Preguntas

1. ¿Cuál es el sustento jurídico a la decisión del propietario del inmueble de NO arrendar el

local comercial, al propietario del establecimiento de comercio, apartándose de justificar
su decisión en las tres excepciones consagradas en el artículo 518 del código
Cuando se habla de arrendamiento de local comercial, en esta figura se encuentran dos clases
de propiedad una es la propiedad privada y la otra la propiedad comercial, con respecto a la
propiedad comercial el código de comercio es una norma de hecho protectora con respecto a
los derechos del propietario del establecimiento de comercio, sin embargo no podemos
desconocer que el propietario del inmueble destinado a local comercial le asiste el derecho
de dominio el cual le permite decidir si renueva o no el contrato de arrendamiento, por lo
tanto a pesar de la indemnización que el código de comercio consagra, a el propietario del
inmueble la constitución Política de Colombia en su artículo 58 lo ampara bajo el derecho de
dominio.
2. Cuanto tiempo el propietario del local comercial debe dejar pasar para colocar a operar un
establecimiento de comercio de la misma naturaleza y actividad del propietario del
establecimiento de comercio desahuciado y que NO tenga que indemnizar?
En realidad, no hay una posición concreta al respecto, debido a que el código de comercio
no lo regula expresamente y no establece un tiempo para colocar un establecimiento de
comercio de la misma naturaleza. Aunque en el artículo 522 del Código de Comercio que
nos habla de los casos en los que el arrendador debe pagar indemnización, en su parte final
del inciso 1 nos da a entender que, igualmente la indemnización deberá pagarle si en el
establecimiento de comercio se desarrollan actividades similares a las que tenía el
arrendatario. Además, el artículo 524 del mismo código nos establece que esta norma es de
carácter imperativo por lo que cualquier acuerdo entre las partes quedara sin efectos.
Entonces, al acudir a una norma supletiva sea cual fuere el caso, se estaría apartando de la
ley, como en este caso donde el arrendador tiene la adquisición de una ventaja competitiva
significativa dentro del mercado, al tener la posibilidad de quedarse con un local comercial
acreditado por su arrendatario, para el desarrollo de la actividad similar. Todo esto
apartándose del artículo 522 del código de comercio. Para ello si el propietario del local
comercial quiere operar un establecimiento de comercio de la misma naturaleza del
arrendatario, la única opción es indemnizar ya que no hay un tiempo estipulado para eso.
Advierte la Corte en sentencia 4818 de octubre 8 de 1997 que “si bien el propietario
mencionado goza de libertad de elección sobre las diversas posibilidades de
establecimientos propios que puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo
es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento.”
La Doctrina es fiel a estos conceptos proteccionistas a favor del arrendador empresario,
pretendiendo con ello proteger la estabilidad del comerciante, así lo expresa Jaime Alberto
Arrubla:
“Si el propietario del inmueble donde funciona el establecimiento de comercio pudiese en
cualquier momento desahuciar al inquilino para provocar la terminación del contrato y no
prorrogarlo, podría aprovecharse del buen nombre, de la fama y de la clientela lograda por
el empresario e instalaría su propio establecimiento idéntico o similar al que allí funcionaba.
Es indudable que el empresario que acredita un establecimiento de comercio atrae a una
clientela, la cual se orienta por el sitio que ocupa el establecimiento; ese establecimiento
acreditado, puede influir en todo un sector valorizándolo e incluso ese intangible puede
constituirse en un momento dado en el elemento más importante de todo el establecimiento
de comercio. Por todo esto no es posible permitir al propietario del local que abuse, que se
beneficie del esfuerzo y del trabajo del empresario. (concepto de Propiedad Comercial, Jaime
Alberto Arrubla)
Por lo tanto, podemos concluir que el propietario arrendador si quiere colocar una actividad
similar, debe cumplir con la ley e indemnizar, debido a que no hay un tiempo estipulado para
ello.