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SANEAMIENTO POR EVICCION

El saneamiento por evicción es la obligación que surge para el transferente de indemnizar los
daños y perjuicios a favor del adquirente cuando ha tenido lugar la evicción.
En consecuencia, entre la evicción y el saneamiento por evicción existe una relación de causa y
efecto
Es más, la evicción se produce como consecuencia de la acción reivindicatoria y el saneamiento a
su vez es consecuencia de la evicción
Así el saneamiento por evicción significa vencer en juicio al adquirente con pérdida total o parcial
de su derecho porque un tercero ha sido declarado con mejor derecho en la vía judicial o
administrativa
El artículo 1491 del código civil vigente, establece:
Algunos tratadistas sostienen que existen dos tipos de saneamiento:
a) Saneamiento preventivo.-obligación del transferente de salir a juicio para defender al
adquirente cuando este ha sido demandado por un tercero, que reclama mejor derecho
de propiedad, posesión o uso de un bien
b) Saneamiento por la evicción consumada.- obligación del transferente por habérsele
privado del derecho sobre el bien adquirido, que en el fondo constituye una obligación de
dar
Según Romero Zavala, sostiene que en todo proceso de saneamiento por evicción, se observa las
fases siguientes:
A) Acto de transferencia.- punto inicial, da lugar cuando el transferente , pese a no ser el
verdadero verus domine o con derechos en pugna no resueltas, transfiere a favor del
adquirente mediante contrato los derechos de propiedad, posesión uso de un bien
B) Acto de evicción.- cundo un tercero (verdadero dueño) interpone contra el adquirente
una demanda judicial sobre reivindicación alegando un mejor derecho sobre el bien
transferido, obteniendo con éxito, mediante una resolución judicial o administrativa firme,
declarando mejor derecho del tercero evincente y privando los derechos del adquirente
C) Acción de saneamiento.- el adquirente es privado de sus derechos sobre el bien, a su vez
este demanda al transferente que cumpla con la devolución del precio los daños y
perjuicios y otros gastos ocasionados, lo que debe ser declarada mediante sentencia
judicial
D) Acto de saneamiento.- culminación del proceso y esto ocurre cuando el enajenante ,
como resultado de la sentencia judicial obtenida por el adquirente mediante la acción de
saneamiento, cumple con la devolución del precio y el pago de todos los gastos , así como
daños y perjuicios.
Analicemos esta fase mediante un ejemplo:
Alberto ha vendido un inmueble a Betty, que se halla en la posesión; pero luego su verdadero
dueño Cesar interpone la acción de reivindicación contra la poseedora, a cuya consecuencia, el
juez ordena que aquella entregue el inmueble a Cesar, de tal modo, que Betty sufre la privación
del inmueble transferido.
Aquí los sujetos que intervienen son: a) el evicente o eviccionante, promueve la acción de
reinvindicacion, b)evicto o eviccionado, el que en virtud de una sentencia se ve privado del
derecho de sobre el bien adquirido, y c) el obligado al saneamiento, viene a ser el transferente. Y
el bien materia de restitución se denomina: bien evicto
CASOS EXCEPCIONALES DE SANEAMIENTO
a) nociones previas.-el articulo 1491 advierte dos hipótesis que dan lugar al saneamiento por
evicción: 1) la evicción como consecuencia de una resolución judicial firme y 2) como consecuencia
de una resolución administrativa firme
El articulo 1492 (casos especiales o excepcionales), establece

b) la evicción como producto del allanamiento a la demanda por evicción.- se produce la


evicción cuando el adquirente con el asentimiento del transferente, se allana a la demanda, el
asentimiento debe ser expreso.
uno de los modos de poner fin a un conflicto judicial es con el allanamiento a la demanda; todo lo
que significa, por un lado, reconocer los fundamentos de hecho y de derecho expuestos en la
demanda, y por otro, admitir que las pruebas disponibles por el adquirente no vana enervar en
modo alguno las ofrecidas por el demandante
c) La evicción como abandono del bien por el adquirente antes de las resoluciones judiciales o
administrativas firmes.- el adquirente hace abandono del bien adquirido reconociendo
tácitamente el derecho del eviccionante, el adquirente simplemente se retira de la posesión del
bien, reconociéndole al tercero eviccionanate el derecho de propiedad invocado
Si los títulos de propiedad con los que pretende el eviccionante son fehacientes e
incontrovertibles, por lo que el adquirente opta por hacer abandono del bien y entregarlo al
eviccionante antes que debatirlo inútilmente en un proceso cuyo resultado se sabe que será
desfavorable
En efecto la aprobación previa, expresa o documental es de suma transcendencia, ya que solo en
estas condiciones habrá lugar para que el adquirente en su momento, pueda pedir al transferente
en forma judicial las obligaciones de saneamiento, puesto que sin la aprobación expresa, el
adquirente perderá el derecho al saneamiento

2. REQUISITOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCION


a) privación del derecho del adquirente.- distinguir entre perturbación y privación. Donde el
primero, es toda pretensión deducida en un proceso que al prosperar determinara la pérdida del
derecho adquirido; en cambio, el segundo, existe cuando el adquirente ha sido despojado del
derecho adquirido en virtud de una resolución judicial o administrativa firme.
Dicho de otro modo, el comprador estará perturbado desde el momento en que ha sido
demandado, pero solo cuando pierde el proceso estará privado de un inmueble, por tanto la
perturbación es el antecedente de la privación, pero no siempre es su consecuencia necesaria,
porque a veces la perturbación no tiene éxito
Ahora, la privación debe ser total o parcial del derecho a la propiedad, posesión o uso de un bien.
Se da la privación total cuando esta privado de la totalidad del bien transferido y; parcial cuando,
si solo fuera privado de una parte de ese derecho
B) Resolución administrativa o judicial firme.- tal como se menciona, la privación del derecho del
adquirente debe ser en la mediad en que haya una resolución judicial o administrativa firme, esto
mes consentida o ejecutoriada, es decir, que no sea susceptible de impugnación. Ejemplo de
administrativa, aquellos bienes públicos que hayan sido transferidos irregularmente de tal modo
que el estado lo reivindica contra los actuales poseedores
c) derecho del tercero anterior a la transferencia.- esto se justifica desde que el transferente no
puede ser responsable de lo que ocurra después de la celebración del contrato en que se
transfiere la propiedad, posesión o uso del bien
Puente Y Lavalle, sostiene que el transferente responde de los derechos de tercero que tienen su
origen con anterioridad o contemporáneamente a la transferencia, tiene dos excepciones:
*cuando la evicción provenga de caso fortuito o fuerza mayor
*cuando ella se produzca por causa imputable del adquirente

3. DERECHOS DEL ADQUIRENTE


a) derechos que comprende el saneamiento
1.-al pago del valor del bien.-es el derecho que tiene el adquirente a pedirle al transferente el
valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido
2.- los intereses legales desde que se produce la evicción.- el transferente esta obligado al pago
de los intereses legales desde que se produce la evicción, no antes
3.- los frutos devengados o su valor.- el transferente solo está obligado a compensar los frutos
devueltos por el adquirente al tercero evicente, en caso de que el adquirente hubiera actuado de
buena fe, pero no podrá exigir dicha reparación si cuando adquirió el bien sabía que era litigioso o
ajeno
4.-las costas judiciales.-el adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al
transferente el reintegro de las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a
pagarlas. Las costas se entiende que pueden ser personales y procesales, pero el adquirente no
tendrá derecho a solicitar el pago de los gasto del juicio de evicción, si la demanda del tercero
hubiese sido declarada infundada
5.-los tributos y gastos del contrato.-el transferente reintegre al adquirente los tributos y gastos
del contrato, en virtud del cual le transmitió el derecho sobre la cosa evicta
6.- las mejoras hechas de buena fe.-el adquirente tiene derecho en virtud del saneamiento el
derecho de pedirle al transferente todas las mejoras hechas de buena fe no abonadas por el
tercero evincente
7.- indemnización de los daños y perjuicios.- el adquirente tiene en virtud del saneamiento
derecho a pedir al transferente la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, cuando el
transferente incurrió con dolo o culpa al celebrar el contrato
b) mejoras hechas para el transferente
Artículo 1496, establece:

Esta norma se refiere, al caso de que las mejoras hayan sido efectuados por el transferente, pero
que su valor le ha sido abonado por el tercero evincente al adquirente, en cuya eventualidad y
para evitar el empobrecimiento injustificado del transferente, el adquirente que percibió dicho
importe tiene derecho para aplicarlo a cuenta de lo que debe recibir por concepto de
saneamiento
Se trata de una regla justa y práctica, que abarca todas las mejora, pero solo en la medida en que
le hay sido abonadas al adquirente
c) renuncia al saneamiento por evicción
El artículo 1497 establece:
Esta norma establece que los contratantes pueden suprimir la obligación de saneamiento, pero si
en estas circunstancias se presentara la evicción y hubiera existido contraprestación a favor del
transferente, este tiene la obligación de restituir su importe, constituyendo desde luego, un
derecho del adquirente. Cosa distinta es que se hubiera convenido una renuncia expresa esa
devolución, caso en el cual, no habrá reembolso
Parea que proceda la devolución de la contraprestación requiere dos requisitos: a) saneamiento
por evicción y otra concerniente a la devolución de la contraprestación, pero no es válido la
renuncia si el transferente actuó con dolo o culpa

NOTIFICACION DEL TRANSFERENTE


La notificación es el acto jurídico procesal mediante el cual a petición del adquirente se hace
conocer al transferente sobre la existencia de una demanda o acto similar, interpuesta por un
tercero que pretende un mejor derecho respecto del bien a fin de que asuma la defensa en juicio
promovido y de ese modo evitar la evicción
Fundamento: a) el hecho de que siendo el transferente quien transmitió el derecho, nadie mejor
que él puede defender en el proceso y, b)en razón de que no sería justo que el adquirente exija el
saneamiento si no se le dio la oportunidad de ejecutar todos los medios de defensa a su alcance
a) notificación de la demanda al transferente.-
El artículo 1498, establece:
Está debidamente justificado, se le imponga al adquirente la obligación de hacer notificar con la
demanda de evicción al transferente y que, si no cumple debidamente con esa obligación, pierde
el derecho a exigir el saneamiento al transferente en el caso de que se produzca la evicción. Esta
obligación debe cumplirse dentro del plazo establecido para contestar (diez días prorrogables a
otro tanto) sin que el procedimiento se suspenda por esa causa
b) intervención sustitutoria o coadyuvante
El artículo 1499, estables:

Esto significa, por un lado, que el transferente notificado puede asumir dos posiciones distintas: a)
ocupar el lugar del adquirente como demandado hasta la culminación del proceso, tomar el rol de
parte y, b)permanecer como tercero, demostrando con ello no solo indiferencia respecto de los
resultados del mismo, sino también negligencia en defenderse de las consecuencias de la evicción
Por otro lado, no existe inconveniente para que el adquirente se mantenga dentro del proceso
coadyuvando en la defensa, si así lo solicita, lo cual no significa que se mantenga en calidad de
demandado, porque ha perdido su calidad de parte procesal
c) efectos de la demanda
Dos supuestos:
Si el adquirente fuera vencido en la demanda de evicción, tendrá el derecho a la reparación de los
daños y perjuicios sufridos y a la repetición de lo invertido en su defensa
Si resultase vencedor, no tendrá ningún derecho contra el transferente. Entonces la derrota del
adquirente explica la obligación del saneamiento

PERDIDAD DEL DERECHO AL SEANEAMIENTO


El artículo 1500, establece:
a) falta de notificación del transferente.- aquí lo que se pretende sancionar la negligencia del
adquirente, puesto que la falta de notificación al transferente en el juicio promovido contra el
adquirente frustra la acción de saneamiento ejercitada por este contra aquel
b) sometimiento de la causa a arbitraje sin asentimiento.- tampoco el adquirente podrá pedir el
saneamiento por evicción si sometió a arbitraje sin el asentimiento del transferente y la perdió
Contrariamente, si el transferente asintió al arbitraje se conservara el derecho al saneamiento
c) transacción del proceso sin anuencia del transferente.-la razón es justa y clara, porque si el
adquirente y el tercero en el juicio promovido por este, se hicieron mutuas concesiones sin el
permiso del transferente, este a su vez no tendrá por qué responder de las mismas, si no participo
en ella.
d) conocimiento de que el bien era litigioso.-el adquirente pierde el derecho al saneamiento si al
celebrar el contrato conocía que el bien materia de transferencia era litigioso o ajeno. Ahora,
como la buena fe se presume, será el transferente quien deba demostrar que el adquirente sabía
que el bien era litigioso o ajeno, por tanto procedió de mala fe
e) transcurso del plazo de caducidad.-el adquirente pierde el derecho a exigir el saneamiento por
evicción, por caducidad, siendo el plazo de un año, a partir de la fecha en que se produjo la
evicción
EVICCION PARCIAL
La evicción parcial se presenta cuando adquirente es privado de su derecho sobre una porción del
bien(ejemplo: si se ha transferido varios lotes de terreno, algunos de los cuales no le pertenencia),
o bien una parte alícuota del mismo (si se transfirió la totalidad de un derecho sobre un inmueble,
cuando en realidad solo era un condómino)y , si se priva al adquirente de un derecho menor sobre
ele bien (si quien adquirió la propiedad plena pierde por acción de tercero la nuda propiedad o el
usufructo)
a) efecto de la evicción parcial
El artículo 1501, establece
Del precepto mencionado aparee que el adquirente tiene alternativamente derecho a: a) recibir el
valor de la parte del bien cuyo derecho se pierde o, b) resolver el contrato, si es aparte es de tal
importancia con respecto al todo que la haga inútil con la finalidad de la adquisición
b) evicción de bienes interdependientes o en conjunto.-
El artículo 1502, establece:
Se ha querido extender la facultad opcional a este tipo de bienes, partiendo de la hipótesis de que
el adquirente pudo estar interesado únicamente en la adquisición global y no individual de tales
bienes
CONDICIONES PARA DEMNADAR EL SANEAMIENTO POR EVICCION
a) Existencia de un contrato traslativo de la propiedad, posesión o el uso de un bien.-
obligación natural espontáneamente del contrato
b) Que el transferente haya sido notificado con la demanda de evicción.-
c) Que exista sentencia firme que ampare el mejor derecho de ternero.- esto en virtud de una
sentencia firme que ampare el mejor derecho de tercero y prive al adquirente
d) Que se solicite los derechos previsto en el artículo 1495
e) Que no haya prescrito la acción
El código peruano adopta la posición española, sostiene que, el juicio de evicción, cuando tiene
buen éxito, termina con una sentencia en contra del adquirente, el que queda asi evicto,
quedando faculta para que interponga la demanda de saneamiento por evicción antes de que
prescriba la acción. En resumen, el adquirente debe ser vencido en juicio para iniciar recién la
acción contra el transferente
En cambio la doctrina francesa, sostiene que el adquirente pueda a su vez pedir que se notifique
con la demanda de evicción al transferente, demandar a este para que, en razón de la garantía de
evicción sea condenado a todo aquello que se haya visto que constituye efecto del saneamiento,
de tal manera que mediante una sola sentencia se pueda resolver las dos demandas

De acuerdo a nuestra legislación, las acciones reales y personales prescriben a los 10m años desde
que se produjo la evicción, conforme al artículo 2001, inciso 1 del CC.

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