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  • Vicisitudes Del Proceso de Desalojo

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    Vicisitudes del proceso de desalojo “EL amor en los tiempos de eélera”: cuando el arrendador debe demandar al arrendatario la enirega del bien José G. AGUADO LOPEZ” Si bien la primera parte del titulo de este articulo toma el nombre de Ia novela escrita por Gabriel Garcia Marquez, el mismo no busca nartar una historia de amor como Ia de Florentino Ariza y Fermina Daza, sino més bien el cambio de la situacién existente al momento de celebrar un contrato de arrendamiento, en que todo es armonia entre el arrendador y el arrendatario, y In. que se presenta cuando el mismo acaba y este no quiere cumplir con una de sus obligaciones, cual es la devolucién del inmueble al culminar el con- ttato, lo que originara la instauracién de un proceso judicial de desalojo, en el cual tendré que suftir innumerables avatares, comparables con los que debe Pasar un enfermo de aquella epidemia que azoté las costas colombianas a ini- cios del siglo XX en que ocurre Ia novela mencionada. INTRODUCCION Nuestro Cédigo Civil regula en su articulo 1666 al contrato de arrenda- miento, estableciendo que por este “el arrendador se obliga a ceder tempo- ralmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”, de lo que queda claro las partes del mismo (arrendador y arrendatario) y su objeto (enirega del bien y pago de una renta). El mencionado dispositivo puede considerarse, siguiendo a Giovanni Priori, como “una norma de conducta (Derecho objetivo)”, las que son (©) Abogado por la Universidad de Lima. Atociado senior en Payet, Rey, Cau, Péxcx Abogados, —_,_ es José G. Aguado Lopez dictadas “por la propia sociedad organizada, con base a los diversos valores que la inspiran”, disponiendo Ia solucién a los diversos confiictos de intereses {que se pueden presentar y asi ‘“dar una solucién al conflicto evitando con ello la violencia social y procurando con su dictado la paz social en justicia(”. Fs as{ que a lo largo del Titulo VI de la Seccién Segunda del Libro VII, fuentes de las obligaciones, se regula el contrato de arrendamiento, estable- ciendo entre otros, las obligaciones de ambas partes, su duraci6n, resolucion y conchusién, Asi, en cuanto a la duracién sefiala que la misma puede ser deter- minada 0 indeterminada, en lo concerniente a la resolucién establece 5 supuestos contenidos en el articulo 1697 del Cédigo Civil y en cuanto a la conclusién de los contratos de duracién determinada, esta ocurrird al vent miento del plazo establecido por las partes, caso contrario, esto es si el arren- datario permanece en el inmueble, operard la continuacién del arrendamiento hasta que el arrendador solicite la devolucién del bien; y, en cuanto a la con- clusién del arrendamiento de duracién indeterminada, cuando se dé aviso {judicial o extrajudicial a la otra parte. Por iiltimo, en el articulo 17050 esta- blece otras causales de conclusién del arrendamiento. Pues bien, estas normas de derecho objetivo, pueden ser cumplidas tno (que es lo que ocurre en la mayoria de las veces). Asi, en ¢l primero de los supuestos, no existiria mayor problema ya que cl arrendatario habria (1) PRIORI POSADA, Giovanni, “La efetiva tela jurisdiccional de ls situscionesjuriieas mate~ es; hacia una necesita evindicaciOn de los del proceso”. En: Derecho procesa evi estas. STorsta Editors, tus et Veritas, Lima, 2008, . 49. (@) Las eausales mencionadas son la siguientes: 1 Falta de page, por parte del arrendatario do Ta renca de 2 meses y 15 dias, ode un solo periodo nds 15 diag, ila rnta se establecié po lpsos mayorcs, Si el periodo es menor a I mes, el vene- siento de3 periodos 42 Sie arrendatario dia al inmacble un destino diferente para el. que ae le fue concedido, o permite algin acto conteaio al ordon pblico oa las buenas costumes. 5, Subarrendar o ceder el arrendamiento contra picio expreso, 0 sin asentimiento escrito del arrendador. 448i arendadoro el arrendatrio no curmpen cuslesquiera de sus obligacones. @)__Antoalo 1705,- Otras causales de conclusén de actendamiento: {Cuando el artendador sea vencido en juici sobre el derecho que teva 2. Sis preciso pare In conservacin de bien que el artendatario lo devuelva cone fin de reparact. 3. Por destrucci6n total o pédia del bien anrendado 4. En caso de expropiacisn. 5, Si dentro de los noventa dias dela muerte dl arrendataro, sus herederos que usan el bien com rican al arrendador que no continuacin el contate 126 ‘Cuando el arrendador debe demandar al arrendatario la entrega del bien cumplido con pagar puntualmente Ia renta mensual por el inmueble y, Ile- gado el momento, con entregarselo al arrendador. Sin embargo, en el segundo de los supuestos, ocurre todo lo contrario, habida cuenta que el arrendatario ‘© no cumple con pagar la renta mensual, o con alguno de los supuestos con- tenidos en el articulo 1697 del Cédigo Civil que dan lugar a la resolucién det contrato, 0 no procede a entregar el inmueble al vencimiento del contrato, a pesar de haber sido requerido por el arrendador. Es precisamente en estos casos “que el ordenamiento juridico otorga a los particulares un medio que sirva para actuar el Derecho objetivo cuando Jos particulares no cumplan esponténeamente con sus disposiciones normati- vas. Dicho medio 0 instrumento es el proceso”. En el caso del contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con sus obligaciones, tenemos como remedio al proceso de desalojo, el cual se encuentra regulado en la Seccién Quinta, Titulo LIL, Capitulo II, Subeapi- tulo 4 del Cédigo Procesal Civil y que se tramita como proceso sumarisimo, tal como lo tiene establecido el articulo 585 del acotado Cédigo que seffala “la restitucién de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el pro- eso sumarisimo y las precisiones indicadas en este subcapitalo”. Este proceso (desalojo) no solo resulta aplicable a los supuestos en los que ha existido un contrato entre las partes, sino también al contenido en el articulo 911 del Codigo Civil, esto es cuando exista un poseedor precario (sin titulo alguno o cuando el que tenia ha fenecido). Sin embargo, la existencia misma de un proceso especifico para que el arrendador recupere el inmueble entregado al arrendatario que ha incumplido con sus obligaciones, no es garantia suficiente para la pronta satisfaccién de sus derecho a recuperar el bien, pues muchas veces en la bisqueda de la jus- ticia a través de un proceso causa graves perjuicios al demandante (arrenda- dor en el contrato), ya que este dejara de disfrutar del inmueble por todo el petiodo que dure el proceso, lapso durante el cual, dejara de pereibir las ren- tas que el mismo pudiera haber generado; y, lo cual también es comin, reci- bird el inmueble en deteriorado 0 canibalizado, cumpliéndose lo que sefialaba Calamandrei: “Bajo el puente de la justicia pasan todos los dolores, todas las aberraciones, todas las opiniones politicas, todos los intereses sociales”. @_ PRIORI POSADA, Giovanni. Ob. cit, p. 50. (3) CALAMANDRE), Peto, Elogio de los uoces. ARA eatores, Lima, 2006, p. 144, 127 José G. Aguado Lépez. I. EL PROCESO DE DESALOJO: SOLUCION A LOS PROBLEMAS, DEL ARRENDADOR 0 MEDIO PARA QUE EL ARRENDATARIO. BURLE LOS DERECHOS DE AQUEL Hecha esta breve introduccién, pasaremos a analizar las vicisitudes que se presentan en el proceso de desalojo. Asi, si bien es cierto que el Cédigo Procesal Civil ha establecido que el mismo se tramitard como proceso sumarisimo, esto es la via procedimental mis breve dentro de los procesos de cognicién, tal regulacién no es garantia de que el arrendador podra ver restablecido su derecho a la brevedad (esto es recuperar su inmucble). En efecto, si analizamos lo seffalado por el tercer pérrafo del articulo 547 del Cédigo Procesal Civil si la renta mensual es mayor de 50 URP (S/ 19,750.00) 0 no exista cuantia (como en el caso del desalojo por ocupa- cién precaria) son competentes los jueces civiles, lo cual implica que estos procesos podrin llegar hasta la Corte Suprema si es que la parte perjudicada con la sentencia de vista interpone recurso de casaciGn. Por otro lado, si la enta es menor o igual a Jas 50 URP, serd competente para conocer Ios pro- cesos de desalojo e] Juez de Paz Letrado, debiendo culminar el mismo ante el Juez Especializado (0 Mixto). En tal sentido, si el demandante (exarrenda- dor) desea recuperar su inmueble a la brevedad, la estructura misma del pro- ceso de desalojo impedird que su derecho sea satisfecho de manera tempes- tiva oportuna. De lo expuesto podemos concluir que en ambos supuestos el tiempo constituye el mayor enemigo del demandante, arreciando tal “cnemistad” en ¢l primero, por los motivos que se han seffalado, En tal sentido, el arrenda- dor (hoy demandante) a pesar de que el demandado ha vulnerado su derecho, deberd esperar que culmine el proceso para poder ver restituido el mismo. + __Bs por ello que consideramos que seria conveniente tener en cuenta lo seffalado por Marinoni para quien “no se puede seguir entendiendo el tiempo como algo neutro o indiferente para el Derecho Procesal. El tiempo es nece- sario para que el juez forme su conviccién, ademas de una necesidad demo- erdtica, que deriva del derecho de las partes a participar de forma adecuada en el proceso. Para los litigantes, el tiempo debe verse como una carga y, por ello, en vez de tener que soportarla solo Ia parte actora, debe distribuirse en nombre de la igualdad y la idea de democracia subyacente a la nocién de 128 Cuando el arrendador debe demandar al arrendatatio la entrega del bien proceso, No olvidemos que dentro de un proceso se deberd brindar tutela Jurisdiccional efectiva, lo cual implica que “el Estado tiene el deber de pres- tar la tutela cn un plazo razonable y el ciudadano el derecho de obtenerla en forma tempestiva™” Queda claro, que a pesar de que el proceso (en este caso de dedalojo) es

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