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Presentado por:
KEVIN ANDRES ORDONEZ, ID. 1.098.734.675
JHON FREDY CALDERON, ID. 1.098.662.938
DIDIER JHOAN ROJAS, ID. 1.102.365.377
YURY QUINTANA SEPULVEDA, ID. 1.098.629.072
GERMAN JAIMES LEÓN, ID. 1.098.678.294
Presentado a:
Tutor MARCO ANTONIO AGUDELO
OBJETIVO GENERAL
Plantear y diseñar el estudio de mercado, técnico e ingeniería del proyecto de inversión
planteado (construcción de viviendas de posible acceso), teniendo en cuenta su naturaleza,
clasificación y reconocimiento, dirigido a la población de la ciudad Santiago de Cali que aún no
disponga un inmueble propio, contribuyendo colateralmente en el desarrollo socio – económico.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Elaborar un estudio de mercado que permita caracterizar el enfoque sistémico del
proyecto, conformado por la oferta (la solución a ofrecer) y demanda (usuarios que lo
requieran), así como la presencia de la competencia.
Lograr los más altos niveles de comercialización del producto, teniendo en cuenta el
estudio de los diferentes factores que infieren en el mismo.
A partir del estudio técnico del proyecto, establecer su localización y tamaño optimo,
maquinaria, equipos e insumos a utilizar, así como los procesos y componente
estructural para su operación.
CRONOGRAMA DE TRABAJO
Fecha de
Actividad Actividades Duración Fecha final
inicio
Leer las temáticas; estudio de mercado,
técnico e ingeniería del proyecto de la
segunda unidad denominada tipos de estudio
1 5/10/2017 4 9/10/2017
a utilizar en la formulación de un proyecto de
inversión, los cuales se encuentra a través del
entorno de conocimiento.
2 Deberá escoger y asumir un rol. 5/10/2017 2 7/10/2017
Estudio de Mercado (consumidor y la
3 demanda - competencia y oferta en el 8/10/2017 8 16/10/2017
mercado).
Mercadeo y comercialización del producto o
4 17/10/2017 9 26/10/2017
servicio.
5 Elaboración del estudio técnico del proyecto. 27/10/2017 4 31/10/2017
6 Consolidar producto a entregar. 31/10/2017 2 2/11/2017
ESTUDIO DE MERCADO
Consumidor y la demanda.
En el tipo de servicio que se pretende otorgar en el proyecto, está enfocado a garantizar a los
habitantes de bajos estratos de la ciudad de Cali a contar con un terreno que les permita
proyectarse a futuro y de fácil adquisición. Este proyecto tiene como objetivo primordial
satisfacer la necesidad que tiene la ciudad, cuantificando y caracterizando el mercado del
consumidor de vivienda. Según los indicadores macroeconómicos del sector Cabe destacar que
actualmente la economía colombiana pasa por un buen momento, destacando el crecimiento
presentado en el PIB en los primeros trimestres del año, como también registrando la tasa de
desempleo más baja en los últimos años, donde actualmente se sitúa en el 8,9%. Por su parte,
el índice de precios del consumidor en los últimos doce meses a septiembre de 2014 registra
una tasa del 2,86%.
La demanda del bien bajo estudio debe calcularse en unidades físicas y será una magnitud que
dependerá de un conjunto de factores tales como superficie y la densidad poblacional del área
bajo estudio, aspectos demográficos, económicos y sociales de la población radicada en el área
de influencia, aspectos culturales y políticos de dicha población, y esencialmente de los precios
de dichos bienes.
La demanda total (Dt) será el resultado de la demanda por reposición (Dr) y la demanda por
crecimiento del sector (Dc):
DT= DR + DC
Por su parte:
Dónde:
Pn = Parque existente en el año n
Vu = Vida útil
Una vez que se ha estimado la demanda de dichos bienes, se compara con la oferta doméstica
de los mismos. La diferencia entre la demanda y la oferta de dichos bienes constituye el
mercado disponible para el proyecto.
Santiago de Cali cuenta con un precio del terreno bastante competitivo frente a otras ciudades
capitales de Colombia, debido al bajo costo de la tierra para la construcción de inmuebles,
convirtiéndola en un lugar favorable para este tipo de inversiones. Esta situación podría llevar a
un rezago de los precios y por ende, que las diferentes constructoras se vean obligadas a
reducir el precio del producto.
Por lo anterior, se debe estudiar la temporada de mayor índice de empleo, dando prioridad
principalmente a los perfiles más estables laboralmente.
Paralelamente, el Gobierno Nacional ha implementado una estrategia denominada “Ahorra tu
Arriendo”, un leasing habitacional dirigido a personas que tienen sus ahorros en el Fondo
Nacional del Ahorro (FNA), dirigido a personas con ingresos entre $1,4 millones y $4,4 millones
que tengan buena historia crediticia, aplicando a Vivienda de Interés Social (VIS), cuyo tope es
de $99 millones.
Es evidente que éste programa sólo beneficia a personas con ingresos de dos a cuatro salarios
mínimos legales vigentes ($1,47 millones en adelante), limitando el acceso de personas que
devengan un SMLV ($737 mil), oportunidad que podría ser aprovechada para la
implementación del proyecto. Es de resaltar que las condiciones favorables para la
implementación de proyectos de vivienda en la ciudad, ha permitido que esté representada por
un grupo amplio de constructores, que obligan a la oferta favorable de proyectos (precios
justos), lo que exige un producto altamente competitivo y de calidad.
A pesar del alto nivel de competitividad, los proyectos en su gran mayoría han sido vendidos de
manera rápida y efectiva, obedeciendo al factor antes relacionado (precios justos y productos
de calidad), lo que motiva a la inversión en finca raíz.
La vivienda propia es la que tiene mayor presencia relativa con un 50.7%, el 42.2% paga
arriendo y el 0.9% no cuenta con un título de vivienda. El 30% de los caleños tiene dificultades
para adquirir vivienda debido a baja capacidad económica, el 16% de ellos no pueden acceder
a un subsidio y el 11 % no tiene posibilidades de crédito.
Por ende teniendo en cuenta que Cali cuenta con aproximadamente 2.369.861 habitantes
El grupo cuantificado que estaría directamente asociado e interesado con nuestra propuesta de
negocio estaría en alrededor de 1.000.081 personas, repartida en estratos 1,2 y 3 de la ciudad.
Ahora bien hay que tener en cuenta según el estilo de vida, nivel económico, tasa de
desempleo y demás factores propios de la ciudad actualmente que un porcentaje de ese
número concluido de clientes potenciales no se convertirá en un cliente exitoso de nuestro
negocio.
Las familias caleñas y en general las familias colombianas tienen capacidad de pago
pero no de ahorro.
La población joven generalmente no sabe dónde quiere vivir, y no sabe qué tan grande
deberá ser su vivienda en el futuro. En estos casos, muchas veces no se justifica
financieramente tener una vivienda propia.
Área de influencia
Estrategias de penetración
Miguel Meléndez, quien ha sido un líder del sector, explicó que es indudable que el desarrollo
de vivienda masiva, de interés social, seguirá en los municipios vecinos y asegura que la ciudad
de Cali ha reservado espacios para vivienda en estratos 4, 5 y 6, la cual también puede llegar
en un periodo corto de tiempo a presentar saturación. Hasta agosto Cali ofertaba 4534
unidades, de las cuales solo 1541 eran de interés social o prioritario. Mientras tanto, la oferta
en los municipios vecinos, en especial de vivienda social se acerca a las 5000.
Pero dijo que es necesario que la alcaldía trabaje de manera más ordenada para que ese
crecimiento vaya acompañado de desarrollo urbano.
El alcalde de Jamundí, Manuel Santos Carrillo, dijo que en el 2017 el municipio sacará adelante
el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para darle más orden al crecimiento de la población,
tal como lo está pidiendo el juzgado que frenó la semana pasada la expedición de licencias.
Este hecho fue calificado como muy grave por Camacol que espera que se construya muy
pronto un plan que permita levantar la medida.
En términos de oferta proyectada por zonas, se observa que la zona Sur desde la carrera 50
concentró el mayor número de unidades, con una participación del 72% sobre las unidades
totales proyectadas, es decir, 3.783 unidades para agosto de 2014. Seguido se encuentra la
zona Oeste con 12% (621 unidades), la zona Norte con 9% (451 unidades) y la zona Oriente
con el 8% restante (400 unidades)
Se considera conveniente utilizar encuestas y entrevistas, pues es posible obtener los datos
directamente de las personas de la que depende la decisión de adquirir la vivienda. Los
encuestados y los datos secundarios conformarán las dos fuentes básicas de las cuales se
simplificará la información necesaria para la investigación de mercados que se está llevando a
cabo. Los datos secundarios son publicaciones, boletines, etc., cuya información fue recopilada
de diferentes autores o instituciones privadas como las entidades de ahorro y financiamiento
con las que se están trabajando para dicho proyecto. Para la investigación de demanda se
usará Muestreo aleatorio simple, donde se escogerán unidades de muestreo aleatoriamente de
una población o zona establecida, esto con el fin de minimizar el tiempo de recolección de datos
y los costos que conlleva.
Estudio de la demanda
Determinación
Etapa 1.
Muestreo Etapa 2. de viviendas
Selección de
Inicio aleatorio en Selección de donde los
población
dos etapas viviendas habitantes son
estratos 1,2,3
arrendados
Posterior a la recolección de datos se eligen las encuestas con datos suficientes y consistentes,
donde unos datos se describen con cálculos porcentuales y otros por promedio. Estos
resultados son acompañados de datos observados durante el proceso de recolección de la
información que dan tendencias de mercado, observando las relaciones entre las variables que
por simplicidad no se detectan.
Estudio de la oferta
Para realizar el estudio de oferta se consideró relevante examinar a las personas que atienden
la necesidad de servicio de adquirir vivienda: es decir los contratistas independientes que
ofrecen las viviendas. Por otra parte, realizando el trabajo de campo se debe indagar acerca de
entidades legalmente constituidas que también prestan el servicio. Existen registros
especializados que identifiquen empresas especializadas en realizar estas labores y entidades
de servicios similares que dentro de su portafolio de productos sí lo ofrecen. Estos dos
enfoques constituyen la fuente de datos principal de esta parte del estudio.
Diseño de la encuesta:
Las personas encuestadas fueron representantes de empresas y contratistas independientes,
para esto el diseño de la encuesta tuvo que ser lo suficientemente flexible como para recopilar
eficazmente los datos de ambos. Se utilizaron preguntas cerradas para facilitar el análisis de los
datos. Sin embargo se utilizaron algunas preguntas abiertas para recopilar detalles que reflejen
cómo y de qué forma se prestan los servicios de venta de viviendas.
. Descripción de clientes que atienden y de la misma empresa o contratista.
• Descripción de servicios, materiales que utilizan y proveedores habituales.
• Las formas de pago disponibles para los habitantes.
• La ejecución de los servicios, que hará énfasis en los procedimientos utilizados para la
prestación de los mismos.
. Tamaño de las viviendas
La Constitución Política Nacional establece que toda persona tiene derecho a una vivienda
digna, lo cual permite generar proyectos de vivienda o programas de acuerdo a las capacidades
de acceso de cada familia y que de una u otra forma que con el estado se debe garantizar
políticas públicas que permitan a toda la población la posibilidad de tener un lugar donde
desarrollar su libre personalidad.
En Colombia las leyes que benefician a campesinos, desplazados, personas con bajo nivel
académico, familias en estado de pobreza absoluta, son para estos sectores de la población un
tema poco explorado. Cabe resaltar que estas políticas se han ido ajustando con el fin de
beneficiar a la población en general; por esta razón muchas leyes referentes a vivienda, a
beneficios y oportunidades otorgados por el gobierno son un tema casi desconocido, lo cual ha
trascendido en el sentido que los hogares con capacidad de acceder a los diferentes programas
de ahorro y crédito no acuden a las convocatorias realizadas por las diferentes entidades del
gobierno, en parte por desconocimiento del tema y porque algunos de los requisitos solicitados
para ciertos programas son muy complicados al momento de solicitarlos y adquirirlos.
Si bien es cierto que las normas referentes a vivienda de interés social aún no han llegado al
total de la población en estado de pobreza absoluta, se ha venido trabajando en estas para
mejorar el desarrollo del país y gracias a estos logros las políticas públicas han otorgado
grandes avances como proyectos enfocados a tal fin que permiten a la población una mejor
calidad de vida. Lo que se conoce sobre políticas de interés social es mínimo. Por esta razón se
resalta a continuación un breve resumen de las Leyes que ajustan las políticas públicas con el
único fin de brindar viviendas de calidad a las personas de bajos recursos.
ITEM CONTENIDO
LEY 25 de 1981 Mediante esta ley se creó la Superintendencia de subsidio Familiar
como unidad administrativa especial, se determinaron sus funciones
y se delimitaron los entes a los cuales regirá.
LEY 21 DE Define el subsidio familiar como una prestación social y se limita a
1982 los beneficiaros, el uso que se le debe da a dicha prestación,
destinación y forma de pago por parte de los empleadores. Define la
conformación y administración de las cajas de compensación
familiar, derechos y deberes de los miembros de las juntas directivas
de las cajas de compensación familiar.
LEY 31 DE Esta ley modifica la conformación de las juntas directivas de las
1984 cajas de compensación familiar delimitando su composición y la
forma de tomar decisiones concernientes al manejo de la misma
LEY 71 DE Se determinó que las cajas de compensación debían cobijar a los
1988 pensionados que solicitaran subsidios familiares, bajo los mismos
parámetros de los empleados activos.
LEY 49 DE Determina la obligatoriedad de las cajas de compensación familiar a
1990 otorgar proyectos de vivienda y planes de financiación a los afiliados
a las cajas de acuerdo al número de empleados activos en las
empresas
LEY 3 DE 1991 Se crea el Sistema Nacional de Vivienda de interés social, el cual
está integrado por todas las empresas públicas y privadas dedicadas
al desarrollo de esta actividad. Se crea el Instituto Nacional de
Reforma Urbana (INURBE). Integra al banco central hipotecario
como subsistema del sistema nacional de vivienda de interés social
COMERCIALIZACIÓN
HERRAMIENTA MENOR (por docena dependiendo que tipo de actividades se van necesitando
(estructura, mampostería, ventanería, etc.) pulidoras, taladros, Tronzadora, equipos de
soldadura)
TALLER DE OBRA.
Sopladoras.
Vibradoras.
PARQUE DE MAQUINARIA
ya que cada oficio va con su propias herramientas, que cada día más son eléctricas o
mecánicas, hay que conocer el mercado para saber si la aporta la constructora principal o viene
con la subcontratación, pues haciendo un breve análisis la mejor opción dependiendo de la
actividad se podría pensar en la inversión mas que en gestionar un alquiler de equipos , pero el
consumo de por ejemplos elementos de uso diario como discos de diamante de, puntillas y
cemento dependerá en promedio de la efectividad de las labores a ejecutar basándose en los
planos de diseño guía.
Aunque en la mayoría de las obras de edificación, ya son pocos los talleres de obra que se ven,
ya que la tendencia es que venga la armadura elaborada, e incluso armada, a falta de montar
en obra, lógicamente.
Y menos aún, en edificación no son habituales los parques de Maquinaria. Por muy grande que
sea el edificio a construir (por regla general, y generalizar siempre es atrevido). Podría darse el
caso de obras de gran volumen, donde sí existiera, pero no es el caso en obras de 25, 50 ni
100 viviendas, o no residenciales de similar volumen y presupuesto.
Se puede fácilmente dividir los equipos de obra, medios auxiliares, maquinarias y herramientas,
según las necesidades de construcción de la misma. Como se describe a continuación:
MOVIMIENTO DE TIERRAS
Si tengo que realizar vaciados, zanjas, etc… necesitaré una maquinaria (equipo de obra)
específica para ello, claro.
Por medios manuales, no solemos ya realizar ningún trabajo de zanjas, a no ser que sea una
aislada, poco profunda, y en terreno muy disgregado.
Mixtas.
Mini excavadora.
Así que a la hora de contratar a nuestro movimiento de tierras, los rendimientos, el plazo
trataremos:
Distancia del vertedero (o lugar donde se vierte nuestra tierra legalmente, pudiera ser como
relleno en otro obra).
SUBIDA DE MATERIALES:
Para realizar este o estos movimientos, desde el vehículo que lo trae a mi obra, hasta la zona
de acopios, o de ésta al tajo; se necesitarían:
Camión grúa
Carretilla
Montacargas.
Una vez más, en función del tamaño de la obra y de su complejidad, y de los objetivos a
cumplir, se dispondrá de más equipos de obra, pero como el proyecto es un prototipo para que
los caleños se incentiven a comprar casa propia se iniciara con proyectos en riesgo menor.
Andamios tubulares
Cesta
Tijeras
Trabajos de verticalero
Escaleras de mano.
Se identificó que, existe un mercado para la vivienda de tipo medio y bajo sobre todo en
una ciudad donde el crecimiento de vivienda va en aumento por la misma demanda
poblacional que exige tener una casa propia por eso el conjunto en desarrollo está en
una zona asequible donde se tuvo en cuenta los nivele de ingresos.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
http://www.cali.gov.co/informatica/publicaciones/106110/economia_de_cali/
http://www.elpais.com.co/cali/la-tasa-de-desempleo-en-subio-y-se-ubico-en-12-3.html
Agosto 31, 2017 - 11:45 p.m. (Redacción de El País)
http://www.cali.gov.co/general/publicaciones/2446/1_santiago_de_cali_de_ayer_a_hoy/
http://www.inviertaencolombia.com.co/informacion-regional/cali.html
Espinosa, L. (2013). Políticas sobre vivienda de interés social y vivienda de interés prioritaria en
Colombia. (Tesis de pregrado). Universidad Militar Nueva Granada, Bogotá D.C,
Colombia.