SANTO DOMINGO.

- El profesor y juez en materia catastral, Manuel Ramón Ruiz Tejada, fue

quien clasificó y dividió en cinco períodos la evolución de la propiedad inmobiliaria local en su
obra “Estudio Sobre la Propiedad Inmobiliaria de la República Dominicana”.
El autor Rafael Ciprián en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario” considera que con la Ley
1542 sobre Registro de Tierras del 11 de octubre de 1947 se abrió un nuevo período. Pero
además, más recientemente, se puede hablar de un séptimo y actual período a raíz de la
promulgación y aplicación de la Ley 108.05 sobre Registro Inmobiliario del 23 de marzo de
2005.
Primer período
Se inicia con la bula Inter Caétera, otorgada por el papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo de
1493, en que los Reyes Católicos fueron beneficiados con el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas y las que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo. Esta decisión fue seriamente
cuestionada por los frailes Bartolomé de Las Casas y Francisco Victoria.
Segundo período
Se inicia con la aparición de la Ley de Ampara real de fecha 20 de noviembre de 1578, a través
de la cual los Reyes Católicos pusieron en manos de la Corona el derecho de propiedad de las
tierras descubiertas y se estructuró un sistema organizativo en interés de garantizar y proteger
a quienes tenían prueba escrita sobre el derecho de propiedad.
Se perseguía que todas las tierras que no estaban amparadas en títulos fueran recuperadas,
reservando aquellas que tendrían como destino plazas, poblados, pastos, baldíos y egidos. A los
nativos se les otorgó terrenos para su labranza, fomentar crianzas y se reconoció el derecho de
propiedad de “lo que ahora tienen”.
Tercer período Con la aplicación del Tratado de Basilea de 1798 se estableció la cesión de plazas
ocupadas en España a cambio del territorio dominicano a favor de Francia. Desde entonces
comenzó a tener aplicación el Código Civil francés, también conocido como Código
Napoleónico.
Cuarto período
La proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844 y la Constitución del 6
de noviembre del mismo año trae el cuarto período de la evolución de la propiedad
inmobiliaria. República Dominicana adquirió todos los derechos de riqueza patrimonial. “La
parte española de la isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la
República Dominicana”, reza la Constitución en su artículo 2.
Quinto período
Con la Ley sobre Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, se conjura una situación que se
había generado con la aplicación del Código de Procedimiento Civil francés y el procedimiento
de partición. Esta disposición legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para
organizar la división de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que
pertenecen a dos o más personas, lo que hoy se pudiera definir como la “copropiedad”. Se
caracterizó por haber simplificado la partición.
Sexto período
Se inicia con la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de Tierras el 31 de julio de
1920, durante la ocupación norteamericana, mediante el cual se instituyó el sistema Torrens,
que aún está vigente. Esta disposición fue derogada por la Ley 1542 en octubre de 1947, que
consagró el Torrens como un sistema registral aceptado por los dominicanos.
Séptimo período
Las modificaciones constitucionales del año 1994 dieron paso a la escogencia de los nuevos
integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997. El alto tribunal selección los jueces
de la jurisdicción de tierras y los registradoras de títulos el 22 de octubre de ese año, marcando
el inicio del séptimo período de la evolución de la propiedad inmobiliaria. La Suprema impulsó
el Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras con objetivos específicos que
dieron como resultado la aprobación de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, promulgada
el 23 de marzo de 2005.
Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las funciones del
Registro de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección
de Catastro Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo. Del
libro “Derecho Inmobilirio Catastral”, de Wilson

Influencia de la independencia nacional en el ámbito del derecho inmobiliario

El derecho de la propiedad inmobiliaria en la América Hispana varió en su esencia según cambióel

interés económico del gobierno español durante los tres siglos del periodo colonial. Al principioel
interés principal en este aspecto fue el de poblar y de facilitar a los colonizadores la ocupaciónde
las vastas áreas de las islas antillanas y del continente. Durante ese primer período, que
podríallamarse de "política colonizadora", la propiedad se adquiría por donación gratuita directa
de laCorona o indirectamente a través del Gobernador y la Real Audiencia. Estas donaciones
sehicieron generalmente a los nuevos pobladores que fuesen generalmente de "condición y
calidad".Más adelante la Constitución de 1821 determinó que la parte española de Santo
Domingo, sería unEstado soberano y declaró abolida la constitución de la Monarquía española.
Esta es la primeraactuación jurídica que convierte a la que luego fuera República Dominicana en
cesionaria de losderechos territoriales de la Corona de España.La independencia de la Patria a
través de la Constitución de 1844 consagra en su Artículo No.2, losiguiente: "La parte española de
la Isla de Santo Domingo y sus Islas adyacentes, forman elterritorio de la República Dominicana",
posteriormente en el Artículo No.21 de la citada

Constitución se consagra [1]"el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana

ydispone que nadie puede ser expropiado, sino por causa de utilidad pública, previa
justaindemnización". (En todas las modificaciones hechas a la Carta Magna, este artículo se
hamantenido vigente).Hasta ese momento no había ningún registro organizado en lo que se
refiere al derecho de propiedad, es decir, que no existía ninguna oficina pública donde los actos
relativos a latransmisión del derecho de propiedad fueran objeto de alguna intervención directa o
indirecta por parte de las autoridades.

La ley sobre división de terrenos comunes del 1922

Los cuatro monstruos los eran Horacio Vásquez, Federico Velázquez, Elisa Brache hijo yFrancisco J.
Peynado, firmantes del entendido de evacuación de 1922.La codicia denunciada valientemente
por Ellis Cambiaso sobrepasaba los límites de Barahona y sevinculaba directamente con los
intereses del Gobierno Militar Americano y de los propios EstadosUnidos.Cuando en 1922 se
discutió y firmó en Washington el Entendido de Evacuación de la RepublicaDominicana, los
firmantes dominicanos, los cuatro monstruos, aceptaron reconocer la validez delas Ordenes y
Resoluciones Ejecutivas promulgadas por el Gobierno Militar, que establecieranrentas, autorizado
erogaciones o creado derechos a favor de terceros (Al Pueblo Dominicano.Documento puesto a
circular por los firmantes para explicar y justificar el porque actuaron de esemodo, fechado el 23
de septiembre de 1922). De 92 Ordenes y Resoluciones Ejecutivas sobrefomento, comunicaciones
y agricultura, 30 favorecían al Central Barahona Sugar Corporation..(Op. Cit.), lo que delata la
influencia que estos en las altas esferas del gobierno de los EstadosUnidos y su poder económico
en la Republica Dominicana..

La importancia de la Propiedad Inmobiliaria

La propiedad inmobiliaria siempre se ha encontrado ligada a la idea del valor

económico. Christian Larroument en su ya citada obra de Derecho Civil, al momento
de explicar como en el derecho antiguo se diferenciaba la propiedad de los muebles de
la de los inmuebles, nos indica que el derecho antiguo, la fortuna era esencialmente
agrícola, lo cual era normal en una sociedad rural; en consecuencia, era una fortuna
inmobiliaria[7].

Eduardo Rene Lefebvre de Laboulaye en su memoria “Historia del Derecho de

Propiedad en Europa”, nos cuenta que la propiedad del suelo ha sido siempre la
primera riqueza y el primer poder, se han organizado sobre esta base todas las
sociedades antiguas y modernas; en manos de los poseedores del suelo se ha hallado
siempre el poder - absoluto y tiránico cuando la propiedad se concentra en pocas
manos- (…) el derecho de propiedad refleja en sus vicisitudes todas las revoluciones
sociales; a la propiedad se dirigen todos los cambios en la condición de las personas,
que se reducen finalmente a capacidades e incapacidades de poseer[8].

Así las cosas vemos como en nuestra legislación la forma de proteger y hasta de
realizar las ejecuciones de los créditos con respecto a los bienes muebles es distinta a
la manera que se realiza para los inmuebles.
 2.2 CONCEPTO DE DERECHO INMOBILIARIO
El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien al que la
legislación civil considera inmueble.
El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación,
transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes
inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los
derechos anteriores.(10)
3. FUENTES DEL DERECHO INMOBILIARIO

Las fuentes del Derecho Inmobiliario se satisfacen con las reglas comunes de las fuentes de derecho como
son: La Constitución, las Leyes y Decretos, los Tratados y Convenios Internacionales, la Costumbre y la
Jurisprudencia. Sin embargo, goza de ser un Derecho Excepcional, por lo que sus tribunales pueden dictar
sus propios reglamentos, tal como lo contempla la Ley No.1542, sobre Registro de Tierras en la República
Dominicana.
La Ley de Registro de Tierra organiza tres procedimientos, que son:
 La Mensura Catastral.
 El Saneamiento.
 La Depuración de títulos o acciones de pesos y partición de los terrenos comuneros (actualmente este
procedimiento se conoce como Registro de la Propiedad Inmobiliaria).(11)