AUTOR:

JESUS NEGRETE ZARATE

DERECHO CIVIL BIENES II

DOCENTE:

EDGARDO HIRAM DE SANTIS CABALLERO

UNIVERSIDAD DE CÓRDOBA

FACULTAD CIENCIAS JURIDICAS ECONOMICAS Y ADMINISTRATIVAS

DERECHO GRUPO A

IV SEMESTRE

MONTERÍA - CORDOBA

2017
 LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

En verdad, ya hemos dicho, el dominio es el más amplio señorío que puede tenerse
sobre una cosa; pero la libertad y la exclusividad de facultades que otorga al titular
sobre ésta no son ilimitadas. Hay ciertas restricciones que son inmanentes al
dominio y representan límites naturales de la propiedad.

1. Limitaciones de la propiedad por el interés público: El interés público limita

la propiedad en el sentido de que cuando resulten en conflicto los intereses de
los particulares con el interés de la colectividad, el interés privado del
propietario debe ceder ante el interés público (Artículo 58 C. N).
Las principales limitaciones de esta clase son:
1a. Los reglamentos de la administración relativos a la forma de construcción y
reparación de edificios en los centros urbanos, modo de conservarlos, etc.

2a. Los reglamentos expedidos por razones de tranquilidad pública o de

seguridad. Ejemplos, existen reglamentos que prohíben el establecimiento de
fábricas y determinadas industrias en lugares destinados a casas de
habitación, para impedir ruidos u otras incomodidades, los que ordenan
demoler o reparar los edificios que amenacen ruina, etc.

3a. Por razones de higiene se prohíbe habitar edificios que no reúnan un mínimo
de condiciones de salubridad, y se prohíbe igualmente ciertas industrias
peligrosas para la salud, etc.

4a. La expropiación de la propiedad por razones de utilidad pública o interés

social. Análisis:

* Constituye la limitación más importante de la propiedad y consiste en despojar a

un particular de un derecho patrimonial, por razones de utilidad pública o interés
social.
* En Colombia solo puede haber expropiación por causa de utilidad pública o interés
social. En el derecho público actual, la prestación de los servicios públicos,
engendra razones de utilidad pública o interés social. Por ejemplo, la construcción
de escuelas, hospitales, la apertura de nuevas calles o ensanchamiento de las
existentes, y, en general, toda la nueva política de los Estados actuales de
suministrar propiedad a las gentes de escasos recursos económicos, constituyen
prestación de servicios públicos.
* En el Artículo 58 incisos 4o., 5o. y 6o. y el el Artículo 59 (C.N.) se señalan tres
normas de expropiación:

1a. La expropiación por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por
el legislador, que tiene dos modalidades:

- la que se hace mediante proceso judicial y sentencia judicial dictada por los jueces
ordinarios, y
- la que se hace mediante procedimiento administrativo. La expropiación
administrativa también está sujeta a control jurisdiccional ante los tribunales
contenciosos administrativos.
Ambos tipos de expropiación exigen el pago de una indemnización previa que se
fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado.

2a. El tercer tipo de expropiación es la que se da por razones de equidad definidas

por el legislador con el voto favorable de la mayoría absoluta de los miembros de
una y otra Cámara (Artículo 58, inciso 5 de la C. N.); expropiación que puede
decretarse sin necesidad del pago de indemnización alguna. La posibilidad de
decretar la expropiación de bienes sin indemnización previa por razones de equidad,
se consagró en la Ley 9a. de 1989, conocida como Ley de Reforma Urbana, en cuyo
Artículo 53 dispuso (léase tal norma).

3a. También existe la posibilidad de ordenar la expropiación de bienes muebles sin

indemnización previa en caso de guerra y solo para atender sus necesidades, pero
los inmuebles, en estos casos, sólo pueden ser ocupados temporalmente. En todo
caso, el Estado será responsable por las expropiaciones que decrete por medio de
sus agentes (Artículo 59 inciso 3o. de la C. N.).

2. Limitaciones de la propiedad por el derecho ajeno: Un principio del derecho

actual, es el que prescribe indemnizar los daños ocasionados a otro en el ejercicio
de la propiedad y demás derechos subjetivos.

La doctrina y la jurisprudencia enseñan que cada cual debe ejercer la propiedad en

forma legítima, de acuerdo con su destinación económica y social, y que los
derechos, especialmente la propiedad, son protegidos por el orden jurídico para que
de ellos se obtenga toda clase de ventajas, sin causar daños a los demás.
Es necesario distinguir entre los

- actos ilegales y
- los actos abusivos.
Actos ilegales son los realizados en violación de una disposición legal, como por
ejemplo, sería el caso del propietario que establezca una fábrica en un sector
prohibido; establecer una casa de lenocinio contigua a un colegio.
y actos abusivos, los que contemplan el caso de un propietario que ejerce su
derecho sin violar norma alguna, pero que causa, no obstante, un perjuicio. Ejemplo
de acto legal pero abusivo, es el que trae el Artículo 1002: "Cualquiera puede cavar
en suelo propio un pozo, aunque de ello resulte menoscabarse el agua de que se
alimenta otro pozo; pero si de ello no se reportare utilidad alguna, o no tanta que
pueda compararse con el perjuicio ajeno, será obligado a cegarlo".

Todo acto ilegal en el ejercicio de la propiedad genera la obligación de indemnizar

los perjuicios causados a otro; no así respecto a los actos legales pero abusivos,
pues en estos es necesario analizar y calificar el acto en sí mismo, porque si el acto
resulta reprochable, es decir, abusivo, o sea cuando no corresponde a un ejercicio
normal de la propiedad, es necesario ordenar la indemnización de los perjuicios
causados.
Puede también cometerse abuso en el ejercicio de la propiedad, en diferentes
formas: por el simple hecho de no explotar los bienes cuando esa inercia causa
perjuicios a la colectividad, por ejemplo, cuando los propietarios de fincas agrícolas
se abstienen de cultivarlas.

3. Derecho de Vecindad: En los tiempos modernos, con el auge del urbanismo y

la consecuente concentración de población, cobra fuerza, cada vez más un estatuto
general que reglamente las relaciones entre vecinos. Este sería el derecho de
vecindad. El código Civil no tuvo bien en cuenta los problemas que podían surgir
entre vecinos. Sólo algunos artículos muestran una aproximación al tema. Como en
los siguientes casos:

Artículo 988 cuando señala el derecho a querellarse el vecino que tema la ruina de
un edificio.

Artículo 998, cuando advierte que "el dueño de una casa tiene derecho para impedir
que cerca de sus paredes haya depósitos o corrientes de agua o materias húmedas
que puedan dañarla."
Tiene así mismo derecho para impedir que se planten árboles a menos distancia
que la de quince (15) decímetros (medida de longitud que tiene la décima parte de
un metro), ni hortalizas o flores a menos que la de cinco (5) decímetros.
Si los árboles fueren de aquellos que extienden a gran distancia sus raíces, podrá
el juez ordenar que se planten a la que convenga para que no dañen a los edificios
vecinos; el máximo de la distancia señalada por el juez será de cinco (5) metros.
O sea, el mínimo de la distancia oscila entre quince (15) decímetros y cinco (5)
metros, según se trate de árboles que extiendan o no sus raíces a larga distancia.
No pueden sembrarse hortalizas o flores a una distancia inferior a la de cinco (5)
decímetros. El artículo 999: En cuanto a los árboles que extienden sus ramas sobre
suelo ajeno, o penetran en él sus raíces, podrá el dueño del suelo exigir que se corte
la parte excedente de las ramas, y cortar el mismo las raíces.

Son normas éstas que contemplan relaciones entre vecinos. Ahora bien, con el
tiempo, las relaciones entre vecinos se han ido estrechando. Surgieron, por ejemplo,
las construcciones medianeras; la propiedad horizontal; todo el fenómeno urbano
como hoy se conoce. Surgen, consecuentemente, normas que buscan prever o
solucionar los conflictos entre vecinos. Por ejemplo, los reglamentos de propiedad
horizontal; las normas de los códigos de policía.

Esta normatividad busca resolver la contradicción que surge entre el derecho de

propiedad, por un lado, y el derecho de los demás. La contradicción se vive por
cuanto del goce de mi derecho de propiedad pueden surgir molestias para los
vecinos, por ejemplo, malos olores, toda clase de ruidos, humos, emanaciones
gaseosas, etc., y así se comprende fácilmente que el disfrute de cada cual se
convierte en molestia para los demás. Por eso, entonces, la vida social exige una
transacción; tanto la actividad de un vecino (el núcleo positivo de su propiedad)
como el derecho de exclusión del otro (el núcleo negativo de la suya), requieren
cierta limitación.

En síntesis, por lo tanto, podemos concluir que, en el derecho actual la doctrina del
derecho de vecindad, se enuncia así: "Es lícito el disfrute de la propiedad si
corresponde a un uso normal y, además, si las inmisiones o influjos que se
produzcan en el predio vecino no superan el límite de la tolerancia establecido en
cada lugar y tiempo".

En los demás casos, es decir, cuando el uso y administración de los inmuebles

corresponde a un uso anormal o extraordinario, se compromete la responsabilidad
del propietario. Esta responsabilidad es objetiva, o sea, una responsabilidad
independiente de toda idea de culpa. Quiere decir lo anterior que cuando surgen
problemas de responsabilidad extracontractual por perjuicios entre vecinos, la
definición condenatoria se toma con base en el artículo 669, pues el propietario
ejerció su propiedad contra el derecho ajeno (el del vecino) y no hay que acreditar
culpa, por ser responsabilidad objetiva.
 BIOGRAFIA

 Lecciones Teórico - Prácticas De Derecho Civil II bienes Edgardo Hiram

de Santis Caballero