Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Marco Andrei Torres Maldonado

April, 2017

Las obligaciones de restitución y de reembolso

como efectos de la resolución contractual
Marco Andrei Torres Maldonado, Universidad Nacional Mayor de San Marcos

Available at: https://works.bepress.com/marcoandreitorresmaldonado/48/

 ESPECIAL

Las obligaciones de restitución

L
y de reembolso como efectos
de la resolución contractual

Marco Andrei TORRES MALDONADO*

Según el autor, el caso tratado a través del Pleno Jurisdiccional Distrital en materia
Civil de la Corte Superior de Lima Norte en el 2016 se reduce, en un extremo, a la figura

RESUMEN
del reembolso, la cual no ha sido desarrollada por el codificador peruano de una forma
correcta en el artículo 1372 del Código Civil peruano. El autor rescata la decisión de los
magistrados respecto a dejar otra vía expedita para que el comprador de buena fe pueda
reclamar el pago del valor de la edificación que realizó, pese al incumplimiento del pro-
grama contractual.

I. A manera de introducción

El 12 de agosto de 2016, en el distrito de

Independencia (Lima), se reunió la Comi-
sión del Pleno Jurisdiccional Distrital en
materia Civil a fin de discutir si en los con-
tratos de compraventa, la devolución del lote
MARCO NORMATIVO
de terreno al demandante (vendedor), por
• Código Civil: arts. 916, 941, 943, 1124, 1372, 1426, efecto de la resolución respectiva (artículo
1428, 1458, 1486 y 1563. 1372 del Código Civil), también debe incluir
la entrega de las edificaciones pertenecientes
PALABRAS CLAVE: Contrato / Compraventa / Edifica- al demandado (comprador).
ción / Restitución / Reembolso
Luego del respectivo debate, los magistrados
Recibido: 17/03/2017
por mayoría acordaron que “La restitución
del lote de terreno entregado en virtud del
Aprobado: 31/03/2017
contrato, a favor del demandante (vendedor),

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Cursando estudios de Maestría en Derecho Civil en la Pon-
tificia Universidad Católica del Perú. Jefe de prácticas de Derecho Civil I y Derecho Civil V en la Universidad de Lima y
adjunto de docencia de Derecho Civil I en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Colaborador de la Revista Per-
sona de la Universidad de Buenos Aires. Asociado del área de Derecho Civil y Corporativo del Estudio Fernández, Heraud
& Sánchez Abogados.

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Comentario relevante
te
del autor
La resolución es un derecho extin-
tivo concedido a las partes por la ley
y que las faculta para que cualquiera
de ellas, judicial o extrajudicial-
mente, solicite o declare la extinción
de un contrato por incumplimiento
de la otra, o por otros hechos que lo
ameriten.
sí debe incluir las edificaciones pertenecien-
tes al demandado”.
En tal sentido, a propósito de la conclusión
arribada, analizaremos las consecuencias
típicas de la resolución contractual como son
los efectos extintivo-liberatorios y restituto-
rio-reintegrativos, y sus diversas implican-
cias en la práctica contractual.
II. Alcances y requisitos de la acción
de resolución por incumplimiento,
a propósito del artículo 1428 del
Código Civil
La resolución es un derecho extintivo conce-
dido a las partes por la ley y que las faculta
para que cualquiera de ellas, judicial o extra-
judicialmente, solicite o declare la extinción
de un contrato por incumplimiento de la otra,
o por otros hechos que lo ameriten.
Según Morello1, esta potestad resolutoria de
una de las partes tiene como finalidad tute-
lar la condición de respectiva paridad entre
las partes, durante la fase de su ejecución.
Ergo, la resolución incide en la relación jurí-
dica que el contrato origina y no sobre el
contrato mismo al momento de su construc-
ción. Se resuelve el contrato y con él la obli-
gación que crea. Por ello, con la resolución
del contrato los sujetos quedan liberados de
sus obligaciones.
En tal sentido, desde la perspectiva de la
parte defraudada, la resolución no es una
sanción a cargo del incumpliente, sino, sobre
todo, un medio para liberar a la parte no
incumpliente y para restituirle la posibilidad
de recurrir a otro contrato con el cual obte-
ner una prestación idéntica o equivalente a
la que ha faltado. Ello es así, en tanto ha de-
saparecido “la composición de intereses ini-
cial en el contrato, en virtud de incumpli-
miento culpable de la otra parte”2.
La resolución, en ese orden de ideas, pone
fin al contrato. Lo cual, según Messineo3,
implica que también pone fin a la relación
obligatoria engendrada por el contrato. Esta

1 MORELLO, Augusto. Ineficacia y frustración del contrato. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 145. En ese mismo
sentido, una atenta doctrina italiana sostiene que la resolución, como medio de defensa destinado a tutelar la condición de
respectiva paridad entre las partes, “se dirige no contra el negocio, sino contra la relación contractual a que dio vida, lo que
es muy distinto a afirmar que celebrado el contrato, este se extingue quedando solamente la obligación”. BETTI, Emi-
lio. Teoría general de las obligaciones. Traducción de José Luís de los Mozos. Tomo II. Editorial Revista de Derecho Pri-
vado, Madrid, 1970, p. 333.
2 ÁLVAREZ VIGARAY, Rafael. La resolución de los contratos bilaterales por incumplimiento. Comares, Granada, 1986,
p. 13. En nuestro medio, Manuel de la Puente y Lavalle afirmaba que “La esencia del contrato recíproco es el paralelismo
o simetría que debe existir entre las prestaciones, de tal manera que ellas se ejecuten sincronizadamente en sus respectivas
oportunidades. El incumplimiento de una de las prestaciones da lugar a la ruptura de esa simetría, que determina la desa-
parición de la reciprocidad”. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Volumen XV, segunda parte,
tomo IV, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993, p. 379.
3 MESSINEO, Francesco. Doctrina general del contrato. Tomo II, Ediciones Jurídicas Europa América, Buenos Aires,
1986, p. 333. Al respecto, Trabucchi sostiene que la resolución se distingue de las demás figuras, porque no afecta al acto
en sí, sino a sus consecuencias, o sea, a las obligaciones que del mismo nacen; repercuten no en el negocio en sí, sino en
la relación de él generada. TRABUCCHI, Alberto. Instituciones del Derecho Civil. Tomo II. Editorial Revista de Derecho
Privado, Madrid, 1967, p. 210.

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postura del autor es conforme a lo que pres-
cribe el artículo 1458 del Código Civil ita-
liano donde se consagra que la resolución
del contrato por incumplimiento tiene efecto
retroactivo entre las partes, por lo cual la
resolución ataca al contrato mismo y no solo
a los efectos de él.
La resolución del contrato por incumpli-
miento, entonces, es uno de los medios de
tutela de que dispone el acreedor en los con-
tratos en que surjan obligaciones recíprocas
a cargo de ambas partes. Frente al incum-
plimiento de su deudor, el acreedor puede
optar por exigir el cumplimiento, pero tam-
bién puede escoger poner fin a la relación
obligatoria, y es a esta extinción sobreve-
nida de la relación obligatoria instada por
el acreedor con base en el incumplimiento
del deudor a la que llamamos resolución por
incumplimiento4.
Dentro de tal orden de ideas, el artículo 1428
del Código Civil dispone que “En los con-
tratos con prestaciones recíprocas, cuando
alguna de las partes falta al cumplimiento
de su prestación, la otra parte puede solici-
tar el cumplimiento o la resolución del con-
trato y, en uno u otro caso, la indemnización
de daños y perjuicios. A partir de la fecha de
la citación con la demanda de resolución, la
parte demandada queda impedida de cumplir
su prestación”.
Sabido es que nuestra codificación siem-
pre ha estado bajo la influencia de diversos
sistemas jurídicos que han preestablecido
lineamientos generales en nuestra política
legislativa. Así, el tratamiento que nos brinda
nuestro artículo 1428 del Código Civil es un
fiel reflejo de lo consagrado en el artículo
1453 del Códice Civile, según el cual “En
los contratos con prestaciones recíprocas,
cuando uno de los contratantes no cumpliese
su obligación, el otro podrá, a su elección,
pedir el cumplimiento o la resolución del
contrato, sin perjuicio en todo caso del resar-
cimiento del daño”.
La ratio legis del artículo 1428, siguiendo a
Lasarte5, a propósito de sus comentarios al
artículo 1124 del Código Civil español, es
clara: si uno de los contratantes no quiere o
no puede cumplir, más vale aceptar la reali-
dad y permitir al otro que dé por resuelto el
contrato, reconociéndole la facultad resolu-
toria del contrato con base en el incumpli-
miento de la otra parte.
Indica Farina6 que la tutela emergente de la
reciprocidad de las prestaciones no puede
quedar limitada a la ejecución forzada, sino
que, además, se debe extender a la dispensa
de la prestación a cargo del acreedor que no
ha obtenido a tiempo oportuno la satisfac-
ción del crédito, con el consiguiente rechazo
de la prestación incumplida, porque esa pres-
tación, aunque sea de cumplimiento facti-
ble, le puede significar una utilidad menor no
prestarle utilidad alguna, a causa de ser tar-
día. Si el acreedor no contare con la presta-
ción que le significa el derecho a la resolu-
ción, su interés se vería frustrado, dado que

4 CLEMENTE MEORO, Mario Enrique. La resolución de los contratos por incumplimiento: presupuestos, efectos y resar-
cimiento del daño. Bosch, Barcelona, 2009, p. 9.
5 LASARTE, Carlos. Principios de Derecho Civil. Contratos. 9ª edición, Tomo III, Ediciones Jurídicas y Sociales Marcial
Pons, Madrid, 2006, p. 175.
6 FARINA, Juan M. Rescisión y resolución del contrato. Editorial Orbir, Rosario, 1965, p. 100. En tal sentido, “con la facul-
tad resolutoria de origen legal el legislador procura brindar al contratante fiel la posibilidad de poder celebrar rápidamente
otro negocio jurídico que le permita lograr la satisfacción del interés que se frustró a causa del incumplimiento. Para ello lo
debe autorizar a desligarse de las relaciones contractuales, que ya no resultan aptas para la consecución del fin que deter-
minó la celebración del contrato”. BENDERSKY, Mario J. Incumplimiento del contrato. Depalma, Buenos Aires, 1963,
p. 25.

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 no obstante, para que ello se configure es
Comentario relevante
te necesaria la presencia de ciertos requisitos
del autor referidos a continuación:

En los contratos sinalagmáticos no 1. Certeza de un contrato recíproco válido

es suficiente, para que el acreedor
pueda reclamar el cumplimiento,
con que la deuda sea exigible, hace
falta que el acreedor esté dispuesto
a cumplir con su propia prestación,
salvo que se haya dado el supuesto
previsto en el artículo 1426 del
Código Civil, referido a la excepción
de contrato no cumplido (exceptio
non adimpleti contractus).
en el mejor de los casos solo conseguiría una
prestación inútil, en correspondencia a la
utilidad de la prestada o que debe prestar él.
Debemos tener presente que la prestación
es causa de la contraprestación y viceversa;
las prestaciones, las ventajas adquiridas y
los sacrificios asumidos por los contratantes,
están interrelacionadas, de tal modo que si
una de ellas falta, la otra se queda sin causa,
sin fundamento, no tiene razón de seguir
existiendo por razón de la desaparición de la
interdependencia de las prestaciones.
Dicho impasse contractual legitima7 a una
de las partes a ejercer su facultad de acción
contra el sujeto que ha incumplido el óptimo
de la obligación consagrada en el contrato;
El requisito de la existencia de un contrato,
estructuralmente válido, pretende poner de
manifiesto que no cabe resolver un contrato
nulo, pues estos no producen efectos jurí-
dicos típicos que deban extinguirse. Pero
además de ello, dicho contrato debe conte-
ner prestaciones8 recíprocas, bilaterales o
sinalagmáticas.
Por ende, si la prestación no se efectúa, el
contrato deviene en ineficaz y dicha inefi-
cacia de la prestación determina la ineficacia
de la contraprestación. Esto surge, entonces,
debido a la reciprocidad o funcionalidad de
la obligación. Autorizada doctrina nacional
ha señalado que lo “que justifica la acción de
resolución por incumplimiento es la ruptura
del paralelismo que debe existir entre presta-
ción y contraprestación, el cual es privativo
del contrato recíproco”9.
De lo mencionado se infiere que la facultad
resolutoria no estaría implícita en los contra-
tos unilaterales. Nosotros consideramos que
el legislador, al emplear la expresión presta-
ciones recíprocas, ha querido comprender
en ella no solamente a los contratos bilatera-
les sino también aquellos en los que sin exis-
tir obligaciones recíprocas median presta-
ciones recíprocas y que no son otros que los
contratos unilaterales onerosos.

7 Dicha legitimación tiene, naturalmente, una naturaleza procesal. En efecto, nuestra jurisprudencia ha indicado que “El
artículo 1428 es de carácter procesal, toda vez que concede legitimación procesal para solicitar el cumplimiento o la reso-
lución del contrato con prestaciones recíprocas”. Casación Nº 191-99-Lima.
8 En este supuesto “no se debe entender el término prestación en forma técnica (…) por prestación, se debe comprender
toda aquella ventaja que las partes contrayentes se intercambian una a favor de la otra en un contrato, esto, sin hesitación
expresa de un concepto más amplio: atribuciones patrimoniales”. ZAMUDIO ESPINAL, Carlos. “Resolución por incum-
plimiento e inaplicación del artículo 1372 del Código Civil”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 130, Gaceta Jurídica,
Lima, julio de 2009, p. 120.
9 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. cit., p. 384.

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2. Legitimidad de la parte: ¿dos incum-

plidores?
El requisito fundamental para que la parte
fiel esté legitimada para solicitar la resolu-
ción del contrato por incumplimiento de la
otra parte es que ella misma (la parte fiel) no
sea también incumplidora10. Es decir, la mera
concurrencia que proponga un supuesto de
dos incumplidores deslegitima a ambos para
el ejercicio de acción resolutoria.
Ergo, en los contratos sinalagmáticos no es
suficiente, para que el acreedor pueda recla-
mar el cumplimiento, con que la deuda sea
exigible, hace falta que el acreedor esté dis-
puesto a cumplir con su propia prestación11,
salvo que se haya dado el supuesto previsto
en el artículo 1426 del Código Civil, refe-
rido a la excepción de contrato no cum-
plido (exceptio non adimpleti contractus).
La conducta del que incumple primero “es
la que motiva el derecho de resolución y
libera a la otra parte desde entonces de sus
compromisos”12.
Para ejercer el derecho de resolución la
parte legitimada no debe haber incumplido
sus obligaciones. Sería ilógico pensar que
alguien que ha incumplido lo pactado en un
contrato pueda ejercer el derecho de reso-
lución, así como también resulta ilógico e
injusto pensar que alguien que pese a que
todavía no le son exigibles sus obligaciones
(y, en consecuencia, no ha cumplido aún con
sus obligaciones), no pueda ejercer la reso-
lución en virtud de un incumplimiento de su
contraparte.
Comentario relevante
te
del autor
Para que una parte se encuentre
legitimada para solicitar la aplica-
ción del remedio resolutorio por el
incumplimiento de la otra parte, la
primera no debe haber incumplido la
obligación a su cargo. Esto significa
que la resolución por incumplimiento
solo procede cuando quien solicita
su actuación no ha incumplido con
ejecutar la prestación a su cargo.
Para que una parte se encuentre legitimada
para solicitar la aplicación del remedio reso-
lutorio por el incumplimiento de la otra
parte, la primera no debe haber incumplido
la obligación a su cargo. Esto significa que
la resolución por incumplimiento solo pro-
cede cuando quien solicita su actuación no
ha incumplido con ejecutar la prestación a
su cargo13.
Por esta razón, la parte que tiene derecho a
exigir la resolución es la que no ha incum-
plido y no la que ha cumplido. No puede
existir, en tal sentido, un incumplimiento
recíproco. Pues este tiene como uno de sus
presupuestos, el cumplimiento de la parte
que lo invoca. Se trate de una sanción, o de
una defensa, según sea la posición adoptada
respecto del fundamento del instituto.

10 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. cit., p. 384.

11 Según nuestra jurisprudencia, “En los contratos con prestaciones reciprocas, estas deben cumplirse simultáneamente y,
consecuentemente, cada parte tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que satisfaga
la contraprestación o se garantice su cumplimiento”. Expediente Nº 364-96, Lima.
12 CLEMENTE MEORO, Mario Enrique. “La resolución por incumplimiento en la Propuesta para la Modernización del
Derecho de Obligaciones y Contratos (2009) de la Sección de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación Espa-
ñola”. En: Boletín del Ministerio de Justicia. Nº 2131, Ministerio de Justicia, Madrid, mayo de 2011, p. 8.
13 SORIA AGUILAR, Alfredo y ANCHAYHUAS CORONADO, Sofía. “Resolución por incumplimiento contractual”. En:
Los contratos. Consecuencias jurídicas de su incumplimiento. Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 244.

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Comentario relevante
te
del autor
Incumplimiento puede denominarse
a cualquier desajuste entre la con-
ducta debida y el comportamiento
del obligado y puede consistir, por lo
tanto, en una ejecución tardía, par-
cial o defectuosa, hipótesis estas
que también pueden calificarse de
incumplimiento, pues quien no cum-
ple cuando debe o como debe, incum-
ple con todo lo que debe.
3. El incumplimiento relevante de una de
las partes
Por incumplimiento puede entenderse aque-
lla situación antijurídica que se produce
cuando, por la actuación culpable o dolosa
del obligado a realizar la prestación, no que-
da satisfecha la relación jurídica en el mismo
tenor que se contrajo14. Naturalmente, dicho
incumplimiento no debe fundarse en razón a
la existencia de un caso fortuito, fuerza ma-
yor o hecho de un tercero. En tales casos la
resolución no es por incumplimiento, sino
por aplicación de la teoría del riesgo.
Incumplimiento puede denominarse a cual-
quier desajuste entre la conducta debida y el
comportamiento del obligado y puede con-
sistir, por lo tanto, en una ejecución tardía,
parcial o defectuosa, hipótesis estas que tam-
bién pueden calificarse de incumplimiento,
14 LORENZETTI, Ricardo. Obligaciones y contratos. Tomo IV, La Ley, Buenos Aires, 2009, p. 1173.
15 MELICH ORSINI, José. Doctrina General del Contrato. 3ª edición, Editorial Jurídica Venezolana y Marcial Pons, Cara-
cas, 1997, p. 741.
16 En similar sentido, el artículo 748 del Código de Honduras, que regula la cláusula tácita, dispone que “Este precepto no
se va a aplicar cuando el incumplimiento de una de las partes sea de poca importancia teniendo en cuenta el interés de la
otra”.
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pues quien no cumple cuando debe o como
debe, incumple con todo lo que debe.
Por otro lado, no todo incumplimiento auto-
riza la resolución del contrato, sino que es
menester que el mismo sea trascendente para
el interés de la partes. En justicia, el contrato
no se podrá resolver si el incumplimiento
de una de las partes contratantes tiene muy
escasa importancia en atención al interés de
la otra.
El incumplimiento debe tener cierta enti-
dad para autorizar una consecuencia tan
extrema como lo es la extinción del vínculo
obligatorio. Según Melich, pretender ejer-
cer el derecho de resolver el contrato cuando
el incumplimiento carezca de importancia
implicaría el ejercicio abusivo de ese dere-
cho, por contrariar los fines que la ley tuvo
en miras al reconocerlo –el de preservar el
sinalagma contractual– y por exceder los
límites impuestos por la buena fe, la moral y
las buenas costumbres”15.
Así, el artículo 1455 del Codice Civile dis-
pone que “El contrato no se puede resolver
si el incumplimiento de una de las partes
tiene escasa importancia en relación al inte-
rés de la otra”16. En función a ello, para que
el incumplimiento tenga efectos resolutorios
deberá tener cierta magnitud e importancia
en relación con el objeto e interés causali-
zado del contrato.
Cuanto más limitado sea el incumplimiento,
más relevante será el interés que se persi-
gue mediante la ejecución de la obligación
contractual, y tanto más fácil que mediante
la fórmula del resarcimiento del daño, se
ESPECIAL | RESOLUCIÓN CONTRACTUAL Y ENTREGA DE EDIFICACIÓN EN TERRENO RESTITUIDO

consiga la equivalencia entre el interés satis-

fecho mediante la sanción y el interés perju- Comentario relevante
te
dicado por el incumplimiento17. del autor

Conforme lo indicado, la regla general es

que el contrato no puede resolverse por un
incumplimiento de escasa importancia. Esto
tiene su principal sustento en un criterio de
proporcionalidad toda vez que la resolución
contractual constituye un remedio suma-
mente drástico que implica la extinción del
contrato. Una medida tan extrema no sería,
en modo alguno, razonable que se aplique
ante un incumplimiento mínimo o de escasa
importancia18.
III. Las obligaciones de restitución
y reembolso como efectos de la
resolución contractual en la com-
praventa, a propósito del Pleno
Jurisdiccional Distrital en materia
Civil (2016)
La resolución contractual produce dos efec-
tos que, precisamente, se condicen con los
intereses que busca tutelar este remedio: el
interés en restablecer el equilibrio econó-
mico del contrato y el interés en liberarse del
vínculo contractual19.
El efecto restitutorio o reintegrativo
consiste en que si las prestaciones
se han ejecutado las partes deben
restituirse recíprocamente lo que
se han pagado, volviendo las cosas
al estado en que se encontraban al
momento de celebrase el contrato
(restitución in natura), salvo que la
naturaleza de la prestación o el pacto
en contrario no lo permitan, en cuyo
caso la restitución deberá operar a
través del valor pecuniario (restitu-
ción por equivalente).
La resolución de contrato extingue las obli-
gaciones no cumplidas. El carácter libera-
torio es el efecto característico de la resolu-
ción contractual, así lo indica el numeral 1
del artículo 7.3.5 de los principios de Uni-
droit, según el cual “La resolución del con-
trato releva a ambas partes de la obligación
de efectuar y recibir prestaciones futuras”20.

El efecto liberatorio-extintivo implica que Junto a esta eficacia liberatoria coexiste

en virtud de la extinción de la relación con-
tractual las partes se liberan de ejecutar sus
prestaciones o atribuciones patrimoniales.
Es decir, si las prestaciones todavía no se
han ejecutado, los contratantes se liberan de
ejecutarlas.
una eficacia restitutoria (reintegrativa) de la
resolución. Así, como consecuencia de la
resolución las partes, vienen obligadas a res-
tituirse las prestaciones que recibieron en
virtud del contrato. Dicho efecto tiene como
base consideraciones de equidad, pues si la

17 LORENZETTI, Ricardo. Ob. cit., p. 1178. Si el fundamento del instituto reside en la frustración de la causa del contrato, la
regla práctica aconsejable para determinar la aplicabilidad del mecanismo resolutorio a un contrato específico consiste en
establecer “si la prestación incumplida tiene suficiente virtualidad como para impedir que el contrato logre el fin tutelado
por el ordenamiento jurídico y propuesto por los interesados al utilizarlo”. MIQUEL, Juan Luis. Resolución de los contra-
tos por incumplimiento. Depalma, Buenos Aires, 1979, pp. 126 y 127.
18 SORIA AGUILAR, Alfredo y ANCHAYHUAS CORONADO. Sofía. Ob. cit., p. 243.
19 RONQUILLO PASCUAL, Jimmy. “La resolución por incumplimiento y algunos desaciertos en su actuación a nivel judi-
cial”. En: Los contratos. Consecuencias jurídicas de su incumplimiento. Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 366.
20 MORALES HERVÍAS, Rómulo. “La resolución del contrato y sus efectos”. En: Los contratos. Consecuencias jurídicas
de su incumplimiento. Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 150.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 46 • ABRIL 2017 • ISSN 2305-3259 • pp. 23-34 29
 la restitución solo podrá reclamarse para el
¿Qué dijo el Pleno periodo posterior al efecto de la resolución”.
ital
Jurisdiccional Distrital
en materia Civil? Así, pues, conforme al tercer párrafo del
artículo 1372 del Código Civil “Por razón de
La restitución del lote de terreno entre- la resolución, las partes deben restituirse las
gado en virtud del contrato a favor prestaciones en el estado en que se encontra-
del demandante (vendedor), sí debe ran al momento indicado en el párrafo ante-
incluir las edificaciones pertenecien- rior, y si ello no fuera posible deben rembol-
tes al demandado. sarse en dinero el valor que tenían en dicho
momento”21.

Ahora bien, en el Pleno Jurisdiccional Distri-

parte incumplidora no tuviera que reintegrar
lo recibido se enriquecería injustamente a
costa de la otra parte.
El efecto restitutorio o reintegrativo con-
siste en que si las prestaciones se han eje-
cutado, las partes deben restituirse recípro-
camente lo que se han pagado, volviendo
las cosas al estado en que se encontraban al
momento de celebrase el contrato (restitu-
ción in natura), salvo que la naturaleza de
la prestación o el pacto en contrario no lo
permitan, en cuyo caso la restitución deberá
operar a través del valor pecuniario (restitu-
ción por equivalente).
Al respecto, el artículo 7.3.6 de los princi-
pios de Unidroit establece que “(1) Al resol-
ver el contrato, cada parte puede reclamar a
la otra la restitución de lo que haya entregado
en virtud de dicho contrato, siempre que tal
parte restituya a la vez lo que haya recibido.
Si no es posible o apropiada la restitución en
especie, deberá hacerse una compensación
en dinero, siempre que sea razonable. (2) No
obstante, si el contrato es divisible y su cum-
plimiento se extendió durante algún tiempo,
tal en materia civil se dispuso que “La resti-
tución del lote de terreno entregado en virtud
del contrato a favor del demandante (vende-
dor), sí debe incluir las edificaciones perte-
necientes al demandado”. Precisándose, de
manera correcta, que “si las edificaciones
fueron realizadas por el comprador, en caso
haya actuado de buena fe, se deja a salvo su
derecho para reclamar el pago de su valor en
la vía correspondiente”.
En principio, debemos preguntarnos, ¿lo
edificado por el comprador sobre el terreno
puede ser considerado como mejoras? No.
Las edificaciones levantadas en un terreno
no pueden reputarse mejoras. Estas últi-
mas constituyen aumentos, reparaciones o
cambios favorables en bienes preexistentes,
tocante a los cuales, dependiendo si se trata
de poseedores de buena o mala fe, puede
pedirse el reembolso en caso de devolución
del bien.
Las mejoras se hacen en cosa preexistente a
efecto de ampliarla, modificarla, repararla o
condicionarla según la conveniencia o gusto
del poseedor. Por lo tanto, conforme lo ha

21 Por su parte, el artículo 1563 del Código Civil establece que “La resolución del contrato por incumplimiento del compra-
dor da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y
a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vende-
dor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposi-
ciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal”.

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ESPECIAL | RESOLUCIÓN CONTRACTUAL Y ENTREGA DE EDIFICACIÓN EN TERRENO RESTITUIDO
establecido nuestra jurisprudencia, “Si el
actor pretende darle el concepto de mejo-
ras a una edificación y/o construcción com-
pleta sobre un terreno no resulta procedente
el pago de ellas. Nuestro Código Civil, en su
numeral 916, establece que existen tres tipos
de mejoras necesarias, útiles y de recreo, no
refiriéndose de ninguna forma a construccio-
nes completas, sino a lo hecho sobre lo ya
construido y/o edificado”.
Puede ocurrir que las obras constituyan ape-
nas un incremento, una modificación o una
reparación de las preexistentes, supuesto en
el cual se está en presencia de mejoras, o que
más bien impliquen la incorporación de bie-
nes no existentes, como edificaciones, sem-
bradíos o plantaciones nuevas, hipótesis que
corresponde al instituto de la accesión22.
Aunque resulte evidente que toda nueva
construcción en un inmueble lo mejora,
incluso, representa un aumento en su valor,
no puede considerarse como tal, sino que
configura una accesión. En consecuencia, las
reglas aplicables a fin de determinar el des-
tino de lo edificado no son las normas relati-
vas a las mejoras, sino a la accesión.
Entonces, si el comprador incumple, por
ejemplo, sus obligaciones de pago y no obs-
tante ello, con indicios de mala fe, procede a
edificar sobre el terreno objeto del contrato
de compraventa, dicha edificación le corres-
ponde al vendedor demandante.
Los aumentos patrimoniales, sin ser mejo-
ras, pertenecen al acreedor, sin aumento del
precio23. Dicha regla se desprende del tenor
del artículo 1486 del Código Civil chileno,
en particular de su inciso 2 que dispone que
22 Resolución Nº 30, de fecha 10 de enero de 2001, de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de Costa Rica.
23 MEJÍAS ALONZO, Claudia Carolina. “Una revisión crítica de los efectos de la resolución por incumplimiento y una pro-
puesta de solución”. En: Ius et Praxis. Nº 1, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Talca, Talca,
2016, p. 276.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 46 • ABRIL 2017 • ISSN 2305-3259 • pp. 23-34
Comentario relevante
te
del autor
Puede ocurrir que las obras cons-
tituyan apenas un incremento, una
modificación o una reparación de
las preexistentes, supuesto en el
cual se está en presencia de mejo-
ras, o que más bien impliquen la
incorporación de bienes no existen-
tes, como edificaciones, sembra-
díos o plantaciones nuevas, hipóte-
sis que corresponde al instituto de
la accesión.
“Si la cosa existe al tiempo de cumplirse la
condición, se debe en el estado en que se
encuentre, aprovechándose el acreedor de
los aumentos o mejoras que haya recibido
la cosa, sin estar obligado a dar más por ella
(…)”.
Nos encontramos en un supuesto similar a
una edificación de mala fe, respecto de la
cual, de manera ilustrativa, el artículo 943
del Código Civil establece que “Cuando
se edifique de mala fe en terreno ajeno, el
dueño puede exigir la demolición de lo edi-
ficado si le causare perjuicio, más el pago de
la indemnización correspondiente o hacer
suyo lo edificado sin obligación de pagar su
valor. En el primer caso la demolición es de
cargo del invasor”.
En ese entender, si el constructor obra de
mala fe, se aplica con mayor razón la máxima
superficie solo cedit, en consecuencia, el
31

Comentario relevante
te
del autor
Las reglas aplicables a fin de deter-
minar el destino de lo edificado no
son las normas relativas a las mejo-
ras, sino a la accesión.
dueño del terreno se convierte automática-
mente el titular de la edificación, sin obliga-
ción de pagar valor alguno. En forma alter-
nativa, el dueño puede exigir la demolición
de lo edificado, más el pago de la indemniza-
ción correspondiente24.
Evidentemente, “si el contratante incumpli-
dor llevó a cabo los gastos útiles o mejoras
[o edificaciones] con posterioridad a la reso-
lución, cabe calificarlo como contratante de
mala fe”25.
La situación es distinta cuando el compra-
dor se condujo de buena fe, en cuyo caso,
siguiendo los lineamientos previstos en el
artículo 941 del Código Civil, el vendedor
demandante podrá (i) hacer suyo lo edifi-
cado, adquiriendo la construcción en vía de
accesión industrial, para lo cual deberá pagar
el valor de la edificación, cuyo monto será
el promedio entre el costo y el valor actual
de la obra u; (ii) obligar al poseedor a que le
pague el valor del terreno, cuyo precio será
fijado en función del valor comercial actual
del mismo.
En tanto el propietario del suelo no tiene
la carga de desenvolver ningún comporta-
miento a efectos de hacer suya la edificación
u obligar al poseedor a pagar el terreno, ¿qué
sucede si el propietario del terreno no ejerce
su derecho potestativo? Nos encontramos
ante un vacío legal en el cual “el constructor
no puede hacer nada, y solo le queda esperar
en forma indefinida”26.
Sin embargo, en los casos de edificaciones
en terrenos cuyos contratos se resuelven por
incumplimiento del comprador, dicha situa-
ción ostenta un matiz distinto, toda vez que,
de conformidad con lo delineado por el Pleno
in comento, si el comprador se condujo de
buena fe podrá reclamar el pago del valor de
la edificación en la vía correspondiente.
Todo lo señalado tiene que ver con el dere-
cho de reembolso del comprador deman-
dado. Según Massimo Bianca, la parte que
restituye una cosa específica tiene derecho
de ser reembolsada por los gastos realizados
por ella. El comprador demandado, enton-
ces, si se condujo de buena fe, “tiene dere-
cho de reembolso de todos los gastos nece-
sarios y útiles hechos por la cosa, además del
límite del aumento del valor de la cosa”27.
Lamentablemente, el artículo 1372 del
Código Civil no considera ni enun-
cia todos los efectos que se generan como

24 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo I, 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2013, p. 1000.
Evidentemente, el que edifica de mala fe en terreno ajeno carece de derecho para demandar el pago del valor de lo edifi-
cado. Por ende, cuando el poseedor construye de mala fe; es decir, con pleno conocimiento de que el terreno es ajeno, el
artículo 943 del Código Civil señala que el dominus soli podrá i) Exigir la demolición de lo edificado si es que le causa per-
juicio, más el pago de la indemnización correspondiente; o, ii) Hacer suyo lo construido sin tener que pagar suma alguna.
VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique y TORRES MALDONADO, Marco Andrei. “La edificación sobre terreno ajeno en los
procesos de reivindicación”. En: Los plenos civiles vinculantes de las Cortes Superiores. Análisis y comentarios críticos
de sus reglas. Gaceta Jurídica, Lima, 2016, pp. 141 y 142.
25 CLEMENTE MEORO, Mario Enrique. Ob. cit., p. 12.
26 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 998.
27 BIANCA, Massimo. Diritto civile. La responsabilità. Giuffrè Editore, Milano, 1999, p. 295.

32 pp. 23-34 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2017 • Nº 46 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
ESPECIAL | RESOLUCIÓN CONTRACTUAL Y ENTREGA DE EDIFICACIÓN EN TERRENO RESTITUIDO
consecuencia de la resolución contractual,
por lo que “este derecho de reembolso no ha
sido regulado expresamente”28 en el referido
artículo, lo cual genera dificultades para los
abogados, al momento de invocarlo, y los
jueces, frente a casos como el que fue objeto
del Pleno que hemos comentado.
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28 MORALES HERVÍAS, Rómulo. Ob. cit., p. 154.
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