,¡

¿'r*crnrqa,

SUNARP
TRIBUNALREGISTRAL
RESoLUc¡ótttlo. - ?qz - 2ooz-suNARp-TR-L
Lima,?5JuL'tooz
APELANTE JULroFrcuERoA
vílcnez.
TíTULo N" 72149 del 6 de febrerode 2007.
RECURSO H.T.D.No 19838del24 de abrilde 2007.
GISTRO Prediosde Lima.
(s) LEVANTAMIENTODE CARGA.

LLA
cANcELAG¡ór.¡
oe cARcArÉc¡¡lc¡ rH vi¡ DEREclFrcaclón
'Las cargastécnicasextendidassobreIa base de observaciones formuladasen el lnforme
Técnico de Verificación,originadasen presuntas transgresionesa la normativa sobre
edificaciones,consignadascorno talespor haber utilizadocomo referenciael Certificado
de ParámetrosUrbanísticosy Edificatoriosvigentea la fechade Ia regularización
y no a la
fecha de ejecuciónde la obra, pueden ser canceladasa mérito de un nuevo lnforme
Técníco de Verificación en el que se seña/e con claridad que a la fecha de la fábrica
regularizada,la edificaciónse adecuabaa losparámetrosvigentesen dichaoportunidad".

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓI,¡

SE SOLICITAY DOGUMENTACIÓN
PRESENTADA

Medianteeltítulo venido en grado de apelaciónse solicitala inscripcióndel

levantamiento de la 'carga técnica inscrita en el asiento D00001 de la
partidaelectrónicaNo45236951del Registrode Prediosde Lima.
)
El título presentadoestá conformadopor los siguientesdocumentos:

- Solicitudformulada por Walter Rafael Flores Espinozae Inés del Pilar

Mejía con firmas legalizadaspor notarioRamiroQuintanillaSalinasel 3 de
febrero de 2007.
- lnforme Técnico de Verificación suscrito por Arquitecto Julio Enrique
Figueroa Vílchez, con firma legalizada por notario Ramiro Quintanilla
Salinasel 3 de febrerode 2007.
- Informe Técnico de Verificación Complementariosuscrito por Arquitecto
Julio Enrique Figueroa Vílchez con firma legalizadapor notario Ramiro
QuintanillaSalinasel 3 de febrerode 2007.
- Copias certificadaspor la SecretariaGeneral de la Municipalidadde La
Molina,KarinaVargas Terrones,el 5 de diciembrede 2006, de la Licencia
de ConstrucciónNo 002-LM-91 expedida el 17 de julio de 1991 y del
certificadode conformidadde obra No o0sog-91,expedidaol 28 de
octubrede 1991.
- oficio No6255-2006-MDLM-GDU/SGOPHUC
de 5 de diciembrede 2006
suscrito por ArquitectaLiliana Ghersi salinas, sub-Gerentede obras
Privadas,Habilitacionesurbanasy catastrode la Gerenciade Desarrollo
Urbanode la Municipalidad de La Molina.
- Fotocopialegalizadapor notarioRamiroQuintanilla
Salinasel 3 de febrero
de 2oo7, del certificadode parámetrosurbanísticosy EdificatoriosNo
1593-2005 expedidoet21 de setiembre de 2005.
- certificado de Parámetrosurbanísticosy Edificatorios g68-200s
No
expedidoel29 de mayode 2005.
Fotocopiasdel FoR e InformeTécnicode Verificaciónsuscritospor Julio
nriqueFigueroaVílchez,con firmalegalizada por notariade Lima María
SoledadPérezTelloel 30 de juniode 2005.
- Fotocopiascertificadaspor Karinavargas Terrones,
secretariaGeneral
de la Municipalidadde La Molinael 11 dediciembrede 2006,de los planos
de ubicacióny distribucióndel predio ubicadoen la Mz u-1 Lbte 3,
Urbanización La MolinaVieja.
DECISIÓN
IMPUGNADA
El RegistradorPúblicodel Registrode prediosde Lima, carlos Martín
LuqueRázuri,observóeltítuloen los siguientes
términos:
"calificado presente
el títulopor el cualse solicitalevantamiento
de la carga
inscritaen el asientoD00001de la partidaelectrónicaNo 45236gd1,
sustentándosepara ello en una licenciade constuccióny certificadode
conformidad de obra del año g1 y en el hechode que ól inmueblefue
construidobajolas normascorrespondientes a ese tiempo.
Al respectose observapor cuantovistoel antecedenteregistral,partidaNo
45236951,se tieneque en er asiento800001obra inscrñala declaratoria
de fábrica,que se efectuómedianteFormularioRegistralNo1, acogiéndose
al beneficiode la regr:larización
auspiciadapor la Ley Nd 2l{sr y su
Reglamentoel D.s. No 008-2000-MTc,la misma qúe tiene carácter
extraordinarioy excepcionaly que es realizadasin la intervenciónde la
autoridadmunicipaly tan sólo con la intervención de los propietarios
y del ,J'
verificador,
quienasumeresponsabilidad por la veracidadoét intormeque O
emite así como de la correspondencia entre los planosy la realidadfísica
del inmueble.(Téngaseen cuentaque en la fábricainsc¡tasólose declaró
la construcciónde un piso,sin embargode la conformidad de obraque se
adjuntase desprendeque construyódós pisos).

Dicho procedimientode regularizaciónestá destinado para aquellas

edificaciones construidaso demolidasantesdel 21 de julio de 1gdg,sin
contarcon la respectivalicenciay/o conformidadde oura,o que carezcan,
en su caso, de decraratoriade fábrica, regramentoinierno yro
d
correspondiente independización,lo que se entiendeque al acogersea
este procedimiento es que se carecende talesdocumentos, puesde otra
forqa el procedimientosería distinto,tan es así que paia
efectos de
verificarel cumplimientode los parámetrosurbanísticosy
edificatorios
(requisitoque se debe cumpriren er trámite ou regutá;
Ácion¡, no se
requiere la presentaciónde estos documentos(rióencias
de obra y
certificado),sino que la constataciónse realizamediante
el certificado
respectivoque ileva er mismo nombre, er cuar ei
áxpeo¡oopor ra
 nEHoLUtlÓN Nc¡,o ty'y'*, zUU'f* guN^lilr.'l lt-L

municipalidad
competentey es con dichodocumento que se verificao se
dotonnhlacuálosBon los parórnetros a la zonlflcaclón
corresponcllentos
dondese ubicael inmueble.

Por lo expuesto,no resultaprocedente

el levantamlento en mérlto
sollcltado
a losdocumentos presentados,
sinoquedeberáadjuntarotroCertificado de
Parámetros en dondeconstequeel retiroy el alineamiento correspondiente
al inmuebleson lo que en realidadexisten o que se encuentran
consolidados,o en todo caso el correspondiente certificadode retiro o
certificación pronunciándose
de la municipalidad al respecto(en basea los
argumentos señalados porel usuario).

Se deja constanciaque, conformelo disponela Norma lX del Título

Preliminar del TUO del Reglamento Generalde los Registros Públicos,los
efectosde la inscripciónse retrotraena la fecha y hora del asientode
presentación, debiendopor lo tanto el títuloformalpreexistira la vigencia
del asientode presentación,lo cualimplicaque los documentos materiade
inscripcióndeberántenerfechaanterioro iguala la fechade presentación
del título. Asimismo,toda modificación y/o subsanacióndel FOR deberá
constaren originaly dos copiascon firmas legalizadasdel verificadory
propietarios."

FUNDAMENTOS
DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes

fundamentos:
- En el antecedenteregistralde la partidaNo 45236951asiento800001
obra inscritala declaratoriade fábricaverificadapor el arquitectoJulio E.
FigueroaVílchez,a solicitudde la anteriorpropietariaRenéePatriciadel
Río Trefogli,donde se presentaronel lnformeTécnicoy los planoscuya
correspondencia era estrictamente conformecon la realidad,sin que pueda
cabersuspicacia algunaque insinúeunatransgresión o faltaa la verdaden
los planospresentados con el lnformeTécnicosuscritopor el Verificador.

La demostración de lo expuestosobrela veracidady correspondencia

entre
planosy la realidadexistenteen juniodel 2005se confirmaal analizarlos
planosselladospor la Municipalidad de Lima cuya inspección ocularfue
realizadael 19 de abril de 1991 y su correspondiente Certificadode
Conformidad de Obraemitidoel22de octubrede 1991.

En 1991 la inspecciónocular dictaminaque conformea la realidad

existenteen dicho año, por ejemplo10 el ambientede sala no tenía
comunicación con el ambienteestar,2oque existíauna salade músicacon
un ingresopor el hall entrela sala y comedor,3o que el ambientecocina
con 3 puertasaccedíana la cochera,al comedory al pasadizode los
4oque lasventanas
dormitorios; 2 y 3 teníanun anchode
de losdormitorios
2.4O ml, 50 que entre el pasadizoa dormitoriosy el estar existía un
ambientepequeñojardíninteriora modode pozode luz y ventilación para
baño de visitas,6o que por el frente entrandoa la izquierdahabía una
puertade 0.90ml un mureteo mochetay al ladoun portónde car-port;por
el mismofrente en la zona del ingresoprincipala la vivienda,el proyecto
aprobadocon su conformidad de obra de fecha 1717191 indicaque este
ingresotenía parte del cerco frontalcon paredescurvasque ingresaban
formando un espacio cóncavode ingreso;entre estos y otros detalles
tambiénse da la conformidadde la existencia
de unoscuartosde servicio
los cualesal estarsegúnplanos(añog1) uno encimade otroformabanel
áreaúnicaque en todala casatenfaun segundopiso.

No nos atrevemos a insinuarque dichainspecciónoculary su conformidad

de obra del año 91 no fueran ciertas,la verificaciónde la realidad
correspondida en los planosdel levantamientoarquitectónicode junio de
2005 que obranen el asiento800001de la partidaNo45236951son las
que existíanpor lo menoshastajuniode 2005y con respectoal planodel
año 1991denotabanentreotraslas siguientes diferencias:1oel ambiente
safa tenía comunicación con el ambienteestar mediantemamparade 2
hojas;20 que en lugarde una salade músicaexistíaun hallsin puertade
comunicación conáreasde salay comedor, y masbiendichohallteníauna
centraly se había practicadouna puertaque lo comunicacon la
ina; 30 que el ambientede cocina con 3 puertas que accedíanal car-
al comedory al hall antescuartode música;4o que las ventanasdel
dormitorio2 y 3 tenían un ancho de 1.78 y no 2.40; 5o que entre el
ambientedel hallque comunicaáreade dormitorios
existíaningúnjardíninteriorni pozode iluminación
y el ambienteestar,no
y ventilación;
60que por
o
el frenteentrandolado izquierdosólo existíaun portónde car port de 4.06
ml, además por el mismo frente el cerco era lineal con una puerta de
ingresode 2 hojascon 1.81ml con respectoa un segundopisola casasólo
presentabatechosde dos aguassobrela viviendaverificada.Es obvioque
hubieroncambiosantes del 2005, pero que fueron regularizados por
beneficio de la Ley27157.
- Lo fundamentalde lo solicitadoes el levantamiento de la carga que el
verificadorfue obligadoa imponer,aun cuandode algunamaneradejó
sentadoen su informeque obraen el asientoD00001lo siguiente: "sedeja
constanciaque los parámetrosurbanísticos existena partirdel 20 de julio
de 1999y que el inmueblese terminóde construiren 1991con licencia
municipal",con lo cualse quiereaclararque los parámetrosurbanísticos del
año 2005no puedenretrotraerse al año 1991paragobernardesdeel futuro
lo que en el pasadose permitiócon licenciaaprobatoria aun así fueracon
carácterde amnistía.

Resultaabsurdoobligara una construcción de 1991 que se regularizó

mediantela conformidadde su obra en el mismo año 1991 para que
retrocedasu construcción1.11 ml para adentro debido a que los
parámetrosde 2005pidenun retirode 5 ml paralas calles,cuandoen 1991
pedían5 ml de retiropáralas avenidasy 3 ml. paracalles.Bajola penade
gravameny carga que inmoviliza,congelay condenaa muerteel bien
inmuebleimpidiéndole su remozamiento, ampliación,mejorao cualquier
acto que impliqueuna licenciamunicipalo regularización, el inmueble
estaráimpedido,condenado, limitadono importael tamañoo motivode su
carga será un inmuebleparia,cuestionado de algunaforma,con valor
disminuido.

Por lo tanto para poderregularizar edificaciones

construidas
antesdel 20
de julio de 1999 será menesterque éstas cumplancon los parámetros
edificatoriosy urbanosdel año 2007porquesinoserán"cargadas"¿es esto
lo que dicela Leyo su Reglamento?
- Entrelos temas,rubroso ítemsde los ParámetrosUrbanísticosestá el de
"alineamiento de fachada",un tema que está muy discutidopues hay
municipalidades que tienendiferentesconceptossobreé1.
 RESOLUCIÓN Ho. - ' lr¿ - 2007 - SUNARP-TR-L

Paraalgunosse entiendeesteparámetrocomqel,alineamiento que debe

existirentre las fachadasde' uno y otro lado de la calle pudiendoser
distintosen ambosladosde una mismacalle.El alineamiento de fachadas
en este caso estará determinadocon referenciaa un retiro de la
construcción a una distanciade la líneade propiedadpor el frentedel
inmueble,cuandoestá en esquinael predioa veceqel retiroes mayoro
menorpor uno de sus frentes,en otroscasosno hay retiroobligatorioen
uno, o los dos frentes.Antiguamente en el RNC a este alineamientose le
llamabaconstancia y era vistocasopor caso,se pagaba
de alineamiento
una inspección y se dabaunaconstancia.
¿Qué sentidotiene beneficiarcon la Ley 27157 a los que desean
regularizarsu declaratoriade fábrica según los modernosparámetros
urbanísticos? lo que haránes gravaren formaperjudicial a su propiedad
colocándola en la listanegrade los"cargados".

Resultaanti{écnico,perjudicialy contra los principiosjurídicosde la

de las leyes,comose ha expuestoen el informepresentado
irretroactividad
al Registradorcon la solicitudde cancelación
de la carga.

tv. ANTECEDENTE
REGISTRAL
El predioconstituidopor el sub-lote3-B de la manzanaU1 con frentea la
calleLas Lilas,Urbanización La MolinaViejadel distritode La Molinacorre
inscritoen la ficha No 1172043que continúaen la partidaelectrónica No
45236951del Registro de Prediosde Lima.
En el asiento1c)de la indicadafichaconstainscritoel dominioa favorde
RenéePatriciaRamírezTrefogli.

En elasiento800001de la partidaelectrónica
constainscritala declaratoria
de un piso.
de fábricade unaedificación

En el asientoD00001constaanotadala carga técnicade la edificación

inscrita.

En el asientoC00001constainscritoel dominiodel predioen favor de

WalterRafaelFloresFspinoza
e Inésdel PilarMejíaPalomino.

V. PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES
Intervienecomoponentela VocalMarthadel CarmenSilvaDíaz.
De lo expuestoy del análisisdel caso,a criteriode esta Sala la cuestióna
determinares la siguiente:
- ¿Cuál es la documentación
idónea para levantaruna carga técnica
extendidapor error?

vt. ANÁL|S|s

1. Mediantela Ley No 27157, publicadael 20 de julio de 1999 en el Diario

Oficial El Peruano, se aprobó la Regularizaciónde Edificaciones y se
establecieronlos procedimientospara el saneamientode la titulacióny de
unidadesinmobiliariasen las que coexistenbienes de propiedadexclusiva
y de propiedadcomún,asf comool procedimlonto parala tramrtacrón
de la
declaratoria
de fábricay el régimeniegalde las unidadesinmobiliarias
que
comprenden bienesde propiedad y de propiedad
exclusiva común.
En el artículo30 de la referidaley se dispusoque ,,lospropietarios
de
edificacionesque hayan sido construidassin licenciadé construcción,
conformidadde obra o que no cuenten con declaratoriade fábrica,
independizacióny/o reglamento interno,de ser el caso,podránsanearsu
situaciónde acuerdoal procedimientoestablecidoen rapüsenteLey."
Así, con relacióna la regularización
de la fábrica,del tenorde la normase
d.esprendeque pueden acogerse a eila en cuarquierade ras tres
situaciones siguientes:

a) No contarcon licenciade construcción.

b) No contarconconformidad de obra.
c) No contarcon declaratoriade fábrica.
En tal sentido,debe precisarseque aun cuandolos propietarios de las
o
edificaciones contasencon licenciade construcción o conformidad de obra,
la norma les permite regularizarla declaratoriade fábrica medianteel
FormularioRegistrala que se refiere el artículo40 de la Ley 271s7,
careciendode relevancia,paraefectosregistrales, la informaciónóontenida
en los antedichos documentos, los cualespor lo demás,no formanparte
del títuloque sustentarála inscripción
de la declaratoria
de fábrica.
2' El numeral25.1.del artículo2sode la aludidaLey estableceque,,en
todos los casos de regularización de edificacionesa que se refiere el
presenteTítulo,el interesadodebe presentaral notarioun informetécnico
elaboradopor un verificador,públicoo privado,ingenierocivil o arquitecto
colegiado,que constatelas características
de la edificación
(...)."
El VerificadorResponsable, conformea la definicióncontenidaen el
artículo2odel D.s. No008-2000-MTC, Reglamento de la Ley271sr, es "el
arquitectoo ingenierocivilcolegiado,
inscritoen el índicede Verificadoresa
cargo de la SUNARP(...); quien, bajo su responsabilidad profesional,
organizay tramitael expedientede regularización, constatala existenciay
característicasde 'la edificación,el cumplimientode las normas y
parámetrosurbanísticos y edificatorios,
y confirmaque los planosque se
adjuntanal expedientecorrespondena la realidadfísica del terrenoy la
edificación."

El numeral9.1. del artículogo del mismoReglamento, agregaque este

profesional"emite el InformeTécnicode Verificacióny declaraque los
planosque se adjuntancorresponden a la realidadfísicaexistente,dejando
constancia
de las observaciones queformula."

3. De acuerdocon el artículo120del precitadoReglamento, el verificador

responsable emiteel lnformeTécnicode Verificación, segúnelformatoque
se apruebaconjuntamente con el presenteReglamento,que contienela
constataciónde: la ubicacióndel terreno;el área, linderosy medidas
perimétricasdel terreno;el cumplimiento de losparámetrosurbanísticos y
edificatorios aplicables al predio; las características arquitectónicas,
estructurales y de las instalaciones;
de ser el caso,la identificación
de las
secciones de propiedad y susáreas.
exclusiva
 REgOLUC¡ÓN t¡o. - ttz¿ - 2007 - SUNARP-TR-L

El numeral13.1.del artlculo13odel mismoReglamento estableceque

"cuando
el Verificador
Responsable constatala existenciade discrepancias,
entreel árearealdelterreno,sus linderos y/o medidasperimétricas,con los
que figuranen la partidaregistraldel predio;así como transgresiones
a /a
normativa urbanísticao de edificación,las hará constar en el lnforme
Técnicode Verificacióncomoobservaciones."

De la indicadanormase desprendecon meridianaclaridadque compete

exclusivamente al Verificador
Responsable y no al Registrador,determinar
la existenciade transgresionesa la normativaurbanística
o de edificación.
4. Los artículos24oy 31o de la normabajocomentarioseñalaque el título
registralpara la inscripciónde la regularización
es el FOR,al cual deben
acompañarse, entreotros,lossiguientesdocumentos:

a) Certificadode ParámetrosUrbanísticosy Edificatorios,

expedidopor la
Municipalidad respectiva,según lo establecidoen el artículo63o del
presenteReglamento.

Con relacióna este documento, la normaañadeque "si la Municipalidad

dentrodel plazoprevistoporesteReglamento', no emiteel Certificado,
se
prescindirá
de estedocumento y el Verificador
Responsable indicará,
en su
InformeTécnicode Verificación,bajo su responsabilidad, los parámetros
urbanísticos y edificatorios reglamentariosque correspondena la
edificación."

De estaúltimanormase desprenden preliminares:

dosconclusiones
'1.Que los parámetros urbanísticosy edificatorios
quedebensertenidosen
cuentapara la regularización son losque corresponden
de la edificación, a
aquélla,es decir,a los parámetrosque se encontraban vigentesa la fecha
de ejecuciónde la edificación.
2. Que la normapermiteque se prescindadel Certificadode Parámetros
UrbanÍsticosy Edificatorios- en el caso específicoregulado-, asignando
competenciasuficienteal VerificadorResponsable,para indicarlosen
ausenciade dichodocumento.

b) InformeTécnicode Verificación,de ser el caso,con las constancias

de
habersolicitadola Verificación
Ad Hoccorrespondiente.

5. Con relacióna la calificación

del títulode regularización,
el artículo32o
del Reglamentobajo comentarioseñalaque "en los casos en que el
Informe Técnico de Verificacióncontenga observaciones,(...) dichas
observacionesno impidenla inscripción de la declaratoria
de fábricaen vía
pero podránser inscritaspor el registradorcomo una
de regularización;
cargadel inmuebleen la partidaregistraldel predio."

De esta normase advierteque corresponde exclusivamente al Verificador

Responsable,determinarlas observaciones existentescon relacióna la
edificación,no siendocompetenciadel Registrador identificarlas presuntas
transgresiones que pudiesenexistiry menosaún,exigirque el Verificador
Responsable consigneobservaciones que a criteriode la instanciaregistral,

' Cinco(5) días

hábiles,de conformidad
con lo previstoen el artículo630del mismoReglamento.
son tales en virtud de la confrontaciónefectuadacon el certificadode
Parámetrosurbanfsticosy Edificatoriosque forma parte del título de
regularización.

6. El últimopárrafodel mismoartículo32oestableceque ,,elpropietariodel

inmuebleinscritocon observaciones, estaráobligado'asubsanarlasantes
de ejecutarcualquiertipode obraen la edificación."

La subsanaciónde las observaciones inscritascomo cargasdará origena

la cancelaciónde éstas,mediantela presentación de un nuevoInforme
Técnicode Verificaciónque acreditela subsanación,
con firmaslegalizadas
por notario,como se indicaen el artículo34odel Reglamentode la Ley.
Dicho artículo añade que a este informe se adjuntaránlos planos
replanteados,si fueranecesario.

Es de verse que la cancelaciónde las cargas técnicasse ha regulado

tambiénen el artículo7Bodel Reglamentode Inscripciones
del Registrode
Predios,en el cualse establece "Lascargasseráncanceladas
lo siguiente:
en virtud de u n nuevo Informe Técnico, en el que se acredite el
levantamientod e las observaciones que dieron méritoa su anotación,
acompañado, de ser el caso, de la documentación adicionalque lo
corrobore."

Resultaclaro que la normativacitadase aplicaal supuestode existencia

real y efectivade transgresiones
a la normativasobreedificaciones,
vigente
a la fecha de su realización,las mismas que únicamentepueden
levantarse,dependiendo de cadacasoconcreto,mediantela modificacióno
demoliciónde la fábrica,o mediantelas accionesque determinela
municipalidad competente.

7. Con relacióna la aplicación y vigenciade la Ley de Regularización de

Edificaciones,el artículo30de'su Reglamento estableció que "la presente
secciónnormael trámitede regularización de las edificacionesconstruidas
o demolidasantesdel 21 de julio de 1999,sin contarcon la respectiva
licencia y/o conformidadde obra, o que carezcan,en su caso, de
declaratoria de fábrica, reglamento interno ylo la correspondiente
independización."

De este modo,dentrodel marcode la Ley 27157y su Reglamento, son

pasiblesde regularización, las edificacionesconstruidas
o demolidasen
cualquierfechaanterior'al21de juliode 1999,lo cualincluye,comológica
consecuencia,a edificacionesde mucha antigüedad,levantadaso
demolidasinclusocon anterioridad a la asignaciónde competenciaa las
municipalidades distritales,para fijar los parámetrosurbanísticosy
edificatoriosde los predios,algunos de los cuales se encontraban
establecidosen el derogadoReglamento NacionaldeConstrucciones.

8. Se apreciaque es reciénmediante
el D.S.No008-2000-MTC que se crea
formalmenteel Certificadode ParámetrosUrbanísticosy Edificatorios,
como documentoa ser utilizadoen el nuevo procedimientoregular
establecidoparala Declaratoria
de Fábricamediantela Ley 27157.
En el artículo 2o del referido Reglamentose define a los parámetros
urbanísticosy edificatorioscomo "las disposicionesque determinanla
normativa urbanísticay los índices edificatoriosregulados por los
 RESOLUCIÓ]{ t¡o. - '/'/¿ - 2007 -SUNARP-TR-L

respectivos planes urbanos o proyectos urbanfsticosintegrales. La

normatlvaurbanfsticaestá referidaa la claslficacióndel territoriourbanoy
de las áreasde actuación urbanfstlca, a la a los fndicesde
zonificación,
usoscompatibles y a las densidades; mientrasque los índicesedificatorios
están referidosal coeficientede edificación,las alturas,el porcentaje
mínimode árealibre,los retirosy el índicede estacionamiento, entreotros."
"el propietario,
El artículo63odel mismoReglamentoestableceque antes
de presentarel anteproyecto en consultao de iniciarla tramitaciónde la
Licenciade Obra,segúnsea el caso,deberáobtenerde la Municipalidad
respectiva,el Certificado
de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios."

Dichaexigenciase sustentaen que la fábricaa levantardeberárespetarlos

parámetrosvigentesa la fechade iniciode la construcción.Al respectoel
numeral63.3.señalaque el Certificado debe expedirsecon arregloa la
zonificaciónvigenteaprobadamedianteOrdenanzade la Municipalidad
provincialcorrespondiente.

El numeral 63.2. establecela informaciónque debe contenerdicho

Certificado,precisandoque "si alguno de los parámetrosno estuviese
por los planesurbanoso proyectosurbanísticos
oficialmentedeterminado,
integrales, la Oficina de DesarrolloUrbano de la Municipalidad
correspondiente,conformea sus competencias, deberáfijarloparael caso
específico."

Así,en el procedimientoregularde declaratoriade fábricaque iniciacon la

solicitudde licenciade obra, el Certificado Parámetrosque emita la
de
municipalidad respectivadebe contenertoda la informaciÓn requerida,
estandoobligadainclusive,a determinarlos, en defectode la existenciade
parámetros oficiales.

9. Sin embargo,en el trámitede regularización de edificacionesregulado

en la mismaLey 27'157y su Reglamento, se adviertela presenciade una
incongruencianormativa;ello por cuantose exige la presentaciónde un
Certificadode ParámetrosUrbanísticosy Edificatoriosque se emite a
solicituddel propietariode la edificacióna regularizar,el mismo que
contienelos parámetrosvigentesa la fecha de su expedicióny no los
vigentesa la fecha de ejecucióno conclusiónde la fábrica,que seríanlos
que ciertamentecorresponden conformese desprendede
a la edificación,
la normativaglosadaen los puntosprecedentes.

De este modo,en la casitotalidadde regularizacionesde fábricaotorgadas

e inscritasen el Registro,el InformeTécnicode Verificaciónsuscritopor
Verificador Responsable,ha constatadola adecuaciónde la fábrica
levantada antesdel 21 de juliode 1999,a parámetrosvigentesal tiempode
es decir,todascon posterioridad
su regularización, a la fechaindicada.

Dichasituaciónha dadolugara la proliferación de cargastécnicassurgidas

de la lógicainadecuación a parámetrosque no existían
de las edificaciones
a la fecha de su realización,sea porqueel VerificadorResponsable utilizó
como referenteslos parámetrosactualesparaedificaciones levantadascon
anterioridad o, debidoa que, no obstanteel Verificadorse hubieseremitido
a los parámetrosvigentesa la fecha de la conclusiónde la fábrica,los
títulospresentados fueronobservadospor los Registradores, exigiéndose al
VerificadorResponsable, consignarcomo observaciones, las presuntas
"transgresiones"
de la edificación,advertidassobrela base del Certificado
de Parámetrospresentado coneltltulo.

10. En virtudde lo expresadoen los puntosprecedentes, muchasde las

cargastécnicasinscritasen el Registrono respondena la presenciacierta-
sino aparente -, de transgresionesa los parámetrosurbanísticosy
aplicables,motivopor el cual,no resultaamparableexigir,para
edificatorios
su levantamiento,las normasde cancelación señaladasen el punto6 del
presenteanálisis.

Siendoello así, debe determinarsecuál es el documentoidóneo para

cancelar las cargas técnicas que se encuentrendentro del indicado
supuesto.

11. El ReglamentoGeneralde los RegistrosPúblicosestableceen su

artículo75o que la inexactituddel Registroes todo desacuerdoexistente
entrelo registradoy la realidadextrarregistral.

Así, las cargas técnicas extendidassin sustento en los parámetros

correspondientes a la edificación.dan lugar a un desacuerdoentre lo i
registradoy la realidadextrarregistral.

El segundopárrafodel artículocitadoseñalaque cuandola inexactituddel

Registroprovengade error u omisióncometidoen algúnasientoo partida
en elTítuloVl, situaciÓn
en la formaestablecida
se rectificará
registral, que
no se presentaen el casoanalizadodado que el errorproviene del Informe
Técnico de Verificación que ha consignado como observaciones,
transgresionesinexistentes.

En tal sentido,procedeaplicarla normacontenidaen el tercerpárrafodel

de las demás inexactitudes
artículo75oque estableceque la rectificación
se realizaráen mérito al título modificatorioque permita concordarlo
registradocon la realidad.

12, La normativacitada en los puntos2 y 3 del análisisconsagracon

amplitud,las facultadesy competencias en el
del VerificadorResponsable
ámbitode la regularizaciónde edificaciones.

Dichasfuncioneshan sido ratiflcadasmediantenormativaposterior,como

se puede apreciardel numeral2.1. de la Ley No 27333 que señalalo
siguiente:"(...)En los casosque la Ley No 27157exigela intervenciónde
un verificador, éste asume responsabilidad respectoa la veracidadde la
informacióntécnicaque verificaasí como su conformidadcon las normas
técnicasy urbanascorrespondientes."

Asimismo,el artículo24o del Reglamentodel indicede Verificadoresdel

Registro de Predios, aprobado mediante ResoluciónNo 188-2004-
SUNARP-SN, modificado por ResoluciÓnNo 22O-20O4-SUNARP-SN
estableceque es funcióny obligacióndel Verificador,certificar,entreotros
"quelos predioscumplancon las normasde zonificación y demásnormas
técnicassobreedificaciones."

13. De estemodo,competealVerificador Responsable,en formaexclusiva

y excluyente,certificarel cumplimientode los parámetrosurbanísticosy
edificatoriosde la fábricaa regularizar,siendoque, en el caso de haber
 ,/?¿ - aOOT
R E S OL U C IÓruNO.. - SUNARP- TR.L

consignadoen el InformeTécnicode Verificación,por error,observaciones

a la edificación regularizada, le corresponde igualmente rectificar dicho
tltuloposterior,
errormediante del
con las mismasformalidades
otorgado
documentooriginal.
Es pertinenteresaltarque careceríade sustentoen estoscasos,requerirla
intervenciónde la autoridadmunicipal,dado que en el trámite de
"regularizaciónde edificaciones"intervienen únicamenteel propietario
de la
edificacióny el verificadorresponsable',siendo que el municipio
competentetoma conocimientode la declaratoriade fábricamediantela
comunicación posteriorque el Notarioa cargode la regularizaciÓn
realizaal
amparodel artículo31oy del literali) del artículo5odel D.S00B-2000-MTC,
a travésde la remisión de la copiadel FORy documentos anexos.

En consecuencia,en el supuestoplanteado en el presenteanálisis,bastará

la presentación
de un nuevoInformeTécnicode Verificación que rectifique
aquélque dio lugara la extensiónde las cargastécnicas extendidas por
t y
error en el que se certifique,como señalala normativa
antes citada,
el prediocumpleconlas normastécnicasy urbanascorrespondientes.
que

14. En el presentecaso,constaanotadaen el asientoD00001de la partida

electrónicaN" 45236951del Registrode Predios,la cargasustentadaen
las siguientesobservaciones formuladaspor el VerificadorResponsable:
"De acuerdo al Certificadode Parámetros Urbanísticosy Edificatorios
emitido por el Municipiode La Molina el 29/5/2005,el alineamientode
fachadade la calle Las Lilas debía ser 11.65ml de /as medicionesde la
realidad se desprendeque só/o exlsfen 10.39 ml por lo cual habría una
transgresiónde 1.26 ml. En el retiro frontal (calle Las Lilas)por lo cual
habría esfa observaciónalso/o exisff un retiro de 3.74 ml, debiendoser 5
m/. Se deja constancia- agrega-, que losparámetrosurbanísticosexisfena
partir del 20 de julio de 1999y el inmueblese terminóde construiren 1991
con Iicenciamunicipal."

Con el títuloalzado,el mismoVerificador Responsable, medianteInforme

Técnicode Verificación e InformeTécnico de Complementario,
Verificación
con firmas legalizadasel 3 de febrero de 2007 por notario Ramiro
QuintanillaSalinas,sustenta, mediantela menciónexpresade la normativa
(1991),la inexistencia
vigentea la fechade la edificación a
de transgresión
dicha normativa,tanto en lo que se refiere al retiro frontal como al
alineamiento de fachada.

Concfuyeseñalandoen el rubroobservaciones lo siguiente:"Se levantala

carga técnica al haber quedado demostrado que la edificación fue
construidaamparadaen /as normasde retirosfrontalesy demásrequlslfos
técnicoscorrespondientes al año de 1991,reguladospor el Reglamento
Nacionalde Construcciones y por lo que declara el oficio No 6255-2006'
MDLM-GDU/SGOPHUC de la Municipalidadde La Molina,amparándoseen
el artículo 103 de la Constitucióny el principiode irretroactividadde /as
normasy leyes,a menosque declarensu carácterde serretroactivasy la
Ley 27157no es retroactiva."

'
Salvo los casos de intervención de Verificador ad-hoc, conforme a los aftículos 9,10 y 11, del Reglamento de
laLey 27157.
 se apreciaentonces,que los documentosotorgadospor ol Verificador
Responsable,en uso de sus atribuciones, constituyen para
títulosuficiente
cancelar,en vla de rectlficaclón,la carga técnlcaanotadaen la partida
registral.

15. Finalmente,verificadoslos derechosregistralespagadosmediante

reciboNo2007-04-00004418 se apreciaque se encuentrancanceladosen
su integridad.

Estandoa lo acordadoporunanimidad;

VII. RESOLUCóN

REVOCARla observaciónformuladapor el Registradordel Registrode

Prediosde Lima al título referidoen el encabezamientoy DISPONERsu
inscripciónde conformidad con los fundamentos
vertidosen el análisisde la
presenteresolución.

Regístresey comuníquese.

DELCARME¡¡
d¡lVn OínZ
Presidenta
de la PrimbraSala
delTribunalReúistral

Vocaldel TribunalRegistral Vocal del Registral

0700492.doc