~on cAv (~~

exc(p~ión de la I:ili>oteca.requierc-deLmod~te y del título sufici~e.

Jnómi- Decimos con López de Zavalia • que se necesitan dos actos: "... El títulod:,n
,1 cum- un primer sentido con la palabra título se designa a\ negocio jurídico qU~.5011=-
un co- tiene la causa mediata" única de adquisición, modificación o extinción de un z
tal cali- der~cho real. Se habla de t¡!.':Jlo-causa,o de título en sentido 3ustanci~1. En un 2
'J

con las segundo sentido, con la palabra título se designa al instrumento o documen- ~
..
-- -~~__~~~-~-'7---;--,,----:--:--;-
:rituras lo en el que se encuentra volcado el título Causa. Cuando se llama titulo do- 3
------. ',0---- -"--
cum:~lto se emElea el vocablo en sentiduJo.¡:mal. En las mutaciones lI1mobi- e
.iere no liarias esa diferencia se desdibuja pues el título causa requiere necesariamcnte
JGlción una forma cscrita con las solemnidades exigidas por ley y no debe tratarse de
cutl'quier forma escrita, sino de una cierta y determinada forma, en ausel)ck~ "~\I¡qt'
lcional: de lo cual el acto que es título causa, es nulo': "'\ JI(,\" :~.\.¡..
La forma a la que nos estamos refiriendo es la escritura pública. v'\
ontrac- La ~tra causa de adquisición es la tradiciÓn (art~. 577, 2601/2603 Y 2609,
I proce- 3265 'l, o sea, la entrega voluntaria del inmueble habiéndose cumplido con las
guridad solcl . ~gales '. ~
modo suficiente es la causa in~ fuia
~1.?,lacausamediata .."l
z social, La tra cr !I1-=-:é e ser ec a por eLtítu1Juyj¡ct'llle._j2ar~transfe.riLCLdQ-
ocial de mil1jo" '. Título suficiente en relación con una cosa es un acto jurídico que tie-
a -cuyo
to- y en mcnt;I'.!9~~dcr.á por 10£ y;ci~cos o,}e Jorllla, qUt aetcrlllillllllltJ'.I.ll.lipad .dcJ.i/QCJl:
/11C1I5~_ tpor Ilirios itJtrillsccos o de [omlo rercr-qos 11 Sil .C!..l~j!!r:i!~~~Ldcl
pro£i~~!-l~P.~f!!.!..~i!!.é arto, ~eJ
I1ln ~(/pncidfld de}~s otorgmltcs)' (f St;J{?gl1llllnn¡hl,)' n!n cfit"nc;a del1Jcgocio
manto (l S/I I'nl;-
elJ .A."Lf'J
jel con-
dez romo ta/ .. , ~I~din rcspollsn!'!!ypd: l J. !2wlldo se trl1tn de aplimr principios de dcrec110 COI1- ~ t;.~1~ I
el nota- tro\'C~-~idos;2) (Hit: la.:J~IE.'!-~~Ll'ro'p~"
intL~csndo,' y J) en de !..1!.E.~::~c:. 0!3i1
0rrl!'.t.QD'.J1c fllcrz~_ / ~CL
as leyes, IIll1X2.r."Resp~1s:JbjlTtlad por el estudio aetitulos:17~smbn~1O 'espoJl.!.~~ectJlo!.o estlldi.Q --,z 1'.'J-. ~
de rí~.":/O~ t~'.ItOCj/lC_:! "ú~II.:.o-!:!!_~cnlizado):~~!I_~~~r~~.~~!_'Il~:.)rizaJJ£c
o e: re/ereneisr . p!r- ~ .:sin (\ I'IDo~
juicio de JOsderechos subjetivos que 51Jrgrn de In !'t'k!cjÓI1existente~~ os, _._.J \U
)cial, ya
(4) Lópcz de Zavalía, Fernando, Curso illtrodll(forio de DcredJO Registral, Ed. Zavalia, Bue- ~
las par- nos Aires, 1983. ~ ~
s partes, 15) El articulo 577 dd Código Civil dice: "Antes de la tr;1dición de 1<1 cosa, el acreedor no ad- f"~o
~
quiel' sobre elb ningún derecho re;1I",El artículc 3265 agrega: "Todos los derechos que una ().L~' ~
o por el
perS)I1~lr~nsmite por contrato a otra persona sólo p~.sanal adquirente de esos derechos por la ~ \1

trad:ción, con excepción de lo que se dispone rcspt'cto a bs sL:cesiol1cs".

16) Recordamos 1:1.importancia de los nrtículos 2378 y 2379 que nos :11arGIllb postura de
Vélel sobre las :ormas de la tradición posesori:l.. El p-rilnero de ellos determina que: "l:llradi-
AmdcHlill ci6n se juzgará hecha, cuando se hiciere según alguna de las formas autorizadas por este códj.
go. L.1sob dech:raciún del tradcllte de darse por desposeído, o de dnr ni adquirente]a posesión
legios No. de l. cosa, no suple las formas legales." El segundo de los articdos establece: "La posesión de los
illl1hlcbles sól2..£...ued~..Edquirirse por la tradición l:echa.I:.:lT ;'lClosm;'lteriales de los que entrega
~otarjal de la cosa con ascl:timicnto del que la recibe; o por ,lCtos matc.rj2.les dcTque
la recloe,-COIi.3Sentj.
rl.~iba- miento del que la enlrega'~
;01.'10"pro- :í) Allende dice que; ".. , en Véle7. interpret:índolo a t~avé!de su fucn:e principal Freitas, el
se-íntegra acto jurídico r(,JI es: 'el ~cto jurídico quc...dLn.Jcir:'lielllQ~_lllUdificaciQn~Mil.lglt~_Un derecho
lue.almis- _ real [ ... 1 es i!1_d~p"@(~el....:1C101.urídico~blig:1::ional en t:1:110que clmodo se.yincula :1JJj_
10 de con. tuJo .£11 forma por ¿cm,ís [)eIigrosa ya que no serÍJ sino l1~~encia <~ ..,) Tal in.
or n$esor(l- depelldcnci;} se pl1ede ver en materia de nulidades: el_~~~.:.'dico !:al no dC£CI!ge del_~I.iga-
ulllcrndo el c¡ollal, así bien puede caer éste Y-U-Q.b.ailruc..afr,fc.i!..4.9_JLprimucí..':Vé:lse Pnllornmtl de los nere-
;i6n docu- cho;-;-Clim;LaLcy,
----
 Ai"~ V -{\-&8
7
62 lT Dt~x sX'
\>1,ne por finalidad yLnsmitir un derecho real sobre la misma, revestido de las so- 3.1
ro \ lemnidades ~4lecidas por la ley, otorgado por un disponente capaz, legiti-
~ 'tnado-al--efééto '. td
~
La tradición debe ser una entrega efectiva, pues por medio de ella se ha pre- mIl
"U tendido garantizar de la mejor manera posible los derechos de los terceros. La un
O
O publicidad posesoria constitutiva de la oponibilidad elga omnes de los dere- vil,
chO! reales nada tiene que ver con la publicidad registral '.
Reunidos los requis:tos de ~te y modo suficiente nace el der""- ció
cho.!eal y se requiere de la in'scripción de los respectIvos títulos en los regis-
tros mmobiliarios para la oponibilidad a terceros mteresados de buena kÍi!l:.!;
~505J. .-----~~ '- '-',
El registro inmobiliario argentino es de.Jarativo y no convalidan te. La ins-
cripción no perfecciona el título, ni el modo, perr io~ onibilidad de las
transmisiones o adquis:ciones a los terceros in res?dos de bu a fe '"o
El registro inmobiliario argentino es un reg' / de docume ~por ello es han
fundamental que al registro lleguen d~cument s auténtICOS- válidos, respec- siste
to de los que se haya efectuado el control de lega I , . der;
Sin el documento p"blico el riesgo de deterioro del registro es innegable, al de I
poder filtrarse nulidades en el sistema de ¡JUblicidad. La combinación de do- gene
cumento público y registro púbEco es la piedra angular de un sistema de se- mm
guridad jurídica". nes,
•.. Los registros inmobiliarios se presumen exactos e integras y lo son cuando
ro
ro la realidad registral coincide con la realidad sustancial".
O
1]
ro
~ meno
ro
"O (8) L1ambías-Alterini, Jorge, Código Cil'il AIlOtol1o, tomo IV A, Abdcdü Perrol, Buenos Ai.
2 res, 1981.393. (l
(9) Para que la~ól1 pueda dar lugar a la tr:lnsmisi6n dd derecho real debe re.ll1ir tres el que
Ql
'O condiciones, a saber:" 1) ser hecha por el propietario de la cosa; 2) que las partes, es decir, el tra- extem
ro dente y d..•1.dq~c.J~l1ga;¡;~aaIegal necesana; 3Jtroé la tracl"iCiOñ se haga por título (l

"
UI
suficiente para transmitir la propiedad (arts. 2601 y 2602, 2609).
(lO) El Regist:o es ptiblio para el que tenga Interés legitimo en ;lverigUlr el estndojuridico llna
(1
p
>Ql de los bienes, documentos, limitaciones e interdiccicnes inscriptas delegando en las di!'iposicio. lor y p
c: nes locales b determinación de "la forn-.a en que la documentación podrá ser consultada sin ar/qllir
riesgo de adulteración, pérdida () deterioro". La finalidad de las inscripciones y anotac ones en (l
el Reg:strn de la Propied.\d Inmueble es la publicid.,d a los efectos de que se conozca b situ,l- leyes':
ción juridicJ del bien. La flmdón de publkidad se cumple sólo para quienes pretenden cono- (1
cerla. vil': La
(11) Tena Arr.:gui, Rodrigo, Rt'spollsabilid(ld etl,il del }lorario. PoncnciJSo present;l(li:.s por el posici
notari.ldo espai'lol a las Xl JOTll;ldas Iberoamericanas, Buenos Aires, Argentina, 2004. r¡aJes s
(12) La inexactitud en la certificación genera la responsabilidad del Estado en tanto el per- su aka
juicio sea producto de la .lCti"idad administrativ<l y ésta, a su vez, puedJ considerarse U:1 ejcrci. sabjlid
cio objetivo de la función, La responsabilidad surge cuando la inexactitud se traslada 11 plano el c1ien
externo a través de los medio~ de publicidad de los a~ienlos. La jurisprudencia sobre la cuestión estudi
ha dicho:" ... No basta quc haya una anotación errónea por ser divergente de la realidad extra. to acti
rregist:al, sino que el registro debe haber emitido un cerriticado que refleje un error c.etermi-
nante del dai'lo. Quien contrae lil obligación de prestar un servicio público 10 debe re~lizar cn
-_o
ele. El
consi
condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido,)' es rcsponsJlú~ de los ber jurí
perjuicios caus.ldos por su incumplimiento o su ejecución irregular" es 200 1=2/27 ED 192.576. to del (

l.
 \t'U ,,,,,-09,.
le las so-
z, legiti- l
I
i
3. Importancia de' estudio de títulos
Es indiscutible la importancia que tiene en el quehacer notarial y para el
tráfico jurídico inmobiliario la tarea de estudiar los titulas y antecedentes do-
,-oll-
63

~
~ha pre- miniales. Ello respo Tde-;~ --
onec'tah,entre si y las más Z

:eros. La importantes son los rticulo 3270 '\ 4009" Y 1051 " 902 '909, del Cód. Ci- ~
~'

os dere- vil, y el articul 4",34 la ley 17801, ~

Se consagra en este aspecto la o , oritaria, ~ contr~de la posi- g
:sLdere..- ció n que se contenta con la fe ública registral, que considera suficiente que e! ~
os regis- tercero adquiera de uien figura :omo trtu ar regiStral para ¡econocerSu bue- 3
a fdar!. n~Si el comprador no se preocupa de ver' r las ConQlclOnesdel titu- ~
--- ~
lo, de adquirir su bondad, la ley no cubre su negligencia: la '!2.ejorprueba de ~2
:. La ins- ,,
taL~H'5l;¡.f.1 d,d. 1'8i la lealizaclOn ~io de los anteceden- ,,~
ad de las "I tes dominiales del inmueble ll
17, --; ~

I [a buena fe eXigida al t~F€ero<n:lqtHf<:nte...!l£es la mer~ fe-creencia del g3

;::"'""'

or ello es
. rcspec-
t hombre de la calle, sino la buena fe-diligencia o "~fe-creencla ~con-
siste en la impecabk con.Yifeión de estar obrand£. con arreglo a derecho, que
~_~
~~
j deriva de una situación aparente ... ", la apariencia sólo justifica la pro:ección \ :~
~gable,al de los terceros en la medida en que se produce su error excusable. Una dili- \
n de da- I gencia razonable aconseja un estudio de titulas cuidadoso, que pueda deter- {7JP-" It
la de se- mimr la bondad o revelar la existencia de vicios en la cadena de transmisio- ~
nes, pues aun cuando no exista norma expr~sa..9YdO-i , ',' 'dencia ~_
I cuando s rgc'-CIeconjugar lo dIspuesto en los arts. ? 12, 902,909 Y 1198 de! Cód. l', cr/' rGw- ~
ponderando que nuestro régimen juridico ~1Orecoge el principio de la fe p¡j_ ~~;].tC
blicé re ist . ,Si la invalid
ble de ser conocido al realizarse el estudio de títulos, no efectuado dicho exa- ~ '1: '<,D~
men, e! tercero tampoco puede pretextar buena fe. (¡" ~l'" ~ '7
3uenos Ai-
(13) "N::ldie puede transmitir a otro sobre tUl objeto, un derecho mejor °
m,ís extenso que
reunir tres el que- goz •.b:l;)' recíproC:llnfntc, nadie puede Jdqui~ir sobre un objeto un derecho mejor y I11~S
ecir. el tra- extenso que el que tenia aquel de quien lo •.dquiere".

--
I por título

do ,iurídico
(1-1) "El vicio de forlna en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor",
(15) "Todos los derechm re;¡les () person;¡les tr;¡nsmitidos :llcrceros sobre un inmueble por
una persona que hJ llegado a ser propietario en virlud del :lcro lnubdo, quedan sin ningún V;1-
disposicio- lar}' pueden ser recbmados directamer,te del poseedor :letual; sn!l'o los derechos de lo> rercl'rOS
sult;1da sin (lr1qll:n:lltcs de buella fe y a t:tulo oneroso ... "
:r1ciones en (t 6) "L'l inseripeiÓ~1ño es eonvalid •.nte ni subsana los defe:tos de que adoleciere segun las
ca la situ;\-
,den (ono-
leycs~. '.. ,1 , . ,
(j 7l(Highton: Elena}7SoluCl6n a alg'Jllos problemas que pl;mtea eLA.rL.1051 del CódIgo CI-
vil", l.a ~t'Y 1980-D -).90. Así también CNCiv, Sala F, LL 1980-D.290 '(¡<Joobstante n~di.s..:......
;'Idas por el pOSiCió~'1t:ééxija a los. escr.ib;¡nos tos eUJ.!.dlo.uic;.~,}a. e_an''lh:h(dal' prQblemas_l1?ta-
ri"lcssuscitadoS-indic;:-f~reSCindib.k.Q~c.c_sid~~ de que los escribanos ag~f} __ ~~~_edio"sa
Il1to el per- su alea nec par=t..dar gar.1ntí:lde-los.actosque pasan .al1te su ~pre-icn¿ia-..:-~mferÚ,A'lberto, Uespol1-
e un ejerci- snbiJidlH/.óvil de! escriballo, Hammurabi, Buenos Aires, 1984, "='1escribano es respons.1ble ante
da •.1 plano el cliente y frente <1 trreeros -si en este último caso oGlsiona Ul)l-eto ilícito- por el defectuoso
101 cuestión cstucio de títulos [ ... 1 LI- buellJ fe contenida en el Jrtículó 'O-(t.de{llJnd:t lYl..Compo.r.umien.:-
¡dad extra.
Jr determi.
to a~!.i::Q---<icl---.••Ucad_qullin
etc. El estudio de título e
ue de
C('sano
-----_..
roceder con cuidado, prcvjsióil, prudenciJ, diligeno;ia,
n re a fin de que ese obrar activo del tcrce~o urda
.••..•

realizar en Cl)'n;j' erarse culpable. salvo que se demuestre que dicho examen habría sido irrelevante. El dc-
sable de los ber jurídico calificado de estudi;u titulos es primordial a efecto del fiel Y aCJbado cumplimien.
:v 192-576. to del quehacer notarial':

:..._-------_. __ .- --
.J .••
64
Le son aplicables los principios establecidos ero el ar~)lel CC, y que un apli
grado de di:igencia razonable le hace necesario efectuar un estudio de títulos nce
ro
e
.~ para que se configure
vícción de estar obrando
...--
la buena f~cia,
con arreglo a derecho
que consiste en la ímpecable
y que constituye
con-
presupuesto que
"uo indispensable para obtener la protección de la ley'". zare
O míe
3.1 .Teoría y pr~ctiCe-dE\estwdio de titulos
El}.£tudio de títulos corllprende el an<Ílisis de los antecedentes jurídicos que 4./n
legitiman el dominio que sk alega, referenci<Índose en sus originales las escri-
turas públicas y expeCient¿s judiciales o administrativos que correspcnda, me- que
dianle un ,xamen exhaustivo de todos los titulares anteriores y de la~ circuns- efici
tahcias por las que obraron hasta hallar a un título traslativo, desde cuya fecha la n
ha)~ransct:rrid~el término prescriptivo que determinan los artículos 4015 y de t.

40!6C€:::>.( \;,141 '

u¡
! Sin perjuicir de que l~ títulos declarativos deben referenciarse, ello no im-
licará la disp nsa de la obligación de continuar el CS1mrró1iasta 11=; a liD tí-
\,
$
"~;el
ulo traslatjy6, por lo cual el estudio podrá eventualmente a arcar un lapso su-
periOral determinado en las disposiciónes legales citadas ". \ ' fica
Su teoría es unáÍormulación construida por el resurtado de principios re- ')$ min
ceptados
Distintas
por una abundante
cuestiones
labor doctrinaria
encadenadas al estudio
y jurisprude:lcial.
de títulos serían: 1) el deber
Niye.o.
••• funcional y la obligación contractual; 2) naturaleza de las funciones y/o acti- '1\, \.J por
ro
ro vidades del escribano; 3) trascendencia e importancia de la función notaríal;
" inefi
O 4) trascendencia de la escritura pública; 5) el artículo 1051 del Código Civil y tos
"D
r, su interpretación doctrinaria y jurisprudencial; 6) la fe pública registr<11; 7) la sal (
.~ responsabilidad del notario '''o ción
~
"O Las leyes del arte de un estudio de títulos consisten en marcar los "jcios de
2 que adolezcan los antecedentes. El énfasis o displicencia que cada referencista ponl
Q) razó
"D
lebr<
ro
"11I (18) es
1986.12-11. "lnvcrtln Cia. fill•. mciera S. A. c. Prov. de Es. As.", LL 1987-C, 144. CS.
L

>~ man
"Terrabón S, A. c. Prov. de Bs. As,", LL 1999-A-506. La creenC:a de estar obrando dCJcucrdo J
acto
c: d~..:hoes indispensable paro obtener ~cción de la ley "aun cllanJocrrcl ....
tl1¡bít1lcle-r.i
Provincia de Buenos Aires no existe en esa época o':>ligación directa impuesta por la ley a los es-
crib •.nos de efectuar el estudio de títulos antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de
transmisión dominial, el tribunal a partir del precedente de Fallos 306:2029, no cemparle 1"
aplicación absoluta del critt'rio según el CU31 1.1 ausencia de estudio de tiLllas no exime de rcs- CO, As
abilidad estatal por errores regislr,lles ni la atenúa en ningún caso, para que se configure en
JI f\I adqul ente del derecho la b~eUiLfc-cr~!ncia!..--~R"ist~l la imp..::.a?~.:~nvicción de estar cual e
r::\ 6b.ran con ar a.dcrc..~9ue ccnstitu}'c prcsupues l~nsablc llara~tibH:ncr la-pro- meñt
\l . tccc~(cn igual sentido P.257.xXIV, 1<1 arope S.A. c. S;mtiago d('TEsl~ro';-U6/9kJ\.'1. 1. 4. L
',,~442~XXII'Martina, Hugo O. c. Buenos Ain~;'19112l1995)': rrient
"(~/' ,/ (19) El estudio de titulós d~b_~~j:caf, ~ jE-T Jilularid:lJ+-s\.1S.limilaí:iol1~~colldi(ion('s nico I
~ suspensivas, resolutorias, ct:., todo lo que res o menoscabe la firmeza de la tilulariaad):Fa- . da, re
cult~des }'c~paci~;ldde disposición. (~a cosa ob.eto de la transmisión. Sus alte;:~cion~sa invan
/ traves de la titulación y sus cstadas de realidad. CA~GAS O GRAVA ,5 DE \...\ FINCA, su .,'lgcncla o (2
.{ cancelación NATURA! [7.\ Y f)'TENS!ÚN DEL DERECHO QUE SE. TRANSfo.l!TE.. (2
(20) Abclla, Adriana, "EHudio de Titulas", l<CVIst{l ¡¡el Not-;;¡;;jo, Bucllos Aires, 1990. N" S.
 65

aplique a su estudio es netamente subjetivo e irrelevante mientras se exterio-

que un
ricen los defectos de los antecedentes conforme el orden legal.
, títulos
1 La tarea del estudio de títulos nos lleva de la mano al estudio de las normas
,le con- ¡ que regulan la ineficacia e inv"lidez del acto jurídico y del documente, Anali-
upuesto
zaremos los caf.0s frecuentes de observación y las distintas 'armas de sanea-
f mient°tJyJ~~ ~ ~ ~ ~
; -;t' X o""T ~
4, In~ica~ y nulidad del acto jurídico
icos que
~ara Alterini, Cifuentes, 2annoni, ineficacia es un concepto más amplio
as escn-
que abarca dlVc';-as situaciones en GS' que los act05 carece,íde-yig0'0-ümaá
nda, me-
eficiencia para lograr sus efectos, Dentro de estas situacíones queda incluida
circuns-
'ya fecha
,,
1
la nulida~jl'-,u"nera que la :nefi.cacia tiene u~ alcance general que compren-
de iJíñGién supuestos de ine IG\cl~caducidad, resolucíOn, reSClSlOn,
)s4015y 1
.~,plimiento de la condición, inoponibilidad, etcéter,,-". --

,o no 1m.
"I\\;\ /' :'a i~..:.z del aCl<Ljucidic~igada a los elementos o presupuestos

¡ 1
'esel\ciales
N ': delmj~.

Uf
t¡J110¡í-
\, , /) Morello denomina "ineficacia estructural" a 1" nulidad o invalidez, e "ine- ~
lapso su-
;!, ficacia
I
~'I
__ funcional"
-__ a la ineficacia eJuentido estricto [... 1 debe reservarse el tér- 11"~II¡"\
.:;

cipios re- I).¿J' m.in~ "ÍI~' para los supu:stos en los cuales exista un olJ~ extr~~_ ¿)

rJ--l !l'pe"o Imp..witiYD-<'~I:odu=n.deJo>...efectos ". --

) el deber "\ lYiY En esta posición el acto será inválido cuando no produzca efectos propios
,\)"' por adolecer de un vicio presente en el momento de su concertación y será
s y/o acti-
1 notarial;
~.:$f ine/icaz cuando, no obstante ser válido, no produz:a alguno o todos los efec-
tos ~pios, sea entre las partes o respecto de terceros, por una cau-
igo Civil y
stral; 7) la
salo eveU1O-j3osterior"s~~~~:rnCiÓlJ c~ el acaecimiento de una cOlldi- ---¡\ \ ,"'v¿ r . i-

ción":ili!IDlpli-lH~€fltG-de )}niJlno, lí1reyocac1Oñtle Uli!¡CrO:-etcétera. fl.j-::';' •.~~'

s vicios de
El~,ídi<:-B-¥.-ili¡l-2...£..uede ser revocado, rescindiao, ~uelfcíO ser ino- e;:hL
poníble.con-relacilín " ciertos terceros, de;ando de prOduCir efectos propios en "'i; ..;
eferencista
razón de una causal que hace su aparición en un momento posterior a la cc- -~- (\;. SI':" -
.Y-
lebración H. /"
,J'\ ..._..;r'
,.' -
La revocación_es..un" causal de ineficacia n virtud de la cual el autor de la
----------
7-C, 144. CS. ma~ifestación de voluntad, enlos, tos Ul3~rales, o una de las partes en los
de acuerdo a aclos bilater1.1es,re~~e su voluntad, deJa,:do sin efecto el contenido del acto o
-.tmttt50'él:l
\a ley a los es.
escrituras de
(21) Aiterini, Jorge y otros, Tcorí(J de /(1 Illeficada, Ed. LL, ?ll. Cifuentes, Elllegoci(ljllridi.
) comparte la
exime de rcS~
CO, Astrca, Buenos Aires, p. 570. .- .. ,- " '71\~~
(22) Una corriente doctrinaria considera que ~a nulidad es uná -!.al1ci~p~~
e configure en
cual el acto pierde los efectos propios en vir~ud..de~sa'{)H~1J1.1t¡it;b-éXlslente en CL..!}10-
icción de CSI::lf
melito (fCi~Jción. Cduentes en Belluscio-Zannoni, Código civil y leyes cOll1p!el!lwtwi(lS,
.'
5li1~ncr-la--pro--
~(()~'2i6'f94~-M.
t. 4. L1ambías, Tt'fIfCl¡JO. Pmtc Gellcro/, 1. n. Borda, Tmtaao. fJClr.e Gellcrnl, 1. 11. nn 1234:'Ótr;Co. \1 e t-\eol~
rrie:lte minoritaria enti~llde que no es :-nás CJueu~ (£'!!)5di~Hfitl-i'-O¿on un procedinj'ciue-..ré'(9
n ico 1ega 1 PJ. @.~iÜY.!1.LJ as ¡m pE-fu;.ciuu:s...deLaetO-JurJcJ..Lc.Q.Q, b..l£e_Ü'l.S~p.CJ a r:--" n-ruro idil--1i 111i.Ll'
s (condiciones
tU~1ríd-.1Cn. Fa- ..... da. :esgu'"ars1~~Ü',-;Jdus..intcr~cs..Nieto BLlnc, "Consider<l,iones sobre el concepto de
invdidez", LL lD.J.1014.
s alteraciones a
~23) Mordlo, IJ1cjicncir y frllSrmci6n del fOllfrt'to, ed. ED, p. 20.
\, su Yigenci,l o
~24) Lorenzclti, "Incficaci:1 y nuli:tad del objeto de los contratos", Rev. Derecho P,.iVt](/o

cs, t990. N° 8, 1995, p. 162.

66
I,
1
la transmisión de algún derecho. Por la revocación el acto deja de producir .] tigl
ro efe,tos ex ~lllro, a partir de la expresión de voluntad ¿el autor seri

.,e
L

U
-<¿i-;,:¿lI
t
defeVCf6r, q~as-~s
cidos del acto.
los efectos Y'J'rodu-
---~
el t
pr
o ~./ . '1"'1rescisióiÍ es la causal de iJ:eficacia 'or la cual._.U1LaC1ü iurídico queda Sill! ch
O el-'
~ ~'? efectos'-- para el----
futuro en razón-- e existir acúerdo
~ e tre las---p - o e la vo-
lunt;crae e e as autorizada or la le . nve" '- de
~ La ~ ución opcril en razón de una caus 19ue.....re=-.
troactivamer.te los e ectos del 'Ccto.Así COm ejemplos frecue tes, la resolu, 6.N
CiÓli"p,uede operar en forma facultativa (arts. 703 04--tc), automática
(arts. 553 y 555 CC) u opcional (arts. 1202, 136bCC)-'-Loséf;:~¡~~ ~pe~~- me
troactiv~e-;-o-rmlc. -------------- ..----- ten
.------......:.------
pos
Supuestos frecuentes de dominio revocable mi
Según el artículo 2663: "Dominio revocable es el que ha sido transmitido
en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido o cuan- ten
do el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa pro- de,
veniente de su título",
Jo[ge Allerini dice que la condición resolutoria puede operar como_I)Jani- la r
~ación fundamental del dominio revocable. El autpJ'-m~nciona sapuestos lid,
\l.\l:-de dominio revocable permitido~igo Civi( A) c<indición resoluto- le.
~ ::J ria explícita: adem,;s de la permisión genérica en tant'o-t.rs{'ondiciones no en-
O] cuadren como prohibidas según [as reglas de los arts. 530, 531, 542 Ydel su-
~ ,. or' ~ puesto de la compraventa bajo condición resolutoria del art. 1371, puede agre-
ro \,/~. \ gar para los inmuebles el pacto comisorio explícito (arts. 1203,1204,)'" ~árr.
(l, ~\\(,,)'
ffi 1374), el pa~ retroventa (art. 1366), el pacto de mejor COm¡nador.(art.
~ i~ 1369), la clausula de arrepentÍmiento cuando se hizo tradición de la cosa y fue
2 estipulada a favor del vendedor (,ut. 1373); la reversión de la~__ donacioDesJ{I1~
O 1841) Yla revocación d~~ones por superiiaCencia de hijos (a.!:.u~). B) )
~ Condición resolutOl'i' implícitr.'¡ ... ]: ~l ineiecución de los c,lrgos impuest'cls-"l/~
~ ~\\ ,<ydonatario o I~gatario (a . - ,562,1850,1857,3774,3841,3842),1' inguti-
~ <'1;" \~ tud del donatario o legatario (arts.}z67J858, 3843) [... JJ-a facultad resolu-
II 1.1 . (jJ toria implícita por incumplimient~azo resolutorio explícito ".
f'
1 t-')
'.,.1
\. ,,\ü

\
'la revocaciÓII del ioniiñIOtr'lnsmltldo por medio de un título revocable a
vo~untad del que lo In concedido se efectúa por la manifest'lCión de su volun-
tad, a excepción del pacto comisorio en la compraventa, el cual no' o~ra la re-
vocación siJ:o en virtud del juicio que la declare, cuando las partes no estén de (
acuerdo en la existencia de los hechos de que dependía, o cuando se trate de sulas
una condición resolutoria impuesta en caso de ingratitud del donatario le- ° disp
tíwh
ga:ario, ya la inejecucióJ1 de las cargas impuestas a estos últimos (arls. 2665,
2666,2667).
Según el arl. 2670, "RevoC<Índoseel dominio con efecto retroactivo, el an- por
no il
tante
(25) Lbmbias.Aitcrini, Jorge, Código Cil'il AllOt<ldo, tomo IV- A. Dl'TCchos rcales, Abdcdo decir
Perrol, 135.A5., p. 477, juríd

l. r
 . (1&;;\.
~.fl
~ [(Xlv Y\J!. ~(i.
/' V ,Ni) (;orJ

)roducir tiguo propietario

.---
está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas,
67

le! autor servidumbre o hipoteca con que la hubiese gravado el propietario poseído, o
I produ- el tercer poseedor, pero está obligado a respetar los actos administrativos del
~ propietario poseído, como los alquileres o arrenjamientos que hubiese he-
cho".
La revocación retroactiva del dominio permite recobrar e! inmueble libre
y aunque se halle en poder de sucesores particula:,cs
de lodas las cargas n,. "7 . :7c.
.--------------------------- lb
Jlg~
a resolu- 6. Nulidad e inexistencia
tomática Zachariae fue el autor de la teoría de la inexistencia, refiriéndola especial-

--
)cran rc- mente almatrimonio.-despnés la.r.c<:Qgieron Aubn
tendió a otros paises. Para los franceses, la noción no está ligada a las normas
et Rml y de FranCia se ex- 2"
f=z
~"
pmitivas ni se encuentra su fuente en cll"s, sino que proviene de la naturaleza. .~ ~~
misma de las cosas. /'''[ () ~.~
lsmitido El acto inexistente es un acto no sucedido para el derecho. El acto inexis-
, r";¿
• ,.,J"
\'1/
. o cuan- tente es sólo I~ apariencia de un acto iurídíco v no llega a serlo por ausenga i\\J. ~;
,usa pro- de alguno -'1.<:.105
elementos esenciales relativos al sujeto, al objeto o a la formd\;: ~ 3
En nuest,o país la doctrina y la jurisprude ,ci,,--es1<Í.\'divididas, Una parte "-------- /
!.Q Jllall i- la recepta, mientras que otra considera '1 e es inútil ptt9la.s normas sobrUlll=
upuestos lidad son suficientes para pnva, e e ecto' ue se co:lsidera inexisten-
:e50Iuto- te. • _ ~
!s no en- _a te r' e la inexistencia ') tenido a ogid,) j'lrisprudenci 1 para los su-
y del su- testo el acto otorgado sobre ') base de , so; el acto no ex-
~de agre- / ten. "ao en protocolo; de una hi o eca atribuida a quien no era el pro 'ietario;
~
~~."~J2á
n. ~ ~ fi' ll,,-apócrifa del vendedor en Ulll escritura de ~mprav:.nta_antecedente ";
nQL(art. ,1 falta de autorización del notario' .la,n;;>1"' _; a [lita l autorización del no-
osa y fue taría en la copia de escr~'. /7 -- -
~~~art.
:"a inexistencia del acto ju 'é1:':/,puede ser peticionada ju(iI "ialmente por el
lJl~). B) interesad~ en ¿WilaliíerIOs an la ¡¡el proceso, por cu"alqüier ersona aun por
mest ~ ~ aquella que fuera cul abl os Jueces ueo¡'""i1iipliCarh¡-de jicioc
~!:i!!i:. El-';c";oin"existente n .r:"':t!-,:,c~',:fectoalgun~ ~-:" cel el tercer adqui-

-
d resolu-

vocable a
rente ampararse el _~I"
._---- --- .--
1051.

su vol un- /" \"< OH I~/'"

bra la re- __'~.

".. """-~/' &- ~l rJ..t ')
f'L
,Jo e.- eQ.¡."
__ ./ ;x..,
) estén de (26) Aiterini, cI}4. cit., p. 487 dice: "El s pad(~uirenle no ?llcdc dejar d~ cOllocer las cUu-
e trate de subs rCVO'JlOri;l~~or cst.H en el mismo instrul)lenlo público [ ... 10 en el de los ante(c'>ores del
ario O le- disponente, habic a cuenta sur creemos que 1, investigación de títulos no debe detenerse en el
título del disponen ..
rts. 2665,
(27) CNC;v .. Sal" F, 1 ,_ 1980-D-290.
(28) Anzol:t, Nicasio, Lecciolles r/CIJ,'Wf(J/"S de ,~credro cíl'il (%mIJiI1l1O, t.II, p. 441, c¡"ldo
ivo, el an- por C¡ltientes, El negocio jurídico, Ed. Astrea, ]1)90, dice' es importante 5cí'1ahu que d térmi-
o
•••

no invalidcz ticne correspondellCi<l con el de Ilulid<ld, y suele US:lrse indistint<lmentl'. No obs-

t<lntc, es diferente el sentido scm~lltico, pues 11II1l1l5se compone de: 1ft.' o se<l 'NO', y 1I1lllJ,v.:lle
les. Abdedo dccir'algullo' (110 alguno), IJor lo cll:l1 e:imológic<lmente, nulid,d e inexist:::nci:l se confunden;
jurídicJlllcnte, nulidad tiene un alc:1l1cc distinto d(, inexistenci;l,)' rquiv:llente a invalidez".

.;
 68

7. Nulidad e inoponibilidad 8.
ro La inoponibilidad es la ineficacia del acto respec:o de determinada, persa.
e nas que pueden desconocerlo como si no existiera.'" no
~
e Se diferencia de la nulidad en que la inelicacia del acto es erga omnes, in- Có
"u
o cluidas las partes y los ¡erceros. E~oFonibilida:J el acto tiene eficaci~!l-" en
O tre las artes al unos terce : o respecto de otros es lI1efiC,IL -' no
La doctrina y la jurisprudencia se han pronuncIa o por la inopol1lbilidad tos
en los casos de ~~tos cel~dos en fraude.de los acreedor~Ji..Lart 965 CC);.-eI-
contradocumento no asentado en la esc 'tura matriz que no puede o~ill}e
a .los sucesores a título singular (art. 996 ; la falta e lI1SCnpClonen los regis-
tros inmobiliarios con relación a terceros interesa os de buen, e a.:1,2505 _'
CC); las donaciones inoficiosas" y legados que excedan la porción disponible
no ¡recla a lósheredews forzosos (arts. 1830, 1831, 3537V 36(0)";105 :ICIOS
-------------~--- '
de disposición sobre el dominio revocable no se pueden oponer al dueño an-
terior (art. 2670), etcétera.
El fundamento de la inoponibilidad del negocio juridico radica erola pro-
teccióllP'3Jt~ a ley quiere brindar a ciertos terceros, ~1ados terce-
ósinter~ados, en la ne sidad de brindar seguridad jurídica. ---- nul
La doctrina qunecep ñlii teoría de la inoponibilidaa ha entendido que se.
trata de un SI luesto de i 1eficacia establecido por la ley, independiente de la apa
invalidez. La prescripció de la acción de inopol1l '1 ¡ acresd~~scOl1~ por
••ro . " --------
, tad~""¡ ón e acto , CC).
ro dad
o B. entre la nu'idad e ineficacia del acto jLrídico exis
1)
ro La distinción entre nulidad e ineficacia tiene especial importancia en la

m
~
ro práctica pues la ley prote e al subadquirent ena fe y a titulo oneroso en pllc
"o \ /,Ilos Sl:puestos de nulidad (art. 1051 e y no en os supuestos de ineficacia est
Z ¿. de1-<le . .. n sen 1( o es nc o. esa
CI / _También es asible la conlirmac¡ón del, o o o anulable de nulidad re- pod
Ü
r.¡ Ir lativa (art. 1059 1 Ce), situación que 1:0 es posible tratándose de actos ine- cor
"lJl ( ficaces, así como t~mpoco es posible son,veriir cl'n:,¥ocio jurídico inl'álido,lo
> ~ue es discutid<jebn relación a los ~ inefi~".~. bid
o
[I "'---------- --,'

(29) l.lambías-Altcrini, Códiso Civil COJJlent(1do, IV.A Reales, <lrts. 2670-486. La acción de
n:ducci6n no t;ene como übjt'[ivo la resolución de las donaciones inoficiosas, sino que se las de- tual
cbre inoponihb al heredero perjudicado.
(30) eNe!v., Sala E, 9'12/988 U:C:M: y otro, R:V:C:S:, fA 1989.11-176. "No caloe la menor das
duda que cu:u:do el antcc::dcntc de IJ posterior enajenación es Ulla donación, la c1~rjdnd de la cad,
dis.Jmici6n del articulo 3955 ce tal como ha sido inlerpretóldo a partir del fnllo plenario de la
C:imara Civil del 11 de junio de 19]2, impide admitir otra interpretación. Es que quien adquie-
re un inmueble <1ntedOI1,.ciól1, difícilmente pueda aducir buena fe, pues, desech3da la posible
invo(;lciun del error dc derccho (;uts. 20 y 923 Ce), sabe que se halla expuesto a la reivindica- (
ción consiguiente a una posible 3cción de reducción, por imperio del prl'cepto recnrdadl), con (
lo que aun en la hipótesis de sostener que la nueva redacción del art. 3955 CC, el tercero no po- !ti, I
dría ;Impuarse en la excepción de su última parte. (
(31) Nieto B1anc, "Ine:icacia y nulidad': ED 116,731. El autor admite I.l collversión de los <IC- (
to~ineficaces)' como ej. arto 2984 del Ce. p,21
 I r
I
I
6S
8. Clasificación de las nulidades
i--perso- Es importante reflexionar sobre la clasificación de las nulidades, tarea que
,
no resulta sencilla por la diversidad de fuentes que han confluido en nuestro --
z
mes, m- Código y por algunos vacíos en su sistematización e imprecisiones contenidas
lcia en- er algunos textos doctrinarios. La trascendencia que tiene ello en el tema que
-----'"
nos ocupa merece que los abordemos brevementE para solucionar los conflic-
"
-
¡;
ibilidad tos.
.~
iI
7
.cQ;.-el- E 'do las nulidades se clasifican en: >
.",
!?9nerse • Nulidades expresas y nulidades implícitas o virtuales (art. 1037)
S
>sregis- • Nulidades manifiestas y no manifiestas (art.1038) I
I e
úJ2QL---- , Nulidades completas o to:ales y nulidades porciales (art. 1039) ¡::
¡::
~oni~le • Nulid,.des de actos nulos y nulidades de a,:tos anulables (arts, 1041 ,
) 1046), o nulidades de pleno derecho y dependientes de juzga miento
-
JS actos e
.Nnlidades..ahs.Qlutas"y nulidades relaÜvas (arts. 1047 y 1048)'"
e
eilo an-
~

la pro-
I
I 9.1 . Nulidades expresas
-------------
y nulidades implícitas o virtuales
<
j
~
~ \
! <
terce- Dispone el art. 1037 del Código Civil: "Los jueces no pueden declarar otras
l
lS

nulidades de los actos jurídicos que las que en esle Código se establecen",
<
I
) que se.
,te de la
!
I
La invalídez tíene carácter excepcional y la nulidad sólo se admite cuando
aparezái'clÚ¡¡in£jlkJ:S!;Jb!eeidií-pm el legislador, deblenam,pl-a~se.J:n EldlliiJ'
I
iOswn~
I por la validez del acto '''.
En la doctrina y j'Jrisprudencia, una posición admite la existencia de nuli-
1 dades t,,-citas, virtuales o imp:ícitas en el derecho argentino y otra niega su
rídico existenci¡----
1
ia en la J S~ oVT,e~ que era posible hallar nulidades expresas y nulidades im-
~rosoen
leficacia I plícita . Ü;;nbia lostiene que el art. 1037 no exige quel:iSañCióñeíeñülJ([",f
este, .~ ente consagrada en la ley, El sentido del precepto sólo i"dica que
J es~ sanción siempre deríva de la ley y no de la vc!tmlad de los jueces, que no
idad re- ¡ podrán arbitrar, para invalidar un acto, causas que no estén efectivamente in-
:t05 ine- corporadas, siquiera de una manera tácita, al ordenamiento legal''',
álido, lo I
I
El art. 18 del Código Cjvil es una norma general y ordena: "Los actos prohi-
bidos por las leyes son de ningún valor, si la ley no designa otro efecto para el

I
I
G.so de contravención".
Para Zannoni la nulidad genérica establecida en el Uf! 18 no implica con-

:!-c
a:::ción de
bs de-
I travenciónc;;;l el art. 10ffni dtoi'ga al juez la potestad de crear nulidades vir-
tu,~es. Esta nulidad decre~en generaTSe cons,dera parte integrante de to-
1;\ menor
d~¡;;; normas de carácter prohIbido, evitando la necesidad de establecer en
idad de la 1 cada una de ellas la sanción correspondiente",
I;lrio de la
:n adc¡uie-
I
I
1
b posible
civindic;l- I (32) Cifucntes, El ""gocio jHrírlico, ASln;:;l,Buenos Aires.
'dado, con (33) SCllA, IS/3/49, LL:, 54-383, CI\Civ., S,ta C, 16110;76, El), 71-206, id., Sala A, 6/6/S3,
~rono po- lA, 1953-1I1-443, CCiv2°Cap, 9112/3;, fA. 52-827, CNCom .. Sala D, 23/8/82, El), ID3-48.
(34) Uambías, DcrecllO CiI';I. Parte gelleral, t. JI, p. 570.
1 de los ac- (351 Z<1nnolli, Eduardo, IlIt'./ic(lci,1 y III11ú/(ld de los (Jefos j_fridicos, Astrea,13uenos Aires, 1986,
p,219.
 70
_. "~

~ / Es clm~o que las lIubnane, '011 expresas y legales y que los jueces 110puenell
rC{lr S//PUC5t de nlilidad qlle /10 neril'C11 de In ley. pr
ro
e lar
t.
en
••o 9.2. Nulidades manifiestas y no rnanifiestas. Actos nulas y anula-
gr,
o bles
O El arL 1038 dispone: "La nulidad de un a<;1oeS manifiesta, cuando la ley ex-
presamente lo ha decla~ado nulo, o le ha impuesto la pena de nulida¿. Actos
tales se re utan nulos aunque su nulida w-fla.~ido juzgada".
En tanto las nu I a es deEendientes de acción son aquellas que dependen
antes de circunstancias de he~ho que de la disposiCIón del derecho y q~
quieren de la apreciacién del juez ,". --- los
En- algunos casos el 'lICIOha sido objetivamente determinado, es rigido -al
decir de L!ambías-, no depende de una apreciación judicial que resulte indis- ~-- act

pensable para descub'rirloJI vicio es definido, o mejor, es taxativo porque es~ de

tá preligw;do..por h le~, priori dispone la invalidez del negocio que se ja.
celebrara mediante tal vicio. De ;lhl que se haya sostenido que la nulidad es lo
manifiesta en los casos que después el Código enuncia como actos nulos, por-
que no se requiere sentEncia para que dejen de producir sus efectos normales, 9.3.
/
bastando al juez comprobar el vicio que los invalida, el cual se presenta osten-
sible, patente a la vista. tar
En able el vicio es ob'eto de constatación, el acto presenta apa- tiv
~ ement 'dos presupuestos de validez, pero hay un vicio ql:e "está
ro a azapado la e mctu'a co l,¡ád;;];cto jurídico". ------- san
~ icho que asimila' los actos nulos a las nÜlidades manifiestas y los abe
Q anifiest, s no (:, la verdadera razón de la distinción entre qUE
t.
Q nulidad y anulabilidad, por e ha . que dejar a salvo el supuesto de un vicio
ti generador de nulidad strieto ellSII e no sea conocible or terceros: uede así ro ~
Z arse el caso de buena fe el el tercer\ad uirente 'ue no conoce la incap'lCidad fir.!
I
~ d . 1 cocontratante "'. \.
~ \;, Z;lnnon" - ." ntre nosotros, los actos I\uios hacen referencia al CISO en
~ ,y
que la ley por sí misma, sin cooperación de rlingún otro órgano o poder, re-
> ("\ duce a la nada el acto vedado, por ser su defecfu rígido, determinado o taxati-
I c: '
~ "
¡ .;.') '.5
I
\'0, perfilado o dosificac.o por la ~orma, sin pdsibilidad de graduación, y sin

\l--.J \} _ \~t'que sea necesario hacer una investigacíón de 1\ echo con la correspondiente
:\ \J ':;,~~1j prueba que lo aCledlte.
'\ ':s (
\ (¡"~,y.\ (36) Cordeiro AlvJrez, "Nulidad de los actos jurídicos", ev. Crír;ar dt' /lIrisprlIde:lcirJ m,
\. , "') 1934, •. 123. T la b.
\' (37) Alterini, Jorge H., "El artículo 1051 del C. uibte': lA. doctrina 1971- los
.......
et' 634. Este autor considera, desd~ existencia de".:;:tos nul~dc_vjciQ_!~.~.We.slD.J.l(l__ adqu
\X c>.~ ostcnsijlc¡ Del Carril, Nl/lidt1(1 en Alterilli (dir.), "LólS reformas civiles (deer.ley 17.711168) ano- Tmr~
~ .....
~ (adas", ED, tí 1-997. Alsina Ati{IlZa, en Vitr:os de sus trabajos, se ocupó antes y dl'SPUCS de b re-

~
Q>- %~id.1d
'\!" ~I\~a.
11.
de probar C)Ué' podia haber :lctos nulos de vicio oculto p.H:l los terceros, ver: "RetroaCl;-
de lJ ;lllu!acióll de los actos jUfldlCOS", lA, 1950-II-3 Y ss, secc. Doctrina, "Ll necesidad de
la tuteb jurídiLa'~ fA, 1954-IV-28 1 y ss; Los derechos reaks en la reform.\ del Código Civil, lA,
CifJ

..( o) doctrina, 1969-457. Carnciro, "Régimen de las nulidades': Reyista del NO!lIrilldo N° 702, ¡J. 1-111,
0"" rr.P
:/~ ~a 5, ,l(ept<l IJ. cxistenciJ de actos nulos con ~s..llil.JllilIlilism~.
-- - --,~~

r
i,
 71

puedell Los actos '1l1ulables,en cambio, tienen en la lev solamente un esbozo o un

principio de s~ón que el juez debe desarrollar 'o destacar, definirlo y regu-
larlo según las circunstancias d so con su criterio y apreciación, se dice,
z
anula- entonces, que e cto es elástico, indefini( 0, ceptible de más o de menos
gr~dllaci'. - --------~ ----- - '-

del' ex- s actos nulos, por tanto, están ya prefijados y ,Iorados objetivamente
J. Actos r la norma [... ] Los actos nulos se reputan ta.es, al ij]Ue- no me¡¡iej'~~ga- -'-

t
n:iento d..~su nulidad, mientras que los actos anulables se reputan vúlidos has-

--
penden ta la sentencia que los an..ula~ • ~

--
que re-

~ido -al
Ello parece contraponerse

<I(to anlll~:9_o:'~~
..__ _
.con~1 arto 1050: "L, 1lllidad plOnuncJada por
los jueces vuelve las cosas al mismo\' igual'? a
~
en que se hallaban antes del
__________)
~':
-z
:::.;:

-
e indis- E}1,láactualidad la doctri, , - eñi1encIO rúctica a I.l c1asifiaet6,},'/ / -<
.=.<

~~ de ,'e a. es el arl. 10 I del ce, después de la reform,l, dec'y ='~

2:~
) que se ja a alva los derechos deltercero~uena fe.y a titulo oneroso, sea el "5~(),ntí-
:::::'

<~
lidad es looan 'e:~"'F"8f'-~ '
os, por-
,rmales. 9.3. ,Núlidad absolut-s y ~elativa
y \\J A'\
.:~ etL\~
~~lv~
y. ¡""-~
\ ,
l2!J
" osteo- ,:' Vélez se apartó de las ¡Uentes deja, do a la 1Cl:tri.':'.'lY- "-.!!!Jurisprudencia la (' "'_
'tarea de distinguir los 0Sos de nulida absoluta de los casos de nulidad rela- \'-"~
Ha apa- t¡ya ~~. - _. -- '.
.. --

-
uc "est;i

:as y los
samiento d
e, por lo demás, que la o.ctrina ha'ra intentado rastrear el pen-
un escri o 'ud" n ue hubo actuado como
abogado, a,ios antes "', y en el cual se ee: "las nulidades absolutas son aqllCl.Ia.s
il1entre qro tienen por causa el interés público", ~
111vicio CuanaoTi nulidad e~absoluta la ley reduce en este caso lo hecho a un me-
uede ",sí ro aclo material sin ningún resultado en el derecho, que no puede ser ni con-
pacidad firm<ldo. ni ílulorindo, y Que no produce ninguna acción l~i excepción.
Los fallos judiciales caracterizan la nulidad absoluta como aquella que
C~lSO en atenta contra las leyes de orden públi~oi:Oti'Oshan se¡jalado que el orden pú-
)der, re- blico a que se refieren no es el de la lel'o norma "iolada por el acto, sino que
) laxnti- es la sanción de nulidad la que obedece a una raz6n de orcen público, de in-
111,y sin terés público, de interés geneml o social; o bien que hay nulidad absoluta
'ndiente

lcm:ia 11I, (3H) Liarnhias, Efecro d€' In Iltlljdlld)' de la r1Illdaóó/I rI~'Jos (Jetos jl/rídicos, seí'wla que sobre
la bse del art. 10:1. es lasible detener Jos efccto~ del pronunciamiento de la l1ulidad_~ ..a.(-
-ina 1971. tos ¡\Ilulables fuJ\re ")los ten:erQS de bJlt'110 ff' 'oan( o os dm~chos de estos Ü[tiIllQS h.:m sido
~i.fi~.slO
...no adsuiridos con ¡llltcriorid;¡d a la fecha de b sentencia que decreta b :lIlUI3Ci6n de dichos actos,
l/til\) ano. Trm"no. Pcrrtc gnu'ml, t. Il, n° 1889.
s de la re- (39) t...loiss!;'t de Espanes, "La nulidad absoluta}' su dl'cbración de oficio", fA. 19S0.II-164;
Rctroaeti- CitiHmtes, Negocio jurídico, Astrea 345, p. 627, nol.1 627. C¡IJdo por E. A. Zannoni, en IIlCjiCllt'i1l
:esidad de )'11. s'lIrír!:co.
I Civil, JA, (40) Canf. Vi'tcz S,irstield, Dalmacio, "Escritos jurídicos", en Textos lIIe1ltO$, p. S7, t'
2, p. 1411, qu~se produce el alegato del Dr. Vélez $:lrsficld en la callSa de "don Miguel AzeuénngJ el Vi.
el' ';} Cosra':

.J
 ¡
•I

72

uando está protegienco inmediatamente el interés público y de modo !TI -

ro dI, el interés privado ~l. //

e Por el contrano, aque as eye n el inter' Iculares, 10,1

~
aun~ue sea sobre poderes o deberes establecidos por el derecho, no causan si- sana
"
u
no una nulidad relativi., porque esta nulidad se juzga que no interesa sino a
o
O aquel en cuyo favor esta pronunciada y es por esto que aunque la ley no pue- yc
de renunciarse ni ser objeto de contratos, sin embargo a sólo el intere;ado es r
dado valerse de la nulidad y deducirla en jaicio, sin que los tribunales puedan
resolver de oficio, Los arts, 1047 y 1048 aluden al interés de la moral o ce la ley me
-siguiendo su.fuente, los arts, 1683 y 1684 del Ce. chileno, según vimos- de tos
donde el criterio para dJerenciar una de otra nulidad debería resultar de la na- to,
turaleza del interés en juego, Cuando el vicio trasciende el in:erés meramente ley
circunstancial individual de los sujetos de: negocio, se estaría en una nulidad
absoluta 4~. (ar
Se dice que los actos inválidos son de nulidad absoluta si entran en con- fre
flicto con el orden púb.ico ~.D cuando la falta de uno de los requisitos esen- bid
ciales para la celebració9'de y acto) ídico, que implique una alteración del Per
orden público por re notoriamente sivos los rinci ' cales ace - dis
tados en nuestro derech JOsitivo ven
obt
9.4.Nulidad total o parcial t~lS.
••• El arL 1039 estatuye: "La nulidad de un acto juridico puede ser completa o
al
al sólo parcial.La nulidad parc'. "'tlua ¡\¡sposit:i6-"",!LeLlctg~noperjudica a las del
o ot-<a-Ulispnsiciones)fe '¡¡as, siemp~ue sean separables", Has
"O
ro La posibilidad de invalidar una parte del acto o de tenerla por inválida si los
~ fuera nula de pleno derecho, dejando incólume la otra parte, depende, según pra
ro
"o la norma de que esta cláusula o parte sea separable, es decir, Ce que la invali- ni l
2 dación no afecte a la eC~ln~, -..---~------- cur
m La separabilidad no es una cuestión material o mecánica, sino interna o es-
"O
ro piritual, en el sentido de que hay que atender a la verdadera intención de los aq

"Ul
)
creadores del acto ". '--\\;\ gen
los
~(~ \. <oh'
m
o: 10. Enumeración de los acto otr
Se puede sostener que son actos nulo una falla rígida y legal-
mente determinada con respecto al sujeto (su a . ad), al objeto o la forma ". baj

(41) L1ambí3s, o. C.; Borda, Parte Gwera[ n, N° 1246; Boffi Boggero, "Nulidad de los aclos': (
E/lciclopediC1 j¡¡rídica Omeba, t. xx. den
(42) Zannoni, o. C' p. 204.
l
para
(43) L1ambías, Tratadr. Parte Cetlcral, L II, N° 1971. Con:. Borda, Tratado. Parte Gcneral, Los t
t. II, ~o 1246; Salvar.López Olaciregui, Tratado. Partc gweraf, :. JI, N° 2637 -alude a las consi. consl
deraciones de o:-dcn público )' a la falta de un requisito esencial de validez-. Cito por E. A. bee b
Zannoni, ob. cir. en 7. nar g
(44) Gurtinkel de Wcnd'r, Lili<11l N., ClflSi[rcacióll de las Illlliri(ldcs frctltc ell arto lOSj del C.C, ta es
pp. 64-65. Cito por E. A. Z.:mnoni, ob. ,ir. en 7.
(45) C¡fuentes, op. cit., p. 605.
(46) Bell",cio, op. cit., r. 699. preta

1,'
'.
•
~-
lm,""olo,
~o"",,"
10.1 . Anélisis de casos frecuentes.
di~=,o,,"' d,
Nulidades en razón de
t 1
73

:u1ares,
¡san 51- sana

sino a Los articulas 1041, 1042 1043 se detienen en los realizado in ca w;idacL
o pue- y com enden todas las hipótesisy_o " es: incapacidades de hec 10 ,
I
;ado es I re . tivas, inca acidades e dérecho
medan I or ejemplo, so n1!.QLQs actos otorgados or personas a~soluta-
ela ley j, mente inc:.lp'accs or su dependencia de una representación necesaria' s ac-
'05- de tos jurid~¿s~torgados por personas relativ¡¡iñen:c-i.ntnpaces-éñcuan.t~ al aC-
e la na- I to, o que dependiesen de la autorización del juez; o por personas a quienes la
Wlcnte ! ley les prohibe el ejercicio del acto de que se trate.
lulidad Ejemplos son los actos celebrados por los representantes de los incopaces
(orts._5.i'..?~.z,J35, 136, 140,148,59,494,443,397,433,468, 4W..J:c.) ". Es
:n COI1- frecuente el octo de vento por parte del menor emancipodo de una coso reci-
I, ._-~-~-------
S esen- bid" o título gratuito que, según el art. 136, se realizará Ror subasto pÚblico.
ión del
II Pero no debemos descartar la aplicoción del art. ~bnforme al cual puede
s acep- dis]!ensarse la venta en p'Ública subasta cuando la venta privada fuera más
I ventajosa por alguna circunstancia extraQLdjU;lri, o en la plaza no se pueda
[
obtener mayor precio con tal de que el que se ofrezca sea mayor que el de la

,pleta o
II tas)ción ~x.

El art. (¡6&'CC establece que no puecen contrnar quienes est,in excluidos

I
Lea a las I de hacer1~'toJ¡'ersonas determinadas, o respecto de cosas especiales ni aque-

álida si
" según i
I llos a quienes les fuese prohibido en las disposiciones- relativas a cada uno de
los contratos, ni los religiosos profesos de uno y otro sexo, sino cuando com-
prasen bienes nlUebles a dinero de contado o contratasen por sus conventos;
..invali- I ni !Js comerciantes fallidos sobre bienes que corwpondan a la masa del con-
~ I
I cuno, si no estipularen concordato con sus acreedores ,¡y.

na o es- I SegÚn el arto 1043: Son igualmente nulos los actos otorgados por personas
1 de los 1 a quienes po, este Código se prohibe el ejercicio del acto de que se trata. En
\ general puede sostenerse que los actos que contravienen las prohibiciones de
I los arts. 2~0,
otrcs, son nulos.
465, 475,1361,1490,1441,1443,1918,1807 Y 180B.-en1re
'J,.. . \1
y legal- I El art.
1361 J!'ohibe al padre la compra de los bienes de sus hijos QJ.:u~tán_.
arma 4fJ.
II bajo su patriaj!otestac, aunque sea en remate público. La sanción legal está

os aclos",
, (47) Los padres como administradores de los bienes de los hijos bajo patria potestad pue-
I den realizar libremente todo acto conservatorio de ellos pero ~equieren autori7,:lción judicial
I P,ll':l los actos de disposición de bienes de titularidad de los menores (art. 264 quárter inc, 6),
! Gelli!rfI1. Los pldres necesitan ;lutorización ;udici:l! para enajenar bienes de cualquier clase de sus hijos,
I;lS cami.
por E, A.
II constituir sobre ellos dercchcs reales o tr,lllsfcrir derechos (C'alcsque pertenezcan a sus hijos so-
bre hienes de teneros, El art. 298 dice: "Igualmente nt'cesitan autorización judici,ll para l'najc-
nar g.mado de cualquier clase que formen los establecimientos rurales, salvo aqucllos CUy.l ven-
I adC.e.. I ta es fcrmitida a los usufructuarios, que lienen el usufructo de ]05 rebailas",
I (48) Es de aplicación el plenario CNCiv" 2/11/5.1, lA 1955-1-166.
I (4~) El quebrado por el desapoderamiento y la intervención del síndico resultJ e:-¡ inter-
I pretación de la doctrina reciente un incap<l7. de hecho limitado,
I
 74
dispuesta por el art. 299 CC, respecto de los actos cumplidos por los padres en
violación a las prohibiciones contenidas en los arts. 297 y 298. fa
ro
e El arto 1805, como una excepción al arto 279 del mismo cuerpo legal, JOS di-
~ bl
ce: "El padre y la madre o ambos juntos, pueden hacer donaciones a SLShijos
"oo de cualquier edad que iSlaS sean". En tal caso no exislen limitaciones; se en- de
O tiende que sólo se está beneliciando al menor.
Recordemos especialmente, por ser caso frecuente, la prohibición para
comprar del art. 1361 a~licable al albacea (ine. 3°) ", la compra por el manda- na
tario de lo que se le ha encargado vender y la extensión del 1361 a las cesiones ha
(arts. 1441, 1443) ya la permuta. ga
Son nulos de nulid,d relativa los actos otorgados por incapaces de hecho y y
también los supuestos de incapaces de derecho que menciona el art. 1361, ine.
1°,2°,3° Y 4° Yel arto 1918. tu
Son nulos de nulidaJ absoluta los negocios concluidos por personas a quie- [ ..
nes se prohibe su realización que menciona el art. 1361 ine. 5° y 6° ". bl
La jurisprudencia dijo: La nulidad del contrato resulla inequivoca por con- m
travenir la prohibición expresa del art. 1361, ine. 6', del Cód. Civ. Se trata de
un acto nulo de nulidad absoluta (arts. 1043 y 1047). Pero b nulidad o mejor,
el vicio relativo al sujeto, no resulta del titulo mismo, de la literalidad del con- do
trata, sino que exigid prueba extrínseca: por ejemplo, las constancias del ex-
pediente judicial en que actuó como apoderado del vendedor o de su contra- qu
,...
parte, el testimonio del poder, ete. Todo indica que, en la hipótesis, el juez de-
Ol
be - y no sólo puede- declarar la nulidad, "con independencia del interés pri- lC
Ol
o vado en juego, pues la solución se toma a impulsos de un interés superior" ".
,,
'll i
ro "La necesidad de una investigación previa para resolver acerca del verdadero ,I
~ cadcter de la nulidad no impide que, una vez comprobada, resulte absoluta e ha
ro
"o insusceptible de confirmación" "~o ~) I
2
111
'll
10.2. Nulidades en razón , de-i¡3forma .
La doctrina clasifica a los actos en tres c, ego rías con relación a la torma
ro
exigida por la ley: a) ac os solemnes absoll os; b) actos solemnes de solemni-
"11I
) dad relativa; y c) actos f ,ales D.(l..Solem
nes.
111
Según el art. 974 ¿.elCódigo Civil: "Cuando por esle Código o por las leyes
[I sin
• especiales no se d;'igne. forma para algún acto juridico, los interesados pueden
.\
usar de las formas que juzguen convenientes". clu
La libertad de formas es el principio para b exteriorización del consenti-
miento y son excepciones a la norma del 974 los artículos 975, 976 )' 977 ".

!le:

(50) CNCiv., 2", Sal.\ 03, 5/3/81, LL 198 I-C. t 17. fa d

(51) CI'Civ., Sala B, 17/10/72, ED, 49-417, id., SJla F, 28/10171, ED 41.534, id., id., 19/3/63,
ED, 4-396, Y lA, 1963-1V-336. lo P
(52) Ver votos del Dr. 130m Boggero en fJltos de b CNCiv., Sala e, 2óí12lS6, tL 86.7-13 Y del
les
25/1 O/57, LL 90.296. Corf. 130ffi Boggcro, Tmtndo, l. 1, & 312, p. 733.
lae
(53) es 17-3-89 sum:Hio Ao049638.
guri
(54) Est:lbleccn: el ;'1ft. 975: "En los casos t:11 que 1<1expresión por escrito fuc:c cxc\usivJ-
PllC
nJt:ntc ordenada o convc]id:l, no pllCde ser suplidJ por ninguna otra prueb;'l"; el arI. 976 dispc-
---------------- •••
""""======-==-;:------------

75
Ires en P.Jr el art. 986: "p ra la validez del acto es preciso que se hayan llenado las
formas prescn ,s por las leyes, bajo pena de nulidad". /'::J--------
lOS di- Cuando Vélez legisla sobre la forma de los contratos, en el a~-
blece: "Cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una
s hijos
se en-
I determinada especie de instrumento, el contrato no '!aldrá si se hiciese en otra
I ("'Jma" ss. - _.'

n para
"'-'-----
La norma establece la esc_ritura pública bajo pella de nulidad en determi-
~
;-
-- $
landa- nadas supuestos por razones de interés generaLEI techo de que la ley 17711 ./:'. ~
\
I haya quitado del articulo 1184 "ba'o ena de nulidad" . nifica que no si- ) // _
~siones I

I, ga existiendo la sanción de nulidad expresada en los arts. I , 1, v 18 Lk

.echo y
5), inc.
I
I

I
-
y ce.
El art. 1184 del ce, en e! inciso primero dice: "Deben ser hechos en escri-
(VV '

¿'<,. "
, , ¡ '"ª
_
tura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: /{rt-Y "
a qUle- I [ ... ) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmue- '.fY/\ ~
I bIes, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravame:l sobre los mis- 'X()
I :s
)f con- mas, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro". I -¡;;. ~
<
rata de Observaciones frecuentes en contravención a esta normativn: <
mejor, . La cesión de derechos hereditarios por instrumento privado homologa-
el con- do.
de! ex- o La cesión de bolete rcaljnd" por cl1d'lHirl:?l1t" ~n s1Jh;)stj1 (una vez ad-
:ontra- quirido el dominio). j\
Jez de- '. a estl¡J1 ación a tercero post protocolización de actuaciones de la adqui- r-J iJL-;::-
cés pri- Ición en su <1st.. /'"
rior" ~¡.
, . La adquisició en venta directa o en licitación en la quiebra.
I
dadero . Partición judi .al o mixta de comunidades co", a ectaclón a propiedad
.oluta e I horinntal.
I • las particiones adjudicacIOnes a no comunelOS. ~
I
I
. la protaea IzacIO e actuacIOnes ti IClales e escrituración.
. Las donaciones III acuerdos riv"dos hon:olo "dos' i-"
. forma \ cialmente .
,lemni- I ""Eé este últi, caso la ley requiere para la existencia del acto jurídico, por
i tra e un acto formal nd solel1ll1itnten: absoluto, 1" escritura público,. El
I
as leyes I arr,«fl)44dc~ eódig~ ClVI! establece que, al ser nulos los instrumentos, qued"
pueden I,
I
sin~ contenido si éste dependía p<\fa su valicez de la formalidad ex-
,I clusivamente ordenada por la ley.
,nsenti- I Ta~1bién tienen ese efecto las donaciones de inmuebles o de prestaciones
77 5~. ,
I

I
/le: "En los casos en quc la forma del instrumento público (uese excJush'Jmcnte ordenada. la tJ.l-

,19/3/63,
I t:l de eL! no puede ser suplida por ninguna otra prue')J, y también el :lcto sed nulo':
El :'Irt.977 establece: "Cuando se hubiere ordenarlo exc!tlsivall"enle Ulla -clase de instrumen-
II to públ.co,la falt;,!de esa especie no puede ser suplida por especie diferente".
743 Y del (55! Véase Nllt:l, An;'!;Abdb, Adriana; Navas, Raul. "NuJidad~s instrumentales provenien-
I tes de k violación del artículo 1184 del Código Civil': UN 929,197 Y sgte. El articulo se conec-
I ta con los mencionados arts. 975, 976 Y 977 del Cód. Civil. Es que en los supuestos en que la se-
~xclusiv3. I gmidadjuridica ('s importante (importancia económica y social),:;ls formas instrumentales no
76 dispo. ! pueden ser suplidJs.
I
I

I
 i
I

76

periódicas o vitalicias realizadas por acta judicial (art . .1810, Cód. Civil) o la
¡¡¡ transacción de derechos litigiosos no resentada al juez de la causa (art. 838, re
e
.,
L

U
/,
C~).
En los actos solemnes de solemnidad relati~a, la omisión de la forma priva
tr

o i . \1 acto de sus efectos propios, y asi los contratos enunciados en el art. 1184 del q
~
O \. Cód. Civil, "que debiendo ser hechos en escritura pÚblica, fuesen he.:ho(por d
instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por ins- el

trumento particular en que I<,spartes se obligasen a reducirlo a escritura pÚ- lo

blica, no quedan cor.cluidos como tales, mientras la escritura pÚblica no se ha- fa
lle firmada, pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han su
obligado a hacer escritura pÚlJlid: Válido en cuanto de ello deriva la obliga-
c:'ÍQ de otorgar escritura pÚblica (artlI8j) 'lo. de
"" El incumplul1ler.to de la exigencia formal pravo á--que"el-negDc' en
\ \ cuestión se mantenga en el ámbito est o de los d echos personales u o li- 11.
~ gaciones, desprovisto de al hasta tan sea elevado a esc . ura anu
,P; pÚblica.
\:;~,~::'I - También serán anulables, pero de nulidad absoluta, los negocies formales de
':i' >..?;,J ~olemnes concluido; media~te el instrumento exigido si éste ~s anulable ".
~r Puede ocurnr que se registren estos documentos por no eXlstlr un adecua-
, do ejercicio de la ca'ificación registral perb ello no sanea el vicio, por lo expli-
.•.."'"
<:( cado precedentemente .
••ro "Si bien la facultad calificadora del Registro de la Propiedad Inmueble so- CI

ro bre la forma de los actos juridicos alcanza tanto a los documentos notariales
O cuanto a los documentos judiciales, ella se estrecha en el campo de los docu-
'O
¡¡¡ mentos judiciales, si se lo compara con el resto de los instrumentos que tienen li,

.,
L

O
¡¡¡ acceso" ~~.
En ese contexto, es necesario recordar que en el sistema registral argentino
ot

2 "la inscripción no convalida el titulo nulo ni subsana los defectos de que ado- 12.
III leciere seg:,nlas leyes (art. 4, ley 17801). No puede suplir la función jurisdic-
'O
.,ro
III
cionalla formalidad de la escritura pÚblica para los actos mencionados. co

10.3. Actos nulos en razón del o . t~ (\ ) bli

>
III
Los actos de obieto prohibido son nwo"': .1 art.~prende los su- ni
a: puestos que que an inc uidos en el, . 44 1 cual establece que son nulos qu
los'actos jurídicos "cuando fuese prohibido el objeto principal del acto". Las
cosas fuera del comercio, los ;,echos imposibles, prohibidos, ilicitos o inmora-
les, así como los actos sin objeto, son inválidos ".
ció
(56) Véase CNCiv., ';:11<1e, "Karjolll11ianis, Nicolás sI SUCo del 31110/75, ED, 65-129. ¡ne
(57) Salval-Lópcz. Olaciregui, ']ratl1do. Parte gellcml, t.U, N° 2636. Vcr C¡fuentes, Negocio ju- gis
eq
rídil.:o, p. 63<:.
(58) CSMendozo, S,lo IIl, "G. M. L. s/ rec. jerárquico", 28/6/96, LI. 1997 A-14.
1,
1111
(59) Suprema Corte- de Justicia de la Prov. de Bs. As., 30/3/82, "Pinto, Jorge Raúl c, Poder
Ejecutivo", Demanda co:ltcncioso administrativa. El error en el objeto fue tratade y la Corte de tral
la Provincia de Bueno Aires distinguió entre el error in corpore (art. 927 del Ce) con la obliga- los
ción de restituir conforme el art. IC52, del error illllOlllillc o falsa dCI1;(lsrmria, o sea, error en la ter
determinación y en la descripción. ció

,
,
1
"
 I,
77
il) o la En las escrituras de transmisión, modificación o constitución de derechos
:t. 838, reales inmuebles se debe cumplir los extremos previstos por las leyes de catas-
tro y de registro en observancia del principio de determinación o especialidad.
a pnva Distinguimos errores frecuentes que se producen en las escrituras públicas,
! que son meramente accidentales y que podemos encuadrar en el articulo 928
184 del
-..".
lOS por
I
I,
del Código Civil, cuya enumeración no es taxativa y puede ampliarse para cir-
cWlstancias análogas. Si no existió error en el objeto (error in ca rpo re) , que en
01' ins-
,
Ira pú- I
los términos del artic;fo 927 del CC "anula el acto" y hubo únicamente una
) se ha- I falsa demosrrarío que por sus caracteristicas result: indubitable, se procederá a
se han I su rectificación.
obliga- Las disposiciones registrales admiten gu error en a desi
I - - z
del inmueble ob'eto cel acto se subsane or .~

. O\~,!! ;~
11 . ~numeración legal y ejemplificaCiones de los acto/s/
, ,f~ ".-" ez
¡;:~
iI anulables ~c
,I
En una rápida sin tesis de la enunciación que contiene el art. 1045, se pue- ~~ I
trmales ! de decir que los actos anulables son los que adolecen de estos vicios:
------'-------
.:)
1-J.v.J~J}:.l'
o
<-
\
le ". ,,) Incapacidad accidental (falla en el discernimento). "IJ-{/":S) '/'(/oj'
decua-
! o) Incapacidad de derecho desconocida. ,
) expli- I e) Prohibición ignorada del objeto del ~to. 9, í\5
I d) Vicios de la voluntad (error, dolo, violencia) y el ,1cto jurídico (simula-
Ne so- I ción).
tariales I e) Instrumentos aJ)"J1ables.
; docu- t Es claro que, al igual que los actos enunciados en los arls. 1041 a 1044 -nu-
,
: tienen I lidad de pleno derecho-, la lista del art. 1045 es ejemplificativa y puede haber
otros casos además de :os comprendidos en él.
~entino \
le ado-
I
I, 12. Invalidezdel acto y del documento
lrisdic- Distinguimos la nulidad del acto, contenido, y 1, nulidad del docu:nento,
I
s. I continente.
I El acto' o negocio jurídico instrumentado bajo la forma de la escritura pú-
blica guarda su lotal independencia de ella, y la invalidez de uno no se comu-
los su- nica a la aIra y viceversa, salvo que se trate de una prescripción legal formal
n nulos que haga a la existencia del acto juridico. Es la nulidad refleja que se propaga
to". Las
nmora-

(60) DTR 7/82 Prov. de Buenos Aires. CU':1l1doel error surge del documento pero la tradi-
ción se ha efectu:.do sobre d inmueble objew del acto notarial, es fa¡;tible subsan~lf es!:.
'. inexadtud por medio de escriturJ Jc!:.rJtoriJ. Artículo 1, DerógJ.se la Disposición T é,nieo Re.
gistr<11n" 4-69 y la Orden de Servicio nO 3/72, Artículo 2. Es n~edio idóneo P<1f:lsubsJoar el
eguívow cometido en una escritura pública de vent;, por hnberse mencionado erróneamente
la de:>ignación del inmueble objeto del nclo, 1:1escritura' ac!arat(,'ria, sin perjuicio dd cumpli-
C. Poder miento del arto 23 de l:.1lcy N° 17801. Artículo 3. Re~istrese como Disposición Técnico Regis-
Corte de tr:1!. N(,tifíqucse a ¡as Direcciones Tét.:nicas y de Servicios Ikgistrdes, como ~l'iítambién r, todos
la obliga- los depJftamentos de est<l Dirección Provinci<lJ. Comuniqllese a los Colegios Profesionales in-
rror en la teresJd.)s. Con notJ de estilo, elévese a b Subsecretaria de Hacienda, encJreciendo su public:l-
ciÓll en ellloJetín Oficial. Cumplido Arch:vese.
 78

al acto, cuando éste deCa constar en el instrumento indicado por razón de so- re
ro lemnidad absoluta. n
c: En los actos solemnes relativos, por eje:nplo en la compraventa entre cón-
~
yuges, el acto dispositivo de un demente, etc., lo nulidad del acto no acarrea la
"U m
O nulidad del instrumento, que montiene su fuerza probatoria para otros efectos. so
O El arl. 1044, última parte dice: "Son nulos los actos [... 1 cIando dependie- ra
sen de la forma instrumental, y fuesen nulos los res?ectivos instrumentos. Las
causales que determinan la nulidad del instrumento surgen, entre Otro5,de los 13.1
arts. 980, 981, 983, 985, 986, 988, 998,1004,1005,3607,3622, etcétera ".
la
13. Invalidez de la escritura pública la
Existen en nuestro derecho dificultades metodológicas y de armonización do
.. ,en las normas que legislan las nulidades del acto jurídico y el conflicto se agu- do
diza al tratar el tema ce ¡as nulidades instrumentales. Las nulidades están re-
gulad la ley de fondo, s;;;;-;x r as 'de inter 'retaclón estnctlva. t,
El Codificador regu a: a) las nulidades de los actos jurídicos en 105arlícu, gl
los 1037 y siguientes; b) con respecto a los requisitos y las formalidodes con iqu
I
que debe celebrarse el acto notari.,I, legisla de los instrumentos públicos (arts. 1
980,981,983,985,988,989,990), de las escrituras públicas-especie dentro del 13.2
género instrumenlQs I'úblicos- v de los vicios de las escrituras en los arts. 998,
,.. 1004 Y 1005; c) disp6<'ciones e~ materia de actas notariales protocoLues y de la
OJ ProtocolIzación (arts. 84, 1003, 1035, ir.e. 3', 1211,3129,3636,3637,3690 Y su
OJ ss.) y extraprotocolar; (arts. 1035, íne. 2' y 3666)' concordantes); dG6!esta-
O blec\:.sancióJl_t"'prey! por la full" Ele 1A-J:im.1adel notario autorizante~- ca
1)
ro
~
cr~ra púb~ca. Pzfu una corriente doctrina~l la escritura es ~~te y, pa- pa
a r, Ira, esuulnde nulidad absoluta. ma
"O
2
La nulidad de laa' ura pública corresponde:
a) En razón del l tor, or falta d: co:npetencia, falta de investidura o falta
~ de firma.
1) dist
ro b) En razón de los ujetos instrumentales, por la falta de firma de las par- ya f
"iIl n
tes, de los testigos, falta de capacidad o e mna, falta de firma a ruego cuan- ron
Icm
> doco~a.
~
[I r.('rvN'" c(~rtO' de..iQrma: Alta de designación del tiempo v lugar en Que
por
firn
~ - fuesen hechas, nombre de los otorgantes; si no se extendió en protocolo y que len

no . lágina donce según el orden croñOlógico debía ser hecha ,un

¡-Icn
(arts 998,1004 Y 1005). Eur
La obligación que asume el notario es la de autorizar una escritu:a pública
v,ílida y queda oblig;do a ese resultado. La invalidez instrumental impide que plid
bUCI
el instrumento produzca sus efectos propios.
el tí
La invaEdez de la escritura pública está determinada por la ley de fondo. Los
prt)~
sao )'
obra
quir
S:ll1;l

(61) La f;¡!scd:lti inst:uJ11cnt:d "pJrc,ia la nulidad del neto que requiere un tifO de instru- Vers
mento; C:--:C¡v., S,I, D, 2/9/74, f.D, 58.323. Ve",. SCnA, 18/11/80, lA, 1981-11-33\. [rira
 79
t de 50- recaudos formales q:le sefala la ley local no contempladO! en la ley de fondo
no podrán. en oa o ce inobserv, 'lCia. acarrear.la invalidez"del instrum~l~to.
re cón- Es imp tante Istinguir.la mflidad del instrumento"' de los mer .
urea la materia s. Mucha. as observaciones frecuentes del documento notariall ~
I .
efectos. son de ectos, erfecta • válidamente subsanables lar nota mar in . J
)el,die. ra co lementaria.
tos. Las
;, de los 13.1.
~/
•• La falta de an .,' 'n de los documentos habilitm:tes!lo causila invalidez de e
la escritura (arts. 1003 y 10 ex o ey o/ 5). Se uede suosanar obteniendo:
la documentación necesaria y agregar por escriturl comp ementaria. Si fuera ;::
ización documentaci de una sociedad se puede acudir a los legajos registrales o a la . --: ~
se agu- documentación agr ada en otras escrituras. / ~ ~\
st<in re- Jlstinta situación ' presenta cuane o e re reS€!ltante actúa sin represen. . _ ~~ :
t, clón; el acto es nulo. uede tratarse de un acto c<lebrado sin autoría del '. )'f./\~'jt6
artícu- g~ill1ado porque e apo erado carece de facultades para realizarlo o ejerce as "¡,~ ~~
des con :qlfc resultan de un apod 'ramiento inv,íli ' de fcrma ". a1~-c17 ~"1
)S (arts. 1 \
~\(...1 r: ,. ¡ /
'r 1,

ntro del 13.2. ,'\J ¡dad par falt de firma en la escritura

f'J'
rts.998, Atendl oa I uietos instrumentales. la falta de firma ce las partes o de
.!!U:. de la firma a ruego si corresponde, °
de la firma de los testigos del acto cuando
,3690 Y su llIeSenci;1-ftIese requerida, es causal de fulidad.
no esta- Ei ar«¡SS ¡lel ce dice: "El instrumento público requiere esencialmente pa.
~s. ra su valkt;'que esté fl!:!!lado por todos los interesados que aparezcan como
te y.pa. parte en él. Si alguno o algunos de los cointeresados solidarios o mera:nente
mancomunados no lo firmasen, el acto sería de ningún valor para todos los

a o falta
l62) CCiv. 2JS.Il898 1. 553. Es importante la doctrin.:l fr:lnce~;¡ QllC entiende que debemos
distinpir 1" 311Selh:ia de la fOfmalid,ld rcquerid;} por la ley par,1 b validez del ;Jeto solemne cu-
las par. ya t:llta ocasion,l nulidad ~bso¡llta, de cualquier otro defecto del :nstrllmento por vicios de las
~oCU<1I1- formalidades, que debe ser interpretJda como nulid.ld relativa. La forma de los contratos 50-
kmnes tiene por pJpel principal la protección de un contrJtante que necesita ser Jcoll5ejado
por un ;lolario y, en consecuellci;l, la acción tiene un P~;lZOde prc:s:ripción de die7. ai'los, es COll-
. en que tirlll.lblc y subsan~ble. Ponclll.:iJ de Caby }' nota de Gbsson. Consultar CCiv. 26/4/1869. La Sl~n-
,lo y que tencia de 1896 sci'wla el punto de p;lTtida del p!;lZO de prescripción decenal desde el día del do-
~r hecha cumento, SJlvo que el contratante sea incapaz. Lecciones de Dcrcd:o Cil,if. Parte Gellcr¡ll, vol. 1,
Hcnri y León}' tvlazcalld-]ean J\:lneaud. Traducción Luis de Alc.,1j Z,lmOrJ y Castillo, Ed. 1ur,
Europ:.l.AméricJ, Bs. As., 1960.
L pública (63) Zinll)', ~1;Hiu Antonio, Últimas dt'jl'CJHrtrnS dc B07l$('lJ/Jinl!fc, p. 59, sostiene que cum-
pide que plidos les diez <lilOSno puede neg,írselt. a quien así :l¿quirió el inmueble, el justo título ni b
buellJ fe l...] }'b buena fe porque el defecto de inv¡\lidcz dt' la tr:ln,;terenci:l nc se encuentr:l en
el tílulo de éstos, ni en sus ante.:edelltcs, que son los qm' se vcrit1<all ;11estud::lrlos, sino en la
ndo. Los
pro~li,l tr.lllsferenci;l que mal pudo controlar el adquirellte, salvo q'JC 1;1fOfll1J fuere defectuo-
sa, )' extendimos los SU~llestos ncncion,Hio<; a los Glsosde dOCulnt.'nlación lubilitante que no
obr:l agregada JI prolocolo r no puede h;lllarse,}' en todos dejamos a salvo la buena fe del ad-
quirl,'nte, que la ley p~esume (art. 4008, nota art. 3999) yen igual serlido, Pelosi, Horacio, "Sub-
sana..:ión de def('ctos en la docuC1entJción habilitanle r,)r hI prescripción corta", RN 941 -173.
de inslru- Versión cscritJ de la exposición del Jutor en el XLII Seminario Teórico Pdctico Laureana Mo-
re¡rJ. AcademiJ Nacional del NmariJda, noviembre 2001.
so
que lo hubiesen firmado", El a tl~agrega: "", son nulas las escrituras que d

ro no alvieren [," J la fir e las rte '. g

e La razón de ser de esa ro'na radica en la circunstancia en que el con. n
'~
sentimiento dado por los que suscribieron lo fue con la condición de que los te
••u
o demás también se obligaran; faltando la:irma de éstos, el negocio jurídico no s
O advino y sólo puede hablarse de proyecto de negocio jurídico [".] la ausencia c
de firma de una de las partes comparecientes, tratándose de actos bilaterales o m
multilaterales, acarreé'. otra necesaria consecuencia de tal invalidez jurídica. el 12
instrumento público es nulo "', lo
Es evidente que la escritura pública que documenta un acto jurídico, no fir.
mada por las partes, tiene como sanción legal la nulidad del instrumento. La
distinción que hacemos se presenta en el caso de que la escritura documente 14.
más de un negocio jurídico y (!JItela firma de nna de GS partEH de t:I10 de IOs
ne OCIOS, mna u a no d a ,artes del e ocio, cu
• "9 o, ri Costa ncluye que: "", si la firma que falta en una escritura no es fi,
(\I~ '
! G 'QJ ',¡..dening 1a e las pe:sonas partes en el negocio instrumentado, la misma ado. tr
~, , 11'i-1;\)j1: tece de un" j¡:,::alide¿ parcial, por lo que el instrumento no queda invalidado se
\'1'" LJ,)..,totalmente sino con respecto al acto donde se encuentra la omisión y se con. in
q{\0- valida y rescata el acto que contiene tocas las signaturas, pues la invalidez par.
, cial no lo afecta [,,' j Al margen quedan las responsabilidades del notario por el<
la irregularidad de ':1encionar un compareciente que no firma [,,' ) La taita de la
•..ro esa firma en la escritura no sólQ no incide en el negocio iurídico, sino tampo. ce
ro \.l, ca en idez formal total del documento úblico" ",
~ ~ot? I uta mlte 1 l( a( parcJa del instrumento dice:"", que no sería pa.
ro e nulidad instrumental cuan o e documentan actos simultáneos en
~ r~;J1 una misma escritura y falta I~.firma de a , una parte de uno de los actos, cons.
~ ~-o:" t,md '!fIrma de las par;e," e otro acto, ues c~ando Yélez prevé la nulidad
Z ~ y siempre está pensan o n un, acto ju:íd' ara cada escritura ública, Para
~ ~/ 'ustificar lo dicho',basta ~Igtrn . ;(:,culos, del Código Civil, ,:o~o ser ~I
~ /X. &' -t la natu dalez";-deQacto ".,de 1°d041cUtand~ dtlCe :1" teóst],.
1 1 c, luando ~,cleQ9"9'
y
15, I
Ul aSte1 aCQt ... ,e. cuanCiO ICe .... ue daf<llC e aeo ... ,ec. eezs o 15,1
'')1 s refie a ~ y desde luego, si respecto del mismo faltare alguna firma
~ esencial, e <: ,,~~ ~ Cll~
. ~ sprudenci' sobre el tema dijo: "Si una escritura matriz no fue tiro
í>-V mada or el re entante de la acreedora hi£,?tecaria es nu!g,.j.llles no ~ VIC
\' ' do. " cum~) Je [J"lit' .xclnsivam!:J)to er8etll,,1~ 1004 CC), en da
\;9,\ lo que concierne 1 la formalidad de las firmas de todas las p.utcs otolgantes
"\:-\ del acto prevIsta -entre otras- bajo esa sanción, Trátase de nuli:lad absoluta te
\)0
\ (64) SPOI:1,Albcr:o, 'li'(Jtado .1e DaecllO Civil. Parte gCllertl~ vol. 3, DepaIl11:1, 1958, p. 236.
(65) Solari Cosla,Acndcmia Nacional de Notariado, XLVI Scmieario Laurea110 Moreiril, no-
viembre 2003, l11enci:mJ In opin:6n en el seno de la AcadcmiJ. En opinión estricta, Pelosi. Ho- lo,
rado y Cedvolo, Francisco. En opinión contrariJ por la validez en el Mlpuesto, Etchegara)', ci
Acquarolic, Casabé, Falbo, C;lfminio CJst;1gno. Jo
(66) Nutíl, A. y otros, "Venta e hipoteca. Su problcm~tic<l en las ¡nstrumenlaciones sin',u1tá. la:i
neas". En Curso de lA.tec!lo Notarial, directora NUIJ, Ad Hac, 135.As., lllJYl1 1999.

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p;Jt~.:oJ
81
del instrumento (Conf. Llambías, Tmtntlo. Parte general,!l- .. ifuentes, EII~"'"
gocio j/llítlico, 1'. 619. Pelosi, El tloCIIlncllto lIota/ial, 1'. ¿S- 9; dicha nulidad es '\
el con- manifiesta y debe ser declarada de oficio (arl. 147delfC), y,il"queaparece ~a- \;
que los tente en el acto, resulta del título mismo. Se trata de"una ~Iidad parcial, que
dico no sólo comprende a la parte de la escritura ue se retlere al mutuo a ue este \g
.usencla contrato es un negocio independiente del de ccml;raven~endo erfecta- ~
:erales o mente separables dentro de a escntura única. Si s~ los juntó s610 por razones g
idica, el pnícticas, concurre el requisito de la última parte lel arl. 1039 del ce. El titu- ~'
lo de dominio del comprador sobre el inmueble, d uirido no ueda e[udi-' ~:
" no fir- ~."6?,

ento. La
:umente 14, Anulabilídad del instrumento públ
o de ros
------- Son anulables los instrumentos públicos eor l,¡raclón de falseda
cuando tuviesen enmiendas, o al teraeiones en parles esen . es no salvadas .;ll~
ra no es tlllal (arl. 989 Ce.). La falsedad externa se preserta cuando el cuerpoaéf ins-
ma ado- trumento en sí mismo es adulterado materialmente en todo o en parte. La fal-
!alidada sedad interna o intrínseca es la referida al contenido sustancial, ideológico o
. se cal1- ir,material del documento .
dez par- El instrumento pÚblico tendr;í la f!Jer7'l de jwténtjco basto que 1.] sente¡=¡
aría por cia_sepronuncie por su falsedad. Al decir de Demolombe,la necesidad de que
falta de la ley ofrez:a a las partes un medio para constatar derechos y hechos sin ne-
tampo- cesidad de producir prueba, justifica ampliamente esta normativa ".
La última parte del arl. 1045 liene correlativiead con el arl. 1044, si el ins-
;ería pa- trumento es anulable sed vulnerable el acto por medio de la sentencia que de-
neos en crele su anulación ". Ejemplos de esta especie son seilalados en el arl. 989, que
~s- declara anulables los instrumentos públicos cuando alguna de las partes los
nulidad arguye de falsedad en el todo o en parte principal, o tienen imperfec:iones no
ca. Para salvadas.
10 ser el

... testi-
'¡ez s6lo
,a tirma El arto 1059 del CC e I 1 Irmación como "el acto jurídico por el
cual una persona hace desa ,recer los vicios de otro acto ... ".
fue fir- La confirmación es un clo o negocio juridico destinado a convalidar los
10 se ha
----.
CC). en
vicios de otro acto anteri r, que por ellos estaba mjeto a una acción de nuli-
dad. _
Hgantes La confirmación es a manifestación de voluntad ~~ t"cita median-
lbsoluta te la cual se sanea-¡a1~iderrehHiva del acto cumplido. \

,p. 236. ('CNC~ .. SaJa ~lIa el Neotin", 30/6/8(,. StinlJfio COOOlt05 /

)reira, no-
(68) l . rov. de . S., 9/1111993, "F~i:l7.zo,EI~~.1_'¿.f)CI~ld:1 dc C~iolJ, Vic.
'e1osi, Ha- rori:l l'v1.",fA 1995.I-síntesis. En un In +n.eu.!..l..LpOO1~uchace plena fe, lustJ. ~u redJrgu.
tchegaray, c¡<Sn de falsedad, eS);1 existencia material de los hechos <¡lIe el oficial público hubiese ellllllci~-
do como cumplidos por él mismo o qlle han sucedido en Sl: presenci<l, pero no si son veraces
-5simultá- las manifestaciones que <Ilguno de los inlervinientcs en el <Icl0 efectuó a: mismo.
(69) Borda, Trotado. Pnrte GCI1r:ml, t. JI 1243.
82
!
La doctrina mayoritaria "((;lge la confirmación de los actos nulos o anula- c
bles de nulidad relativa, descartando la de los actos nulos o anulables de nuli-
ro
e
.,
I
u
. C,-)
dad absoluta i'I//.~.__ "~

E acto de' C(l11firmaci6n es u~egocio jurídico inregrativo, unilateral

'

de
o l¡' d laración o de actuación que pue'!e ser otorgado por la parte que tiene de-
O '- L ,_ ;_; r"cha
\. J,-'-~': ,l'¿
él evocar la nulidad, por acción O por excepción, y es necesario que haya
ado la causa o causas de la nu)itÍad del acto y que el acto de confIrmación
¡,
~,'-v .....r;:;no él : lezca él su vez e nu 1 a . 15.
\ l-' ~!,J La C;mM '. . -. 'cita. Requisitos formales delecto de
\: " \S' confirmación expresa son que contenga referencia sustancial al acto que se ch
" ,c' confirma; que se mencione el vicio que lo invalida; que se manifieste el pro- en
pósito de repararlo y que cumpla con igual solemnidad a la exigible en el acto hu
que se confirma,
Le, confirmación expresa sólo es posible por medio de instrumentos escri- gu
tos. El art. 1062,deL ' e: "La forma del instrumento de confirmación de- (e
be ser la misnl'a, y con las misn s solemnidades que estén exclusivamente es-
tablecidas para el acto que se con ~\ma".
~;gun el arto 1O~3 del ce) la cotlfirmación tácita es la resulta "
_ . \' cución voluntaria, total o parciaL,de acto sujeto a una acción de nulidad", La
/\~ \"9 ':lioctrina en ge:leral coincide e1].ei sentido de que aquélla puede provenir tam-
\ .... ~.... bién de condllctns ajenas ~L!-a-¡;'ecución del acto 71,

~ c'- _I a confirmaci' le retroac' a; el art. 1065, en su primera parte, dice: "La

ro I '~~-,~~"Yconfirmación tiene efec o retroactivo al día en que tuvo lugar el acto entre vi-
O _'---'... _"Vos, o al día del fallecimiento del disponente en los ".ctos de última voluntad".
'O v.y ....
ro , ':..:~ El principio de los"feclos retroactivos de la confin:1ación tiene senti¿.o si se
~ ......•
G.....
~~- acepta que se trata de un.negocjo de se~undo grado con función declarativa .
.¿.J :..::; ~ ,
15.4
~ .....~_"G15.2 Ratificación:} \ /t'~,!)~
el .;:~. La ratificación es l/e,\'presJón técnica por la cual una persona a rueba los tra
~ actos que otra ha hiCRJLWÚ 110.1bre sin haber ,::cibido e!,.mandato correj,;, ser
~ !:'.?ndielll!; ". . ser
> El saneamiento opera al cumplir e con la legitin:ación de la que ca,eCÍa el cel'
l1l
o:: que obró sin tenerla, ya sea porque o ró por si, prescindiendo del legitimado,
o actuó por este último sin que 1'Y" 'era apoderar.o o excediendo el ,pode- po
ramiento, En este sentido, el ar 'F304 ispone: "Cualesquiera que sean las cir-

la r,
par,
(70) Segovia, El Código Cil'il, 1. L nota 3 al ar 1060, p. 289, advierte que el art. 1059 (1060 CiÓl
dI.' su numeración) debió ex?res<H "nulidad rela! va" a diferencia de su fuente directa Aubry- Die'
R,H1, porque ést(J.~ admitieron que las nulidades ab olut:;"ls eran confirmable:;. Practica en RCl,jS- m~lI
fn Notarinl n° 779, p. 1173. cien
(71) Salvat, op. cit., pp. 786/787 en N° 2683; Li<mbías, op. cit., p. 664 en N" 2060; C¡fuentes, non
01'. cit., p. 683 en:.J° 392. But
(72) En la p:.1nc tinal de:" nota IIIart. 1U59 del ce, VeJez dice: "La ratitic.lción es kJ expre-
sión tccniea por la cual UI1<l p:rsona ¡lprueba los <lC 0$ quc Orr<l ha hecho a su nombre ~illhaber
recibido el JlUl1dHa correspondiente" y en el arto 1935 ce, "la ratiEeación t;;citn del :nandato gen
equivale a b nprobación de lo becho por otro". los
 I ~(
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~ "0
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1 )...,0 ,.".
:' \1/';0...."f\.
1\ ~ 83
l'\..-
anula- I, Cllllstancias en las Clwles una persona hubiere emprendido los negocios de
e nuJi-
~ II, otral la ratificación del dueño del negocio equiv<llen a un mandato, y le somc- ~..:.\
\ \, tEf"l:\'a n el gestor a todas I~s obligaciones del :nandante ... " ". ~
~ral de \ "£;
~ 'o es ctible la ratificación de 10.s actos inváidos con sustitución de 'er- " j ~
ne de- I, :......:...-; sana, porque en este caso la invalidez del acto es ab'so " -\~. j( ,:;
e haya
~,
/ --'7 ble -------.
L,..---'
en supuestos de inexistencja.
---,--,/ -
-,
/ .'7 , e,
"---'
.~
naclOn
~ 1 15.3. Convalidación
'é\\)
Al) U(
~ ~l"',J fo S'fOLA.3l' ."])
u;;
iD I '"
lcto de Conforme el ar(@1el ~ ," i-el-'j-ue-t'ranlÚ'ihió constituyó ° un dere- "
que se cho real que no lenia derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, "
el pro- entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si l? ;; 7.:;7 :: i
el acto hubiera tenido al tiempo de la transmisión o col15titución': \ ' ~=
Una aplicación específica de la convalidación se incluye en el ar 330 'e- 2~
s CiiCrI- gundo párrafo del CC, que al tratar la invalidez de la venta de la cosa ajena
9z
2;
ón de- (C3mo propia) establece: "Queda también cubier:a, <:u.1ndo el vendedor ulte- ~:;

'
'nte es- r¡oemente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de , ::::;
d '
j.acos<l-ven "a, I ,;' -L..
I Q::{<::<-'-'
,J, \ ,<:-
J.€ '.1
~ // Los cfect s sancatorios de la convalidación se Jrodllcen automdticilmcn1e {--P'\t....: l ""

f
lad", La pcr la-tl Uiskió ue conforma una diferencia con la confirma-
ir lam- I;'¡ clón que exi~ la volllntad oxpresa o Hcil') delt¡Ular de la aCCIón de nulidad ¡110-"'"
/' ,:' , o anulabilida,il relativas art. I OS9 y sigs. del CC), (\ 1J~(1'0'5~
ice: uLa / /\ 1.jP. ,,'\, La col1\~a idación opera con efecto retroactivo para el tiempo de la trans- ~(~
ntre vi- . C/ /J'.'0..J' misión o constitución en tanto no afecte derechos de terceros
untad", \ ~ \1 Se subsana por convalidación: el acto inválido sin autoría del legitimado
:lo si se \"------,., (con o sin sustitución de persona) y el inv<Ílido con autoría del legítima do ",
rativ<l.
15.4.Teoría de la apariencia
El art. leS] del Código Civil dice: "Todos los derechos reales o personales
leba los transmitidos a terceros sobre un inmueble por ura persona que ha llegado a
corres-
~ ser propietario en vírtud del acto anulado, quedal: sin ningún valor)' pueden r,

ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los ter- "",\ )'.1~ ,
\ 1'~ ,\
\recía el ceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable", /. l\
timado. El s'!!2.:.amiento legal es al subadguirente de buena fe ;.' )' a titulo oneroso, '/_, \";
apode- porque entre las partes del acto la nulidad prospera, ----::::
I las cir-
, H/.,Dc.-
Q l' ~J1¡
K( ;\r~ U"mbías,
(73) VéJse Alrerini, Jorge, 1eorín GCl1crt11 dc l(Js bll'jialálls,ed. La Ley, B; ..... ~"""')cf,\)~,,~i)"'\
/
b r;llilic;\ción es "la aceptación de lo ll1;"lnifcslado por otro a nombre l1uestr sin ;1utoriz;\ción ¡) 'T1)/¡"'-' L
par.l ello': Alterini ;¡dvierte que b dclinición de LblllbíJS $l' rdiere ~xcll1s: . mente a ',l rJtilic~.~ c...J ,Y
059 (1060 c¡<in del mandato. pero no COlll nende:l l~ ratific:ción de otrJS actos jt iJicos, Por eso 13etri }'
la Aubry- Díc~ Picazo son m:is certeros pues n IrCllllscn en el COIKe'?to de r;itlllGlCl n al rirnbit l' ,
en RCl'is- mandato, en a a mas ampli3 la ratillcacIOll a ~Ill;is d su erar la falta o inSl ~- ji
cien::l'] e 3rO( eramlento, también COOl)f su función :;aneat ría a los nctos oto ,( os ¡¡ ti / /
Cifuentes, nombre propio sin conlar con la le 'ilimaci6n al efecto. En la Argcllli . criterio de W'"
Butelcr, José A., véJse C/(Jsijinlci61l de lnsííílliJl¡des ,de s (Ic!osillr{¡licos, . rdo a;1'939, fl:-2ua~~
s la exprl'- (74) Alterini. o. c. // ~
~sin haht'f ~75) LJ, buena fe exigió o/'r la do:tr~I~~ }' jurisprud ncia lll:'lyorita $ la bUC;l<lfe dili. '~
1 m.ll1dato gencia(arts,512,902vIl NI Ul'rC(l1leTt' estu 10 n oS\':ll1tece e cs,elosicm'fClUe _..•..
/
los ,'jcios del título fuer;'!n e\' dentes al llevarlo a cabo. ",¡ , t '. )
~<- r"/w-
.,¡,L<../r)l\~(A-::l-'
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\ fV,.JCXf
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J .':d:Q.('{;:S' \ ~.~.j.,b! ..'\' lJ0 ... -c',I,;.
0v~ ~ /)'" ,l'~"
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J..-t ~,:.:.
 D gY-. jPJ, r
~ ~ '-,'0-,) f\ rJ)\ L~I)J
;)'J\ 'v'\.'00
, "\ I'v¡ ~ ,J'
\ Al
La teoria de la a r:encia hace ju r distintas normas del Código Civil , J .jJ. fa
ro entre ellas, a) 31 -n- seedor el vicio . . . olr el
e 4009); b) es necesaria a t as ati\'a de la pcseslO titulo suticiel -.\f',A
'¡:
te para transferi la falsi I ,-'ón ( \ ~ ~ ti
"o
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asien! escritu rd': n
O ~ !layo
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Pres

...--.. JU
. let,' doctrinüa ()t ¡vD dI
uien ad u',. , con justo tí~r \ etJ'
~ ~ a, itimación CId tra arme el art. 4010) y si es de buena \il~ Pres

\~Q está en posesl . e e urante 10 a¡íos, conforme el art. 3999, ad. - [))'-
, ~ -~ y Ü
o ~quiere . C\lpCIOIlcor a ". \.,\Ql 111

~~ / '. rata de pn cam de abuso de cQpGOJ1v o de despojo por violencia o ~~.

dan estinidad)'artici?o de la corriente que ~ ele!amparo al subadq\!i- 0 li,
r~lte de bue:y.\ fe a titulo on~, que seiíala el artículo, y sostengo que se

. '\)
*
aplican lo' , rts. 2778 y 2778 interpretados n contrario senSll. 15.
;-.,.\~ ~ l."
,,';¡I(\ V' -\\\l" , ,\.;-1
•.• /~5 .. Prescr pción liberatoria \;J~CflV l.¡'\, <.JV-.'C 1).) (¡~) ca
ro _ Descart'~DlQ.sapliCi.ción del instItuto para la acción de nulidad absoluta' y \; \ /~, te
ro (CLr 0'1 la ,xcepción de nulidad absoluta y relativa por cuanto sólo 'prescribe ía"éCión \-J'. Vol

~ {f deJnulidad relativa, seon los actos nulos o anulables, en el p)¡¡zo común de diez . \ \J
ro \j a~os, salvo que la ley fije plazos menores (art. 4023 CC). 1
ffi
b
Z
Q)
u
r, ~~
i'
~Q Oe este mo o, la ae"
a lOS(art. 4.QEl
1 1 o o, 1'10 enc," y simulación prescribe J los dos

y la ,'cción de nulidad de los actos otorgados por incapaces

escribe a los dos Mios (art. 4031).
La nulidad defacto de disposición sin asenti~niento conyugal en los ca-
s s en ue es requerido por el art. 1277 del CC para qluenes sustentan que la
su

go
qu
~ ~ ~ 1 ultdad es relativa, prcscn 'e a s diez ailo m
~~ ¡¥' El principio gener.-l es que los plazos suelen considerarse a partir de la rea co
o: ,,'--} ización del negocio inválido 'rinciplo apl' do a toda prescripción liberat tes
ia. :-..
•• La acción de nulidad int
:'l las
~ -",-""
..........
~ 1 5.6. Prescripción ¡:;:dquisitl
La prescripción adquisitiva es unmo o, no sólo de adquirir el dominio, si-
n~lbién de otros derechos reales. El fu instituto -al igual que
la prescripclon Jlbera:oria- es consolida: situaciones fácticas, como ~le 10 de
San

(76) L:1 11013 del :utículo 3999 ('s por demás explicativa y dice: ..... La prescripc,ón que de. l. R
termilla el utÍo:uio, no es riguros,lmclltc de .1dquirir: la COS:1est<'i )'a ndqllirida con titulo y bu e- 1.1
~a prescripción en L11 caso no 11.1(' mas que consolidar la adquisición he~ ponienJo al r¡sp
que kl ha obtenido al abri~o de tod:;¡ acción de reivindicación': cril
 favorecer la seguridad jurídica. dando certeza a los derechos y poniendo en
claro el patr:monio. con lo cual se propende a la paz y al orden socia'.
Se agrega también un profundo contenido social. puesto que frente al no
z
uso de los inmuebles por el propietario, se le hace perder el derecho, confi-
riéndoselo al que realmente lo hace producir (art. 2510 CC;.

Clases r'. ."-.

Prescripción corta ( "".

Para la prescripció\' adquisitiva co 'les necesario que el adquirente tenga

juslo' bue sesión tinua, ,úbJica, pacífica e ininterrumpid"
durante el plazo de 10 años (art. 3999 CC). 2
lo (por
--...:.-
~,,\ Prescr'ipción larga r:-~
99.ad- Para la prescripción larg'~ posesión pública, pacifica, continua e
ininterrumpid" durante el plazo de 20 años (arts. ,015 v4016 Cq.".
enel;] o
,adq\!i- lid~. ni la mala fe en la posesión.
-
.\1 poseedor de mala fe no puede 0p'onérsele ni la falta del título n¡ SI' 011-
.

que se
15.7. Conversión del acto jurídico
\ .' Cuando el acto o negocio no reúne 12.5 condiciones necesarias para valer
.. \;..!
¡y) r0 como tal.pero.satisface las de otro negocio. puede nler con los efectos de es-
, . JJ n
,oluta y \ <,
1
I, te último por la llamada conversión, respondiendo al principio de la conser-
=- \
. acción
de diez
\'J . \
.\ ~
!
,
I

I
--
vación de los actos jurídicos. La doctrijia admite 1, conversión material o for-
mal. )

los dos
capaces
'X ¡ G ca lateria e presenta cuando el negocio se convierte en otro
sust.1I1cialmente dls mio, como la donac' 1 en -; 'sta
La form, 1,cuando qu~da el mismo negocio, ero con forma Iterente ".
)

I . 111'105de fonversión forma as seiíaia< as n os arts. 987 del Códi-

go Civil: "El acto ema . o e un o ICla ue sea incompetente, o
1
que no tuviera las formas debidas, vale como instrumento privado. si estiÍ fir-
I mado por las partes ... "" y 3670: "El testamento cerrado que no pudiese valer
I como tal por falta de algu~as solemnidades que debe tener. valdrá como

\,
testamento ológrafo. si estuviere todo él escrito y firmado por el testador". n9 ':b
Debe imperar el principio de conservación del acto jurídico y el criterio de .<:::Jur~
interpretación del juez debe ser amplio en estos casos con la finalidad de que
I las p.utes puedan probar el acto y. en su ca,o. demandar la forma legal exigida. ',/ / /

linio, si-
---:---.
I ~.A. /
~'-.,>",/
< .)j.'
;ual que I (77) Ver tvlarbni de VidJl, DcrcdJ05 Reales, l. 3, C1p. 5 -284, 5A cd., Zav,llía. ~J
,ed,ó de (78) Vé:.lsl' Belti, Ti.'orí(J gCIlt'ml, p. 379; Cariota Ft.'rrua, El11cgocio jurídico, ~(\ 90, p. 312; LDN"¡.~
Santo~o Pa '. el' . lf1S '1.'1' les, N° 54, p. 310.
(7 Par. a (lctrina l;];,oritaria, falt" de lirma del escribano no cuenta ni.si uiera con í) O en<- lit"
11 que dc- l:l p'()slbilid~H(e . l,; SI • del. t. fel Ce. y más lÚIl para quienes se enrolo (1)&
Jlo y buc- la teo!Í;' e I:t IIICXíS!CIlCiJ del JClo jurídico, qUl.' consideran que éste es uno de los caso. a ju.
;TcndOal rispndencia en distintm . H1ullció admitier J cOllversión aun sin la firma 11.'1es. ~ el (:>,
cribano, o se;), sin la aulori7.Jeión. "¡uri, F. el Murdoch, 1.': I.L 1975 A, 476 . S1.

.~"""or=---.-"------

.~
 .uJ
vW'" G.9:

15,8. Renuncia
M')~\)~
\"" \lJ'l'-
~
r \\'11
;V\~_:rar~~
¥V w ~
La renuncia en sentido amplío es el acto jurídico por el clIal se bíKe ab<lll-
ro
e dono de un derecho propio, cualquiera sea la índole de és;e; en sentido res-
L
lJ tringido, es el des rendimiento que hace el acreedor de alguna de sus a-
U des, ero manteniendo ",.' (ter de acreedor
o ~II.

O La renuncia es un 1 to jurídi o unilateral, una suerte de abdicación o ena- I

jenación ", de interpr ta~lOn s nctrva (art. 874 CC), -----,. _.- .., ¡
Pue e ser ec a por actos entre vivos o por disposición de última volun- I
tae!,a título gratuito u oneroso. Por ser un ac o s l~cesario: a)J~
pacidad del otorgnut •. b).ulH>bjcl<'l,Eensisteote en un derecho susCfe.t!.Q1L~
I
I

r
ser .reoun ' d6;c) la arma, cnlos casos en que es exigid;t"~- I
oCJa 1 los derechos cuando está cn juego el orden público, co-
oa herencia fntura antes de la a ertura (íelasliCeslói, (arl.
¡
,,
h

3311 CC); la acción a l' a IV15lOn e ndomioio inde1I11I ame te.«1r.(,--

2693 CC); el .er o de prescribir para lo suce . o (arl. 39~ ..s:C); el d.erechQ.
" a Ia.acción dala ". t e re uCc tes de la n lerte del do . en ge- \
'~ '" l~leral, lo, , c os vinculados a [as relacion de tan 'lia. ( i'
~~ ~n supuestos recuentes de contrafOSSU' eficaciacquc-Er0vocan I
. 1 a enel trálico jurídico; por e o es conv lient tener presente <í"{ es
renunCl,U: ' " tí
<-, -~ "
, En la uonacióo a accI ció n qu ti len los herfderos, fa-
ro ¡¡ecido el donante (a:t5. 3537 ',' 3955); )J) a la acción en. e las do._
Ol ',ac;ones por II1cumplimiento de los cargosy cta l"~ reversión derd~~~do
0.( i (arl. 1845), ',
~ \,~:'-, 2) fulla dación en pago, la acción del.0.!JQ~~j
ffi -?\'J, ~ 31 En la permutaJ_o~ cop~utanles pueden r nciar al derecho que re-
1í "1,1 '" ,,;,yV"conocenlos arts. l~,
Z r, ,:, J 4LEn la comprarenta, el de.r.£.chopor pa e retrovent,1 (art. 1366) yat
~ ,
)
derecho de mejor comprador (art. 1369
-_._----- --- I
"ll
ro
5fP'LJ!.;I.,,!0de re~~bilidad.,n . ~onforme el4J7;) ¡
lJ
~
>
últ. párrafo de la le ?
~-
s re
- n --"""" -----"'cJ
)
-1
!
~ or el estu-
II
le, a en los antecedentes, hay un amplio

(SO) LlambhlS, ObliSclci(lIl{,~ 111,N" 1852.

(SI) Ver I~d cudilicador alas arts. 964, 3345, 3351 Ce.
(H2) El arWdicc:"Las pL'rSOI1<15
G\pa...:cs de holcer una renuncia pueden ren.u~ciar a todos
los derechos establecidos en su interés partIcular, aunque sean eventua1cs o condIClOll:lles; pc:o
1:0 a los dcrechos cOllcdidos, mcnos en el interés particular de las personas ... ".
 87
~~ • Firma apócrifa de una de las partes,
:..ahan: • Venta SImulada en perjuicio de tercero.
.lo res- • Falta de veracidad respecto del estado civil del enajenante,
z
lC.Il1la-

o en;1-
(ar!. 985 Código Civil), ,----o ~
• Escritillaalliorizada por esenbano parie!)te de algu~

• Escritura autorizada por_Jibano suspendjdd.

10s.Qtorganles

--"'~--"' r .• -
• Escritura autorizada fuera e demar~:erritori!!!.,_
volun-
)JJill.:.;
...
• Firma falsificada del escriba o.
.~

i!:J1.~_~ '\ 7. El notario<Qo res'ponde _:'

, Se ún los fallos '¡iris rudericiále en a a síntesis se¡jalamos
leo, co- hay responsabilidad del escribano en las Siguientes situ' .
ll1 (art. • Faltil-!k cap,lcidad o vicios del consentimiento ue no pudo det~~:::
le_(ll_ •F _~ . ciQ.n,,-.cI.clasyart:.s~._ - ------
lcredlQ_ • Retr 'ón de la ra <
,en ge- \.l\\<í--l?- eS..ex.hjbidos r~vo_c;dos ue r.o fueron notificados debidamente.

avocan
~s
P
,
( • Ne ocio do nta o sobre cuestiones controvertidas en doctrina.
• Car as o rav<Ímenes no publicita os
• Falta e con.<:QIllilllCJa
•
del inmueble cntrc la.re;¡lidilll.,y la d~\,¡;ripción de
<

¡ tílu1<l.1catastro.
'rps, fa- o Existencia de restricciones en los inmuebles.
Ías d~~. ---_._-- ---_.---------_._----
----
.lonado

que re-

56) Y al

estu-

amplio

~ ..

ar;\ todos
mIes; ¡Jera