1.

RESUMEN

BIEN OBJETO DE AVALUO:

Vivienda unifamiliar de dos (02) plantas construida sobre lote de terreno propio.

UBICACIÓN:

Conjunto residencial terrazas del sol casa N°2 Aldea paramillo, Parroquia San Juan
Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.

PROPIETARIO:

Milagros Del Valle Rojas de Duran C. I .V- 9.293.295

OBJETO DEL AVALUO:

Obtención del valor actual del inmueble.

AREA DEL TERRENO:

76,00M2

AREA DE CONSTRUCCION

117,76 M2

FECHA DEL AVALUO

06 de abril de 2018

VALOR DEL TERRENO

58.401.301,68

VALOR DE LA CONSTRUCCION

962.515.274,53

VALOR DEL INMUEBLE

1.020.916.576,21
2. OBJETO DEL AVALUO

Determinar mediante un método preestablecido y organizado, todo lo relacionado con el

Valor Actual de un inmueble ubicado en el Conjunto residencial terrazas del sol casa N°2
Aldea paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira,
constituido por una Vivienda Unifamiliar de dos (02) plantas construida sobre Lote de
Terreno propio.

3. DEFINICION DE VALOR

Se definirá un Valor de Mercado, el cual no es otro que el intercambio en montos de

dinero que un vendedor debidamente informado, voluntario y capaz, ofrecerá, y que un
comprador debidamente informado, voluntario y capaz, aceptará por los derechos de la
propiedad en una fecha determinada, si este se ha ofrecido en el mercado abierto de
venta de inmuebles similares en un tiempo razonable, con el conocimiento pleno de todos
los usos, capacidades y características del objeto en referencia.

El método avaluatorio se desarrolla recopilando información en el mercado, sobre ventas

efectivamente realizadas de propiedades comparables. Del análisis comparativo de las
cualidades y defectos del bien valorado, con las de los bienes vendidos en el mercado, se
extraen conclusiones sobre el más probable valor de la propiedad. Dentro del proceso se
hacen todas las consideraciones pertinentes sobre el efecto de las variables impuestas por
las coyunturas económicas y políticas en los mercados y en el valor de los bienes.
Aplicando los Enfoques del Mercado Directo y de Costos, obteniéndose así, el valor
indicado en términos monetarios; los cuales son:

3.1 Enfoque del Mercado Directo: a través del estudio de referenciales de operaciones
de compra venta de propiedades similares debidamente protocolizadas en la Oficina de
Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira,
realizadas en el transcurso del último año a la fecha de la estimación del valor.

3.2 Enfoque de Costos: es el enfoque de valoración que se basa fundamentalmente en

el costo de reemplazo de un bien, se sustenta igualmente en el principio de sustitución,
que en este caso dice que “nadie pagará por un bien más de lo que costaría construir uno
de la misma calidad y utilidad”. Este enfoque conduce necesariamente a la consideración
de la edad y estado de conservación del bien valorado, para diferenciarlo, a través de la
estimación de una cantidad de depreciación, de un bien enteramente nuevo. La
depreciación es pérdida de valor debido a la edad, desgaste por uso y/o abuso de la
propiedad y se traduce en un grado específico de obsolescencia. La obsolescencia puede
ser curable o incurable. En general la obsolescencia física es intrínseca del sujeto y de su
estado y es curable mediante acciones de mantenimiento o reparación, mientras que la
obsolescencia económica es extrínseca y debida a factores externos al bien mismo,
considerándose incurable.
El procedimiento general para la definición del Valor es el siguiente:
1. Estimar el valor del terreno como si estuviera vacante, aplicando el Enfoque del
Mercado Directo.
2. Estimar el Costo de la construcción, aplicando el Enfoque de Costos.
3. Agregarle el valor estimado del terreno a los costos de la construcción, para llegar al
Valor indicado de la propiedad.

4. IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD

La propiedad estudiada consiste en una Vivienda Unifamiliar de dos (02) plantas

construida sobre Lote de Terreno propio, ubicado en el Conjunto residencial terrazas del
sol casa N°2 Aldea paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del
estado Táchira.

5. TRADICION LEGAL

5.1 PROPIETARIO

PERSONA NATURAL

APELLIDOS: ROJAS DE DURAN

NOMBRES: MILAGROS DEL VALLE

C.I: V- 9.293.295

5.2 DOCUMENTO DE PROPIEDAD

La propiedad del inmueble se evidencia de Documentos de Propiedad debidamente

protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio
San Cristóbal del Estado Táchira; bajo lo siguiente:

ADQUISICION
N° 41
TOMOS 079
FOLIO 1/6
PROTOCOLO 01
FECHA 01-10-2007
 CODIGO CATASTRAL

EFED MUN PARR AMB SEC MAN PAR SBP NIV UND
20 23 04 U01 017 001 069 002 000 000

Se presentan anexos los siguientes documentos:

 Cedula Catastral emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal N° 005738
de fecha 13-06-2007.
 Croquis de Ubicación emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de fecha
20-06-2007.

6. CONSIDERACIONES DE LOCALIZACION

6.1 ZONA
La zona en la cual se encuentra el inmueble del presente estudio, se caracteriza por ser
una zona netamente de uso residencial, de alta calidad urbanística ya que se ha
desarrollado de manera importante en los últimos años, destacándose la existencia
viviendas unifamiliares de una y dos plantas, viviendas multifamiliares de gran
envergadura, a la vez se encuentran insertas algunas edificaciones financieras,
asistenciales, educacionales, deportivas, de comercio central y vecinal, entre otros, en su
entorno inmediato.

6.2 CARACTERISTICAS DEL SECTOR

ZONA URBANA SEMI URBANA RURAL OTRO


TIPO RESIDENCIAL COMERCIAL INDUSTRIAL ESPECIAL


6.3 TIPO DE CONSTRUCCION DOMINANTE EN LA ZONA

El tipo de construcción dominante en esta zona está constituido por estructuras nuevas,
con sistema constructivo tradicional de pórticos de concreto, vigas y columnas, losas de
entrepiso nervadas, con sistema constructivo tubular metálico, placas losa cero, con
cubiertas de teja criolla y láminas de acerolit, paredes de bloque, acabados de segunda y
de primera en cuanto a revestimientos de pisos, de paredes, puertas y ventanas, en
general son edificaciones residenciales-unifamiliares y comerciales.
6.4 VIALIDAD
Al inmueble en estudio se accede por la calle interna perteneciente a la vialidad del
conjunto residencial terrazas del sol, que converge a la avenida Marcelo chacón Pérez,
para unirse a la trama vial de la ciudad de San Cristóbal, que le permiten acceder desde
cualquier punto de esta.

6.5 SERVICIOS
El sector y el inmueble en estudio cuentan con todos los servicios públicos de
infraestructura urbana, tales como: acueducto, aguas servidas, electricidad, alumbrado
público, aseo urbano, vialidad, transporte público, teléfonos públicos y residenciales.

Acueductos 
Cloacas 
Energía Eléctrica 
Teléfono 
Aseo urbano 
Transporte publico 
Alumbrado publico 
Vialidad pavimentada 

7. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

7.1 CARACTERISTICAS DEL TERRENO

El inmueble a ser avaluado consta de un (01) lote de terreno propio de forma regular, con
topografía plana, donde se encuentra construida la vivienda unifamiliar de dos (02)
plantas:
TOPOGRAFIA FORMA AREA
LOTE DE TERRENO Plana Polígono regular 76,00 M2

7.2 LINDEROS GENERALES SEGÚN DOCUMENTO DE PROPIEDAD

Norte Vivienda N°1 16,00 mts

Sur Vivienda N°3 16,00 mts
Este Vía de circulación interna del 4,60 mts
conjunto
Oeste Pared del lindero del conjunto 4,60 mts
7.3 LINDEROS Y MEDIDAS GENERALES SEGÚN CEDULA CATASTRAL

Norte VIVIENDA 1
Sur VIVIENDA 3
Este VIA DE CIRCULACION
Oeste PARED DEL LINDERO

7.4 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

La vivienda Unifamiliar construida está formada por dos (02) plantas y se desarrolla así:

1. Planta baja: área de acceso, área social y área de servicios.

2. Planta alta: área íntima.

7.5 DISTRIBUCION DE ESPACIOS

La vivienda unifamiliar de dos (02) plantas está distribuida espacialmente de la siguiente

manera:

Planta baja Garaje

Porche de entrada
Sala
Comedor
Cocina
Un (1) baño
Área de oficios
Parte alta Tres (3) habitaciones
Dos (2) baños

7.6 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVOS

Sistema Tradicional en concreto armado, porticado de vigas y columnas,

Estructural fundaciones directas, pedestales, vigas de riostra y de carga, placa
nervada de entrepiso
Instalaciones Embutidas, tubería PVC, ventilaciones, puntos de agua fría y caliente
Sanitarias
Instalaciones Empotradas, tubería EMT, tablero, circuitos interruptores, tomacorrientes
Electricas
Techo Teja criolla y madera machihembra sobre estructura de correas de
madera
Paredes Bloques de arcilla
Revestimientos Frisos acabado liso en paredes interiores y paredes exteriores, cerámica
en baños y cocina.
Pintura Caucho tipo A en paredes,
Pavimentos Cerámica y terracota
Herrería Marcos, puertas, ventanas de tipo panorámicas, rejas de protección.
Carpintería Marcos y puertas internas de madera, closets, cocina, pasamanos de
escalera
artefactos Piezas sanitarias de calidad media

7.7 AREA DE CONSTRUCCION

Área de vivienda 117,76 M2

Área total 117,76 M2

7.8 ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO, CALIDAD Y EDAD DE LA

CONSTRUCCION

Estado de conservación y mantenimiento BUENO

Calidad BUENA
Edad (aparente) 11 AÑOS

8. AVALUO DE LA PROPIEDAD

Para obtener un estimado de Valor Actual aplicable al inmueble objeto se han considerado
en este caso dos (02) Enfoques, que permiten lograr resultados más precisos y ajustados a
la realidad del Mercado existente. Dichos enfoques conjugan las técnicas avaluatorias con
las características y uso del inmueble y los sectores inmediatos de influencia, a través del
análisis del mercado llevado a cabo a lo largo de este informe. Los índices de valor
obtenidos en los estimados parciales establecerán la conclusión de Valor más apropiada.

8.1 ENFOQUE DE MERCADO DIRECTO

La estimación de Valor a través del mencionado enfoque, plantea la necesidad de
obtener una muestra suficiente y similar en los diferentes aspectos de sus
características físicas, funcionales y económicas, con el fin de lograr el mejor
indicativo de los referenciales. A tal efecto se recabaron un total de treinta (30)
operaciones de compra venta de inmuebles similares debidamente protocolizados
en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San
Cristóbal del Estado Táchira, que representan todos aquellos inmuebles cuyas
características son representativas del mercado específico. (VER ANEXO 1, 2)
La referida muestra cubre el lapso comprendido entre el 1 er Trimestre del año
2016 y el 2do Trimestre del año 2016 la determinación valorativa correspondiente
se lleva a cabo a través de tres (3) etapas:

1. Establecimiento de las diferencias entre los elementos que conforman la

muestra de mercado.
2. Proceso de comparación entre los elementos de la muestra a fin de
determinar las posibles diferencias.
3. Aplicación de los resultados obtenidos en las etapas anteriores, con el
objeto de homogeneizar la muestra de mercado y determinar la
conclusión de valor más representativa de la misma.

Para el estudio de dicha muestra se requiere definir las posibles diferencias entre
los elementos referenciales, con el fin de compensar valorativamente las
operaciones y de esta forma lograr la similitud requerida para obtener un
estimado de Valor de mercado aplicable al inmueble en estudio. De lo expuesto,
se tiene que las posibles diferencias entre dichos referenciales son:

 Lapso transcurrido desde la fecha de operación a la de este informe.

 Área del inmueble de cada referencial comparativamente con el resto de los

referenciales de la muestra.

Sobre la base de lo señalado y al estudio preliminar de la muestra de los

inmuebles, se desprende que; para el lapso comprendido entre el 1 er Trimestre del
año 2016 y el 2do Trimestre del año 2016, se observa tendencia de evolución de
los precios unitarios de la muestra de mercado; la variable tiempo muestra
cambios en forma racional para el período en estudio, es decir que en la medida
que transcurre el tiempo se han incrementado los precios unitarios. La variable
área, muestra además un comportamiento racional de disminución de los precios
unitarios en la medida en que se incrementan las áreas. (VER ANEXOS 3, 4, 5, 6,
7)

8.1.1 ANALISIS ESTADISTICO

8.1.2 ANALISIS DE LA MUESTRA DEPURADA DE INMUEBLES

Con la finalidad de obtener valores de tendencia para el mercado en estudio, se

seleccionaron doce (12) referenciales, los cuales conforman la muestra que mejor definen
el mencionado mercado, los restantes se desecharon por presentar distorsión con
respecto a las tendencias observadas y objetivos perseguidos. (VER ANEXOS 8, 9, 10) Del
análisis de dicha muestra se obtienen los siguientes resultados:
 INDICADORES ESTADISTICOS

INDICADOR P. UNITARIO AREA TIEMPO

Valor máximo 223214,29 2168,00 21,00
Valor mínimo 3690,04 84,00 1,00
Rango 219524,25 2084,00 20,00
Promedio 42989,77 522,93 4,85

Correlación (>0.70) 0,70%

Residual 40937,36

Tamaño de la muestra: 12

Los indicadores obtenidos señalan para las series de precio unitario, área y tiempo, buena
representatividad de sus valores medios, sobre la base de lo cual y a los efectos de
homogeneizar la base referencial en función de las características del objeto en estudio,
se aplica un modelo de regresión múltiple, el cual considera el precio como característica
a ser explicada por las variables tiempo y área, de donde se obtiene la siguiente Ecuación
de Ajuste:

P. U.= -34223,33 – 78,68 (A) + 34637,88 (T)

Dónde: P. U.= Precio Unitario en Bs./M2

A= Área en M2

T= Tiempo en meses

Basándonos en lo antes expuestos y a supuestos de normalidad, se desprende que el

modelo de ajuste descrito señala comportamiento racional del mercado y los índices
correspondientes indican la existencia de regresión conjunta entre las variables que
integran el referido modelo, con una confianza superior al 90% y la Ecuación de Ajuste
permite predecir los valores de la variable Precio Unitario con una confianza superior al
95%, resultando un rango de tendencia, como base para establecer el estimado de Valor
Unitario Global para el terreno comprendido entre:

VALOR MINIMO VALOR PROMEDIO VALOR MAXIMO

604.688,74 686.563,46 768.563,46

De acuerdo a las características del inmueble avaluado, específicamente en cuanto a su

ubicación, accesibilidad y deseabilidad se toma el Valor Máximo del rango antes indicado
de 727.500,82 Bs./M2 como el indicativo aplicable en este caso, por lo tanto, el Valor
Actual del Terreno según el Enfoque del Mercado Directo es el siguiente:
 AREA (M2) VALOR UNITARIO (Bs./M2) VALOR TOTAL (Bs.)
76,00 727.500,82 55.290.062,32

8.2 ENFOQUE DE COSTOS

Establece la necesidad de hallar el Costo Nuevo de Reposición de la construcción,

estimándose el área de construcción con todas sus características sobre la base de análisis
de costos y presupuestos de obras de naturaleza similar, se estima en base al precio
unitario actual Bs./M2, todo ello soportado por los índices de costos suministrados por los
bancos de datos de la publicación Cinpro-Net, APV Servicios, C.A., APV Obras.com,
Soitave-Tipos constructivos, Manual de Costos de la Construcción, Costos de materiales de
la construcción, Tabulador de salarios básicos de la construcción, cálculos propios, entre
otros.

VALOR ACTUAL = COSTO NUEVO REPOSICIÓN – DEPRECIACION

8.2.1 COSTO NUEVO DE REPOSICION

Para estimar los costos de reposición, que se señalan se consideró lo siguiente:

INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA

DESCRIPCION %
TRABAJOS PRELIMINARES 0,78
INFRAESTRUCTURA 10,28
SUPERESTRUCTURA 34,81
INSTALACIONES SANITARIAS 6,96
INSTALACIONES ELECTRICAS 3,93
CUBIERTA DE TECHO 1,59
PAREDES 5,47
REVESTIMIENTOS Y ACABADO INTERNO 5,87
REVESTIMIENTOS Y ACABADO EXTERNO 1,91
PAVIMENTO 6,95
CARPINTERIA 2,77
HERRERIA 4,86
CERRAJERIA 0,55
IMPERMEABILIZACION 1,22
PINTURA 2,75
VIDRIOS 1,09
ARTEFACTOS SANITARIOS 4,00
OTROS EQUIPOS 0,18
OBRAS EXTERIORES 4,03
TOTAL (M2) 100,00
Para el caso estudiado tenemos el referencial de Construcción Tradicional en Bs.
4.612.360,44 que corresponde a los costos directos de obra (referido a un 100% de
ejecución de todas las partidas que intervienen en la obra); de la inspección realizada se
constata que la vivienda se encuentra totalmente construida, por lo que tenemos un
Costo Nuevo de Reposición como sigue:

P. UNIT (BS./M2) % AVANCE DE OBRA P. U TOTAL (BS./M2)

Vivienda 9.265.414,64 100% 9.265.414,64

8.2.2 DEPRECIACION DE CONSTRUCCION

Para el cálculo de la depreciación de la edificación se utilizará la Metodología de Ross-

Heidecke, en apreciación directa por inspección del inmueble en estudio se permite
considerar el estado de conservación del mismo. Esta depreciación se fundamenta en
estimaciones subjetivas de cómo se deteriora físicamente una estructura en función de la
vida transcurrida y su vida útil probable.

8.2.3 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

Para la determinación del estado de conservación y mantenimiento de la construcción,

seguiremos la clasificación de Ross-Heidecke, la cual se basa en cinco estados básicos y sus
rangos intermedios con los respectivos valores porcentuales, que son:

ESTADO CONDICION % DEPRECIACION

1 Nuevo 0,00
1.5 Excelente a nuevo 0,032
2 Bueno 2,52
2.5 Regular con conservación normal 8,090
3 Regular, necesitando reparaciones sencillas (de poco 18,10
3.5 monto) 32,200
4 Regular, necesitando reparaciones importantes 52,60
4.5 (elevado monto) 75,200
5 Malo, o susceptible de demolición 100,00

Para este caso, se aplica el Estado 2.5, con una clasificación de Bueno y un valor
porcentual de 2,52%.
Dónde:

CRN= Costo Nuevo de reposición

Vr= Valor de rescate (10 % CRN)

&= ½ (e/n + e2/n2) (Factor del Método de Ross)

C= 2,52% (Factor estimado por Heidecke)

e= 11 años (Vida transcurrida edad aparente)

n= 60 años (Vida útil)

Por lo que tenemos:

VIVIENDA
AREA 117,76
PRECIO UNITARIO 9265414,64
CRN 1.091.095.228,01
Vr 109.109.522,80
& 0,11
(1-&)*C 0,02
D 128.579.953,48
CRN-D 962.515.274,53

VALOR ACTUAL 962.515.274,53

9. CONCLUSION DE VALOR DE LA PROPIEDAD

La conclusión proviene de la consideración de los resultados de valor obtenidos en los

planteamientos realizados, tomando como base la confiabilidad de la información, el
proceso realizado y las condiciones de mercado, tanto pasadas, presentes y futuras.

De acuerdo a lo expuesto, se concluye que el Valor del inmueble en estudio lo establece el

mercado del sector de influencia, tomando como soporte la oferta inmobiliaria,
obteniéndose los siguientes resultados:

ENFOQUE VALOR (BS.)

Mercado Directo (Terreno) 55.290.062,32
Costos (Construcción) Vivienda 962.515.274,53
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE 1.020.916.576,21
ANEXOS
ANEXO 1

ANEXO 2
 ANEXO 3

ANEXO 4
Correlation Matrix Correlation Matrix
P. UNIT. AREA TIEMPO P. UNIT. AREA TIEMPO
P. UNIT. 1,00 -,03 ,19 P. UNIT. 1,00 -,03 ,19
AREA -,03 1,00 ,16 AREA -,03 1,00 ,16
TIEMPO ,19 ,16 1,00 TIEMPO ,19 ,16 1,00
30 observations w ere used in this computation. 30 observations w ere used in this computation.

Descriptive Statistics Descriptive Statistics

P. UNIT. AREA TIEMPO P. UNIT. AREA TIEMPO
Mean 76007,12 330,77 4,40 Mean 76007,12 330,77 4,40
Std. Dev. 155971,21 456,37 1,57 Std. Dev. 155971,21 456,37 1,57
Std. Error 28476,32 83,32 ,29 Std. Error 28476,32 83,32 ,29
Count 30 30 30 Count 30 30 30
Minimum 6466,05 83,97 1,00 Minimum 6466,05 83,97 1,00
Maximum 751488,10 2168,00 6,00 Maximum 751488,10 2168,00 6,00
# Missing 0 0 0 # Missing 0 0 0
Variance 2,43E10 208273,41 2,46 Variance 2,43E10 208273,41 2,46
Coef. Var. 2,05 1,38 ,36 Coef. Var. 2,05 1,38 ,36
Range 745022,05 2084,03 5,00 Range 745022,05 2084,03 5,00

Regression Summary Regression Summary

P. UNIT. vs. AREA P. UNIT. vs. TIEMPO
Count 30 Count 30
Num. Missing 0 Num. Missing 0
R ,03 R ,19
R Squared 1,07E-3 R Squared ,03
Adjusted R Squared • Adjusted R Squared 2,49E-4

RMS Residual 158647,11 RMS Residual 155951,83

ANOVA Table
ANOVA Table
P. UNIT. vs. TIEMPO
P. UNIT. vs. AREA
DF Sum of Squares Mean Square F-Value P-Value
DF Sum of Squares Mean Square F-Value P-Value
Regression 1 24496294878,20 24496294878,20 1,01 ,3242
Regression 1 754216288,00 754216288,00 ,03 ,8638
Residual 28 680987234699,58 24320972667,84
Residual 28 704729313289,78 25168904046,06
Total 29 705483529577,78
Total 29 705483529577,78

Regression Coefficients
Regression Coefficients
P. UNIT. vs. TIEMPO
P. UNIT. vs. AREA
Coefficient Std. Error Std. Coeff. t-Value P-Value
Coefficient Std. Error Std. Coeff. t-Value P-Value
Intercept -5606,54 86161,58 -5606,54 -,07 ,9486
Intercept 79703,39 35984,57 79703,39 2,21 ,0351
TIEMPO 18548,56 18482,06 ,19 1,00 ,3242
AREA -11,17 64,55 -,03 -,17 ,8638

Regression Plot
Regression Plot
800000
800000
700000
700000
600000
600000
500000
500000
P. UNIT.
P. UNIT.

400000
400000
300000
300000
200000
200000
100000
100000
0
0
-100000
-100000
0 1 2 4 3 5 6 7
0 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 TIEMPO
AREA
Y = -5606,54 + 18548,56 * X; R^2 = ,03
Y = 79703,39 - 11,17 * X; R^2 = 1,07E-3

ANEXO 5 ANEXO 6
 Correlation Matrix
P. UNIT. AREA TIEMPO
P. UNIT. 1,00 -,03 ,19
AREA -,03 1,00 ,16
TIEMPO ,19 ,16 1,00
30 observations w ere used in this computation.

Descriptive Statistics
P. UNIT. AREA TIEMPO
Mean 76007,12 330,77 4,40
Std. Dev. 155971,21 456,37 1,57
Std. Error 28476,32 83,32 ,29
Count 30 30 30
Minimum 6466,05 83,97 1,00
Maximum 751488,10 2168,00 6,00
# Missing 0 0 0
Variance 2,43E10 208273,41 2,46
Coef. Var. 2,05 1,38 ,36
Range 745022,05 2084,03 5,00

Regression Sum m ary

P. UNIT. vs. 2 Independents
Count 30
Num. Missing 0
R ,20
R Squared ,04
Adjusted R Squared •
RMS Residual 158477,54

ANOVA Table
P. UNIT. vs. 2 Independents
DF Sum of Squares Mean Square F-Value P-Value
Regression 2 27374971812,93 13687485906,47 ,54 ,5861
Residual 27 678108557764,85 25115131769,07
Total 29 705483529577,78

Regression Coefficients
P. UNIT. vs. 2 Independents
Coefficient Std. Error Std. Coeff. t-Value P-Value
Intercept -2903,02 87920,40 -2903,02 -,03 ,9739
AREA -22,13 65,36 -,06 -,34 ,7376
TIEMPO 19597,49 19035,23 ,20 1,03 ,3124

ANEXO 7
ANEXO 8

ANEXO 9
 Correlation Matrix
Row exclusion: MARIA ANGELICA MOLINA Y ALEXANDER CHACON-CALIFORNIA SUITE.svd
P. UNIT. AREA TIEMPO
P. UNIT. 1,00 -,26 ,54
AREA -,26 1,00 ,52
TIEMPO ,54 ,52 1,00
12 observations w ere used in this computation.
One case w as omitted due to missing values.

Descriptive Statistics
Row exclusion: MARIA ANGELICA MOLINA Y ALEXANDER CHACON-CALIFORNIA SUITE.svd
P. UNIT. AREA TIEMPO
Mean 42989,77 522,93 4,85
Std. Dev. 67934,66 635,17 5,16
Std. Error 19611,05 176,16 1,43
Count 12 13 13
Minimum 3690,04 84,00 1,00
Maximum 223214,29 2168,00 21,00
# Missing 1 0 0
Variance 4,62E9 4,03E5 26,64
Coef. Var. 1,58 1,21 1,07
Range 219524,25 2084,00 20,00

Regression Sum m ary

P. UNIT. vs. 2 Independents
Row exclusion: MARIA ANGELICA MOLINA Y ALEXANDER CHACON-CALIFORNIA SUITE.svd
Count 12
Num. Missing 1
R ,84
R Squared ,70
Adjusted R Squared ,64
RMS Residual 40937,36

ANOVA Table
P. UNIT. vs. 2 Independents
Row exclusion: MARIA ANGELICA MOLINA Y ALEXANDER CHACON-CALIFORNIA SUITE.svd
DF Sum of Squares Mean Square F-Value P-Value
Regression 2 35683501807,74 17841750903,87 10,65 ,0042
Residual 9 15082803548,37 1675867060,93
Total 11 50766305356,11

Regression Coefficients
P. UNIT. vs. 2 Independents
Row exclusion: MARIA ANGELICA MOLINA Y ALEXANDER CHACON-CALIFORNIA SUITE.svd
Coefficient Std. Error Std. Coeff. t-Value P-Value
Intercept -34223,33 26428,77 -34223,33 -1,29 ,2276
AREA -78,68 22,33 -,75 -3,52 ,0065
TIEMPO 34637,88 7901,14 ,94 4,38 ,0018

ANEXO 10
 FACHADA EXTERIOR Y ACCESO AL CONJUNTO AVENIDA MARCELO CHACON PEREZ
RESIDENCIAL TERRAZAS DEL SOL

CALLE DE CIRCULACION INTERNA DEL CONJUNTO FACHADA DEL INMUEBLE

RESIDENCIAL

SALA COMEDOR
 COCINA COCINA

AREA DE OFICIOS ESCALERAS DE ACCESO A LA PLANTA ALTA

HABITACION 1 HABITACION 2
HABITACION 3 BAÑO 1

BAÑO 2