TITULACIÓN DE PREDIOS

ÍNDICE
OBJETO 03

ANTECEDENTES 03

LOS PREDIOS OBJETO DE TITULACIÓN 03

EN QUÉ CONSISTE LA TITULACIÓN DE PREDIOS 04

¿QUÉ ES EL PROGRAMA DE TITULACIÓN DE

PREDIOS? 05

¿QUIÉNES SON LOS ACTORES DEL PROCESO DE

DIAGNÓSTICO Y TITULACIÓN? 06

¿DE DONDE VIENE EL PROCESO DE TITULACIÓN? 06

¿CÓMO REALIZAR UN PROCESO DE TITULACIÓN? 07

ETAPA DE IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS 07

ETAPA ESTUDIO DE TÍTULOS 08
CONFRONTACIÓN CON POT 08
SOCIALIZACIÓN 09
TRABAJO DE CAMPO 09
SELECCIÓN DE BENEFICIARIOS 10
PUBLICACIÓN 11
EMISIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS 11
NOTIFICACIÓN Y ATENCIÓN DE RECURSOS 13
REGISTRO 13
ENTREGA DE TÍTULOS 13
OBJETO
Dar a conocer los pasos a seguir en el proceso de titulación armonizados
con la norma Nacional y el decreto Reglamentario.

ANTECEDENTES
Los Programas de titulación de predios, que se adelantan sobre los
terrenos de propiedad de los Municipios, tienen como fundamento
normativo el artículo 2 de la Ley 1001 de 2005 que faculta a los
Municipios a ceder gratuitamente a los ocupantes, los predios
fiscales ocupados con vivienda de interés social siempre que el bien
no se encuentre en zona de alto riesgo o insalubre y que no tenga
una destinación dentro del POT para salud o Educación; Así mismo,
quien pretenda ser beneficiario del programa de titulación de predios
mediante la figura de la cesión gratuita de bien fiscal, deberá cumplir
con los requisitos que se establecen para el subsidio de vivienda de
interés social, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 10 de la
misma Ley.
Con la expedición del Decreto 4825 de diciembre 20 de 2011 el
Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, reglamento el procedimiento
para la aplicación de la Ley 1001 de 2005 en especial los artículos 2,4,6
y 7 de esta la Ley.

LOS PREDIOS OBJETO DE TITULACIÓN

• Predios ubicados en la zona urbana
• Predios con construcciones destinadas a vivienda
• El valor de la vivienda no debe superar el rango VIS
establecido en 135 SMLMV.
• Vivienda que no esté ubicadas en Zona de Alto Riesgo.
• Viviendas construidas con anterioridad el 30 de Noviembre
de 2001.

03
EN QUÉ CONSISTE LA TITULACIÓN DE PREDIOS
La titulación de predios consiste en legalizar mediante cesión a título
gratuito la ocupación ilegal de un terreno con vivienda de interés social,
estos predios deben ser de propiedad del Estado, denominado bien
fiscal y cumplir las siguientes condiciones: no encontrarse en zona
de alto riesgo, y no tener una destinación dentro del instrumento de
ordenamiento territorial, para salud o educación. Así mismo, quien
pretenda ser beneficiario del programa de titulación de predios
mediante la figura de cesión gratuita de bien fiscal, deberá cumplir con
los requisitos que se establecen para el subsidio de vivienda de interés
social, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 10 de la Ley 3 de
1991, modificado por el articulo 21 de la 1537 de 2012.
Este programa en el departamento de Antioquia viene siendo liderado
por La Empresa de Vivienda de Antioquia-VIVA, siguiendo su política
misional aglomerando los entes territoriales, con el fin de disminuir
el déficit cualitativo de vivienda que presenta el departamento, es así
como el programa ayuda a mejorar las viviendas que son tituladas, al
ingresarlas al mundo de la legalidad y generando un sinnúmero de
oportunidades para los propietarios que son beneficiados, mejorando
la calidad de vida de las familias.
La Empresa de Vivienda de Antioquia-VIVA, ha tenido dentro del
desarrollo del programa como principal aliado a los municipios, quienes
con su liderazgo en el territorio logran concientizar a la población de
la importancia de ser propietarios legales de sus viviendas, ya que este
es uno de los pilares de la actual administración departamental y toma
importancia en el momento que las familias ven en la legalidad una
oportunidad de surgir dentro de la misma sociedad, al convertirse en
sujetos de atención por parte del estado y los beneficios que pueden
mejorar la calidad de vida de las mismas.
El programa de titulación de predios se ha logrado implementar a
través de convocatorias públicas, donde los municipios participan con

04
el fin de celebrar convenios con La Empresa de Vivienda de Antioquia-
VIVA, quien cofinancia y coordina, que los procesos sean ajustados
a la normatividad vigente, es así como a través de convocatorias se
ha logrado que los municipios que buscan sanear los predios que se
encuentran en sus cascos urbanos con carencia de un título legal,
obtener unos recursos importantes para ejecutar los programas de
titulación, así como la coordinación, asesoría y ayuda de la Gobernación
de Antioquia, a través de VIVA.
Como resultado de los programas de titulación de predios, los
municipios han logrado identificar que tener legalizado en lo posible la
mayor cantidad de predios, repercute directamente en el bienestar de
la población y en sus finanzas, ya que el recaudo de impuestos se logra
implementar de una mejor forma, ya que existe un mayor control y
seguridad en la propiedad de las viviendas, evitando las trasferencias
informales que generan constantes desactualizaciones catastrales
y dificultan la identificación de los sujetos gravados con el impuesto
predial.
Dentro del trabajo que se ha implementado en el departamento
de Antioquia, la Empresa de Vivienda elaboró un instructivo, el cual
trae consigo los pasos y normativa que se aplica para el proyecto de
titulación de predios, logrando ilustrar a cualquier ciudadano o ente
público, como es el procesos y como se debe ejecutar de manera
organizada y cumpliendo el mandato legal.
Dicho instructivo contiene la siguiente información:
¿QUÉ ES EL PROGRAMA DE TITULACIÓN DE PREDIOS?
Los programas de titulación de predios consisten en legalizar
mediante cesión a título gratuito la ocupación ilegal de un terreno
con vivienda de interés social, el cual debe ser de propiedad del
Estado denominado bien fiscal siempre y cuando el bien no se
encuentre en zona de alto riesgo y que no tenga una destinación
dentro del instrumento de ordenamiento territorial (IOT) para

05
salud o educación; así mismo, quien pretenda ser beneficiario
del programa de titulación de predios mediante la figura de la
cesión gratuita de bien fiscal, deberá cumplir con los requisitos
que se establecen para el subsidio de vivienda de interés social,
de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 10 de la Ley 3 de
1991, modificado por el articulo 21 de la Ley 1537 de 2002.
¿QUIÉNES SON LOS ACTORES DEL PROCESO DE
DIAGNÓSTICO Y TITULACIÓN?
• El departamento
• Municipios
¿DE DONDE VIENE EL PROCESO DE TITULACIÓN?
Los programas de titulación de predios, que se adelantan sobre los
terrenos de propiedad de los municipios, tienen como fundamento
normativo el artículo 2 de la Ley 1001 de 2005 que faculta a los
municipios a ceder gratuitamente a los ocupantes, los predios
fiscales ocupados con vivienda de interés social siempre que el
bien no se encuentre en zona de alto riesgo o insalubre y que no
tenga una destinación dentro del instrumento de ordenamiento
territorial para salud o educación; así mismo, quien pretenda ser
beneficiario del programa de titulación de predios mediante la
figura de la cesión gratuita de bien fiscal, deberá cumplir con
los requisitos que se establecen para el subsidio de vivienda de
interés social, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 10
de la Ley 1001 de 2005.
Con la expedición del decreto 4825 de diciembre 20 de 2011
el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, reglamentó el
procedimiento para la aplicación de la Ley 1001 de 2005 en
especial los artículos 2,4,6 y 7 de esta la Ley.

06
¿CÓMO REALIZAR UN PROCESO DE TITULACIÓN?
1. Lo primero antes de iniciar un proceso de titulación de predio,
es evaluar efectivamente que los inmuebles cumplan con las
condiciones establecidas normativamente, las cuales son:
• Predios ubicados en la zona urbana.
• Predios con construcciones destinadas a vivienda.
• El valor de la vivienda no debe superar el rango VIS
establecido en 135 SMLMV.
• Vivienda que no esté ubicadas en zona de alto riesgo.
• Los bienes fiscales no pueden estar destinados para salud
o educación según el instrumento de ordenamiento
territorial.
• Viviendas construidas con anterioridad al 30 de noviembre
de 2001.
• Viviendas ocupadas ilegalmente en bienes fiscales, es decir
asentamientos humanos producto de invasión.

2. Posterior a la verificación que se realice de los predios y

cumpliendo con todas las condiciones anotadas, inicia el proceso
el cual contiene las siguientes etapas que de conformidad con
la Ley 1001 de 2005, artículo 2 y su decreto reglamentario
4825 de 2011, son las siguientes:
2.1. ETAPA DE IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS
Sobre el plano de conjunto de la Entidad Territorial se
ubican todos los asentamientos o predios que se encuentren
identificados dentro del área urbana. De igual modo se identifica
si los centros poblados fueron clasificados como suelo urbano
de acuerdo al instrumento de ordenamiento territorial.

07
2.2. ETAPA ESTUDIO DE TÍTULOS
De las áreas identificadas deberá elaborarse un estudio Jurídico
que permita definir la tradición del inmueble de mayor extensión
ocupado, si tiene antecedente registral o si corresponde a un bien
baldío. El estudio de títulos debe confirmar que la titularidad
y pleno dominio de los inmuebles recae en la entidad pública y
verificar que están libres de gravámenes, limitaciones al dominio
y afectaciones.
Estos estudios pueden requerir un complemento técnico o una
investigación de la parte documental a fin de garantizar total
confianza en la titularidad del predio ocupado, estableciendo
con claridad la identificación física del inmueble, área y linderos
del predio de mayor extensión y la identificación de las mejoras
construidas sobre el predio basada en la información catastral del
Municipio.
2.3. CONFRONTACIÓN CON POT
Una vez se tiene clara la situación jurídica de los asentamientos y
determinado que aquellos son propiedad de la entidad pública se
procederá a corroborar la situación de las ocupaciones respecto
del Instrumento de Ordenamiento territorial IOT, determinando
que los bienes no son de uso público o destinados a fines
institucionales de salud o educación, que no se encuentran en
zonas insalubres, las zonas de riesgo, las zonas de protección
ambiental, así como todas aquellas zonas que no puedan ser
objeto de titulación de acuerdo con lo establecido por los artículos
35 y 37 de la Ley 388 de 1997.
De las diferentes situaciones encontradas se deberán solicitar
las respectivas certificaciones a las entidades competentes en el
territorio.

08
En los casos en que las situaciones del terreno no estén
reflejadas en el instrumento de ordenamiento territorial deberán
complementar el trabajo con visitas de campo y las demás
acciones necesarias para determinar las condiciones técnicas de
los asentamientos.
2.4. SOCIALIZACIÓN
Los procesos de socialización están dirigidos a informar a la
comunidad sobre los siguientes puntos:
• Cuáles son las ventajas del programa sus beneficios y las
responsabilidad de cada uno de los ocupantes al beneficiarse.
• Fechas en que se inician los trabajos de identificación en campo
que documentación soporte deben presentar al personal
encargado de la encuestas.
• Las etapas del proceso y las fechas en que se estarán efectuando
las publicaciones de los edictos de emplazamiento y la
importancia de evaluar la información contenida en los edictos
y las opciones que se tienen si se presentan inconsistencias con
los datos repostados.
La socialización se realiza a través de las reuniones que el Municipio
considere convenientes a los grupos familiares sujetos del proceso
de titulación.
2.5. TRABAJO DE CAMPO
Una vez identificado el listado de predios individuales que pueden ser
objeto del proceso de titulación, se adelantan las visitas de campo a
fin de determinar si los ocupantes de los predios son los mismos que
se encuentran registrados en las bases catastrales o si han cambiado,
si la configuración física de la vivienda es la misma o se modificó y
de recolectar toda la documentación requerida para el proceso de
titulación y los documentos que permitan probar su condición de
ocupante y el uso de vivienda, que se le está dando al inmueble.

09
De estas visitas y con los documentos recolectados se crea un
expediente de cada beneficiario del proceso.
Los documentos básicos objeto de recolección son los siguientes:
• Documento que acredite la calidad de ocupante. (Inscripción
en Catastro o que el ocupante derive su derecho de quien
figura en esos registros catastrales)
• Copia de la cédula de ciudadanía de los ocupantes
• Copia del recibo de impuesto predial
• Copia de la cuenta de servicios públicos.
• Registros civiles de nacimiento, de matrimonio o defunción
según el caso.
2.6. SELECCIÓN DE BENEFICIARIOS
Con la creación del expediente y los documentos aportados se
puede efectuar la verificación del cumplimiento de requisitos para
el proceso de titulación tales como:
• Que no tenga otras propiedades
• Que no se encuentre cruzado como beneficiario de otro subsidio
• La destinación del inmueble sea vivienda
• Verificación de la calidad de ocupante
Los listados con los ocupantes vinculados al proyecto de titulación
con sus respectivos números de cedulas deberán enviarse a
FONVIVIENDA para que efectué los cruces respectivos.
La calidad de ocupante desde antes del 30 de noviembre de
2001, deberá estar probada con las bases registrales catastrales o
que el ocupante guarde correlación con dichos registros o podrá
acudirse a los mecanismos de prueba señalado en el código de
Procedimiento Civil.

10
2.7. PUBLICACIÓN
La Entidad tituladora publicará un aviso con el edicto emplazatorio
que será publicado en medios masivos de comunicación del lugar
que permita adecuada difusión del proceso a la comunidad y que
deberá contener:
• El fundamento legal de la actuación administrativa
• La identificación técnico jurídica del predio objeto de titulación
• Los ocupantes y su identificación que serán beneficiarios de la
titulación
• Los ocupantes y su identificación que serán excluidos del
trámite y las razones por las cuales no pueden ser incluidas
• Los términos para hacerse parte dentro de la actuación
administrativa, que serán 5 días hábiles siguientes a la publicación.
2.8. EMISIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
Definida la situación de los predios y los ocupantes que se vincularon
al programa y agotado el tiempo para presentar solicitudes por
parte de los directamente interesados y de terceros se procederá
a elaborar los actos administrativos de transferencia. Estos actos
deberán contener:
A. Las consideraciones y fundamentos legales de la transferencia
de bien fiscal.
B. El nombre e identificación de los ocupantes.
C. La dirección e identificación catastral del inmueble objeto de
transferencia.
D. El folio de matrícula inmobiliaria.
E. El certificado plano predial catastral de conformidad con lo
dispuesto en el Decreto 2157 de 1995.
F La identificación Jurídica del predio de mayor extensión de
donde se segrega el predio objeto de cesión.
G. La entidad pública que transfiere y sus atribuciones legales para
la transferencia.

11
H. La procedencia de los recursos y los términos legales para
interponerlos
I Adicionalmente se dejara constancia en la parte Resolutiva de
los siguiente:
• La prohibición expresa para el ocupante de enajenar a cualquier
título el bien transferido, por diez (10) años (según Art. 21 de
ley 1537 de 2012) contados a partir de la fecha del registro del
acto administrativo en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos, salvo que medie autorización expresa
• La obligación para el ocupante de restituir el bien transferido,
cuando celebre cualquier acto de enajenación del inmueble,
incluido contratos de compraventa, antes de transcurrido los
cinco años.
• La instrucción a las oficinas de Instrumentos Públicos de
abstenerse de inscribir cualquier acto de enajenación del
inmueble con anterioridad al cumplimiento del término
establecido de cinco años.
• La obligación de restituir el bien cuando se establezca
plenamente que hubo imprecisión o falsedad en los documentos
o en la información suministrada por el peticionario
• La obligación de constituir patrimonio de Familia de
conformidad con la Ley 70 del 31, articulo 60 Ley 9 del 89,
articulo 38, Ley 3 de 1991 y demás normas que adicionen
modifiquen o sustituyan
• a afectación a vivienda familiar cuando sea procedente de
conformidad con la Ley 258 de 1996 artículos 1 y 12, modificada
por la Ley 854 de 2003; Cuando la situación del ocupante
no permita la inclusión de la Afectación la entidad tituladora
deberá expresarlo en el contenido del Acto administrativo.
• La solicitud a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
respectiva, de la inscripción de la Resolución Administrativa en
el folio de matrícula ya asignada o a segregar del folio de mayor
extensión.

12
2.9. NOTIFICACIÓN Y ATENCIÓN DE RECURSOS.
Estas Resoluciones administrativas de transferencia se notifican
de conformidad con el artículo 69 y siguientes del Código de
Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
Vencido el termino para interponer recursos y no se hayan
interpuesto o habiéndose interpuesto ya se han resuelto, se
expide la constancia de ejecutoria del acto.
2.10. REGISTRO.
Una vez el acto administrativo se encuentra en firme, se debe
ingresar a la oficina de registro de instrumentos públicos, a la cual
se encuentre adscrito el inmueble.
Es importante tener en cuenta que para el proceso de
titulación, existe una exención del impuesto de registro (rentas
departamentales) otorgada mediante la ordenanza Nº 18 del 8
de Agosto de 2012 y a su vez una exención por los gastos de
registro según el articulo 35 de la ley 1537 de 2012, por esta
razón es que el acto administrativo se ingresa directamente a la
oficina de registro de instrumentos públicos sin ningún costo.
2.11. ENTREGA DE TÍTULOS.
Una vez el acto administrativo este registrado en el folio de
matrícula inmobiliaria correspondiente, se podrá realizar la entrega
del título al beneficiario con una copia del acto administrativo
donde se realizó la cesión y una copia del certificado de tradición
y libertad con el inmueble a nombre del beneficiario.
NOTA: El procedimiento de cesión a título gratuito de que
trata el presente decreto, no será aplicable cuando las viviendas
que ocupen el bien fiscal hayan sido construidas en el marco
de proyectos de vivienda realizados con recursos de entidades
públicas del orden Nacional o territorial.

13
EMPRESA DE VIVIENDA DE ANTIOQUIA - VIVA

Carrera 43 A Nº 34 - 95.
Centro Comercial Almacentro - Torre sur piso 10.
Teléfono: 444 86 08
www.viva.gov.co
viva@antioquia.gov.co
Medellín - Colombia