Entrevista

2 OPORTUNIDADES EM ALTA

Emílio Fugazza

Para diretor financeiro da Eztec, fim da aceleração e

pessimismo no mercado imobiliário sinalizam que é hora de
investir
Eduardo Campos Lima
Edição 162 - Janeiro/2015

'Nos próximos anos, os preços

muito provavelmente não
terão os incrementos que
tiveram nos últimos anos.
Seguirão em compasso com a
inflação. Até que a sociedade
volte para um patamar de
crescimento econômico mais
agressivo'

Formado em engenharia civil

pela Universidade Federal de São Carlos (UFSCar), Emílio Fugazza especializou- se, na
pós-graduação e ao longo de sua carreira, em controle e planejamento na construção.
Desde 2007 na Eztec, onde ocupa o cargo de diretor financeiro e de relações com
investidores, Fugazza pôde ver, na prática, o impacto positivo que o planejamento de
longo prazo tem sobre as decisões cotidianas. "Na época da crise norte-americana, em
2008, tomamos decisões fundamentais: escolhemos ser uma empresa fundamentada
em São Paulo, com estrutura fortemente direcionada à classe média. E escolhemos
privilegiar rentabilidade, em detrimento do crescimento de receita. O mercado
entendeu nossa estratégia e vem nos premiando", conta.
Foi o que faltou para outras empresas do segmento imobiliário. Na visão do diretor, a
atual desaceleração deve-se mais aos problemas de gestão das companhias do que às
condições do mercado. "O que tivemos de capacidade técnica, em minha opinião, não
tivemos de capacidade de gestão", aponta.
Encerrado o boom imobiliário, o mercado deve se estabilizar em um novo patamar,
com volumes inferiores aos dos últimos anos, até a retomada da aceleração, que deve
ocorrer, se tudo der certo, dentro de dois anos. Até lá, o momento é de buscar boas
oportunidades. "Fazemos melhores negócios quando o mercado está pessimista. Esse
momento, em que as pessoas estão preocupadas - com razão - com os rumos da
política econômica, é o momento para fazer negócios", define Fugazza. Confira a
entrevista a seguir.
Pode-se dizer que o boom imobiliário chegou ao fim?
Até 2011, o setor viveu um boom imobiliário, algo que se pode analisar do ponto de
vista do consumidor, do construtor e do incorporador. Do lado do incorporador, quando
se fala em boom imobiliário, você fala em crescimento de receita. No universo das
incorporadoras de capital aberto, estamos falando em 16 empresas e, se tirarmos CR2
e Viver, que estão em uma clara direção de diminuição de volumes, temos 14
companhias. Em 2006, essas empresas lançavam R$ 9 bilhões. Atingimos o maior
volume de lançamentos em 2011, com R$ 42 bilhões. Em 2013, foi para R$ 27 bilhões.
E, nos primeiros nove meses de 2014, tivemos R$ 13,7 bilhões. Na melhor hipótese,
podemos fechar o ano em R$ 17 ou R$ 18 bilhões. Então, estamos em queda livre. Só
não estamos em pior patamar do que em 2006.
Que fatores provocaram essa queda?
Antes do boom, tínhamos legislação trabalhista e capacidade técnica avançada, dentro
dos limites da nossa sociedade. E o setor tinha dinheiro, que veio dos próprios
empresários, do mercado financeiro e dos oportunidades. Como se trata de uma região
metropolitana, há um movimento contínuo de pessoas chegando e saindo, que se
reflete no mercado imobiliário. O volume de unidades criadas chegou, no topo, a algo
próximo de 67 mil unidades. Agora estamos na faixa de 50 mil unidades em 2014 - e me
parece que esse é o nível dos próximos anos. Ou seja, está havendo uma estabilização.
E a estabilização deverá se refletir também nos preços?
Parte do encarecimento dos produtos nos últimos anos decorre da seguinte situação: o
preço do terreno não corresponde apenas ao próprio terreno, mas também às outorgas,
obras de infraestrutura e outros instrumentos que a legislação municipal cria no
sentido da evolução social daquela região, como a cota de solidariedade, no novo
Plano Diretor Estratégico. Quando você compra o metro quadrado de apartamento,
você está pagando por uma série de transformações que a cidade vai viver. Cada vez
mais você vai ver esse tipo de situação nas diversas cidades do País, porque é uma
forma de investir no desenvolvimento urbano.
'Houve problemas de gestão de custos de obra, gestão de parcerias e gestão de
produtos. Quando você lança sem considerar o que está acontecendo com a
concorrência, você está sobreofertando o mercado'
Então haverá crescimento de preços, embora em ritmo mais lento?
Sim. Além disso, vivemos em uma economia inflacionária. Se todo ano você reajusta
mão de obra, todo ano tem encarecimento do produto. Nos próximos anos, os preços
muito provavelmente não terão os incrementos que tiveram nos últimos anos. Seguirão
em compasso com a inflação. Até que a sociedade volte para um patamar de
crescimento econômico mais agressivo. Aí, se houver uma política de planejamento
urbano, será possível diversificar o volume de lançamentos na cidade de forma a
conter os preços. Se não houver, fatalmente os preços vão subir, porque a oferta
sempre será menor que a demanda. O que falta para conter preços é previsibilidade.
Se eu tenho condições de fazer investimento e vou amortizá-lo ao longo de dez anos, o
preço é um. Se tiver que amortizá-lo em dois anos, o preço é outro.
Qual é o principal indicador que um incorporador, sobretudo o de menor porte,
precisa observar para entender o mercado?
É preciso atentar para alguns indicadores, como velocidade de vendas na região de
atuação. E, nesse momento, é preciso identificar por que a velocidade de vendas caiu.
Hoje, os incorporadores menores dispõem de uma coisa fantástica, que não tínhamos
dez, 15 anos atrás: nossos balanços públicos. Eles têm os nossos, e nós não temos os
deles. As informações que as empresas de capital aberto publicam são fontes
fidedignas e auditadas, que indicam precisamente o que está acontecendo com cada
empresa em seu mercado de atuação. Se a pessoa ler o balanço da Eztec, ela entende
o mercado de São Paulo. Se ler o balanço da JHSF, entende o mercado de alta renda.
Se as pessoas se qualificarem para olhar essas informações, terão uma fonte fantástica
para a tomada de decisão. Poucas pessoas dão valor a isso.
Estamos em um bom momento para comprar terrenos?
Com certeza. Fazemos melhores negócios quando o mercado está pessimista. Esse
momento, em que as pessoas estão preocupadas - com razão - com os rumos da
política econômica, é o momento para fazer negócios. Quando o ciclo é de alta, é
preciso lançar, vender, usar tudo aquilo que se comprou quando o ciclo era de baixa.
Agora, que estamos em um ciclo pessimista, as oportunidades aparecem e é possível
distinguir uma excelente oportunidade de uma ótima oportunidade, comprando pelo
preço certo.
É possível investir em produtividade, pensando em encurtar o ciclo imobiliário?
Temos uma questão que está na base da improdutividade brasileira, o problema da
poupança do comprador. Quando o sistema financeiro financia em 80% o comprador do
imóvel, obriga-o a colocar 20% do valor do imóvel. Uma melhora nisso significaria
desamarrar aspectos do sistema, mas há, culturalmente, uma dificuldade de poupança
no Brasil. Então é quase impossível pensar que alguém vai conseguir guardar 20% ou
30% de uma vez só, para aproveitar uma oportunidade. Portanto, os três anos de
entrada, durante a construção, são necessários para que se consiga parcelar.
Mas há margens para melhorar os resultados, com investimentos em produtividade?
Do ponto de vista produtivo, as alternativas são muitas. Não temos déficit em relação
aos outros países. Mas o implemento de tecnologia hoje não tem incentivo claro.
Promover a industrialização, em detrimento da geração de empregos, não nos é
incentivado. Continuaremos criando empregos fundamentados na base da pirâmide. Em
Estados como São Paulo e Rio de Janeiro, até que o nível de terceirização tem sido
qualificado. Mas paramos por aí.
Uma empresa que consegue melhorar a produtividade economiza dinheiro?
A resposta é complexa, mas não é verdade que se consiga fazer algo mais barato.
Nossa economia produz habitação de forma artesanal, o restante são pioneirismos ou
soluções individuais que valem a pena para determinado tipo de produto ou negócio.
Se a massa dos nossos construtores estivesse migrando para outro modelo, a escala
faria que se atingissem níveis de custo menores do que os que temos hoje. Hoje o que
estamos fazendo é excelência no artesanato.
Para 2015, qual deve ser o comportamento com relação a novos investimentos?
As pessoas têm a tendência de ter um comportamento restritivo nos momentos de
baixa. Mas o Brasil é um país de ciclos, o que significa que se trata de um momento
extremamente importante para investir. Se acreditarmos que, dentro de dois anos, a
equipe econômica fará ajustes e voltaremos a crescer, os lançamentos serão
retomados com força. O mercado reduziu a atividade, na verdade, devido a problemas
vinculados às próprias empresas. Na Eztec, não estamos dispostos a lançar o que
lançamos ano passado, mas não estamos dispostos a parar de lançar. É inegável que as
velocidades de venda estão mais baixas, porque houve muitas entregas. 2014 foi um
ano de entregas e, eventualmente, 2015 também será, com muitas empresas estocadas
e fazendo descontos.
Mas as condições macroeconômicas devem preocupar o setor da construção?
Há preocupações. Estamos em uma diminuição da atividade econômica porque lições
foram desaprendidas. Se conseguirmos reaprendê-las - o que exigirá remédios de gosto
não muito bom -, em dois anos teremos uma retomada, unindo credibilidade,
confiança e otimismo do empresário para investir. Dado o tamanho da nossa economia,
o nosso nível de mercado é este que está dado. Quem vai dar o tom do que acontecerá
com o setor é muito menos a variação da taxa Selic e muito mais a vontade que os
bancos terão de continuar financiando o setor. Os recursos da poupança estão aí e os
bancos já aprenderam que esse setor é interessante, porque tem garantia forte e traz
clientes conectados a eles durante 30 anos. Vejo os bancos totalmente do nosso lado,
do ponto de vista setorial.