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II

Inhaltsverzeichnis

In haltsverzeichnis II
A b kürzungsverze ichnis VIII
Lit e r a turverzeichnis XII
Gesetze smateria 1 i e n XXIII
Verzeichnis d er Ger ichtse ntsch ei dungen XXVI

EINLEITUNG

ALLGEMEINER TEIL

A. GRUNDSÄTZLICHE BEMERKUNGEN ZUM LIECHTENSTEINISCHEN RECHT 2


I. Zur Bedeutung der Rezeption fremden Rechts und der Rechtsvergleichung
im allgemeinen 2
II. Zur Rezeption der mietrechtlichen Bestimmungen im besonderen 3

B. DER LIECHTENSTEINISCHE WOHNUNGSMARKT 5


I. Die statistisehe Beurteilbarkeit des liechtensteinischen Mietwohnungsmarktes 5
II. Die relevanten Daten im einzelnen 6
1. Wohnungen 6
2. Mieter 6
3. Mietkosten 6
III Gesamtbeurteilung des liechtensteinischen Mietwohnungsmarktes 7

C. GRUNDSÄTZLICHES ZUM MIETRECHT 9


I. Wesen und Rechtsnatur der Miete 9
1. Der Begriff der «Miete» 9
2. Der Mietvertrag 9
3. Privatautonomie im Mietrecht 10
II. Die Vertragsparteien 10
1. Der Vermieter II
2. Der Mieter 12
III. Die Arten der Miet e 14
1. Unterscheidung nach der Art des Mietobjekts 14
1.1. Die Miete beweglicher Sachen 14
1.2. Die Miete unbeweglicher Sachen 15
2. Unterscheidung nach der Art der Vertragsparteien 16
2.1. Gemeinsame Mietverträge im allgemeinen 16
III

2.2. Einige Erscheinungsformen gemeinsamer Mietverträge im besonderen


(und deren Abgrenzung von der einfachen Miete) 17
a) Gemeinsame Miete durch Ehegatten 17
b) Konkubinat 19
c) Wohngemeinschaft 21
d) AufVermieterseite 22
2.3. Familienwohnung 23
2.4. Untermiete 24

D ABGRENZUNG DER MIETE VON ANDEREN RECHTSVERHÄL TNISSEN 25


I. Von Verträgen aufGebrauchsüberlassung 25
I. Pacht 25
1.1. Abgrenzung 25
1.2. Anwendbares Recht 27
a) Im allgemeinen 27
b) Nichtlandwirtschaftliche Pacht im besonderen 27
c) Landwirtschaftliche Pacht im besonderen 28
2. Leihe 28
II. Vom Wohnrecht im Sinne von Art 248 SR 28
III. Vom Baurecht iSv Art 251 SR 20
IV. Vom Kaufvertrag und vom Leasing 30
1. Abzahlungskaufund Mietkauf 30
2. Leasing 32
2.1. Begriff und Typisierbarkeit 32
2.2. Gängige Erscheinungsformen und ihre rechtliche Behandlung 33
a) Mobilienleasing 34
aa) Operating Leasing 34
bb) Finanzierungsleasing 34
cc) Konsumgüterleasing 35
b) Immobilienleasing 36
aa) Finanzierungsleasing von Immobilien 37
bb) Sale and lease back 38

E. VERTRÄGE MIT MIETRECHTLICHEM EINSCHLAG 39


I. Verträge sui generis 40
1. Automatenaufstellungsvertrag 40
2. Bewirtungsvertrag 40
3. Chartervertrag 41
II. Gemischte Verträge mit typfremder Nebenleistung 41
1. Schrankfachvertrag 41
2. Garagevertrag 42
2.1. Unselbständiger Garagevertrag 42
2.2. Selbständiger Garagevertrag 42
2.3. Garagevertrag im engeren Sinn 43
IV

III. Gemischte Verträge mit typfremder Hauptleistung 44


1. Gastaufnahmevertrag 44
2. Hauswartvertrag 44

F. GESCHICHTLICHE ENTWICKLUNG 46
1. Die Entwicklung bis 1975 46
1. DasABGB von 1811 46
2 Die ZPO von 1912 47
3. Das "Mietnotrecht" von 1942 47
II. Die Mieterschutzgesetz Novelle 1975 49
III. Die ABGB Novelle 1976 51
IV. Der 1993 gescheiterte Versuch einer Mietrechtsnovelle 52
1. Wesentlicher Regelungsgehalt 52
2 Gründe für das Scheitern der Regierungsvorlage 54
V. Das Postulat des Landtages imAugust 1993 zur Überarbeitung des Mietrechts 55
VI. Die Entwicklung nach 1993 55
1. Der Gesetzesentwurf vom 03.02.1998 56
1.1. Im allgemeinen 56
1.2. Die einzelnen Regelungen im besonderen 57
a) Allgemeine Bestimmungen(§§ 1090 l 105a neu) 57
b) Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn
und Geschäftsräumen (§§ 1106 1112 neu) 58
c) Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
(§§ 1113 1118 neu) 58
d) Durchführungsbestimmungen 59
e) Bestandverfahren (§§ 560 576 ZPO) 60
2. Aktueller Stand 61

G. MIETVERTRÄGE UND LIECHTENSTEINISCHES IPR 61


I. Liechtensteinisches Kollisionsrecht im allgemeinen 61
II. Konfliktfeld Mietvertrag IPR 62
1. Internationales Personen und Familienrecht 63
2. Internationales Sachenrecht 64
3. Internationales (Miet )Vertragsrecht 64
3.1. Grundstatut 64
3.2. Miete von Konsumgütern 65
3.3. Miete unbeweglicher Sachen 67

H. ZUR ÖRTLICHEN ZUSTÄNDIGKEIT (GERICHTSSTÄNDE) 68


I. Gesetzliche Gerichtsstände 68
II. Vereinbarte Gerichtsstände 69
III. Vollstreckbarkeit von ausländischen Urteilen 70
V

BESONDERER TEIL

I. MATERIELLES RECHT 71
I. Rezipierte Bestimmungen des österreichischen ABGB 71
1. Vorbemerkungen 71
2. § 1090( Bestandvertrag) 72
3. § 1091 (Miet und Pachtvertrag) 72
4. §§ 1092 1095( Erfordernisse undWirkungen) 73
5. §§ 1096 1121(Wechselseitige Rechte der Vertragspartner) 75
5 .1. §§ 1096-1098(Überlassung, Erhaltung und Benützung) 75
5.2. § 1099(Lasten) 79
5.3. §§ 1100-1108(Zins) 80
5.4. §§ 1109-1111(Zurückstellung) 84
5.5. §§ 1112-1116 und l l 16f 1121( Auflösung des Bestandverirages) 87
a) Befristete Mietverhältnisse 87
b) Unbefristete Mietverhältnisse 88
c) Vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses 89
d) Veräusserung des Mietobjekts 92
aa) Bei beweglichen Sachen 92
bb) Bei unbeweglichen Sachen 93
II. Rezipierte schweizerische Bestimmungen 95
1. Schutzbestimmungen für Mieter vonWohnungen(§§ 1108a 1108o) 95
1.1. Allgemeines zu§§ 1108a l 108o 95
1.2. Die einzelnen Bestimmungen 97
a) §l 108a 97
b) Vorbemerkungen zu§§ 1108b 1108d 98
c) § 1108b 100
d) § 1108c 101
e) § 1108d 101
f) § 1108e 102
g) § 1108f 105
h) Vorbemerkungen zu§§ l 108g-l 108h 105
i) § 1108g 106
j) § 1108h 110
aa) Orts oder quartierüblicher Mietzins 110
bb) Kostensteigerungen und Mehrleistungen 111
cc) Kostendeckende Bruttorendite 112
dd) Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals 113
k) § l 108i 113
1) Vorbemerkungen zu§§ l 108k l 108n 116
VI

m) §1108k 116
aa) Vermittlungsverhandlung 116
bb) Gerichtsverfahren 118
n) §11081 118
o) §1108m 118
p) §1108n 119
q) §11080 119
2. Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnungen(§§ l l l 6a-l l l 6e) 120
2.1. Allgemeines zu §§1116a-l l 16e 120
2.2. Die einzelnen Bestimmungen 121
a) §§1116a 121
aa) Die Voraussetzungen der Erstreckung 121
bb) Die Erstreckungsgründe 123
cc) Der Entscheid über die Erstreckung 125
dd) Das Vertragsverhältnis während der Erstreckung 126
b) §1116b 128
aa) Der Gegenstand der Bestimmung 128
bb) Die Voraussetzungen der Erstreckung 128
c) §1116c 128
aa) Allgemeines 128
bb) Die drei Ausnahmefälle 129
d) §1116d 131
e) § ll l 6e 132
aa) Die Nichtigkeit des Mieterverzichts gemäss Abs 1 132
bb) Die Nichtigkeit anderer Vertragsklauseln gemäss Abs 2 133

J. FORMELLE S RECHT (GERICHTLICHE DURCH SETZUN G) 134


I. Allgemeines 134
II. Das Bestandverfahren (§§560-576 ZPO) im besonderen 135
1. Vorbemerkungen 135
2. §§560-566 ZPO (Aufkündigung) 136
3. §567 ZPO (Auftrag zur Übergabe oder Übernahme des Bestandgegenstandes) 139
4. §568 ZPO (Verhältnis zum Afterbestandnehmer) 141
5. §569 ZPO (Stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrages) 141
6. §570 ZPO (Fristen in Bestandsachen) 142
7. §§571 575 ZPO (Verfahren) 142
8. §576 ZPO (Verträge gegen Entrichtung eines Zinses in Früchten) 144

K. WÜRDIGUNG DER GELTENDEN RECHTSL AGE 145


VII

ANIL\NG

Gesetzestext§§ 1090-1121 ABGB 150


II Konkordanztabelle §§ 1090-1121 ABGB -§§ 1090-1121 öABGB 165
III Gesetzestext§§ 560-576 ZPO 171

IV Konkordanztabelle§§ 560 576 ZPO-§§ 1090-1121 öZPO 172

V Amtliches Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen 179


VIII

Abk ü rzu n gsve rze ich n is

aA anderer Ansicht
ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch vom 01.06.1811, ASW idgF
Abs Absatz
AG Aktiengesellschaft
Anm Anmerkung
aOR alt OR; frühere, durch die Änderung vom 15.12.1989 ersetzte Fassung
des Obligationenrechts
Art Artikel
AS Amtliches Sammelwerk der (schweizerischen) Bundesgesetze und
Verordnungen
ASW Amtliches Sammelwerk der vor dem 01.01.1863 erlassenen
Rechtsvorschriften in bereinigter Form
AT Allgemeiner Teil
AVVG Gesetz vom 18.11.1964 über den Abzahlungs- und Vorauszahlungs­
vertrag, LGBl 1965 Nr 6 idgF
BBl (schweizerisches) Bundesblatt
BG (schweizerisches) Bundesgesetz
BGB! (österreichisches) Bundesgesetzblatt
BGE Entscheide des Schweizerischen Bundesgerichts, amtliche Sammlung
(Band, Teil, Seite)
BMM (schweizerischer) Bundesbeschluss über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen vom 30.06.1972
Bst Buchstabe
BT Besonderer Teil
bzgl bezüglich
bzw beziehungsweise
CHF Schweizer Franken
dh das heisst
Diss Dissertation
DRGBI Deutsches Reichsgesetzblatt
E Entscheidung
EGEO Gesetz vom 24.11.1971 betreffend die Einführung des Gesetzes über
das Exekutions- und Rechtssicherungsverfahren, LGBI 1972 Nr 32/1
idgF
EGKO Gesetz vom 17.07.1973 betreffend die Einführung des Gesetzes über
das Konkursverfahren (Konkursordnung), LGBI 1973 Nr 45/1 idgF
EGZPO Gesetz vom 10.12.1912 betreffend die Einführung der
Zivilprozessordnung und der Jurisdiktionsnorm, LGBI 1912/9/III i dgF
EheG Ehegesetz vom 13.12.1973, LGBl 1974 Nr 20 idgF
EO Gesetz vom 24.11.1971 über das Exekutions- und Rechtssicherungs­
verfahren (Exekutionsordnung), LGBI 1972 Nr 32/2 idgF
IX

EWRA Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum


f, ff folgende, fortfolgende
Fn Fussnote
GVG Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBI 1993 Nr 49 idgF
GVV Verordnung zum Grundverkehrsgesetz vom 04.03.1975, LGBI 1975
Nr 23 idgF
Hg. Herausgeber
hM herrschende Meinung
idF in der Fassung
idgF in der geltenden Fassung
idR in der Regel
ieS im engeren Sinn
IPR Internationales Privatrecht
IPRG Gesetz vom 19.09.1996 über das internationale Privatrecht,
LGBI 1996 Nr 194 idgF
iSd im Sinn des, der
iSv im Sinn von
iVm in Verbindung mit
JBI Juristische Blätter (Jahr, Seite)
JGS Justizgesetzsammlung; Gesetze und Verordnungen im Justizfache
(1780-1848)
JN Gesetz vom 10.12.1912 über die Ausübung der Gerichtsbarkeit und
die Zuständigkeit der Gerichte in bürgerlichen Rechtssachen,
LGBI 1912 Nr 9/II idgF
KaisV Kaiserliche Verordnung
KKG Gesetz vom 22.10.1992 über den Konsumkredit, LGBI 1993 Nr 50
idgF
KO Gesetz vom 17.07.1973 über das Konkursverfahren
(Konkursordnung), LGBI 1973 Nr 45/2 idgF
KSchG (österreichisches) Bundesgesetz vom 08.03.1979, mit dem
Bestimmungen zum Schutz der Verbraucher getroffen werden
(Konsumentschutzgesetz), BGB! 1979 Nr 140 idgF
leg cit legis citae
LES Liechtensteinische Entscheidungssammlung (ab 1980)
LGBI Liechtensteinisches Landesgesetzblatt
lit litera
LJZ Liechtensteinische Juristen-Zeitung (Jahr, Seite)
LPG (schweizerisches) Bundesgesetz vom 04.10.1985 über die
landwirtschaftliche Pacht idgF
LR Systematische Sammlung der liechtensteinischen Rechtsvorschriften
LTP Landtagsprotokolle
MRG (österreichisches) Bundesgesetz vom 12.11.1981 über das Mietrecht,
BGB! Nr 520/1981 idgF
Nov Novelle
X

Nr Nummer
öABGB (österreichisches) Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, JGS
946/1811 idgF
öEO (österreichisches) Gesetz vom 27.05.1896 über das Exekutions- und
Sicherungsverfahren, RGL 1896/79 idgF
OG (Fürstlich Liechtensteinisches) Obergericht
OGH (Fürstlich Liechtensteinischer) Oberster Gerichtshof
ÖJZ Österreichische Juristen-Zeitung (Jahr, Seite)
öKO (österreichische) Konkursordnung; Kaiserliche Verordnung vom
10.12.1914 über die Einführung einer Konkursordnung, einer
Ausgleichsordnung und einer Anfechtungsordnung, RGBl 1914/337
idgF
öLPG (österreichisches) Bundesgesetz vom 26.11.1969, mit dem
Bestimmungen über landwirtschaftliche Pachtverträge getoffen
werden (Landpachtgesetz), BGB! 1969 Nr 451 idgF
öOGH (österreichischer) Oberster Gerichtshof
OR (Schweizerisches) Bundesgesetz über das Obligationenrecht vom
30.03.1911 bzw 18.12.1938 idgF
öZPO (österreichische) Gesetz vom 01.08.1895, RGBI 1895/113, über das
gerichtliche Verfahren in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten idgF
PGR Personen- und Gesellschaftsrecht vom 20.01.1926, LGBl 1926 Nr 4
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RabelsZ Rabels Zeitschrift für ausländisches und internationales Privatrecht
(Jahr, Seite)
RGBI Reichsgesetzblatt
RpflG Rechtspflegergesetz vom 12.03.1998, LGB11998 Nr 77 idgF
Rz Randziffer
s Seite
Sch!T PGR Schlussabteilung des PGR
sog sogenannt, -e, -er, -es
SR Sachenrecht vom 31.12.1922, LGBI 1923 Nr 4 idgF
SteG Gesetz vom 30.01.1961 über die Landes- und Gemeindesteuern
(Steuergesetz), LGB11961 Nr 7 idgF
StGH Staatsgerichtshof
stRsp ständige Rechtsprechung
sz Entscheidungen des österreichischen Obersten Gerichtshofes in Zivil­
und Justizverwaltungssachen (Band, Nummer)
TN Teilnovelle
ua unter anderem
usw und so weiter
UWG Gesetz vom 22.10.1992 gegen den unlauteren Wettbewerb, LGBI
1992 Nr 121 idgF
va vor allem
XI

VAG Gesetzes vom 12.12.1915 über die Vermittlerämter, LGBI 1916 Nr 3


idgF
vgl vergleiche
VMM (schweizerische) Verordnung vom 10.07.1972 über Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen
VMWG Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen vom 09.05.1990 idgF
VRA Verordnung über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinver
bindlicherklärung vom 31.01.1996 idgF
VVG (schweizerisches) BG über den Versicherungsvertrag (Versicherungs­
vertragsgesetz) idgF
vzv Verordnung vom 01.08.1978 über die Zulassung von Personen und
Fahrzeugen zum Strassenverkehr, LGBI 1978 Nr 20 idgF
WBFG Gesetz vom 30.06.1977 zur Förderung des Wohnungsbaues (WBFG)
idgF
zB zum Beispiel
ZGB (schweizerisches) Zivilgesetzbuch vom 10.12.1907 idgF
Ziff, Z. Ziffer
ZPO Gesetz vom 10.12.1912 über das gerichtliche Verfahren in
bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten (Zivilprozessordnung), LGBI 1912
Nr 9/1 idgF
zT zum Teil
XII

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JN, Wien/New York 1994

MEIER-HAYOZ Arthur
Berner Kommentar zu Art 641-654 ZGB, Band IV 1. Abteilung, 1. Teilband,
3. Auflage, Bern 1966

MEIER-HAYOZ Arthur
Berner Kommentar zu Art 655-679 ZGB, Band IV 1. Abteilung, 2. Teilband,
3. Auflage, Bern 1974

MERZ Hans, in: Guhl/Merz/Kummer (Hg.) 362-389


§ 44. Miete und Pacht, 7. Auflage, Zürich 1980
XVIII

MEYER Beat L.
Mietrecht im Alltag, 3. Auflage, Zürich 1982

MOSER Markus
Die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Artikel 267a-267f des
Obligationenrechtes, Diss. Freiburg, Zürich 1975

MÜLLER Rene
Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen
vom 30. Juni 1972, Diss. Zürich 1976

NIGG Thomas
Liechtensteinisches und schweizerisches Vereinsrecht 1m Vergleich, Diss.
Zürich/Vaduz 1996

OBERHAMMER Paul
Das Auftragsverfahren in Bestandstreitigkeiten, Wien 1992

OBERLE Thomas (Hg. Schweiz. Hauseigentümerverband)


Nebenkosten - Heizkosten, Zürich 1995

PALTEN Guntolf
Bestandverfahren - Erläuterungen und Rechtsprechung, Wien 1991

PETERMANN Frank Thomas


Die Entwicklung des schweizerischen Mietrechts von 1881 bis 1989,
Diss. St. Gallen, Zürich 1997

PREROST Ruedi/THANEI Anita


Das Mieterbuch, Alles über Ihre Rechte und Pflichten, 3. Auflage, Zürich 1993

RAISSIG Walter (Hg. Schweiz. Hauseigentümerverband)


Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 3. Auflage, Zürich 1975

RAISSIG Walter /SCHWANDER Urs (Hg. Schweiz. Hauseigentümerverband)


Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen - Darstellung der
Bestimmungen der Missbrauchsgesetzgebung sowie der zwingenden
Bestimmungen des Obligationenrechts über die Miete, 4. Auflage, Zürich 1984
XIX

RECHBERGER Walter H. (Hg.)


Kommentar zur ZPO - Jurisdiktionsnorm und Zivilprozessordnung samt den
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RECHBERGER Walter H., in: Rechberger (Hg.)


Dritter Abschnitt - Verfahren bei Streitigkeiten aus dem Bestandvertrage,
Wien/New York 1994

REDERER Franz, in: Schnyder/Heiss/Rudisch (Hg.) 157-190


Verbraucherrecht im Fürstentum Liechtenstein, Tübingen 1995

REICHERT-FACILIDES Fritz, in: Schnyder/Heiss/Rudisch (Hg.) 1-9, Einführung


Einführung in die Thematik »Internationales Verbraucherschutzrecht«,
Tübingen 1995

REICHERT-FACILIDES Fritz, in: Matscher/Seidl-Hohenveldem (Hg.) 125-132,


Verbraucherschutz
Zum intemationalrechtlichen Verbraucherschutz, Wien 1993

RINDERKNECHT Thomas M.
Leasing von Mobilien, Zürich 1984

RUMMEL Peter (Hg.)


Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch mit IPRG, EVÜ,
EheG, MRG, WGG, WEG, BTVG, HeizKG, KSchG, 1. Band, §§ 1 bis 1174
ABGB, 3. Auflage, Wien 2000

RUMMEL Peter (Hg.)


Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch mit IPRG, EVÜ,
EheG, MRG, WGG, WEG, BTVG, HeizKG, KSchG, 2. Band, §§ 1175 bis
1502 ABGB, Nebengesetze, 2. Auflage, Wien 1990

SCHLUEP Walter R., in: Vischer (Hg.) 763 ff


Innominatverträge, Basel, Stuttgart 1979

SCHMID Emil (Hg. Schönenberger Wilhelrn/Jäggi Peter)


Zürcher Kommentar zu Art 253-260 aOR, Band V 2b 1. Lieferung, 3. Auflage,
Zürich 1974
XX

SCHMID Emil (Hg. Schönenberger Wilhelm/Jäggi Peter)


Zürcher Kommentar zu Art 261-274 aOR, Band V 2b 2. Lieferung, 3. Auflage,
Zürich 1977

SCHMID Hans, in: SJZ 1991 349-357 und 374-377


Der gemeinsame Mietvertrag, Zürich 1991

SCHMID Jörg
Sachenrecht, Zürich 1997

SCHNYDER Anton K./HEISS Helmut/RUDISCH Bernhard (Hg.)


Internationales Verbraucherschutzrecht - Erfahrungen und Entwicklungen in
Deutschland, Liechtenstein, Österreich und der Schweiz; Referate und
Disskussionsberichte des Kolloquiums zu Ehren von Fritz Reichert-Facilides,
Tübingen 1995

SCHWEIZERISCHER MIETERINNEN- UND MIETERVERBAND (Hg.),


Gemeinsam Wohnen
Gemeinsam Wohnen und Untermiete, Merkblatt für Mieterinnen und Mieter im
Konkubinat, in Wohngemeinschaften und in Untermiete, Zürich 1994

SCHWIMANN Michael
Internationales Privatrecht, 2. Auflage, Wien 1999

SCHWIMANN Michael (Hg.)


Praxiskommentar zum ABGB samt Nebengesetzen, Band 6, §§ 1090-1292
ABGB, KSchG, 2. Auflage, Wien 1997

SCHWIMANN Michael, in: Rummel (Hg.)


§ 42 IPRG, 2. Auflage, Wien 1990

STAMPFER Michael
Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich, Wien 1995

STARK Emil W.
Berner Kommentar zu Art 919-941 ZGB, Das Sachenrecht, Band IV,
3. Abteilung Besitz und Grundbuch, 1. Teilband Der Besitz, 2. Auflage, Bern
1984
XXI

STAUDER Bernd, in: Kramer (Hg.) 71-115


Das Finanzierungs-Investitionsgüterleasing von Mobilien durch eine
Leasinggesellschaft: Offene Fragen, 2. Auf age, Bern/Stuttgart/Wien 1992

STÖCKLIN Markus
Der Leasingvertrag als Mittel der Umgehung zwingenden Rechts, Aesch/BL
1985

TUOR Peter/SCHNYDER Bernhard/SCHMID Jörg


Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Auflage, Zürich 1995

VISCHER Frank (Hg.)


Schweizerisches Privatrecht Siebenter Band Obligationenrecht Besondere
Vertragsverhältnisse2. Halbband, Basel/Stuttgart 1979

VOGT Paul
125 Jahre Landtag, 2. Auflage, Vaduz 1988

VOIGT Nicolaus
Selbständige öffentliche Anstalten und selbständige öffentlichrechtliche
Stiftungen des Fürstentums Liechtenstein, St. Gallen 1976

WEBER Roger
Der gemeinsame Mietvertrag, Zürich 1993

WEILINGER Arthur, in: Egger/Krejci (Hg.) 371-426


Die Darstellung von Leasingverträgen im (handelsrechtlichen) Jahresabschluss,
Wien 1987

WELSER Rudolf
Grundriss des bürgerlichen Rechts, Schuldrecht Allgemeiner Teil, Schuldrecht
Besonderer Teil, Erbrecht, Band II, 11. Auflage, Wien2000

WIEGAND Wolfgang (Hg.)


Das neue Konsumkreditgesetz (KKG), Bern 1994

WÜRTH Helmut, in: Rummel (Hg.)


§§ 1090-1121 ABGB, 3. Auflage, Wien2000
XXII

WULKAN Christoph R.
Der Immobilien-Leasingvertrag nach schweizerischem Privatrecht,
Rechtstatsächliche, Schuld- und Sachenrechtliche Analyse, Zürich 1988

ZIHLMANN Peter
Das Mietrecht - Leitfaden des schweizerischen Mietrechts für den Praktiker,
2. Auflage, Zürich 1995

ZIHLMANN Peter/JAKOB Martin


Mietrecht, Beobachter-Ratgeber, 3. Auflage, Zürich 1999

ZINDEL Frank
Die wirtschaftlichen Folgen der Eheauflösung nach liechtensteinischem Recht,
Vaduz 1995
XXIII

Gesetzesmaterialien

BERICHT UND ANTRAG, ABGB-Novelle


Bericht und Antrag der Fürstlichen Regierung an den Hohen Landtag über die
Abänderung von Bestimmungen des Zweiten und Dritten Teils des
Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches vom 14.09.1976, in: LTP 1976 II,
Beilagen zur öffentlichen Landtagssitzung vom 14.10.1976

BERICHT UND ANTRAG, Mieterschutz-Novelle


Bericht und Antrag der Fürstlichen Regierung an den Hohen Landtag
betreffend die Abänderung des fünfundzwanzigsten Hauptstückes des
Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches vom 03.09.1974, in: LTP 1974 II,
Beilagen zur öffentlichen Landtagssitzung vom 24.09.1974

BERICHT UND ANTRAG, Abänderung des Mietrechts


Bericht und Antrag der Regierung an den Landtag zur Abänderung des
fünfundzwanzigsten Hauptstückes des Allgemeinen bürgerlichen
Gesetzbuches (Mietrecht) vom 14.07.1992, Nr 55/1992

BERICHT UND ANTRAG, Preiswertes Wohnen


Bericht und Antrag der Regierung an den Landtag des Fürstentums
Liechtenstein zur Schaffung eines Gesetzes über die Förderung des preiswerten
Wohnens vom 07.04.1992, Nr 20/1992

BERICHT UND ANTRAG, Wohnbeihilfe


Bericht und Antrag der Regierung an den Landtag des Fürstentums
Liechtenstein zur Schaffung eines Gesetzes über die Gewährung von
Wohnbeihilfen vom 21.09.1999, Nr 91/1999

LANDTAGSPROTOKOLLE 1974 II, 395-403


Landtagsprotokoll vom 24.09.1974, in: LTP 1974 II

LANDTAGSPROTOKOLLE 1974 III, 588 602


Landtagsprotokoll vom 14.11.1974, in: LTP 1974 III

LANDTAGSPROTOKOLLE 1990 II, 475-476


Landtagsprotokoll vom 16.05.1990, in: LTP 1990 II
XXIV

LANDTAGSPROTOKOLLE 1990 II,


Motion vom 23.03.1990, Beilagen zur öffentlichen Landtagssitzung vom
16.05.1990, in: LTP 1990 II

LANDTAGSPROTOKOLLE 1993 I, 212-229


Landtagsprotokoll vom 23.06.1993, in: LTP 1993 I

LANDTAGSPROTOKOLLE 1993 II, 1030-1031


Landtagsprotokoll vom 21.12.1993, in: LTP 1993 II

LANDT AGSPROTOKOLLE 1993 II,


Postulat vom 24.08.1993, Beilagen zur öffentlichen Landtagssitzung vom
21.12.1993, in: LTP 1993 II

STELLUNGNAHME
Stellungnahme der Regierung an den Landtag des Fürstentums Liechtenstein
zu den anlässlich der ersten Lesung der Regierungsvorlage zur Schaffung eines
Gesetzes über die Gewährung von Wohnbeihilfen aufgeworfenen Fragen von
19.06.2000, Nr. 65/2000

VERNEHMLASSUNGSBERICHT
Vernehmlassungsbericht der Regierung des Fürstentums Liechtenstein
betreffend die Abänderung des Fünfundzwanzigsten Hauptstückes des
Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (Miete und Pacht) und des Verfahrens
in Bestandstreitigkeiten vom 03.02.1998

Ausländische Gesetzesmaterialien

BOTSCHAFT, Änderung BMM


Botschaft des Schweizerischen Bundesrates an die Bundesversammlung über
die Verlängerung und Änderung des Bundesbeschlusses über Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen vom 04.10.1976, in: Bundesblatt 1976
Band III 849-871

BOTSCHAFT, BMM
Botschaft des Schweizerischen Bundesrates an die Bundesversammlung über
XXV

dringliche Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 24.04.1972, in:


Bundesblatt 1972 Band I 1225 1257

BOTSCHAFT, Kündigungsbeschränkung
Botschaft des Schweizerischen Bundesrates an die Bundesversammlung über
die Kündigungsbeschränkung im Mietrecht vom 27.11.1968, in: Bundesblatt
1968 Band II 849 862

BOTSCHAFT, Mieterschutz
Botschaft des Schweizerischen Bundesrates an die Bundesversammlung zur
Volksinitiative «für Mieterschutz», zur Revision des Miet und Pachtrechts im
Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts)
vom 27.03.1985, in: Bundesblatt 1985 Band I 1389-1533
XXVI

Ve r z e i c h n i s d e r G e r i c h t s e n t s c h e i dun g e n

Publizierte Entscheidungen

Staatsgerichtshof:
Urteil des StGH vom 10.02.1982 zu StGH 1981/19, LES 1983/43-44

Oberster Gerichtshof:
Urteil des OGH vom 10.01.1979 zu 3 C 39/74-29, LES 1981/132-135
Urteil des OGH vom 01.04.1981 zu 2 C 335/78-22, LES 1982/88-93
Urteil des OGH vom 19.12.1983 zu 3 C 195/82-16, LES 1985/89-93
Urteil des OGH vom 04.12.1984 zu 2 C 65/84-17, LES 1986/32-35
Urteil des OGH vom 09.09.1985 zu 3 C 327/82-24, LES 1986/125-128
Urteil des OGH vom 16.02.1987 zu 3C 177/86-21, LES 1989/23-27
Urteil des OGH vom 31.03.1987 zu 2 C 2/85-45, LES 1989/70-80
Beschluss des OGH vom 26.04.1988 zu E 3440/87-16, LES 1990/75-80

Obergericht:
Beschluss des OG, 2. Senat, vom 22.02.1978 zu E 3380/77, LES 1981/29
Beschluss des OG, 2. Senat, vom 29.08.1979 zu K 13/79, LES 1981/176 f
Beschluss des OG, 2. Senat, vom 22.06.1988 zu E 912/88-16, LES 1989/37-39

Nicht publizierte Entscheidungen

Oberster Gerichtshof:
Urteil des OGH vom 19.06.1980 zu 2 C 119/76-32
Urteil des OGH vom 06.05.1991 zu 5 C 194/90-21
Urteil des OGH vom 02.12.1999 zu 5 C 175/99-22

Publizierte Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts


BGE vom 14.03.1972, 98 II 104-109
BGE vom 03.10.1972, 98 II 294-299
BGE vom 03.07.1973, 99 la 312-316
BGE vom 01.02.1973, 99 II 50-53
BGE vom 30.04.1973, 99 II 164-166
BGE vom 09.12.1980, 106 II 356-364
BGE vom 10.03.1981, 107 II 189-195
XXVII

BGEvom08.06.1982, 108 II 204-213


BGEvom16.03.1984, 11011 51-52
BGEvom17.11.1987, 113 II 406 414
BGEvom30.04.1992, 11811 150-157
BGEvom 20.01.1994, 120 II 31 34
BGEvom 25.01.1994, 120 II 100 105
BGEvom22.02.1994, 120 II 105 111
BGEvom04.06.1996, 122 III 257-262
BGEvom14.04.1997, 123 III 171-175

Publizierte Entscheidungen des Österreichischen Obersten


Gerichtshofes
öOGH vom02.12.1981 zu 1 Ob 738/81, SZ 54/181, JBI 1982, 53 7

öOGH vom21.04.1982 zu I Ob 827/81, SZ 55/52, ÖJZ 1982, 171 (EvBI)


EINLEITUNG

„Das Mietrecht gilt als einer der wichtigsten und empfindlichsten Bereiche der
Wohnungspolitik. Es regelt nicht nur die Nutzungs- und Verfügungsgewalt für ein
lebensnotwendiges Gut, zu dem in der Regel starke emotionale Bindungen
bestehen."' Eine Wohnung deckt nicht bloss ein elementares Bedürfnis, sondern ist
auch Mittelpunkt zahlreicher familiärer und gesellschaftlicher Beziehungen, die
normalerweise auf eine gewisse Stetigkeit hin angelegt sind.2 Auch für
Geschäftsmieter ist der Standort ihres Geschäftes oft von grosser Bedeutung. 3 „Das
Mietrecht berührt ( ..) sehr unterschiedliche Interessen, was zwangsläufig zu
Zielkonflikten und politischer Ausei_nandersetzung führt. "4 Die Interessen der
Vermieter- und der Mieterseite könnten dabei unterschiedlicher nicht sein. 5
Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist das liechtensteinische Mietrecht unter
besonderer Berücksichtigung des Mieterschutzes. Die Untersuchung ist in emen
Allgemeinen und einen Besonderen Teil unterteilt.
Die Darstellung des Allgemeinen Teils beginnt mit grundsätzlichen Bemerkungen
zum liechtensteinischen Recht (Kapitel A.), welche für das Verständnis des
eigentlichen Untersuchungsgegenstandes notwendig sind. Um ein möglichst
vollständiges Bild der Verhältnisse zu erhalten, folgen einige Bemerkungen zum
liechtensteinischen Wohnungsmarkt (Kapitel B.). Nach grundsätzlichen
Ausführungen zum Mietrecht (Kapitel C.) ist die Miete von anderen
Rechtsverhältnissen abzugrenzen (Kapitel D.) und sind Verträge mit mietrechtlichem
Einschlag darzustellen (Kapitel E.). Es folgt ein Abriss über die geschichtliche
Entwicklung des liechtensteinischen Mietrechts, wobei hier auch auf den aktuellen
Stand in der Diskussion um eine Novellierung des Mietrechts eingegangen wird
(Kapitel F.). Der Allgemeine Teil schliesst mit einer Darstellung des einschlägigen
Kollisionsrechts (Kapitel G.).
Im anschliessenden Besonderen Teil wird zunächst das materielle (Kapitel H.) und
anschliessend das formelle Mietrecht (Kapitel I.) untersucht. Es folgt eine
Würdigung der geltenden Rechtslage (Kapitel J.), dh es werden die wesentlichen
Ergebnisse dieser Untersuchung zusammengefasst.

Bundesamt für Wohnungswesen 17; Vernehmlassungsbericht 3


2 Botschaft, Mieterschutz 1397; Vernehmlassungsbericht 3
3 Vernehmlassungsbericht 3
4 Bundesamt für Wohnungswesen 17; Vernehmlassungsbericht 4
5 Vernehmlassungsbericht 4
2

ALLGEMEINER TEIL

A. GRUNDSÄTZLICHE BEMERKUNGEN ZUM


LIECHTENSTEINISCHEN RECHT

1. Zur Bedeutung der Rezeption fremden Rechts und der


Rechtsvergleichung im allgemeinen

„Um Lücken der heimischen Rechtsordnung zu schliessen oder den bereits


bestehenden Rechtsbestand des liechtensteinischen Rechtssystems zu erneuern, hat
das Fürstentum - abgesehen von vereinzelten, eher weniger umfassenden
Teilbereichen - seit jeher fremdes Recht, vor allem aus den beiden Nachbarstaaten
Schweiz und Österreich, in seine Rechtsordnung übernommen. 6 Die Gründe hierfür
sind vielfältiger Art. Einer stand dabei regelmässig im Vordergrund, nämlich die
Erkenntnis, dass die Staatsgewalt Liechtensteins aufgrund der vorgegebenen
kleinstaatlichen Verhältnisse kaum in der Lage gewesen wäre, in bedeutendem
Umfang eigenes liechtensteinisches Justizrecht zu schaffen und, soweit Verwaltung
und Gerichtsbarkeit betroffen sind, im Einzelfall fortzubilden."7 Dem
liechtensteinischen Gesetzgeber ist es deshalb bei der Rezeption fremden Rechts vor
allem auch darum gegangen, sich die Vorteile wissenschaftlicher Doktrin und der
Nutzbarmachung der Rechtsprechung ausländischer Gerichte zu sichern. 8
Ein Hilfsmittel zur Interpretation von Normen und Füllung von Lücken der
heimischen Rechtsbestimmungen fremden Ursprungs ist die Rechtsvergleichung. 9
Während die wissenschaftliche Rechtsvergleichung in Liechtenstein aus Mangel an
wissenschaftsorientierten Ressourcen nicht in nennenswertem Umfang gepflogen
wird, hat die sogenannte «angewandte Rechtsvergleichung», eine Methode der
richterlichen Entscheidungsfindung, in Liechtenstein immer schon grosse Beachtung

6 Zur Geschichte, den verschiedenen Formen und der Problematik der Rezeption
ausländischen Rechts in Liechtenstein siehe Gschnitzer, Lebensrecht 19 ff
7 Rederer 158 f
8 Rederer 160
9 Rederer 160
3

erfahren. 10 „So hat sich der liechtensteinische OGH seit jeher regelmässig dieser
methodologischen Lösungsmöglichkeit bedient, um Normen auszulegen und durch
Analogiebildung sowie das Aufstellen von Rechtsregeln sogenanntes Richterrecht zu
schaffen und fortzubilden." 11 Für den Bereich der Bestandverträge hat der OGH
ausdrücklich erklärt, dass er es für zulässig hält, ,,zur Lösung materiellrechtlicher und
prozessualer Probleme auch die österreichische Lehre und Rechtsprechung hilfsweise
zu Rate zu ziehen". 12 „Die Rechtsvergleichung ist nun aber nicht nur auf diejenigen
Fälle beschränkt, bei welchen der liechtensteinische Gesetzgeber eine ausländische
Norm inhaltlich unverändert in das heimische Recht übertragen hat, sondern gelangt
auch bei Normen oder Normengruppen zur Anwendung, die in ähnlicher
Ausgestaltung in Ländern in Geltung stehen, mit denen das Fürstentum in besonderer
Weise seit langem durch eine gemeinsame Rechtstradition verbunden ist. Zu diesen
Staaten zählen vor allem die Schweiz und Österreich; nicht zuletzt aber auch die
Bundesrepublik Deutschland. " 13

II. Zur Rezeption der mietrechtlichen Bestimmungen im


besonderen

Dem geltenden liechtensteinischen Mietrecht diente sowohl die österreichische als


auch die schweizerische Rechtsordnung als Rezeptionsgrundlage. Die§§ 1090-1121
ABGB 14 stammen mit Ausnahme der§§ l 108a-1108n und ll16a-ll16e ABGB aus
Österreich. 1 5 Den §§ 1108a-1108n diente der schweizerische Bundesbeschluss über
Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30.06.1972 (BMM), den
§§ l l 16a-l l 16e die Art 267a-267e a0R 16 idF 1976 als legislatives Vorbild. 1 7

10 Rederer 160 f
11 Rederer 160 f
12 OGH vom 16.02.1987 zu 3C 177/86 21, LES 1989/23-27 (25). Im vom OGH zu
prüfenden Fall waren "die divergierenden liechtensteinischen und österreichischen
gesetzlichen Bestimmungen über den Mieterschutz" von vorneherein nicht zum
Tragen gekommen (LES 1989/23 27 (25]). Wäre dies der Fall, ist konsequenterweise
die entsprechende schweizerische Lehre und Rechtsprechung hilfsweise zu Rate zu
ziehen
13 Rederer 162
14 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch vom 01.06.1811 (ABGB), ASW. In der Folge
sind Gesetzesartikel ohne zusätzliche Angabe stets solche des ABGB
15 Siehe Anhang II
16 Die Art. 267a-267f aOR waren durch das BG vom 24.06.1970 über Änderungen des
OR (Kündigungsbeschränkung im Mietrecht) in das (damals geltende) OR eingefügt
worden
17 Siehe Anhang II
4

Hingegen ist weder die Verordnung vom 10.07.1972 über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen (VMM), zu deren Erlass der Schweizerische Bundesrat
aufgrund von Art 36 BMM ermächtigt worden war, 18 noch das österreichische
Mietrechtsgesetz (MRG) 19 rezipiert worden.
Die einschlägigen Verfahrensbestimmungen finden sich in erster Linie in§§ 560-576
ZP020 und zwar in der ursprünglichen Fassung von 1912. Rezeptionsgrundlage ist
das (österreichische) Gesetz vom 01.08.1895, RGBl 1895/113, über das gerichtliche
Verfahren in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten (öZP0). 21 Zudem enthalten die
§§ 1090-1121 vereinzelte Verfahrensbestimmungen.
Es wurden somit die hier zu untersuchenden mietrechtlichen Bestimmungen aus
verschiedenen Rechtsordnungen rezipiert und durch "eigene liechtensteinische"
Bestimmungen ergänzt bzw die rezipierte Rechtsmaterie an die liechtensteinische
Rechtsordnung "angepasst". Es liegt auf der Hand, dass diese Form der Rezeption
"Reibungsflächen" und Auslegungsprobleme schafft. 22 Verschärft wird die
Problematik dadurch, dass der Allgemeine Teil des Schuldrechts23, der
selbstverständlich auch auf Mietverhältnisse anwendbar ist, sowie das Exekutions-24
und das Konkursrecht2 5 österreichischen Ursprungs sind, während das Sachenrecht26
schweizerischer Herkunft ist. Nachdem gerade letzteres starke "Wechselwirkungen"
mit dem Schuldrecht im allgemeinen und dem Mietrecht im speziellen hat, sind auch
die Folgen insbesondere für die Auslegung entsprechend weitreichend.
Die verschiedenen Ursprünge der einzelnen mietrechtlichen Bestimmungen und die
zahlreichen Abweichungen von ihren Vorbildern führen dazu, dass die
Rechtsvergleichung im Rahmen dieser Untersuchung ein wichtiges Hilfsmittel zur
Interpretation der Normen ist.

18 Art 36 BMM war von Liechtenstein nicht rezipiert worden (siehe Anhang II)
19 (Österreichisches) Bundesgesetz vom 12.11.1981 über das Mietrecht, BGB! 1981
Nr 520
20 Gesetz vom 10.12.1912 über das gerichtliche Verfahren in bürgerlichen
Rechtsstreitigkeiten (Zivilprozessordnung), LGBl 1912 Nr 9/1
21 Siehe Anhang IV
22 Ebenso Vernehmlassungsbericht 11 (Fn 16)
23 Siehe§§ 859-937 und 1342 1502
24 Gesetz vom 24.11.1971 über das Exekutions und Rechtssicherungsverfahren
(Exekutionsordnung), LGBI 1972 Nr 32/2, (nachfolgend "EO") sowie Gesetz vom
24.11.1971 betreffend die Einführung des Gesetzes über das Exekutions- und
Rechtssicherungsverfahren, LGBl 1972 Nr 32/1 (EGEO)
25 Gesetz vom 17.07.1973 über das Konkursverfahren (Konkursordnung), LGBl 1973
Nr 45/2, (nachfolgend "KO") sowie Gesetz vom 17.07.1973 betreffend die
Einführung des Gesetzes über das Konkursverfahren (Konkursordnung), LGBI 1973
Nr 45/1 (EGKO)
26 Sachenrecht vom 31.12.1922, LGBI 1923 Nr 4 (nachfolgend "SR")
5

B. DER LIECHTENSTEINISCHE WOHNUNGSMARKT

Am des Beispiel des Mietpreises zeigt sich, dass die Beleuchtung allein der
rechtlichen Seite der Mietzinsgestaltung ein unvollständiges Bild der Verhältnisse
ergeben würde. Das Mietrecht zeigt dem Hauseigentümer lediglich auf, welchen
Mietzins er verlangen darf Welchen Mietzins er verlangen soll, ergibt die
Liegenschaftskostenrechnung (betriebswirtschaftlicher Ansatz)27 , welchen Mietpreis
er verlangen kann, die Marktbeobachtung (volkswirtschaftlicher Ansatz).28
Während die Liegenschaftskostenrechnung nicht Gegenstand dieser Arbeit sein kann,
sollen zur Erreichung eines möglichst vollständigen Gesamtbildes über die
Mietpreise hinaus em1ge interessante volkswirtschaftliche Angaben zum
liechtensteinischen Wohnungsmarkt gemacht werden.

1. Die statistische Beurteilbarkeit des liechtensteinischen


M ietwohn ungsma rktes

„Eine umfassende Analyse des liechtensteinischen Wohnungsmarktes ist deshalb


nicht möglich, weil die dazu erforderlichen Angaben nicht vorhanden sind."29 Vom
Amt für Volkswirtschaft werden aber immerhin verschiedene Statistiken geführt, so
zum Beispiel die Baustatistik und der Mietpreisindex. 30 Während diese Statistiken
jährlich (Baustatistik) bzw monatlich (Mietpreisindex) aktualisiert und veröffentlicht
werden, stammt die im Auftrag der REGIERUNG durchgeführte Bevölkerungsumfrage
'Wohnen im Fürstentum Liechtenstein' aus dem Jahre 1991. Weiters wurde zwar im
Dezember 2000 die letzte Volkszählung, mittels welcher ebenfalls detaillierte Daten
zu Gebäuden und Wohnungen gewonnen werden, durchgeführt. Da deren
Auswertung jedoch zur Zeit noch nicht vorliegt, stellt die Volkszählung aus dem

27 Laut GRATZ schenken in der Praxis viele Vermieter der Teuerung auf dem
risikotragenden Kapital, den Kostensteigerungen und den Hypothekarzinsänderungen
mehr Aufmerksamkeit als einem sorgfältig kalkulierten und marktgerechten
Anfangsmietzins (Gratz 15)
28 Gratz 15
29 Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 30, Vernehmlassungsbericht 4. Im Bericht
und Antrag, Preiswertes Wohnen30 f wird dazu unter Verweis auf Demoscope
Marktforschungsinstitut AG weiter ausgeführt: ,,So besteht beispielsweise keine
Informationspflicht der Wohnungseigentümer über den Leerstand an Wohnungen.
Ausserdem sehen sich die Gemeinden ausserstande, dies hat eine Umfrage der
Regierung im Jahre 1990 ergeben, Auskunft zu geben, wieviel Wohnraum in der
Gemeinde vorhanden ist und wieviel Wohnraum in Büroraum zweckentfremdet
worden ist. Ohne diese und andere Angaben, wie zum Beispiel über die
Wohnungsnachfrage und das Wohnungsangebot, ist eine umfassende Analyse des
Wohnungsmarktes nur schwer möglich."
30 Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 7; Vernehmlassungsbericht 4
6

Jahre 199031 diesbezüglich den letzten Stand dar. Insgesamt bedeutet dies, dass
derzeit in wichtigen Bereichen die aktuellsten Daten zum liechtensteinischen
Mietwohnungsmarkt aus den Jahre� 1990 und 1991 stammen.32

II. Die rel evant en Dat en im einzelnen

1. Wohnungen33

Zunächst kann festgehalten werden, dass in den letzten Jahren im Wohnbau jedes
Jahr ein hohes Bauvolumen realisiert worden ist.34 In der Periode von 1980 bis 1990
wuchs die Anzahl Wohnungen (+22%) schneller als die Wohnbevölkerung
(+14,5%). 35

2. Mieter

Der Mieteranteil belief sich 1990 auf 45,5%; 1980 betrug der Anteil im Vergleich
41,7%. 36 Es sind somit immer mehr Einwohner auf Mietwohnungen angewiesen.
Dieser Trend wird sich nach Ansicht der REGIERUNG in den kommenden Jahren
wahrscheinlich noch verstärken.37

3. Mietkosten

Der durchschnittliche reale, also inflationsbereinigte, Nettomonatsmietspreis38 betrug


1990 nicht ganz das eineinhalbfache der 1970 verlangten Durchschnittsmiete.

31 Siehe Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung


32 Auch der aus dem Jahr 1999 stammende Bericht und Antrag, Wohnbeihilfe (so v.a 6),
stützt sich aufDemoscope Marktforschungsinstitut AG
33 Gemäss der Terminologie der Volkszählung umfasst der Begriff «Wohnungen» auch
Einfamilienhäuser ( siehe Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung 11)
34 Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 8 f sowie die Baustatistik in: Amt für
Volkswirtschaft, Statistisches Jahrbuch 178
35 Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung 20; Vernehmlassungsbericht 5
36 Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung 19 und 23; Vernehmlassungsbericht 5. In
Vaduz wurden 1990 sogar 62,4% aller dauernd besetzten Wohnungen von Mietern
bewohnt, in Schaan waren es 52% (Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung 25;
Vernehmlassungsbericht 5)
37 Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 21; Vernehmlassungsbericht 5
38 Der Nettomietpreise ist der Mietpreis für vermietete, unmöblierte und keinem
landwirtschaftlichen oder industriellen Betrieb angeschlossene Wohnungen und
7

Gegenüber 1980 stieg die Miete real um 21,2%.39 Dabei betrug der durchschnittliche
N ettomonatsmietspreis 1990 für eine: 40
1-Zimmerwohnung CHF 450.--
2-Zimmenvohnung CHF 635.--
3-Zimmenvohnung CHF 812.--
4-Zimmenvohnung CHF 982.--
5-Zimmenvohnung CHF 1125.--
Wohnung mit 6 oder mehr Zimmern CHF 1512.--
Es zeigt sich somit, dass je grösser (in Anzahl Zimmern) die Mietunterkunft ist, desto
höher sind die Aufwendungen für Miete und Nebenkosten.41 Umgekehrt steigen aber
auch mit der Höhe des Einkommens der Haushaltungen die Ausgaben für ihre
Unterkunft. Die Bevölkerungsumfrage aus dem Jahre 1991 hat gezeigt, da_ss sich
trotzdem das Verhältnis zwischen steigendem Brutto-Enverb und Wohnkosten
zunehmend verbessert, wodurch diese erhöhten Ausgaben für die Unterkunft auch
immer weniger als Belastung empfunden werden.42
Die im Auftrag der REGIERUNG durchgeführte genannte Umfrage gelangt aber auch
zu folgendem Ergebnis:
„Beinahe die Hälfte der Mieter, nämlich 47%, empfindet die monatliche
Belastung für ihre Unterkunft als gerade noch erträglich. 12% dieses
Befragungssegmentes stuft sie als kaum noch und 3% als absolut nicht
mehr tragbar ein."43

III. Gesamtbeurteilung des liechtensteinischen


Mietwoh nungsma rktes

Im Vernehmlassungsbericht zur Miet- und Pachtrechtsrevision (1998) beurteilt die


REGIERUNG den Mietwohnungsmarkt wie folgt:
,,Es gilt nach wie vor die 1992 von der Regierung gemachte Feststellung,
dass die Gesamtversorgung mit Wohnraum grundsätzlich zufriedenstellend

Einfamilienhäuser ohne die Kosten für Heizung, Warmwasser und Garage (Amt für
Volkswirtschaft, Volkszählung 15)
39 Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung 30 f; Vernehmlassungsbericht 6
40 Amt für Volkswirtschaft, Volkszählung 15, 144; Vernehmlassungsbericht 6 f (Fn 11)
41 Siehe auch Demoscope Marktforschungsinstitut AG 16 mit Bezug auf Darstellung 17
sowie Vernehmlassungsbericht 7
42 Demoscope Marktforschungsinstitut AG 19 mit Verweis auf Darstellung 22;
Vernehmlassungsbericht 7
43 Demoscope Marktforschungsinstitut AG 18 mit Bezug auf Darstellung 18; siehe auch
Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 20 und Bericht und Antrag, Wohnbeihilfe 6
8

ist, die Wohnungsversorgung allerdings auch in Liechtenstein strukturelle


Schwachstellen aufweist. Zu diesen Schwachstellen gehören insbesondere
die weit überdurchschnittliche Wohnkostenbelastung verschiedener
Bevölkerungsgruppen und andererseits der Umstand, dass in den letzten
Jahren sehr viel Wohnraum, besonders in den Gemeinden Schaan und
Vaduz, zu Büroraum für Dienstleistungsbetriebe umgewandelt worden
ist. "44
„Auch wenn die Hypothekarzinsentwicklung derzeit für den Wohnungsbau
günstig ist, mangelt es nach wie vor an preiswertem Wohnraum. Davon
betroffen sind insbesondere Personen mit niederem und mittlerem
Einkommen,jüngere Familien mit mehreren Kindern sowie Rentner."45
Im Bericht und Antrag zur Schaffung eines Gesetzes über die Gewährung von
Wohnbeihilfe (1999) führt die REGIERUNG zudem aus, dass die „Notwendigkeit der
Schaffang von Wohnbeihilfen (.) in den hohen Wohnkosten in Liechtenstein
begründet (ist), die eine grosse Belastung vor allem für zahlreiche Familien mit
Kindern darstellen".46

44 Vernehmlassungsbericht 5 f; siehe auch Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 8 f.


Dort wird zusätzlich festgestellt, dass aufgrund dieser Umnutzung vielfach günstige
Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen worden sind (Bericht und Antrag,
Preiswertes Wohnen 10)
45 Vernehmlassungsbericht 6; siehe auch Bericht und Antrag, Preiswertes Wohnen 10
46 Bericht und Antrag, Wohnbeihilfe 2. Bei den gewährten Landesbeiträgen handelt es
sich nicht um Sozialhilfeleistungen, sondern um staatliche Beiträge, auf die Familien
Anspruch haben, welche die im Gesetz aufgestellten Voraussetzungen erfüllen. Da
dies mit dem Gesetzestitel «Gesetz über Mietbeiträge für Familien» besser zum
Ausdruck komme, wurde die Gesetzesvorlage u.a. in diesem Sinne angepasst (siehe
hierzu Stellungnahme 2). Das Gesetz vom 13.09.2000 über Mietbeiträge für Familien,
LGBl 2000 Nr 202, wurde bereits durch Gesetz vom 25.10.2000, LGBl 2000 Nr 254,
abgeändert
9

C. GRUNDSÄTZLICHES ZUM MIETRECHT

1. Wes en und Rechtsna tur d er M i e t e

1. Der Begriff der «Miete»

«Miete» bezeichnet ein Vertragsverhältnis, welches die Überlassung des Gebrauchs


einer unverbrauchbaren47 Sache auf eine gewisse Zeit gegen Entgelt zum Gegenstand
hat. Das ABGB fasst Miete und Pacht nach dem Vorbild der römischen Locatio
conductio rei unter dem Oberbegriff «Bestandvertrag», einem alten deutschen
Ausdruck, zusammen(siehe § 1090 f).48 „Unter «Sache» ist eine Sache im Siime des
Sachenrechts zu verstehen. "49 Den Gegenstand der Miete bilden sowohl bewegliche
und unbewegliche Sachen als auch Rechte(§ 1093 erster Satz). 50 Die Miete kann sich
auf eine einzelne oder mehrere Sachen beziehen, auf Sachgesamtheiten (zB eine
Werkstätteneinrichtung) oder blass auf Bestandteile einer Sache (zB eine
Wandfläche zum Anbringen von Werbeplakaten). 51

2. Der Mietvertrag

Beim die Miete begründenden Vertrag handelt es sich um einen vollkommen


zweiseitigen (synallagmatischen) Vertrag. Als Konsensualvertrag kommt der
Mietvertrag durch Einigung über den Mietgegenstand und den Zins zustande
(§ 1094 ). 52 Aufgrund der vom Vermieter zu erbringenden charakteristischen
Hauptleistung, der Überlassung der Mietsache zum Gebrauch (siehe § 1090), gehört
der Mietvertrag zur Gruppe der Gebrauchsüberlassungsverträge. Da von den Parteien

47 Die Sache darf durch den vertragsgemässen Gebrauch nicht verbraucht werden; es
können aber auch verbrauchbare Sachen in Bestand gegeben werden, wenn sie nicht
der bestimmungsgemässen Verwendung zugeführt, sondern als unverbrauchbar
benutzt werden sollen (Feil Rz 11)
48 Siehe Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, 6
49 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 1
50 Dies im Gegensatz zum Schweizerischen Recht, wo ein Recht nie Gegenstand der
Miete sein kann, auch nicht ein solches an einer Sache (siehe Higi in Gauch (Hg.)
Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 3)
51 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz2
52 Stellvertretend für viele Weiser 191
10

periodisch wiederkehrende Leistungen zu erbringen sind, gehören Mietverhältnisse


zu den Dauerschuldverhältnissen.53

3. Privat autonomie im Mietrecht

Im Schuldrecht gilt grundsätzlich das Prinzip der Vertragsfreiheit. Sie ist Ausdruck
des allgemeinen Gedankens der Privatautonomie. Im Mietrecht kam dies über
Jahrzehnte hinweg durch eine geringe Anzahl zwingender Bestimmungen zum
Ausdruck. So waren bis zur Mieterschutzgesetznovelle 1975, durch welche
§§ 1108a-l 1080 und §§ 1 l 16a-l 116e in das ABGB eingefügt worden sind, lediglich
§§ 1096 Abs 1 letzter Satz und § 1117 Satz 2 zwingender Natur. 54 Die durch die
genannte Novelle eingeführten Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen
(§§ 1108a-1 l 08n) wurden durch § 11080 für relativ zwingend zugunsten des Mieters
erklärt, von ihnen darf somit durch Parteienvereinbarung zwar zugunsten nicht aber
zu Lasten des Mieters abgewichen werden. § 1116e Abs 1 bestimmt, dass der
Vorausverzicht auf die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnungen nichtig ist,
§ 1 l 16e Abs 2 enthält eine ähnliche Regelung für einseitige Vertragsänderungen.
Nach dem 25. Hauptstück des ABGB gilt für Miete wie für Pacht - abgesehen von
§§ 1096 Abs 1 letzter Satz und § 1117 Satz 2 sowie den genannten
Schutzvorschriften - somit volle Vertragsfreiheit, d.h. Abschluss-, Inhalts-, Form­
und Endigungsfreiheit. 55 Hingegen sind die ZPO-Bestimmungen betreffend das
Bestandverfahrens der Parteiendisposition entzogen.

II. Di e Vert ragspart eien

Der Abschluss des Mietvertrages begründet ein Mietverhältnis, an dem immer nur
zwei Parteien beteiligt sind, der Vermieter und der Mieter.
Mieter oder Vermieter kann jede rechtsfähige natürliche Person (Art 9 PGR56), jede
Verbandsperson (Art 109 PGR), jede öffentlich-rechtliche Körperschaft, selbständige
Anstalt und selbständige Stiftung des öffentlichen Rechts 57 sowie jede Kollektiv- und
Kommanditgesellschaft (Art 649 Abs 4 PGR) sein. 58

53 Stellvertretend für viele Feil Rz 31


54 Statt vieler Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 103 sowie Klang m
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, Vorbemerkung zum 25. Hauptstück 1
55 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 143
56 Personen- und Gesellschaftsrecht vom 20.01.1926, LGBI 1926 Nr 4 idgF
57 Siehe hierzu Voigt 10, 17 und 21 f
58 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g
ORRz 99
11

1. Der Vermieter

Die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch stellt die Hauptverpflichtung des
Vermieters dar. Diese Verpflichtung verfügt nebst der vertraglichen, relativen
Grundlage auch über eine dingliche Komponente, ist doch die Übergabe bzw
Überlassung der Mietsache eine Einräumung von Besitz. 59 Den Verpflichtungen als
Vermieter kann daher korrekterweise nur nachkommen, wer im (bzw ab dem)
Zeitpunkt des Mietantritts durch den Mieter wenigstens im Besitz der Mietsache und
somit fähig ist, Besitz einzuräumen. 60 Nicht notwendig ist hingegen eine
Eigentümerstellung des Vermieters.61 Vielmehr kann der Vermieter selbst Mieter
(wie es etwa im Rahmen eines Untermietverhältnisses vorkommt) oder auch
Nutzniesser (siehe Art 216 SR) sein. 62
Der Vermieter ist grundsätzlich selbständiger, mittelbarer Besitzer der Mietsache
(siehe Art 499 SR). 63 Er hat jedoch keinen Besitz an den Sachen des Mieters, welche
sich in der Mietsache befinden, ausgenommen bei der Schrankfachmiete. 64
Die Rechte des Vermieters aus Besitz sind durch den Mietvertrag gegenüber dem
Mieter nach Massgabe der vereinbarten Gebrauchsüberlassung eingeschränkt; dem
Vermieter als Besitzer steht immerhin neben dem Mieter der Rechtsschutz aus Besitz
gegenüber Dritten zu. 65 Diesen hat er, wie auch seine nachbarrechtlichen Ansprüche
(Art 61 und 67 f SR), entsprechend dem Umfang seiner vertraglichen
Verpflichtungen im Interesse des Mieters auszuüben. 66

Eine bedeutende Begünstigung erfahren die Vermieter in Liechtenstein dadurch, dass


die Mietzinseinnahmen nicht Objekt der Erwerbssteuer sind (siehe Art 45 Abs 1 lit a

59 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Liefemng, Vorbemerkungen zu Art 253-


274g OR Rz 12
60 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Liefemng, Vorbemerkungen zu Art 253
274g OR Rz 12
61 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Liefemng, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 12. Damit ist diesbezüglich trotz § 1093 die Rechtslage gleich jener in
Österreich, wo ebenfalls ein Nichteigentümer in Bestand geben kann (siehe
Dittrich/Tades (Hg.) E 3 zu§ 1093 mit weiteren Nachweisen)
62 Siehe Bucher 164
63 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 13 mit weiteren Nachweisen
64 Stark zu Art 920 ZGB Rz 56 und 59. Da die Bank und der Mieter des Schrankfaches
über einen Schlüssel verfügen und beide Schlüssel für die Öffnung des Tresorfaches
nötig sind, sind sie unmittelbare Gesamtbesitzer des Inhaltes des Faches (Stark zu
Art 920 ZGB Rz 56 und 59)
65 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 14
66 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 14 mit weiteren Nachweisen
12

SteG67) und keine Eigenmietwertbesteuerung vorgesehen ist. Beides ist


systembedingt, da das liechtensteinische Steuerrecht auf der allgemeinen
Vermögenssteuer mit bloss ergänzender Erwerbssteuer beruht. 68

2. Der Mieter

Der Anspruch des Mieters auf Überlassung der Mietsache zum Gebrauch ist ein
relatives, nicht dingliches Recht. Beeinträchtigungen seines Anspruches kann der
Mieter demnach nur gegenüber dem Vermieter als Vertragspartner geltend machen. 69
Die Stellung des Mieters hinsichtlich seines relativen Anspruches auf
Gebrauchsüberlassung kann bei der Grundstückmiete durch eine Vormerkung des
Mietvertrages im Grundbuch (Art 556 SR und§ 1095) verstärkt werden. Damit wird
aber kein dingliches Recht begründet, sondern lediglich eine Realobligation. 70
Der Mieter ist wie der Vermieter Besitzer der Mietsache, und zwar unselbständiger
Besitzer (siehe Art 499 SR). Aus dieser Rechtsstellung fliessen dem Mieter
folgende Rechte zu: 72
Besitzesschutz gegenüber dem Vermieter und Dritten (Art 505-508 SR)73 ,

67 Art 45 Abs 1 lit a des Gesetzes vom 30.01.1961 über die Landes- und Gemeinde
steuern (Steuergesetz), LGBl 1961 Nr 7, lautet:
„1) Gegenstand der Erwerbssteuer sind alle in Geld oder Geldwert bestehende
Einkünfte, mit Ausschluss:
a) der Erträge des Vermögens, auf welches der Steue!J)flichtige die
Vermögenssteuer entrichtet"
68 Vernehmlassungsbericht 9; Auskunft vom 14.04.1997 von Dr. Klaus Tschütscher,
Amtsleiter-Stellvertreter bei der liechtensteinischen Steuerverwaltung
69 Statt vieler siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu
Art 253-274g OR Rz 15
70 Siehe Tuor/Schnyder/Schmid 64 7 sowie Schmid J. Rz 1204
71 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 17
72 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 17 21 mit weiteren Nachweisen
73 Der Besitz ist gegen jede verbotene Eigenmacht geschützt (Art 505 Abs 1 SR).
„Darunter ist jeder ohne den Willen des Besitzers erfolgende Eingriff in die
Besitzsphäre zu verstehen. ( ... ) So kann ein Mieter sich gegen einen Dritten wehren,
der mit Ermächtigung des Eigentümers auf dem gemieteten Platz einen
Reklameschaukasten anbringt" (Tuor/Schnyder/Schmid 610). ,,Die verbotene
Eigenmacht kann durch zwei Mittel, durch Selbsthilfe und durch
Besitzesschutzklagen, bekämpft werden" (Tuor/Schnyder/Schmid 611). Die
Selbsthilfe (Art 505 SR) ist in der Regel rein defensiv und unter Einhaltung der
gebotenen Schranken immer gestattet (siehe Tuor/Schnyder/Schmid 611). Die
Besitzesschutzklage kann zwei verschiedene Zwecke verfolgen. Wenn der Besitz dem
Klagenden schon entzogen worden ist, geht sie auf Rückgabe der Sache (Klage aus
13

Besitzesschutzrechte gegenüber Dritten, nicht aber gegenüber dem Vermieter


(Art 510/2 SR), sofern die Mietsache eine bewegliche ist (Art 509-516 SR)74,
aus Nachbarrecht gemäss Art 61 und 67 SR75 •
„Das Recht des Mieters aufungestörten Besitz der Mietsache ist durch die Pflicht des
Vermieters, die Mietsache zu unterhalten, diesem gegenüber teilweise
eingeschränkt"76 (§ 1096 Abs 1).

der Besitzesentziehung, Art 506 SR) (siehe Tuor/Schnyder/Schmid 611). Wenn der
Besitz nicht entzogen, sondern nur gestört, getrübt, der Besitzer mit Wort oder Tat
beunruhigt worden ist, geht die Klage auf Beseitigung der Störung und Unterlassung
fernerer Störungen (Klage aus Besitzesstörung, Art 507 SR) (siehe
Tuor/Schnyder/Schmid 611 f). In beiden Fällen können ferner
Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden (Art 506 Abs 3 und 507 Abs 2 SR)
(siehe Tuor/Schnyder/Schmid 612). Zu beachten ist, dass der besserberechtigte
Beklagte seine Ansprüche nicht im Besitzesschutzstreit, sondern erst im Prozess um
das Recht geltend machen kann. Eine Ausnahme hiervon enthält Art 506 Abs 2 SR
(siehe Tuor/Schnyder/Schmid 612). Zum Besitzesschutz siehe auch Schmid J.
Rz 209 ff
74 Der Mieter kann folgende Vermutungen aus seinem unselbständigen Besitz geltend
machen: Er kann zunächst die Vermutung anrufen, dass das von ihm behauptete
(beschränkte) Recht bestehe. Diese Vermutung hat aber Bestand nur gegenüber
Dritten, nicht auch gegen den Urheber, von dem das Recht abgeleitet wird (Art 510
Abs 2 SR) (siehe Tuor/Schnyder/Schmid 614). Ferner kann er die Vermutung
anrufen, dass der Urheber seines Rechtes der Eigentümer sei (Art 510 Abs 1 SR)
(siehe Tuor/Schnyder/Schmid 615). Aus diesen gesetzlichen Vemmtungen ergeben
sich - jedoch nur für den Besitzer beweglicher Sachen eine Defensivwirkung
(Art 511 SR) und eine Offensivwirkung (Art 513-516 SR) (siehe
Tuor/Schnyder/Schmid 615). Dazu kommt die sogenannte - hier nicht interessierende
- Translativwirkung (Gutglaubenswirkung) des Besitzes (siehe Art 512 SR) (siehe
Tuor/Schnyder/Schmid 615 und 619 f). Zum Besitzesrechtsschutz siehe auch
Schmid J. Rz 255 ff
75 Die Ansprüche aus Art 61 SR, das sind Abwehr- und/oder Schadenersatzklagen
gegenüber Nachbarn (hierzu siehe Meier-Hayoz Art 679 ZGB Rz 42), stehen auch
dem Mieter zu (siehe Meier Hayoz Art 679 ZGB Rz 51; siehe auch
Tuor/Schnyder/Schmid 724). Der Mieter muss zwar Einwirkungen, die die
Bewirtschaftung und Benutzung eines Grundstücks durch einen Nachbarn mit sich
bringt, dulden. Art 67 erklärt jedoch übermässige Einwirkungen für unzulässig: Bei
ihnen weicht die Duldungspflicht des betroffenen Mieters der Unterlassungspflicht
des Nachbarn (siehe hierzu Tuor/Schnyder/Schmid 728). Zum Nachbarrecht siehe
auch Schmid J. Rz 946 ff
76 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 22
14

III. Die A r t e n de r Mie t e

Die Verschiedenartigkeit der Sachen, die Gegenstand der Miete sein können, sowie
die durch das materielle Recht vorgezeichnete Mehrzahl von verschiedenartigen
Parteien, die untereinander eine Miete vereinbaren können, führt dazu, dass es
Bestimmungen gibt, die ausschliesslich für die Miete bestimmter Objektarten oder
bestimmte Vertragsparteien gelten.

1. Unterscheidung nach der Art des Mietobjekts

Von Bedeutung ist die Unterteilung in bewegliche und unbewegliche Sachen. 77 So


sind einige Bestimmungen des 25. Hauptstückes des ABGB nur für unbewegliche
Sachen anwendbar (§§ 1096 Abs 1 letzter Satz, 1101, 1118 erster Satz 3. Fall, 1118
zweiter Satz, 1119) oder sehen unter bestimmten Voraussetzungen für diese andere
Rechtsfolgen vor(§§ 1095, 1102, 1120, 1121). Auch sind die Kündigungsfristen in
§ 1116 für bewegliche und unbewegliche Sachen unterschiedlich geregelt.

1.1. Die Miete beweglicher Sachen

Bei der Miete beweglicher Sachen ist zwischen der gewöhnlichen Miete beweglicher
Sachen sowie der Miete von Konsumgütern(dh Bedarfsgütern wie zB TV-Geräten)
einerseits und der Miete von Fahrnisbauten (wie zB einem Marronistand)
andererseits zu unterscheiden: 78
Die Miete von Konsumgütern ist teilweise vom Grundgedanken des
Konsumentenschutzes beherrscht. Sie untersteht dort, wo das wirtschaftliche Endziel
des (Miet )Vertrages der Erwerb des Eigentums durch den Mieter ist, den Regeln
über den Miet-Kauf bzw das Abzahlungsgeschäft, dh in erster Linie dem Gesetz vom
18.11.1964 über den Abzahlungs- und Vorauszahlungsvertrag, LGBl 1965 Nr 6
(AVVG)79•80 Abzahlungskäufe sind aber auch vom Geltungsbereich des Gesetzes

77 Dabei sind unter beweglichen Sachen diejenigen Sachen zu verstehen, deren


räumliche Lage ohne Substanzverlust geändert werden kann (Meier Hayoz
Systematischer Teil vor Art 641 ZGB Rz 173). Unbewegliche Sachen heissen in der
Terminologie des SR Grundstücke (siehe Art 34 SR). Dem Recht der unbeweglichen
Sachen unterstehen auch die zum Bestandteil eines Grundstückes gewordenen
Mobilien (Art 21 SR) und die Früchte (Art 22 SR); in gewissem Sinn ferner die
Imrnobiliarzugehör (Art 23 f SR) (siehe Meier Hayoz Systematischer Teil vor
Art 641 ZGB Rz 95 f)
78 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g
OR Rz 57 und 59
79 Für Miet Kauf Verträge finden die Bestimmungen über Abzahlungsverträge aufgrund
ausdrücklicher Anordnung von Art 12 Abs 1 AVVG Anwendung, ,,soweit die
Parteien damit die gleichen wirtschaftlichen Zwecke wie bei einem Kauf auf
Abzahlung verfolgen, gleichgültig, welcher Rechtsform sie sich dabei bedienen"
15

vom 22.10.1992 über den Konsumkredit, LGBI 1993 Nr 50 (KKG), erfasst, weshalb
bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen auch diese Bestimmungen Anwendung
finden. Für den Fall einer Kollision von Bestimmungen des KKG mit solchen des
A VVG sieht Art 7 KKG vor, dass die strengeren gesetzlichen Bestimmungen zum
Schutz des Konsumenten den Vorrang haben. Als strengere Bestimmungen gelten
dabei diejenigen, die dem Konsumenten einen besseren Schutz bieten. Erfolgt der
Vertragsabschluss in der Gestalt eines Haustürgeschäftes, so hat der Konsument das
durch Gesetz vom 22.10.1992 über den Verbraucherschutz bei Haustürgeschäften
und ähnlichen Verträgen, LGBI 1992 Nr 113, eingeräumte Widerrufsrecht.
Weitere mietrechtliche Besonderheiten finden sich in der Verordnung vom
01.08.1978 über die Zulassung von Personen und Fahrzeugen zum Strassenverkehr,
LGBI 1978 Nr 20 (VZV), für die Miete von Motorfahrzeugen. Ähnliche
Bestimmungen gelten in Liechtenstein weder für Schiffe noch für Flugzeuge. Für
Schiffe ergibt sich dies aus der Nichtexistenz entsprechender Bestimmungen. Für
Flugzeuge gilt zwar das Bundesgesetz vom 21.12.1948 über die Luftfahrt; 82 dieses
enthält jedoch hinsichtlich der Flugzeugmiete keine Sonderbestimmungen. 83
Bei der vorhin erwähnten Miete von Fahrnisbauten84 handelt es sich um eine Miete
beweglicher Sachen,85 weshalb die Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen,
die nur für unbewegliche Sachen vorgesehen sind, ausgeschlossen ist.

1.2. Die Miete unbeweglicher Sachen

Bei den unbeweglichen Sachen ist die Differenzierung zwischen Wohnungsmiete


und Miete anderer unbeweglicher Sachen grundlegend, gelten doch die §§ 1108a­
l l 08o, 1116a-1116e, l 116f zweiter Satz und 1117 zweiter Satz ausschliesslich für
die Miete von Wohnungen.

80 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g
ORRz57
81 Art 59 und 120 des (schweizerischen) BG über den Versicherungsvertrag
(Versicherungsvertragsgesetz; VVG) verpflichten gewerbsmässige Vennieter von
Motorfahrzeugen unter Strafandrohung, Verzeichnisse über selbstfahrende Mieter zu
führen
82 Dieses BG war 1953 durch amtliche Bekanntmachung zusammen mit weiteren
einschlägigen Rechtsnormen für das Fürstentum Liechtenstein für anwendbar erklärt
worden (LGBl 1953 Nr 13). Siehe dazu das Urteil des StGH vom 10.02.1982 zu StGH
1981/19, LES 1983/43 44
83 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 81
84 Der Begriff der Fahmisbaute im Mietrecht entspricht dem sachenrechtlichen Begriff
des Art 59 SR (siehe Botschaft, Mieterschutz 1449)
85 Siehe Tuor/Schnyder/Schmid 743
16

Anders als in der Schweiz86 geniessen Mieter von Geschäftsraum in Liechtenstein


keinen mit dem Wohnraummieter vergleichbaren Schutz.
Als «Wohmäume» gelten die Räumlichkeiten, die zum Wohnen gemietet werden, als
«Geschäftsräume» dagegen die Räumlichkeiten, die dem Betrieb eines Gewerbes
oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dienen (zB Büros, Verkaufsräume,
Werkstätten, Lagerräume). 87'88 Diesen gegenüberzustellen ist «übriger Raum», das ist
jeder Raum, der weder als Wohn- noch als Geschäftsraum qualifiziert werden kann
(zB ein Bastelraum). 89

2. Unterscheidung nach der Art der Vertragsparteien

Wie bereits festgestellt, sind an einem Mietverhältnis immer nur zwei Parteien
beteiligt, der Vermieter und der Mieter. Sowohl auf der Vermieterseite als auch auf
der Mieterseite kann jedoch wie bei jedem zweiseitigen Schuldvertrag mehr als eine
Person an dem Mietverhältnis beteiligt sein. Dies führt zur Unterscheidung zwischen
der einfachen Miete, an der auf jeder Seite nur eine Person beteiligt ist, und der
gemeinsamen Miete, an der wenigstens auf einer Seite mehr als eine Person beteiligt
ist.90 Während die einfache Miete dem gedanklichen Idealmodell des Gesetzgebers
entspricht, ist auf die gemeinsame Miete näher einzugehen.

2.1. Gemeinsame Mietverträge im allgemeinen

Bei der gemeinsamen Miete bildet die Mehrheit von Mietern und/oder Vermietern
eine Gemeinschaft. Damit von gemeinsamer Miete gesprochen werden kann, müssen
alle dieser Gemeinschaft angehörigen Personen Vertragspartei werden, und zwar so,
dass alle Gläubiger und Schuldner aus dem Mietvertrag sind. 91

86 Siehe BMM 1972 und Art 267a 267e aOR (siehe hierzu Anhang II)
87 Vernehmlassungsbericht 17 (Fn 25); Botschaft, Mieterschutz 1421
88 Während der Begriff des Wohnraumes bislang in der Schweiz kaum zu Diskussionen
Anlass gegeben hat, befasste sich das Bundesgericht in zwei Entscheidungen
eingehend mit dem Begriff des Geschäftsraumes. In BGE 110 II 51 (51) hat es
entschieden, dass Abstellplätze und separat vermietete Garagen nicht als
Geschäftsräume gelten. Gemäss BGE 113 II 406 (411 414) wird der Begriff
Geschäftsraum weit ausgelegt, namentlich wird nicht notwendigerweise die
Benützung zur Ausübung einer Erwerbsmässigkeit vorausgesetzt. Als Geschäftsraum
ist daher beispielsweise auch ein Vereinslokal aufzufassen (Zihlmann 205)
89 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 91 und Vernehmlassungsbericht 17 (Fn 25)
90 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 98
91 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 103. Keine gemeinsame Miete liegt beispielsweise dann vor, wenn A als
17

Während bei einem gemeinsamen Mietvertrag das Aussenverhältnis (also das


Verhältnis zwischen Mieter und Ve1mieter) stets als Miete zu qualifizieren ist, 92 ist
das Innenverhältnis (also das Verhältnis zwischen den mehreren Personen auf einer
Parteiseite) aufgrund des Rechts zu beurteilen, welches die Gemeinschaft regelt. 93 Da
das für das Innenverhältnis geltende Recht das Zustandekommen der Gemeinschaft,
ihren genauen Umfang, die Beziehungen zwischen den Mitgliedern sowie die
Auflösung der Gemeinschaft bestimmt, 94 ist jeweils zunächst das Innenverhältnis
rechtlich zu qualifizieren. Bei der Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem
Mietvertragspartner gelten im Grundsatz - je nach Art der Gemeinschaft und ihrer
internen Regelung - direkt oder analog die Bestimmungen über die Stellvertretung
(§§ 1002 ff). 95
Im Rahmen dieser Arbeit ist eine Beschränkung auf praktische Erscheinungsformen
gemeinsamer Mietverträge vorzunehmen. Schwerpunkt der Untersuchung bildet
dabei die Frage der Haftung. Die Haftung erstreckt sich namentlich auf die
Bezahlung des Mietzinses, auf die Rückgabe der Mietsache sowie auf die Leistung
von Schadenersatz. 96

2.2. Einige Erscheinungsformen gemeinsamer Mietverträge im besonderen


(und deren Abgrenzung von der einfachen Miete)

a) Gemeinsame Miete durch Ehegatten

Zunächst ist festzuhalten, dass das Ehegesetz97 auf drei verschiedenen Quellen
beruht: ,,Es wurde teilweise österreichisches und teilweise schweizerisches Eherecht

Mieter mit B als Vermieter einen Vertrag über eine Wohnung abschliesst, in die
später C als Lebensgefährte oder Ehegatte des A einzieht. Gemeinsam wäre die Miete
nur dann, wenn A und C mit dem Vermieter übereinkämen, C sei neu neben A
Vertragspartei (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu
Art 253 274g OR Rz 104)
92 Siehe Weber 88
93 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 107. FEIL differenziert für das österreichische Recht weniger. Seiner
Ansicht nach bilden mehrere Mieter eine Gemeinschaft iSd §§ 825 ff öABGB (Feil
Rz42)
94 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 108
95 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g
ORRz110
96 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 119 mit weiteren Nachweisen
97 Ehegesetz vom 13.12.1973, LGBl 1974 Nr 20 idF LGBl 1993 Nr 53 und LGBl 1999
Nr 28
18

rezipiert, aber auch eigenständiges liechtensteinisches Recht kreiert. "98 Die hier
interessierenden Bestimmungen über die Wirkungen der aufrechten Ehe wurden
mehrheitlich vom schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB)99 übemommen. 100
Die herrschende schweizerische Lehre geht davon aus, dass gemeinsam mietende
Eheleute eine schlichte Vertragsgemeinschaft bilden und dass kein Grund besteht,
hier ein Gesellschaftsverhältnis anzunehmen.101 Aber auch im Fall der schlichten
Vertragsgemeinschaft führt die gemeinsame Unterzeichnung des Mietvertrages durch
die Partner zu deren Solidarhaftung (§ 890). Während es sich nämlich bei der von
den Mietern zu erbringenden Geldschuld um eine teilbare Leistung handelt, ist die
Gegenleistung des Vermieters, das ist die Wohnung, eine unteilbare Sache iSd § 890.
Denn selbst wenn einzelne Räume ausschliesslich von einem der Ehegatten benutzt
werden, so gehört es doch zum Wesen der Ehe, dass bestimmte Räume gemeinsam
genutzt werden.
Tritt nur einer der Ehegatten als Mieter auf, liegt kein gemeinsamer Mietvertrag vor,
obgleich der Gesetzgeber dem anderen bei der Miete einer Familienwohnung eine
dem Mitmieter ähnliche, quasivertragliche Rechtsposition einräumt (Art 49b
EheG 102).103 Solange der Ehegatte den Mietvertrag nicht mit abgeschlossen hat, ist er
nicht Vertragspartei und haftet demzufolge nicht für den Mietzins, auch nicht im
Sinne von Art 48 Abs 3 EheG.104 Keine gemeinsame Miete liegt vor, wenn ein
Ehegatte nach der Heirat in die Mietwohnung des anderen einzieht. Denn die Heirat
führt nicht zur Vertragsübemahme. 105 Die Aufnahme des Ehegatten nach der Heirat
stellt auch keine Untermiete dar und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. 106

98 Zindel 5
99 (Schweizerisches) Zivilgesetzbuch vom 10.12.1907 idgF
100 Zindel 6
101 Siehe Weber 94; aA SchmidH. 351
102 Art 49b EheG idF LGBl 1993 Nr 53, welcher als legislatives Vorbild Art 169 ZGB
idF AS 1986/122 hat, lautet:
„Wohnung der Familie
!) Ein Ehegatte kann nur mit der ausdrücklichen und schriftlichen Zustimmung
des anderen einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie
veräussem oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der
Familie beschränken.
2) Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne
triftigen Grund verweigert, so kann er das Gericht anrufen."
103 Siehe Schmid H. 349. Siehe auch Kapitel C. III. 2.3
104 Siehe Hausheer/Reusser/Geiser Art 169 ZGB und Art 271a aOR Rz 9 sowie Art 166
ZGB Rz 54 und 69
105 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 136 mit Verweis aufHasenböhler in Bräm (Hg.) Band II lc, Art 166 Rz 19
106 SieheHigi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 262 OR Rz 11
19

Obwohl Art 49b EheG, der die Bestinunungen zum Schutz der Familienwohnung
enthält, gerade nicht auf die gemeinsame Miete abzielt, 107 fördert er doch stark den
Abschluss von Mietverträgen mit beiden Ehegatten. Damit dem Vermieter die
Vorteile einer Mietermehrheit zukommen, ist es von Vorteil, wenn
Vertragsformulare die Ehegatten als Mitmieter aufführen.

b) Konkubinat

Im liechtensteinischen Ehe- und Familienrecht sind Konkubinate 108 nicht besonders


gesetzlich geregelt. 109 Die analoge Anwendung des Eherechts und insbesondere der
Bestimmungen über die gesetzliche Güterrechtsauseinandersetzung auf Konkubinate
wird von ZINDEL abgelehnt. 110
Ein Konkubinat darf nicht stets als einfache Gesellschaft behandelt werden. Nach
WEBER111 ist bei jedem Konkubinatsverhältnis mit gemeinsamem Mietvertrag
gesondert zu prüfen, ob im Innenverhältnis der Mieter eine einfache Gesellschaft
vorliegt und ob diese in sachlicher Hinsicht den Mietvertrag miturnfasst.112 Im Sinne
einer Faustregel kann man untersuchen, ob (auch) für die mietrechtlichen Belange
eine gemeinsame Kasse existiert. Ist dies nicht der Fall, so gelten die Regeln der
schlichten Vertragsgemeinschaft. 1 u

107 Siehe Hausheer/Reusser/Geiser Art 169 ZGB und Art 271a aOR Rz 26 und 28
108 „Traditionell wird das Konkubinat, die nichteheliche Lebensgemeinschaft, definiert
als Zusammenleben zweier Personen ungleichen Geschlechts in derselben Wohnung
unter den gleichen Umständen wie in der Ehe" (Weber 91 mit weiteren Nachweisen);
stellvertretend für die österreichische Lehre siehe Koziol 399. In diese Umschreibung
einzubeziehen ist die vergleichbare Lebensgemeinschaft homosexueller Personen
(Weber 91)
109 Zindel 38
110 Gemäss ZINDEL würde dadurch die Grenze der zulässigen Gesetzesauslegung
überschritten (Zindel 38). Damit folgt er der herrschenden schweizerischen Lehre und
Rechtsprechung. Das Bundesgericht (BGE 108 II 204 ff (207 f]) begründet seine
Ansicht damit, dass es nicht angehe, auf das Konkubinat Normen einer
Gemeinschaftsform anzuwenden, die die Partner gerade vermeiden wollten (statt
vieler siehe Weber 91). Gleicher Ansicht ist auch die österreichische Lehre und
Rechtsprechung (statt vieler siehe Koziol 399)
111 Siehe Weber 92 f
112 Laut Bundesgericht kann von einer einfachen Gesellschaft nur gesprochen werden,
wo der Wille der Partner besteht, ,,die eigene Rechtsstellung einem gemeinsamen
Zweck unterzuordnen, um auf diese Weise einen Beitrag an die Gemeinschaft zu
leisten" (BGE 108 II 204 ff [207])
113 Siehe Weber 92 f; anderer Ansicht Schmid H. 350: Nach seiner Ansicht bilden
mehrere Mieter immer eine einfache Gesellschaft, weil das gemeinsame Mieten
zwecks Wohnen oder Arbeiten stets der Förderung eines gemeinsamen Interesses
20

Im Fall der hier interessierenden Frage der Haftung der Lebenspartner für
Forderungen aus dem Mietverhältnis ist das Ergebnis in beiden Fällen
(grundsätzlich) dasselbe, nämlich die solidarische Haftung derselben. Kommt man
zum Schluss, dass es sich bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft im
Innenverhältnis um eine einfache Gesellschaft handelt, so besteht aufgrund von
Art 680 iVm 664 Abs 2 PGR kein Zweifel an der Solidarhaftung der Partner. Aber
auch im Fall der schlichten Vertragsgemeinschaft führt die gemeinsame
Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Partner zu deren Solidarhaftung(§ 890).
Die Begründung ist dabei dieselbe wie bei gemeinsam mietenden Ehegatten. Denn
selbst wenn einzelne Räume ausschliesslich von einem der Lebenspartner benutzt
werden, so gehört es doch zum Wesen des Konkubinats, dass bestimmte Räume
gemeinsam genutzt werden.114 Die solidarische Haftung der Konkubinatspartner
bedeutet, dass sie gemeinsam für Forderungen aus dem Mietverhältnis haften.
Aus der Unteilbarkeit der Wohnung folgt umgekehrt aber auch, dass die Partner im
Bedarfsfall ihre Rechte gemeinsam wahrnehmen müssen. So können sie das
Mietverhältnis nur gemeinsam kündigen. 115 Dies zeigt aber auch, dass die
solidarische Haftung der Partner nicht nur zu deren Nachteil ist. Sie hat nämlich den
Vorteil, dass keiner den anderen "einfach vor die Türe stellen" kann.

dient und jeder Mitmieter als Gesellschafter durch seine Leistung hierzu emen
Beitrag erbringt
114 Der OGH ging konsequenterweise auch in einem Fall von Solidarhaftung aus, bei
dem zwei Lebenspartner zwei gesonderte Mietverträge über dasselbe Mietobjekt
abgeschlossen hatten, um es gemeinsam zu benützen (OGH vom 19.06.1980 zu 2 C
119/76-32 (16) [nicht publiziert])
Die schweizerische Lehre geht allgemein von der solidarischen Haftung der Partner
(zumindest für die Bezahlung des Mietzinses) aus, wenn die Partner den Mietvertrag
gemeinsam unterzeichnen (siehe zB Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 119 f; Schmid H. 350; Schweizerischer
Mieterinnen und Mieterverband, Gemeinsam Wohnen 8)
115 Beispiel: F und M sind ein Konkubinatspaar, bewohnen gemeinsam eine Wohnung
und sind gemeinsam (solidarisch haftende) Mieter. Der Mietvertrag mit A ist auf
unbestimmte Dauer abgeschlossen worden. F zieht nach einem Jahr aus der
gemeinsamen Wohnung aus.
F bleibt weiterhin Mietvertragspartei, da sich im mietrechtlichen Aussenverhältnis
durch den Auszug aus der Wohnung nichts geändert hat. F haftet insbesondere
weiterhin für die Bezahlung des Mietzinses. Im Falle einer unangefochtenen, gültigen
Kündigung des A obliegt es F auch, an der Rückgabe des Mietobjektes mitzuwirken
(siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 111).
Bei Auszug von F kann der Vetrag auch ganz auf den verbleibenden M übertragen
werden. Der Vermieter muss dazu aber nicht Hand bieten (siehe Prerost/Thanei 41)
21

Eine andere Möglichkeit als die gemeinsame Vertragsunterzeichnung ist die, dass nur
einer der Partner als Mieter auftritt. 116 In diesem Fall liegt selbstredend kein
gemeinsamer Mietvertrag vor. Sofern es „ohne Nachteil des Eigentümers geschehen
kann und im Vertrage nicht ausdrücklich untersagt worden ist"(§ 1098), können die
Lebenspartner einen Untermietvertrag abschliessen. Dies hat für den Untermieter
zwar den Vorteil, dass der Mieter allein für die Zinszahlung haftet, aber auch den
Nachteil, dass der Mieter dem Untermieter relativ leicht kündigen kann. Durch die
dauernde Aufnahme von Lebenspartnern im Mietobjekt entsteht an sich jedoch kein
Untermieteverhältnis, selbst wenn diese sich (im internen Verhältnis der Partner) an
den Kosten der Miete beteiligen. 117
Für die (Wohn-)Partner empfiehlt es sich in jedem Fall, die wichtigsten Fragen
betreffend das Innenverhältnis zu regeln. 118

c) Wohngemeinschaft

Als Wohngemeinschaft können alle Formen gemeinsamen Wohnens ausserhalb von


Ehe oder Konkubinat bezeichnet werden. 119
Rechtlich müssen Wohngemeinschaften nicht als gemeinsame Miete konzipiert sein.
Möglich ist auch Einzelmieterschaft mit bloss abgeleiteten Nutzungsbefugnissen der
übrigen Gemeinschafter. 120 Vorausgesetzt der Vermieter ist damit einverstanden,
können sich die Wohngemeinschaftsmitglieder auch zu einem Verein
zusammenschliessen (siehe Art 246 Abs 1 PGR) und es tritt der Verein als Mieter
auf.121

116 AA Infra 5, wonach der Mietvertrag jeweils auf den Namen von beiden Partnern
abgeschlossen wird
117 Higi m Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 262 OR Rz 11;
Lachat/Stoll/Brunner 275; Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b
2. Lieferung, Art 264 aOR Rz 1 sowie Vernehmlassungsbericht 31; aA Prerost/Thanei
41 f
118 Ebenso Infra 1
119 Siehe Weber 93 mit weiteren Hinweisen
120 Siehe Weber 93
121 Diese Vertragskonstruktion entspricht wahrscheinlich am ehesten dem
Selbstverständnis einer Wohngemeinschaft, weil damit ein unkomplizierter Wechsel
der Bewohnerinnen und Bewohner möglich wird. In diesem Fall haftet jedoch
gegenüber dem Vermieter nur der Verein mit seinem Vereinsvermögen (Art 253
Abs 1 PGR). Reicht dies dem Vennieter nicht aus, so können die einzelnen
Wohngemeinschaftsmitglieder dem Vermieter gegenüber eine schriftliche Erklärung
abgeben, dass sie solidarisch mit dem Verein für Forderungen aus dem Mietverhältnis
haften
22

Aus der Optik der gemeinsamen Miete gilt das zum Konkubinat Gesagte auch für die
Wohngemeinschaft. 122 Unterschreiben alle Partner der Wohngemeinschaft den
Mietvertrag, sind sie gleichberechtigte Mitmieter. Sie müssen im Bedarfsfall ihre
Rechte gemeinsam wahrnehmen. Bei jedem Wechsel muss zudem der Vertrag
abgeändert werden. 123 Sie haften aber auch für Forderungen aus dem Mietverhältnis,
weil sie per Definition (einzelne) Räume gemeinsam benutzen (siehe§ 890).
Da es nicht sehr praktikabel ist, den Vertrag bei jedem Mitgliederwechsel zu ändern,
ist zweifellos der Mietvertrag mit einem einzelnen oder einem stabilen Kern als
Hauptmieter und der Untervennietung an die übrigen Mitglieder der
Wohngemeinschaft der einfachere Weg. 124 Dies setzt jedoch wiederum voraus, dass
die Untervern1ietung im Hauptmietvertrag nicht ausgeschlossen wird (siehe§ 1098).
Für die Bewohner der Wohngemeinschaft empfiehlt es sich ebenfalls, die wichtigsten
Fragen zum Innenverhältnis in einem Vertrag zu regeln. 125

d) Auf Vermieterseite

Auf Vennieterseite sind zwei typische Konstellationen mehrerer Beteiligter


anzutreffen. Entweder verfügt nämlich eine Gesamthandschaft oder eine
Miteigentümergemeinschaft über das Mietobjekt. Die Gesamthandschaft setzt immer
ein persönliches Gemeinschaftsverhältnis unter den Beteiligten voraus (Art 31 SR).
Als solche können die einfache Gesellschaft und die Erbengemeinschaft erwähnt
werden. Als Regel gilt hier das Prinzip der Gesamtverfügung (Art 32 SR). Der
Bruchteilsgemeinschaft der Miteigentümer liegt demgegenüber kein besonderes
persönliches Gemeinschaftsverhältnis der Beteiligten zugrunde (Art 25 SR) und
Gesamtverfügung bildet die Ausnahme. 126

122 Das bedeutet somit, je stärker die gemeinsame Haushaltführung mit gemeinsamer
Kasse bei der Gemeinschaft im Vordergrund steht, desto eher wird man bei
Wohngemeinschaften zur Annahme gelangen, die Mieter hätten sich zur
gemeinsamen Verfolgung eines wirtschaftlichen Zwecks zusammengefunden und
damit eine einfache Gesellschaft gebildet. Soweit sich die gemeinschaftliche
Lebenshaltung jedoch im finanziellen Bereich auf den gemeinsamen
Wohnungsmietvertrag beschränkt, ist von einer schlichten Vertragsgemeinschaft
auszugehen (siehe Weber 93). Siehe auch Prerost/Thanei 42; aA Schmid H. 350
123 Siehe Prerost/Thanei 42
124 In diesem Fall ist im Vertrag festzuhalten, wie viele Erwachsene (gegebenenfalls, wie
viele Kinder) das Objekt gleichzeitig höchstens bewohnen dürfen (siehe
Prerost/Thanei 42)
125 Geregelt werden sollte die Entlassung des ausziehenden Mitmieters aus den
mietvertraglichen Verpflichtungen, eine grosszügige Kündigungsregelung zugunsten
der Untermieter, die interne Aufteilung des Mietzinses usw (siehe hierzu
Prerost/Thanei 42 und Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Gemeinsam
Wohnen Anhang 5)
126 Siehe Schmid H. 350
23

2.3. Familienwohnung

Gemäss Art 45 EheG bestimmen die Ehegatten gemeinsam (ausdrücklich oder


konkludent) die eheliche Wohnung, dh, die (gemeinsame) Unterkunft, welche
Mittelpunkt ihres Ehelebens sein soll. Diese eheliche Wohnung ist in der Regel auch
die Familienwohnung im Sinne des Gesetzes, 127 da mit «Familie» gemäss Art 49b
EheG die Gemeinschaft der Ehegatten im weiteren Sinn bezeichnet wird,
unbeschadet darum, ob dieser Gemeinschaft Kinder angehören oder nicht. 128
«Familienwohnung» bezeichnet demzufolge die Räumlichkeiten, welche die
Ehegatten als dauernde gemeinsame Unterkunft, als Mittelpunkt des Ehe- und
Familienlebens bestimmt haben. 129'130
Die Begriffsbestimmung der «Familienwohnung» ist deshalb notwendig, weil in
Gestalt des bereits angesprochenen Art 49b EheG eine mietrechtliche Bestimmung
existiert. Diese basiert auf dem Schutzgedanken des Eherechts. 131 Diesem
eherechtlichen Schutzgedanken entsprechend beschränkt sie generell die
Verfü gungsfähigkeit der einzelnen Ehegatten zugunsten der Partner. Ein Ehegatte

127 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 126; siehe auch Hausheer/Reusser/Geiser Art 169 ZGB und Art 271a
aOR Rz 13, wo festgestellt wird, dass sich die Begriffe der «ehelichen Wohnung» und
der «Familienwohnung» nicht decken, auch wenn sie in vielen Fällen übereinstimmen
128 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 126; ebenso Hasenböhler in Bräm (Hg.) Band II 1 c, Art 169 Rz 18
129 Siehe Hausheer/Reusser/Geiser Art 169 ZGB und Art 271a aOR Rz 14
130 Beim Begriff der Familienwohnung handelt es sich um einen Begriff des Eherechts,
welcher im Mietrecht gleichbedeutend verwendet wird (Hausheer/Reusser/Geiser zu
Art 169 ZGB und Art 271a aOR Rz 68; Botschaft, Mieterschutz 1454).
Keine Familienwohnung ist bei Räumen gegeben, welche von einem
alleinerziehenden Elternteil mit Kindern oder von einer eheähnlichen Gemeinschaft
bewohnt werden (Hausheer/Reusser/Geiser Art 169 ZGB und Art 271a aOR Rz 12).
Dabei ist auch eine nur sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über die
Familienwohnung ausgeschlossen (vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 127; siehe auch Hasenböhler in Bräm (Hg.)
Band II 1c, Art 169 Rz 19). In sachlicher Hinsicht schränkt die Bezeichnung
«Familienwohnung» den Anwendungsbereich der Bestimmungen zur
Familienwohnung auf Räume ein, in denen im wesentlichen gewohnt, der
gemeinsame Haushalt geführt wird (Botschaft, Mieterschutz 1454). Namentlich nicht
Familienwohnungen sind beispielsweise Ferien- und Zweitwohnungen (siehe Higi in
Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 128
sowie Hasenböhler in Bräm (Hg.) Band II lc, Art 169 Rz 22)
131 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 130
24

kann daher nur mit der ausdrücklichen und schriftlichen Zustimmung des anderen die
Familienwohnung kündigen. 132
Art 49b EheG gilt unabhängig davon, ob nur ein Ehegatte Mieter ist oder ob beide
mietende Vertragspartner sind. 133 Ferner spielt es keine Rolle, unter welchem
Güterstand die Ehegatten leben. 134
Sind die Ehegatten das Mietverhältnis über die Familienwohnung gemeinsam als
Mieter eingegangen, so gelten im übrigen die Bestimmungen zur gemeinsamen
Miete.

2.4. Untermiete

Die Untermiete, in § 1098 als «Afterbestand» bezeichnet, ist ein (Unter-)


Vertragsverhältnis, in dem ein Mieter das gemietete Objekt ganz oder teilweise an
einen anderen Mieter weitervermietet. 135 Gemäss § 1098 kann der Mieter die Sache
ganz oder teilweise untervermieten, ,,wenn es ohne Nachteil des Eigentümers
geschehen kann und im Vertrage nicht ausdrücklich untersagt worden ist".
Keine Untermiete stellen die zeitweilige unentgeltliche Aufnahme Dritter sowie der
Empfang von Besuchern im Mietobjekt dar; 136 der Wohnungsmieter darf
selbstverständlich Besuch empfangen, selbst wenn die Besucher dem Vermieter nicht
genehm sind. 137 Da in diesen Fällen die Überlassung des Gebrauchs von Wohnungen
oder Geschäftsräumen gegen jederzeitigen Widerruf und unentgeltlich erfolgt, liegt
Bittleihe(Prekarium) iSd § 974 vor. 138
Ebenfalls nicht von § 1098 erfasst ist der Tatbestand der dauernden unentgeltlichen
Überlassung der Mietsache an einen Dritten. Hier liegt ein Fall von Leihe(§§ 971 ff)

132 Das Erfordernis der ausdrücklichen Zustimmung schliesst eine im voraus abgegebene
generelle Zustimmung zur Kündigung aus (Schmid H. 376)
133 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253
274g OR Rz 134
134 Siehe Koller 453
135 Statt vieler Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu
Art 253 274g OR Rz 137; siehe auch Weiser 192
136 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 262 Rz 11 sowie Meyer 23
137 Siehe Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 261 aOR
Rz 5. Grenzen setzt der Gastfreundschaft die Überbelegung der Wohnung (siehe
Schweizerischer Mieterinnen und Mieterverband, Gemeinsam Wohnen 7)
138 In Anlehnung an die österreichische Lehre und Rechtsprechung ist davon auszugehen,
dass in diesem Fall der Unentgeltlichkeit gleichsteht, wenn das Entgelt so niedrig
gehalten ist, dass es gegenüber dem Wert der Benützung praktisch nicht mehr ins
Gewicht fällt (siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 11). Zum Prekarium
siehe auch Feil Rz 63
25

vor, die wie die Untermiete vertraglich von vornherein ausgeschlossen werden
kann. 139
Wie bereits festgestellt, 140 stellen weder die Aufnahme des Ehegatten nach der Heirat
noch die dauernde Aufnahme von Lebenspartnern im Mietobjekt Untermiete dar,
selbst wenn diese sich (im internen Verhältnis der Partner) an den Kosten der Miete
beteiligen. 141

D. ABGRENZUNG DER MIETE VON ANDEREN


RECHTSVERHÄLTNISSEN

1. Von Verträg en auf Gebrauchsüberlassung

1. Pacht

1.1. Abgrenzung

Die grösste Verwandtschaft weist die Miete mit der Pacht auf. Beide Institute werden
vom ABGB unter dem Oberbegriff «Bestandvertrag» zusammengefasst. Beide
Verträge sind auf die entgeltliche 142 Überlassung eines Gegenstandes „auf eine
gewisse Zeit" gerichtet(§ 1090). Sie unterscheiden sich hinsichtlich der Verwendung
durch Mieter und Pächter: Die Miete ist ein reines Gebrauchsrecht, während die
Pacht neben dem Gebrauch auch die qualifizierte Nutzung (iSv Fruchtbezug)
gewährt. 143 Diese enge Verwandtschaft kommt in den §§ 1090 und 1091 klar zum
Ausdruck.

139 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 262 Rz 12


140 Siehe Kapitel C. III. 2.2 a)
141 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 262 Rz 11
142 Wobei das Entgelt nicht in Geld bestehen muss (siehe
Gschnitzer/Faistenberger/Barta/ Eccher BT 92)
143 Siehe stellvertretend für die österreichische Lehre Gschnitzer/Faistenberger/Barta/
Eccher BT 93.
Beispiele gemäss GSCHNITZER: ,,Danach mietet man eine Wohnung, ein Klavier;
pachtet einen Bauernhof, eine Milchkuh, ein Unternehmen, eine Lizenz, ein
Jagdrecht" (Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 93)
26

Abgrenzungsprobleme zwischen Miete und Pacht ergeben sich vor allem zwischen
Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht. 144 Da bislang weder
Geschäftsraummieter noch Pächter Schutz wie Wohnungsmieter geniessen, hat diese
Problematik in Liechtenstein jedoch keine praktischen Auswirkungen. Die
Unterscheidung zwischen Miete und Pacht ist daher oft nicht notwendig. Sie ist
jedoch dort von Bedeutung, wo die Bestimmungen des Pachtrechts vom Mietrecht
abweichen. 145
Massgebend für die Frage, ob Miete oder Pacht vorliegt, ist die Zweckbestimmung
der Sache zur Zeit des Vertragsabschlusses und die Art des Gebrauches, nicht die von
den Parteien gewählte Bezeichnung. 146 Kann der von den Parteien gewählte
Vertragstyp aus dem Inhalt des Vereinbarten nicht erkannt werden, so gewinnt die
gewählte Vertragsbezeichnung an Gewicht. Sie wirkt als Indiz dafür, dass die
Parteien eben jenen Vertragstyp vereinbaren wollten, den sie genannt haben. 147 In
diesem Sinn entschieden hat auch der OGH. 148
Bei Verbindung von Pacht und Miete in einem Vertrag (Mischverträge) ist nach der
ausdrücklichen Anordnung von § 1091 Satz 2 im Gegensatz zu den sonst für die
Behandlung gemischter Verträge geltenden Regeln, vom Absorptionsprinzip
auszugehen, dh es entscheidet die Beschaffenheit der Hauptsache. 149 Mit
§ 1091 Satz 2 ist aber noch nichts gesagt über andere mit Miete oder Pacht
verbundene Vertragsformen (zB Zimmermiete mit Bedienung und Verabreichung
einzelner Mahlzeiten). 150

144 Siehe Weiser 192 und Vernehmlassungsbericht 12. Ebenso m der Schweiz: Statt
vieler siehe Botschaft, Mieterschutz 1419
145 Siehe hierzu das nachfolgende Kapitel
146 Siehe Dittrich/Tades (Hg.) E 1 3 zu § 1091 mit zahlreichen Hinweisen zur
Rechtsprechung. Siehe auch Krejci 42
147 Siehe Krejci 43
148 Er ist der Meinung, dass im Zweifelsfall (Hervorhebung durch den Autor) der durch
die Vertragsbenennung geschaffene äussere Tatbestand nach Treu und Glauben (Art 2
PGR) zu schützen ist (OGH vom 31.03.1987 zu 2 C 2/85-45, LES 1989/70 80 [77])
149 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, 29. Diese Regel bezieht sich aber nur auf
solche Fälle, in denen Pacht und Miete nebeneinander bestehen und das einheitliche
Rechtsverhältnis nach dem hauptsächlichen wirtschaftlichen Zweck zur Gänze als
Pacht oder Miete bezeichnet wird (Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, 29).
Beispiele laut GsCHNITZER: ,,ein Einfamilienhaus mietet man samt Garten, einen
Bauernhof pachtet man samt Wohnräumen" (Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher
BT 94 f)
150 Siehe hierzu Kapitel E. I. 2. und E. III. 1.
27

1.2. Anwendbares Recht

a) Im allgemeinen

Für sämtliche Pachtverhältnisse gelten die §§ 1090-1121 mit Ausnahme der


Schutzbestimmungen (§§ 1108a ff und 1116a ff). Damit ist das Wesentliche auch
schon gesagt: Weder für landwirtschaftliche 151 noch für nichtlandwirtschaftliche
Pächter existieren Schutzbestimmungen wie sie für Wohnungsmieter152 gelten.

Pachtrechtliche Sonderbestimmungen existieren für die Gewerbe-, 153 Jagd-154 und


Fischereipacht' 55 • Die in §§ 1090-1121 enthaltenen Pachtbestimmungen gelten hier
subsidiär.

b) Nichtlandwirtschaftliche Pacht im besonderen

Der Grund, dass in Liechtenstein anders als in der Schweiz für


nichtlandwirtschaftliche Pächter von Wohn- und Geschäftsräumen kein "Schutz"
existiert, ist der, dass durch die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975 weder Art 2 Abs 3
BMM noch Art 290a aOR rezipiert worden waren. 156 Dies ist deshalb unbefriedigend,
weil auch für Pächter von Wohn- oder Geschäftsräumen diese Mittelpunkt der
Lebensführung bzw Existenzgrundlage sein können. 157

151 Das sind Pachtverhältnisse, die landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke zur
landwirtschaftlichen Nutzung zum Gegenstand haben
152 Geschäftsmieter sind vom Geltungsbereich der §§ 1108a ff und 1116a ff
ausgenommen (siehe hierzu Kapitel F. II. sowie I. II.)
153 Art 25 Gewerbegesetz vom 10.12.1969, LGB11970 Nr 21
154 Art 5 8 und 16 Jagdgesetz vom 30.01.1962, LGB11962 Nr 4
155 Art 6 Fischereigesetz vom 16.05.1990, LGB1 1990 Nr 44. Die in Art 6 letzter Satz leg
cit in Aussicht gestellte Verordnung über Voraussetzungen, Art, Umfang und Zins der
Verpachtung der Fischgewässer wurde bisher nicht erlassen. Die Verpachtung der
Fischereigewässer wird stattdessen in einem Pachtvertrag zwischen der Regierung
und dem Fischereiverein Liechtenstein als alleinigem Pächter für jeweils acht Jahre
geregelt (Auskunft von Theo Kindle, Amtsvorstand des Amtes für Gewässerschutz,
vom 19.06.1997)
156 Vernehmlassungsbericht 12 (Fn 19). Art 2 Abs 3 BMM erklärte die Massnahmen des
BMM und Art 290a aOR die Art 267a 267f aOR über die Erstreckung des
Mietverhältnisses sinngemäss auf nichtlandwirtschaftliche Pachtverhältnisse, die sich
auf Wohnungen oder Geschäftsräume beziehen, anwendbar
157 Vernehmlassungsbericht 12
28

c) landwirtschaftliche Pacht im besonderen

Während sowohl m der Schweiz 158 als auch in Österreich159 eigene


landwirtschaftliche Pachtgesetze mit entsprechenden Schutzbestimmungen
geschaffen worden sind, hat der liechtensteinische Gesetzgeber bislang keinen Schritt
in diese Richtung getan. Dies, obwohl in Liechtenstein ein Bedürfnis für derartige
Schutzbestimmungen bestehen würde. 160

2. leihe

Von der Leihe, das ist die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an unverbrauchbaren


Sachen(§§ 971 ff), unterscheidet sich die Miete durch die Entgeltlichkeit; ferner ist
die Leihe ein Realvertrag. 161

II. Vom Wohnrecht im Sinne von Art 248 SR

Das Recht, in einem Haus oder in einem Raum desselben zu wohnen, wird zumeist
durch Mietvertrag begründet. Dem dadurch entstehenden obligatorischen Recht kann
durch Vormerkung(Art 556 Abs 1 SR) Wirkung(Vorrang) gegenüber jedem später

158 (Schweizerisches) Bundesgesetz vom 04.10.1985 über die landwirtschaftliche Pacht


(LPG), AS 1986 926
159 (Österreichisches) Bundesgesetz vom 26.11.1969, mit dem Bestimmungen über
landwirtschaftliche Pachtverträge getroffen werden (Landpachtgesetz), BGB! 1969
Nr451 idgF
160 Hauptgrund hierfür ist die Bedeutung der Pacht für die Bauern: der Anteil des
Pachtlandes an der landwirtschaftlichen Nutzfläche liegt bei über 80% (Amt für
Volkswirtschaft, Betriebszählung 66). Ein weiterer Grund ist das geltende
liechtensteinische Erbrecht, dessen Realteilung stark zu einer Zerstückelung des
Pachtlandes beigetragen hat. Hinzu kommt, dass es, gerade durch das sehr häufige
Fehlen von längerfristigen schriftlichen Pachtverträgen und nicht zuletzt durch das
neue Direktzahlungsgesetz (LGBl 1995 Nr 34), wonach der Flächenbeitrag einen
wesentlichen Faktor für die Höhe von Direktzahlungen darstellt, oft zu
Verpächterwechseln kommt. Für die Bauern ist es daher insbesondere schwierig, die
geforderte Fruchtfolge zu planen (Auskunft von Helmuth Flick, Mitarbeiter des
Landwirtschaftsamtes, vom 23.10.1996).
Als Vorlage für ein liechtensteinisches landwirtschaftliches Pachtgesetz hält der
Autor das schweizerische LPG nur bedingt für geeignet, da die öffentlichrechtlichen
Beschränkungen mit agrarpolitischen Lenkungsmassnahmen auf jeden Fall zu weit
gehen. Eher zu empfehlen wäre die Rezeption des österreichischen
Landpachtgesetzes, da dieses nur hinsichtlich der Höhe des Pachtzinses und der
Dauer Eingriffe in die Vertragsfreiheit der Parteien enthält
161 Zur Bittleihe (Prekarium) siehe das Kapitel C. III. 2.4
29

erworbenen Recht (Art 556 Abs 2 SR) oder gegenüber einem später eingetragenen
Pfandrecht verliehen werden (siehe §§ 1095 und 1120). 1 62 Von diesem Wohnrecht
mit verstärkter Wirkung ist das Wohnrecht im Sinne von Art 248 SR zu
unterscheiden. 163
Das Wohnrecht im Sinne von Art 248 SR ist ein beschränkt dingliches Recht, das im
Grundbuch einzutragen ist (Art 555 Abs 1 Ziff2 SR). 164 Inhalt des Wohmechts ist
nicht eine allgemeine Nutzung, sondern nur die Befugnis, in einem Gebäude oder
einem Teil desselben Wohnung zu nehmen (Art 248 Abs 1 SR). Im Gegensatz zur
Nutzniessung {Art 227 Abs 1 SR) 165 gehört zum Wohnrecht nicht der
Fruchtgenuss. 166 Damit ist es den Wohnberechtigten zum Beispiel nicht erlaubt, die
Wohnung zu vennieten. 1 67 Das Wohnrecht ist mit anderen Worten eng an die Person
des Berechtigten geknüpft. 168

162 Das persönliche Recht wird gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur


sogenannten Realobligation, jedenfalls im weiteren Sinn dieses Wortes. Präziser
ausgedruckt, tritt neben das persönliche ein dingliches Nebenrecht, welches mit dem
Hauptanspruch steht oder fällt (Tuor/Schnyder/Schmid 647)
163 Weiters ist das Wohnrecht des Eigentümers im Falle der Zwangsverwaltung einer
Liegenschaft nach Art 67 EO (vgl § 105 öEO) abzugrenzen. Dieses ist kein Mietrecht,
sondern stellt eine Exekutionsbeschränkung dar (siehe Klang in Klang/Gschnitzer
(Hg ), 5. Band, 35)
164 Siehe Tuor/Schnyder/Schmid 794. Soweit keine Sonderbestimmungen (Art 248 250
SR) bestehen, untersteht das Wohnrecht grundsätzlich den Regeln über die
Nutzniessung (Art248 Abs 3 SR; Art216 247 SR). ferner können für das
Wohnrecht, wie übrigens auch für die Nutzniessung, die Bestimmungen über die
Grunddienstbarkeiten (Art 198 215 SR) herangezogen werden (siehe
Tuor/Schnyder/Schmid 794 f). Schliesslich vermögen auch die Regeln über den
Mietvertrag Aufschluss über den Inhalt des Wohnrechts zu geben (siehe
Tuor/Schnyder/Schmid 795)
165 Die Nutzniessung geht auf den Vollgenuss der Sache (Art 216 Abs 2 SR).
Entsprechend ist dieses zwar der Substanz nach unübertragbar, der Ausübung nach
jedoch übertragbar (Art 230 SR) (siehe auch Tuor/Schnyder/Schmid 795)
166 Siehe Schmid J. Rz 1357
167 Das Wohnrecht ist (nämlich) weder der Substanz (Art 248 Abs 2 SR) noch der
Ausübung nach übertragbar und daher auch nicht pfändbar (siehe
Tuor/Schnyder/Schmid 795)
168 Es gilt in der Regel nur für eine Person. Sofern es vertraglich nicht ausgeschlossen ist,
hat der Berechtigte jedoch auch das Recht, seine Familienangehörigen zu sich zu
nehmen (Art249 SR)
30

III. Vom Ba urecht iSv Art 251 SR

Das in Art 251-253 SR geregelte Baurecht besteht in der Befugnis, auf oder unter
einer Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art 251 Abs 1 SR).
Es ist ein dingliches Recht, regelmässig eine selbständige Dienstbarkei t.169
Abgrenzungsprobleme zur obligatorische Rechte begründenden Miete ergeben sich
daher kaum.1 70
Zwei Berührungspunkte zwischen Miete und Baurecht bestehen indessen. Zum einen
kann das im Baurecht errichtete Werk vermietet werden, zum andern kann eine
Baurechtszinserhöhung 171 gemäss § 1108 lit b einen Grund für eine
Mietzinserhöhung darstellen.172

IV. Vom Ka ufvertrag u n d vom Leasin g

Zweck des Kaufes ist der Erwerb von Eigentum an der Sache, Zweck der Miete der
Gebrauch einer Sache auf Zeit. Abgrenzungsprobleme zwischen Miete und Kauf
ergeben sich daher vorab dort, wo eine Sache zum Gebrauch überlassen wird und der
Eigentumserwerb ungewiss ist oder für einen längeren Zeitraum in der Schwebe
bleibt, namentlich beim Abzahlungskauf, beim Mietkauf sowie beim Leasing.171

1. Abzahlungskauf und Mietkauf

Beim Kauf auf Abzahlung verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer eine
bewegliche Sache vor der Zahlung des Kaufpreises zu übergeben, und der Käufer,
den Kaufpreis in Teilzahlungen zu entrichten (Art 1 Abs 1 AVVG). In Art 12 AVVG
wird der Geltungsbereich der Vorschriften über den Abzahlungsvertrag abgesteckt.
Vorbeugend erklärt Abs 1 leg. cit. die Bestimmungen des AVVG auf alle
Rechtsgeschäfte und Kombinationen von solchen anwendbar, mit denen die Parteien

169 Siehe Tuor/Schnyder/Schmid 796


170 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 164
171 Regelmässig ist mit der Gewährung des Baurechtes, dessen Dauer auf höchstens 100
Jahre beschränkt ist (Art 251k Abs 1 SR) die Pflicht zur Zahlung eines
Baurechtszinses verbunden, welcher durch ein Pfandrecht gesichert werden kann
(siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 165)
172 Vgl Zihlmann 45
173 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 167
31

den gleichen wirtschaftlichen Zweck verfolgen wie bei einem Abzahlungskauf. 174' 1 75
Wesentlich ist bei dieser wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht die Rechtsform, in
welche das Geschäft im konkreten Fall gekleidet oder gepresst wird, sondern die
Frage, ob im Ergebnis die eine Partei gegen ein in Teilzahlungen zu entrichtendes
Entgelt der andern eine bewegliche Sache zu dauerndem und ungestörtem Besitz und
Gebrauch bis zur völligen Abnützung oder Wertlosigkeit überträgt oder ihr die
Möglichkeit zu solchem Erwerb verschafft. 176 Die verbreitetste Erscheinungsform
solcher Verhältnisse ist der in Art 12 Abs 1 AWG ausdrücklich erwähnte
Mietkaufvertrag. Hier überlässt der Vennieter-Verkäufer dem Mieter-Käufer gegen
Bezahlung eines periodischen Entgelts, das als «Mietzins» bezeichnet und auf den
Kaufpreis angerechnet wird, eine bewegliche oder unbewegliche Sache zum
Gebrauch. Die Miete ist in der Weise mit einem suspensivbedingten Kauf gekoppelt,
dass entweder der Eigentumsübergang mit der völligen Abbezahlung des Kaufpreises
automatisch eintritt oder dem Mieter ein Kaufrecht an der Mietsache eingeräumt
wird. 177 „Kommt es beim Mietkauf zum Eigentumsübergang, so wird wirtschaftlich
betrachtet vom Käufer das gleiche wie beim Abzahlungskauf erreicht, der volle
Genuss der Kaufsache, bevor der volle Kaufpreis erlegt worden ist ( ... ). Soweit der
Mietkauf eine bewegliche Sache zum Gegenstand hat, ist er daher als
Abzahlungskauf zu beurteilen" (Art 12 Abs 1 AWG). 1 78 „Der drittfinanzierte Kauf

1 74 Siehe Koller 358; siehe auch Zihlmann 43, der feststellt, dass die Bezeichnung als
«MietKaufvertrag» daran nichts ändert
175 „Die Unterstellung aller Verträge über bewegliche Sachen, welche den gleichen
wirtschaftlichen Zweck wie der Abzahlungskauf verfolgen, unter die Regeln des
Abzahlungsrechts ist nicht vollständig" (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art253-274g OR Rz 178). In Art 12 Abs4 AVVG sind
abschliessend die Fälle aufgezählt, die nur den Normen über den Schuldnerverzug
(Art 7 Abs2, 8 Abs 1 und 9 AVVG) unterstehen. ,,Vier Faktoren können die
Schutzwirkung einschränken" (Giger in Honsel!Nogt/Wiegand (Hg.) Band I,
Art226m OR Rz 10). Hervorzuheben ist dabei der erste Fall des im
Öffentlichkeitsregister als Firma eingetragenenKäufers (Unternehmers)
17 6 Siehe Koller 358
177 SieheKoller 358
178 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art253274g OR
Rz 172.
Die bundesgerichtliche Praxis hat einen gleichen wirtschaftlichen Zweck wie beim
Abzahlungskauf immer dann angenommen, wenn der «Mietvertrag», der
«Mietkaufvertrag» usw ein beweglichesKonsumgut betrifft, dem «Mieter», «Käufern
usw eine dauernde und ungestörte Benützung der Sache gewährleistet und der Wert
der Sache während der Vertragsdauer praktisch abbezahlt wird, so dass der «Mieter»,
«Käufer» usw schon aus wirtschaftlichen Gründen auf eine vorzeitige Beendigung
des Vertragsverhältnisses verzichtet (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 174). Gleiches gilt für Verträge, bei denen
eine vorzeitige Beendigung nur unter erschwerten, wirtschaftlich für den Käufer
32

bzw Miet-Kauf fällt ebenfalls unter das Abzahlungsrecht, wenn der Verkäufer die
Kaufpreisforderung an den Darlehensgeber abtritt oder Verkäufer und
Darlehensgeber bei der Abwicklung solcher Geschäfte zusammenwirken" (Art 12
Abs 2 AVVG). 179 Es ist davon auszugehen, dass Verträge, die nicht ausdrücklich als
Abzahlungskauf, sondern als Miete, Miet-Kauf, Leasing usw bezeichnet werden,
aber nach Art 12 Abs 1 AVVG unter die Bestimmungen des Abzahlungsrechts fallen,
in der Regel nichtig sein werden, weil sie den zwingenden Vorschriften von Art 1
Abs 2 (gesetzlicher Mindestinhalt) und Art 1 Abs 3 (Ungültigkeit als Rechtsfolge)
AVVG nicht genügen. 180 Bei einem Mietkaufvertrag über unbewegliche Sachen liegt,
solange das Kaufrecht nicht ausgeübt wird, ein Mietverhältnis vor und es kommen
die Bestimmungen des Mietrechts zur Anwendung. ,,Bei Ausübung des Kaufrechts
sind die Bestimmungen zum Grundstückskauf anzuwenden." 181

2. Leasing

2.1. Begriff und Typisierbarkeit

Mit «Leasing» werden Verträge bezeichnet, bei denen dem Leasingnehmer vom
Leasinggeber eine Sache zu Gebrauch/Nutzung gegen (monatliche) Zahlung eines
Entgelts überlassen wird. Als Leasingnehmer treten Unternehmer
(Investitionsgüterleasing) oder Verbraucher (Konsumgüterleasing) auf. Als
Leasinggeber kommt entweder der Hersteller bzw Händler des Leasingguts ( direktes
Leasing, auch Herstellerleasing genannt) oder eine eigene Leasinggesellschaft
(indirektes Leasing) in Betracht. 182
Einen einheitlichen, rechtlich klar abgrenzbaren Begriff des Leasings gibt es weder
im liechtensteinischen noch im österreichischen 183 oder schweizerischen 184 Recht,
schon gar nicht handelt es sich um einen gesetzlich ausgeformten Vertragstyp.
Vielmehr kennt der Markt eine Vielzahl rechtlich voneinander sehr verschiedener

unvernünftigen Bedingungen möglich ist (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b


l. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 174)
179 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 176 mit weiteren Nachweisen
180 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 177
181 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 179
182 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 97
183 Siehe statt vieler Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§ 1090 Rz 25 und Weilinger 373
184 Siehe statt vieler Koller 331 f und Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 187
33

Leasingformen. 1 85 Die rechtliche Behandlung von Leasingverträgen ist daher -


wenigstens soweit das Verhältnis Leasinggeber und Leasingnehmer geregelt wird -
meistens kein Abgrenzungsproblem, sondern ein Auslegungsproblem, welches sich
bei der Prüfung jedes konkreten Vertrages stellt.186 Es muss somit nach der hier
vertretenen Ansicht bei jedem einzelnen Leasingvertrag geprüft werden, welche
Eigenschaften der zu beurteilende Vertrag aus den Vertragstypen der Miete bzw
Pacht, des Kaufes, des Abzahlungskaufes und des Auftrages187 enthält. Nach dieser
Wertung gelangen die jeweils zutreffenden Rechtsnormen zur Anwendung. 188
Jedoch nicht alle Leasingverträge bezeichnen sich so. § 914 stellt klar, dass es bei der
Vertragsinterpretation nicht auf die von den Parteien gewählten Ausdrücke ankommt,
sondern auf das, was die Parteien wirklich gewollt haben. Das muss auch für die
Vertragstypzuordnung gelten: Der Inhalt des Vertrages und nicht seine Bezeichnung
ist entscheidend.189
Trotz der zahlreichen Erscheinungsformen "des Leasings" ist eine (grobe)
Typisierung nach verkehrstypischen Inhalten möglich und im Interesse einer
einfacheren Rechtsanwendung notwendig. 190

2.2. Gängige Erscheinungsformen und ihre rechtliche Behandlung

Gemäss Auskunft von Herrn ALDER, Leasing-Experte der LGT Bank in


Liechtenstein AG, vom 10.12.1997 orientiert sich die liechtensteinische
Leasingpraxis - falls man hiervon sprechen kann - an in der Schweiz verwendeten
Musterverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vor dem Hintergrund der
starken Orientierung der liechtensteinischen Wirtschaft an jener der Schweiz, mit
welcher Liechtenstein am 29.03.1923 einen Zollvertrag abgeschlossen hat,
verwundert dies nicht weiter. Aufgrund dieser Einschätzung wird auch bei den

185 Siehe Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, § 1090 Rz 25


186 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 187
187 Die Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Auftrag (§§ 1002 ff ABGB) ist
beschränkt auf das indirekte Leasing
188 Damit folgt der Autor der Ansicht von CAPAULIDUBS (siehe Capaul/Dubs 252).
Zuzustimmen ist der Meinung HlGis, wonach mit der Annahme, beim Leasing handle
es sich regelmässig um einen gemischten (Innominat )Vertrag (so Schluep 826),
zurückhaltend zu operieren sei (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 187)
189 Krejci 42
190 Die Typisierbarkeit zeigt sich auch in der schweizerischen und österreichischen
Literatur, indem immer wieder dieselben Arten unterschieden werden (siehe
stellvertretend für die österreichische Literatur Krejci 24 und für die schweizerische
Boemle 424 426)
34

nachfolgenden Ausführungen zur Leasingpraxis auf Jene der Schweiz


zurückgegriffen.

a) Mobilienleasing

Die am weitesten gefasste Unterteilung in bezug auf das Leasingobjekt ist diejenige
m Mobilien- und Immobilienleasing. 191 Liechtensteinischen 192 wie auch
schweizerischen 193 und österreichischen194 Mobilienleasingverträgen liegen
Allgemeine Leasingbedingungen (AGB) zugrunde. Es findet daher gegebenenfalls
Art 8 des Gesetzes über den unlauteren Wettbewerb (UWG) 195 Anwendung.196

aa) Operating-Leasing

Operating-Leasing ist die kurzfristige Gebrauchsüberlassung von Wirtschafts­


gütem. 197 Es soll Investitionsengpässe beheben, kommt aber vor allem bei
Konsumgütern vor und hat meist eine kurze, kündbare Laufzeit. Das Operating­
Leasing ist als gewöhnlicher Mietvertrag zu qualifizieren.198

bb) Finanzierungsleasing

Der Leasing-Typus mit der grössten praktischen Bedeutung ist das


Finanzierungsleasing von Investitionsgütem.199 Beim Finanzierungsleasing benötigt
der Leasingnehmer das Leasinggut auf Dauer; ,,an sich wäre auch ein Kauf
gerechtfertigt. Dass dennoch ein Leasingvertrag gewählt wird, ist einerseits möglich,

191 Zur Abgrenzung siehe insbesondere Art 34 und 171 SR


192 Auskunft von Herrn Alder, Leasing Experte der LGT Bank in Liechtenstein AG, vom
10.12.1997
193 Siehe statt vieler Stauder 93
194 Siehe statt vieler Krejci 4
195 Gesetz vom 22.10.1992 gegen den unlauteren Wettbewerb, LGBl 1992 Nr 121
196 Art 8 UWG ordnet derjenigen Person unlauteres Handeln zu, welche vorformulierte
allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die zum Nachteil einer Vertragspartei
von der unmittelbar oder sinngemäss anwendbaren gesetzlichen Ordnung erheblich
abweichen (lit a) oder eine der Vertragsnatur erheblich widersprechende Verteilung
von Rechten und Pflichten vorsehen (lit b)
197 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 97 sowie Higi in Gauch (Hg.)
Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 182
198 Für das österreichische Recht, wo diese Meinung herrschende Lehre ist, siehe
Ebenroth 187, Krejci 24 sowie Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 97. Für die
Schweiz siehe stellvertretend Bucher 35 (dieser hält auch Pacht für denkbar)
199 Statt vieler siehe Bucher 33 sowie Krejci 1
35

weil es dem Leasingnehmer nicht notwendig darauf ankommt, Eigentümer zu


werden, andererseits liegt eine Finanzierungsentscheidung vor: Der Leasingvertrag
wird aus Finanzierungsgründen gewählt."200 Die Einordnung des
Finanzierungsleasing ist sowohl in der österreichischen201 wie auch in der
schweizerischen202 Lehre uneinheitlich und umstritten. Der öOGH sieht den
(Finanzierungs-)Leasingvertrag als "Sachüberlassungsvertrag eigener Art", der
rechtliche Elemente sowohl des Miet- als auch des Kaufvertrages enthält, an. 203 Auch
die schweizerische Rechtsprechung versteht den Finanzierungsleasingvertrag als
Innominatvertrag. 20
4

Die Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Abzahlungsvertrag wird selbst


dann, wenn eine feste Veräusserungsabsicht der Leasinggesellschaft von Anfang an
festzustellen ist, daran scheitern, dass - zumindest wenn es sich um Investitionsgüter
handelt - die Leasingnehmer Unternehmer sind (siehe Art 12 Abs 4 AVVG).205 Aus
demselben Grund erlangt das KKG hier keine Anwendung (siehe Art 2 KKG).

cc) Konsumgüterleasing

Dem Begriff des Konsumgüterleasing ist als wesentliches Merkmal die


Charakterisierung des Vertragsobjektes als Konsumgut, das sind alle (beweglichen)
Güter, welche nicht gewerblichen Zwecken dienen,206 zu entnehmen. 207 In der
schweizerischen Praxis zeigt sich gemäss LÜEM bei Konsumgüterverträgen, dass
„vom reinen Abzahlungsverkauf über eine Unzahl von kombinierten Mischformen
bis zum kurzfristig kündbaren Mietvertrag alles anzutreffen ist".208
(Konsumgüterleasing-)Verträge, deren Vertragsgegenstand eine bewegliche Sache ist
und die den wirtschaftlich gleichen Zweck wie der Abzahlungskauf verfolgen, fallen
gemäss Art 12 AVVG unter das Regime des Abzahlungskaufrechts. Allfällige

200 Krejci 25
201 Siehe Ebenroth 188 sowie Krejci 46 84
202 Siehe Rinderknecht 41
203 Krejci 47 mit weiteren Nachweisen
204 BGE 118 II 150 (153)
205 Siehe Koller 333
206 Lüem 60
207 Rinderknecht 109. Das Auto-Leasing fällt zur Hauptsache, solange ein Auto nicht ein
Investitionsgut darstellt, unter diese Kategorie (Bucher 35)
208 Lüem 67. Meist könne jedoch zwischen Gebrauchsüberlassungs- und
Veräusserungsverträgen unterschieden werden. Sehr oft handle es sich aber „um
Abzahlungskäufe, die mit dem Titel Leasing kaschiert werden, in der Hoffung,
dadurch die zwingenden Vorschriften des Abzahlungsgesetzes umgehen zu können"
(Lüem 67)
36

Nebenleistungen wie Wartungsarbeiten uäm lassen sich ohne weiteres als besondere
Form der Sachgewähr(§§ 922 f) betrachten. 209
Sieht der Konsumgüter-Leasingvertrag vor, dass das Eigentum an der Sache letzten
Endes auf den Leasingnehmer übergeht, kommt überdies das Konsumkreditgesetz
zur Anwendung (Art 6 Abs 1 lit c KKG).210

b) Immobilienleasing

Beim Leasing von Immobilien ist in der Schweiz die feste Vertragsdauer länger als
beim Mobilienleasing, nämlich im allgemeinen zwischen zehn und zwanzig Jahren,
wobei auch dreissigjährige Laufzeiten nicht selten anzutreffen sind.211 Zu den
Wesensmerkmalen des Immobilienleasings gehört grundsätzlich die Einräumung
eines Kaufrechts am Leasingobjekt durch den Leasinggeber zugunsten des
Leasingnehmers bei Abschluss des Immobilienleasingvertrages. 212 In der Schweiz2 13
wie auch in Österreich 214 sind Immobilienleasingverträge in der Regel
Individualverträge. Art 8 UWG erlangt deshalb nur Bedeutung, wenn eine
Leasinggesellschaft (Leasinggeber) den Individualverträgen ihre eigenen
Allgemeinen Geschäftsbedingungen als integrierender Vertragsbestandteil beifügt.215
Trotz der Individualverträge haben sich in der Schweiz zwei typische Formen, das
Finanzierungs- sowie das Sale-and-lease-back-Verfahren von Immobilien
herausentwickelt. 216 Das Operating-Leasing spielt für Immobilien kaum eine Rolle. 217

209 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 2 53 274g
ORRz 194
210 Die Frage der Anwendbarkeit des KKG ist allerdings in der schweizerischen Literatur
umstritten (siehe Hausheer 67). Für Anwendbarkeit bei allen Finanzierungsleasing­
verträgen spricht sich STÖCKLIN aus (Stöcklin 15 9)
211 Wulkan 38
212 Siehe Wulkan 47. Auch gemäss Csaky 160 besteht das Kaufrecht nur bei fast allen
Immobilienleasingverträgen. Zur Rückerwerbsmöglichkeit beim Sale and-lease back
siehe Wulkan 15
213 Siehe Wulkan 123. CSAKY stellt fest, dass sich zwar die in der Schweiz von den
einzelnen Leasinggesellschaften entwickelten Vertragsmodelle untereinander nur in
Nebenpunkten unterscheiden (Csaky 53), aber trotzdem die abgeschlossenen
Immobilienleasingverträge Individualverträge darstellen würden (Csaky 15 4). Zur
Typisierbarkeit von Immobilienleasingverträgen siehe auch Hess 242
214 Siehe Hofmeister 343
215 Was gemäss Wulkan 16 vorkommt
216 Siehe Wulkan 69
217 Csaky 170. Siehe auch Hofmeister 327 und vgl Wulkan 123
37

aa) Finanzierungsleasing von Immobilien


Finanzierungsleasing von Immobilien ist die mittel- bis langfristige, jedoch fest
bemessene entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Grundstücken sowie mit Grund
und Boden fest verbundenen Gebäulichkeiten, in der Regel Investitionsgütem218,
durch den Leasinggeber an den Leasingnehmer.219
Die schuldrechtliche Qualifikation der Finanzierungsleasing-Verträge über
Immobilien ist nach wie vor weder in der Schweiz noch in Österreich emer
endgültigen Klärung zugeführt worden. Von einem Teil der österreichischen Lehre
wird die Ansicht vertreten, Immobilien(finanzierungs)verträge seien Mietverträge. 220
Da die den Parteien beim Immobilienleasing zukommende Rechtsstellung und der
wirtschaftliche Zweck des Leasingvertrages anders sind als beim Mietvertrag,221 ist
dies abzulehnen. Am meisten ins Gewicht fällt dabei, dass zur
Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters die Finanzierung des zu verleasenden
Objekts durch den Leasinggeber als weitere Hauptleistungspflicht222 hinzukommt. So
finden sich va in der schweizerischen Literatur auch differenziertere Meinungen:
WULKAN kommt zum Schluss, es handle sich beim Finanzierungsleasing von
Immobilien um einen Gebrauchsüberlassungsvertrag sui generis, der sich neben
mietrechtlichen Elementen aus solchen des Auftragsrechts sowie aus
Tatbestandsmerkmalen eigener Art zusammensetzt. 223 Aber auch KREJCI fasst
Immobilienleasingverträge als atypische Mietverträge oder
Gebrauchsüberlassungsverträge eigener Art auf, die dem Regime des gesetzlichen
Mietvertragsrechts nicht unterstehen. 224 Laut CsAKY stehen einander beim
Immobilienleasing Gebrauchsüberlassungs- und Finanzierungselement
gleichbedeutend gegenüber, weshalb der Finanzierungsleasingvertrag als Vertrag sui
generis zu qualifizieren sei. 225 Nach der hier vertretenen Auffassung darf das (im
Vordergrund stehende}226 Finanzierungselement des Finanzierungsleasings nicht

218 Finanzierungsleasing von privaten Räumlichkeiten kommt selten vor (Csaky 3). Der
Grund hierfür dürften die günstigen hypothekarischen Finazierungsmöglichkeiten für
Wohnbauten sein
219 Vgl Wulkan 8 und 13 mit weiteren Nachweisen
220 Siehe die Analyse von CSÄ.KY (Csaky 72)
221 Csaky 81
222 Vgl Csaky 74
223 Wulkan 102 mit eingehender Untersuchung anderer Lösungsansätze (siehe hierzu
Wulkan 89 102)
224 Krejci 60
225 Csaky 94 f
226 Wulkan 67
38

vernachlässigt werden. 2 27 Andererseits muss berücksichtigt werden, dass hier


Individualverträge Verwendung finden. Folglich muss es sich beim
Finanzierungsleasing von Immobilien um einen Vertrag sui generis handeln; dabei ist
nach Ansicht des Autors von Fall zu Fall zu entscheiden, welches Gewicht das
Gebrauchsüberlassungs- und das Finanzierungselement haben.
Die Rechtsnatur des Finanzierungsleasingvertrages zu erforschen ist nicht nur von
akademischem Interesse, sondern hat praktische Bedeutung für die
Rechtsanwendung, insbesondere jener zwingender Rechtsvorschriften. Es geht dabei
in erster Linie um die Frage, ob Finanzierungsleasingverträge, die Geschäftsräume
oder (seltener)228 Wohnräume zum Gegenstand haben, den Mieterschutzvorschriften
unterstehen: Dies kann für Geschäftsräume verneint werden, da für diese keinerlei
Schutz besteht. Für Wohnräume gilt, dass keine mit Art 2 Abs 3 BMM229
vergleichbare Bestimmung existiert, weshalb die ausgedehnte Anwendbarkeit der
Mietzinsbestimmungen abzulehnen ist. Die Frage nach der Anwendbarkeit des
Abzahlungsrechts entfällt von vornherein230 (siehe Art 1 Abs 1 AVVG).

bb) Sale-and-lease-back

Bei Sale-and-lease-back-Geschäften verkauft der Leasingnehmer der


Leasinggesellschaft eine bereits in seinem Eigentum befindliche Liegenschaft oder
mobile Investitionsgüter und übernimmt diese gleichzeitig gestützt auf einen
Leasingvertrag zu vertragsgemässer Nutzung und Gebrauch. Das Eigentum am
Grundstück bzw an den Mobilien geht dabei auf die Leasinggesellschaft über. Der
Leasingnehmer erhält dafür den Kaufpreis, der nicht mit den später zu zahlenden
Leasingzinsen verrechnet, sondern dem Leasingnehmer vollumfänglich zur
Verfügung gestellt wird. 23 1
Sowohl in der Schweiz232 als auch in Österreich23 3 stellt das Sale-and-lease-back eine
häufige Form des Immobilienleasings dar. 2 34

227 Zur Begründung, warum es sich beim Finanzierungsleasing von Immobilien aber
nicht um einen Kreditvertrag sui generis handelt, siehe Wulkan 93-97
228 Siehe Csaky 94
229 Art 2 Abs 3 BMM lautet: ,,Die Massnahmen gelten sinngemäss auch für( ... ) andere
Vertragsverhältnisse, deren wesentlicher Inhalt in der entgeltlichen Überlassung von
Wohn oder Geschäftsräumen besteht."
230 Siehe statt vieler Wulkan 89
231 VglHess 12
232 Siehe Aeberli 45. Anderer Ansicht ist Wulkan 104
233 Siehe Csaky 170
234 Bei Mobilien begegnet dieses Verfahren in Liechtenstein dem Argument, dass
aufgrund von Art 187 SR die Eigentumsübertragung Dritten gegenüber unwirksam
39

Da hier die vom Leasinggeber gegenüber dem Leasingnehmer gewährte


Gebrauchsüberlassung sowohl in tatsächlicher als auch rechtlicher Hinsicht von
untergeordneter Bedeutung ist, ist das Sale-and-lease-back-Verfahren als ein mit
Elementen des Kauf- und Mietvertragsrechts sowie mit eigenen
Tatbestandsmerkmalen zusammengesetzter Kreditvertrag sui generis zu
qualifizieren. 235 Aufgrund der Verwendung von Individualverträgen ist von Fall zu
Fall zu entscheiden, inwieweit die einzelnen Bestimmungen des Darlehens-, Kauf­
und Mietve1tragsrechts auf den jeweiligen Ve1trag analoge Anwendung finden
können. 236

E. VERTRÄGE MIT MIETRECHTLICHEM EINSCHLAG

Abgrenzungsprobleme zur Miete bzw Rechtsanwendungsprobleme ergeben sich


nicht nur bei den im vorstehenden Kapitel aufgeführten Rechtsverhältnissen, sondern
ebenfalls bei einer Reihe von Verträgen mit mietrechtlichem Einschlag, die - wie das
bereits dargestellte Leasing - nicht oder nur teilweise gesetzlich geregelt sind und
daher Innominatverträge genannt werden.237 Die Innominatverträge lassen sich
unterteilen in Verträge sui generis (eigener Art) (hierher gehören ua
Automatenaufstellungsvertrag, Bewirtungsvertrag und Chartervertrag) und gemischte
Verträge. 238 Bei letzteren kann unterschieden werden zwischen gemischten Verträgen
mit typfremder Nebenleistung (hierzu zählen zB Schrankfachvertrag und
Garagevertrag) und solchen mit typfremder Hauptleistung (als solche zu qualifizieren
sind insbesondere Gastaufnahmevertrag und Hauswartvertrag). 239
Das anwendbare Recht ist für jeden konkreten Vertrag im Einzelfall, ausgehend von
der Interessenlage der Parteien, wie sie in der von ihnen getroffenen vertraglichen
Regelung zum Ausdruck gelangt, zu prüfen. 240

und gemäss Art 365 Abs 3 SR ein Pfandrecht nicht begründet ist, solange der
Verpfänder die ausschliessliche Gewalt über die Sache behält (vgl Bucher 35)
235 Wulkan 107. Siehe auch Bucher 35, der dieses Verfahren als Vertrag mit Elementen
von Kauf und Miete qualifiziert. Laut KREJCI wird dieser Leasingvertrag in
Österreich als Sonderform des mittelbaren Finanzierungsleasing gesehen (Krejci 32
mit weiteren Nachweisen)
236 Wulkan 107
237 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz 196
238 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 197
239 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 203
240 Siehe Zihlmann 44
40

1. Verträge sui ge neris

1. Automatenaufstellungsvertrag

Verfügt der Inhaber von Automaten (zB Zigarettenautomaten) nicht über eigene
Aufstellplätze, muss er sich solche vertragsweise sichern. Dabei lassen sich nach dem
Vertragsinhalt zwei Grundformen unterscheiden, wobei bei beiden Vertragsarten
inhaltliche Variationen vorkommen, welche jedoch nicht typenbildend sind: 241
a) ,,Der Platzinhaber überlässt dem Automateninhaber einen Standplatz, ohne
in irgendeiner Weise um den weiteren Betrieb besorgt sein zu müssen. Er erhält dafür
ein Entgelt, das auch umsatzabhängig gestaltet sein kann."242 Da sich hierbei die
vertraglichen Beziehungen in der Raumüberlassung gegen Entgelt erschöpfen, liegt
ein gewöhnlicher Mietvertrag vor, der keiner weiteren Erklärung bedarf. 243
b) ,,Der Platzinhaber überlässt einen bestimmten Standplatz im Bereich
seines eigenen Gewerbebetriebs und übernimmt weitere Pflichten, um das
Funktionieren des Automaten sicherzustellen. Der Automateninhaber ist verpflichtet,
den Automaten aufzustellen und hat seine ständige Funktionstüchtigkeit zu
gewährleisten."244 Je nach den Umständen gelangen die Regeln der Miete und/oder
der einfachen Gesellschaft (Art 680-688 PGR) zur Anwendung.245

2. Bewirtungsvertrag

Der Bewirtungsvertrag, durch den sich der Wirt verpflichtet, einem Gast gegen
Entgelt Speisen und Getränke zum Verzehr in den Wirtschaftsräumen abzugeben,
gehört zu den Gastaufuahmeverträgen im weiteren Sinn, schliesst jedoch die
Beherbung nicht ein.2 46 Zum Gastaufuahmevertrag siehe Kapitel E. III. 1.

241 Schluep 871


242 Schluep 871
243 Siehe Schluep 873. Ebenso Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 198
244 Schluep 871
245 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g
OR Rz 198.
Weniger differenziert behandelt FEIL den Automatenaufstellungsvertrag: Seine
Ausführungen beschränken sich auf die Aufstellung eines Musikautomaten in einem
Gasthaus. Ohne weitere Begründung kommt er zum Schluss, es handle sich dabei um
einen gemischten Vertrag mit bestandrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen
Beimengungen (Feil Rz 80)
246 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu
Art 253-274 aOR Rz 62. Ebenso Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 199.
41

3. Chartervertrag

Beim Chartervertrag wird eine Sache (regelmässig ein Verkehrsmittel wie Schiff,
Flug- und Fahrzeug) mit Bedienungspersonal gegen Entgelt zur Verfügung
gestellt. 24 7 Während der Chartervertrag in der Schweiz als eigener Innominatvertrag
eingestuft wird,24 8 kann nach GSCHNITZER249 dann, wenn mit der überlassenen Sache
Bedienungspersonal gestellt wird, Miet- oder Werkvertrag vorliegen.

1. Gemisc hte Ve rträge mit typfremde r Nebenleistung

1. Schrankfachvertrag

Beim Schrankfachvertrag, auch Safe- oder Tresorvertrag genannt, überlässt die Bank
dem Kunden gegen Zins ein Schrankfach zur Benützung. 250 Die Bank hat die
Mitsperre. Da die entgeltliche Überlassung des Raumes zur Benützung überwiegt,
liegt nach GsCHNITZER Miete vor; Verwahrung ist Nebenpflicht.2 5 1;252

247 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253
274g OR Rz 200
248 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253
274g OR Rz 200 rriit weiteren Nachweisen
249 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 95. Für die Abgrenzung sei massgebend,
„ob diese technischen Hilfsmittel im Einzelfall dem Kunden für eine bestimmte Zeit
gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen (Mietvertrag) oder aber vom Untemeluner
selbst zur eigenverantwortlichen Herbeiführung des vom Besteller gewünschten
Arbeitserfolges verwendet werden (Werkvertrag)" (Gschnitzer/Faistenberger/Barta/
Eccher BT 95 mit weiteren Nachweisen)
250 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 16
251 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 16. Gemäss Klang in Klang/Gschnitzer
(Hg.), 5. Band, 19 f ist der Safevertrag „der Hauptsache nach Miete, enthält aber
Bestandteile des Verwahrungs und Dienstvertrages, da die Bank die Verpflichtung
übernimmt, für die Sicherheit der Stahlkammer zu sorgen und ihre Mitwirkung bei
der Öffnung zur Verfügung zu stellen"
252 In der Schweiz wird dagegen der Schrankfachvertrag als reine Miete qualifiziert
(siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253
274g OR Rz 206 mit weiteren Nachweisen. Laut Schmid in Schönenberger/Jäggi
(Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274 aOR Rz 72 kann
diese Ansicht in der Schweiz als herrschend bezeichnet werden)
42

2. Garagevertrag

Ein Garagevertrag ist die entgeltliche Überlassung von geschlossenen oder


unverschlossenen Einstell- oder Abstellplätzen, unter Umständen verbunden mit
Dienstleistungen. Bei dessen Beurteilung ist in Anlehnung an HIGI zu differenzieren
zwischen unselbständigen und selbständigen Verträgen sowie dem Garagevertrag im
engeren Sinn. 253

2.1. Unselbständiger Garagevertrag

Wurden die Einstell- oder Abstellplätze durch den Mietvertrag als Nebensache
bestimmt, so bilden sie zusammen mit der Hauptsache den einheitlichen Gegenstand
des Mietverhältnisses und unterstehen insoweit den Regeln der Wohn- bzw
Geschäftsraummiete. 254

2.2. Selbständiger Garagevertrag

Andernfalls liegt ein selbständiger Vertrag (Garagevertrag im weiteren Sinn) vor, bei
dem folgende Typen anzutreffen sind: 255
a) Bei der Garage handelt es sich um einen verschliessbaren Raum oder um
eine verschliessbare Box in einem grösserem Raum (zB in einem Parkhaus), in
Österreich als «Garagierungsvertrag»256 bezeichnet. Hier liegt (typische) Miete vor.2 57
b) Bei der Garage handelt es sich um ein Parkhaus oder ähnliches und bei der
zum Abstellen des Fahrzeuges überlassenen Fläche um einen sogenannten
Einstellplatz, der unbewacht und allgemein zugänglich ist. Nach Ansicht des Autors
liegt eine atypische Miete vor. 258 Die Atypizität dieser Miete ist in der Zugänglichkeit
des nicht abschliessbaren Objekts zu sehen. 259

253 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253
274g OR Rz 207
254 Die Notwendigkeit der vertraglichen Vereinbarung ist darin beg1ündet, dass bislang
weder Art 2 Abs 3 BMM noch Art 253a Abs 1 OR rezipiert worden sind
255 Siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-
274g OR Rz 209
256 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 19 sowie Feil Rz 72. Nach Ansicht
von FEIL handelt es sich beim Garageneinstellungsvertrag um einen gemischten
Vertrag eigener Art (Feil Rz 72)
257 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 19. Ebenso in der Schweiz: siehe
Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 210 mit weiteren Nachweisen und Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V
2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274 aOR Rz 70
258 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g
OR Rz 211.
43

c) Es handelt sich um einen ungeschützten Abstellplatz (zB offene Parkfläche


vor Häusern): Hier liegt ebenfalls und mit derselben Begründung eine atypische
Miete vor.
260

2.3. Garagevertrag im engeren Sinn

Ein Garagevertrag im engeren Sinn liegt dann vor, wenn das Fahrzeug bei einem
Garagisten (Betreiber eines Betriebes, der zusätzlich zur Gebrauchsüberlassung
Dienstleistungen wie zB Überwachung, Schlüsselaufbewahrung, Pflege oder
Reparatur anbietet) in einem Sammelraum eingestellt wird. 261 Hier liegt ein
Verwahrungsvertrag (§§ 957 ff) vor, wenn es nur um ein kurzfristiges Einstellen des
Fahrzeuges geht. Bei längerfristigem Einstellen ist von einem gemischten Vertrag
auszugehen.262
Verpflichtet sich der Garagist in einem solchen Fall zur regelmässigen Erbringung
von Nebenleistungen (zB Pflege des Fahrzeuges), so handelt es sich um
werkvertragliche oder auftragsrechtliche Nebenleistungen. 263

Der öOGH qualifiziert diese Form des Garagenvertrages, welche er als


«Parkgaragenvertrag» bezeichnet, dagegen noch nicht als Mietvertrag (öOGH vom
02.12.1981 zu 1 Ob 738/81, SZ 54/181 und öOGH vom 21.04.1982 zu 1 Ob 827/81,
SZ 55/52), was nach Ansicht von GSCHNITZER unzutreffend ist
(Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 19). FEIL weist darauf hin, dass
Parkgaragen (Parkhäuser), ,,( .. ) keine Aufbewahrungsräume iSd § 970 Abs 2 ABGB
(sind)". Der Garagen Kurzvertrag sei daher ein reiner Mietvertrag (Feil Rz 72)
259 Ein Garageneinstellungsvertrag, der die Kunden des mietenden Vertragspartners zum
Autoeinstellen berechtigt, gibt diesen als echter Vertrag zugunsten Dritter bei
Verletzung oder Schlechterfüllung des Vertrages und bei Ausserachtlassung von
Schutz und Sorgfaltspflichten einen unmittelbar aus dem Vertrag geltend zu
machenden Schadenersatzanspruch gegen den Garagenvermieter (OGH vom
01.04.1981 zu 2 C 335/ 78 22, LES 1982/88-93 (92))
260 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g
OR Rz 212
261 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 213
262 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g
OR Rz 213. Bei der Einstellung in eine verschliessbare Box oder ähnliches liegt
hingegen wiederum Miete vor (siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 213)
263 Siehe Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung,
Vorbemerkungen zu Art 253 274 aOR Rz 70 sowie Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b
1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR Rz 214. Auch GSCHNITZER geht
- allerdings in einem anderen Kontext von Verwahrung aus, wenn zusätzlich zur
Raumüberlassung Obsorge übernommen wird (Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher
BT 95)
44

III. Gemischte Verträge mit typfremder H a uptleistung

1. Gastaufnahmevertrag

Die Charakteristika des Gastaufnahmevertrages können mit der Beherbergung


und/oder Verpflegung eines Gastes gegen Entgelt umschrieben werden.264 Die
Gastaufnahme ist Mischvertrag: ,,Zimmer werden ve1mietet, Dienste geleistet,
Speisen und Getränke verkauft". 265 Zur Haftung des Gastwirtes für eingebrachte
Sachen der Gäste siehe §§ 970-970c und 1316. Nach § 970 Abs 1 ist ausdrücklich
Beherbergung Voraussetzung der Haftung. 266

2. Hauswartvertrag

Unter «Hauswartvertrag» ist entweder die Kombination von Miete und Arbeit in
einem einheitlichen Vertrag zu verstehen (Hauswartvertrag im engeren Sinn) oder die
von den Parteien gewollte Verbindung (Koppelung) zweier an sich unabhängiger
Miet- und Arbeitsverträge zwischen den gleichen Vertragsparteien, wobei der Mieter
zugleich Arbeitnehmer ist und sich seine Arbeitsleistung auf die Hauswartung
(vollamtlich oder nebenamtlich) beschränkt. 267
Bei der Beurteilung des Hauswartvertrages im engeren Sinn268 und erst recht bei den
gekoppelten Verträgen gilt folgendes: Bezüglich der Gebrauchsüberlassung und dem
damit verbundenen Entgelt sind uneingeschränkt die mietrechtlichen Bestimmungen
zur Anwendung zu bringen, bezüglich der Arbeitsleistungen des Hauswartes
hingegen die arbeitsrechtlichen, unbeschadet darum, ob es sich beim Hauswart um

264 Higi in Gauch (Hg,) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR


Rz 215. Siehe auch Schluep 928 935
265 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 18; siehe auch Gschnitzer/Faistenberger/
Barta/Eccher AT 18.
Nach Ansicht von H!Gl treten bei Gastaufnahmeverträgen in der Regel die
mietrechtlichen Komponenten gegenüber den auftragsrechtlichen, kaufrechtlichen
und allenfalls werkvertraglichen Elementen zurück (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b
1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art253 274g OR Rz 215)
266 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 18 24
267 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR
Rz216
268 Beim Hauswartvertrag ieS liegt ein einheitlicher Vertrag vor, bei dem die
Gegenleistung zur Überlassung einer Wohnung die Arbeitsleistung des Hauswartes
ist, wobei auf der einen oder anderen oder gar auf beiden Seiten noch eine Vergütung
in Geldform hinzutreten kann und in der Regel hinzutritt (Higi in Gauch (Hg.)
Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 217). Der
Hauswart kann voll- oder teilzeitbeschäftigt sein (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b
1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR Rz 218)
45

einen vollbeschäftigten oder teilzeitbeschäftigten ("Feierabendhauswart")


Arbeitneluner handelt.269 Die mietrechtlichen Bestinunungen haben bei jeder die
Gebrauchsüberlassung tangierenden Frage Vorrang gegenüber allen dispositiven und
den dem Schutzgedanken des Mietrechts nicht ausreichend Rechnung tragenden
zwingenden arbeitsvertraglichen Regelungen.270

Der Hauswartvertrag ist vom Vertrag über eine Dienstwohnung abzugrenzen. Von
einer Dienstwohnung im weiteren Sinn spricht man, wenn der Mieter die Wohnung
zum Gebrauch überlassen erhalten hat, weil er in einem Dienst- bzw
Arbeitsverhältnis zum Vermieter steht.271 Dienstwohnungen können gemäss FEIL
funktionsgebunden (Dienstwohnungen ieS), ein nicht besonders ausgewiesener Teil
des Arbeitsentgelts (Naturalwohnung) oder Miete (Werkwohnung) sein. 272 Zu
beachten ist, dass gemäss § 1116c lit b eine Erstreckung des Mietverhältnisses
ausgeschlossen ist, ,,wenn eine betriebseigene Wohnung in Verbindung mit einem
Arbeitsvertrag vermietet wurde und dieser vom Mieter gekündigt oder wegen
Verschuldens des Mieters aufgelöst wird".

269 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu A.Ii 253-274g OR


Rz 218. Auch nach ZIHLMANN/JAKOB sind vertragliche Vereinbarungen, welche die
Hauswartung betreffen, in jedem Fall als Arbeitsverträge anzusehen und unterliegen
den entsprechenden Bestimmungen ob der Lohn nun als Mietzinsreduktion definiert
ist oder als separate Zahlung (Zihlmann/Jakob 238). Entsprechend haben Hauswarte
beispielsweise Anspruch auf bezahlte Ferien (Zihlmann/Jakob 238) (siehe § 11 73a
Art 30)
270 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz219
271 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g OR
Rz 224. Ähnlich FEIL, ,,wonach Dienstwohnungen(..) solche (sind), die für die
Dauer des Dienstverhältnisses (... ) dem Arbeitnehmer zur Verfügung gestellt
werden(...)"(Feil Rz 64)
272 Feil Rz 64
46

F. GESCHICHTLICHE ENTWICKLUNG

1. Die Entwicklung bis 1975

1. Das ABGB von 1811

Die ersten für das Fürstentum Liechtenstein geltenden mietrechtlichen


Bestimmungen stammten aus dem Jahre 1812 und somit aus der Epoche des
uneingeschränkten Absolutismus273• Es handelt sich um die §§ 1090-1121 ABGB,
welche noch heute - wenn auch zum Teil idF LGBI 1976 Nr 75 - gelten. Mit
Ausnahme des Erbrechts274 war das österreichische Allgemeine Gesetzbuch vom
01.06.1811 in Liechtenstein in grundsätzlich275 unverändertem Wortlaut durch
Verordnung vom 18.02.1812 des damaligen Landesfürsten Johann 1. in Kraft gesetzt
worden. Die Anlehnung an das österreichische Vorbild ging sogar so weit, dass
laufend fürstliche Hofdekrete, welche die Auslegung bestimmter
Gesetzesparagraphen verbindlich festlegten, erlassen wurden, um so eine identische
Interpretation des liechtensteinischen gegenüber dem österreichischen ABGB
sicherstellen zu können.276 Im Bereich des Mietrechts wurde lediglich ein Hofdekret
zu § 1101277 erlassen. Dieses Hofdekret ist formell noch in Kraft.
Sämtlichen miet- wie auch pachtrechtlichen Bestimmungen unbekannt waren solche
zwingender Natur. Die §§ 1090-1121 idF 1812 enthielten zwar Zins- und
Kündigungsbestimmungen (§§ 1092 und 1100-1108 bzw § § 1116-1118), jedoch
keine Schutzbestimmungen vor missbräuchlichen Mietzinsen oder Kündigungen. 278
Auch das durch das SR bzw das PGR in die liechtensteinische Rechtsordnung
eingeflossene Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art 2 Abs 1 SR bzw

273 Vogt 90
274 Die §§ 531 824 ABGB waren erst durch Verordnung des damaligen Landesfürsten
Alois II. vom 06.04.1846 in Kraft gesetzt worden
275 Die einzige hier interessierende Differenz zwischen den beiden Gesetzen in § 1119
erster Halbsatz ABGB ("müsste" anstatt "musste") ist wohl ein redaktionelles
Versehen
276 Nigg 4
277 Hofdekret des damaligen Landesfürsten Johann 1. vom 10.04.1837, JGS Nr 189 (siehe
Anhang I)
278 Vgl Stampfer 18, welcher für das ursprüngliche österreichische ABGB feststellt, dass
dieses ,,( .. ) auch keine einschränkenden Bestimmungen bezüglich der Höhe des
bedungenen Mietzinses (enthält). Die Kündigung wird durch die §§ 1116 ff ABGB
und §§ 560 ff ZPO geregelt ( ...)". Diesen Nom1en komme aber keine ausgesprägte
Schutzfunktion zu, wenn man vom intendierten und bewirkten Aspekt der
Verkehrssicherheit absehe
47

PGR) sowie das Rechtsmissbrauchsverbot (Art 2 Abs 2 SR bzw PGR) stellen


diesbezüglich schwache Instrumente dar.

2. Die ZPO von 1912

Bis zur Rezeption der österreichischen ZP0279 im Jahre 1912280 galten in bürgerlichen
Rechtsstreitigkeiten die Vorschriften der Allgemeinen Gerichtsordnung vom
01.05.1781 (AGO). Das auf völlig neuen Grundsätzen aufbauende gerichtliche
Verfahren in bürgerlichen Rechtssachen von 1912 enthielt auch das hier im
speziellen interessierende, die Aufkündigung bzw gerichtliche Aufträge zur
Übergabe oder Übernahme von Bestandobjekten regelnde Bestandverfahren (§§ 560-
576 ZP0).281 Bei der Rezeption der §§ 560-576 ZPO war nur bei wenigen
Bestimmungen von der Vorlage abgewichen worden. 282 Während die österreichische
ZPO seit 1912 mehrfach abgeändert worden ist, gilt das liechtensteinische
Bestandverfahren nach wie vor in seiner ursprünglichen Fassung.

3. Das "Mietnotrecht" von 1942

Durch Verordnung der Fürstlichen Regierung vom 03.11.1942 betreffend


Mieterschutz, LGB1 1942 Nr 31, wurde die bis dahin im Bereich des Mietrechts fast
uneingeschränkt bestehende Privatautonomie teilweise beendet. Die Schaffung dieser
Verordnung war nach Ansicht der damaligen REGIERUNG aufgrund der
fortschreitenden Wohnungsnot notwendig geworden.283 Das ABGB blieb dabei
jedoch (unverändert) in Geltung.
Die Notrecht284 darstellende Verordnung stützte sich auf das kriegswirtschaftliche
Ermächtigungsgesetz vom 02.09.1939, LGBl 1939 Nr 13. Die gesamte Verordnung
war bis auf§ 1 weitgehend dem Bundesratsbeschluss vom 15. 10.1941 betreffend
Massnahmen gegen die· Wohnungsnot285 nachgebildet. § 1 dagegen orientierte sich an

2 79 Gesetz vom 01.08.1895 über das gerichtliche Verfahren in bürgerlichen


Rechtsstreitigkeiten, RGBI 1895 Nr 113
280 Dies geschah durch das Gesetz vom 10.12.1912 betreffend die Einführung der
Zivilprozessordnung und der Jurisdiktionsnorm, EGZPO, LGBI 1912/9/III
281 Zu erwähnen ist zudem, dass§ 560 ZPO dem§ 1116 ABGB derogiert hat
282 Siehe hierzu Anhang IV
283 In den eigentlichen Materialien zur Schaffung der Verordnung findet sich keine
Begründung für deren Notwendigkeit. In einem Amtsvermerk vom 08.10.1942 der
damaligen Regierung wurde jedoch festgestellt, dass „zufolge der fortschreitenden
Wohnungsnot [ ...] eine Verordnung erlassen werden [sollte], die den eintretenden
Misständen vorbeugen würde" (Akt RF 211/449)
284 Dworak/Stotter, LJZ 1980/10 23 (20)
285 AS 57 1148 1153
48

Art 1 der Verfügung Nr 1 des Volkswirtschaftsdepartementes vom 02.09.1939


betreffend die Kosten der Lebenshaltung und den Schutz der regulären
Marktversorgung2 86•
Die teils massiven öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des privatrechtlichen Miet­
und Pachtrechts durch die Verordnung lassen sich in vier Bereiche gliedern:
1. Miet- und Pachtzinsbeschränkungen(§ 1): § 1 untersagte grundsätzlich die
Erhöhung von Miet- und Pachtzinsen ohne Bewilligung der Regierung. Die
Verordnung beschränkte die Bewilligungspflicht nicht auf Wohnräume.
2. Beschränkung des Kündigungsrechts (§§ 2-8): Der Gemeinderat k01mte
auf Antrag des Mieters eine Kündigung für unzulässig287 erklären (§ 2 iVm § 8
Abs 1). Diese Beschränkungen bezogen sich nur auf Mietverträge über Wohnungen
und Wohnräume(§ 8 Abs 3).
3. Inanspruchnahme unbenützter Wohnräume (§§ 9-14): Die Requirierung
unbewohnten Wohnraums durch die Gemeinden durfte gemäss § 9 Abs l lediglich
durchgeführt werden, um Obdachlosigkeit zu verhüten. 288 Ausgeschlossen war die
Inanspruchnahme einzelner Räume, die Bestandteile einer Wohnung bildeten (§ 9
Abs 2). Der Eigentümer der unbenützten Wohnräume hatte Anspruch auf eine einem
angemessenen Mietzins entsprechende Entschädigung durch die
inanspruchnehmende Gemeinde(§ 11).
4. Beschränkung der Freizügigkeit (§§ 15-18): Die Niederlassung oder der
Aufenthalt in der Gemeinde konnte Personen, deren Zuzug in eine Gemeinde dem
Gemeinderat nicht hinreichend begründet erschien, durch diesen verweigert werden
(§ 15 Abs 1 iVm § 18).
Entscheidungs- und Rekursverfahren fanden vor Verwaltungsinstanzen statt. Mit
Ausnahme der Bewilligung von Mietzins- und Pachtzinserhöhungen, die durch die

286 Diese Verfügung. (siehe AS 55 820 823) stützte sich wiederum auf den
Bundesratsbeschluss vom O 1.09.1939 betreffend die Kosten der Lebenshaltung und
den Schutz der regulären Marktversorgung (AS 55 817 819)
287 Das Kriterium der Unzulässigkeit war nicht näher begründet. Ziel war jedoch weniger
die Missbrauchsbekämpfung von ungerechtfertigten Kündigungen durch den
Vermieter als vielmehr die Verhinderung einer Notsituation beim Mieter (siehe
Zihlmann 7 mit weiteren Nachweisen). Die Kündigung galt jedoch als gerechtfertigt,
wenn das Verhalten des Mieters oder seiner Familie zu berechtigten Klagen Anlass
gab oder der Eigentümer nachwies, dass er für sich oder nächste Verwandte eine
Wohnung benötigte (§ 3). Wurde die Kündigung als unzulässig erklärt, so galt der
Vertrag, falls die Parteien nichts anderes vereinbart hatten, als auf unbestimmte Zeit
erneuert(§ 7 erster Satz). Der Gemeinderat war jedoch befugt, die Mietdauer zeitlich
zu bestimmen (§ 7 zweiter Satz iVm § 8 Abs 1). Die Verordnung enthielt bei
Zulässigkeit der Kündigung keine Erstreckungsmöglichkeit des Mietverhältnisses,
wie dies Art 7 Abs 2 der Rezeptionsvorlage (siehe hierzu Zihlmann 7 f) vorgesehen
hatte
288 Die Gemeinden hatten nach Ansicht der damaligen Regierung sogar die Pflicht,
Obdachlosigkeit zu vermeiden (Schreiben der fürstlichen Regierung an die
Ortsvorstehung Balzers vom 16.11.1942 in Akt RF 211/449 [nicht öffentlich))
49

Regierung erfolgte (§ 1), war zur Entscheidung jeweils der Gemeinderat zuständig
(§§ 8 Abs 1, 9 ff und 18). Die Regierung entschied in diesen Fällen289 als
Rekursinstanz endgültig(§§ 8 Abs 1, 14 und 18). 290 Mit§ 19 enthielt die Verordnung
zudem eine Strafbestimmung.
Das Notrecht wurde erst durch LGBl 1975 Nr 6 aufgehoben. 291

II. Die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975

Durch die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975 292 wurden "Schutzbestimmungen für


Mieter von Wohnungen"(§§ 1108a - 1108n ABGB) und Bestimmungen über die
"Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnungen" (§§ 1116a - l l 16e ABGB)
jeweils als Annex der §§ 1108 bzw 1116 ins ABGB eingefügt. Damit wurde der
Mieterschutz in das ordentliche Recht überführt. 293 „Die Einbindung des aus der
Schweiz stammenden Mieterschutzrechtes in einen sonst aus Österreich stammenden
Normenbereich des Bestandrechtes findet eine zwanglose Erklärung darin, daß
Liechtenstein zu keiner Zeit jene besonderen rechtlichen, politischen und
wirtschaftlichen Probleme zu bewältigen hatte, die in Österreich zur Ausbildung
eines typisch österreichischen Mieterschutzrechtes geführt hatten ( ... ). Daher lag für
den liechtensteinischen Gesetzgeber die Rezeption schweizerischer Mieterschutz­
bestimmungen weit näher."294
Aus Sicht des Mieterschutzes muss die Novelle 1975 als Rückschritt gewertet
werden. 295 Zur Begründung, weshalb es überhaupt zu dieser Novelle kam, enthalten

289 Gegen Entscheidungen der Regierung betreffend Miet- oder Pachtzinserhöhungen


war wohl deshalb kein Rechtsmittel zulässig, weil ansonsten dieselbe Behörde über
das gleiche Begehren ein zweites Mal zu entscheiden gehabt hätte
290 Siehe auch Dworak/Stotter, LJZ 1980/10 23 (21)
291 Siehe das folgende Kapitel. Da das kriegswirtschaftliche Ermächtigungsgesetz vom
02.09.1939, LGBI 1939 Nr 13, bislang soweit ersichtlich nicht aufgehoben wurde
(siehe insbesondere LR 102.1), konnte sich die Verordnung auf die erforderliche
(verfassungs )gesetzliche Grundlage abstützen
292 Gesetz vom 14.11.1974 über die Abänderung des Fünfundzwanzigsten Hauptstückes
des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches, LGBI 1975 Nr 6
293 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 1; ebenso Dworak/Stotter, LJZ 1980/10 23
(20)
294 Urteil des OGH vom 06.05.1991 zu 5 C 194/90-21 (15 f) [nicht publiziert)
295 Wie sich in Kapitel F. I. 3. gezeigt hat, mussten gemäss Notrecht Mietzinserhöhungen
von der Regierung bewilligt und konnten ungerechtfertigte Kündigungen für
unzulässig erklärt werden. Weiters enthielt die Verordnung die einschneidende
Möglichkeiten der Inanspruchnahme unbenützter Wohnräume und der Beschränkung
der Freizügigkeit. Die Mieterschutzgesetznovelle hob die Bewilligungspflicht
betreffend Mietzinserhöhungen auf und erklärte sie für nur dann unzulässig, wenn
50

die Materialien nur den Hinweis, dass die bis dahin geltende Verordnung betreffend
den Mieterschutz von 1942 nicht mehr den Zeitbedürfnissen entsprach und zudem
Notrecht darstellte.296
Rezeptionsgrundlage der §§ 1108a-1108o ist der (schweizerische) Bundesbeschluss
über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30.06.1972 (BMM) in der
ursprünglichen Fassung297 , jene der § § l l l 6a-l l l 6e die Art 267a-267e aOR in der
Fassung 1971298 . Während man in den Materialien zu LGBl 1975 Nr 6 vergeblich
eine Begründung sucht, weshalb sich die damalige Regierungsvorlage ,,( ...) an
einschlägige schweizerische Bestimmungen an(lehnt)"299, enthalten die Materialien
zur 1993 gescheiterten Mietrechtsnovelle eine nachträgliche Begründung: ,,Es wurde
schweizerisches Recht für die liechtensteinische Lösung in Erwägung gezogen, da
die liechtensteinischen wirtschaftlichen und sozialen Strukturen eine deutliche
Aehnlichkeit mit jener der Schweiz aufweisen."300
Sowohl bei der Rezeption des BMM als auch bei jener der Art 267a ff aOR waren
bedeutende Abstriche zu Lasten der Mieter gemacht worden. 301 Nicht rezipiert

damit ein unangemessener Etrag erzielt wurde. Anstatt des eigentlichen


Kündigungsschutzes wurde das Institut der Erstreckbarkeit von Mietverhältnissen
betreffend Wohnungen geschaffen
296 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 1
297 AS 1972 1502 1511
298 Diese mit BG vom 15.12.1989 aufgehobenen OR Artikel waren durch BG vom
24.06.1970 über Kündigungsbeschränkungen im Mietrecht (AS 1970 1276-1279) ins
OR eingefügt und durch BG vom 17.12.1971 (AS 1972 895 f) ergänzt worden
299 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 1
300 Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 3
301 Siehe auch Vernehmlassungsbericht 8 sowie Arthang II.
Die wichtigsten Abweichungen der§§ 1108a ff vom BMM lagen im Geltungsbereich
der Missbrauchsbestimmungen. Während nach Art 14 BMM Anfangsmietzinse und
Mietzinserhöhungen sowohl bei Wohnungen als auch bei Geschäftsräumen
missbräuchlich sein konnten, beschränkte sich die mögliche Unzulässigkeit der
liechtensteinischen Missbrauchsbestimmungen auf Mietzinserhöhungen bei
Wohnungen § ( 1108g iVm der Marginalie bei§ 1108a). Folglich wurde auch auf die
Anfechtbarkeit von Anfangsmietzinsen (Art 17 BMM) verzichtet. Es wurden aber
auch weitere Bestimmungen nicht rezipiert (zB Art 12 BMM, der die
Kündigungsfristen und termine für relativ zwingend erklärt hätte, oder Art 14 Abs 2
BMM), Schutzvorschriften durch Hinzufügen (so in§§ 1108a, 1108k Abs 1, 1108m
und 1108n) oder Weglassen (so in§§ 1108b, 1108c und 1108g) von Beschränkungen
zu Lasten der Mieter eingeschränkt.
Die §§ 1116a ff wichen beim Geltungsbereich (anders als nach Art 267a ff aOR
konnten nur Mietverhältnisse betreffend Wohnungen, nicht aber solche betreffend
Geschäftsräume, erstreckt werden), bei den Erstreckungsvoraussetzungen ( diese
wurden in§ 1116a erschwert, indem - anders als nach Art 267a aOR die Härte eine
"aussergewöhnliche" sein musste und der Richter die Vermieterinteressen "voll" zu
würdigen hatte) und bei der maximalen Zweiterstreckungsdauer (diese betrug bei
51

worden war die den BMM näher ausführende Verordnung vom 10.07.1972 über
Massnahrnen gegen Missbräuche im Mietwesen (VMM)302 •

III. Die ABGB-Novelle 1976

Das ABGB von 1811 wurde 1976 novelliert. Die zur Schaffung von LGBl 1976
Nr 7 5 303 führende Regierungsvorlage vom 14 .09.1976 setzte sich zum Ziel, das
ABGB - unter Ausklammerung bestimmter Bereiche - ,,auf den neuesten Stand zu
bringen, wie er im Ursprungsland des ABGB Geltung hat". 304 Im Bereich des Miet­
und Pachtrechts wurden mit einer Ausnahrne305 dementsprechend sämtliche in
Österreich bereits 1916 durch die III. Teilnovelle306 betreffend das (österreichische)
ABGB vorgenommenen Neuerungen nachvollzogen. Nicht Gegenstand der Novelle
waren die Mieterschutzbestimmungen. Vielmehr wurden die "allgemeinen
Bestimmungen" teils konkretisiert307 und die Rechte bzw Pflichten sowohl der
Bestandnehmer3°8 als auch der Bestandgeber3°9 teilweise erweitert. Neu war§ 1116f.
Auch wenn sich bei den Neuerungen ein Übergewicht zugunsten der Bestandnehmer
feststellen lässt, so war und ist deren praktische Bedeutung zwangsläufig gering, weil
die Bestimmungen fast ausschliesslich vertraglich abbedungen werden können.

Wohnungen - im Gegensatz zu den zwei Jahren von Art 267a Abs 2 aOR gemäss
§ 1116a Abs 2 nur ein Jahr) von ihrer Rezeptionsvorlage ab. Zudem wurde die Frist
zur Beantragung der Ersterstreckung verkürzt (§ 1116a Abs 3) und in § 1116c lit b
eine weitere Einschränkung zu Lasten der Mieter vorgenommen.
302 AS 1972 1559-1564, vor der Aufhebung durch die Verordnung über die Miete und
Pacht von Wohn und Geschäftsräumen (VMWG) vom 09.05.1990, AS 1990 835,
letztmals geändert durch AS 1989 1856
303 Durch Gesetz vom 10.11.1976 über die Abänderung des fünfundzwanzigsten
Hauptstückes des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches, LGBl 1976 Nr 75
304 Bericht und Antrag, ABGB-Novelle 2 f
305 Bei der Rezeption von § 1101 öABGB wurden die termini «Pfandrecht» durch
«Retentionsrecht» und «pfandweise Beschreibung» durch «Retentionsbeschreibung»
ersetzt. Die Regierungsvorlage begründet dies damit, dass das Zurückbehaltungsrecht
des Bestandgebers in Österreich als Pfandrecht gilt (Bericht und Antrag, ABGB­
Novelle 50). Es handelte sich somit um eine Anpassungen an Art 380 383 SR
306 KaisV RGBl Nr 69/1916 (III. TN)
307 So in§§ 1101 und 1105
308 Grössere Rechte brachten den Bestandnehmem die Abänderungen der§§ 1096, 1101,
1117 und va 1121, grössere Pflichten jene der§§ 1097 und 1109
309 Grössere Rechte brachte den Bestandgebem die Abänderung von § 1104, eine
Beschneidung deren Rechte die Neuerungen in den§§ 1102 und 1107
52

Nach 1976 wurden die Miet- und Pachtrechtsbestimmungen des ABGB nicht mehr
geändert, 1993 wurde aber mit Art 49b Abs 1 EheG eine mietrechtliche Bestimmung
ausserhalb des ABGB geschaffen. 310

IV. Der 1993 g escheiterte Versuch einer Mie trechts nove lle

Mittels einer Motion vom 23.03 .1990311 stellten mehrere Abgeordnete der Fraktion
der Vaterländischen Union312 gestützt auf§ 31 der Geschäftsordnung für den Landtag
den Antrag, der Landtag wolle die Regierung beauftragen, ,,dem Landtag eine
Abänderung des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches in Vorschlag zu bringen,
womit zum Schutz der Wohnungsmieter strengere Vorschriften gegen Missbräuche
im Mietwesen (missbräuchliche Mietzinse und Kündigungen sowie weitere
unangemessene Forderungen der Vermieter) erlassen werden". Die Motion fand am
16.05.1990 die einhellige Zustimmung des Landtages und wurde an die Regierung
überwiesen.31 3
Mit "Bericht und Antrag der Regierung an den Landtag zur Abänderung des
Fünfundzwanzigsten Hauptstückes des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches
(Mietrecht)" vom 14.07.1992, Nr 55/1992, kam die Regierung dem Auftrage des
Landtages nach.
In der Eintretensdebatte vom 23.06.1993 beschloss der Landtag - wenn auch denkbar
knapp314 - Nichteintreten auf die Vorlage.

1. Wesentlicher Regelungsgehalt

Rezeptionsgrundlage waren die am 15.12.1989315 abgeänderten schweizerischen


Mietrechtsbestimmungen.316 Gemäss Regierungsvorlage ,,( ..) ging (es) bei der
Erarbeitung des Gesetzesentwurfs vornehmlich darum, das für eine liechtensteinische

310 Siehe hierzu Kapitel C. III. 2.2 a) und C. III. 2.3


311 Landtagsprotokolle 1990 I
312 Es handelte sich um die Landtagsabgeordneten Oswald Kranz, Reinhard Walser,
Dr. Walter Oehry, Manfred Biedermann, Hermann Hassler, Walter Schädler, Alfons
Schädler, Günther Wohl wend, Patrick Hilty und Xaver Schädler
313 Landtagsprotokolle 1990 I 476
314 Nachdem sich ein Abgeordneter entschuldigt hatte, waren bei der Debatte lediglich 24
Abgeordnete anwesend. 12 Parlamentarier stimmten für Nichteintreten und ebenso
viele für Eintreten. Es kam daher dem Präsidenten, welcher sich für Nichteintreten
ausgesprochen hatte, nach Art 58 Abs 2 der Landesverfassung das Dirimierungsrecht
zu (siehe Landtagsprotokolle 1993 I 227 f)
315 BGvom 15.12.1989 über die Änderung des OR(Miete und Pacht), BBI 1985 I 1389
316 Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 3
53

Mieterschutzregelung bestimmte schweizerische Recht (Artikel 253 bis 274 OR317)


als Sekundärmaterie in die primäre österreichische Rezeptionsgrundlage, nämlich das
Fünfundzwanzigste Hauptstück des ABGB, in einer Weise einzufügen, dass
'unsaubere Nahtstellen' vermieden und eine innere Geschlossenheit und
Judizierbarkeit der Gesamtmaterie sichergestellt wird". 318 Die beabsichtigte
Gesetzestechnik war die, die zu rezipierenden OR-Bestimmungen teils angepasst an
die liechtensteinische Rechtsordnung sowie ergänzt mit einzelnen eigenständigen
Bestimmungen (Art 63 und 64) ,,so in das Fünfundzwanzigste Hauptstück des ABGB
einzuordnen, dass sie nach einer Anwendungsbestimmung im Grundsätzlichen
(§ 1122), welcher der östeiTeichischen Numerierung in Paragraphen folgt, als
geschlossener Block von Artikeln eingeschoben wird, die im wesentlichen das zu
rezipierende schweizerische Recht enthalten"319•
Damit sollten nicht nur die Allgemeinen Bestimmungen des schweizerischen
Mietrechts (Art 253-268b OR) übernommen werden (Abschnitt A. § 1122Art 1-51),
sondern auch der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen
missbräuchlichen Forderungen des Vermieters (Art 269-270e OR; Abschnitt B.
§ 1122 Art 52-64) sowie die Kündigungsvorschriften des OR (Art 271-273c OR;
Abschnitt C.§ 1122Art 65-75). Entsprechend war beabsichtigt, LGBI 1975 Nr 6 und
damit die geltenden Schutzbestimmungen §( § 1108a-11080 und §§ l 116a-1116e)
aufzuheben. Mit einer weiteren Ausnahme §( 1116f) sollten die §§ 1090-1121 in
Geltung bleiben.
Die Regierungsvorlage unterschied zwischen dem "grossen Schutzrecht" des
einzufügenden § 1122 Art 1 bis 75, welches schweizerischen Ursprungs war, und
dem bestehenden "kleinen Schutzrecht" desABGB, womit die§§ 1090-1121 „in der
Fassung der Novelle LGBl 1976 Nr 75" ( ohne die bis dahin geltenden
Schutzvorschriften) und somit Bestimmungen österreichischer Provenienz gemeint
waren. 320 Ziel war es, dass, soweit das "grosse Schutzrecht" Platz greifen würde,
dieses die geltenden §§ 1090-1121 „verdrängt und ergänzt". Gegenteiligenfalls
sollten hingegen nur die letzterwähnten Bestimmungen unter Ausschluss des
besonderen Mieterschutzrechtes gelten. 321
Der Gesetzesvorschlag beschränkte entsprechend dem schweizerischen Vorbild den
Schutzbereich entgegen der Forderung der Motionäre bzw des Landtages nicht auf
Wohnungsmieten, sondern dehnte ihn auf die Miete von Geschäftsräumlichkeiten

317 (Schweizerisches) Bundesgesetz über das Obligationenrecht vom 30.03.1911 bzw


18.12.1938 idgF
318 Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 4
319 Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 4
320 Siehe Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 7
321 Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 7. Unter das "kleine Schutzrecht" des
ABGB wären daher „insbesondere die Pachtverträge und die Bestandverträge über
bewegliche Sachen, ferner die im § 1122 aufgezählten sonstigen Ausnahmen vom
grossen Schutzrecht" gefallen (Bericht und Antrag, Abänderung des Mietrechts 7)
54

aus. Es sollten dagegen weder die pachtrechtlichen Bestimmungen 322 noch das
Bestandverfahren geändert werden.

2. Gründe für das Scheitern der Regierungsvorlage

Die vorgeschlagene Regelung enthielt zumindest zwei Systemfehler: Zum einen


handelte es sich bei den "Allgemeinen Schutzbestimmungen" des Abschnittes A.
zum Grossteil um Bestimmungen, die im Grunde genommen die allgemeinen
Bestimmungen sein sollten. Zum anderen enthielt die Vorlage eine teilweise
Doppelregelung. Die Einführung von neuen allgemeinen Bestimmungen iSd § 1122
Art 1-51 der Regierungsvorlage bei gleichzeitiger Beibehaltung der §§ 1090-1121
österreichischen Ursprungs hätte nämlich dazu geführt, dass diese ABGB­
Paragraphen teilweise dieselbe Materie abgehandelt hätten. 323
Die Regierungsvorlage wurde in der Eintretensdebatte vom 23.06.1993 als zu
vermieterfeindlich324 bzw zu investorenfeindlich325 erachtet. Bestimmungen seien
zum Teil nicht notwendig oder unverhältnismässig326, würden über das Ziel
hinausschiessen. 327 Der Gesetzesentwurf sei „nicht den liechtensteinischen
Eigenheiten angepasst" worden. 32 8 Ein Abgeordneter vertrat gar die Ansicht, die
Gesetzesvorlage sei "unselig"; es handle sich um „Vorschriften ordnungspolitischer
Natur, welche in den Mechanismus der freien Marktkräfte eingreifen und diesen
durcheinanderbringen und letztlich den Markt verhindem"329•

322 Die Bestimmungen über den Mieterschutz sollten nicht für Pachtverträge gelten, ,,es
sei denn, dass diese Bezeichnung missbräuchlich verwendet wurde, um eine Miete
von Wohn oder Geschäftsräumen zu verdecken(§§ 914, 916)" (§ 1122 Abs 2)
323 Diese Systemfehler deckte erst der Abgeordnete Dr. Peter Wolff in der
Eintretensdebatte vom 23.06.1993 auf (siehe Landtagsprotokolle 1993 I 223)
324 So wurde die Ansicht vertreten, ,,der Entwurf (sei) fast durchgehend einseitig zu
Lasten des Vermieters angelegt" (Landtagsprotokolle I 1993 213), ,,viel zu einseitig
zugunsten der Mieter ausgerichtet" (Landtagsprotokolle I 1993 218) oder der
Mieterschutz übermässig (Landtagsprotokolle I 1993 214/215)
325 Landtagsprotokolle 1993 I 213, 218, 220
326 Landtagsprotokolle 1993 I 212
327 Landtagsprotokolle 1993 I 213
328 Landtagsprotokolle 1993 I 2 I 8
329 Landtagsprotokolle 1993 I 219
55

V. Das Postulat des Landtages im August 1993 zur


Überarbeitung des Mietrechts

Nachdem der Landtag am 23.06.1993 Nichteintreten auf die Gesetzesvorlage zur


Abänderung des Mietrechts beschlossen hatte, fand ein Postulat3 30 mehrerer
Parlamentarier der Vaterländischen Union331 vom 24.08.1993 zur Überarbeitung des
Mietrechts am 21.12.1993 seine einhellige Zustimmung332 . Das Postulat lautet:
„Die Regierung wird eingeladen, das gesamte Mietrecht neu zu
überarbeiten und in Anlehnung an die Vorscluiften im Schweizerischen
Obligationenrecht unter Berücksichtigung eines für die liechtensteinischen
Verhältnisse angemessen ausgebauten Mieterschutzes neu zu erlassen."
Das Postulat wird wie folgt begründet und konkretisiert:
„Nachdem der Landtag auf die Mieterschutzvorlage der Regierung vom
14. 7. 1992 nicht eingetreten ist, besteht das liechtensteinische Mietrecht
nach wie vor im wesentlichen aus den aus dem Jahre 1811 stammenden
§§ 1090 bis 1121 ABGB, die durch die Novellen LGBI. 1975 Nr. 6 und
LGBI. 1976 Nr. 75 nur ungenügend modernisiert wurden. Da die
allgemeinen Bestimmungen über den Mietvertrag im schweizerischen
Obligationenrecht - die auch schon den Art. 2 bis 51 von § 1122 ABGB
der abgelehnten Regierungsvorlage zum Vorbild gedient hatten - ein
brauchbares Vorbild für ein neues Mietrecht wären, empfiehlt sich eine
Überarbeitung des gesamten Mietrechts auf dieser Basis.
Hinsichtlich des Mieterschutzes sind dabei gewisse liechtensteinische
Besonderheiten - wie sie in der Eintretensdebatte vom 23. 6. 1993 zum
Ausdruck kamen - angemessen zu berücksichtigen, um eine genügend
breite Zustimmung zu einem solchen Gesetz zu gewährleisten."

VI. Die Entwicklung nach 1993

Mit Vernehmlassungsbericht vom 03.02.1998 legte die Regierung einen


Gesetzesentwurf betreffend die Abänderung des 25. Hauptstückes des ABGB (Miete
und Pacht) und des Verfahrens in Bestandstreitigkeiten vor, der anschliessend den
Gemeinden, Parteien sowie interessierten Verbänden, Institutionen und Amtsstellen
zur Vernehmlassung bis 31.05.1998 unterbreitet worden ist.

330 Landtagsprotokolle 1993 II 1030 f


331 Es handelte sich um die Landtagsabgeordneten Dr. Peter Wolff, Paul Kindle, Egon
Gstöhl, Manfred Biedermann, Arnold Kind, Lorenz Heeb, Norbert Bürzle und Oswald
Kranz
332 Landtagsprotokolle 1993 II 1031
56

1. Der Gesetzesentwurf vom 03.02.1998

1.1. Im allgemeinen

Entsprechend dem Postulat aus dem Jahre 1993 orientiert sich die neue
Regierungsvorlage vom 03.02.1998 am schweize1ischen Obligationenrecht. Anders
als bei der 1993 gescheiterten Vorlage soll jedoch nicht gleichzeitig materielles
Mietrecht österreichischer und schweizerischer Provenienz gelten. Vielmehr sollen
die §§ 1090-1121 zur Gänze durch Miet- und Pachtrecht schweizerischer Herkunft
ersetzt werden. Entgegen dem vom Landtag formulierten Auftrag sollen nebst dem
nichtlandwirtschaftlichen Pachtrecht 333 auch das Bestandverfahren (§§ 560-576
ZP0) 334 novelliert werden. Die Vorlage 1998 ist damit im Gegensatz zur
gescheiterten Vorlage aus 1993 keine reine Mieterschutzvorlage.
Das vorgeschlagene Mietrecht bildet den ersten Abschnitt der geplanten Novelle.
Dieser ist unterteilt in: 1. Allgemeine Bestimmungen(§§ 1090-1105a neu), II. Schutz
vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
(§ 1106-1112 neu), III. Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen (1113-1118 neu) und IV. Durchführungsbestimmungen (§§ 1119
und 1119a neu).
Anders als die Allgemeinen Bestimmungen (1.) gelten sowohl der Schutz vor
missbräuchlichen Mietzinsen (II.) als auch der Kündigungsschutz (III.)

333 Die Begründung des Vernehmlassungsberichts ist die folgende: Miete und Pacht seien
eng verwandt, es gäbe sonst Abgrenzungsprobleme, auch bestehe ebenfalls für den
(nichtlandwirtschaftlichen) Pächter von Wohn und Geschäftsräumen ein
Schutzbedürfnis (Vernehmlassungsbericht 12); schliesslich sei die Aufhebung der
§§ 1090 1121 nur dann sinnvoll möglich, wenn auch das Pachtrecht neu geregelt
werde(Vernehmlassungsbericht 13)
Im Pachtrecht schlägt die Regierung vor, die meisten Neuerungen, die im Mietrecht
vorgesehen sind, mit den nötigen Anpassungen (zB erweiterte Pflichten als
Gegenstück zur erhöhten Nutzung der Sache durch den Pächter) zu übernehmen
(Vernehmlassungsbericht 20). ,,Überall dort, wo die materielle Regelung einer Frage
im Pachtrecht mit derjenigen im Mietrecht identisch ist, wird im Pachtrecht auf das
Mietrecht verwiesen. Das gilt auch für den Schutz vor missbräuchlichen Pachtzinsen
(§ 1135) und den Kündigungsschutz(§ 1136)." (Vernehmlassungsbericht 20)
334 Im Vernehmlassungsbericht ist dies damit begründet, dass das Bestandverfahren
derart ausgestaltet sein müsse, ,,dass es möglichst optimal der Vollziehung des
materiellen Rechts dient". Seien materielles und fo1melles Recht nicht aufeinander
abgestimmt, werde unter Umständen nicht nur den Vertragsparteien die Durchsetzung
der ihnen eingeräumten Rechte verunmöglicht, es würden auch
Verfahrensmissbräuche gefördert(Vernehmlassungsbericht 13)
Nebst den einschlägigen ZPO Bestimmungen sollen auch vereinzelte Bestimmungen
der EO aufgehoben (Art 1 lit s) bzw abgeändert (Art 98 Abs 3 und Art 294 Abs 1)
werden
57

ausschliesslich für Wohnungs- und - in Abweichung vom Postulat des Landtages -


auch für Geschäftsmieter.

1.2. Die einzelnen Regelungen im besonderen

a) Allgemeine Bestimmungen(§§ 1090-1105a neu)

„Die Normen der allgemeinen Bestimmungen sind insoweit auf alle Mietverhältnisse
anwendbar, als sie nicht ausdrücklich eine besondere Form der Miete zum
Gegenstand haben."m
Die "Allgemeinen Bestimmungen" enthalten in den §§ 1090-1090b neu vorab
Legaldefinitionen.336 Die Regelung der Pflichten der Vertragsparteien beschränkt sich
auf deren wesentliche Pflichten (§§ 1093-1094 neu), an die sich in einigen Fällen
sogleich Bestimmungen über die Folgen der Pflichtverletzungen anschliessen (zB
§ 1094c neu iVm § 1094d neu; § 1094f neu). Grosser Raum wird der Nicht- bzw
Schlechterfüllung seitens des Vermieters als Sonderfall der Pflichtverletzung
eingeräumt (§§ 1095-1096i neu). Auf diese Bestimmungen folgen - als weitere
Sonderfälle möglicher Schlechterfüllung - die Bestimmungen über die Änderung bzw
Erneuerung der Mietsache durch den Vermieter und durch den Mieter (§§ 1097-
1097a neu). Den Bestimmungen über die Nicht- bzw Schlechterfüllung wiederum
sind Regelungen über die Voraussetzungen, die Wirkungen und die Grenzen des
Wechsels der Vertragsparteien auf der Seite der Vermieterschaft, welche gleichzeitig
Eigentümerin ist, angefügt (§§ 1098-1098a neu). Weiter wird der vollständige oder
teilweise Verzicht des Mieters auf den Gebrauch der Mietsache (Untermiete,
Übertragung auf einen Dritten sowie vorzeitige Rückgabe der Mietsache) geregelt
(§§ 1099-1101 neu). § 1102 neu schliesslich hat die Verrechnung zum Gegenstand.
Der letzte Teil der allgemeinen Bestimmungen befasst sich mit der Beendigung des
Mietverhältnisses, namentlich mit den Kündigungsvorschriften (§§ 1103-1103n neu)
und der Rückgabe der Mietsache ( §§ 1104-1104a neu) sowie dem Retentionsrecht
des Vermieters(§§ l 105-l 105a neu). 337

335 Vernehmlassungsbericht 15. So gelten beispielsweise die§§ l 103fneu und l 103i neu
ausschliesslich für die Miete beweglicher Sachen (Vernehmlassungsbericht 15)
336 Vernehmlassungsbericht 15. Weitere Legaldefinitionen finden sich zB in den§§ 1091
neu, 1092 neu, 1094 neu, 1094a Abs 1 neu und 1094b Abs 1 neu
(Vernehmlassungsbericht 15)
337 Vernehmlassungsbericht 15 f
58

b} Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen(§§ 1106-1112 neu}

Wie im geltenden Mietrecht (§ 1108k) von zentraler Bedeutung ist die richterliche
Missbrauchsüberprüfung von Mietzinserhöhungen auf Anfechtungsklage des Mieters
hin (§§ 1110-1112 neu). Wie bereits erwähnt ist der Geltungsbereich der
Missbrauchsgesetzgebung eingeschränkt auf die Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen. ,,Die Beschränkung der Missbrauchsgesetzgebung auf
Mietzinserhöhungen bedeutet, dass wie nach geltendem Recht bezüglich der
Anfangsmietzinse das Prinzip der Marktmiete gilt. Das ist aber kein Freipass für
unlauteres Verhalten."338 So wäre laut REGIERUNG eine über der Marktmiete liegende
Mietzinsforderung, bei der der Vermieter von einer subjektiven Notlage des Mieters
und/oder einer marktbeherrschenden Stellung auf der Anbieterseite profitiert,
missbräuchlich (§ 1106 Abs 1 neu). Haben sich die Vertragsparteien auf einen
Mietzins geeinigt, so sollen während des Mietverhältnisses Mietzinserhöhungen und
-senkungen weiterhin nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein
(§§ l 106a-1109 neu).339
Im Gegensatz zur Schweiz (Art 269d OR) sieht die Vorlage keine
Verwendungspflicht eines von der Regierung genehmigten Formulars für
Mietzinserhöhungen vor, wie sie das geltende Recht (§ 1108i) kennt. Statt dessen
muss die Mitteilung einer Mietzinserhöhung, um wirksam zu sein, einen gewissen
Mindestinhalt aufweisen(§ 1109 neu). 340

c} Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen


( §§ 1113-1118 neu}

„Hauptanliegen der Revision ist der Schutz vor zweckfremden oder schikanösen
Kündigungen und die Milderung von Härten einer Kündigung. Diese neuen
Beschränkungen des Kündigungsrechts der Vertragsparteien ändern nichts an der
grundsätzlichen Kündbarkeit von unbefristeten Mietverträgen über Wohn- oder
Geschäftsräume. Anfechtbar sind lediglich zweckfremde und schikanöse
Kündigungen.<3 41) Der Geltungsbereich des Kündigungsschutzes ist eingeschränkt auf
die Miete von Wohn- und Geschäftsraum."34�

338 Vemelunlassungsbericht 17
339 Vemelunlassungsbericht 17 f. Mit dieser Regelung weicht die Vorlage von der
schweizerischen Rezeptionsvorlage ab. Art 269 und 269a OR beschränken nämlich
die Missbräuchlichkeit von Anfangsmietzinsen nicht auf die Ausnützung einer
subjektiven Notlage oder einer marktbeherrschenden Stellung
(Vemelunlassungsbericht 18)
340 Vemelunlassungsbericht 18
341 §§ 1113 und 1113a neu
342 Vemelunlassungsbericht 18 f
59

„Die Bestimmungen über die Erstreckung gekündigter Mietverhältnisse sollen


ausgebaut werden"343 (§§ 1114-1114d neu iVm § 1115a neu). Konkret bedeutet dies,
dass es dem Mieter in sozialen Härtefällen wie bisher möglich sein soll, eine
Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. ,,Dabei werden die wesentlichen
materiellen Erstreckungsvoraussetzungen des geltenden Rechts beibehalten"344
(§ 1114 Abs 1 und 3 neu). Die maximale Erstreckungsdauer beträgt für Wohnräume
höchstens drei und für Geschäftsräume maximal eineinhalb Jahre (§ 1114b Abs 1
neu). 345 Die Höchstdauer der Ersterstreckung ist auf zwei Drittel der Höchstdauer
beschränkt(§ 1114b Abs 1 neu). 346
Der Anwendungsbereich des Erstreckungsverfahrens (§ 1115a neu) wird
eingeschränkt. Laut Regierungsvorlage soll vermieden werden, dass dieselben
Parteien wegen denselben Wohn- oder Geschäftsräumen zuerst einen Kündigungs­
bzw Räumungsprozess und anschliessend ein eigenständiges Erstreckungsverfahren
durchführen müssen. § 1115b neu347 sieht demzufolge eine Erstreckung des Miet­
bzw Pachtverhältnisses im Urteil über die Kündigung bzw Räumung vor. Über die
Erstreckungswürdigkeit des Vertragsverhältnisses wird somit bereits während des
Kündigungs- bzw Räumungsverfahrens entschieden, was nach Einschätzung der
REGIERUNG zu einer Verfahrensverkürzung führt. 348
,,Neu wird parallel zum Bestandverfahren ein Anfechtungsverfahren geschaffen.
Während ersteres dem Kündigenden zur möglichst raschen Erlangung eines
Exekutionstitels verhelfen soll, bietet letzteres der gekündigten Partei die
selbständige Möglichkeit, die Kündigung anzufechten"349(§ 1115 neu).

d) Durchführungsbestimmungen

Schliesslich wird der Regierung die Kompetenz eingeräumt, eine Verordnung über
die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zu erlassen (§ 1119 Abs 1 neu). 350 Das
Landgericht soll für eine Mietberatung besorgt sein( § 1119a neu).

343 Vernehmlassungsbericht 18
344 Vernehmlassungsbericht 19
345 Vernehmlassungsbericht 19. Die maximale Erstreckungsdauer ist damit kürzer als
jene nach OR. Art 272b OR sieht für Wohnräume eine maximale Erstreckungsdauer
von vier und für Geschäftsräume eine solche von sechs Jahren vor
346 Vernehmlassungsbericht 19
347 § 1115b neu dient ausnahmsweise § 34 MRG als legislatives Vorbild
(Vernehmlassungsbericht 19)
348 Vernehmlassungsbericht 19
349 Vernehmlassungsbericht 19
350 Gemäss Vernehmlassungsbericht 41 ,,(wird) Rezeptionsvorlage hierfür ( .. ) die
schweizerische Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG) sein". Nach Ansicht der REGIERUNG
60

e) Bestandverfahren (§§ 560-576 ZPO)

„Im wesentlichen werden durch die Abänderungen der §§ 560 ff ZPO die in
Österreich in den letzten Jahrzehnten durchgeführten Novellierungen nachvollzogen.
Diese bestehen insbesondere aus der Angleichung einiger Normen an die
Allgemeinen Bestimmungen der ZPO und aus der Aufhebung der totes Recht
darstellenden §§ 565 f ZPO. Die Aufhebung der letztgenannten Bestimmungen und
§ 1 Bst. s EO beseitigt die aussergerichtliche, einen Exekutionstitel schaffende
Auflcündigung. Das bedeutet, dass aussergerichtliche Aufkündigungen zwar auch
zukünftig möglich sein werden, aber nur mehr materiellrechtliche Wirkung haben."351
Gemäss REGIERUNG regeln die materiellrechtlichen Kündigungsbestimmungen und
das Bestandverfahren die Kündigung von Miet- (und Pacht-)verträgen
zusammengefasst wie folgt:
„Bei sämtlichen unbefristeten Miet- und Pachtverhältnissen, die eine unbewegliche
Sache zum Gegenstand haben, mit Ausnahme von Wohn- und Geschäftsräumen,
kann entweder gerichtlich oder aussergerichtlich (formfrei mit rem
materiellrechtlicher Wirkung) gekündigt werden.
Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist entweder aussergerichtlich in der hierfür
vorgeschriebenen Form (ansonsten ist die Kündigung nichtig) oder gerichtlich
aufzukündigen.
Im Falle einer gerichtlichen Auflcündigung hat die gekündigte Partei die Möglichkeit,
Einwendungen zu erheben. Tut sie dies, sind im Verfahren unverändert zwei
Abschnitte zu unterscheiden. Der erste umfasst das Verfahren über die Auflcündigung
bis zur rechtzeitigen Erhebung von Einwendungen. Ihm schliesst sich, als zweiter
Abschnitt, das Verfahren über die Einwendungen an. Dabei handelt es sich um ein
kontradiktorisches Verfahren, wie grundsätzlich in jedem anderen Rechtsstreit auch.
Werden Einwendungen nicht erhoben, so ist die Aufkündigung ein Exekutionstitel
nach § 1 Bst. e EO.
Wurde aussergerichtlich wirksam gekündigt, so hat die Kündigung nur mehr
materiellrechtliche Wirkung. Der gekündigten Partei steht die Klage auf Anfechtung
der Kündigung des Mietverhältnisses offen. Im Resultat führt diese Überprüfung
entweder zur Aufhebung bzw Ungültigerklärung der Kündigung, wenn sie gegen
Treu und Glauben verstösst, oder zur Klagsabweisung. Ficht der Mieter die
Kündigung nicht an und zieht trotz beendetem Mietverhältnis nicht aus, muss der
Vermieter wie bisher mittels Räumungsklage einen Exekutionstitel erwirken."152

werden sich bei der Rezeption „die Abweichungen dieser Vorlage vom OR auch auf
die zu schaffende VMWG auswirken" (Vernehmlassungsbericht 41)
351 Vernehmlassungsbericht 22
352 Vernehmlassungsbericht 23
61

2. Aktueller Stand

Entgegen anders lautenden Ankündigungen der REGIERUNG353 hat sie bisher den
Bericht und Antrag zur Revision von Miet- und Pachtrecht noch nicht zuhanden des
Landtages verabschiedet. In der Landtagssitzung vom 14.12.2000 erstattete die
Regierung dem Landtag Bericht über die unerledigt gebliebenen parlamentarischen
Vorstösse. Dabei wurde der Umstand, dass das Mietrecht nach wie vor pendent sei,
von verschiedenen Abgeordneten kritisiert. Die von Regierungschef Dr. Mario Frick
angegebene Begründung, einige parlamentarische Vorstösse seien deshalb
unbeantwortet geblieben, weil sich „teilweise (.. ) die Prio1itäten und Aufgaben
verschoben (hätten), wie beispielsweise durch den aufwändigen FATF-Prozess, der
sowohl für die Regierung als auch den Landtag erheblichen Aufwand mit sich
gebracht habe"3 54, muss wohl auch für das Mietrecht gelten. Die Abgeordneten
stimmten zum Schluss einhellig dem Antrag der Regierung zu, die noch
ausstehenden parlamentarischen Eingänge - und somit auch jenen betreffend das
Mietrecht - aufrecht zu erhalten.355
Anlässlich der anfangs Februar 2001 in Liechtenstein durchgeführten
Landtagswahlen kam es zu einer Machtverschiebung von der Vaterländischen Union,
welche bis dahin alleine regiert hatte, zur Fortschrittlichen Bürgerpartei. Da letztere
nun im neuen Landtag das absolute Mehr an Abgeordneten stellt, kommt es ebenfalls
zu einem Regierungswechsel. Ob, wann und in welcher Form die noch zu bestellende
Regierung bzw das neu zu besetzende Ressort Justiz, welches für die Novellierung
des Mietrechts zuständig ist, die Vorlage zur Mietrechtsnovelle dem Landtag
vorlegen wird, kann derzeit noch nicht gesagt werden.

G. MIETVERTRÄGE UND LIECHTENSTEINISCHES IPR

1. Liechtensteinisches Kollisionsrecht im allgemeinen

Das Internationale Privatrecht (IPR) ist „der Inbegriff aller jener in einem Staate
geltenden spezifischen Normen, die für privatrechtliche Sachverhalte mit
Auslandsberührung vorschreiben, welche der berührten staatlichen
Privatrechtsordnungen für die Beurteilung des Falles anzuwenden ist". 356

353 So verweist die Regierung im Bericht und Antrag, Wohnbeihilfe 17 f auf das neue
Mieterschutzgesetz, welches noch im Herbst 1999 dem Landtag unterbreitet werde
354 Liechtensteiner Vaterland vom 15.12.2000 7
355 Liechtensteiner Vaterland vom 15.12.2000 7
356 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher AT 103; ähnlich Schwimann 1
62

Das liechtensteinische gesatzte IPR ist teils in autonomen Gesetzen, teils in


Staatsverträgen niedergelegt. ,,Auch mangels ausdrücklicher Regelung gehen die von
Liechtenstein ratifizierten Staatsverträge kollisionsrechtlichen Inhalts den
gesetzlichen Bestimmungen vor"357• Das liechtensteinische autonome IPR ist
grösstenteils im Gesetz vom 19.09.1996 über das internationale Privatrecht (IPRG),
LGBl 1996 Nr 194 idF LGBl 1998 Nr 116, kodifiziert. 358 Das Internationale
Gesellschaftsrecht ist „im Zuge der Kodifikationsarbeiten zwar inhaltlich novelliert,
formell jedoch nicht in das IPRG aufgenommen worden"; es bleibt im PGR
geregelt. 359 Schliesslich enthält auch das Gesetz vom 13.05.1998 über das
internationale Versicherungsvertragsrecht (IVersVG), LGBl 1998 Nr 120,
Kollisionsrecht.
„Gemäß stRsp der liechtensteinischen Gerichte, welche im wesentlichen auf
österreichischer Lehre und Judikatur beruht, fällt die Lösung der
kollisionsrechtlichen Fragen (... ) ebenso in die amtliche Ermittlungspflicht des
Gerichtes wie die Lösung rechtlicher Vorfragen, von denen die kollisionsrechtliche
Anknüpfung abhängt. (... ) Die amtliche Prüfungspflicht erstreckt sich hiebei nicht
nur auf Tatsachen, sondern auch auf Rechtsfragen (...)."360
Auf die Allgemeinen Bestimmungen des IPRG (Art 1-11 und 54-56 IPRG) wird im
Rahmen dieser Untersuchung nicht weiter eingegangen. 361 Zu erwähnen ist jedoch,
,,daß das IPRG grundsätzlich nicht auf dem Prinzip der stärksten Beziehung fußt.
Artikel 1 stellt klar, daß dieser Grundsatz nur maßgebend sein soll, wenn die
liechtensteinische Rechtsordnung keine entsprechende Verweisungsnorm kennt. "362

II. Konfliktfeld Mietvertrag - IPR

,,Im Bereich des Mietrechts sind verschiedene internationale Sachverhalte denkbar.


Bei deren Auflistung ist zu unterscheiden zwischen der Miete beweglicher und der
Miete unbeweglicher Sachen. Überdies verdient die Konsumgütermiete ( ... )
besondere Beachtung.

357 Appel, RabelsZ 61 (1997) 513 mit weiteren Hinweisen


358 „Während eine weitgehende Verwandtschaft des Gesetzes mit dem österreichischen
IPRG unübersehbar ist, hat man sich jedoch auch zahlreicher inhaltlicher Anleihen
aus dem Schweizer IPRG bedient. Der Gesetzgeber wählte hierbei in der Regel die
Herkunftsrechtsordnung des jeweils zu regelnden materiellen Rechtsgebietes als
Vorbild für die entsprechenden kollisionsrechtlichen Vorschriften." (Appel, RabelsZ
61 (1997) 512)
359 Appel, RabelsZ 61 (1997) 513 mit weiteren Hinweisen
360 Rederer 184. Trotz Kodifikation des IPR sind diese Feststellungen von REDERER nach
wie vor zutreffend
361 Hierzu siehe Appel, RabelsZ 61 (1997) 512-519
362 Appel, RabelsZ 61 (1997) 513
63

Bei der Miete unbeweglicher Sachen beschränkt sich die Internationalität eines
Sachverhaltes vor allem auf die daran beteiligten Personen (insbesondere auf deren
Wohnsitz [ ...]), auf die Leistung des Entgeltes (Zahlungsort) sowie auf allfällige, mit
der Mietsache nicht direkt verbundene Nebenleistungen.
Bei der Miete beweglicher Sachen sind alle möglichen internationalen Beziehungen
denkbar (... )."363
Der Internationalität eines konkreten Sachverhaltes entsprechend können sich bei
mietrechtlichen Sachverhalten nebst (miet-)vertragsrechtlichen auch international
privatrechtliche Fragen aus den Bereichen des Personenrechts (Rechtsfähigkeit,
Handlungsfähigkeit), des Familienrechts oder des Sachenrechts stellen. 364
Hingegen gilt vor liechtensteinischen Gerichten stets, auch bei Vorliegen eines
internationalen Sachverhalts und bei Anwendung ausländischen materiellen Rechts,
liechtensteinisches Prozessrecht; es ist demnach die ZPO massgeblich. Sehr wohl
von Bedeutung ist jedoch die Regelung der örtlichen Zuständigkeit einschliesslich
der Frage der Zulässigkeit von Gerichtsstandsvereinbarungen (siehe hierzu
nachfolgend 3.).

1. Internationales Personen- und Familienrecht

Für die Rechts- und Handlungsfähigkeit einer natürlichen Person ist grundsätzlich
das Staatsangehörigkeitsprinzip massgeblich.365

Im Bereich des Internationalen Familienrechts vornehmlich von Interesse ist die


Frage der Vertretung der ehelichen Gemeinschaft: Ehewirkungsstatut ist das Recht
des Staates des bestehenden bzw letzten gewöhnlichen Aufenthalts der Ehegatten
(Art 19 Abs 1 IPRG). 366

363 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253-274g OR


Rz 236
364 Vgl Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu Art 253 274g
ORRz 237
365 Art 12 Abs 1 (iVm Art 10) IPRG erfährt durch Art 12 Abs 2 IPRG eine wesentliche
Einschränkung. Siehe hierzu Appel, RabelsZ 61 ( 1997) 519
366 Appel, RabelsZ 61 (1997) 520. In Fällen, in denen eine Ehe zwar nach
liechtensteinischem Recht, nicht jedoch gemäss dem nach Art 19 Abs 1 IPRG
anwendbaren ausländischen Statut gültig zustande gekommen ist, greift Art 19 Abs 2
IPRG ein, der die persönlichen Rechtswirkungen dieser Ehe der Beurteilung nach
liechtensteinischem Recht unterstellt (Appel, RabelsZ 61 (1997) 520)
64

2. Internationales Sachenrecht

Das Internationale Immobiliensachenrecht ist in den Art 3 2 f IPRG367 geregelt. Deren


Regelungsbereich „umfaßt Begriindung, Wirkung und Übertragung dinglicher
Rechte einschließlich des Besitzes an unbeweglichen Sachen. Immobiliarstatut bleibt
die !ex rei sitae, die auch das Formstatut für dingliche Rechte, Besitz sowie
obligatorische Verpflichtungen an Grundstücken darstellt."3 68

HetTschende Bedeutung besitzt das Prinzip der !ex rei sitae auch im
Mobiliarsachenrecht (Art 34-37 IPRG). 369 „Erwerb, Inhalt und Verlust dinglicher
Rechte einschließlich des Besitzes an beweglichen Sachen beurteilen sich nach dem
Recht am Lageort, wobei für den Rechtserwerb bzw. -verlust der Lageort zur Zeit der
Vollendung des Tatbestands maßgebend ist"370 (Art 34 Abs 1 und 37 IPRG).

3. Internationales (Miet-)Vertragsrecht

3.1. Grundstatut

„Grundsätzlich bestimmt die Rechtswahl der Parteien das auf Schuldverträge


anzuwendende Recht"371 (Art 39 Abs 1 iVm Art 11 IPRG). Art 39 Abs 2 IPRG
bestimmt, dass soweit eine Rechtswahl nicht getroffen oder unbeachtlich ist, die
Art 40 bis 53 IPRG massgebend sind.
Unbeachtlich ist die parteiautonome Abbedingung zwingender Bestimmungen der
Verbraucherrechtsordnung zum Nachteil des Verbrauchers (Art 45 Abs 2 IPRG).

367 Art 32 bestimmt:


,,Materielles Recht
Dingliche Rechte einschliesslich des Besitzes an einer unbeweglichen Sache
beurteilen sich nach dem Rechte des Ortes, wo dieselbe gelegen ist."
Art 33 lautet:
„Form
1) Dingliche Rechte einschliesslich des Besitzes an Grundstücken, sowie
obligatorische Verpflichtungen, die sich auf solche beziehen, bedürfen der vom
Rechte des Ortes der gelegenen Sache vorgeschriebenen Form.
2) Öffentliche Beurkundungen und Beglaubigungen werden anerkannt, wenn sie
dem Rechte am Orte des Vertragsabschlusses entsprechen."
36 8 Appel, RabelsZ 61 (1997) 525
369 Siehe Appel, RabelsZ 61 (1997) 526
370 Appel, RabelsZ 61 (1997) 526
371 Appel, RabelsZ 61 (1997) 527
65

Anders als im - in Österreich 1998 aufgehobenen - § 42 Abs 2 öIPRG372, dem Art 45


Abs 1 wörtlich entspricht, existiert dagegen bei Miet- und Pachtverträgen über
unbewegliche Sachen keine Rechtswahlbeschränkung (Art 46 IPRG). 373 Es ist daher
zunächst zu untersuchen, ob die Miete von Konsumgütern in den
Anwendungsbereich von Art 45 IPRG374, der die Anknüpfung für
Verbraucherverträge enthält, fällt und anschliessend auf die Miete unbeweglicher
Sachen (Art 46 IPRG375) einzugehen.

3.2. Miete von Konsumgütern

Verbraucherverträge sollen entgegen Art 39 IPRG nach dem Recht des


Aufenthaltsstaates des Verbrauchers zu beurteilen sein, wenn ihm dieses besonderen
privatrechtlichen Schutz gewährt und der Verbrauchervertrag mit der
Geschäftstätigkeit des Unternehmers im Verbraucherstaat zusammenhängt (Art 45
Abs 1 IPRG).376 Art 45 Abs 1 IPRG entspricht wörtlich dem in Österreich 1998

372 (Österreichisches) Bundesgesetz vom 15.06.1978 über das Internationale Privatrecht,


BGBl 1978 Nr 304
373 Damit ist die Rechtslage eine andere als dies vor der IPRG-Novelle der Fall war.
Siehe dazu die aufgehobenen §§ 35 und 36 ABGB, Art 9 ff SR sowie OGH vom
09.09.1985 zu 3 C 327/82-24, LES 1986/125 128 (127).
Zu beachten gilt es jedoch, dass Rechtswahl überhaupt nur zulässig ist in Fällen mit
Auslandsberührung (vgl Art 1 Abs 1 IPRG)
374 Art 45 IPRG idF LGBI 1998 Nr 116 lautet:
„ Verbraucherverträge
1) Verträge, bei denen das Recht des Staates, in dem eine Partei ihren
gewöhnlichen Aufenthalt hat, dieser als Verbraucher besonderen privatrechtlichen
Schutz gewährt, sind nach diesem Recht zu beurteilen, wenn sie im Zusammenhang
mit einer in diesem Staat entfalteten, auf die Schliessung solcher Verträge gerichteten
Tätigkeit des Unternehmers oder der von ihm hiefür verwendeten Person zustande
gekommen sind.
2) Soweit es sich um die zwingenden Bestimmungen dieses Rechtes handelt, ist
eine Rechtswahl zum Nachteil des Verbrauchers unbeachtlich.
3) Eine Rechtswahl, die den Schutz von Verbrauchern vor missbräuchlichen
Klauseln in Verbraucherverträgen herabsetzt, ist unbeachtlich.
4) Für die Versicherungsverträge gilt das Gesetz über das internationale
Versicherungsvertragsrecht."
375 Art 46 IPRG lautet:
„Verträge über die Benützung unbeweglicher Sachen
Verträge über die Benützung unbeweglicher Sachen oder Überbauten sind nach
dem Recht des Staates zu beurteilen, in dem sich die Sache befindet."
376 Appel, RabelsZ 61 (1997) 528
66

aufgehobenen § 41 Abs 1 öIPRG.377 Dem öIPRG unbekannt ist Art 45 Abs 3


IPRG3 18.

Art 45 IPRG enthält wie § 41 öIPRG keine eigenständige Begriffsbestimmung des


Verbrauchervertrages.379 REICHERT-F ACILIDES führt dazu für das österreichische
Recht aus: ,,Zur Lösung der hier gestellten Subsumtionsaufgabe bedienen sich
Rechtsprechung und Lelu·e der in Österreich heimischen Methode der
Stufenqualifikation. Für das Verständnis des 'Verbrauchers' iS von § 41 IPRG ist
hiernach von den Systemvorstellungen des österreichischen (materiellen) Rechts
auszugehen. Maßgeblich ist insoweit§ 1 KSchG<380> (....)."381 Dasselbe muss für das
liechtensteinische Recht gelten, nur dass hier das Konsumentenrecht nicht in einem
KSchG kodifiziert, sondern vielmehr zersplittert ist.382 Wie bei § 1 öKSchG ist auch
beim liechtensteinischen Verbraucherrecht (siehe insbesondere Art 1 Abs 1 Gesetz
über den Verbraucherschutz bei Haustürgeschäften und ähnlichen Verträgen; Art 1
KKG; Art 1 AVVG) charakteristisch, dass eine Partei als Unternehmer und die
andere nicht als Unternehmer beteiligt ist. Nach Ansicht des Verfassers ist bei
Vorliegen dieser Voraussetzung auch ein Mieter von Konsumgütern als Verbraucher
anzusehen.383
„Ist kraft der soeben beschriebenen Qualifikation erster Stufe auf ein bestimmtes
Verbraucherland verwiesen - nämlich auf jenen Staat, in dem der Verbraucher (...)
seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat -, so fragt sich als nächstes, ob dieser Staat der
betreffenden Person 'als Verbraucher besonderen privatrechtlichen Schutz
gewährt'."384 Gemäss REICHERT-FACILIDES ist die jeweilige Rechtsordnung dann
berufen, wenn Verträge wie der konkret zu beurteilende ihrer Art nach besonderen

377 Siehe auch Kohlegger 153. KOHLEGGER stellt zu § 41 öIPRG zutreffend fest: ,,Er
besticht durch seine Kürze sowie die Überzeugungskraft und Verständlichkeit seiner
Erläuterungen." (Kohlegger 149)
378 „Der in systematischer Hinsicht überflüssige und gegenüber Art. 45 II wohl als !ex
specialis zu verstehende Art. 45 III sichert den Schutz der Verbraucher vor
mißbräuchlichen Klauseln in Verbraucherverträgen auf kollisionsrechtlicher Ebene
ab." (Appel, RabelsZ 61 (1997) 528)
379 Reichert Facilides, Verbraucherschutz 126. Zum Begriff des "Verbrauchers" siehe
auch Reichert Facilides, Einführung 1-3
380 (Österreichisches) Bundesgesetz vom 08.03.1979, mit dem Bestimmungen zum
Schutz der Verbraucher getroffen werden (Konsumentschutzgesetz), BGB! 1979
Nr 140
381 Reichert Facilides, Verbraucherschutz 126
382 Zum gesatzten Verbraucherrecht siehe Rederer 162 183
383 Siehe auch Rederer 167, nach dessen Ansicht Mietverhältnisse (in concreto über
Wohnungen) ,,zumindest mittelbar dem Verbraucherrecht zugeordnet werden können
384 Reichert Facilides, Verbraucherschutz 127
67

Verbraucherschutznormen unterworfen sind. 385 Für das liechtensteinische Recht


wurde hierzu bereits in Kapitel C. III. 1.1 festgestellt, dass die Miete von
Konsumgütern teilweise vom Grundgedanken des Konsumentenschutzes beherrscht
ist.
Sind in concreto die dargestellten Voraussetzungen von Art 45 Abs 1 IPRG erfüllt,
so ist die parteiautonome Abbedingung zwingender Bestimmungen der
Verbraucherrechtsordnung zum Nachteil des Verbrauchers unbeachtlich (Art 45
Abs 2 IPRG). 386

3.3. Miete unbeweglicher Sachen

Art 46 IPRG unterstellt in wörtlicher Anlehnung an§ 42 Abs 1 öIPRG Verträge über
die Benützung unbeweglicher Sachen der !ex rei sitae. ,,Umfasst werden nicht nur
Miete und Pacht, sondern auch Verträge über dinglich wirkende Rechte."387 Als !ex
specialis hat Art 46 IPRG vor allen anderen gesetzlichen Anknüpfungen Vorrang,
auch vor Art 45 IPRG.388
Dem liechtensteinischen Recht unbekannt ist § 42 Abs 2 öIPRG. Daher existiert
keine Rechtswahlbeschränkung. APPEL stellt hierzu zutreffend fest:
„Dies erscheint bereits im Hinblick auf die vergleichsweise sozial
schwächere Stellung von Mieter und Pächter gegenüber Vermieter und
Eigentümer nur schwer verständlich; dies um so mehr, als das Gesetz
andererseits Verbrauchern und Arbeitnehmern den Schutz einer derartigen
Rechtswahlbeschränkung zugesteht. "389

385 Reichert Facilides, Verbraucherschutz 128


386 „Ob im Einzelfall eine Benachteiligung des Verbrauchers vorliegt, wird in der Praxis
anhand von Günstigkeitsvergleichen zwischen parteiautonom gestalteter und
gesetzlich zwingender Rechtslage festzustellen sein." ( Appel, RabelsZ 61 ( 1997) 528
mit Verweis aufReichert-Facilides, Verbraucherschutz 131)
387 Appel, Diss. 106
388 Siehe Schwimann in Rummel (Hg.) 2. Band, § 42 IPRG Rz 2; ebenso Appel,
Diss. 106
389 Appel in RabelsZ 61 (1997) 529
68

H. ZUR ÖRTLICHEN ZUSTÄNDIGKEIT (GERICHTS­


STÄNDE)

1. Gesetzliche Gerichtsstände

Die liechtensteinische JN 390 unterscheidet wie die österreichische391 , welche ihr als
legislatives Vorbild gedient hat, zwischen allgemeinem und besonderem
Gerichtsstand. Alle Klagen, für die kein besonderer Gerichtsstand besteht, müssen
beim allgemeinen Gerichtsstand des Beklagten(§§ 30-36 JN) eingebracht werden. Ist
aber im Gesetz ein besonderer Gerichtsstand (§§ 37-50 JN) vorgesehen, ist dieser
anzuwenden (ausschliesslicher Gerichtsstand) oder kann neben dem allgemeinen
Gerichtsstand gegeben sein (Wahlgerichtsstand).392
Die JN sieht mehrere hier interessierende besondere Gerichtsstände vor:
Gemäss § 40 Abs 1 JN ist das Landgericht für Bestandstreitigkeiten zuständig,
„wenn der Bestandgegenstand im Inlande liegt•u93 (forum rei sitae). Unter
"Bestandstreitigkeiten" sind Streitigkeiten aus Bestandverträgen iSv § 1090 zu
verstehen. Zur Vermeidung von Unzuständigkeitsstreitigkeiten darf diese
Bestimmung nicht einschränkend dahingehend ausgelegt werden, dass darunter nur
Feststellungsklagen auf Bestehen oder Nichtbestehen des Bestandverhältnisses
fallen, sondern es werden davon auch Begehren auf Räumung der Wohnung sowie
Schadenersatzansprüche aus der unberechtigten Vermeidung des Vertragsabschlusses
erfasst. 394 Insbesondere gilt § 40 JN auch für Verfahren, die sich aufgrund der
Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen (§§ 1108a ff) ergeben, sowie für
Erstreckungsverfahren gemäss §§ 1116a ff. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass es
sich um einen Streit zwischen den Parteien des Bestandverhältnisses bzw den

390 Gesetz vom 10.12.1912 über die Ausübung der Gerichtsbarkeit und die Zuständigkeit
der Gerichte in bürgerlichen Rechtssachen (Jurisdiktionsnorm), LGB1 1912 Nr 9/II
391 Gesetz vom O 1.08.1895 über die Ausübung der Gerichtsbarkeit und die Zuständigkeit
der ordentlichen Gerichte in bürgerlichen Rechtssachen (Jurisdiktionsnorm),
RGB11895 Nr 111
392 Siehe Beck 1
393 § 40 JN lautet:
,,Bestandstreitigkeiten
1) Für Bestandstreitigkeiten ist das Landgericht zuständig, wenn der
Bestandgegenstand im Inlande liegt.
2) Zum Wirkungskreise dieses Gerichtes gehören auch die Verfügungen über
gerichtliche Aufkündigungen von Bestandverträgen und die Erlassung von Aufträgen
zur Übergabe oder Übernahme der Bestandgegenstände."
394 Vgl Mayr in Rechberger (Hg.),§ 49 JN Rz 11
69

seinerzeitigen Vertragspartnern des Bestandvertrages oder deren Einzel- oder


Gesamtnachfolgern handelt. 395
Bei Besitzstörungsstreitigkeiten hingegen „ist das Landgericht zuständig, wenn die
Störung im Inlande erfolgte" (§ 39 JN). Gerade im Falle der Miete von
Konsumgütern können aber auch weitere besondere Gerichtsstände zur Anwendung
gelangen (zB § 42 JN, Gerichtsstand der Niederlassung, oder § 43 JN, Gerichtsstand
des Erfüllungsortes).

II. Vereinbarte Gerichtsstände

Ist für den konkreten Fall vom Gesetz ein allgemeiner oder auch ein besonderer
Gerichtsstand vorgesehen, bleibt es den Parteien grundsätzlich vorbehalten, mittels
Vereinbarung einen vom Gesetz abweichenden Gerichtsstand zu bestimmen (§ 53
JN). Es ist jedoch dann einerseits der allgemeine Gerichtsstand ausgeschlossen und
andererseits eine Gerichtsstandsvereinbarung zwischen den Partei�n verunmöglicht,
wenn die örtliche Zuständigkeit zwingend vorgeschrieben ist, dh ein
Zwangsgerichtsstand vorliegt. 396
Bei den im vorangegangenen Kapitel hervorgehobenen Gerichtsständen für Bestand­
und Besitzstörungsstreitigkeiten handelt es sich um ausschliessliche, nicht aber um
Zwangsgerichtsstände. 397 Eine Gerichtsstandsvereinbarung nach § 53 JN ist daher
nicht ausgeschlossen.
Dabei ist zu beachten, dass Gerichtsstandsvereinbarungen, die ein ausländisches
Gericht für zuständig erklären, nur gültig sind,398 wenn sie öffentlich beurkundet
worden sind(§ 53a Abs 1 JN). Gleiches gilt auch für Bestimmungen in Statuten und
Gesellschaftsverträgen sowie für Vereinbarungen auf ein im Ausland tätig werdendes
Schiedsgericht(§ 53a Abs 2 JN). Diese Fo1merfordemisse sind von Amtes wegen zu
beachten. 399

395 Vgl Mayr in Rechberger (Hg.), § 49 JN Rz 11


396 Siehe Beck 2
397 Siehe Mayr in Rechberger (Hg.), § 83 JN Rz 2
398 ,,Ob Gerichtsstandsvereinbarungen gültig oder nicht gültig zustande gekommen sind,
ist immer nach dem Gesetz am Orte des vereinbarten Gerichtes zu beurteilen, da kein
Gericht gegen die für sie gültigen Gesetze zu einer Übernahme eines Falles
gezwungen werden kann." (Beck 2)
399 Siehe Beck2
70

III. Vollstreckbarkeit von ausländischen Urteilen

Vereinbaren die Parteien einen ausländischen Gerichtsstand, so sollten sie der


Vollstreckbarkeit der ausländischen Urteile besondere Beachtung schenken.
Aufgrund der liechtensteinischen Exekutionsordnung (siehe Art 52 f EO) werden
ausländische Urteile und Schiedssprüche im Inland nur vollstreckt, falls die
Gegenseitigkeit, sei es mit einem Staatsvertrag oder einer Gegenrechtserklärung der
Regierung verbürgt ist. Bis heute hat Liechtenstein nur mit der Schweiz im Jahre
1970 und mit Österreich im Jahre 1975 Vollstreckungsabkommen in diesem Sinne
abgeschlossen. Dies bedeutet, dass schweizerische und österreichische Urteile bzw
Schiedssprüche als einzige ausländische Urteile oder Schiedssprüche in Liechtenstein
vollstreckbar sind. 400
Schliesslich bleibt darauf hinzuweisen, dass Liechtenstein trotz seiner EFTA­
Mitgliedschaft nicht Vertragsstaat des Übereinkommens vom 16.09.1988 von
Lugano über die gerichtliche Zuständigkeit und Vollstreckung gerichtlicher
Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen ist.

400 Beck 4
71

BESONDERER TEIL

1. MATERIELLES RECHT

1. Rezipierte Bestimmungen des österreichischen ABGB

1. Vorbemerkungen

Die §§ 1090-1121 entstammen mit Ausnahme der durch die Mieterschutzgesetz­


Novelle 1975 eingefügten §§ 1108a ff und 1116a ff dem österreichischen ABGB
(nachfolgend "öABGB"). Wie in Kapitel F. I. 1. ausgeführt, war das öABGB vom
01.06.1811 mit Ausnahme des Erbrechts in Liechtenstein in grundsätzlich
unverändertem Wortlaut durch Verordnung vom 18.02.1812 des damaligen
Landesfürsten Johann I. in Kraft gesetzt worden. Die §§ 1090-1121 österreichischen
Ursprungs gelten noch heute, zum Teil allerdings idF LGBl 1976 Nr 75.

Von zentraler Bedeutung ist, dass nach dem 25. Hauptstück des ABGB für Miete wie
für Pacht - abgesehen von §§ 1096 Abs 1 letzter Satz und§ 1117 Satz 2 sowie den
durch die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975 eingefügten Schutzvorschriften - volle
Vertragsfreiheit, dh Abschluss-, Inhalts-, Form- und Endigungsfreiheit, gilt (siehe
Kapitel C. I. 3.).
Dieses hohe Mass an Privatautonomie birgt zwar eine gewisse Missbrauchsgefahr in
sich, in der Praxis räumen jedoch viele Vermieter ihren Mietern freiwillig einen
grösseren Schutz ein, als es ihnen durch das Gesetz auferlegt ist.401 Hierzu trägt
sicherlich auch die häufige Verwendung von vorformulierten Mietverträgen bei. Ein
solcher ausführlicher Mietvertrag wird von der Regierungskanzlei Vaduz
herausgegeben und ist dort für CHF 1.-- erhältlich. Ebenfalls häufig402 Verwendung
findet ein in den liechtensteinischen Papeterien für CHF 2.-- zu erwerbender
Mietvertrag, welcher von der Buch- und Offsetdruck R. Lingg, Schaan,
herausgegeben wird.

401 Vemelunlassungsbericht 9
402 Nach Auskunft von Frau Lingg, Buch und Offsetdruck R. Lingg, vom 04.12.1996
werden jährlich etwa 500 Exemplare an die liechtensteinischen Papeterien verkauft
72

Anders als in der Schweiz403 unbekannt sind dem liechtensteinischen Recht


Rahmenmietverträge, das sind „Vereinbarungen, durch die Vermieter- und
Mieterverbände gemeinsam Musterbestimmungen über Abschluss, Inhalt und
Beendigung der einzelnen Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume
aufstellen" (Art 1 Abs 1 BG über Rahmenmietverträge).

Das ABGB definiert den Bestandvertrag in § 1090 (Kapitel I. I. 2.) und unterteilt
diesen in Miet- und Pachtvertrag (§ 1091) (Kapitel I. I. 3.). Rudimentär regelt es
deren Erfordernisse (§§ 1092 f) und Wirkungen (§ 1094 f) (Kapitel I. I. 4.). In
§§ 1096-1121 (Kapitel I. I. 5.) sind die wechselseitigen Rechte der Vertragspartner
geregelt in Hinsicht auf:
1. Überlassung, Erhaltung und Benützung(§§ 1096-1098)
2. die Lasten(§ 1099)
3. den Zins(§§ 1100-1108), wobei§ 1096 einschränkendeAuslegungsregeln für den
Fall enthält, dass der Bestandnehmer unbestimmt alle Gefahren auf sich
genommen hat),
4. die Zurückstellung(§§ 1109-1111)
5. dieAuflösung des Bestandvertrages (§§ 1112-1121) einschliesslich
6. Veräusserung der Bestandsache(§§ 1120 f).

2. § 1090 (Bestandvertrag)

Bereits in Kapitel C. I. 1. wurde ausgeführt, dass das ABGB Miete und Pacht nach
dem Vorbild der römischen Locatio conductio rei unter dem Oberbegriff
«Bestandvertrag» zusammenfasst. Was dessen dogmatische Vertragstypenzuordnung
bzw dessen Rechtsnatur anbelangt, ist auf den Allgemeinen Teil zu verweisen.
Zu ergänzen ist, dass§ 1090 als Gegenstand des Bestandvertrages "unverbrauchbare
Sachen" bezeichnet. ,;Das ist dahin zu verstehen, daß die Sache durch den
vertragsmäßigen Gebrauch nicht verbraucht werden darf; es können daher auch
verbrauchbare Sachen in Bestand gegeben werden, wenn sie nicht der
bestimmungsgemäßen Verwendung zugeführt, sondern als unverbrauchbar benutzt
werden sollen( ... )"404.

3. § 1091 (Miet- und Pachtvertrag)

§ 1091 erster Satz regelt die Abgrenzung von Miet- und Pachtvertrag. Es kann auf
die Ausführungen in Kapitel D. I. 1. verwiesen werden. Dasselbe gilt für das in
§ 1091 zweiter Satz verankerteAbsorptionsprinzip.

403 BG über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung vom


23.06.1995, AS 1996 750, samt Verordnung über Rahmenmietverträge und deren
Allgemeinverbindlicherklärung (VRA) vom 31.01.1996
404 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1090 ABGB 10
73

4. §§ 1092-1095 (Erfordernisse und Wirkungen)

Der Mietvertrag kommt durch Einigung über den Mietgegenstand und den Mietzins
zustande (§ 1094; siehe Kapitel C. I. 3.)4°5 , sofern nicht ein Vertragspunkt
ausdrücklich vorbehalten wurde oder ein offener Dissens besteht. 406 Die tatsächliche
Übergabe des Bestandobjektes hat zwar für die Gültigkeit des Vertrages keine
Bedeutung, wohl aber für den Schutz des Bestandnehmers gegen Dritte.407 Auf
andere Weise als durch Vertrag kann ein Mietverhältnis etwa durch Legat des
Verfügungsberechtigten begründet werden.408
Zu den möglichen Mietgegenständen siehe die Kapitel C. I. 1., C. III. 1. sowie I. I. 2.,
zu den Vertragsparteien die Kapitel C. II. und C. III. 2 „ Die Entgeltabrede gehört zu
den essentialia negotii des Mietvertrages. 409 Der Mietzins besteht zwar in der Regel
in Geld, und zwar entsprechend dem Charakter eines Dauerschuldverhältnisses in
wiederkehrenden Leistungen, aber nicht wesensmässig. 4ID
Anders als nach Art 16 BMM bzw Art 254 OR ist der Mieter von Wohn- oder
Geschäftsräumen nicht speziell gegen gewisse "Koppelungsgeschäfte"411 geschützt.

Mietverträge können grundsätzlich formfrei geschlossen werden (§ 883). 412 Der


Vertragsabschluss kann auch konkludent erfolgen(§ 863), doch auch in diesem Fall
müssen Sache und Entgelt bestimmt sein. 413 Schriftlichkeit ist dagegen unerlässlich,
wenn die Vertragsparteien die Vormerkung der Miete im Grundbuch vereinbaren
(siehe nachfolgend); denn vorzumerkende Rechte sind gegenüber dem Grundbuch
nachzuweisen(Art 557 Abs 1 SR).
Zudem ist die Vertragsfreiheit bei manchen Bestandgegenständen beschränkt:

405 Stellvertretend für viele Welser 191 und Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1092-
1094 ABGB Rz 3
406 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1092 1094 ABGB Rz 3
407 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 102
408 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1092 1094 ABGB Rz 5
409 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1092 ABGB Rz 6
410 Würth in Rummel (Hg.) !. Band, §§ 1092 1094 ABGB Rz 17; Gschnitzer/
Faistenberger/Barta/Eccher BT 92
Als Entgelt kann der Bestandnehmer auch die laufende Erhaltung und Verwaltung der
Bestandsache, Naturalien, hinreichend bestimmte Werkleistungen oder
Dienstleistungen erbringen (Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1092 1094 ABGB
Rz 17)
411 Unter «Koppelungsgeschäft» ist ganz allgemein ein Rechtsgeschäft zu verstehen,
welches zwei oder mehr an sich rechtlich selbständige Rechtsgeschäfte miteinander
verbindet (Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 254 OR Rz 6)
412 Siehe statt vieler Gschnitzer/Faistenberger/ Barta/Eccher BT 102 sowie Binder in
Schwimann (Hg.) Band 6, § 1092 ABGB Rz 10
413 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1092 1094 ABGB Rz 4
74

Aufgrund von Art 2 Abs 2 lit d Grundverkehrsgesetz (GVG)414 unterstehen


„langfristige Miet- oder Pachtverträge,415 soweit sich damit nach Inhalt oder
Umfang, ungeachtet der Art und Form der Verabredung, ähnliche wirtschaftliche
Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken
(... ) erreichen lassen", den Bestimmungen des GVG und somit der
Genehmigungspflicht durch die Grundverkehrsbehörde. 416
Objekte, die nach dem Gesetz vom 30.06.1977 zur Förderung des
Wohnungsbaues (WBFG) gefördert worden sind, dürfen nur für die Dauer von
drei Jahren ab Fertigstellung vermietet werden (Art 36 Abs 1 erster Satz
WBFG). 417 Die Vennietung von geförderten Wohnbauten darf nur an Personen
erfolgen, die das liechtensteinische Landesbürgerrecht oder die Staatsan­
gehörigkeit einer Vertragspartei des Abkommens über den Europäischen
Wirtschaftsraum (EWRA) besitzen und den Bestimmungen von Art 17 und 19
Abs 2 WBFG entsprechen (Art 52 Abs 1 WBFG).

Zu § 1095 wurde bereits in Kapitel C. II. 2 ausgeführt, dass der Anspruch des
Mieters auf Überlassung der Mietsache zum Gebrauch ein relatives, nicht dingliches
Recht ist. Beeinträchtigungen seines Anspruches kann der Mieter demnach nur
gegenüber dem Vermieter als Vertragspartner geltend machen. 418 Die Stellung des
Mieters hinsichtlich seines relativen Anspruches auf Gebrauchsüberlassung kann bei
der Grundstückmiete durch eine Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch

414 Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGB11993 Nr 49


415 Was unter "langfristigen Miet und Pachtverträgen" zu verstehen ist, führt Art 2 der
Verordnung zum Grundverkehrsgesetz vom 04.03.1975 (GVV), LGB11975 Nr 23
idgF, aus: es sind Miet und Pachtverträge, die „einschliesslich einer einseitigen
Option auf Verlängerung für eine Dauer von mehr als zehn Jahren oder auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen werden"
416 Die Genehmigung wird auf Antrag (Art 5 Abs 1 GVG) von der
Grundverkehrskommission der zuständigen Gemeinde (Art 9 GVG) erteilt, wenn ein
berechtigtes Interesse vorliegt. Die Grundverkehrskommission entscheidet auch über
die Genehmigungspflicht (Art 9 GVG). Die zuständige Grundverkehrsbehörde hat auf
Antrag einer Vertragspartei festzustellen, ob der Erwerb von Grundstücken
genehmigungspflichtig ist (Art 10 GVG). Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte
sind binnen vier Monaten nach ihrem Abschluss bei sonstiger Nichtigkeit der
zuständigen Grundverkehrskommission vorzulegen und dürfen vor der
rechtskräftigen Entscheidung nicht vollzogen und insbesondere nicht verbüchert
werden (Art 15 Abs 1 GVG)
417 In begründeten Fällen kann die Wohnungsbauförderungs Kommission die
Vermietungsdauer verlängern oder eine spätere Vermietung befristet bewilligen
(Art 36 Abs 2 erster Satz des Gesetzes vom 30.06.1977 zur Förderung des
Wohnungsbaues [WBFG], LGB1 1977 Nr 46 idF LGB1 1982 Nr 24)
418 Statt vieler siehe Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Vorbemerkungen zu
Art 253 274g OR Rz 15
75

(Art 556 SR und § 1095) verstärkt werden. 419 Durch die Vormerkung des
Mietvertrages (über unbewegliche Sachen) im Grundbuch wird das Gebrauchsrecht
des Mieters für die Dauer der Vormerkung zu einer Realobligation, die nicht nur dem
Vermieter gegenüber, sondern vielmehr gegenüber jeder Person wirkt, die später ein
dingliches Recht an der Mietsache erwirbt. 420

5. §§ 1096-1121 {Wechselseitige Rechte der Vertragspartner)

5.1. §§ 1096-1098 {Überlassung, Erhaltung und Benützung)

Der nachgiebiges Recht darstellende § 1096 Abs 1 erster Satz auferlegt Vermieter
wie Verpächter folgende Pflichten: Erstens sind sie verpflichtet, das Bestandstück auf
eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben; zweitens muss der Bestandgeber
die Sache gebrauchsfähig erhalten und haftet daher auch für die während des
Bestandverhältnisses auftretenden Rechts- und Sachmängel; 421 drittens darf der
Bestandgeber den Bestandnehmer im Gebrauch nicht stören. Unabdingbar ist
dagegen bei der Miete unbeweglicher Sachen die Zinsbefreiung wegen
Unbrauchbarkeit(§ 1096 Abs 1 letzter Satz).
,,Der Bestandgeber hat im Sinne des § 1096 ABGB für alle Mängel aufzukommen,
welche während der Bestandzeit auftreten und den vertragsmässigen Gebrauch
hindern oder beeinträchtigen. Seine Instandhaltungspflicht betrifft jedoch solche
Schäden nicht, die durch das Verschulden des Bestandnehmers entstanden sind."422

419 Die Vormerkung persönlicher Rechte im Grundbuch geschieht aufgrund eines


schriftlichen Ausweises (Art 557 Abs 1 SR). Sie soll stets die Bedingungen, unter
denen das Recht geltend gemacht werden kann, und die Zeitdauer des Bestandes
enthalten (Art 557 Abs 2 SR). Sie sind von Amts wegen zu löschen, wenn die in der
Vormerkung angegebene Zeit abgelaufen ist (Art 557 Abs 3 SR). Zu den allgemeinen
Voraussetzungen für Eintragungen siehe Art 573 585 SR
420 Siehe Tuor/Schnyder/Schmid 647 sowie sowie Schmid J. Rz 478 und 1204
421 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 110
Laut KLANG ist zu beachten, dass die Gewährleistungspflicht des Bestandgebers in
manchen Beziehungen anders geregelt ist als die allgemeine Gewährleistungspflicht
der §§ 922 ff; denn die Instandhaltungspflicht des Bestandgebers betreffe nicht nur
die zur Zeit der Übergabe schon vorhandenen, sondern auch die später während der
Vertragsdauer entstehenden Mängel und ihre Verletzung zeitige zum Teil auch andere
rechtliche Folgen; der Anspruch des Bestandnehmers auf Zinsminderung richte sich
nach § 1096 und nicht nach den Regeln der §§ 932 und 933 (Klang in
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1096 ABGB 40). Die Gewähr für Rechtsmängel
folge aus der Pflicht zur Gebrauchsgewährung (Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.),
5. Band,§ 1096 ABGB 43)
422 OGH vom 09.09.1985 zu 3 C 327/82 24, LES 1986/125 128 (127)
76

Wird dem Mieter die Sache nicht oder nicht gebrauchsfähig übergeben, stehen ihm
sowohl die Rechtsmittel aus Verträgen und Rechtsgeschäften überhaupt, wie die aus
entgeltlichen Verträgen und Rechtsgeschäften zu. In Betracht kommen dabei in erster
Linie die allgemeinen Verzugsregeln (§§ 918-921). Das Recht, vom Vertrage
abzustehen (§ 1117), entspricht der Wandlung.423 Bei Unmöglichkeit der Leistung
greifen§§ 878, 920 und 1447 ein.
Wird dem Mieter während der Mietdauer der Gebrauch der Bestandsache gar nicht
oder nicht voll gewährt, stehen ihm nach ABGB folgende (materielle) Rechtsmittel
zur Verfügung:424
a) Zinserlass oder Zinsmindernng425 (§§ 1 096, 1104, 1105);
b) Erfüllungsansprnch (zB auf Vornahme der Ausbesserungen);
c) Abstehen vom Vertrag, dh ausserordentliche fristlose Kündigung bei
Unbrauchbarkeit (§ 1117). Dabei ist zu beachten, dass § 1117 zweiter Satz ius
cogens ist: Bei Rücktritt aus dem Grnnde der Gesundheitsschädlichkeit
gemieteter Wohnräume steht dem Mieter das Rücktrittsrecht auch dann zu, wenn
er im Vertrag darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim
Vertragsabschluss gekannt hat;
d) Schadenersatz bei Verschulden des Bestandgebers (§§ 1293 - 1341);426
e) Besitzesschutz427

Der Vermieter seinerseits hat ebenfalls die Rechtsmittel aus Verträgen und
Rechtsgeschäften überhaupt, wie die für entgeltliche Verträge und
Rechtsgeschäfte.428

423 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 125


424 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 125 f
Weitere Rechtsbehelfe sind das Widerspruchsrecht nach Art 20 EO sowie die
Ersatzherstellung durch den Bestandnehmer, geregelt in § 1097 (siehe Klang in
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1096 ABGB 44±)
4 25 Der Anspruch auf Zinsminderung ist ein besonderer Gewährleistungsanspruch
(§§ 932 f gelten nicht), da die Minderung kraft Gesetzes auch bei Mängeln eintritt,
die erst während der Dauer des Bestandverhältnisses auftreten; die Minderung ist
durch den Vergleich des Bestandzinses, der für das Objekt ohne Mangel, mit dem
Bestandzins, der für das Objekt mit festgestelltem Mangel am Markt erzielbar ist, zu
ermitteln (Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 123).
Der Mieter, der sich auf einen Zinsminderungs oder Zinsbefreiungstatbestand nach
§ 1096 beruft, hat im Prozess die von ihm behaupteten Mängel am Mietgegenstand zu
beweisen. Umstände, die der Mieter zu vertreten hat, haben dabei ausser Betracht zu
bleiben (OGH vom 04.12.1984 zu 2 C 65/84 17, LES 1986/32 35 (34])
426 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 123. Zum Verschulden bzw dessen
Abstufungen siehe OGH vom 10.01.1979 zu 3 C 39/74-29, LES 1981/132 135 (133)
427 Siehe hierzu Kapitel C. II. 2.
428 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 127
77

Nach Übergabe stehen ihm folgende Rechtsmittel zur Verfügung: 429


a) Klage auf Erfüllung (zB Bestandzinszahlung) und Unterlassung
vertragswidrigen Gebrauchs (zB wegen vertragswidriger Umwidmung des
Bestandobjekts);
b) Ausserordentliches Kündigungsrecht gemäss § 1118;
c) Schadenersatz nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 1293 ff) innert der
Präklusivfrist des § 1111;
d) Gesetzliches Retentionsrecht an den eingebrachten Einrichtungsstücken und
Fahrnissen (invecta et illata) nach § 1101 zur Sicherung der Zinsforderung. 430

Der Mieter muss dem Vermieter die diesem obliegenden nötigen Ausbesserungen
unverzüglich anzeigen431 (§ 1097 Satz 1).
Der Mieter kann als Geschäftsführer ohne Auftrag (§§ 1035-1040) selber einen
notwendigen oder nützlichen Aufwand machen (§ 1097 zweiter Satz), ist sogar zu
Notmassnahmen verpflichtet, kann jedoch den Ersatz binnen sechs Monaten nach
Rückstellung fordem.43 2 Die Absicht, das Interesse des Vermieters wahrzunehmen,
ist nicht Voraussetzung für den Ersatzanspruch des Mieters. Die in § 1097 enthaltene
Verweisung auf§§ 1036 und 1037 bezieht sich daher nicht auf die Voraussetzungen,
sondern den Umfang des Ersatzanspruches. 433 Dagegen haben die im Gesetz nicht
bezogenen weiteren Bestimmungen über die Geschäftsführung (§§ 1038-1040)

429 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 127-131


430 Siehe hierzu Kapitel I. I. 5.3
43 1 Doch bezieht sich diese Anzeigepflicht nur auf Schäden am Bestandgegenstand
selbst; sie besteht nicht für Schäden des Hauses, die ausserhalb der Bestandräume
auftreten, obgleich die Instandhaltungspflicht des Bestandgebers auch solche Schäden
umfasst. Die Anzeigepflicht entfällt, wenn der Schaden dem Bestandgeber ohnedies
bekannt ist. Durch die Verletzung der Anzeigepflicht verliert der Bestandnehmer, von
der Verbindlichkeit zum Ersatz des verursachten Schadens abgesehen, überdies das
Recht auf Zinserlass nach§ 1096 und jenes des Abstehens vom Vertrag nach§ 1117,
weil diese Ansprüche seine Schuldlosigkeit voraussetzen (Klang in Klang/Gschnitzer
(Hg.), 5. Band, § 1097 ABGB 47). Sie bewirkt aber keinen Aufwandersatzverlust
(Binder in Schwimann (Hg.) Band 6,§ 1097 ABGB Rz 12)
432 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 113 mit weiteren Nachweisen
Sobald der Bestandnehmer einen Schaden, dessen Behebung dem
Bestandgeber obliegt, selbst behoben hat, wandelt sich der
Zinsminderungsanspruch des Bestandnehmers nach § 1096 in einen Anspruch
auf Aufwandersatz nach § 1097, der gegen Mietzinsforderungen des
Bestandgebers aufrechnungsweise geltend gemacht werden kann (OGH vom
09.09.1985 zu 3 C 327/82-24, LES 1986/125-128 [127])
433 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, §1097 ABGB 47; ebenso Binder in
Schwimann (Hg.) Band 6,§ 1097 ABGB Rz 1
78

Bedeutung für dessen Voraussetzungen. 434 Der Aufwandersatzanspruch ist zweifach


begrenzt: einerseits mit dem tatsächlichen Aufwand des Mieters, andererseits dem
vom Vennieter klar erzielbaren Nutzen. 435

Mieter wie Pächter sind berechtigt, die Sache „dem Vertrage gemäss durch die
bestimmte Zeit zu gebrauchen und zu benützen" (§ 1098 1. Halbsatz). Obwohl
§ 1098 nur das Recht des Bestandnehmers zum Gebrauch (neben der nachfolgend
auszuführenden im Afterbestand liegenden mittelbaren Nutzung) ausdrücklich
erwähnt, ist diese Bestimmung nach herrschender (östen-eichischer) Ansicht auch
Grundlage der mit dem Gebrauch verbundenen Pflichten, insbesondere Sorgfalts­
und Obhutspflichten, die über die blosse Beschränkung des Gebrauchs auf eine aus
§ 1109 abgeleiteten436 schonende Ausübung hinausgehen. 4 37
Der Umfang des Gebrauchsrechtes des Mieters bestimmt sich zunächst nach dem
Inhalt des Vertrages, dann nach dem Zweck des Bestandverhältnisses und zuletzt
nach Ortsgebrauch und Verkehrssitte.438 Bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen wird die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung regelmässig
durch eine Hausordnung ergänzt, welche somit die Sorgfaltspflicht des Mieters
konkretisiert. So erklärt auch der von der REGIERUNG herausgegebene
Standardmietvertrag in Ziff 19 die vom Vermieter bekanntgemachte Hausordnung als
integrierenden Bestandteil des abzuschliessenden Mietvertrages, während der von der
Buch- und Offsetdruck R. Lingg, Schaan, herausgegebene vorforrnulierte
Mietvertrag die Hausordnung bereits (als Anhang) enthält und diese ebenfalls als
integrierenden Bestandteil des Mietvertrages bezeichnet. Der Mietvertrag bildet
somit den Rahmen für die Hausordnung.439 Diese gilt nur dann, wenn im Mietvertrag
auf sie Bezug genommen ist oder der Mieter sich ihr sonst unterworfen hat. Bei
Widersprüchen mit dem Mietvertrag hat im Zweifel dieser den Vorrang. 440
Selbstredend kann zwingendes Recht durch die Hausordnung nicht umgangen
werden. Einseitiges Erstellen und Abändern durch den Bestandgeber ist nur innerhalb
der Grenzen des § 1096 und nach billigem Ermessen zulässig. 441 Eine ebenfalls zu
beachtende Schranke enthält § l l l 6e Abs 2.

434 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1097 ABGB 47 mit näheren


Erläuterungen
435 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1097 ABGB Rz 10 mit weiterem Nachweis
436 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1098 ABGB 55
437 Wüth in Rummel (Hg.) 1. Band, § 1098 ABGB Rz 1
438 Wüth in Rummel (Hg.) 1. Band, § 1098 ABGB Rz 2
439 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 116
440 Weiser 201 mit weiteren Nachweisen
441 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 116; siehe auch Klang in
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1092 ABGB 30, welcher auf den Schutz durch
§ 879 verweist
79

§ 1098 zweiter Halbsatz gestattet dem Mieter, die Sache ganz oder teilweise in
Untermiete zu geben, ,,wenn es ohne Nachteil des Eigentümers geschehen kann und
im Vertrage nicht ausdrücklich untersagt worden ist". Die Untenniete, von§ 1098 als
«Afterbestand» bezeichnet, ist ein (Unter-)Vertragsverhältnis, in dem ein Mieter das
gemietete Objekt ganz oder teilweise an einen anderen Mieter weitervermietet.
Bewegliche Sachen dürfen idR nicht in Untermiete gegeben werden, wenn durch die
stärkere Abnützung die Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden. 442 Zum
Geltungsbereich von§ 1098 zweiter Halbsatz siehe Kapitel C. III. 2.4 ..
Für das Verhältnis zwischen Untermieter und Untervermieter (Hauptmieter) gelten
zwar grundsätzlich die Regeln über den Bestandvertrag, zT aber nur mit
Einschränkungen. Zwischen Untermieter und Hauptvermieter entsteht kein
Rechtsverhältnis.443:444 Im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter tritt
keine Änderung durch den Abschluss eines erlaubten Untermietvertrages ein, doch
haftet der Hauptmieter zufolge§ 1111 auch für das Verschulden des Untermieters. 445
Mit dem Hauptmietvertrag endet auch der Untermietvertrag, so dass der
Räumungstitel gegen den Hauptmieter auch gegen den Untermieter wirkt (§ 568
ZPO). Dem Untermieter wird petitorischer Rechtsschutz gegen Dritte nicht
zugebilligt.446

5.2. § 1099 (Lasten)

Lasten und Abgaben trägt laut § 1099 erster Satz bei Mietverhältnissen der
Vermieter. Da § 1099 dispositives Recht darstellt, sehen laut GSCHNITZER
vertragliche Vereinbarungen häufig die Überwälzung von Lasten und Abgaben vom
Bestandgeber auf den Bestandnehmer vor. 447 Es ist andererseits davon auszugehen,

442 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1098 ABGB 58


443 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 119
444 Sachenrechtlich gilt folgendes: Der Mieter ist unselbständiger und unmittelbarer
Besitzer iS Art 499 SR (vgl Tuor/Schnyder/Schmid 601). Art 499 Abs 2 SR hat einzig
den Fall des unter zwei Personen aufgeteilten Besitzes im Auge. Ein unselbständiger
Besitzer kann aber die Sache seinerseits einem Dritten weitergeben, so der
Wohnungsmieter, der ein Zirnn1er untervermietet. Dieser Dritte ist ebenfalls
unselbständiger Besitzer. Ihm gegenüber ist die zweite Person, von der er seinen
Besitz erhielt, selbständiger oder mittelbarer Besitzer. Somit ist der Erstmieter dem
Eigentümer gegenüber unselbständiger, dem Untermieter gegenüber selbständiger
Besitzer. Die Bezeichnung all dieser Personen als Besitzer hat praktische
Auswirkungen: Alle Besitzer geniessen grundsätzlich die gesetzlichen Besitzvorteile
(vgl Tuor/Schnyder/Schmid 602)
445 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1098 ABGB 60
446 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 119 mit weiteren Nachweisen
447 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 114
80

dass der Vermieter die mit dem Bestandobjekt oder Bestandvertrag verbundenen
Lasten und Abgaben bereits bei der Bemessung des Zinses beriicksichtigt. 448

5.3. §§ 1100-1108 (Zins)

Der Mietzins ist nach der subsidiären Regel des § 1100 im nachhinein, bei einer
Bestandzeit von ein oder mehreren Jahren halbjährlich, sonst am Ende der
Bestandzeit zu entrichten. Wo Vorauszahlung bedungen ist, braucht der
Bestandgeber arg § 1052 vor Bezahlung des Zinses den Gebrauch der Bestandsache
nicht zu gestatten. 449
Mietzinsforderungen verjähren in fünf Jahren (§ 1486 Ziff 4).

Nach § 1101 Abs 1 hat der Vermieter zur Sicherstellung seines Bestandzinses anders
als § 1101 öABGB, welcher dem Bestandgeber ein "Pfandrecht" einräumt, ,,das
Retentionsrecht an den eingebrachten, dem Mieter oder seinen mit ihm in
gemeinschaftlichem Haushalte lebenden Familienmitgliedern gehörigen
Einrichtungsstücken und Fahrnissen, soweit sie nicht der Pfändung entzogen sind"
(invecta et illata). Nach Ansicht des OGH stimmen § 1101 und § 1101 öABGB
inhaltlich überein.450
Das Gesetz gewährt das Retentionsrecht nur zur Sicherung der Mietzinsforderung des
Vermieters, nicht aber auch dessen übrigen Forderungen aus dem Mietverhältnis
(§ 1101 Abs 1 erster Satz). 451 Es bietet jedoch dem Vermieter Sicherheit nicht nur für
den reinen Bestandzins, sondern auch für Nebengebühren, das sind Zinsen und
Kosten.452 Dabei deckt das Retentionsrecht die Forderungen auf schon fälligen und

448 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6,§ 1099 ABGB Rz 1


449 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1100 ABGB 63 f
450 OGH vom 26.04.1988 zu E 3440/87 16, LES 1990/75-80 (79). In seiner Entscheidung
führt der OGH weiter aus: ,,Ursprünglich bestand diese Übereinstimmung auch in
Ansehung der Wortwahl. Diese ist allerdings durch (... ) LGBI 1976 Nr. 75, für den
liechtensteinischen Bereich insoweit geändert worden, als hier nunmehr von einem
«Retentionsrecht» und nicht mehr, wie in Österreich, von einem «Pfandrecht» die
Rede ist. Diese Änderung ist aber nur als rein terminologisch zu bezeichnen und
brachte nichts anderes als eine Anpassung des § 1101 ABGB an den Sprachgebrauch
des mit LGBl. Nr. 4 neu eingeführten Sachenrechts mit sich."§ 1101 begründet daher
nicht bloss ein Zurückbehaltungsrecht, sondern ein gesetzliches Pfandrecht des
Vermieters an den eingebrachten beweglichen Sachen des Mieters (OGH vom
26.04.1988 zu E 3440/87-16, LES 1990/75 80 [79)). Ebenso OG, 2. Senat, vom
22.06.1988 zu E 912/88-16, LES 1989/37 39 (38)
451 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1101 ABGB 67
452 OG, 2. Senat, vom 22.02.1978 zu E 3380/77, LES 1981/29 (29) unter Verweis auf
Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1101 ABGB 67
81

auf künftig erst fällig werdenden Zins. 453 Für rückständigen Zins besteht keine
zeitliche Beschränkung, was bei Exekution zugunsten anderer Gläubiger für diese
eine schwere Benachteiligung zur Folge haben kann. 454 Das Retentionsrecht des
Vermieters ergreift alle beweglichen körperlichen Sachen, ohne Unterschied, ob sie
dem Gebrauch der Sache dienen oder nicht (zB auch Inhaberpapiere). 455
Zieht der Mieter aus oder werden eingebrachte Gegenstände verschleppt, so kann der
Vennieter zugunsten seiner noch aushaftenden Zinsforderung ein
Zurückbehaltungsrecht (sog "Perklusionsrecht") an dem Eingebrachten für die Dauer
von drei Tagen ausüben (§ 1101 Abs 2).456 Die Retentionsbeschreibung ist ihrer
rechtlichen Natur nach eine einstweilige Verfügung eigener Art,457 die ohne
Bescheinigung des Anspruchs oder einer Gefahr bewilligt werden muss, jedoch die
zumindest gleichzeitige Einbringung der Zinsklage oder des Antrages auf Erlassung
eines Zahlbefehls verlangt.458 Die entsprechenden Verfahrensvorschriften sind in den
Art 294-298 E0459 enthalten.

453 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1101 ABGB 68 sowie Binder in
Schwimann (Hg.) Band 6, § 1100 ABGB Rz 2
454 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1101 ABGB 68
455 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1101 ABGB 68 sowie Binder in
Schwimann (Hg.) Band 6, § 1100 ABGB Rz 5
456 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1100 ABGB Rz 9
457 Siehe auch OGH vom 26.04.1988 zu E 3440/87 16, LES 1990/75 80 (79) sowie OG,
2. Senat, vom 22.06.1988 zu E 912/88 16, LES 1989/37-39 (38). Beide Instanzen
stellen übereinstimmend fest, dass die pfandweise Beschreibung keinen
Exekutionsakt darstellt, sondern „ein eigentümliches Sicherungsmittel"
458 Siehe Art 294 Abs 2 EO. Vgl auch Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1101 ABGB
Rz 10 sowie OG, 2. Senat, vom 22.06.1988 zu E 912/88-16, LES 1989/37 39 (39) mit
weiteren Nachweisen
459 Art 294 298 EO lauten:
„Besondere Sicherungen bei Bestandverträgen
Art. 294
1) Zur Sicherung des gesetzlichen Retentionsrechtes des Bestandgebers nach
§ 1101 ABGB kann dieser die Aufnahme der Retentionsbeschreibung der vom
Bestandnehmer eingebrachten Sachen verlangen.
2) Der Antrag kann mit der Einbringung der Klage oder des Antrages auf
Erlassung eines Zahlbefehls oder später mit einem besonderen Schriftsatz gestellt
werden.
3) Das Gericht ordnet die Retentionsbeschreibung ohne Anhörung des
Bestandnehmers mit Beschluß an und veranlaßt den Vollzug durch den Exekutor. Der
Beschluß ist dem Bestandnehn1er anläßlich des Vollzuges zuzustellen.
82

§ 1101 ist !ex specialis zu Art 380-383 SR, der sedes materiae des (allgemeinen)
Retentionsrechts, weshalb auf § 1101 grundsätzlich die allgemeinen Regeln des
Retentionsrechts mutatis mutandis zur Anwendung kommen.460 Für die Verjährung
gilt§ 1483.461
Neben den allgemeinen Endigungsgründen ergeben sich für das Retentionsrechts des
Vermieters noch besondere Erlöschungstatbestände:
a) Der Mieter kann die Geltendmachung des Retentionsrechts durch entsprechende
Sicherheitsleistung abwenden.462
b) Das Retentionsrecht erlischt, wenn die Sachen entfernt werden (§ 1101
Abs 1 zweiter Satz).
c) Während die Retentionsbeschreibung für alle Fälle der Entfernung der Sachen
aus den Bestandräumen das Retentionsrecht befestigt, gewährt das Gesetz dann,

Art. 295
1) Das gesetzliche Retentionsrecht erlischt, wenn die Gegenstände vor ihrer
Retentionsbeschreibung entfernt werden, es sei denn, daß dies infolge einer
gerichtlichen Verfügung geschieht und der Bestandgeber binnen drei Tagen nach dem
Vollzuge sein Recht bei Gericht anmeldet.
2) Will der Bestandnehmer ausziehen oder Sachen verschleppen, ohne daß der
Zins entrichtet oder sichergestellt ist, so kann der Bestandgeber die Sachen auf eigene
Gefahr zurückbehalten und zu diesem Zwecke die Hilfe des Gemeindevorstehers,
eines Gemeinderates, Gemeindeweibels oder Polizeimannes in Anspruch nehmen,
doch muß er binnen drei Tagen um die pfandweise Beschreibung ansuchen oder die
Sachen herausgeben.
3) Wird an einer der beschriebenen Sachen ein Recht eines Dritten behauptet, so
kommt Artikel 20 zur Anwendung.
Art. 296
Im übrigen gelten für die Sicherung von Miet und Pachtzinsforderungen und die
Sicherung des gesetzlichen Retentionsrechtes des Bestandgebers die Bestimmungen
über die Rechtssicherung (Artikel 270 bis 293).
Art. 297
Im Rechtssicherungsverfahren finden, soweit in den Artikeln 270 bis 296 nichts
anderes bestimmt ist, die Bestimmungen über das Exekutionsverfahren (Artikel 1 bis
269) sinngemäß Anwendung.
Art. 298
Die besonderen Sicherungen im Grundbuchsverfahren und im Verlassenschafts­
verfahren bleiben vorbehalten."
460 Schmid J. Rz 1920 mit weiteren Nachweisen
461 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1101 ABGB 73
462 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1101 ABGB 71. Das ergibt sich laut
KLANG aus der Vorschrift des § 1101 Abs 2, nach welcher der Bestandgeber die
Verbringung der Fahrnisse nicht hindern kann, wenn für den Zins Sicherheit geleistet
ist (Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1101 ABGB 71)
83

wenn die Entfernung auf gerichtlicher Verfügung beruht, dem Bestandgeber die
Möglichkeit, sein Retentionsrecht binnen drei Tagen bei Gericht anzumelden
(§ 1101 Abs 1 zweiter Satz). 463

Der Vermieter kann sich gemäss § 1102 erster Satz die Vorauszahlung des
Mietzinses bedingen. Vorausgeleistet ist der Zins, wenn er vor Ablauf der
Bestandzeit, bei Verträgen von längerer Dauer vor Ablauf einer Zinsperiode,
entrichtet ist.464 Die Vorauszahlung kann weder den Hypothekargläubigem noch dem
neuen Eigentümer entgegengesetzt werden, sie wäre denn bei verbüchertem
Mietvertrag im Grundbuch ersichtlich gemacht(§ 1102 zweiter Satz). 465

§ 1103 reiht die Teilpacht unter die Gesellschaftsverträge466 und ist daher hier nicht
von Interesse.

Die §§ 1104-1108 räumen dem Bestandnehmer einen Anspruch auf Zinserlass bzw
Zinsreduktion ein, wenn der Bestandgegenstand durch ausserordentlichen Zufall467
ganz oder zum Teil unbrauchbar geworden ist. 468
Nach § 1104 sind Mieter wie Pächter von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn
die Sache während der ganzen Vertragsdauer oder einem Teil derselben infolge
ausserordentlichen Zufalls gar nicht benutzt werden kann. 469 § 1104 zählt dabei die
aussergewöhnlichen Zufallsereignisse nur demonstrativ auf. 470

463 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1101 ABGB 72 f


464 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1102 ABGB 76 sowie
Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 120
465 Die Eintragung geschieht durch Anmerkung (siehe hierzu Schmid J. Rz 493-495) und
eignet sich daher, den guten Glauben einer Person zu zerstören (siehe Art 619 Abs 3
SR)
466 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1103 ABGB 78
467 Vereitelung des Gebrauchs durch den Vermieter ist § 1096 zuzuordnen, vom Mieter
zu vertretende Zufälle fallen gemäss § 1107 aus dem Anwendungsbereich von§ 1104
heraus (Binder in Schwimann (Hg.) Band 6,§ 1104 ABGB Rz 3)
468 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, Vorbemerkungen zu §§ 1104 1108
ABGB 79
469 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1104 ABGB 80 f. Absolute
Unbenützbarkeit ist nicht Voraussetzung, lediglich der bedungene Gebrauch muss
vereitelt sein (Binder in Schwimann (Hg.) Band 6,§ 1104 ABGB Rz 2)
470 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1104 ABGB Rz l; Klang in Klang/Gschnitzer
(Hg.), 5. Band,§ 1104 ABGB 81
84

Wird die Nutzung des Bestandobjekts durch einen ausserordentlichen Zufall zum Teil
vereitelt, reduziert sich der Bestandzins im gleichen Verhältnis(§ 1105). 471
§ 1106 greift einen bereits in § 937 niedergelegten Rechtsgedanken innerhalb des
Bestandvertrages wieder auf, wonach unbestimmte Verzichtsleistungen - in concreto
auf Zinsermässigung oder -erlass - auf voraussehbare Ereignisse einzuschränken
sind.472
Sind die die Unbenützbarkeit des Mietobjekts herbeiführenden Ereignisse der Sphäre
des Mieters zuzurechnen, hat er sie zu vertreten und bleibt trotz deren zufälligen
Eintritts weiterhin voll zinszahlungspflichtig (§ 1107 erster Satz). 473 § 1107 zweiter
Satz statuiert für den Vermieter ein Anrechnungsgebot für erspaiien Aufwand und
gewisse erlangte Vorteile.
§ 1108 betrifft lediglich Pächter und ist daher nicht Gegenstand dieser Untersuchung.

5.4. §§ 1109-1111 (Zurückstellung)

Der die Rückstellung der Bestandsache regelnde § 1109 enthält dispositives Recht.
Sieht der Mietvertrag nichts anderes vor, hat der Mieter dieselbe Sache im gleichen
Zustand, in dem er sie übernommen hat, zurückzustellen (§ 1109 erster Satz). Die
durch vertragsmässigen Gebrauch bewirkte Abnützung trägt der Vennieter. Der
Mieter haftet nur für übermässige Abnützung. 474
Nach der allgemeinen Beweislastregel von Art 6 SR trägt der Vermieter die
Beweislast dafür, dass der Mieter den Mietgegenstand in gutem Zustand erhalten hat.
Er wird daher daran interessiert sein, sich den ordnungsgemässen Zustand der
Wohnung durch ein vom Mieter unterzeichnetes Übernahmeprotokoll bestätigen zu
lassen. 475
Gegen die Pflicht zur Rückgabe der Bestandsache kann sich der Mieter weder durch
ein Zurückbehaltungsrecht noch durch Aufrechnung schützen(§ 1109 zweiter Satz).

471 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1105 ABGB Rz 1. Die Zinsminderung ist im
ordentlichen Rechtsweg durchzusetzen (Binder in Schwimann (Hg.) Band6, § 1105
ABGB Rz6)
472 Binder in Schwimann (Hg.) Band6, § 1106 ABGB Rz 1. Die Übernahme des
Einstehens für ausserordentliche Ereignisse durch den Bestandnehmer hält§ 879 dann
stand, wenn sie durch Festlegung eines besonders niedrigen Zinses oder
Ermöglichung von kostengünstigem Versicherungsschutz ausgeglichen wird (Klang
in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5 . Band, § 1106 ABGB 85 f)
473 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1107 ABGB Rz 1. Laut BINDER kann trotz der
Formulierung von§ 1107 „kein Zweifel daran bestehen, daß auch die vom Willen des
Bestandnehmers abhängigen, nutzungshindemden Umstände für die Dauer des
Bestandvertrages nicht von der Entgeltpflicht entbinden (Binder in Schwimann (Hg.)
Band6, § 1107 ABGB Rz 1 mit Verweis auf Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.),
5. Band,§ 1106 ABGB 86)
474 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 121
475 Siehe Koller 456
85

Die Parteien können allerdings anderes vereinbaren. Die ordnungsgemässe


Rückstellung des Bestandgegenstandes wird auch durch die häufig bei
Vertragsabschluss oder Übergabe durch den Mieter an den Vermieter entrichtete
Kaution (siehe§ 1108a) gesichert. 476
Im Normalfall wird der genaue Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts vertraglich
genau geregelt sein. Ansonsten tritt die Verpflichtung zur Rückgabe bei beweglichen
Sachen mit dem Ende der Vertragsdauer ein. Bei unbeweglichen Sachen ist dem
Mieter laut KLANG eine über die Vertragsdauer hinausreichende Räumungsfrist zu
gewähren. Wo eine ausdrückliche Regelung fehlt, tritt an deren Stelle der
Ortsgebrauch, in Ermangelung einer solchen kommen die in § 573 Abs 3 ZPO
bestimmten Fristen zur Anwendung.477
Im Falle verspäteter Rückgabe der Mietsache hat der Vermieter nach § 918 Abs 1
einerseits Anspruch auf Ersatz des Verspätungsschadens, andererseits trifft den
Vermieter die Preisgefahr solange der Verzug dauert. Für die Dauer der
vertragswidrigen Weiterbenützung nach dem Rückstellungszeitpunkt hat der Mieter
den Zins grundsätzlich in bisheriger Höhe weiterzubezahlen. 478 Der Vermieter
seinerseits gerät in Annahmeverzug ( § 1419), wenn er das Mietobjekt zum
vereinbarten Termin nicht übernimmt, mag es sich auch nicht in dem vereinbarten
Rückstellungszustand befinden oder Zubehör desselben fehlen. 479
Die Rückstellung der Bestandsache kann durch Zwangsvollstreckung auf Grund
rechtskräftiger Kündigung, des über Einwendungen gegen eine Kündigung
ergangenen Urteils, eines Räumungsauftrages (§ 567 ZPO) oder eines Urteils über
eine Räumungsklage nach den Vorschriften der Art 251 und 252 EO (bei
beweglichen Sachen) bzw Art 253 EO (bei unbeweglichen Sachen) erzwungen
werden. Diese Exekutionstitel sind zufolge § 568 ZPO auch gegen den Untermieter
wirksam, sofern nicht zwischen diesem und dem Hauptvermieter eine unmittelbare
Rechtsbeziehung besteht. 480

§ 1110 ist seit der Revision des Sachenrechts im Jahre 1923, bei der auch § 518
aufgehoben worden war, gegenstandslos. Die die Nutzniessung regelnden Art 216-
247 SR enthalten keine mit § 518 zweiter Satz vergleichbare gesetzliche Vermutung.

476 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 122


477 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, Vorbemerkungen zu den §§ 1109-
1111 88 f
478 Binder in Schwimann (Hg.) Band6, § 1109 ABGB Rz 25; siehe auch Weiser 211.
Eines Verschuldens des Mieters an der Räumungsverzögerung bedarf es dazu nicht,
weil das Benützungsentgelt bereicherungsrechtlich nach § 1041 zusteht (Binder in
Schwimann(Hg.)Band6,§ 1109ABGBRz25)
479 Binder in Schwimann (Hg.) Band6, § 1109 ABGB Rz 24
480 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1109 ABGB 91 f; siehe auch Würth
in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1109, 1110 ABGB Rz 8
86

Bei erheblich nachteiligem Gebrauch von der Mietsache ist der Vermieter zur
vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages aus wichtigem Grund berechtigt (§ 1118).
Es kann aber auch bei aufrechtem Mietverhältnis Abstellung des vertragswidrigen
Gebrauchs und Wiederherstellung des früheren Zustandes begehrt werden(§ 1323).
Wenn die mangelnde Gebrauchsfähigkeit des Mietobjekts auf ein vom Mieter zu
vertretendes Verschulden oder einen durch einleitendes Verschulden adäquat
verursachten Zufall zurückgeht, verliert er damit sein vorzeitiges Auflösungsrecht
gemäss § 1117. Schliesslich wird der Mieter nach § 1111 schadenersatzpflichtig. 481
§ 1111 regelt sowohl den gesetzlichen Umfang des Ersatzanspruches des
Bestandgebers gegen den Bestandnehmer als auch die gesetzlichen Beschränkungen
bei der Geltendmachung. Er umfasst nicht nur die Wiederherstellung der
unbeschädigten Sache, sondern auch den Ersatz sonstiger damit verbundener
Vermögensschäden, etwa Entgang des Mietzinses für die Dauer der dem Mieter
zuzurechnenden Unvermietbarkeit. Mangels besonderer Vorschrift gilt allgemeines
Schadenersatzrecht. 482
Die Haftung ist verschuldensabhängig ausgestaltet. 483 Aus der Rückstellungspflicht
des § 1109 ergibt sich jedoch die Umkehr der Beweislast, dh der Bestandnehmer
muss gemäss § 1298 den Schuldlosigkeitsbeweis antreten. 484 Dementsprechend haftet
der Mieter nicht bei einem vertragsgemässen, dh schonenden, Gebrauch der
Bestandsache und für die sich daraus ergebende gewöhnliche Abnutzung; diese ist
mit dem Mietzins abgegolten. 48 5
Aus der Pflicht zur Gebrauchsgewährung, die das ABGB dem Bestandgeber
auferlegt, folgt zudem, dass die zur Erhaltung der Sache nötigen Ausbesserungen486
grundsätzlich dem Bestandgeber obliegen. Der Vertrag legt oft dem Bestandnehmer
eine weitgehende Ausbesserungspflicht auf. Kleinere Ausbesserungen trägt der
Bestandnehmer nach der Verkehrssitte. 48 7
Der Mieter haftet gemäss § 44 SchlT PGR auch für das Verschulden seiner
Erfüllungsgehilfen sowie nach § 1111 für jenes der Unte1mieters. Darüber hinaus hat

481 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1111 ABGBRz 1


482 Würth inRummel (Hg.) 1. Band, §§ 1111 ABGBRz 1 mit weiteren Nachweisen
483 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1111 ABGB Rz 2; Würth in Rummel (Hg.)
1. Band, §§ 1111 ABGB Rz 2. Streitig ist es, ob Schäden, die aus der Sphäre des
Bestandnehmers resultieren, von ihm auch bei Schuldlosigkeit zu ersetzen sind
(Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1111 ABGBRz 2)
484 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1111 ABGB Rz 2; Würth in Rummel (Hg.)
1. Band,§§ 1111 ABGBRz 2
485 Würth inRummel (Hg.) 1. Band, §§ 1111 ABGBRz 2 mit weiteren Nachweisen
486 Von der Ausbesserung ist die Wiederherstellung der zugrunde gegangenen
Bestandsache zu unterscheiden, wozu der Bestandgeber nicht verpflichtet ist, weil der
Bestandvertrag sich aufgrund von § 1112 von selbst auflöst (Gschnitzer/
Faistenberger/Barta/Eccher BT 113; siehe oben)
487 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 112
87

er für all jene Personen einzustehen, die ihm nach Inhalt und Zweck des
Mietvertrages zugerechnet werden können, wie Familienangehörige, Hausgenossen,
Gäste und Handwerker sowie die Angehörigen des Untermieters. 488
Die einjährige Frist zur Geltendmachung des Schadenersatzanspruches beginnt mit
Rückstellung der Bestandsache; 489 das Ende des Mietvertrages ist nicht massgeblich.
Die Frist endet jedoch nicht, solange der Vermieter eine ausreichende Kaution in
Händen hat. 490

5.5. §§ 1112-1116 und 1116f-1121 (Auflösung des Bestandvertrages)

a) Befristete Mietverhältnisse

Befristete Bestandverhältnisse enden mit Ablauf der Zeit {§ 1113), sofern sie nicht
durch eine gültige ausserordentliche Kündigung vorzeitig beendet werden. 491
Erneuerung - auch wiederholte - ist möglich {§ 1114), sei es ausdrücklich, sei es
stillschweigend492 durch fortgesetzten Gebrauch, wenn der Bestandgeber es dabei
bewenden lässt. § 569 ZPO, wonach die Frist zur Verhinderung der
stillschweigenden Erneuerung 14 Tage beträgt, schränkt die gesetzliche Vermutung
des § 1114 ein. 493 Die Erneuerung geschieht unter denselben Bedingungen, doch auf
gewisse Zeit beschränkt ( § 1115) .494 Die Erneuerung des Vertrages wird auch dann
hintangehalten, wenn der Bestandgeber einen Räumungsauftrag nach § 567 ZPO
erwirkt hat. Trotz Kündigung oder Erwirkung eines Räumungsauftrages tritt eine
stillschweigende Vertragsverlängerung ein, wenn von dem Exekutionstitel binnen

488 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1111 ABGB Rz 4 mit weiteren Nachweisen
489 Die Geltendmachung ist unabhängig von der Behebung des Schadens. Der Vermieter
kann bei berechtigtem Interesse die Wiederherstellung des früheren Zustandes nicht
erst nach Rückstellung der Bestandsache, sondern schon vor Ablauf der Bestandzeit
verlangen (Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1111 ABGB Rz 4)
490 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1111 ABGB Rz 5
491 Bei befristeten Bestandverhältnissen müsste eine Kündigung (als Besonderheit)
ausdrücklich vereinbart werden, und zwar auch dann, wenn der Termin nicht
durchsetzbar ist (Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1116 ABGB Rz 2)
492 Die Möglichkeit der stillschweigenden Erneuerung folgt schon aus der allgemeinen
Regel des§ 863 (Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1114 ABGB 103)
493 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 104; vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.),
5. Band,§ 1114 ABGB 103 f; siehe auch Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1114
ABGB Rz 3
494 ,,Die verlängerte Vertragsdauer bei Mietverträgen knüpft(.. ) an die Zinstermine an:
Sie umfasst jeweils den Zeitraum, der durch eine Mietzinszahlung erfasst wird"
(OGH vom 19.12.1983 zu 3 C 195/82 16, LES 1985/89 93 [93])
88

14 Tagen kein Gebrauch gemacht wird, denn dann tritt er nach§ 575 Abs3 ZPO
ausser Kraft.495

b) Unbefristete Mietverhältnisse

Unbefristete Bestandverhältnisse werden durch ordentliche (§ 1116) oder


ausserordentliche (§§ 1117, 1118) Kündigung - vorausgesetzt, einer der gesetzlichen
Gründe der§§ 1116f, 1117, 1118, 1120, 1121 oder Art36 KO (siehe hierzu das
nachfolgende Kapitel) ist erfüllt - beendet.
Die Aufkündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, nicht annahmebedürftige
Erklärung, das Bestandverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt
("Kündigungstermin") unter Einhaltung einer bestimmten Frist ("Kündigungsfrist")
zu beenden. 496 Diese (ordentliche) Kündigung bedarf nach ABGB keinerlei
Begründung.497 Ein allgemeiner Kündigungsverzicht auch nur auf einer Seite auf
bestimmte wie auf unbestimmte Zeit ist zulässig und wirksam.498
Fristen und Termine für die ordentliche Kündigung können von den Parteien
festgelegt werden; ist das nicht der Fall, so sind sie bei beweglichen Sachen in
§ 1116, 499 bei unbeweglichen Sachen in§ 560 ZPO geregelt, der insofern dem § 1116
derogiert hat. 500 Besondere Vorschriften, nämlich §§ 560 ff ZPO, gelten somit für die
Aufkündigung von Bestandverhältnissen und gemischten Verträgen mit
überwiegendem Bestandcharakter an unbeweglichen Sachen. Zu diesem sogenannten
«Bestandverfahren» siehe das Kapitel J.

Von zentraler Bedeutung ist, dass das heute geltende Recht keinen Kündigungsschutz
kennt, wonach eine Kündigung des Vermieters wegen der damit verbundenen Härte
für den Mieter oder wegen ungenügender Kündigungsgründe aufgehoben werden
kann. Dagegen hat der Mieter einer Wohnung unter Umständen die Möglichkeit,
gemäss§§ l l l 6a- l l l 6e über die Erstreckung des Mietverhältnisses einen Aufschub
zu erwirken.

495 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1114 ABGB 104


496 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1116 ABGB Rz 2 mit Verweis auf Klang in
Klang/Gschnitzer(Hg.), 5. Band,§ 1116 ABGB 105
497 Statt vieler Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1116 ABGB Rz 2 sowie Binder in
Schwimann (Hg.) Band 6,§ 1116 ABGB Rz 1
498 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1116 ABGB Rz 7. Die Vereinbarung der
Unkündbarkeit wird von der österreichischen Lehre und Rechtsprechung allerdings
unter Berufung auf § 904 auf die Lebensdauer der Vertragsteile eingeschränkt (Klang
in Klang/Gschnitzer(Hg.), 5. Band,§ 1090 ABGB 11)
499 Siehe auch Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1116 ABGB Rz 14
500 Statt vieler Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1116 ABGB Rz 1 sowie Klang in
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1116 ABGB 111 f. § 560 ZPO enthält somit -
dogmatisch verfehlt in erster Linie materiellrechtlichen Fristen
89

Es besteht allerdings in der Schweiz allgemeine Einigkeit darüber, dass der in Art 2
ZGB verankerte Grundsatz von Treu und Glauben und das aus diesem Grundsatz
fliessende Verbot des Rechtsmissbrauchs auch im Mietrecht gelten. 501 Dasselbe gilt
für das liechtensteinische Recht. Entsprechend Art 2 Abs 2 ZGB bilden daher Art 2
Abs 2 PGR bzw SR wie im allgemeinen Kündigungsrecht auch im mietvertraglichen
Kündigungsrecht eine absolute Schranke. Die rechtsmissbräuchliche Kündigung
eines Mietvertrages muss deshalb im Grundsatz stets unbeachtlich, wirkungslos
bleiben. 502

c) Vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses

Der "normalen" Endigung durch Zeitablauf bei befristeten bzw durch ordentliche
Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen tritt die vorzeitige gegenüber:
Das Bestandverhältnis löst sich zum einen durch Untergang der Bestandsache von
selbst auf (§ 1112 erster Satz). Beruht der Untergang auf Verschulden des einen
Teiles, so gebührt dem andern Ersatz (§ 1112 zweiter Satz). Eine
Wiederherstellungspflicht hat der Bestandgeber nicht (§ 1104). § 1104 enthebt den
Bestandgeber seiner allgemeinen Erhaltungspflicht gemäss § 1096. 503 Die
Bestimmung enthält nachgiebiges Recht. 504

§ 1117 regelt - als Gegenstück zu § 1118 - die vorzeitige Auflösung des


Bestandverhältnisses durch den Bestandnehmer aus wichtigen Gründen nach
Übergabe der Sache; vorher gilt § 918. 505 Die nach dem Gesetzeswortlaut
differenzierten Gründe lassen sich auf einen einzigen zurückführen, dass nämlich der
Bestandnehmer aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten sind(§ 1111), also auch
nicht von Personen verschuldet wurden, für die er einzustehen hat, oder bei einem
von ihm oder jenen verschuldeten Zufall, vom Bestandobjekt nicht den bedungenen
Gebrauch machen kann. 506 Ein Verzicht auf bestimmte Auflösungsgründe ist mit

501 Higi in Hochschule St. Gallen (Hg.) 15 unter Verweis auf BGE 120 II 31 (32 f), 120
II 105 (108) und die dort zitierte Literatur
502 Higi in Hochschule St. Gallen (Hg.) 15
503 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 107. Laut GSCHNITZER steht § 1112 in
einem Spannungsverhältnis zum Aufhebungstatbestand des § 1118 dritter Fall
(gänzliche Neuaufführung des Gebäudes)
504 Statt vieler siehe Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1112 ABGB Rz 1
505 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1117 ABGB Rz 1
506 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band, §§ 1117 ABGB Rz 3. Ausgeschlossen ist der
Rücktritt bei unbedeutenden Mängeln überhaupt, bei leicht behebbaren muss
entsprechend allgemeinem Gewährleistungsrecht zunächst die Behebung begehrt
werden. Gesundheitsschädlichkeit von Wohnräumen ist stets ein Rücktrittsgrund
(Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1117 ABGB Rz 3)
90

Ausnahme der Gesundheitsschädlichkeit der gemieteten Wohnung(§ 1117 zweiter


Satz) an sich wirksam.507

Dem Bestandgeber gestattet § 1118 508 die sofortige Auflösung des Vertrages in drei
Fällen: wenn der Bestandnehmer einen erheblich nachteiligen Gebrauch von der
Bestandsache macht (1. Fall), bei qualifiziertem Zinsrückstand (2. Fall) und bei
Neuaufführung eines vermieteten Gebäudes (3. Fall). Die Aufhebung des Vertrages
im dritten Fall des § 1118 erfolgt im allgemeinen ohne Entschädigung des Mieters.
Eine solche gebührt ihm aber nach § 1119 dann, wenn die Notwendigkeit der
Neuaufführung schon zur Zeit des Vertragsabschlusses dem Vermieter bekannt sein
musste. Dass eine Ersatzpflicht auch dann besteht, wenn eine grössere Ausbesserung
durch Vernachlässigung der Instandhaltung notwendig wird, ist eine gewöhnliche
Folge einer Vertragsverletzung, wird aber im Gesetz ausdrücklich hervorgehoben.509
Notwendige Bauführung durch den Vermieter kann der Mieter nach § 1118
Schlussatz nicht untersagen, der Vermieter muss allerdings schonend vorgehen.
Nützliche Bauführung muss der Mieter dulden, falls er dadurch keinen wesentlichen
Nachteil erleidet.510 Der Mieter ist zu baulichen Veränderungen berechtigt, wenn sie
nicht erheblich sowie leicht wieder zu beseitigen sind und nicht schutzwürdigen
Interessen des Vermieters zuwiderlaufen.511

Die vorzeitige Auflösung des Bestandverhältnisses nach §§ 1117 und 1118 geschieht
durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung, in welcher der Grund für die
vorzeitige Vertragsauflösung angegeben sein muss. Auf Grund dieser Erklärung kann
der Abstehende auf Übergabe oder Übernahme der Bestandsache klagen. Er kann
aber auch Klage auf Aufhebung des Bestandvertrages anbringen; in dem hierüber
ergehenden Urteil ist die Übernahme oder Übergabe des Bestandgegenstandes
anzuordnen, wobei die Fristbestimmungen von§ 573 ZPO Anwendung finden(§ 574
ZPO). Das Recht auf Aufhebung des Vertrages kann auch einredeweise gegen die
Klage auf Vertragszuhaltung geltend gemacht werden. Es ist aber auch zulässig, den
Vertrag bei Vorliegen eines Abstehungsgrundes zu kündigen, weil der Kündigende
damit weniger für sich in Anspruch nimmt, als er auf Grund des Gesetzes

507 Würth in Rummel (Hg.) 1. Band,§§ 1117 ABGB Rz 4


508 § 1118 ist nachgiebiges Recht. Deshalb kann vertraglich bedungen werden, dass der
Bestandgeber das Bestandverhältnis jederzeit, dh ohne Bindung an
Kündigungsgründe und -fristen beenden kann. Weil Dauerschuldverhältnisse aus
wichtigem Grund immer vorzeitig auflösbar sein sollten, schliesst die vereinbarte
Unkündbarkeit die Aufhebung gemäss § 1118 nicht aus. Damit wirkt § 1118
diesbezüglich wie relativ zwingendes Recht (Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher
BT 128)
509 Klang inKlang/Gschnitzer(Hg.), 5. Band,§ 1119 ABGB 127
510 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 125 f
511 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 117
91

beanspruchen könnte. 512 Für die Kündigung bestehende Beschränkungen kommen


nicht zur Anwendung; sie ist weder an die vertragsmässige noch an die gesetzliche
Frist gebunden, es kann vielmehr eine beliebige Frist gesetzt werden.513 Da zur
Aufhebung des Vertrages auch eine aussergerichtliche Erklärung genügt, ist die
Aufhebung schon vom Zeitpunkt dieser Erklärung, nicht aber erst jenem der
gerichtlichen Kündigung zulässig. Streitanhängigkeit besteht mangels der Identität
des Klageanspruchs nicht, doch kann zwecklose Häufung der Rechtsbehelfe
Kostenfolgen nach sich ziehen. Dass die Abstehung bei sonstigem Rechtsverlust
ohne unnötigen Aufschub erklärt werden müsste, lässt sich gemäss KLANG nicht
behaupten; doch kann Verzögerung nach Lage des Falles als Verzicht auf die
Geltendmachung des Aufhebungsgrundes gedeutet werden. 514
Für die Anwendung der allgemeinen Vorschriften über den Rücktritt von
zweiseitigen Verträgen ( §§ 918 ff) ist nach Beginn des Rechtsverhältnisses neben
diesen Sondervorschriften kein Raum.515

Zu den ausserordentlichen Kündigungsgründen gehören auch die Auflösung infolge


Todes oder Konkurses des Mieters:
§ l l l 6f bestimmt, dass durch den Tod eines der vertragsschliessenden Teile der
Bestandvertrag nicht aufgehoben wird (erster Satz). Beim Tod des Mieters können
Wohnungsmieten jedoch sowohl vom Vermieter wie von den Erben des Mieters
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfüst gekündigt werden (zweiter
Satz). 516
Bei Konkurs des Mieters können Masseverwalter und Vermieter den Mietvertrag
unter Einhaltung der gesetzlichen oder der vereinbarten kürzeren Kündigungsfiist
kündigen (Art 36 Abs 1 K0517). Der Konkurs des Vermieters hat nach Art 37 K0518

512 Ebenso OGH vom04.12.1984 zu 2 C 65/84-17, LES 1986/32-35 (34). Die Möglich­
keit, statt der Einbringung einer Räumungsklage eine Kündigung auszusprechen,
kann im Mietvertrag eingeschränkt werden (OGH vom 16.02.1987 zu 3C 177/86-21,
LES 1989/23-27 [25])
513 Ebenso OGH vom 04.12.1984 zu 2 C 65/84 17, LES 1986/32-35 (34). Auch könnte
eine Kündigung auf Grund der Rechtsnatur des Mietvertrages als Konsensualkontrakt
sogar noch vor der Übergabe des Mi etgegenstandes an den Mieter eingebracht
werden (OGH vom 04.12.1984 zu 2 C 65/84 17, LES 1986/32-35 [34])
514 Zu alledem Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, Vorbemerkungen zu§§ 1117-
1119 ABGB 118 f
515 Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, Vorbemerkungen zu §§ 1117 1119
ABGB 118
516 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 107
517 Art 36 KO, welcher textgleich§ 23 öKO entspricht, lautet:
,,Bestandverträge
1) Hat der Gemeinschuldner eine Sache in Bestand genommen, so kann der
Masseverwalter oder der Bestandgeber, unbeschadet des Anspruches auf Ersatz des
92

keinen Einfluss auf die Dauer des Bestandvertrages: der Masseverwalter tritt in den
Vertrag ein. 519

Die vennögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung bestimmt der Richter


nach seinem Ennessen (Art 4 SR). 520

d) Veräusserung des Mietobjekts

Das Problem der Veräusserung des Mietobjekts, das bei beweglichen Sachen
praktisch keine Bedeutung hat, wird im Volksmund auf die Kurzformel 'Bricht Kauf
Miete oder bricht Kauf Miete nicht?' gebracht, und enthält damit die Frage, ob bei
Veräusserung des Mietobjekts der Erwerber den Mieter im Mietobjekt dulden muss
oder nicht. 521 Bei genauer Betrachtung ist die zitierte Fonnel so falsch, da Mieter und
Käufer kein schuldrechtliches Band verknüpft. Das aus dem Kauf durch Übergabe
entstandene Eigentum bricht Miete oder bricht Miete nicht. 522

aa) Bei beweglichen Sachen

Bei der Miete beweglicher und somit nicht verbücherungsfähiger Sachen ist der
Mieter durch die Vorschrift des § 1120 nicht geschützt. Der Grund liegt in der
sachenrechtlichen Regelung der Besitzanweisung: Der Mieter kann nach Art 503

verursachten Schadens, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen oder der
vereinbarten kürzeren Kündigungsfrist kündigen.
2) Ist der Bestandzins im vorhinein entrichtet worden, so wird die Kündigung
des Bestandgebers erst mit dem Ablaufe der Zeit wirksam, für die der Zins bezahlt
worden ist."
518 Art 3 7 KO, welcher nahezu textgleich (Abs 1) bzw textgleich (Abs 2) § 24 öKO
entspricht, lautet:
„1) Hat der Gemeinschuldner eine Sache in Bestand gegeben, so tritt der
Masseverwalter in den Vertrag ein. Eine aus dem Grundbuche nicht ersichtliche
Vorauszahlung des Bestandzinses kann dem Masseverwalter, unbeschadet des
Anspruches auf Ersatz des verursachten Schadens, nur für die Zeit eingewendet
werden, bis zu der das Bestandverhältnis im Falle unverzüglicher Kündigung unter
Einhaltung der vereinbarten oder, in Ermangelung einer solchen, der gesetzlichen
Kündigungsfrist dauern würde.
2) Jede Veräußerung der Bestandsache im Konkurse hat das Bestandverhältnis
die Wirkung einer notwendigen Veräußerung."
519 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, Vorbemerkungen zu §§ 1112-1121
ABGB 97
520 Siehe auch Koller 449
521 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 135
522 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 136
93

Abs 3 SR die Herausgabe an den Erwerber deshalb nicht verweigern, weil er bloss
einen obligatorischen Anspruch dem Veräusserer gegenüber hat und keinen
dinglichen. 5 23

bb) Bei unbeweglichen Sachen

Für unbewegliche Sachen wählt das ABGB einen Mittelweg. Es unterscheidet


zwischen a) verbüchertem und b) unverbüchertem Bestandrecht.
a) Das verbücherte524 Mietrecht muss „sich auch der nachfolgende Besitzer
auf die noch übrige Zeit gefallen lassen"(§ 1095). Das Mietverhältnis auf bestimmte
oder bestimmbare Zeit wird durch die Veräusserung nicht verändert. Weder
Vermieter noch Mieter können vorzeitig kündigen, sondern nur nach §§ 1117, 1118
aus wichtigem Grund Aufhebung begehren. Das Mietverhältnis endet durch
Zeitablauf.525
b) Für das unverbücherte Mietrecht gilt § 1120: 526
„Hat der Eigentümer das Bestandstück an einen andern veräussert, und ihm bereits
übergeben; so muss der Bestandinhaber, wenn sein Recht nicht in die öffentlichen
Bücher eingetragen ist (§ 1095), nach der gehörigen Autkündigung dem neuen
Besitzer weichen. Er ist aber berechtigt, von dem Bestandgeber in Rücksicht auf den
erlittenen Schaden, und entgangenen Nutzen eine vollkommene Genugtuung zu
fordern."
Das ABGB steht damit zumindest grundsätzlich auf dem Standpunkt 'Kauf bricht
Miete'. Das Prinzip ist aber abgeschwächt durch die Vorschrift, dass der Mieter dem
Erwerber erst nach gehöriger Aufkündigung weichen muss. Diese Wirkung ist an die
tatsächliche Übergabe527 der Bestandsache an den Erwerber geknüpft. 528 Dies
bedeutet folgendes: Veräussert der Vermieter die Sache, die der Mieter bereits
innehat, so geht das Mietverhältnis zwar auf den Erwerber über, doch kann es dieser
nach § 1120 ohne Rücksicht auf eine vertragliche zeitliche Bindung innerhalb der
gesetzlichen Frist kündigen. 529 Das Schuldverhältnis geht dabei kraft Gesetzes auf

523 Vgl Tuor/Schnyder/Schmid 607 fzu Art 924 Abs 3 ZGB


524 Die "Verbücherung" erfolgt durch Vormerkung (Art 556 SR). Siehe die
entsprechenden Ausführungen zu§ 1095
525 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 137
526 Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 138
527 Unter "Übergabe" iSd § 1120 kann nur die Verbücherung des Eigentumsrechtes des
Käufers verstanden werden (Urteil des OGH vom 06.05.1991 zu 5 C 194/90 21 (21)
[nicht publiziert] mit weiteren Nachweisen)
528 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1120 ABGB 128 sowie Binder in
Schwimann (Hg.) Band 6, § 1120 ABGB Rz 8 und 27
529 An die vereinbarten längeren als die gesetzlichen Kündigungsfristen ist der Erwerber
nicht gebunden. Er kann aber von einer kürzeren vertraglichen Kündigungsfrist
94

den Erwerber mit allen Rechten und Pflichten über, Vertragsdauer und vertragliches
Kündigungsrecht ausgenommen. Daher ist das gesetzliche Kündigungsrecht nicht nur
dem Erwerber, sondern auch dem Mieter zuzubilligen, soweit nicht eine abweichende
Vereinbarung getroffen wurde.530 Solche abweichende Parteienvereinbarungen bzgl
des Rechtsverhältnisses zwischen Erwerber und Mieter sind zulässig. Der Eintritt in
das Vertragsverhältnis kann ausdrücklich zwischen Veräusserer, Erwerber und
Mieter vereinbart werden; dann gelten auch die Vertragsbestimmungen über Dauer
und Kündigu ngsfrist weiter, der Veräusserer wird von seinen Vertragspflichten
frei.s31
Auch ein vom Käufer der Liegenschaft gekündigtes Wohnungsmietverhältnis ist
erstreckbar.532
Im Verhältnis Erwerber - Veräusserer vermag die Zusage der Lastenfreiheit seitens
des Veräusserers die Rechte des Mieters nicht zu tangieren.533 Im Verhältnis
Veräusserer - Mieter gilt folgendes: Der Veräusserer ist verpflichtet, den nicht
verbücherten Mietvertrag auf bestimmte Zeit oder sonst vereinbarte
Kündigungsbeschränkungen auf den Erwerber zu überbinden, um den Mieter vor der
sonst möglichen Kündigung durch den neuen Eigentümer zu schützen; andernfalls
macht er sich gemäss § 1120 letzter Satz schadenersatzpflichtig.534

Bei der Zwangsversteigerung ist nach § 1121 erster Satz das verbücherte
Bestandrecht „gleich einer Dienstbarkeit zu behandeln", dh nach Art 98 Abs 1 und 3
EO muss der Ersteher es übernehmen und durch die Vertragszeit zu den vereinbarten
Bedingu ngen aushalten, wenn es dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht oder
im Meistbot volle Deckung findet. Muss der Ersteher es nicht übernehmen, so hat

Gebrauch machen (Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1120 ABGB Rz 42 mit


weiteren Nachweisen)
Durch die Veräusserung der Bestandsache werden die Verträge auf bestimmte Zeit in
solche auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist umgewandelt (Klang in
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1120 ABGB 130; Gschnitzer/Faistenberger/Barta/
Eccher BT 138)
Für die schon ursprünglich auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträge
ändert sich durch den Eigentumswechsel hinsichtlich des Kündigungsschutzes nichts
(Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 138)
530 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1120 ABGB Rz 49; siehe auch Gschnitzer/
Faistenberger/Barta/Eccher BT 139
531 Klang in K.lang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band, § 1120 ABGB 131
532 Egli 19. ,,Die Erstreckungsklage des Mieters hat sich dabei nicht gegen den Vermieter
und Veräusserer, sondern gegen den Erwerber der Liegenschaft zu richten" (Egli 19 f)
533 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1120 ABGB Rz 51. ,,Dem Erwerber bleibt in
diesem Fall und bei Verschweigung ungewöhnlicher Umstände nur die Möglichkeit,
sich beim Veräußerer schadlos zu halten, gegebenenfalls den Vertrag anzufechten"
(Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1120 ABGB Rz 51)
534 Binder in Schwimann (Hg.) Band 6, § 1120 ABGB Rz 52
95

nach § 1121 zweiter Satz der Mieter erst nach gehöriger Aufkündigung zu weichen.
Das letzte gilt auch für unverbücherte Mietrechte.5 35
Die Pfändung einer in Bestand gegebenen beweglichen Sache kann nach Art 183 EO
nur erfolgen, wenn der Mieter „zu deren Herausgabe bereit" ist. Wird der
Herausgabeanspruch des Vermieters gepfändet und überwiesen, behält der Mieter die
Einreden aus dem Mietverhältnis. 536

II. Rezipi er t e schweizeri sc h e Be stim m u n g e n

1. Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen (§§ 1108a-1108o)

1.1. Allgemeines zu§§ 1108a-1108o

Wie in Kapitel F. II. ausgeführt, wurden durch die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975,


LGBI 1975 Nr 6, "Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen" (§§ l 108a­
l 108n) und Bestimmungen über die "Erstreckung des Mietverhältnisses für
Wohnungen"(§§ l l 16a-l l 16e) jeweils als Annex der§§ 1108 bzw 1116 ins ABGB
eingefügt und damit der Mieterschutz in das ordentliche Recht überführt.
Rezeptionsgrundlage der§§ l 108a-l 108o war der (schweizerische) Bundesbeschluss
über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30.06.1972 ( BMM) in der
ursprünglichen Fassung.
Es gibt allerdings bedeutende Unterschiede zwischen den beiden Normenkomplexen,
wobei die bedeutendsten darin bestehen, dass zum einen in Liechtenstein anders als
nach BMM der Geltungsbereich der Schutzbestimmungen auf Wohnungen537
beschränkt ist, diese somit für Geschäftsräume nicht gelten ( siehe die Marginalie zu
§ 1108a sowie § 1108g); 538 zum andern bezwecken die Mieterschutzbestimmungen in
erster Linie, den Wohnungsmieter vor unzulässigen Mietzinserhöhungen zu schützen,
in der Schweiz dagegen vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen

535 Vgl Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 140


536 Vgl Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 140
537 Unter "Wohnungen" ,,( .. ) sind Eiruichtungen zu verstehen, die für die Unterkunft von
Personen und Gruppen von Personen geeignet oder bestimmt sind, mit Einschluss von
Räumlichkeiten, die üblicherweise zusammen mit der Wohnung vermietet werden."
(Bericht und Antrag, Mieterschutz-Novelle 3)
538 Siehe auch Alt Regierungschef Dr. Walter Kieber in Landtagsprotokolle 1974 III 590
sowie OGH vom 02.12.1999 zu 5 C 175/99-22 (nicht publiziert). Nach Ansicht des
OGH liegt „eine der Analogie oder Rechtsfindung nach Art 1 Abs 3 PGR zugängliche
Gesetzeslücke nicht vor"
96

missbräuchlichen Forderungen des Vermieters.539 Mietzinserhöhungen, die dem


Vermieter einen unangemessenen Ertrag verschaffen, können beim zuständigen
Vermittleramt und, bei Nichtzustandekommen einer Einigung, beim Gericht
angefochten werden. Insgesamt betrachtet sind bei der Rezeption 1975 einige
bedeutende Abstriche zu Lasten der Mieter gemacht worden. 540
Nicht rezipiert worden ist die den BMM näher ausführende Verordnung vom
10.07.1972 über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (VMM). Mangels
Rezeption von Art 36 BMM, welcher den Bundesrat mit dem Erlass der
erforderlichen Ausführungsvorschriften beauftragt, fehlte hierfür auch die
notwendige gesetzliche Grundlage. Die Nichtexistenz einer mit der VMM
vergleichbaren Verordnung führt zu weiteren Differenzen zwischen den
liechtensteinischen und damaligen schweizerischen Mieterschutzbestimmungen für
das Mietwesen. So ist insbesondere der Anwendungsbereich der §§ 1108a ff ein
anderer als jener nach BMM/VMM.541

Das den "Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen" zugrunde liegende


Konzept unterscheidet sich grundsätzlich von der vorangegangenen, Notrecht
darstellenden Verordnung vom 03.11.1942 betreffend Mieterschutz (siehe hierzu
Kapitel F. I. 3.). Während unter ihrem Regime grundsätzlich jede Erhöhung von
Mietzinsen der Bewilligung durch die Regierung bedurfte, begnügt sich die
Mieterschutzgesetz-Novelle mit der Statuierung der Formular- und
Begriindungspflicht, gibt dem Mieter aber gleichzeitig das Recht zur Anfechtung der
Mietzinserhöhung im Gerichtsverfahren. Mit anderen Worten gesagt, galt damals
bezüglich der Erhöhung des Mietzinses das Prinzip des Verbots mit
Erlaubnisvorbehalt, während die Mieterschutzgesetz-Novelle dem entgegengesetzten
Prinzip, der Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt, folgt. 542
Die Einführung der "Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen" entzog also
der Regierung jegliche Möglichkeit eines selbständigen Eingriffs. Sozusagen als
Gegenstück dazu wurde aber dem Mieter das Recht gegeben, jede Erhöhung beim

539 Konsequenterweise ist der 1. Abschnitt des BMM (Art 1 4, "Zweck und
Geltungsbereich") nicht rezipiert worden
540 Siehe Anhang II
541 So fallen gemäss Art 1 Abs 2 VMM unter den Begriff des Mietzinses „auch
vertragliche Abmachungen über andere Objekte, wie Mobilien, Garagen,
Autoeinstell und abstellplätze, soweit sie zusammen mit Wohn und
Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden." (siehe hierzu statt vieler
Gmür/Prerost/Trümpy 89 f). Andererseits sind in Art 4 VMM verschiedene
Kategorien von der Anwendbarkeit des BMM ausgenommen: es handelt sich hierbei
um Luxuswohnungen, Ferienwohnungen sowie teilweise Wohnungen unter
Mietzinskontrolle (siehe hierzu statt vieler Gmür/Prerost/Trümpy 90)
542 Vgl Raissig/Schwander 15 f
97

zuständigen Vermittleramt und danach allenfalls beim Gericht als unzulässig


anzufechten. 543

Die§§ l 108a-l 108n „dürfen vertraglich weder wegbedungen noch zu Ungunsten des
Mieters abgeändert werden"(§ 11080).

1.2. Die einzelnen Bestimmungen

a) § 1108a

Nachdem der Vermieter mit der Vennietung einer Wohnung ein gewisses Risiko
eingeht, stellt ihm das Gesetz mehrere Sicherungsmöglichkeiten zur Verfügung.
Hierzu zählen das Retentionsrecht nach § 1101, das Mahnverfahren der §§ 577 ff
ZPO zur beschleunigten Eintreibung ausstehender Mietzinse, die Möglichkeit, den
Mietvertrag neben dem Mieter noch von einem Mitbewohner als Solidarschuldner
unterzeichnen zu lassen (§ 890) sowie die weitere Möglichkeit, die Bürgschaft eines
Dritten zu verlangen (§ 1346). Schliesslich kann der Vermieter Sicherheiten
verlangen, die üblicherweise als "Kaution" oder "Depot" bezeichnet werden.
Mit einer Kaution verschafft sich der Vermieter vor allem mit Blick auf das Ende des
Mietverhältnisses eine Sicherheit für allfällige Schadenersatzforderungen, eventuell
auch für unbezahlte Mietzinse. Eine Kaution ist nur geschuldet, soweit sie vertraglich
vereinbart wurde. 544
Wird dem Vermieter eine Geldsumme ausgehändigt, spricht man von einer
"Barkaution", wird die Sicherheit an einen Dritten geleistet, liegt eine
"Sicherungshinterlegung" vor. Nur diese beiden Formen der Sicherheitsleistung sind
den Beschränkungen des § 1108a545 unterworfen. 546 Alle anderen möglichen
Sicherungen des Vermieters unterstehen nach wie vor der freien Vereinbarung der
Parteien. 547
Aus sachenrechtlicher Sicht handelt es sich bei der beschriebenen Barkaution um ein
irreguläres Pfandrecht ( pignus irregulare). Da der Zweck der Vereinbarung
pfandrechtlich ist, sind darauf wie auch im Fall der Sicherungshinterlegung (auch

543 Vgl Peterrnann 96


544 Gmür/Prerost/Trümpy 145. Verlangt der Vermieter erst während der Vertragsdauer
eine Kaution, so muss er wie für jede vertragsändemde Forderung die
Kündigungsfrist einhalten (Gmür/Prerost/Trümpy 145 f)
545 Die Bestimmung lehnt sich an die Art 6 Abs I BMM an (siehe Anhang II)
546 Anwendbar ist die Bestimmung in diesem Rahmen aber auf alle irgendwie gearteten
Geldleistungen des Mieters (Müller 13 8)
547 Vgl Müller 136 mit weiteren Nachweisen
98

Hinterlegung sicherheitshalber genannt) die Vorschriften über das Faustpfandrecht


anzuwenden, soweit sie passen. 548

Nach § 1108a erster Satz sind geldmässige Sicherheiten, das sind Barkautionen und
Sicherungshinterlegungen, ,,falls das Mietverhältnis länger als ein Jahr dauert,
mindestens zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen der Landesbank zu verzinsen".
Der vom Gesetz erwähnte „Zinsfuss für Spareinlagen der Landesbank" bezieht sich
lediglich auf die Bestimmung der Höhe des Betrages, den der Vermieter dem Mieter
zu ersetzen hat. 549 Dem Vermieter steht es frei, das vom Mieter erhaltene Depot bei
einer anderen Bank als der Landesbank anzulegen. 550
§ 1108a zweiter Satz bestimmt, dass die Sicherheitsleistung das Ausmass von drei
Monatszinsen nicht überschreiten darf. Hieraus folgt:
die Berücksichtigung von Nebenkosten zur Ermittlung der Höhe der
Sicherheitsleistung ist ausgeschlossen; 551
bei einer Mietzinserhöhung kann der Vermieter auch die Erhöhung des Depots
verlangen. Eine besondere Anzeige- oder Formularpflicht besteht für diese
Erhöhung nicht; 552
übersteigen die anfallenden Zinsen der Sicherheitsleistung zusammen mit dem
Kapital den zulässigen Höchstbetrag, so hat der Vermieter diese Zinsen dem
Mieter herauszugeben. 553
Kann sich eine künftige Forderung nicht mehr verwirklichen oder ist das Pfandrecht
infolge Tilgung der gesicherten Forderung oder aus einem anderen Grund
untergegangen, so ist dem Mieter der der verpfändeten Summe entsprechende Betrag
zuzüglich Zinsen rückzuerstatten. 554

b) Vorbemerkungen zu §§ 1108b-1108d

„Nach den Grundsätzen des allgemeinen Vertragsrechts kann der Vertrag und damit
auch der Mietzins nur auf einen vertraglich vorgesehenen Kündigungstermin gegen
den Willen der anderen Partei abgeändert werden. Zwischenterminlich ist eine

548 Müller 136 mit weiteren Nachweisen. Zum Begriff der Barkaution siehe auch
Schmid J. Rz 2006
549 „Legt der Vermieter dieses Geld zu einem niedrigeren als dem gesetzlich
vorgeschriebenen Zinsfuss an, so hat er die Differenz bis zu jenem selber zu tragen.
Umgekehrt kommt ihm eine höher verzinsliche Anlage zu Gut." (Müller 140)
550 Selbst dann, wenn diese einen vom Zinsfuss der Landesbank verschiedenen Zinsfuss
zahlt (siehe Müller 140)
551 Müller 138 f
552 Müller 139
553 Siehe Müller 139
554 Siehe Müller 141
99

Vertragsänderung nur im gegenseitigen Einverständnis der Parteien möglich (sog.


Abänderungsvertrag). Die Parteien haben jedoch nach dem Grundsatz der
Vertragsfreiheit die Möglichkeit, bereits bei Abschluss eine Abänderungsklausel in
den Mietvertrag aufzunehmen, wonach unter bestimmten Bedingungen eine
Änderung der Vertragsbestimmungen auch ausserhalb der vertraglich vorgesehenen
Kündigungstermine erlaubt ist." Die spätere Geltendmachung dieses Rechts stellt
sodann keine Änderung des Vertrages dar, weil diese Möglichkeit bereits in der
ursprünglichen Vereinbarung enthalten ist und zudem dem beidseitigen Willen
entspricht. Gemäss § 1 l 16e Abs 2 sind jedoch solche Klauseln dann nichtig, wenn
damit der Mieter verpflichtet wird, belastende Änderungen bedingungslos
anzunehmen.555
Bei den beschriebenen Abänderungsklauseln sind drei Haupttypen der
Erhöhungsregelung im Mietvertrag zu unterscheiden: die Bindung des Mietzinses an
einen Index, die Staffelung des Mietzinses und die vertraglich vorgesehene einseitige
Erhöhung des Mietzinses durch den Vermieter. Sowohl Indexierung(§ 1108b) als
auch Staffelung des Mietzinses (§ 1108c) sind in ihrem Anwendungsbereich
eingeschränkt, die einseitige Mietzinserhöhung ist verboten (§ 1108d). Andere
denkbare Erhöhungsmechanismen sind gesetzlich nicht geregelt und unterstehen
daher der Parteiautonomie. Dabei ist aber jeweils genau zu prüfen, ob sie sich nicht
doch im Grunde genommen auf eine der geregelten Lösungen bezieht.556
Die Vereinbarung einer Mietzinsanpassungsklausel iSd §§ 1108b oder 1108c drängt
sich immer dann auf, wenn der Mietvertrag entweder zu Beginn des
Mietverhältnisses während einer gewissen Zeit unkündbar oder die Vertragsdauer
generell befristet ist, aber auch dann, wenn die Parteien zB jährlich nur einen
Kündigungstermin vorsehen. 557 Für den Mieter hat eine solche Vereinbarung den
Vorteil, dass während der festen Vertragsdauer der Mietzins nur aufgrund der in der
Klausel enthaltenen Position verändert werden kann. Andere, in der Klausel nicht
enthaltene Gründe fallen grundsätzlich ausser Betracht. 558
Zu beachten gilt es, dass sich die §§ 1108b und 1108c erheblich von der
entsprechenden Regelung des BMM unterscheiden: nach Art 9 erster Satz bzw 10
BMM559 können indexierte und gestaffelte Mietzinse nur vereinbart werden, wenn

555 Siehe Raissig/Schwander 89 f


556 Siehe Müller 110
557 Vgl Raissig/Schwander 90
558 Raissig/Schwander 92; ebenso Müller 113 fmit weiteren Nachweisen
559 Art 9 erster Satz BMM lautet:
„Vereinbarungen, wonach die Höhe des Mietzinses einem Index folgt, können gültig
nur für Mietverhältnisse getroffen werden, die auf mindestens fünf Jahre
abgeschlossen werden."
Art 10 Abs 1 BMM lautet:
100

das Mietverhältnis für eine längere Zeit (mindestens fünf bzw drei Jahre)
eingegangen worden ist; diese für den Mieter günstigen Einschränkungen sind der
liechtensteinischen Regelung unbekannt.

c) § 1108b

§ 1108b regelt die Zulässigkeit von indexgebundenen560 Mietzinserhöhungen. Die


Bestimmung unterscheidet Indexanpassungen bei Erstvermietungen (Abs 1) und bei
späteren Vermietungen (Abs 2). 561 Abs 3 stellt klar, dass indexgebundene
Mietzinserhöhungen,,(.. ) immer nur für die Zukunft begehrt werden (können).
„Bei Erstvermietungen ist eine Indexanpassung frühestens nach Ablauf des ersten
Mietjahres gestattet, währenddem bei späteren Vermietungen eine Indexanpassung
vor Ablauf des ersten Mietjahres zulässig ist, wenn im Hause eine gleichzeitige
Anpassung aller Mietzinse erfolgt (einheitlicher Anpassungsstichtag). Diese
unterschiedliche Behandlung der Indexanpassung erfolgt aus dem Grunde, eine
Benachteiligung der Erstmieter gegenüber späteren Mietern auszuschalten und eine
Gleichbehandlung der Mieter zu ermöglichen."562
Das Gesetz schreibt nicht die Verwendung eines bestimmten Indexes vor.563 Es ist
jedoch davon auszugehen, dass zur Hauptsache der Landesindex der
Konsumentenpreise vereinbart wird, nebst anderen möglich sind aber auch
Baukosten- oder Mietpreisindex (siehe hierzu Kapitel B. I. ).
Es stellt sich nun die Frage, wie die vertraglich vereinbarte Erhöhung dem Mieter
anzuzeigen ist sowie, ob es dabei eine Frist zu beachten gilt. Art 13 Abs 2 VMM
bestimmt hierzu explizit, dass auch die aufgrund einer Anpassungsklausel
vorgenommene Mietzinserhöhung mit dem vom Kanton genehmigten Formular
angezeigt werden muss. Nach Ansicht des Autors muss auch ohne vergleichbare
Verordnungsbestimmung für § 1108b (wie auch für § 1108c) dennoch dasselbe
gelten. Sowohl der auf eine Anpassungsklausel iSd § 1108b wie auch der auf eine
Staffelungsklausel gestützte Mietzinsaufschlag kann vom Mieter 1m

„Mietzinse, die sich periodisch um einen gewissen Betrag erhöhen, können gültig nur
vereinbart werden, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen
wird. Die gestaffelten Mietzinse müssen frankenmäßig festgelegt sein."
560 „Unter der Indexierung des Mietzinses versteht man dessen Verknüpfung mit einem
den wechselnden wirtschaftlichen Verhältnissen laufend angepassten Gradmesser der
Kostenentwicklung in der Weise, dass der Mietzins sich bei einer Aenderung
desselben im Verhältnis des Gradmessers erhöht oder erniedrigt." (Müller 117)
561 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 3
562 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 3 f
563 Siehe auch Alt-Regierungschef Dr. Walter Kieber in Landtagsprotokolle 1974 III
594 f
101

Anfechtungsverfahren als unzulässig angefochten werden. 564 Damit der Mieter aber
überhaupt die Unzulässigkeit der Mietzinserhöhung erkennen kann, bedarf es der
förmlichen Mitteilung einschliesslich Rechtsbelehrung. Die Frage nach einer
allenfalls einzuhaltenden Frist ist dahingehend zu beantworten, dass der Mieter bei
auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Mietverträgen keine Kündigungsmöglichkeit
hat, weshalb auch die ratio legis von § 1108i entfällt. Es ist somit hinsichtlich der
Anzeigefrist wie auch hinsichtlich des Zeitpunktes des Inkrafttretens der
Mietzinserhöhung ausschliesslich die vertragliche Vereinbarung massgebend. 565

d) § 1108c

Neben der Indexierung sieht die Mietzinsgesetzgebung auch für die Staffelung566 des
Mietzinses besondere Gültigkeitserfordernisse vor. Gemäss § 1108c können solche
Vereinbarungen „nur für die Zeit nach Ablauf des ersten Mietjahres gültig getroffen
werden". Zudem müssen die gestaffelten Mietzinse „frankenn1ässig festgelegt" sein.
Die Materialien erläutern den Vorteil der Mietzinsstaffelung wie folgt: ,,Gestaffelte
Mietzinse ermöglichen es, grössere Erhöhungen wegen Modernisierungen und
dergleichen auf einzelne Jahre hinaus zu verteilen."567
Bezüglich Mitteilung und Inkrafttreten der Mietzinserhöhung sowie deren
Anfechtbarkeit ist auf die Ausführungen zu § 1108b zu verweisen.

e) § 1108d

Nach § 1108d ,,(sind) Vertragsklauseln, die dem Vermieter die Erhöhung des
Mietzinses durch einseitige Erklärung erlauben,( .. ) nichtig".
Diese Bestimmung stimmt weitgehend mit dem Wortlaut des ebenfalls durch die
Mieterschutzgesetz-Novelle 1975 ins ABGB eingefügten § l l 16e Abs 2 überein,
demzufolge ebenso ,,( .. ) Vertragsklauseln nichtig (sind), wonach der Mieter sich
verpflichtet, auf einseitiges Begehren des Vermieters hin belastende Änderungen des
Mietvertrages bedingungslos anzunehmen". Es stellt sich somit die Frage nach dem
Verhältnis dieser beiden Bestimmungen:

564 Der Anwendungsbereich der §§ 1108k und 11081 ist nicht auf Mietzinserhöhungen
iSv § 1108i Abs 1 beschränkt. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass Art 9
zweiter Satz sowie Art 10 Abs 2 BMM, welche die Anfechtungsmöglichkeiten für
indexgebundene bzw gestaffelte Mietzinse explizit vorbehalten, nicht rezipiert
worden sind
565 Vgl Müller 112 fund Raissig/Schwander 94 fmit weiteren Nachweisen
566 „Unter einem gestaffelten Mietzins ist die Parteiabrede zu verstehen, wonach sich der
zum Zeitpunkt der Vertragsschliessung feste Mietzins nach einer vereinbarten Zeit
um einen vereinbarten Betrag erhöht." (Müller 122)
567 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 4
102

Zum einen ist festzustellen, dass § l l l 6e Abs 2 im Wortlaut weiter geht als § 1108d,
werden doch darin nicht nur die einseitige Erhöhung des Mietzinses, sondern
überhaupt alle "den Mieter belastenden Änderungen" angeführt. Demgemäss sind
Vereinbarungen über die einseitige Erhöhung des Mietzinses nach § 1108d nichtig,
solche über die einseitige Erhöhung anderer den Mieter belastender Abgaben
hingegen nach § 1l 16e Abs 2. 568 Zum andern geht § 1108d insofern weiter als
§ l l 16e Abs 2, als nach letzterer Bestimmung nur die Vereinbarung über die
"bedingungslose Entgegennahme" durch den Mieter verboten wird, in § 1108d aber
jede Vereinbarung über die einseitige Erhöhung des Mietzinses. 569

f) § 1108e

§ 1108e Abs 1 erster Satz sieht vor, dass die „Belastung des Mieters für Nebenkosten
( ... ) den tatsächlichen Aufwendungen zu entsprechen (hat)". Die Bestimmung rechnet
also mit der Möglichkeit, dass dem Mieter Nebenkosten auferlegt werden können
und trifft für diesen Fall eine Regelung. Diese Pflicht muss jedoch im Vertrag
festgehalten werden oder aber klar aus den Umständen hervorgehen. Liegt keine
entsprechende Vereinbarung vor, ist davon auszugehen, dass mit dem Mietzins alle
Leistungen des Vermieters abgegolten werden. 570
Will man den Begriff der «Nebenkosten» bestimmen, so ist zunächst eine
Abgrenzung zwischen Nebenkosten und Mietzins vorzunehmen: In der Schweiz wird
Art 8 BMM, an den sich § 1108e wörtlich anlehnt, durch Art 5 VMM verdeutlicht,
indem diese Bestimmung festlegt, dass Nebenkosten iSd Art 8 BMM nur soweit
gesondert berechnet werden dürfen, als sie gemäss Mietvertrag ausdrücklich als
Nebenkosten bezeichnet worden sind. ,,Daraus ergibt sich, dass der Nettomietzins
alle Kosten umfasst, die im Mietvertrag nicht als Nebenkosten ausgeschieden sind.
Der Bruttomietzins umfasst neben dem Nettomietzins auch die vertraglich
ausgeschiedenen Nebenkosten, und zwar gleichgültig, ob diese in der Form einer
Pauschalen oder einer Akontozahlung vereinbart worden sind."571 Selbst ohne
ausdrückliche Verordnungsbestimmung muss dies auch für das liechtensteinische
Recht gelten. Schliesslich zählt § 1108e die verschiedenen Nebenkostenarten nur
demonstrativ auf, weshalb die Abgrenzung zwischen Nettomietzins und Nebenkosten

568 Siehe Müller 111; aA ist MOSER, nach dem Art 267e Abs 2 (entspricht § l l l 6e
Abs 2) die grösste praktische Bedeutung für Erhöhungen des Mietzinses haben dürfte
(Moser 133)
569 Siehe Müller 111. Dennoch vertreten Raissig/Schwander die Ansicht, Art 11 BMM
(entspricht § 110 8d) stelle lediglich eine auf Mietzinserhöhungen zugeschnittene
Wiederholung der Bestimmung des Art 267e Abs 2 ( entspricht § l l l 6e Abs 2) dar
(Raissig/Schwander 91 und 101 mit weiteren Nachweisen)
570 Siehe Gmür/Prerost/Trümpy 135
5 71 Raissig/Schwander 75
103

von den Parteien weitgehend frei vereinbart werden kann. 572 Jedoch enthalten weder
BMM noch VMM ebensowenig wie das ABGB eine Legaldefinition der
«Nebenkosten». Anders Art 257a Abs 1 OR idF 1989573, welcher bestimmt: ,,Die
Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten,
die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen". Bei den Nebenkosten handelt es
sich somit um das Entgelt für (Un-)Kosten, die dem Vermieter aus der Erfüllung
gesetzlicher oder zusätzlicher, vertraglich übernommener Nebenpflichten entstehen
(sog. «Betriebskosten»). 574 Keine Nebenkosten sind Lasten und Abgaben, die nicht
aus dem Gebrauch der Mietsache anfallen, sondern aus dem "Haben" derselben. 575
Diese auf der vermieteten Sache haftenden Lasten und Abgaben hat gemäss § 1099
erster Satz der Vermieter zu tragen. Diese Lasten und Abgaben schuldet er als
Eigentümer des Mietgegenstandes. 576
Nach RArssro/SCHWANDER dürfte die Häufigkeit der für Wohnungen vereinbarten
Nebenkosten etwa folgende Reihenfolge ergeben: Heizung, Warmwasser, Treppen­
hausreinigung, Hauswartung, Allgemeinstrom, Abwassergebühr und Wasserzins,
Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhrgebühr,
Gartenunterhalt, Gebäudeversicherungsprämien, allgemeine Verwaltungskosten
usw. 577
Für alle vertraglich dem Mieter überbundenen Nebenkosten gilt gemäss § 1108e
Abs 1, dass nur die wirklichen Kosten vom Mieter verlangt werden dürfen. Der
Vermieter darf bei ihrer Verrechnung keinen Gewinn erzielen. 578
Gemäss § 1108e Abs 2 hat der Vermieter „dem Mieter auf sein Verlangen eine
Abrechnung vorzulegen und Einsicht in die Belege zu gewähren". Hieraus folgt zum
einen, dass keine Pflicht des Vermieters besteht, von sich aus eine Abrechnung

572 Siehe Raissig/Schwander 75


573 BG vom 15.12.1989 über die Abänderung des OR (Miete und Pacht), BBl 1985 I
1389
574 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 257a 257b OR Rz 7. Siehe auch
Meyer 49, der richtig feststellt, dass zu den Nebenkostenpositionen nur Betriebs-, nie
aber Unterhalts- oder Erneuerungskosten gehören
575 Higi in Gauch (Hg.) Band V 2b 1. Lieferung, Art 257a-257b OR Rz 11
576 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 263 aOR Rz 1. ,,Es
handelt sich um öffentlich rechtliche Abgaben (Grundsteuern, Gebäudeversicherung,
Kanalisations- und Abfuhrgebühren, Wasserzins usw.) sowie um dingliche Lasten des
privaten und öffentlichen Rechts (Grundpfandrechte, Grundlasten, Vorzugslasten
usw.)." (Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 263 aOR
Rz 1)
577 Raissig/Schwander 77
578 Siehe statt vieler Gmür/Prerost/Trümpy 136 und Raissig/Schwander 78
104

vorzulegen. Zum andern hat eine Abmachung, die das Einsichtsrecht des Mieters
einschränkt oder ausschliesst, keinen Bestand. 579
Nach MÜLLER hat die vom Vermieter auf Verlangen des Mieters vorzulegende
Abrechnung nachfolgenden Erfordernissen zu genügen:
„sie muss
eine verständliche Beziehung zwischen Belegen und ihr herstellen;
materiell und rechnerisch richtig sein; der Mieter muss dies nachprüfen können;
erlauben, Klarheit über den Verteilungsmodus bei mehreren Mietern
einzusehen. " 580
Nachdem der Gesetzestext den Umfang des Einsichtsrecht nicht umschreibt, ist die
Grenze dort zu ziehen, wo die vom Vermieter vorgelegte Abrechnung den eben
genannten Kriterien genügt. 581
Statt den Mietern jedes Jahr eine detaillierte Abrechnung über die Kosten und ihre
Verteilung zu geben, können die Nebenkosten pauschal auf der Grundlage von
Durchschnittswerten mehrerer Jahre verrechnet werden. 582 Die Höhe der Pauschale
wird dann zum voraus abgemacht und kann während der unkündbaren Vertragszeit
grundsätzlich nicht verändert werden.583 Hier ist die Regel des § 1108e Abs 1,
wonach der Vermieter dem Mieter nur die tatsächlichen Kosten verrechnen kann,
durchbrochen. 584 Eine jährliche gesonderte (Einzel-)Abrechnung ist bei Vereinbarung
einer Pauschale nicht mehr vorzulegen, das Einsichtsrecht wird dadurch aber nicht
ausgeschlossen.585 Nachdem Art 20 BMM nicht rezipiert worden ist, muss in
Liechtenstein die Erhöhung der Pauschale anders als in der Schweiz nicht auf dem
amtlichen Formular mitgeteilt werden.
Nach ÜBERLE sehen die Mietverträge in den meisten Fällen vor, ,,dass der Mieter für
die ausgeschiedenen Nebenkosten sogenannte Akontozahlungen (Vorauszahlungen)

579 Müller 106. Keine Abrechnung hat der Vermieter dem Mieter jedoch in jenem Fall
vorzulegen, wo die Nebenkosten durch Parteiabrede im Mietzins enthalten sind;
Einsicht in die Belege kann aber auch dieser Mieter verlangen (Müller 106)
580 Müller 107 mit weiteren Nachweisen
581 Müller 107 f
582 Raissig/Schwander 78
583 Gmür/Prerost/Trümpy 136. Eine Veränderung ist zulässig im Fall von
aussergewöhnlichen und unvorhergesehenen Umständen (Gmür/Prerost/Trümpy 136)
584 Gmür/Prerost/Trümpy 137. Bei solchen Pauschalzahlungen sollten sich jedoch
langfristig Überschüsse und Rückschläge ausgleichen (Meyer 49). Ebenso Alt­
Regierungschef Dr. Walter Kieber in Landtagsprotokolle 1974 III 591:
„Selbstverständlich darf auch bei einer Pauschalisierung eine Ueberforderung nicht
erfolgen"
585 Siehe Müller 109. Der Anspruch des Mieters auf Einsicht bezieht sich solchenfalls
lediglich auf die gesamte Abrechnung und die Belege für das ganze Haus oder den
ganzen Gebäudekomplex (Raissig/Schwander 78)
105

erbringt, über welche am Schluss der Abreclumngsperiode vom Vermieter


abgerechnet wird". 586

g) § 1108f

§ l 108fbestimmt, dass Vereinbarungen, die den Mieter bei vorzeitigem Auszug zu


mehr als zur Deckung des Schadens verpflichten, nichtig sind.
Zum Schaden des Vermieters gehören unter Umständen seine Aufwendungen für die
vorzeitige Wiedervermietung (Inseratekosten), falls der Mieter nicht schon bei der
Ankündigung seines Auszuges einen geeigneten Nachfolger stellt. 5 87

h) Vorbemerkungen zu §§ 1108g-1108h

Kernstück588 der Mieterschutzbestimmungen bilden die §§ l 108g-l 108h, die den


Begriff der unzulässigen Mietzinserhöhung bei Wohnungen, welche nicht aufgrund
von Mietzinsanpassungsklauseln iSd §§ 1108b oder 1108c vorgenommen werden,
genauer bestimmen. Nach § 1108g sind solche Mietzinserhöhungen „unzulässig,
wenn damit die Erzielung eines unangemessenen Ertrages aus der vermieteten
Wohnung verbunden ist".§ 1108h zählt Tatbestände auf, bei deren Vorliegen keine
unzulässige Mietzinserhöhung gegeben ist.
Nachdem die Art 14 und 15 BMM idF 1972 die Rezeptionsgrundlage für die
§§ l 108g-l 108h bilden, sind diese Kernbestimmungen in erster Linie mit Hilfe der
Rechtsvergleichung zu interpretieren. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass im
Vergleich zur Rezeptionsgrundlage bedeutende Unterschiede bestehen:
Auch hier gilt, dass der Geltungsbereich der Schutzbestimmungen auf
Wohnungen beschränkt ist, diese somit für Geschäftsräume nicht gelten (siehe
die Marginalie zu § 1108a sowie die Wortfolge "aus der vermieteten Wohnung"
in§ 1108g);
§ 1108g soll den Wohnungsmieter vor unzulässigen Mietzinserhöhungen
schützen, Art 14 BMM erstreckt sich dagegen auf missbräuchliche Mietzinse;
Art 16 BMM erfasst zudem andere missbräuchliche Forderungen des Vermieters
gegenüber dem Mieter, sofern sie missbräuchlich sind und in Ausnützung der
Wohnungsnot erfolgen, auch wenn sie mit den Mietverhältnissen nicht in
direktem Zusammenhang stehen;

586 Oberle 35; siehe auch Gmür/Prerost/Trümpy 137. Da der Vermieter dem Mieter nur
die tatsächlich angefallenen Nebenkosten belasten darf, hat er diesem einen
allfälligen Überschuss zurückzuerstatten. Ergibt die Abrechnung jedoch einen Saldo
zuungunsten des Mieters, hat dieser den Differenzbetrag dem Vermieter
nachzuzahlen (Oberle 35)
587 Gmür/Prerost/Trümpy 171
588 Siehe Botschaft, Änderung BMM 851 sowie Müller 157
106

in Art 14 BMM idF 1972 wird nebst dem§ 1108g bekannten Kriterium des
"unangemessenen Ertrages" ein zweites Kriterium zur Ermittlung der
Missbräuchlichkeit angegeben: Der "offensichtlich übersetzte Kaufpreis" § ( 14
Abs 2BMM);
erzielt der Vermieter mit einer Mietzinserhöhung einen unangemessenen Ertrag
aus der vermieteten Wohnung, so ist die Rechtsfolge nach § 1108g deren
Unzulässigkeit, nach Art 14 BMM deren Missbräuchlichkeit. Anders als in der
Schweiz erfolgt die Grenzziehung für Mietzinserhöhungen nicht durch den
Begriff des Missbrauchs, sondern durch jenen der Unzulässigkeit. Nachdem
noch nicht alles, was unangemessen erscheint, bereits ein Missbrauch ist,589 liegt
die Grenze der Erlaubtheit für Mietzinserhöhungen in Liechtenstein "unterhalb"
derjenigen der Schweiz. Damit hat der damalige liechtensteinische Gesetzgeber
diesbezüglich - vermutlich ohne dass ihm dies bewusst war - entgegen dem
sonstigen Trend eine im Vergleich zur Rezeptionsvorlage mieterfreundlichere
Regelung geschaffen;
§ 1108h zählt im Gegensatz zu Art 15 BMM (demonstrative Aufzählung) taxativ
auf, in welchen Fällen kein unangemessener Ertrag erzielt wird;
§ 1108h berücksichtigt anders als Art 15 BMM auch die Bauweise der Wohnung
§
( 1108h lit a). Nicht rezipiert wurden dagegen Art 15 lit c zweiter Satz BMM
{,,Offensichtlich übersetzte Land-, Bau- oder Erwerbskosten fallen [ ...] ausser
Betracht") und Art 15 lit. e BMM (Empfehlungen von Vermieter- und
Mieterverbänden oder Organisationen).
Wie noch zu zeigen sein wird, führen die stark veränderte Rezeption der Art 14-16
BMM, welche das "eigentliche Rückgrat der ( schweizerischen)
Missbrauchsgesetzgebung" bilden,590 sowie der Umstand, dass gewisse
Entwicklungen des BMM nicht nachvollzogen worden sind, zu erheblichen
Schwierigkeiten bei der Interpretation der §§ 1108g und 1108h. 591

i) § 1108g

Wie bereits ausgeführt, soll § 1108g den Wohnungsmieter vor «unzulässigen


Mietzinserhöhungen» schützen, Art 14 BMM erstreckt sich dagegen auf
«missbräuchliche Mietzinse». Damit sind vom BMM nebst missbräuchlichen
Mietzinserhöhungen einerseits auch missbräuchliche Anfangsmietzinse sowie
andererseits Mietzinse erfasst, die erst durch die unveränderte Beibehaltung des alten
(ursprünglich nicht missbräuchlichen) Mietzinses trotz wesentlicher Veränderung der
Berechnungsgrundlage zu einem unangemessenen Ertrag und daher zur

589 Higi in Gauch/Schmid (Hg.) Band V 2b 3. Lieferung, Art 269 OR Rz 35. Siehe hierzu
das nachfolgende Kapitel
590 Raissig/Schwander 105
591 Dabei bereitete bereits in der Schweiz die praktische Anwendung von Art 14 BMM
Mühe (Hauri 104)
107

Missbräuchlichkeit führen. Durch die damit verbundene mangelnde Anfechtbarkeit


unzulässiger Mietzinse ausserhalb von Mietzinserhöhungen besteht in Liechtenstein
im Vergleich zur Schweiz ein bedeutendes Schutzdefizit für Wohnungsmieter. 592

Das eigentliche Begriffsmerkmal unzulässiger Mietzinserhöhungen ist gemäss


§ 1108g der «unangemessene Ertrag». Zunächst gilt es daher, diesen unbestimmten
Rechtsbegriff auszulegen:
Die Frage, welcher Ertrag noch angemessen sei und welcher nicht mehr, bereitete
auch in der Schweizer Praxis besondere Schwierigkeiten. 593 Müller ist der Meinung,
dass es für die Angemessenheit praktisch keine Kriterien gibt und daher für die
beurteilenden richterlichen Behörden ein weiter Raum des Ermessens besteht. 594 Die
Materialien zu § 1108g enthalten hierzu lediglich den Hinweis, dass sich eine
umfassende Umschreibung unzulässiger Mietzinserhöhungen nicht festlegen lässt. 595
Ähnlich wie der damalige schweizerische Gesetzgeber versucht auch der
liechtensteinische, die Konkretisierung der sehr abstrakten gesetzlichen Definition
darin zu finden, dass man an einigen taxativ aufgezählten Fällen zeigt, was nicht
unangemessen bzw unzulässig ist. 596 Hierzu die Materialien: ,,Zur Verdeutlichung
zählt§ 1108h Fälle zulässiger Mietzinserhöhungen auf."597
Nachdem dies für den Rechtsanwender unbefriedigend ist, muss auf anderem Weg
versucht werden, den gegenständlichen unbestimmten Rechtsbegriff zu
interpretieren:
Wie bereits erwähnt, ist Rechtsfolge einer Mietzinserhöhung im Falle der Erzielung
eines unangemessenen Ertrages aus der vermieteten Wohnung nach § 1108g deren
"Unzulässigkeit". Aufgrund von Art 2 Abs 2 SR bzw Art 2 Abs 2 PGR598 wird man

592 Der im Gesetzesentwurf vom 03.02.1998 enthaltene § 1106 Abs I neu würde dieses
Schutzdefizit weitgehend beseitigen.
§ 1106 Abs I neu lautet:
„Anfangsmietzinse sind missbräuchlich, wenn damit der Vermieter von einer
subjektiven Notlage oder einer marktbeherrschenden Stellung profitiert und dadurch
ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird."
593 Müller 162 mit Verweis aufRaissig 26
594 Müller 162
595 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 4
596 Vgl Raissig 26 unter Anspielung auf Art 15 BMM Siehe auch die Botschaft,
BMM 1232: ,,Es ist sehr schwierig, positiv auszudrücken, was Missbrauch im
allgemeinen und im Hinblick auf einzelne Tatbestände ist. Aus diesem Grund zählt
der Entwurf in Artikel 15 auch solche Tatbestände auf, bei deren Vorliegen in der
Regel eine missbräuchliche Mietzinsforderung nicht besteht."
597 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 4
598 Die Bestimmungen lauten identisch:
,,Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz."
108

dagegen erst von "Missbräuchlichkeit" sprechen können, wei:m mit der


Mietzinserhöhung ein ( offensichtlich) übersetzter Ertrag verbunden ist. Diese
Nonnen, welche sich wörtlich an Art 2 Abs 2 ZGB anlehnen, stellen nämlich klar,
„dass noch nicht alles, was unangemessen erscheint, bereits ein Missbrauch ist"599• Es
wird somit deutlich, dass Art 14 BMM idF 1972, welcher anstatt der Rechtsfolge der
"Unzulässigkeit" ohne weitere Differenzierung die "Missbräuchlichkeit" des
Mietzinses vorsah, im Widerspruch zu Art 2 Abs 2 ZGB stand. Durch die
Abänderung von Art 14 Abs 1 BMM im Jahre 1977600 wurde dieser Widerspruch
beseitigt. Seither sind in der Schweiz „Mietzinse (.. ) missbräuchlich, wenn damit ein
übersetzter (Hervorhebung durch den Verfasser) Ertrag aus der vermieteten
Wohnung oder dem Geschäftsraum erzielt wird". Die Differenzierung zwischen dem
an sich Angemessenen und dem Übersetzten, Missbräuchlichen, wurde auch bei der
Revision des OR im Jahre 1989 beibehalten601 (siehe Art 269 OR). Der von der
Regierung vorgelegte Gesetzesentwurf vom 03.02.1998 übernimmt in der Form von
§ 1106 Abs 2 neu602 zumindest diesen Teil von Art 269 OR und beseitigt so auch die
aktuell bestehenden Auslegungsschwierigkeiten.
Aufgrund der dargelegten Änderung der Rezeptionsgrundlage ist bei der
Interpretation von § 1108g entsprechende Vorsicht geboten. Nachdem jedoch die
Feststellung, es sei ein Ertrag übersetzt (und damit missbräuchlich), verlangt, dass
zugleich ebenso festgestellt wird, was kein übersetzter, sondern ein noch zulässiger
bzw angemessener Ertrag ist,603 kann die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur
Frage, welcher aus der Vermietung einer Wohnung erzielte Ertrag noch angemessen
ist, dennoch die notwendige Auslegungshilfe bieten:
In (insoweit) konstanter Praxis604 erblickt das Bundesgericht die Eigenkapitalrendite
(sogenannte Nettorendite) als geeignetes Kriterium zur Definition des massgebenden
Ertrages. Dh die Eigenkapitalrendite bestimmt den Nettoertrag als massgebenden
Ertrag und setzt diesen in Bezug zum Eigenkapital. 605 Anders formuliert: Unter der
Eigenkapitalrendite wird begrifflich das Verhältnis (in Prozenten) zwischen dem in
der Mietsache steckenden Eigenkapital des Vermieters und dem

599 Higi in Gauch/Schmid (Hg.) Band V 2b 3. Lieferung, Art 269 OR Rz 35


600 BG vom 09.06.1977, AS 1977 1269 1273 (1270)
601 Higi in Gauch/Schmid (Hg.) Band V 2b 3. Lieferung, Art 269 OR Rz 35
602 § 1106 Abs 2 neu lautet:

„Mietzinserhöhungen sind missbräuchlich, werm damit ein übersetzter Ertrag aus


der Mietsache erzielt wird."
603 Higi in Gauch/Schmid (Hg.) Band V 2b 3. Lieferung, Art 269 OR Rz 35
604 Higi in Gauch/Schmid (Hg.) Band V 2b 3. Lieferung, Art 269 OR Rz 36
605 Siehe etwa BGE 123 III 173 (174)
109

Nettovermietungsertrag (Nettoertrag) bezeichnet. 606 Die Eigenkapitalrendite kann


somit mit folgender Formel dargestellt werden: 607
Nettovennietungsertrag
Eigenkapitalrendite = X 100
(Nettorendite) Eigenkapital

Die Nettorendite entspricht damit vereinfacht ausgedrückt der Verzinsung des


Eigenkapitals. 608 „Als Eigenkapital gilt dabei die Differenz zwischen den
Anlagekosten und den anhaftenden Schulden. Zu diesem Kapital hinzugezählt
werden die Amortisationen sowie die eigenfinanzierten wertvermehrenden
Investitionen."609 In der Schweiz kann das so ermittelte Eigenkapital nur bis zu
maximal 40 % der gesamten Anlagekosten der Teuerung angepasst werden, da
Art 269a lit e OR und Art 16 VMWG610 dem gesetzlichen Regelungsmodell ein
standardisiertes Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital von 60 % zu 40 % zugrunde
legen. 611 Diese Einschränkung besteht in Liechtenstein mangels vergleichbarer
Regelung nicht.
Um die Berechnung der Nettorendite vornehmen zu können, sind zahlreiche Grössen
(wie Anlagekosten, massgebender Hypothekarzins, Abschreibungen usw) zu
ermitteln. ,,Um überhaupt derartig umfangreiche Berechnungen durchführen zu
können, benötigen die angegangenen Behörden detaillierte Unterlagen des
Vermieters, ebensosehr aber auch Richter mit ausgesprochenen Spezialkenntnissen
im Liegenschaftssektor."612 Es sollte daher soweit möglich vermieden werden,
ökonomisch genaue Berechnungen anstellen zu müssen, und versucht werden, die
Streitparteien zu einer Einigung zu bewegen, um die komplizierte Mietzinsmaterie zu
umgehen.613
Aufgrund der dargestellten schwierigen Handhabung von § 1108g ist davon
auszugehen, dass leg cit seine praktische Bedeutung erst im Zusammenhang mit den
negativen Ausschlussklauseln von § 1108h lit a-d gewinnt. 614

606 BGE 120II 100(104f), 122III 257(258), 123III 173(174)


607 Higi in Gauch/Schmid(Hg.) Band V 2b 3. Lieferung, Art 269 OR Rz 60 mit weiteren
Nachweisen
608 BGE 106II 356(360), 120II 100(100 f), 122III 257(257)
609 BGE 122III 257(257) mit Verweis auf Gratz 69
610 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
vom 09.05.1990, AS 1990 835
611 Siehe etwa BGE 122III 257(257) und 120II 100(102 f)
612 Hauri 105
613 Gemäss Müller 163 wird daher in der Schweiz in den meisten Fällen „versucht, die
Parteien schon vor dem Gerichtsverfahren zu einigen"
614 Siehe Hauri 109 zur vergleichbaren Situation in der Schweiz
110

j) § 1108h

In § 1108g wird dem Grundsatz nach festgelegt, wann eine Mietzinserhöhung


unzulässig ist. § 1108h stellt nun umgekehrt eine Anzahl von Gründen auf, bei deren
Vorliegen die Mietzinserhöhung zulässig ist.615 Die dort erwähnten Tatbestände sind,
jeder für sich, sozusagen ein Exkulpationsgrund, auf den ein Vem1ieter, gegen den
der Vorwurf der Forderung einer unzulässigen Mietzinserhöhung erhoben wird, sich
berufen kann. 616 Gleichzeitig wirken diese Ausschlussgründe aber auch als
Erhöhungsgründe, weil sie dem Vem1ieter Mietzinserhöhungsmöglichkeiten
einräumen. 617
In der Schweiz „zeigte sich, dass ein solcher negativer Katalog ein übersichtlicheres
Bild mit einfacheren Formulierungen ergibt als die Aufzählung von Tatbeständen,
die den Missbrauch umschreiben"618• Aufgrund des Untersuchungsergebnisses des
vorangegangenen Kapitels ist davon auszugehen, dass dasselbe für Liechtenstein gilt.
Anders als Art 15 BMM ist die Aufzählung in § 1108h lit a-d abschliessend. Um
darzutun, dass eine Mietzinserhöhung zulässig ist, kann sich der Vermieter auf alle
der in§ 1108h aufgezählten Ausschlussgründe einzeln, oder auf einige miteinander
stützen. 619

aa) Orts- oder quartierüblicher Mietzins

§ 1108h lit a bestimmt, dass eine Mietzinserhöhung nicht unzulässig ist, wenn sie
„sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse vergleichbarer
Wohnungen unter Berücksichtigung der Lage, der Bauweise, der Ausstattung, des
Zustandes der Mietsache und der Bauperiode hält". Im Gegensatz zu § 1108h lit b-d,
welche gewisse Kostenelemente aufzählen, die eine Mietzinserhöhung rechtfertigen
können, setzt 1it a die zulässige Mietzinshöhe nicht aufgru nd der Kosten fest, sondern
es wird - unabhängig von den realen Kosten - auf die durchschnittlich auf dem freien
Markt erzielten Mietzinse abgestellt, und es gelten nur jene Mietzinserhöhungen als
unzulässig, die diesen Rahmen deutlich übersteigen. § 1108h lit a enthält somit ein
Kriterium der sogenannten "Vergleichsmiete". 620 „Damit soll verhindert werden, dass
der Mietwert vom Zufall der Handänderung abhängig ist. Zudem ermöglicht es, dass

615 Siehe Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 5


616 Vgl Botschaft, BMM 1232; ebenso Raissig/Schwander 115
61 7 Raissig/Schwander 115
618 Raissig/Schwander 115
619 Siehe Müller 1 71. ,,In Frage für das letzte kommen am ehesten Verbindungen von
anderen Ausschlussgründen mit demjenigen der lit. a, der Orts- und
Quartierüblichkeit" (Müller 1 71)
620 Siehe Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 5; ebenso Botschaft, Änderung
BMM 851 f
111

einzelne unzulässige Mietzinserhöhungen im Anfechtungsfall auf den Normalstand


zurückgeführt werden können."621
Der Erhöhungsgrund der Vergleichsmiete ist bei allen Liegenschaften unabhängig
ihres Alters zulässig.622 Als Indizien für die Feststellung der Vergleichbarkeit dienen
die Lage, die Ausstattung, der Zustand, die Bauperiode und - im Vergleich zur
Rezeptionsvorlage zusätzlich - die Bauweise der Mietsache. Diese Aufzählung der
Vergleichskriterien ist nicht abschliessend.623 Den Vergleichskriterien kommt hierbei
eine Doppelfunktion zu: Einerseits bestimmen sie durch ihre Übereinstimmung in der
zu vergleichenden mit der verglichenen Wohnung, ob das Vergleichsobjekt
überhaupt tauglich sei; andererseits stellen sie die wichtigsten Hilfsmittel bei der
Beurteilung dar, ob und wie stark eine Abweichung der Mietzinshöhe zu beachten
sei.624

bb) Kostensteigerungen und Mehrleistungen

Zulässig sind Mietzinserhöhungen, wenn sie durch a) Kostensteigerungen oder


b) Mehrleistungen des Vermieters begründet sind ( § 1108h lit b). Durch die
Aufnahme dieser Bestimmung in den Katalog der Ausschlussgründe wird eine de
facto-Angleichung des Mietzinses an die Teuerung, allerdings beschränkt auf
einzelne Posten zugelassen.625 „Ebenfalls sollen wertvermehrende Neuinvestitionen
in den Mietzinsen berücksichtigt werden können."626
a) Für die Schweiz zählt Art 9 Abs 1 VMM Beispiele auf, die als
Kostensteigerungen iSv Art 15 lit b BMM gelten. Auch wenn dem
liechtensteinischen Recht eine vergleichbare Verordnungsbestimmung unbekannt ist,
kann doch die schweizerische als Anhaltspunkt zur Interpretation des Begriffes
"Kostensteigerung" dienen. Gemäss Art 9 Abs 1 VMM gelten als
Kostensteigerungen „Erhöhungen der Gebü!U"en, Objektsteuern, Baurechtszinse,
Hypothekarzinse, Vernicherungsprämien und dergleichen sowie Erhöhungen der
Unterhaltskosten". Die Aufzählung ist somit nicht abschliessend. Unter "Kosten"
sind grundsätzlich alle Aufwendungen zu verstehen, die die Bewirtschaftung und der
Betrieb einer Liegenschaft mit sich bringt. 627 Hiervon ausgenommen sind jedoch
Kosten, die der Mieter als Nebenkosten ohnehin separat bezahlt.628 Keinesfalls dient

621 Bericht und Antrag, Mieterschutz-Novelle 5


622 Raissig/Schwander 117
623 Müller 181. ,,Nicht erwähnt, aber selbstverständlich ist die Grösse der Wohnung"
(Raissig/Schwander 118)
624 Müller 179 mit weiteren Nachweisen
625 Siehe Müller 189
626 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 5
627 Raissig/Schwander 120 f
628 Müller 190; ebenso Raissig/Schwander 121
112

daher lit b der Anpassung der Nebenkosten an die Entwicklung des Zinsfusses, wie
dies in Bericht und Antrag, Mieterschutz-Novelle 5, behauptet wird. Die
Verwendungspflicht des amtlichen Formulars für Nebenkostenerhöhungen hat keine
gesetzliche Grundlage, das amtliche Formular zur "Mitteilung von Mietzins- und
Nebenkostenerhöhung"6 29 müsste daher richtig auf die Mitteilung von
Mietzinserhöhungen beschränkt werden.
b) Auch zur Umschreibung der in lit b erwähnten "Mehrleistungen des
Vem1ieters" enthält die VMM eine Bestimmung, die ebenfalls als Auslegungshilfe
herangezogen werden kann. Gemäss Art 10 Abs 1 erster Satz VMM gelten als
Mehrleistungen iSv lit b „Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen630 , die
Vergrößerung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen631 ". In allen Fällen
handelt es sich dabei systematisch um Vorteile, die dem Mieter direkt zukommen
und durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. 632

cc) Kostendeckende Bruttorendite

Eine Mietzinserhöhung ist auch dann zulässig, wenn sie „sich bei neueren Bauten im
Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite, berechnet auf den Anlagekosten, hält"
(§ 1108h lit c). Der Ausschlussgrund der kostendeckenden Bruttorendite war deshalb
in die Rezeptionsvorlage aufgenommen worden, weil man auch Neubauten von
Anfang an der Missbrauchsgesetzgebung unterstellen wollte. 633
Als "kostendeckende Bruttorendite" wird allgemein die Zahl verstanden, die in
Prozenten der Anlagekosten634 die Summe der dem Vermieter anlastenden festen
jährlichen Ausgaben aufgrund der Anlage angibt, mit anderen Worten die Frage
beantwortet, welche Lasten der Vermieter mit den eingehenden Mietzinsen decken
muss. 6 35 Aufgrund der Nichtrezeption von Art 15 lit c zweiter Satz BMM fallen
anders als nach leg cit offensichtlich übersetzte Land-, Bau- oder Erwerbskosten für
die Berechnung der Bruttorendite nicht ausser Betracht.

629 Siehe Anhang V


630 „Unter wertvermehrenden Verbesserungen sind zusätzliche Einrichtungen zu
verstehen, die bisher nicht vorhanden waren. Sie stehen im Gegensatz zu den
Reparaturen" (Müller 192 Fn 189); siehe auch Raissig/Schwander 124
631 „Unter zusätzlichen Nebenleistungen könnte die Übernahme der bisher von den
Mietern besorgten Treppenhausreinigung durch den Eigentümer oder den Hauswart
genannt werden" (Raissig/Schwander 124)
632 Müller 192
633 Raissig/Schwander 117 mit Verweis auf Botschaft, BMM 1235
634 Für den Erwerber einer Neubaute gilt der Erwerbspreis als Anlagekosten (Bericht und
Antrag, Mieterschutz Novelle 5)
635 Müller 195 mit weiteren Nachweisen
113

dd) Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals

Zwischen den beiden Extremen, Sicherung der Kaufkraft des investierten Kapitals
einerseits zu 100% und andererseits gar keine Sicherung der Kaufkraft desselben,
wählt§ 1108h lit d nach dem Vorbild von Art 15 lit d BMM eine mittlere Lösung,
nämlich die Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals. 636
Unter dem "risikotragenden Kapital" ,,wird jener Restwert des Mietgegenstandes
verstanden, für den der Grundeigentümer normalerweise bei der Bank kein Geld
erhält, der nicht durch die erste Hypothek, die als mündelsicher gilt, gedeckt ist.
Gemeint ist damit das in der Liegenschaft investie11e Eigenkapital."637
In der Schweiz wir dieser Ausschlussgrund überwiegend als wenig praktikabel
betrachtet, wobei meist die Kompliziertheit der Regelung beklagt wird. 638

k) § 1108i

§ l 108i Abs 1 nennt vier Bedingungen, die bei Mitteilung emer rechtsgültigen
Mietzinserhöhung zu beachten sind. Es handelt sich um:
Mitteilung auf einem amtlichen Formular einschliesslich Begründungspflicht
(siehe a);
rechtzeitige Mitteilung (siehe b );
Einhaltung der Kündigungsfrist (siehe c);
Verzicht auf eine Kündigungsandrohung (siehe d).
Die Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Vorschriften im Zusammenhang mit der
Mietzinserhöhung sind grundsätzlich in § l 108i Abs 2 geregelt (siehe e); jene bei
Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Fristen und Termine haben keine gesetzliche
Regelung erfahren (siehe f).

a) Wie jede andere Abänderung einer Vertragsbestimmung stellt die


Erhöhung des Mietzinses eine Vertragsänderung dar. Jedoch besteht für
Mietzinserhöhungen im Zusammenhang mit Wohnungen die Besonderheit, dass die
Mitteilung der Vertragsänderung nicht nur schriftlich, sondern zudem auf oder
zumindest in Verbindung639 mit einem von der REGIERUNG herausgegebenen
Formular640 zu erfolgen hat.
Von der Benützungspflicht für das Formular werden nicht nur die durch den
Ve1mieter auf eigenen Antrieb vorgenommenen Mietzinserhöhungen erfasst, sondern
insbesondere auch vertraglich vorgesehene Erhöhungen, somit auch die Erhöhung

636 Siehe Müller 200


637 Müller 202 mit weiteren Nachweisen; siehe auch Raissig/Schwander 126
638 Müller 201
639 Raissig/Schwander 83
640 Zum Inhalt dieses Formulars siehe Anhang V; vgl Art 13 Abs 1 lit a und c sowie
Art 13a VMM
114

indexierter und gestaffelter Mietzinse. 641 Die Formularpflicht hindert die Parteien
aber nicht, bereits vorher in gemeinsamem Einvernehmen eine Mietzinserhöhung zu
vereinbaren. 642
„Die Begründungspflicht des Vermieters soll dem Mieter den Entscheid über eine
allfällige Anfechtung ermöglichen."643 Die Art der Begründung regelt das Gesetz
nicht. Aus dem angegebenen Zweck der Begründungspflicht ergibt sich jedoch die
Richtlinie zur Beurteilung, ob der Begründungspflicht genügt worden ist oder nicht.
Wo die Begründung nicht genügt, ist die Mitteilung zu behandeln, wie wenn
überhaupt keine Begründung gegeben worden wäre. 644 Die jeweilige
Mietzinserhöhung muss daher als nichtig betrachtet werden. 645

b) Die Mitteilung der Mietzinserhöhung mit dem amtlichen Formular muss


spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen646 •
Diese Regel gelangt jedoch dort nicht zur Anwendung, wo die Erhöhung während
der Vertragsdauer wirksam mitgeteilt werden kann, sei es aufgrund eines indexierten
oder eines gestaffelten Mietzinses. 647

c) Bei der Erhöhungsanzeige ist „die geltende Frist für die Änderung des
Mietvertrages ( .. ) einzuhalten". Diese Frist ist die Kündigungsfrist. 648 Für die Dauer
und Berechnung derselben kann daher auf die entsprechenden Ausführungen
verwiesen werden. ,,Eine ordentliche Kündigung kann der Mieter nur auf einen
ordentlichen Kündigungstermin vornehmen. Aus der ratio legis ergibt sich daher,
dass auch die Mietzinserhöhungen nur auf die möglichen Kündigungstermine
vorgenommen werden können. Damit sind nicht nur die Kündigungsfristen, sondern
auch die -termine für den Zeitpunkt der Erhöhung massgebend."649
,,Das zeitliche Gültigkeitserfordernis soll dem Mieter die Möglichkeit einräumen,
den Mietvertrag rechtzeitig vor Inkrafttreten der Mietzinsänderung selbst
aufzulösen. "650

641 Siehe Müller 126 sowie die Ausführungen zu§§ 1108b und 1108c
642 Müller 126 mit weiteren Nachweisen. Auch diese einvernehmliche Mietzinserhöhung
bedarf aber noch der fom1ellen Anzeige durch den Vermieter. Ohne solche Anzeige
ist die derartige Abmachung gleich zu behandeln wie eine ohne Verwendung des
Formulars erfolgte Erhöhung (Müller 126)
643 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 6; ebenso Botschaft, BMM 1243
644 Müller 128 f
645 Müller 132
646 Müller 133; siehe auch Gmür/Prerost/Trümpy 97
647 Gmür/Prerost/Trümpy 98
648 Müller 132
649 Müller 133 mit weiterem Nachweis
6 50 Bericht und Antrag, Mieterschutz-Novelle 6
115

d) § 1108i Abs 1 iVm Abs 2 verbietet die Androhung der Kündigung im


Zusammenhang mit der Mietzinserhöhung; solche Kündigungen sind nichtig. 651
„Der Mieter soll ohne Druck über eine allenfalls in Kraft tretende Kündigung
verhandeln können."652 Damit ist auch die Frage beantwortet, wann eine
Kündigungsandrohung "im Zusammenhang" mit einer Mietzinserhöhung erfolgt
sei. 6 53

e) Die in § 1108i Abs 2 geregelten Rechtsfolgen sind aa) die Nichteinhaltung


der Formularpflicht und bb) die Androhung einer Kündigung bei Anzeige der
Mietzinserhöhung:
aa) Eine ohne Formular angezeigte Mietzinserhöhung ist nichtig (§ 1108i Abs 2).
Sie kann daher auch nicht als unzulässig angefochten werden.654
bb) Auch Kündigungen, welche bei Anzeige der Mietzinserhöhung angedroht
werden, sind nichtig. 655 Hiervon nicht erfasst ist dagegen die Mietzinserhöhung,
sofern dieser keine sonstigen Hindernisse entgegenstehen.656

t) § 1108i enthält keine Bestimmung über die Rechtsfolgen bei


Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Fristen und Teimine. 657 Das Bundesgericht hat
klargestellt, dass eine verspätet eingetroffene Mitteilung einer Mietzinserhöhung
nicht gänzlich nichtig ist, sondern ihre Wirkung erst auf den nach Vertrag oder
Gesetz zulässigen Kündigungstermin entfaltet.658 Das bedeutet für den Mieter, der
nach § 1108k Abs 1 die Mietzinserhöhung innert 14 Tagen seit Empfang der
Mitteilung anfechten muss, widrigenfalls die Mietzinserhöhung als angenommen gilt,
dass er bereits sehr früh eine sich erst wesentlich später verwirklichende
Mietzinserhöhung anfechten muss.659 Daher ist bei vertraglich nicht vorgesehenen
Mietzinserhöhungen660 aus Gründen der Rechtssicherheit die Weitergeltung der

651 Weitere Einschränkungen der Kündigungsfreiheit enthalten § 1108m (Kündigung


während des Verfahrens) sowie § 1108n (Kündigung nach durchgeführtem
Verfahren)
652 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 6; ebenso Botschaft, BMM 1243
653 Müller 129 f
654 Müller 131 mit weiteren Nachweisen
655 Eine solche Kündigung kann daher nicht Anlass zu einem Verfahren nach§§ 1116a ff
sein
656 Müller 131
657 Siehe auch Altwegg 45
658 BGE 107 II 189 (194 f)
659 Siehe Müller 135
660 Vertraglich vereinbarte Mietzinserhöhungen müssen zwar auch angezeigt werden, sie
sind aber immer an einen längerfristig fest abgeschlossenen Vertrag gebunden,
116

wegen Nichtbeachtung der Fristen und Termine ungültigen Erhöhungsankündigung


auf den nächstmöglichen Termin abzulehnen. 66 1

1) Vorbemerkungen zu §§ 1108k-1108n

Das Verfahren zur Überpriifung von Mietzinserhöhungen auf ihre Unzulässigkeit ist
im Gegensatz zum Mietnotrecht (siehe Kapitel F. I. 3.) auf zivilrechtlicher Basis
aufgebaut. Es ist Sache des Vennieters, Mietzinserhöhungen geltend zu machen und
zu begriinden. Umgekehrt wird auch keinerlei Überpriifung der Mietzinse von Amtes
wegen durchgeführt. Es ist Sache des Mieters, eine verlangte Mietzinserhöhung beim
zuständigen Vermittleramt anzufechten, wenn er sie als unzulässig betrachtet
(§ 1108k Abs 1 und 2). Bei einem Scheitern der Vermittlungsverhandlung muss das
Gericht angerufen werden(§ 1108k Abs 3). Dieses entscheidet über die Zulässigkeit
der Mietzinserhöhung und erklärt sie gegebenenfalls für nichtig(§ 11081).
Der Befürchtung, der Mieter werde aus Angst vor Kündigung nicht in der Lage sein,
seine Interessen durch Einleitung des ge1ichtlichen Verfahrens zu wahren, wurde mit
dem Ausbau des Kündigungsschutzes Rechnung getragen(§ 1108m). Auch wird dem
Mieter nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens ein einjähriger
Kündigungsschutz eingeräumt, sofern er im gerichtlichen Verfahren vollständig oder
zu einem überwiegenden Teil obsiegt, wenn also die verlangte Mietzinserhöhung
ganz oder zu einem überwiegenden Teil unzulässig war(§ 1108n).
Im Vergleich zum Anfechtungsverfahren der Rezeptionsgrundlage bestehen
erhebliche Abweichungen.

m) § 1108k

aa) Vermittlungsverhandlung

Jede Anfechtung einer für unzulässig erachteten Mietzinserhöhung662 hat der Mieter
innert 14 Tagen663 seit Empfang der Mitteilung vorerst vor dem zuständigen
Vermittleramt anzubringen (§ 1108k Abs 1). Das Vermittleramt ist zwingend

weshalb für die Anzeigefrist das Kriterium der Einhaltung der zehntägigen Frist ohne
weiteres entfällt (siehe Müller 134)
661 Vgl Müller 133 135
662 Bereits zu§ 1108b wurde ausgeführt, dass sowohl der auf eine Anpassungsklausel iSd
§ 1108b wie auch der auf eine Staffelungsklausel gestützte Mietzinsaufschlag vom
Mieter im Anfechtungsverfahren als unzulässig angefochten werden kann
663 Eindeutig falsch ist die in Bericht und Antrag, Mieterschutz-Novelle 6, angegebene
Frist von 30 Tagen
117

vorgesclniebene erste Instanz im Anfechtungsverfahren.664 Ausgeschlossen ist


demnach sowohl, dass eine Behörde von sich aus tätig wird und so ein
Anfechtungsverfahren in Gang setzt, als auch, dass unter Umgehung des
Vermittleran1tes direkt das Gericht angerufen wird. § 1108k Abs 2 bestimmt das
zuständige Vermittleramt, wobei auf den Wohnsitz bzw Sitz des Vermieters abstellt
wird. Subsidiär kommt der Ort des gelegenen Mietobjekts zur Anwendung.665
Das Anfechtungsrecht steht gemäss ausdrücklicher Bestimmung des Gesetzes
(§ 1108k Abs 1 und 3) einzig dem Mieter zu. Zu beklagen hat er dabei den
Vermieter.
Aufgrund von § 21 Abs 1 VAG666 hat der Vermittler die Aufgabe, zwischen den
Parteien eine Einigung zu versuchen. Durch den Abschluss eines Vergleiches vor
dem Vermittler wird das Anfechtungsverfahren beendet. Gemäss Art 1 lit k EO sind
Vergleiche, die vor dem Vermittleramt geschlossen werden, Exekutionstitel. Zu
beachten ist, dass im Falle des Abschlusses eines Vergleiches vor dem Vermittler
keine Kündigungsbeschränkung iSv § 1108n eintritt.
Wie noch zu zeigen sein wird, muss trotz Nichterwähnung in § 1108m die
vermieterseitig ausgesprochene Kündigung auch während der Dauer des
Vermittlungsverfahrens nichtig sein (siehe die entsprechenden Ausführungen zu
§ 1108m).
Nicht rezipiert worden ist Art 24 erster Satz BMM667, der die Frage beantwortet, ob
die angemeldete Mietzinserhöhung, welche das Objekt der Anfechtung ist, in Kraft
tritt, oder deren Anfechtung aufschiebende Wirkung zukommt. Mangels

664 Die Bestimmung steht deshalb in keinem Spannungsverhältnis zu§ 8 VAG, weil § 8
Abs 2 Ziff 2 VAG auf Bestandsachen beschränkt ist, ,,soweit es sich um die
gerichtliche Aufkündigung von Miet und Pachtverträgen, die Erlassung von
Aufträgen zur Übergabe oder Übernahme von unbeweglichen Miet- und
Pachtgegenständen handelt".
Siehe auch Alt Regierungschef Dr. Walter Kieber in Landtagsprotokolle 1974 III
596 f
665 Vergleiche die Regelung von § 9 Abs 1 des Gesetzes vom 12.12.1915 über die
Vermittlerämter (VAG), LGBI 1916 Nr 3:
„Örtlich zuständig ist das Vermittleramt des Wohnsitzes oder Aufenthaltes des
Beklagten oder Beschuldigten."
666 § 21 Abs 1 VAG lautet:
„Der Vermittler soll das Vorbringen der Parteien gewissenhaft prüfen, gegen offenbar
unbegründete Ansprüche oder Bestreitung begründeter Rechtsbegehren geeignete
Vorstellungen machen und auf eine gütliche Erledigung des Rechtsstreites durch
Vergleich, Anerkennung oder Verzicht hinwirken."
667 Die Bestimmung lautet: ,,Während der Dauer des Schlichtungsverfahrens gilt der
Vertrag unverändert weiter."
118

gegenteiliger Regelung ist daher davon auszugehen, dass die aufschiebende Wirkung
beantragt werden muss. 668

bb) Gerichtsverfahren

„Verläuft der Vermittlungsversuch erfolglos, so kann der Mieter die


Mietzinserhöhung binnen 14 Tagen nach dem Vermittlungsversuch beim Gericht als
unzulässig anfechten; andernfalls gilt die Mietzinserhöhung als angenommen"
(§ 1108k Abs 3). Der Mieter hat bei Einbringung der Klage beim Landgericht den
vom Vermittler ausgestellten Leitschein beizulegen(§ 39 Abs 1 VAG).
Die Parteien können auch vor dem Richter einen Vergleich schliessen, mit dem das
Anfechtungsverfahren abgeschlossen wird. Es gilt allerdings auch hier, dass in einem
solchen Fall die Kündigungsbeschränkung des § 1108n nicht eintritt.
Damit die angemeldete Mietzinserhöhung nicht in Kraft tritt, hat der klagende Mieter
mangels anderslautender Regelung (bereits im Vermittleramtsbegehren) zu
beantragen, der Anfechtung möge die aufschiebende Wirkung zuerkannt werden.

n) §11081

Der zuständige Landrichter hat vorab gemäss § 11081 Abs 1 festzustellen, ob es sich
bei der Mietzinserhöhung um eine unzulässige handle. Trifft dies zu, ist sie für
nichtig zu erklären. ,,Nach Absatz 2 hat das Gericht über die dort erwähnten
wesentlichen Punkte zu entscheiden, auch wenn diese im Antrag der klagenden
Partei nicht enthalten sein sollten, um klare Verhältnisse zu schaffen."669

o) § 1108m

Während der Dauer des gerichtlichen Verfahrens ist eine vermieterseitig


ausgesprochene Kündigung nichtig. Damit ist lediglich die normale670 ordentliche
Kündigung angesprochen (§ 1108m erster Satz). Die ausserordentlichen
Beendigungsgründe des § 1118 haben weiterhin Geltung und können auch vom
Vermieter gültig angerufen werden(§ 1108m zweiter Satz). Durch den Mieter kann
während des gerichtlichen Verfahrens die ordentliche wie auch - bei Vorliegen der
Voraussetzungen - die ausserordentliche Kündigung vorgenommen werden.
§ 1108m spricht vom "gerichtlichen Verfahren", erwähnt somit anders als Art 24
BMM das Vermittlungsverfahren nicht. Sinn und Zweck der Kündigungsvorschrift
des § 1108m erfordert jedoch, dass der Mieter nicht erst ab der Eingabe der
Anfechtungserklärung beim zuständigen Vermittleramt, sondern bereits ab dem

668 Hieran vermag auch§ 37 Abs 1 VAG nichts zu ändern


669 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 6; ebenso Botschaft, BMM 1244
670 Alt RegierungschefDr. Walter Kieber in Landtagsprotokolle 1974 II 400
119

Zeitpunkt den Kündigungsschutz beanspruchen kann, in dem er vorgängig der


Anfechtung mit dem Vermieter diesbezüglich Fühlung aufnimmt. Eine solche von
der Gesetzgebung nicht vorgesehene Erweiternng, welche sich letztlich auf das in
Art 2 Abs 2 SR bzw Art 2 Abs 2 PGR verankerte Missbrauchsverbot gründet, muss
jedenfalls restriktiv angewendet werden. Eine Kündigung des Vennieters dürfte
somit nur dann als nichtig erklärt werden, wenn eine Anfechtungsklage des Mieters
aufgrund der konkreten Sachlage nicht von vornherein als aussichtslos erscheint. 671

p) § 1108n

Besondere Wirkungen auf den Mietvertrag zeitigt der richterliche Entscheid nur in
dem Fall, wo der Vermieter darin vollständig oder zu einem überwiegenden Teil
unterliegt. Diesfalls ist eine durch ihn ausgesprochene ordentliche Kündigung des
Mietverhältnisses im folgenden Jahr beginnend mit Rechtskraft des Urteils nichtig. 672
Der überwiegend oder vollumfänglich unterliegende Mieter ist dagegen in seinem
Kündigungsrecht nicht beschränkt. Die den Vermieter treffende
Kündigungsbeschränkung betrifft die ausserordentlichen Beendigungsgründe des
§ 1118 nicht ( § 1108m zweiter Satz). Keine Bindung an das Kündigungsverbot trifft
auch den Erwerber der Mietsache(§ 1120). 673 Die Kündigungsbeschränkung besteht
zudem nicht, wenn die Parteien vor dem Vermittler oder dem Richter einen
Vergleich abgeschlossen haben.

q) § 11080

Die §§ 1108a-1108n werden von § 11080 für unabdingbar und relativ zwingend
zugunsten des Mieters erklärt. Eine abweichende Vertragsklausel ist nichtig.
Damit hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass in der
wirtschaftlich stärkeren Stellung des Vermieters die Möglichkeit zu Missbräuchen
liegen kann. 674

671 Vgl Raissig/Schwander 175


672 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 7 erläutert den Zweck von § 1108n wie
folgt: ,,Diese Vorschrift soll einerseits verhindern, dass der Mieter, der eine Erhöhung
zu Recht als unzulässig angefochten hat, um den Erfolg des Verfahrens gebracht
werden kann, oder dass der Vermieter, dessen Forderung allenfalls als unzulässig
bezeichnet wurde, das Mietverhältnis kündigt, anderseits beinhaltet sie auch einen
Schutz des Vermieters, indem sie die Möglichkeit der Aufkündigung vorsieht, wenn
das Verhalten des Mieters oder eines Angehörigen seiner Hausgemeinschaft den
anderen Mietern oder ihm gegenüber unzumutbar geworden ist."
673 Vgl Müller 237 f
674 Vgl Müller 49
120

2. Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnungen(§§ 1116a-1116e)

2.1. Allgemeines zu §§ 1116a-1116e

Wie in Kapitel F. II. ausgeführt, wurden durch die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975,


LGBl 1975 Nr 6, nebst "Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnungen"
(§§ 1108a-l l 08n) Bestimmungen über die "Erstreckung des Mietverhältnisses für
Wohnungen" (§§ l l l 6a-l l l 6e) jeweils als Annex der §§ 1108 bzw 1116 ins ABGB
eingefügt und damit der Mieterschutz in das ordentliche Recht überführt.
Rezeptionsgrundlage der§§ l l l 6a-l l l 6e sind die Art 267a-267e aOR in der Fassung
1971.
Es bestehen allerdings bedeutende Unterschiede zwischen den beiden
Normenkomplexen, wobei die bedeutendsten darin bestehen, dass in Liechtenstein
anders als nach Art 267a ff aOR für Geschäftsräume keine Erstreckungsmöglichkeit
gegeben ist (siehe die Marginalie zu § 1116a) und die Anforderungen für eine
Erstreckung im Vergleich zur Schweiz erhöht sind. 675
Nicht rezipiert worden ist Art 267f aOR ("Verfahren"), wonach „die Kantone( .. ) die
zuständige richterliche Behörde und das Verfahren ( bestimmen), das eine rasche
Beurteilung gewährleisten soll". Die Materialien enthalten hierzu keine Begründung.
Nach Ansicht des Autors war die genannte Norm deshalb nicht zu rezipieren, weil es
sich bei den §§ l l l 6a- l l l 6e nicht ausschliesslich um materiellrechtliche
Bestimmungen handelt. Vielmehr sind in ihnen verschiedene einschlägige
verfahrensrechtliche Bestimmungen enthalten, die zusammen mit den zur
Anwendung gelangenden zivilverfahrensrechtlichen Vorschriften das
Erstreckungsverfahren eingehend regeln. 676

Aufgrund von §§ 1116a ff können rechtmässig beendete Mietverhältnisse, die eine


Wohnung zum Gegenstand haben, insgesamt um höchstens zwei Jahre erstreckt
werden. Die gültige Kündigung wird nicht aufgehoben. Daher handelt es sich bei der
Erstreckung des Mietverhältnisses nicht um eine eigentliche Kündigungs­
beschränkung, sondern um ein Institut, ,,das als gesetzlich geordneter Eingriff des
Richters in ein bestehendes Mietverhältnis bezeichnet werden kann". 677 „Denn die
§§ 1116a ABGB besagen, im ganzen betrachtet und von gewissen Einzelheiten
abgesehen, nichts anderes, als daß durch eine Entscheidung des Gerichtes
Kündigungstermine erstreckt werden können, wenn dies auf der einen Seite im

675 Siehe Anhang II


676 Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 2 enthält hierzu lediglich den Hinweis,
dass die Gesetzesvorlage ein Gerichtsverfahren vorsehe. Diese Übertragung des
Verfahrens auf die Gerichtsinstanzen sei durch den Einbau des Mieterschutzes in das
ordentliche Recht notwendig geworden
677 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR Rz 3.
Für den Mieter stellt sein Recht, eine Erstreckung zu verlangen, kein
Forderungsrecht, sondern ein Gestaltungsklagerecht dar (Moser 141)
121

Interesse des Mieters dringend geboten ist, wenn also den Mieter im Falle einer
zeitgerechten Räumung eine außergewöhnliche Härte träfe, und wenn auf der
anderen Seite ein Aufschub des Termines, also eine Erstreckung,(... ) dem Vermieter
auch unter Bedachtnahn1e auf die Interessen eines allfälligen neuen Mieters nach der
Lage der Dinge zugemutet werden könnte."678 ,,( •••) einer Erstreckungsklage nach
§ 1116a ABGB [ist] im allgemeinen dann stattzugeben [ .. ], wenn die beantragte
Erstreckung des Kündigungstermines im Interesse des Mieters dringend geboten ist,
um eine vorübergehende Notlage (Härte) zu überbrücken und diese Überbrückung
andererseits dem Vermieter zugemutet werden kann, wobei neben den Interessen des
Vermieters auch jene eines allenfalls vorhandenen Mieters zu berücksichtigen
sind."679

Die § § l l l 6a-l l l 6e stellen kein absolut zwingendes Recht dar. Ein Verzicht auf die
Geltendmachung der Erstreckung oder auf die Anrufung des Gerichts ist jedoch
ungültig, wenn er "zum voraus" erfolgt(§ l 116e Abs 1).

2.2. Die einzelnen Bestimmungen

a) §§ 1116a

aa) Die Voraussetzungen der Erstreckung

1. Aus der Marginalie zu § 1116a ergibt sich, dass nur Mietverhältnisse, die
eine Wohnung zum Gegenstand haben, erstreckt werden können. Wiederum sind
unter "Wohnungen" ,,( ... ) Einrichtungen zu verstehen, die für die Unterkunft von
Personen und Gruppen von Personen geeignet oder bestimmt sind, mit Einschluss
von Räumlichkeiten, die üblicherweise zusammen mit der Wohnung vermietet
werden."680 Hiervon auszunehmen sind möblierte Einzelzimmer(§ 1116d Abs 2) 681 ,
ausser wenn der Mieter Küche oder Bad mitbenützen darf oder der Vermieter das
Zimmer unvollständig, zB ohne Bett, möbliert hat. 682

678 Urteil des OGH vom 06.05.1991 zu 5 C 194/90-21 (16) [nicht publiziert]
679 Urteil des OGH vom 06.05.1991 zu 5 C 194/90-21 (19) [nicht publiziert]
680 Bericht und Antrag, Mieterschutz-Novelle 3
681 Siehe hierzu Alt Regierungschef Dr. Walter Kieber in Landtagsprotokolle 1974 III
601. Er führt aus, dass die Erstreckung des Mietverhältnisses für möblierte
Einzelzimmer deshalb ausgeschlossen ist, weil hier keine eigentliche Bindung zu
diesem Objekt vorhanden sei. Ein möbliertes Einzelzimmer könne nicht als Wohnung
angesprochen werden
682 Gmür/Prerost/Trümpy 1 76
122

2. Es muss eine „nach bürgerlichem Recht oder nach § 560 ff ZPO gültige
Autkündigung" vorliegen(§ 1116a Abs 1). Die Kündigung ist nur gültig, wenn sie
vertragsgemäss und gesetzeskonform durch den Vermieter ausgesprochen wurde. 683
Hat der Mieter selber gekündigt, so kann er keine Erstreckung verlangen. Dies wäre
nämlich nicht mit § 1116 Abs 3 zu vereinbaren, wonach das Begehren um
Erstreckung innert 14 Tagen seit Empfang der Kündigung zu stellen ist. 684 Auch kann
angenommen werden, dass der Mieter in einem solchen Fall ein Interesse an der
Beendigu ng des Vertrages und daher kein Interesse an der Erstreckung hat. 685
Über die Frage, ob die Kündigung gültig ist, hat das Erstreckungsgericht
vorfrageweise zu befinden. 686
Dabei ist zu beachten, dass nach § 1108n die Kündigung des Mietverhältnisses
seitens des Vermieters für die Dauer eines Jahres nichtig ist, wenn ein Verfahren vor
dem Mietgericht vollständig oder zu einem überwiegenden Teil zugunsten des
Mieters ausgeht. Kündigt der Vermieter nach Ablauf dieser Frist, steht dem Mieter
das Recht der Einsprache gemäss§§ 1116a ff zu. Es ist also möglich, dass der Mieter
einen weiteren Aufschub um maximal zwei Jahre erhält. Insofern kann von einer
"Kumulation der Erstreckungsmöglichkeiten" gesprochen werden. 687

3. Gemäss § 1116a Abs 3 muss das erste Erstreckungsbegehren innert


14 Tagen seit Empfang der Aufkündigung beim Gericht anhängig gemacht werden.
Zuständiges Gericht ist gemäss § 40 Abs 1 JN das Landgericht. 688 Auch ohne
ausdrückliche Erwähnung in§ 8 Abs 2 VAG folgt aus der Formulierung des§ 1116a
Abs 3, dass eine vorangehende Vermittlungsverhandlung nicht stattzufinden hat.
Durch die fristgemässe Eingabe des Erstreckungsbegehrens beim Landgericht wird
das Erstreckungsverfahren eingeleitet.
Die Eingabe muss die wichtigsten Angaben über Mieter, Vermieter, Mietverhältnis
und Kündi gu ng enthalten. Dem Begehren sollten Kopien von Mietvertrag und
Kündigung beigelegt werden. 689
Aktiv klagslegitimiert ist der Mieter. Haben mehrere Mieter den Mietvertrag als
Vertragspartei unterzeichnet, so steht es jedem von ihnen zu, em

683 Meyer 83
684 Siehe Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2_ Lieferung, Ati 267a aOR
Rz 8
685 Siehe Moser 55, der allerdings zum Schluss kommt, in einem solchen Fall könne auch
der Mieter ausnahmsweise die Erstreckung verlangen (Moser 55 f), was von SCHMID
mit der angegebenen Begründung abgelehnt wird (siehe Schmid in
Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2_ Lieferung, Ati 267a aOR Rz 8)
686 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Ati 267a aOR Rz 8
687 Raissig 20
688 Siehe hierzu Kapitel H. 1.
689 Vgl Meyer 90
123

Erstreckungsbegehren zu stellen. 690 Passiv legitimiert ist der Vermieter. Bei


Veräusserung des Mietobjektes wird der im Grundbuch eingetragene Erwerber passiv
legitimiert, auch wenn das Mietverhältnis schon vom früheren Vermieter gekündigt
worden war. 691
Bis zur Entscheidung (siehe dazu unten) muss der Mieter in den Mieträumen
belassen werden. 692 „Dazu ist das Erlassen einer vorsorglichen Massnahme nicht
nötig, denn einem Ausweisungsbegehren des Vermieters könnte ohnehin nicht
entsprochen werden, weil der Entscheid vom Ausgang des Erstreckungsverfahrens
abhängig ist."693

bb) Die Erstreckungsgründe

Unzulässig ist die Erstreckung, wenn ein Ausschlussgrund iSv § 1116c (siehe dort)
gegeben ist. Zu bewilligen ist die Erstreckung beim Fehlen eines Ausschlussgrundes,
wenn „die Aufkündigung für den Mieter oder seine Familie eine aussergewöhnliche
Härte zur Folge hat, die auch unter voller Würdigung der Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen ist"(§ 1116a Abs 1). Dem Richter steht damit ein Ennessen zu,
das er gemäss Art 4 SR694 nach Recht und Billigkeit ausüben muss. 695 Er hat die
Interessen des Mieters, das ist die "aussergewöhnliche Härte" für ihn oder seine
Familie [I .J, gegenüber den Interessen des Vermieters [2.] abzuwägen [3.].

690 Egli 1 7. EGLI weist zurecht darauf hin, dass Gegenstand des Verfahrens in einem
solchen Fall nur das Mietverhältnis mit dem klagenden Mieter, nicht dagegen mit den
die Kündigung akzeptierenden, sein kann (Egli 17)
691 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Liefernng, Art 267a aOR Rz 10
mit Verweis aufBGE 98 II 294 (296 f)
692 Statt vieler siehe Egli 59
693 Egli 59. ,,Solange nämlich nicht durch ein rechtskräftiges Urteil festgestellt ist, dass
der Mieter die gemieteten Räume zu verlassen hat, ist eine Ausweisung des Mieters
nicht möglich. Ein solches Urteil kann aber während der Dauer des
Erstreckungsprozesses gar nicht gefällt werden, da eben erst mit dem rechtskräftigen
Urteil im Erstreckungsprozess feststeht, ob der Mieter noch ein Recht zur Benützung
der Räume hat oder nicht." (Moser 151 f)
694 Art 4 SR lautet:
,,Richterliches Ermessen
Wo das Gesetz den Richter auf sein Ermessen oder auf die Würdigung der
Umstände oder auf wichtige Gründe verweist, hat er seine Entscheidung nach Recht
und Billigkeit zu treffen."
695 Siehe Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR
Rz 15
124

1. Das Vorliegen der Härte ist das wichtigste Element für die Gewährung
einer Erstreckung. 696 Anders als die Rezeptionsgrundlage (Art 267a Abs 1 aOR) muss
die Härte für den Mieter oder dessen Familie697 eine "aussergewöhnliche" sein. Die
Materialien enthalten keinen Hinweis, was den damaligen Gesetzgeber zur
Einfügung dieses Zusatzes bewogen hat und was seine tatsächlichen Auswirkungen
sind. Nach Meinung des Verfassers müssen die Härtegründe dieselben sein, wie sie
von der schweizerischen Lehre und Rechtsprechung entwickelt worden sind. 69 8 Der
liechtensteinische Richter hat lediglich bei der Prüfung der Härtegiünde einen
strengen Massstab anzulegen.
Was die möglichen Härtegiünde anbelangt, können diese in ihrer Vielfalt nicht
abschliessend aufgezählt werden. 699 Es müssen jedenfalls schwererwiegende
Umstände vorliegen. 700
Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Härte ihre Ursache mindestens zum Teil in
der Kündigung des Mietvertrages hat. Befindet sich der Mieter bereits in einer
Notlage und wird diese durch die Kündigung nur verschärft, so besteht grundsätzlich
kein Anspruch aufErstreckung. 701 Überdies ist eine Erstreckung nur dann angebracht,
wenn die infolge Kündigung eingetretene Härte durch einen Aufschub des
Auszugstermins überhaupt gelindert werden kann. 702

696 Meyer 86
697 Was den Begriff der "Familie des Mieters" betrifft, ist Egli 44 zuzustimmen, wonach
„nur der engste Kreis der Familie, üblicherweise die Gemeinschaft der Eltern und
Kinder, berücksichtigt werden"
698 Dies zeigt sich am Beispiel der Krankheit des Mieters: Ist ein Mieter derart krank,
dass die Kündigung für ihn eine Härte bedeutet, so wäre es absurd zu verlangen, er
müsse "ausserordentlich" krank sein, um in den Genuss einer Erstreckung zu
gelangen
699 Gmür/Caviezel 14
700 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR Rz 17.
Gmür/Caviezel führen zu den möglichen Härtegründen wie folgt aus: ,,Im
Vordergrund dürfte der soziale oder wirtschaftliche Härtefall stehen. Daher spielen im
Erstreckungsverfahren Einkommen und Vermögen des Mieters, Anzahl
minderjähriger Kinder sowie alle weiteren für den Lebensstandard massgebenden
Umstände eine wichtige Rolle. Härte kann sodann durch Krankheit, hohes Alter,
Gebrechlichkeit des Mieters begiündet sein ( ... ). Beruft sich der Mieter auf seine
ungünstigen wirtschaftlichen Verhältnisse, so muss auch die Lage auf dem
Wohnungsmarkt berücksichtigt werden; denn Härte ist hier praktisch gleichbedeutend
mit der Schwierigkeit, eine geeignete Ersatzwohnung zu einem für den Mieter
erschwinglichen Preis zu finden. Daneben gibt es indessen andere (...) Härtegründe.
So etwa lange Dauer des bisherigen Mietverhältnisses (...). Oder der Auszugstermin
kommt dem Mieter zeitlich besonders ungelegen(...)." (Gmür/Caviezel 14 f)
701 Petermann 88
702 Egli 39
125

2. Der Erstreckungsrichter hat neben der Härte auf Mieterseite die Interessen
des Vermieters an der baldigen Räumung des Mietobjektes zu berücksichtigen,
wobei § 1116a Abs 1 von deren "voller Würdigung" spricht. Die Materialien
schweigen sich wiederum darüber aus, weshalb der Zusatz "voller" in den
Gesetzestext aufgenommen worden ist und worin der tatsächliche Unterschied im
Vergleich zur Schweiz besteht. Nach Meinung des Verfassers liegt die Vermutung
nahe, dass es sich hierbei um eine Leerfo1mel handelt, muss doch der Richter bei der
pflichtgemässen Ermessensausübung ohnehin die Interessen beider Parteien "voll"
würdigen.
Bei den zu berücksichtigenden Interessen des Vermieters ist zu unterscheiden
zwischen den absoluten Ausschlussgründen iSv § 1116c und denjenigen
Vermieterinteressen, welche eine Erstreckung nicht von vornherein ausschliessen,
aber unter Umständen im Rahmen der Interessenabwägung beachtlich sind. 703
„Häufig liegen sie allerdings auf einer ähnlichen Linie wie die erwähnten
Ausschlussgründe, mit mehr graduellen Unterschieden. Beanstandungen des
Vermieters erweisen sich beispielsweise als begründet, aber zu wenig
schwerwiegend, um den absoluten Ausschlussgrund der berechtigten Klage zu
erfüllen. "704

3. Trotz der im Vergleich zur Schweiz mieterfeindlicheren Formulierung von


§ 1116a Abs 1 gelten die Interessen des Vermieters nicht a priori als schützenswerter,
sie sind vielmehr im Rahmen einer Interessenabwägung705 gegen die Interessen des
Mieters abzuwägen. Je grösser die Härte auf Seiten des Mieters und je geringer das
Interesse des Vermieters ist, desto eher wird eine Erstreckung gewährt und desto
länger fällt diese aus. 706 „Ist das Mietobjekt bereits weitervermietet, so sind dabei
auch die Interessen des neuen Mieters zu berücksichtigen" (§ 1116a Abs 1 letzter
Satz). 707

cc) Der Entscheid über die Erstreckung

Der Erstreckungsprozess wird entweder durch Urteil, durch Klageanerkennung,


durch Rückzug der Klage oder durch einen Vergleich abgeschlossen. 708 Von der
vergleichsweisen Erstreckung zu unterscheiden ist ein gerichtlicher oder

703 Siehe Gmür/Caviezel 17


704 Gmür/Caviezel 17 mit weiteren Beispielen und Hinweisen auf die schweizerische
Rechtsprechung
705 Siehe hierzu Petermann 88, Moser 69 und Meyer 87
706 Meyer 87
707 § 1116a Abs 1 letzter Satz ist in der Rezeptionsvorlage nicht enthalten
708 Egli 60
126

aussergerichtlicher Vergleich über eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf eine


bestimmte Dauer. 709
Der Richter kann das Mietverhältnis erstrecken oder das Begehren des Mieters
abweisen. Wird das Erstreckungsbegehren des Mieters abgewiesen, so bleibt es bei
der Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters und somit bei der Beendigung des
Mietverhältnisses auf den Kündigungstermin hin. Liegt bis zum Kündigungstermin
noch gar kein rechtskräftiger Entscheid vor, weil die unterlegene Partei gegen das
erstinstanzliche Urteil ein Rechtsmittel ergriffen hat, so kann der Mieter nicht
ausgewiesen werden, es sei denn, es liegt ein ausserordentlicher Kündigungsgrund
vor. Wird das Erstreckungsbegehren im nachhinein abgewiesen, bedeutet dies, dass
seit dem Kündigungstermin kein gültiger Mietvertrag mehr besteht. Der Mieter muss
die Wohnung daher unverzüglich räumen. Wenn nötig setzt ihm der Ausweisungs­
richter hierzu eine angemessene Frist. 710

Heisst der Richter das Erstreckungsbegehren gut, so kann er das Mietverhältnis (für
Wohnungen) nach Massgabe der vorhin dargestellten Kriterien um höchstens ein
Jahr erstrecken. Bei der Festlegung der Erstreckungsfiist ist zu berücksichtigen, dass
der Mieter nicht durch eine zu kurze Erstreckungsfiist daran gehindert werden darf,
eine zweite Erstreckung zu verlangen. 711

Das einmal erstreckte Mietverhältnis kann gemäss § 1116a Abs 2 „unter den gleichen
Voraussetzungen um höchstens ein weiteres Jahr" erstreckt werden, wenn „der
Mieter während der Erstreckungsfiist erfolglos unternommen (hat), was ihm
vernünftigerweise zugemutet werden kann, um die besondere Härte abzuwenden".
Der zitierte gesetzliche Wortlaut ist so zu verstehen, dass die Suchbemühungen des
Mieters bei der Zweiterstreckung nach einem strengen Massstab zu beurteilen sind. 712
Die zweite Erstreckung muss der Mieter gemäss § 1116a Abs 3 spätestens 60 Tage
vor Ablauf der Erstreckungsfiist begehren.

dd) Das Vertragsverhältnis während der Erstreckung

Der richterliche Erstreckungsentscheid begründet kein neues Rechtsverhältnis


zwischen Mieter und Vermieter, sondern greift lediglich gestaltend in die bisherige
vertragliche Beziehung der Parteien ein. 713 „Für die Zeit zwischen Kündigungstermin
und Auszug besteht zwischen den Parteien lediglich ein mietvertragsähnliches

709 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR Rz 20


710 Egli 49. Siehe auch Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung,
Art 267a aOR Rz 21 und Moser 152 f
711 Vgl Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR
Rz 23
712 Gmür/Caviezel 22
713 Egli 52
127

Verhältnis, welches allerdings im Ergebnis auf die weitere Erfüllung des


Mietvertrages hinausläuft, denn der Vermieter hat im Hinblick auf den hängigen
Prozess weiterhin die vertragliche Leistung erbringen müssen und hat daher auch
Anspruch auf Entschädigung in der Höhe des Mietzinses. "714
Die Erstreckung des Mietverhältnisses zu den nach dem bestehenden Mietvertrag
geltenden Bedingungen kann nun aber den Vermieter in unbilliger Weise
benachteiligen. Deshalb kam1 der Richter gemäss § 1116a Abs 4 einem begründeten
Gesuch des Vermieters um Änderung der Vertragsbedingungen im Entscheid über
die Erstreckung "angemessen" Rechnung tragen.715 Aus der Formulierung des
Gesetzes geht hervor, dass einerseits der Richter eine Anpassung nie von Amtes
wegen vornimmt und andererseits nur der Vermieter zur Stellung eines solchen
Gesuches berechtigt ist.716 Das Gesuch kann er zudem nur im Erstreckungsverfahren
stellen.717
Bei den Vertragsänderungen wird es sich vor allem um eine Erhöhung des
Mietzinses handeln. Es fallen aber auch andere Vertragsänderungen in Betracht.718
Bei der Erhöhung des Mietzinses „ist nicht einfach der objektiv angemessene
Mietzins festzulegen, sondern es ist abzuklären, ob mit der Erstreckung eine
Veränderung der dem Vertrag zugrundeliegenden Verhältnisse verbunden ist, welche
bei Weiterführung des Vertrages zu den bisherigen Bedingungen eine
Benachteiligung des Vermieters zur Folge hätte".719 Eine Mietzinserhöhung gemäss
dem Verfahren von § 1108i ist im erstreckten Mietverhältnis ausgeschlossen.720
Die Änderung der Vertragsbedingungen ist bei der ersten wie bei der zweiten
Erstreckung möglich.

714 Egli 49
715 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR Rz 24
716 Egli 50
717 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR Rz 26
718 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267a aOR Rz 24;
ebenso Gmür/Caviezel 33; siehe auch Egli 51. Gemäss Bericht und Antrag,
Mieterschutz Novelle 8 können diese Bedingungen „irgendwelchen Teil des
Mietvertrages betreffen"
719 Egli 51; ebenso Gmür/Caviezel 33
720 Siehe Egli 51 und Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung,
Art 267a aOR Rz 26
Das erstreckte Mietverhältnis ist ja bereits gekündigt, wogegen sich das Verfahren
gemäss § 1108i Abs 1 auf Zinserhöhungen bezieht, welche bei ungekündigtem
Mietvertrag mit Wirkung auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen
werden können (vgl Egli 51)
128

b} §1116b

aa) Der Gegenstand der Bestimmung

Die Bestimmung regelt die Erstreckung von Mietverhältnissen, die ohne Kündigung
nach einer bestimmten Zeitdauer auf einen bestimmten Zeitpunkt ablaufen, somit
Verträge "auf bestimmt vereinbarte Dauer". 721

bb} Die Voraussetzungen der Erstreckung

Die Voraussetzungen der Erstreckung sind mit Ausnahme des Vorliegens einer
gültigen Kündigung die gleichen wie bei § 1116a. Auch hinsichtlich der
Erstreckungsgründe, des Inhalts des Erstreckungsentscheides und des zweiten
Erstreckungsgesuches kann auf § 1116a verwiesen werden. Das erste
Erstreckungsbegehren muss hingegen spätestens 60 Tage vor Ablauf des
Mietverhältnisses gestellt werden. Zudem muss „der Vermieter ein schriftliches
Gesuch des Mieters um Erstreckung des Mietverhältnisses abgelehnt oder
unbeantwortet gelassen" haben(§ 1116b Abs 1).
„Die Frist von 60 Tagen hat zur Folge, dass Mietverhältnisse, die auf kürzere Dauer
abgeschlossen werden, nicht erstreckt werden können."722

c) §1116c

aa) Allgemeines

§ 1116c stellt einen demonstrativen Katalog absoluter Rechtfertigungsgründe auf, bei


deren Vorhandensein gar nicht zu fragen ist, ob die Kündigung für den Mieter eine
(aussergewöhnliche) Härte bedeutet. Nur wenn keiner dieser Rechtfertigungsgründe
gegeben ist, hat der Richter zu prüfen, ob die Kündigung für den Mieter oder seine
Familie eine Hfü1e zur Folge hat. 723
Hieraus können für den betroffenen Mieter stossende Resultate entstehen. Diese
können auf dem Weg der Gesetzesauslegung nicht beseitigt aber gemildert werden,
indem § 1116c als Ausnahmevorschrift im Zweifel einschränkend zugunsten des
Mieters auszulegen ist. 724

721 Sclunid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267b aOR Rz 1


722 Sclunid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267b aOR Rz 4
723 Merz in Guhl/Merz/K.urnmer (Hg.) 382 f; siehe auch Botschaft,
Kündigungsbeschränkung 857
724 Siehe Gmür/Caviezel 23
129

bb) Die drei Ausnahmefälle

Gemäss § 1116c kann das Mietverhältnis insbesondere dann nicht erstreckt werden,
wenn der Mieter zu berechtigten Klagen Anlass gibt [lit a)], unter bestimmten
weiteren Voraussetzungen dann, wenn eine betriebseigene Wohnung in Verbindung
mit einem Arbeitsvertrag vermietet wurde [lit b)] und wenn der Vermieter
Eigenbedarf ausweisen kann [lit c)].

lit a) Das Mietverhältnis darf nicht erstreckt werden, ,,wenn der Mieter oder ein
Angehöriger seiner Hausgemeinschaft zu berechtigten Klagen Anlass gibt,
namentlich wenn er trotz schriftlicher Mahnung vertragliche Abmachungen verletzt".
„Der Anlass zu berechtigten Klagen kann ausser in der Verletzung vertraglicher
Abmachungen auch in der Verletzung der Sorgfalt oder der Pflicht zur
Rücksichtnahme liegen."725 Bei andauernden Verstössen des Mieters gegen diese
Pflichten hat der Vermieter nach § 1118 die Möglichkeit, die sofortige Auflösung des
Mietvertrages zu erklären. Begnügt er sich mit einer ordentlichen Kündigung, so
kann er einer allfälligen Erstreckungsklage entgegenhalten, der Mieter gebe zu
Klagen Anlass. 726 Den Beschwerden müssen jedenfalls einigermassen ernsthafte
Verfehlungen des Mieters zugrunde liegen; deren Vorliegen muss der Vermieter
beweisen. 727
Zu beachten ist, dass der Mieter auch für das Verhalten der "Angehörigen seiner
Hausgemeinschaft", das sind die Mitbewohner der Wohnung,728 einzustehen hat.

lit b) Erstreckung ist gemäss § 1116c lit b ausgeschlossen, ,,wenn eine


betriebseigene Wohnung in Verbindung mit einem Arbeitsvertrag vermietet wurde
und dieser vom Mieter gekündigt oder wegen Verschuldens des Mieters aufgelöst
wird".
Die Vermietung muss in Verbindung mit einem Arbeitsvertrag erfolgen. Es bedarf
also zweier, rechtlich· an sich selbständiger Verträge, eines Arbeits- und eines
Mietvertrages.729 Gemäss EGLI kann nicht vorwiegend der Fall der Dienstwohnung
gemeint sein, da dort oft nur ein einziger, gemischter Vertrag bestehe. 730 „Eine
Verbindung zwischen Mietvertrag und Arbeitsvertrag ist in der Regel gegeben, wenn

725 Egli 31
726 Egli 31; ebenso Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung,
Art 267c aORRz 2
727 Egli 31 mit Hinweis auf die schweizerische Rechtsprechung; siehe auch Schmid in
Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267c aORRz 2
728 Egli 31; aA Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267c
aORRz 3
729 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267c aOR Rz 10;
Egli 33
730 Egli 34 f
130

eine Partei sowohl Arbeitgeber als auch Vermieter, die andere Arbeitnehmer und
zugleich Mieter ist; jedenfalls liegt eine Verbindung vor, wenn der Mietvertrag nicht
ohne den Arbeitsvertrag abgeschlossen würde."731
Als "betriebseigen" gilt nur die Wohnung im Eigentum des Vermieters/Arbeitgebers,
weshalb sich ein Untervermieter nicht auf§ 1116c lit b berufen kann. 732
Die Erstreckung ist nur ausgeschlossen, wenn der Kündigung des Mietvertrages die
Kündigung des Arbeitsvertrages durch den Arbeitnehmer oder die Auflösung infolge
dessen Verschuldens vorausgegangen ist. 733 Anders als Art 267c lit b aOR, das ist die
Rezeptionsgrundlage von § 1116c lit b, verlangt letztere Bestimmung kein "grobes
Verschulden" des Arbeitnehmers.

lit c) Von den drei Ausnahmegründen des § 1116c stellt jener der lit c, wonach
die Erstreckung „bei Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte" ausgeschlossen ist, den wichtigsten dar. 734
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt "Eigenbedarf'' vor, wenn der
Vermieter „ernsthafte, nach den gegebenen Umständen einleuchtende Gründe" hat. 735
Eigenbedarf erfordert dagegen nicht, dass das ernsthafte Bedürfnis auch dringlich
ist. 736 Eigenbedarf setzt nicht voraus, dass der Vermieter das gekündigte Mietobjekt
zu demselben Zweck zu verwenden gedenkt, zu welchem es bisher vermietet war. 737
Schutz des Eigenbedarfs setzt aber immer voraus, dass der Vermieter in der Lage ist,
die beabsichtigte Eigenbenützung in die Tat umzusetzen. 738 Es wird nur der
Eigenbedarf des juristischen, also normalerweise im Grundbuch eingetragenen
Eigentümers des Mietobjekts geschützt. Daher kann sich der Untervermieter nicht
auf Eigenbedarfberufen.739
Da das Gesetz den Begriff "nahe Verwandte oder Verschwägerte" nicht näher
umschreibt, ist die Grenzziehung fliessend und dem Ermessen des Richters

731 Egli 34
732 Siehe Gmür/Prerost/Trümpy 178
733 Egli 34
734 Für die Schweiz siehe statt vieler Gmür/Caviezel 23 und Egli 35
735 BGE 98 II 104 (108), 99 Ia 312 (314 f), 99 II 50 (51 f), 99 II 164 (166)
736 Insbesondere kann nicht vorausgesetzt werden, dass der Vermieter obdachlos würde,
wenn ihm die Mietsache nicht zur Verfügung stünde (BGE 99 Ia 312 [314])
737 Egli 35
738 Gmür/Prerost/Trümpy 179. Hängt die Eigenbenützung von einer Umbau oder
Abbruchbewilligung ab, so kann sich der Vermieter erst auf Eigenbedarf berufen,
wenn er im Besitz der erforderlichen Bewilligung ist (BGE 99 II 164 [165 f])
739 Gmür/Prerost/Trümpy 178; ebenso Egli 37 und Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.)
Band V 2b 2. Lieferung, Art 267c aOR Rz 15
131

überlassen. Dieser wird dabei nicht so sehr auf die Nähe der Verwandtschaft als auf
die gegenseitige Beziehung abstellen. 740

Selbstredend steht es dem Mieter frei, Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, die
auf das Fehlen eines Eigenbedarfs schliessen lassen. Wenn er darzutun vermag, dass
der Vermieter den Wunsch, die Mietsache selber zu benützen, lediglich vorschiebt
und in Wirklichkeit aus anderen Gründen kündigt, kann eine Erstreckung jedoch
nicht ohne Prüfung der Härtesituation des Mieters ausgeschlossen werden. 741
Stellt der bisherige Mieter nach seinem Auszug fest, dass an seiner Stelle ein anderer
Mieter eingezogen ist und der behauptete Eigenbedarf nur vorgespielt war, so lässt
sich die alte Situation schon aus praktischen Gründen kaum mehr wiederherstellen.
Vorbehalten bleibt die Schadenersatzpflicht des Vermieters, wenn er den Mieter
vorsätzlich getäuscht hat. 742

d) § 1116d

Abgesehen vom Sonderfall des möblierten Einzelzimmers (§ 1 r16a Abs 2) kann


gegebenenfalls auch der Untermieter Erstreckung des Untermieteverhältnisses
verlangen, aber mit folgender Einschränkung: ,,Die Erstreckung des
Mietverhältnisses kann auch bei Untermiete erfolgen, doch darf das
Untermieteverhältnis nicht über den Zeitpunkt hinaus erstreckt werden, in welchem
das Mietverhältnis des Untervermieters aufgelöst wird"(§ 1116a Abs 1).
Das Erstreckungsbegehren des Untermieters hat sich gegen den Untervermieter und
nicht gegen den Eigentümer des Mietobjekts zu richten. 743 Gegenüber dem
Hauptvermieter steht dem Untermieter kein Erstreckungsanspruch zu. 744 Zum einen
steht der Untermieter mit dem Eigentümer in keinem direkten Vertragsverhältnis,
zum andern kann sich der Untervermieter, da er nicht Eigentümer ist, nicht auf
§ 1116c lit b und lit c berufen(siehe dort).
Versucht ein Vermieter vor diesem Hintergrund die Erstreckungsbestimmungen zu
umgehen, in dem er zB zwischen sich und dem Anwärter für eine Wohnung einen
gefügigen Dritten als Untervermieter einschaltet, so wäre eine solche oder ähnliche

740 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267c aOR Rz 19


mit Verweis auf Moser 95; auch Egli 39 spricht sich für die Berücksichtigung der
tatsächlichen Beziehungen zwischen den fraglichen Personen aus
741 Siehe Egli 37
742 Gmür/Caviezel 25 f
743 Statt vieler siehe Egli 20 und Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b
2. Lieferung, Art 267d aOR Rz 1
744 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267d aOR Rz 2
132

Praxis als rechtsmissbräuchlich zu beurteilen und würde vor Art 2 Abs 2 SR bzw
Art 2 Abs 2 PGR nicht standhalten. 745

e) § 1116e

aa) Die Nichtigkeit des Mieterverzichts gemäss Abs 1

Nach § 1116e Abs 1 ,,(sind) Vertragsklauseln, wonach der Mieter zum voraus auf die
Geltendmachung der Erstreckung des Mietverhältnisses oder auf die Anrufung des
Gerichtes verzichtet, (.. ) nichtig". Mietvertragliche Klauseln, die den
Erstreckungsanspruch gemäss §§ 1116a ff in der einen oder anderen Form
ausschliessen, sind somit nichtig; das gleiche gilt für einen bloss teilweisen
Verzicht.746 „Das gilt indessen(...) nur für Verzichtserklärungen, die der Mieter zum
voraus, sei es nun schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages oder im Laufe des
Mietverhältnisses, abgegeben hat. Gültiger Verzicht ist dagegen möglich ab dem
Zeitpunkt, in welchem das Mietverhältnis in sein Endstadium tritt." 747 Beim
kündbaren Mietverhältnis fällt dieser Zeitpunkt auf den Tag, an welchem die
Kündigung des Vermieters beim Mieter eintrifft. 748 Die zeitliche Begrenzung gültiger
Verzichtserklärungen bei den Mietverhältnissen auf bestimmte Dauer, wo ein
allfälliges Erstreckungsbegehren bekanntlich spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf
gestellt werden muss(§ 1116b Abs 2) wird dagegen in der Schweiz unterschiedlich
vorgenommen: während SCHMID einen Verzicht erst nach dem genannten Zeitpunkt
für gültig hält,749 setzt nach GMORICAVIEZEL auch hier ein gültiger Verzicht voraus,
dass das Mietverhältnis bereits in das Endstadium eingetreten ist, was ohne Bindung
an starre zeitliche Regeln nach den Umständen des konkreten Falles zu prüfen sei.
Dabei könne von Endstadium jedenfalls im Zeitpunkt gesprochen werden, in
welchem sich der Mieter bereits nach Ersatzlokalitäten umsehen müsse. 750 MOSER
wiederum hält einen Verzicht des Mieters dann für gültig, wenn er „in Sichtweite des
Vertragsendes" erklärt wird. 751

745 Vgl Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267d aOR
Rz3
746 Gmür/Caviezel 34
747 Gmür/Caviezel 34
748 Gmür/Caviezel 34 f; siehe auch Moser 127 und Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.)
Band V 2b 2. Lieferung, Art 267e aOR Rz3
749 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267e aOR Rz 3
750 Gmür/Caviezel 35
751 Moser 127
133

Die Nichtigkeit des Mieterverzichts gemäss § 1116e Abs 1 ist absolut und vom
Richter von Amts wegen zu beachten. 752

bb) Die Nichtigkeit anderer Vertragsklauseln gemäss Abs 2

§ 1116e Abs 2 erklärt zudem Vertragsklauseln für nichtig, ,,wonach der Mieter sich
verpflichtet, auf einseitiges Begehren des Vermieters hin belastende Änderungen des
Mietve11rages bedingungslos anzunehmen".
Diese Bestimmung steht mit der Erstreckung des Mietverhältnisses in keinem
Zusammenhang. 753 Sie wurde in die Rezeptionsvorlage aufgenommen, weil gewisse
Vermieter Vertragsklauseln aufnahmen, ,,wonach sich der Mieter z.B. verpflichtet,
jede spätere Vertragsänderung zu seinen Lasten zum vomeherein anzunehmen";
solche Klauseln sollten keinen Rechtsschutz finden. 754 Gemäss MOSER verdeutlicht
§ 1 l 16e Abs 2 ein allgemeines Prinzip des Persönlichkeitsschutzes. 755
Rechtlich unwirksam sind Vertragsklauseln, die den Vermieter ermächtigen, durch
"einseitiges Begehren" Vertragsänderungen vorzunehmen. Der Vermieter kann sich
also nicht rechtsgültig das Recht einräumen lassen, durch eine einseitige, lediglich
empfangs- aber nicht annahmebedürftige Willenserklärung den Vertrag zu ändem. 756
Davon nicht erfasst werden sogenannte Wertsicherungsklauseln (Index der
Konsumentenpreise, Baukostenindex, Hypothekarzinsfuss) sowie Änderungs­
klauseln, wonach die Parteien bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen die
Neufestsetzung des Mietzinses verlangen können. 757
Zu beachten ist, dass nicht jedes dem Vermieter eingeräumte Gestaltungsrecht auf
Vertragsänderung ungültig ist, sondern nur solche, durch die der Mieter sich
verpflichtet, eine Änderung des Vertrages "bedingungslos" anzunehmen.758 Als
"belastende Änderung" ist praktisch jede vom Vermieter ausgehende Änderung des
Vertragsinhaltes anzusehen.759
Zum Verhältnis von§ 1116e Abs 2 und§ 1108d siehe Kapitel H. III. 1.2 e).

75 2 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267e aOR Rz 1


753 Moser 130
754 Botschaft, Kündigungsbeschränkung 130
755 Moser 130
756 Moser 131
757 Schmid in Schönenberger/Jäggi (Hg.) Band V 2b 2. Lieferung, Art 267e aOR Rz 5
und Art 262 aOR Rz 22. Teilweise aA Moser 132 f
758 Moser 132
759 Moser 133
134

J. FORMELLES RECHT (GERICHTLICHE


DURCHSETZUNG)

1. Allgemeines

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das ABGB - dogmatisch verfehlt -


mietrechtliche Verfahrensbestimmungen enthält, die bereits an früherer Stelle
untersucht worden sind. Dies gilt sowohl für das Mietzinserhöhungsverfahren
(§§ 1108k-11081)760 als auch das Erstreckungsverfahren (§§ 1 l 16a-l l 16b)761•

Der Anwendungsbereich der §§ 560-576 ZPO umfasst nur Rechtsstreitigkeiten, die


auf Übergabe oder Übernahme von Bestandgegenständen gerichtet sind, die durch
Aufkündi gung oder Übergabs- bzw Übernahmsauftrag eingeleitet werden und die
Bestandverträge über Grundstücke, Gebäude und andere unbewegliche oder
gesetzlich für unbeweglich erklärte Sachen, über Schiffrnühlen und auf Schiffen
errichtete andere Bauwerke (§ 560 ZPO) zum Gegenstand haben. Handelt es sich
beim Vertragsgegenstand hingegen um bewegliche Sachen, so richtet sich das
Verfahren nach den sonst geltenden ZPO-Vorschriften. 762 Die §§ 560 ff ZPO sind
zudem nicht anwendbar auf Klagen zur Feststellung des Bestehens oder
Nichtbestehens eines Bestandvertrages, auf Zahlung von Mietzins, auf Räumung
(soweit diese nicht als Klage auf Übergabe oder Übernahme des Bestand­
gegenstandes zufolge § 567 Abs 4 ZPO zulässigerweise mit einer notwendigen
Kündigung geltend gemacht wurden) oder Zurückgabe bzw Zurücknahme eines
Bestandgegenstandes (auf diese Klage ist zufolge § 574 ZPO nur die
Spezialvorschrift des § 573 ZPO anwendbar). 763 Ebensowenig gehören in den Kreis
des Bestandverfahrens die Klagen der Art 18-20 EO gegen eine Räumungsexekution,
mag dieser auch ein im Bestandverfahren geschaffener Exekutionstitel zugrunde
liegen, oder Nichtigkeits- oder Wiederaufnahmsklagen (§§ 497 ff ZPO) mit dem Ziel
einer Aufhebung eines im Bestandverfahren erwirkten Titels. 764 Diese Verfahren
richten sich nach den allgemeinen Regeln der ZPO.

760 Siehe Kapitel I. II. 1.21) n)


761 Siehe Kapitel I. II. 2.2 a) b)
762 Vgl Palten Rz 6
763 Fasching Vor§§ 560 ff ZPO Anm 4
764 Siehe Fasching Vor§§ 560 ff ZPO Anm 4; siehe auch Palten Rz 24, der zudem darauf
hinweist, dass eine vertragliche Ausdehnung des Anwendungsbereiches der §§ 560 ff
ZPO auf darin nicht genannte Rechtsverhältnisse und Gegenstände nicht zulässig ist
135

11. Das Bestandverfahren (§§ 560-576 ZPO) im b eso nderen

1. Vorbemerkungen

Wie bereits in Kapitel F. I. 2. erwähnt, war bei der Rezeption der §§ 560-576 ZPO
nur bei wenigen Bestimmungen von der Vorlage, das ist die österreichischen ZPO
idF 1895 abgewichen worden. 765 Während jedoch die österreichische ZPO seit 1912
mehrfach abgeändert worden ist, gilt das liechtensteinische Bestandverfahren nach
wie vor in seiner ursprünglichen Fassung. 766 Der Gesetzesentwurf vom 03.02.1998
sieht denn auch vor, dass im „wesentlichen (.. ) durch die Abänderungen der§§ 560 ff
ZPO die in Österreich in den letzten Jahrzehnten durchgeführten Novellierungen
nachvollzogen (werden)"767•

Die Vorschriften der §§ 560 ff ZPO regeln neben einer Reihe von materiell-768 und
prozessrechtlichen Sonderbestimmungen vor allem zwei Varianten eines besonderen
Auftragsverfahrens: Die §§ 561 ff ZPO betreffen jene Fälle, _in denen es zur
Beendigu ng eines Bestandvertrages über die in § 560 ZPO bestimmten Sachen einer
Aufkündigung bedarf; hier wird aufgrund des Antrages des Aufkündigenden ein
gerichtliches Mandat erlassen, das den Bestandvertrag auflöst und gleichzeitig einen
Exekutionstitel zur Delogierung des Bestandnehmers darstellt. § 567 Abs 1 bis 3
ZPO regelt ein ähnliches Auftragsverfahren für jene Fälle, in denen Bestandverträge
iSv § 560 ZPO ohne vorhergegangene Aufkündigung nach Ablauf einer bestimmten
Zeit erlöschen. Auch hier wird auf Antrag einer der Parteien des Bestandvertrages ein

765 Siehe auch OGH vom 16.02.1987 zu 3C 177/86-21, LES 1989/23-27 (25): ,,Im
wesentlichen übereinstimmende Regelungen haben ( .. ) das liechtensteinische
(§§ 560 ff ZPO) und das österreichische (§§ 560 ff öZPO) Bestandverfahren
gefunden." Der OGH hielt es daher für zulässig, zur Lösung der in der Entscheidung
„behandelten materiellrechtlichen und prozessualen Probleme auch die
österreichische Lehre und Rechtsprechung hilfsweise zu Rate (zu) ziehen"
766 Siehe hierzu Anhang IV
767 Vernehmlassungsbericht 22. ,,Diese bestehen insbesondere aus der Angleichung
einiger Normen an die Allgemeinen Bestimmungen der ZPO und aus der Aufhebung
der totes Recht darstellenden §§ 565 f ZPO. Die Aufhebung der letztgenannten
Bestimmungen und § 1 Bst. s EO beseitigt die aussergerichtliche, einen Exekutions­
titel schaffende Aufkündigung. Das bedeutet, dass aussergerichtliche
Aufkündigungen zwar auch zukünftig möglich sein werden, aber nur mehr
materiellrechtliche Wirkung haben" (Vernehmlassungsbericht 22)
768 Materiellrechtliche Regelungen enthalten jedenfalls § 560 ZPO über die
Kündigungsfristen, der dem § 1116 teilweise derogiert, § 569 ZPO über die
stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrages, der den § 1114 ergänzt, § 568
ZPO, der das Verhältnis zum Afterbestandnehmer betrifft, ferner wohl auch § 564
Abs 2 ZPO über die Wirksamkeit der verspätet zugestellten Kündigung mangels
Erhebung von Einwendungen (Palten Rz 26)
136

vollstreckbarer Auftrag geschaffen, aufgrund dessen Exekution auf Übergabe oder


Übernahme des Bestandobjektes geführt werden kann. Schliesslich regelt noch § 567
Abs 4 ZPO die sogenannte "Kündigungsklage", eine Rechtsgestaltungsklage, die
anstelle der gerichtlichen Aufkündigung erhoben werden kann.769

Das ,,Verfahren in Bestandstreitigkeiten einschliesslich der Zurückweisung des


Antrages oder der Klage, bis die Anordnung einer Tagsatzung erforderlich wird" fällt
in den Wirkungskreis der Rechtspfleger (Art 14 Abs 1 lit b Rechtspflegergesetz 770).
Nach der rechtzeitigen Erhebung von Einwendungen wird das Bestandverfahren als
ordentlicher Zivilprozess fortgesetzt(§ 571 ZPO). Eine Vermittlungsverhandlung hat
weder vor Einleitung des Bestandverfahrens noch vor einem sich allfällig
anschliessenden Zivilprozess stattzufinden(§ 8 Abs 2 Ziff2 VAG).

2. §§ 560-566 ZPO (Aufkündigung)

Mietverträge können sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter 1.) gerichtlich oder
2.) aussergerichtlich aufgekündigt werden (§ 561 Abs 1 ZPO). Liegt eine wirksam
vorgenommene Aufkündigung vor, können beide Parteien die Zwangsvollstreckung
beantragen(sog "iudicium duplex-Wirkung";§ 561 Abs 2 ZPO).

1.) Die gerichtliche Kündigung ist zulässig zur Auflösung eines Mietvertrages
über die in § 560 ZP0771 bezeichneten Gegenstände. Sie kann mittels Schriftsatz oder
mündlich bei Gericht angebracht werden, wobei § 562 Abs 1 ZPO bestimmte Form­
und Inhaltserfordernisse dafür normiert. Die gerichtliche Aufkündigung ist jedoch
nicht zu begründen. 772 Sie muss, um für den nächsten Tennin wirksam zu sein,
innerhalb der Kündigungsfrist (siehe nachfolgend) nicht nur bei Gericht überreicht,
sondern dem Gegner zugestellt sein(§ 563 ZP0);773 doch erlangt auch eine verspätete
Kündigung Wirksamkeit, wenn der Gegner Einwendungen unterlässt (§ 564 Abs 2

769 Rechberger in Rechberger (Hg.), Vor§ 560 ZPO Rz 1


770 Rechtspflegergesetz vom 12.03.1998 (RpflG), LGBl 1998 Nr 77
771 § 560 ZPO soll im Zuge der geplanten Miet und Pachtrechtsnovelle aufgehoben
werden (Vernehmlassungsbericht 46)
772 Die hM hatte in Österreich „bis zur Erlassung des Mietengesetzes in Einklang mit den
Vorstellungen des Gesetzgebers d�r ZPO (... ) überhaupt keine Begründung der
Aufkündigung verlangt (Oberhammer 86)
773 Aus § 564 Abs 1 ZPO geht klar hervor, dass eine wirksame Zustellung der
Aufkündigung nur dann erfolgen kann, wenn sowohl das Kündigungsformular, das ist
der Schriftsatz oder das Protokoll mit der Aufkündigung, wie auch der gerichtliche
Beschluss mit dem auf Grund der Aufkündigung erlassenen Räumungsauftrag in der
für Klagen vorgesehenen Form dem Gegner zugestellt sind (Fasching § 564 ZPO
Anm2)
137

ZPO). Vorzeitige Kündigungen sind zulässig.774 Wird die gerichtliche Kündigung


rechtskräftig, weil Einwendungen nicht bzw nicht rechtzeitig eingebracht werden, so
bildet sie einen Exekutionstitel, auf Grund dessen Übergabe oder Übernahme der
Bestandsache erzwungen werden kann. Die Frist zur Erhebung der Einwendungen
beträgt, falls die Auflcündigungsfrist wenigstens vierzehn Tage ist, acht Tage, sonst
drei Tage(§ 562 Abs 1 letzter Satz ZPO). Diese Frist ist aussergewöhnlich kurz und
als mieterfeindlich zu bezeichnen. Die Gefahr der Fristversäumung ist zu gross.775

In einer Entscheidung aus dem Jahre 1989776 nahm der OGH zur Problematik der
sogenannten «Eventualmaxime» Stellung:
Danach sind sich (österreichische) ,,Rechtslehre und Rechtsprechung( ... ) einig, dass
die Worte «seine» bzw. «ihre» Einwendungen in dem Sinne auszulegen sind, dass
der Antragsgegner bei sonstigem Ausschluss fristgerecht und in einem Schriftsatz
alles vorzubringen (hat), was er in materiellrechtlicher und in prozessualer Hinsicht
gegen den gerichtlichen Auftrag, sei es aus dem Gesetz, sei es aus einem
abgeschlossenen Vertrag, vorzubringen (hat). Die strikte Anwendung dieser
Eventualmaxime sei in den Erfordernissen der Prozessökonomie durchaus gedeckt
und ihre strenge Handhabung sei geboten (... ). Auch gegen Räumungsaufträge im
Sinne des § 562 ZPO stehen dem Bestandgeber nur genau bezeichnete Fristen zur
Verfügung, um «seine Einwendungen» bei Gericht anzubringen. Auch das
Bestandverfahren nach §§ 560 ZPO ist daher in Ansehung dieser Einwendungen von
der Eventualmaxime beherrscht." 777 Damit folgt der OGH in dieser Frage dem
öOGH, der dieselbe Meinung in ständiger Rechtsprechung vertrat, ,,obwohl dies
niemals überzeugend begründet worden war".778'779
Das bedeutet folgendes: Im Verfahren über die Einwendungen gegen die
Aufkündigung (den Übergabs-/Übernahmsauftrag) soll der Gegner keine

774 Deshalb dürfen die vor Beginn der Aufkündigungsfrist angebrachten gerichtlichen
Kündigungen aus diesem Grund allein nicht zurückgewiesen werden (§ 563 Abs 2
ZPO) (Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1116 ABGB 112)
775 Vernehmlassungsbericht 47. Die Regierungsvorlage vom 03.02.1998 sieht
konsequenterweise eine Erhöhung der Fristen der §§ 562 Abs 1 und 567 Abs 1 ZPO
auf einheitlich vierzehn Tage vor (Vernehmlassungsbericht 47)
776 OGH vom 16.02.1987 zu 3C 177/86-21, LES 1989/23 27 (26)
777 OGH vom 16.02.1987 zu 3C 177/86-21, LES 1989/23 27 (26) mit weiteren
Nachweisen
778 Vernehmlassungsbericht 47; Oberhammer 69 f
779 Die Regierungsvorlage vom 03.02.1998 sieht die Streichung des Wortes "seine" vor.
Damit sei gewährleistet, dass es im liechtensteinischen Bestandverfahren wie im
geltenden österreichischen keine Eventualmaxime mehr gibt. Die Eventualmaxime
führe nur zu einer geringfügigen Verkürzung des Verfahrens, ihr fehlen dagegen
fördert den Mieterschutz beträchtlich (Vernehmlassungsbericht 47). Diese
Einschätzung basiert auf einer Auskunft von LR Dr. Lothar Hagen vom 07.08.1997
138

Einwendungen geltend machen können, die er nicht schon binnen offener


Einwendungsfrist angebracht hat. 780

Wird nach Erhebung von Einwendungen die Kündigung aufrechterhalten, so bildet


dieses Urteil die Grundlage für die Exekution auf Räumung des Bestandgegenstandes
(Art 1 lit e EO). Solche Exekutionstitel besitzen nur befristete Wirkung, dh sie treten
ausser Kraft, wenn nicht binnen vierzehn Tagen Exekution beantragt wird (§ 575
Abs 3 ZPO).

Für Mietverträge über die in § 560 ZPO genannten Gegenstände regelt leg cit die
Kündigungsfrist781 folgendermassen:
Besteht zwischen den Parteien ein Übereinkommen über die Frist, so ordnet § 560
Ziff 1 ZPO an, dass die Aufkündigung in der Regel - also mangels entgegenstehender
Vorschrift782 - nur in dieser Frist erfolgen darf. Wurde kein solches Übereinkommen
geschlossen, gelten iSv § 560 Ziff2 ZPO „dort, wo durch darüber erlassene
Vorschriften oder mangels solcher Vorschriften durch besondere Ortsgewohnheit"
bestimmte Fristen und Termine festgesetzt sind, diese. In allen anderen Fällen
müssen „Jahresmieten oder solche Mieten, deren vertragsmässige Dauer ein Jahr
übersteigt, wenigstens drei Monate, Mieten, deren vertragsmässige Dauer zwar
länger als ein Monat ist, jedoch ein Jahr nicht erreicht, wenigstens einen Monat, alle
anderen Mieten endlich wenigstens vierzehn Tage früher aufgekündigt werden, als
der Bestandgegenstand zurückgegeben oder zurückgenommen werden soll" (§ 560
Ziff3 ZPO). Es ist bereits mehrfach erwähnt worden, dass § 560 ZPO dem § 1116
derogiert hat.
Die Kündigungsfristen sind gemäss § 570 ZPO Notfristen, dh nicht verlängerbar;
gegen ihre Versäumung ist die Wiedereinsetzung unzulässig.783

2.) Die aussergerichtliche Kündigung kann bei Mietverträgen über die in


§ 560 ZPO bezeichneten Gegenstände (mit Ausnahme der Schiffrnühlen und auf
Schiffen errichteten anderen Bauwerken) die Wirkung einer gerichtlichen
Kündigung, dh eines Exekutionstitels, erlangen, wenn sie die Voraussetzungen von
§ 565 ZPO sowie Art 1 lit s EO erfüllt. 784 Sie muss somit den für die gerichtliche

780 Oberhammer 69 mit weiteren Nachweisen; siehe auch OGH vom 16.02.1987 zu 3C
177/86-21, LES 1989/23 27 (26 f)
781 Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen der Zustellung der Kündigung
und dem Kündigungstermin zu liegen hat. Der Kündigungstermin ist der Zeitpunkt,
zu dem das Mietverhältnis nach dem Willen des Kündigenden enden soll (Palten
Rz 60)
782 Palten Rz 61
783 Fasching § 560 ZPO Anm 9
784 Den Vorschriften von § 565 ZPO sowie Art 1 lit s EO nicht entsprechende
Kündigungen können keinesfalls einen Exekutionstitel bilden. Ob die Annahme einer
aussergerichtlichen Kündigung materiellrechtlich als Auflösungsgrund angesehen
139

Aufkündigung vorgeschriebenen Inhalt (siehe § 562 Abs 1 ZPO) haben, rechtzeitig


(siehe § 560 ZPO) zugestellt sein und beides durch Vorlage beweiskräftiger
unbedenklicher Urkunden785 dargetan werden. 786 Weiters dürfen gegen die
Aufkündigung nicht rechtzeitig Einwendungen erhoben worden sein. Die Frist zur
Erhebung von Einwendungen ist nach § 566 Abs 1 ZPO dieselbe wie jene für
gerichtliche Aufkündigungen (§ 562 Abs 1 ZPO). Ebenso wird im Fall rechtzeitiger
Einwendungen gemäss § 571 ZPO das Kündigungsstreitverfahren eingeleitet.
Es ist somit zu unterscheiden zwischen Bestandverfahren, die über Einwendungen
eingeleitet worden sind, Räumungsprozesse, denen eine aussergerichtliche
Kündigung zugrunde liegt und Verfahren zur Bewilligung der Räumung auf Grund
einer aussergerichtlichen Kündigung. 787

Gemäss REGIERUNG stellen die §§ 565 f ZPO allerdings totes Recht dar und sollen
im Zuge der beabsichtigten Gesetzesnovelle zusammen mit Art 1 lit s EO aufge­
hoben werden. Dadurch würde die aussergerichtliche, einen Exekutionstitel
schaffende Aufkündigung beseitigt. 788

3. § 567 ZPO (Auftrag zur Übergabe oder Übernahme des


Bestandgegenstandes)

Der Ablauf der vereinbarten Mietdauer bewirkt, wenn der Endtermin bestimmt oder
bestimmbar und eine vorläufige Aufkündigung (§ 1114) nicht bedungen sowie der
Vertrag nicht auf unbestimmte Zeit erneuert wurde, iSd § 1113 die Auflösung des
Mietvertrages. Es ist daher nicht zu kündigen. Um hier einen Exekutionstitel (Art 1
lit e EO) zur Durchsetzung der termingemässen Zurückstellung des Mietgegen­
standes (§ 1109) zu erlangen, kann jede Partei die Erlassung eines gerichtlichen
Übergabs- oder Übemahmsauftrages beantragen(§ 567 Abs 1 ZP0). 789
Der Antrag ist vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer, frühestens jedoch sechs
Monate vorher zu stellen (§ 567 Abs 1 und 2 ZPO). Der Gegner kann seme

werden kann, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (Klang in
Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1116 ABGB 110 f)
785 Das bedeutet, die Urkunden müssen den§§ 292, 294 und 296 ZPO entsprechen. Da es
sich bei der aussergerichtlichen Aufkündigung um den Ausnahmefall der Schaffung
eines Exekutionstitels durch eine Partei selbst handelt, vertritt FASCHING die Ansicht,
für den urkundlichen Nachweis sei im Zweifel eine strenge und einschränkende
Auslegung der Eignung der Urkunden und eine besonders vorsichtige Würdigung der
Beweiskraft am Platz (Fasching§ 565 ZPO Anm 3)
786 Vgl Klang in Klang/Gschnitzer (Hg.), 5. Band,§ 1116 ABGB 110
787 Vgl Fasching § 566 ZPO Anm 6
788 Vernehmlassungsbericht 22 und 47 f. Diese Einschätzung basiert auf einer Auskunft
von LR Dr. Lothar Hagen vom 07.08.1997
789 Palten Rz 84
140

Einwendungen binnen acht Tagen bei Gericht anbringen(§ 567 Abs 1 ZPO). Erhebt
er diese nicht rechtzeitig, bildet der Übergabs- bzw Übernahrnsauftrag einen
Exekutionstitel iSv Art 1 lit e EO. Wie bei der gerichtlichen und aussergerichtlichen
Kündigung tritt dieser ausser Kraft, wenn nicht innerhalb der Frist des § 575 Abs 3
ZPO Exekution beantragt wird.

Es gibt keine aussergerichtlichen Übergabs- und Übernahmsaufträge, dh die §§ 565


und 566 ZPO können nicht analog angewendet werden. 790 Da § 567 ZPO einen
ökonomischen Weg zur sofortigen Erwirkung eines Leistungstitels eröffnet, fehlt
einer Feststellungsklage, die sich nur auf die gleichen Tatumstände wie ein
Übergabsauftrag stützt und mit der die Feststellung begehrt wird, dass der
Mietvertrag nur bis zu einem zeitlich fixierten Endpunkt gültig sei, das rechtliche
Interesse. 791

ISd § 567 Abs 4 ZPO kann der Übergabs- oder Übernahmsanspruch, wenn es zur
Aufhebung des Mietvertrages einer Aufkündigung bedarf, schon vor Ablauf der
Kündigungsfrist mit Klage geltend gemacht und auch die Kündigung mit der Klage
verbunden werden. Die Klage wird als "Kündigungsklage"792 bezeichnet. Sie ist laut
FASCHING eine wenig gebrauchte und uneinheitliche ausgelegte Vorschrift. 793 Die
Bestimmung wird hier folgendermassen ausgelegt: Es besteht weder ein
materiellrechtlicher noch ein prozessualer Zwang, die Aufkündigung eines
Bestandvertrages nur in der Form der §§ 560, 562, 565 ZPO auszusprechen und nur
auf diese Weise einen Exekutionstitel erlangen zu können. § 567 Abs 4 ZPO
ermöglicht also den Ausspruch einer jeglichen Kündigung eines Mietvertrages im
Wege der Klage, sofern die in der Klage enthaltene Kündigung die Voraussetzungen
des § 1116 inhaltlich erfüllt und das Übergabs- oder Übernahmsbegehren selbst den
Erfordernissen von Art 3 EO entspricht.794

790 Dies ergibt sich aus der Beschränkung von Art 1 lit s EO, der nur von ausser­
gerichtlichen Kündigungen spricht. Ausdehnende Auslegung ist hier wegen des
Spezialcharakters der aussergerichtlichen Aufkündigung ausgeschlossen (Fasching
§ 567 ZPO Anm 5)
791 Fasching § 567 ZPO Anm 1. Ein rechtliches Interesse für eine solche Feststellungs
klage ist aber zu bejahen, wenn der Zeitpunkt des Vertragsendes nicht vom blossen
Zeitablauf, sondern vom Eintritt einer Bedingung, eines vom Willen der Partei
abhängigen Geschehens oder einer Willensäusserung der Partei abhängt (Fasching
§ 567 ZPO Anm 1)
792 Fasching§ 567 Anm 9; Oberhammer 66; Palten Rz 89
793 Fasching § 567 ZPO Anm 9. Das Gesetz sei in sich widerspriichlich und die
Rechtsprechung habe bisher keine grundsätzliche Klärung des Institutes der Klage
gemäss § 567 Abs 4 ZPO vorgenommen (Fasching § 567 ZPO Anm 9).
0BERHAMMER kritisiert die Regelung als von der Formulierung her völlig
verunglückt (Oberhammer 66). Siehe auch Palten Rz 89
794 Siehe Fasching§ 567 ZPO Anm 9
141

Für den Vennieter zu beachten gilt es, dass er im Zusammenhang mit dem Ablauf
des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit für die Rechtsdurchsetzung gegen den
Mieter gemäss § 569 ZPO binnen vierzehn Tagen nach Ablauf des Mietverhältnisses
auch Klage auf Räumung des Mietgegenstandes wegen titelloser Benützung bzw
Klage auf Zurückstellung des Mietgegenstandes stellen kann. 795

4. § 568 ZPO (Verhältnis zum Afterbestandnehmer)

§ 568 ZPO erweitert die Vollstreckbarkeit aller „gegen den Bestandnehmer erwirkten
Aufkündigungen, Aufträge, Entscheidungen und Verfügungen, welche das Bestehen
oder die Auflösung eines Bestandvertrages über einen der im § 560 (ZPO)
bezeichneten Gegenstände betreffen": sie sind auch gegen den Unterbestandnehmer
wirksam und vollstreckbar, sofern nicht ein zwischen dem Unterbestandnehmer und
dem Bestandgeber bestehendes Rechtsverhältnis entgegensteht. 796

5. § 569 ZPO (Stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrages)

§ 569 ZP0797 gilt nur für Bestandverträge auf bestimmte Zeit, zu deren Ablauf keine
Aufkündigung erforderlich ist. Die Bestimmung schränkt die in § 1114 erster und
dritter Satz ermöglichte stillschweigende Erneuerung für Bestandverträge, die durch
den blossen Zeitablauf erlöschen ein, 798 indem sie in diesem Rahmen eine
widerlegbare Rechtsvermutung799 aufstellt. Durch die geduldete Fortsetzung der
Benützung oder des Gebrauchs tritt nur dann eine stillschweigende Erneuerung des
Bestandvertrages ein, wenn innerhalb einer gemäss § 570 ZPO unerstreckbaren Frist
von vierzehn Tagen „nach Ablauf der Bestandzeit, oder bei Verträgen, welche
ursprünglich auf kürzere Zeit als auf einen Monat geschlossen wurden, binnen einer
der Hälfte der ursprünglich bedungenen Zeit gleichkommenden Frist nach Ablauf des
Vertrages weder von dem Bestandgeber eine Klage auf Zurückstellung, noch von
dem Bestandnehmer auf Zurücknahme des Bestandgegenstandes erhoben wird"
(§ 569 ZPO). Diese Vorschrift wird durch die Norm des § 1114 zweiter Satz nicht
berührt. soo

795 Siehe Gschnitzer/Faistenberger/Barta/Eccher BT 104 f


796 Palten Rz 95; Vernehmlassungsbericht 48
797 § 569 ZPO soll im Zuge der geplanten Miet und Pachtrechtsnovelle aufgehoben
werden (Vernehmlassungsbericht 48)
798 Fasching § 569 ZPO Anm 1
799 Palten Rz 100
800 Fasching § 569 ZPO Anm 1
142

6. § 570 ZPO (Fristen in Bestandsachen)

Die Bestimmung verfügt die Unerstreckbarkeit der Fristen der §§ 560-569 ZPO,
„also der dort festgesetzten Kündigungs-, Einwendungs-, Übergabs- und
Übemahmsfristen sowie der Frist zur stillschweigenden Erneuerung des
Bestandvertrages. Bei dieser Anordnung unterscheidet das Gesetz nicht zwischen den
Fristen des materiellen Rechts (... ) und solchen des Prozeßrechtes". Eine entgegen
§ 570 ZPO erfolgte Verlängerung der dort genannten Fristen ist unwirksam. 801
Eine Verlängerung von Fristen durch Übereinkommen der Parteien ist gemäss § 128
Abs 1 ZPO unzulässig. 802

7. §§ 571-575 ZPO (Verfahren)

§ 571 ZPO regelt das Verfahren über bei Gericht erhobene Einwendungen gegen eine
gerichtliche oder aussergerichtliche Aufkündigung gemäss §§ 560, 562, 565 ZPO.
Die Vorschrift kann überhaupt erst zur Anwendung kommen, wenn Einwendungen
bei Gericht erhoben wurden. Daraus darf aber nicht der Schluss gezogen werden,
dass das Bestandverfahren bis zur Erhebung von Einwendungen ein ausserstreitiges
Verfahren sei, auf das die übrigen Vorschriften der ZPO nicht anzuwenden seien.
Vielmehr ist vom Zeitpunkt der Erhebung der gerichtlichen Kündigung oder des
Auftrages auf Erlassung eines gerichtlichen Übergabs- oder Übemahmsauftrages an,
bei der aussergerichtlichen Kündigung vom Zeitpunkte des Einlangens der
Einwendungen bei Gericht an, das Bestandverfahren als streitiges Verfahren zu
betrachten; die Allgemeinen Bestimmungen des Ersten Teiles der ZPO(§§ 1 bis 225
ZPO) finden voll Anwendung. 803
Auf Grund rechtzeitiger Einwendungen hat das Gericht eine mündliche
Streitverhandlung anzuberaumen (§ 571 Abs 1 erster Satz ZP0). 804 Dabei hat der
Richter „auf die Dringlichkeit der Bestandsache besonders Bedacht zu nehmen"
(§ 571 Abs 1 zweiter Satz ZPO).
§ 571 Abs 2 und 3 ZPO sprechen Selbstverständlichkeiten aus. 805 § 571 Abs 4 erklärt
die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand(§ 146 ZPO) gegen die Versäumung der
Einwendungsfrist für unzulässig. 806

801 Fasching§ 570 ZPO


802 Palten Rz 103
803 Fasching§ 571 ZPO Anm 1
804 Es handelt sich hierbei um keine erste Tagsatzung im technischen Sinne gemäss
§§ 239, 246 ff ZPO; daher muss der Antrag auf aktorische Kaution schon in den
Einwendungen gestellt werden (Fasching § 571 ZPO Anm 5 mit weiteren
Nachweisen)
805 Oberhammer 90
806 In der Regierungsvorlage vom 03.02.1998 ist vorgesehen, § 571 Abs 4 ZPO „wegen
seiner Mieterunfreundlichkeit aufzuheben" (Vernehmlassungsbericht 49)
143

Die §§ 572 und 573 ZPO enthalten Spezialvorschriften über das Urteil im
Bestandverfahren: 807
§ 572 ZPO ordnet an, dass auszusprechen sei, ob und inwieweit die Aufkündigung
oder der Übergabs- oder Übernahmsauftrag gemäss § 567 ZPO als wirksam erkannt
oder aufgehoben wird, sowie ob und wann der Beklagte verpflichtet ist, den
Bestandgegenstand zu übergeben oder zu übernehmen. Das Urteil muss also sowohl
einen Ausspruch über die Kündigung als auch eine Entscheidung über das Übergabs­
oder Übemahmsbegehren enthalten. Darüber hinaus ist im Urteil gemäss § 52 ZPO
über die Kostenersatzpflicht zu entscheiden. 808
§ 573 ZPO enthält die Vorschriften über die Leistungsfrist bei Übergabs- und
Übernahmsbefehlen in stattgebenden Urteilen im Bestandverfahren und über den
Eintritt der Vollstreckbarkeit solcher Urteilsaussprüche. Für den Kostenausspruch
gelten hingegen die allgemeinen Vorschriften des § 409 ZP0. 809 § 573 Abs 1 ZPO
bestimmt die Festsetzung der Leistungsfrist für den Fall, dass im Zeitpunkt der
Urteilsfällung bereits der in der Kündigung genannte Kündigungstermin verstrichen
ist. Bei Mietverhältnissen ist dann „in dem Urteile auszusprechen, dass die Übergabe
oder Übernahme sofort zu erfolgen habe". Wenn gegen das Urteil innerhalb der
Rechtsmittelfrist kein Rechtsmittel eingelegt oder wenn das eingelegte Rechtsmittel
vor der Entscheidung der höheren Instanz zurückgenommen wird, bleibt der
unterlegenen Partei somit lediglich die Rechtsmittelfrist von acht Tagen(§ 575 Abs 1
ZPO) zur Übergabe bzw Übernahme des Mietobjekts. Ist dagegen im Zeitpunkt der
Urteilsfällung die Mietzeit noch nicht abgelaufen, dh der Kündigungstermin noch
nicht verstrichen, ,,so ist die Zeit für die Übergabe oder Übernahme nach den
hinsichtlich der Räumungsfristen bestehenden besonderen Vorschriften und mangels
solcher in Gemässheit der Ortsgewohnheiten zu bestimmen" (§ 573 Abs 2 ZPO).
„Soweit es auch an solchen Gewohnheiten fehlt, ist bei Mieten anzuordnen, dass mit
der Räumung spätestens am dritten Tage vor Ablauf der Mietzeit zu beginnen, dem
Übernehmer zur Mittagszeit dieses Tages ein zur Verwahrung eines Teiles seiner
Fahrnisse geeigneter Platz zu überlassen sei, die Übergabe des gänzlich geräumten
Mietgegenstandes aber bis zum Mittage des letzten Tages der Mietzeit zu erfolgen
habe"(§ 573 Abs 3 erster Satz ZPO).

807 Fasching § 572 ZPO Anm 1. Ein auf Grund von Einwendungen durch Anordnung der
mündlichen Streitverhandlung gemäss § 571 ZPO eingeleitetes Bestandverfahren
kann mit Beschluss oder Urteil beendet werden. Siehe hierzu Fasching § 572 ZPO
Anm 1
808 Fasching§ 572 ZPO Anm 2. Hingegen gebührt für „die [gerichtliche] Aufkündigung
eines Bestandverhältnisses ( ..) nach der bei gleicher Gesetzeslage anzuwendenden
österreichischen Rechtsprechung kein Kostenersatz. Wurden aber Einwendungen
erhoben, dann sind die Kosten der Aufkündigung Prozesskosten" (OG, 2. Senat, vom
29.08.1979 zu K 13/79, LES 1981/176 f[l 77])
809 Fasching § 573 ZPO Anm 1
144

Der Anwendungsbereich von § 573 ZPO wird durch § 574 ZPO auf alle Übergabs­
und Übemahrnsurteile, in denen ein Bestandvertrag oder ein Vertrag gemäss§ 1103
infolge einer Klage für aufgehoben oder erloschen erklärt wird, erstreckt. 810

Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist zwar gegen die Versäumung der
Einwendungsfrist unzulässig(§ 571 Abs 4 ZPO), hingegen zulässig bei den Rechts­
mittelfristen als auch einer Tagsatzung unter den allgemeinen Voraussetzungen des
§ 146 ZPO. Eine Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Kündigungsfrist
hingegen ist ausgeschlossen, weil es sich hier um eine Frist des materiellen Rechts
handelt, auch wenn sie ihre Regelung in der ZPO erfahren hat. 811 Die nicht
verlängerbaren Fristen zur Stellung des Antrages auf Wiedereinsetzung in den
vorigen Stand sowie zur Erhebung der Rechtsmittel betragen gemäss§ 575 Abs 1
ZPO acht Tage. Diese sachlich nicht zu rechtfertigende Mieterunfreundlichkeit
beabsichtigt die Regierungsvorlage vom 03.02.1998 zu beseitigen. 812
Gemäss § 575 Abs 3 ZPO „treten bestimmte Exekutionstitel - abweichend vom
Regelfall (30 Jahre) - ausser Kraft, wenn nicht binnen vierzehn Tagen nach Ablauf
der Übergabs- bzw Übemahmsfrist die Bewilligung der Exekution beantragt wird.
Der Ablauf der Frist des§ 573 Abs 3 ZPO begründet lediglich ein Vollstreckungs­
hindernis, das erforderlichenfalls auch von Amts wegen zu beachten ist; es führt
jedoch für sich allein noch nicht zu einem materiellen Wiederaufleben des alten
Mietvertrages. 813 In Österreich war 1983 die sehr kurze - und damit mieterfeindliche -
vierzehntägige Frist auf sechs Monate ausgedehnt worden". Dieser sinnvolle Schritt
soll durch die geplante Miet- und Pachtrechtsnovelle nachvollzogen werden. 814

8. § 576 ZPO (Verträge gegen Entrichtung eines Zinses in Früchten)

§ 576 ZPO erweitert den Anwendungsbereich des gesamten Bestandverfahrens auf


„die im§ 1103 ABGB. bezeichneten Verträge". Da§ 1103, wie in Kapitel I. I. 5.3
erwähnt, lediglich die Teilpacht unter die Gesellschaftsverträge reiht, sind beide
Bestimmungen hier nicht von Interesse. 815

810 Fasching§ 574 ZPO


811 Fasching§ 571 ZPOAnm6 litj)
812 Es sollen durch die Aufhebung von § 575 Abs 1 ZPO die jeweiligen Rechtsmittel­
und Wiedereinsetzungsfristen der ZPO zur Anwendung gelangen (Vernehmlassungs­
bericht 49)
813 OGH vom 19.12.1983 zu 3 C 195/82-16, LES 1985/89 93 (92)
814 Vernehmlassungsbericht 49
815 § 576 ZPO soll im Zuge der geplanten Miet- und Pachtrechtsnovelle wegen
Gegenstandslosigkeit aufgehoben werden (Vernehmlassungsbericht 49)
145

K. WÜRDIGUNG DER GELTENDEN RECHTSLAGE

„Das Mietrecht gilt als einer der wichtigsten und empfindlichsten Bereiche der
Wohnungspolitik."816 Entsprechend bedeutend ist die Rechtsmaterie Mietrecht.
Zumal der bereits relativ hohe Anteil der Wohnbevölkerung, welcher in
Liechtenstein in Miete lebt, stetig zunimmt (siehe Kapitel B. II. 2.), wird das
Mietrecht in Zukunft sogar noch an Bedeutung gewinnen.
Die vorliegende Untersuchung gewinnt zudem dadurch an Aktualität, dass die
REGIERUNG mit Vernehmlassungsbericht vom 03.02.1998 zwar einen
Gesetzesentwurf zur Revision von Miet- und Pachtrecht vorgelegt, bislang jedoch
keinen entsprechenden Bericht und Antrag zuhanden des Landtages verabschiedet
hat. Ob, wann und in welcher Form die nach den anfangs Februar 2001
durchgeführten Landtagswahlen noch zu bestellende Regierung die Vorlage zur
Mietrechtsnovelle dem neuen Landtag vorlegen wird, kann derzeit noch nicht gesagt
werden(siehe Kapitel F. VI. 2.).

Die §§ 1090-1121 entstammen mit Ausnahme der durch die Mieterschutzgesetz­


Novelle 1975 eingefügten §§ 1108a ff und 1116a ff dem öABGB. Diese
Bestimmungen österreichischen Ursprungs gelten noch heute, zum Teil allerdings
idF LGBI 1976 Nr 75 (siehe Kapitel1. 1. 1.).
Von zentraler Bedeutung ist, dass das heute geltende Recht keinen Kündigungsschutz
kennt, wonach eine Kündigung des Vermieters wegen der damit verbundenen Härte
für den Mieter oder wegen ungenügender Kündigungsgründe aufgehoben werden
kann. Dagegen hat der Mieter einer Wohnung unter Umständen die Möglichkeit,
gemäss §§ l 116a-1116e über die Erstreckung des Mietverhältnisses einen Aufschub
zu erwirken(siehe Kapitel1.1. 5.5. b).

Durch die Mieterschutzgesetz-Novelle 1975, LGBI 1975 Nr 6, wurden "Schutzbe­


stimmungen für Mieter von Wohnungen"(§§ 1108a-1108n) und Bestimmungen über
die "Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnungen"(§§ 1116a-1116e) jeweils
als Annex der §§ 1108 bzw 1116 ins ABGB eingefügt. Rezeptionsgrundlage der
§§ l 108a-l 108o ist der (schweizerische) Bundesbeschluss über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen vom 30.06.1972 (BMM) in der ursprünglichen Fassung,
Rezeptionsgrundlage der§§ l 116a-1116e sind die Art 267a-267e aOR in der Fassung
1971. Bei beiden Gruppen von Normenkomplexen sind bei der Rezeption einige
bedeutende Abstriche zu Lasten des Mieterschutzes gemacht worden (siehe
Kapitel F. II. sowie I. II. 1.1. und 2.1.):
Bei den § § 1108a-1108n bestehen die bedeutendsten Unterschiede zur
Rezeptionsvorlage darin, dass zum einen in Liechtenstein anders als nach BMM der

816 Vernehmlassungsbericht 3
146

Geltungsbereich der Schutzbestimmungen auf Wohnungen817 beschränkt ist, diese


somit für Geschäftsräume nicht gelten. Zum andern bezwecken die
Mieterschutzbestimmungen in erster Linie, den Wohnungsmieter vor unzulässigen
Mietzinserhöhungen zu schützen, in der Schweiz dagegen vor missbräuchlichen
Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters.818
Mietzinserhöhungen, die dem Vermieter einen unangemessenen Ertrag verschaffen,
können beim zuständigen Vermittleramt und, bei Nichtzustandekommen einer
Einigung, beim Gericht angefochten werden (siehe Kapitel I. II. 1.1. ).
Die § § 1116a-1116e haben für Geschäftsräume ebenfalls keine Geltung, dh für diese
ist im Gegensatz zu Wohnungsmietverhältnissen keine Erstreckungsmöglichkeit
gegeben. Zudem sind die Anforderungen für die Erstreckung eines Kündigungs­
termins durch die Entscheidung des Gerichtes im Vergleich zur Schweiz erhöht
(siehe Kapitel I. II. 2.1.).

Zur Frage von Missbräuchen in der liechtensteinischen Mietrechtspraxis stellt die


REGIERUNG im Vernehmlassungsbericht zur geplanten Miet- und Pachtrechtsnovelle
fest: ,,Auch wenn es unbestritten ist, dass (offene) Missbräuche seitens der Vermieter
stattfinden, ist es aufgrund mangelnder Angaben nicht möglich, diese zu
quantifizieren. Grundsätzlich kann das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern
jedoch eher als ein partnerschaftliches bezeichnet werden. So räumen viele Vermieter
ihren Mietern (gerade durch die Verwendung "schweizerischer" Mietverträge)
freiwillig einen grösseren Schutz ein, als es ihnen durch das Gesetz auferlegt ist."819

In der Landtagssitzung vom 23.06.1993 ist die Frage aufgeworfen worden, ob die
Missbräuche nicht mit den bestehenden gesetzlichen Grundlagen zu verfolgen
sind: 820
Eine klare Antwort hierauf gab der Abgeordnete DR. WOLFF:
,,Nicht nur, wenn man mit dem Sozialamt Kontakt hat, auch als Anwalt,
wenn man solche [Miet-]Causen vertritt, kommt man sehr oft in Kontakt
mit Fällen, die nicht eigentlich Sozialfälle im Sinn von Fürsorgefällen sind
und die man nicht einmal unbedingt als Missbräuche im Sinn von Treu­
und-Glauben-widrig ansehen muss, aber die einem einfach zeigen, dass

817 Unter "Wohnungen",,(..) sind Einrichtungen zu verstehen, die für die Unterkunft von
Personen und Gruppen von Personen geeignet oder bestimmt sind, mit Einschluss von
Räumlichkeiten, die üblicherweise zusammen mit der Wohnung vermietet werden."
(Bericht und Antrag, Mieterschutz Novelle 3)
818 Konsequenterweise ist der 1. Abschnitt des BMM (Art 1 4, "Zweck und
Geltungsbereich") nicht rezipiert worden
819 Vernehmlassungsbericht 9; diese Einschätzung der REGIERUNG basiert auf
Auskünften von LR Dr. Lothar Hagen vom 19.02.1997 sowie von Dr. Marcus Büchel,
Amtsvorstand des Amtes für Soziale Dienste vom 18.04.1997. Siehe auch Kapitel
I. I. 1.
820 Landtagsprotokolle 1993 I 213 und 216
147

aufgrund des bestehenden Mietrechts mit praktisch nichtgreifenden


Mieterschutzbestimmungen der Mieter weitgehend schutzlos der Willkür
des Vermieters ausgesetzt ist.
Selbstverständlich gibt es Vermieter, die diese rechtlichen Möglichkeiten,
die ihnen heute geboten sind, nicht ausnützen, die sich menschlich, die
sich anständig, die sich fair verhalten. Ich bin überzeugt davon, dass es sie
überwiegende Mehrheit der Vermieter ist. Aber die Rechtslage gibt dem
sich nicht anständig und fair gegenüber seinem Mieter verhaltenden
Vermieter eben die Gelegenheit, je nachdem die Konjunkturlage ist, ob es
sich für ihn wirtschaftlich auszahlt oder nicht, bedenkenlos
Mietzinserhöhungen vorzunehmen, bedenkenlos wirtschaftlich schwache
Mieter, die sich diese Mietzinserhöhungen einfach nicht leisten können,
einfach hinauszuschmeissen, ohne sich im geringsten um die Probleme
und Nöte zu kümmern, denen diese Leute dadurch ausgesetzt werden."821

Der Umstand, dass der Mieterschutz wenig ausgestaltet ist, ist (Mit-)Ursache dafür,
dass Streitigkeiten im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis kaum zu
Gerichtsverfahren führen. ,,Aus diesem Grund gibt es auch nur wenige zweit- und
höchstinstanzliche Urteile zu mietrechtlichen Streitigkeiten."822

Es kann zusammenfassend festgehalten werden, dass nicht nur die Regelung zur
Verhinderung der (einzelnen) Missbräuche mangelhaft ist. Auch für die in der Praxis
vielfältigen mietrechtlichen Probleme reicht die rudimentäre Regelung im ABGB bei
weitem nicht aus. Hier wie dort ist eine zeitgemässe Regelung dringend nötig.

Der von der REGIERUNG vorgelegte Gesetzesentwurf vom 03.02.1998 beseitigt die
gleichzeitige Geltung materiellen Mietrechts österreichischer und schweizerischer
Provenienz; statt dessen orientiert sich die Regierungsvorlage diesbezüglich
grundsätzlich am schweizerischen Obligationenrecht (siehe Kapitel F. VI. 1.1.).
Entsprechend verständlich ist der Gesetzesentwurf zu lesen. Hauptanliegen der
Revision ist der Schutz vor zweckfremden oder schikanösen Kündigungen und die
Milderung von Härten einer Kündigung (siehe Kapitel F. VI. 1.2. c). Das
eingeräumte Mass an Mieterschutz liegt im Vergleich zum Obligationenrecht unter
dessen Niveau. Auch liegt es deutlich unter demjenigen des österreichischen
Mietrechts.823 Gleichzeitig sollen durch die Abänderung der §§ 560 ff ZPO im
wesentlichen die in Österreich in den letzten Jahrzehnten durchgeführten
Novellierungen nachvollzogen werden (siehe Kapitel F. VI. 1.2. e). Dadurch sollen
zahlreiche derzeit geltende "mieterfeindliche" Bestimmungen zugunsten der Mieter
abgeändert bzw aufgehoben werden.

821 Landtagsprotokolle 1993 I 221; siehe auch Vernehmlassungsbericht 13 f


822 Vernehmlassungsbericht 9
823 Vernehmlassungsbericht 15
148

Von zentraler Bedeutung ist zudem der Normencharakter: Während für Miet- und
Pachtverträge heute nach ABGB zum Grossteil (Ausnahmen sind die
Schutzvorschriften, §§ 1096 Abs! letzter Satz und 1117 Satz 2 sowie der
Privatautonomie entzogene Bestimmungen) Inhaltsfreiheit besteht, ist das zu
rezipierende schweizerische Miet- und Pachtrecht nur vereinzelt dispositiver Natur. 824
Der Verfasser teilt die Ansicht der REGIERUNd25 , dass mit der Vorlage vom
03.02.1998 ein guter Kompromiss zwischen den gegensätzlichen Interessen der
Vertragsparteien gelungen ist. Ein Wermutstropfen ist hingegen, dass die REGIERUNG
in ihrem Gesetzesentwurf „aus Kostengründen" auf die Schaffung einer
Schlichtungs- sowie einer eigenen Mieterberatungsstelle verzichtet. 826 Dies obwohl
die Schweiz mit ihren Schlichtungsstellen sehr positive Erfahrungen gemacht hat. 82 7
Statt dessen werde das Landgericht mit der rechtlichen Beratung von Mietern und
Vermietern beauftragt. 828 Dies bedeutet jedoch keine eigentliche Änderung der
derzeitigen Situation, zumal seit Jahren die beim Fürstlichen Landgericht
beschäftigten Praktikanten829 unentgeltlich Rechtsauskünfte erteilen. 830

824 Vernehmlassungsbericht 14; siehe insbesondere Kapitel C. I. 3.


825 Vernehmlassungsbericht 15
826 Vernehmlassungsbericht 21. Die Regierung trage damit den in der Landtagsdebatte
vom 23.06.1993 geäusserten Bedenken Rechnung (Vernehmlassungsbericht 21 f)
827 Vernehmlassungsbericht 21 f(Fn 26) mit weiteren Nachweisen
828 Vernehmlassungsbericht 22
829 Diese Praktikanten haben bereits ihr Rechtsstudium abgeschlossen und sind jeweils
einem Landrichter zugeteilt, unter dessen Verantwortung sie stehen
830 Auch werden durch das Amt für Soziale Dienste kostenlos Rechtsauskünfte erteilt
(Auskunft von Dr. Marcus Büchel, Amtsvorstand des Amtes für Soziale Dienste, vom
18.04.1997)
149

ANHANG

I Gesetzestext§§ 1090-1121 ABGB

II Konkordanztabelle§§ 1090-1121 ABGB -§§ 1090-1121 öABGB

III Gesetzestext§§ 560-576 ZPO

IV Konkordanztabelle§§ 560-576 ZPO -§§ 1090-1121 öZPO

V Amtliches Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen


150 Anhang 1

Fünfundzwanzigstes Hauptstück des ABGB


Von Bestand-, Erbpacht- und Erbzinsverträgen

§ 1090
Der Vertrag, wodurch jemand den Gebrauch einer Bestand-
unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen vertrag
bestimmten Preis erhält, heisst überhaupt Bestandvertrag.

§ 1091
Der Bestandvertrag wird, wenn sich die in Bestand gegebene 1. Miet- und
Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag; Pachtvertrag
wenn sie aber nur durch Fleiss und Mühe benützt werden kann, ein
Pachtvertrag genannt. Werden durch einen Vertrag Sachen von der
ersten und zweiten Art zugleich in Bestand gegeben; so ist der Vertrag
nach der Beschaffenheit der Hauptsache zu beurteilen.

§ 1092
Miet- und Pachtverträge können über die nämlichen Gegenstände Erfordernisse
und auf die nämliche Art, als der Kaufvertrag geschlossen werden. Der
Miet- und Pachtzins wird, wenn keine andere Übereinkunft getroffen
worden ist, wie das Kaufgeld entrichtet.

§ 1093
Der Eigentümer kann sowohl seine beweglichen und
unbeweglichen Sachen, als seine Rechte in Bestand geben; er kann
aber auch in den Fall kommen, den Gebrauch seiner eigenen Sache,
wenn er einem Dritten gebührt, in Bestand zu nehmen.

§ 1094
Sind die vertragschliessenden Teile über das Wesentliche des Wirkung
Bestandes, nämlich über die Sache und den Preis, übereingekommen;
so ist der Vertrag vollkommen abgeschlossen, und der Gebrauch der
Sache für gekauft anzusehen.

§ 1095
Wenn ein Bestandvertrag in die öffentlichen Bücher eingetragen
151 Anhang l

ist; so ist das Recht des Bestandnehmers als ein dingliches Recht zu
betrachten, welches sich auch der nachfolgende Besitzer auf die noch
übrige Zeit gefallen lassen muss.

§ 1096
1) Vermieter und Verpächter sind verpfichtet, das Wechselsei­
Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben tige Rechte:
1. in Hinsicht
und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche auf Überlas­
oder Genusse nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe sung, Erhal­
tung, Benüt­
derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld zung
des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen
Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in
dem Masse der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses
befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen
im voraus nicht verzichtet werden.
2) Der Pächter hat die gewöhnlichen Ausbesserungen der
Wirtschaftsgebäude nur insoweit selbst zu tragen, als sie mit den
Materialien des Gutes und den Diensten, die er nach der Beschaffenheit
des Gutes zu fordern berechtigt ist, bestritten werden können.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1097
Werden Ausbesserungen nötig, welche dem Bestandgeber
obliegen, so ist der Bestandnehmer bei sonstigem Schadenersatz
verpflichtet, dem Bestandgeber ohne Verzug Anzeige zu machen. Der
Bestandnehmer wird als ein Geschäftsführer ohne Auftrag betrachtet,
wenn er auf das Bestandstück einen dem Bestandgeber obliegenden
Aufwand (§ 1036) oder einen nützlichen Aufwand (§ 1037) gemacht
hat; er muss aber den Ersatz längstens binnen sechs Monaten nach
Zurückstellung des Bestandstückes gerichtlich fordern, sonst ist die
Klage erloschen.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1098
Mieter und Pächter sind berechtigt, die Miet- und Pachtstücke dem
Vertrage gemäss durch die bestimmte Zeit zu gebrauchen und zu
benützen, oder auch in Afterbestand zu geben, wenn es ohne Nachteil
152 Anhang 1

des Eigentümers geschehen kann und im Vertrage nicht ausdrücklich


untersagt worden ist.

FASSUNG: LGBl 1976 Nr 75

§ 1099
Bei Vermietungen trägt alle Lasten und Abgaben der Vermieter. 2. Lasten
Bei eigentlichen Pachtungen, wenn sie in Pausch und Bogen
geschehen, übernimmt der Pächter, mit Ausschluss der eingetragenen
Hypothekarlasten, alle übrige; wird aber die Pachtung nach einem
Anschlage geschlossen, so trägt er jene Lasten, welche von dem
Ertrage abgezogen worden sind, oder bloss von den Früchten, und
nicht von dem Grunde selbst entrichtet werden müssen.

§ 1100
Ist nichts anderes vereinbart oder ortsüblich, so ist der Zins, wenn 3. Zins
eine Sache auf ein oder mehrere Jahre in Bestand genommen wird,
halbjährlich, bei einer kürzeren Bestandzeit hingegen nach Verlauf
derselben zu entrichten.

FASSUNG: LGBI 1976Nr75

§ 1101
1) Zur Sicherstellung des Bestandzinses hat der Vermieter einer
unbeweglichen Sache das Retentionsrecht an den eingebrachten, dem
Mieter oder seinen mit ihm in gemeinschaftlichem Haushalte lebenden
Familienmitgliedern gehörigen Einrichtungsstücken und Fahrnissen,
soweit sie nicht der Pfändung entzogen sind. Das Retentionsrecht
erlischt, wenn die Gegenstände vor ihrer Retentionsbeschreibung
entfernt werden, es sei denn, dass dies infolge einer gerichtlichen
Verfügung geschieht und der Vermieter binnen drei Tagen nach dem
Vollzuge sein Recht bei Gericht anmeldet.
2) Zieht der Mieter aus oder werden Sachen verschleppt, ohne
dass der Zins entrichtet oder sichergestellt ist, so kann der Vermieter
die Sachen auf eigene Gefahr zurückbehalten, doch muss er binnen drei
Tagen um die Retentionsbeschreibung ansuchen oder die Sachen
herausgeben.
3) Dem Verpächter eines Grundstückes steht in gleichem
Umfange und mit gleicher Wirkung das Retentionsrecht an dem auf
153 Anhang 1

dem Pachtgute vorhandenen Vieh und den Wirtschaftsgerätschaften


und den darauf noch befindlichen Früchten zu.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75


ANMERKUNG: Siehe dazu die authentische Interpretation zu alt § 1101 durch
Hofdekret vom 10.04.1837 (am Ende dieses Anhanges)

§ 1102
Der Bestandgeber kann sich zwar die Vorausbezahlung des
Bestandzinses bedingen. Hat aber der Bestandnehmer mehr als eine
Fristzahlung voraus geleistet, so kann er dieselbe einem später
eingetragenen Gläubiger oder neuen Eigentümer nur dann
entgegensetzen, wenn sie in dem öffentlichen Buch ersichtlich gemacht
ist.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1103
Wenn der Eigentümer sein Gut mit der Bedingung überlässt, dass Zins in
der Übernehmer die Wirtschaft betreiben, und dem Übergeber einen Früchten
auf die ganze Nutzung sich beziehenden Teil, z. B. ein Drittteil oder
die Hälfte der Früchte geben solle; so entsteht kein Pacht, sondern ein
Gesellschaftsvertrag, welcher nach den darüber aufgestellten Regeln
beurteilet wird.

§ 1104
Wenn die in Bestand genommene Sache wegen ausserordentlicher Fälle und
Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, grosser Überschwemmungen, Bedingungen
einer Erlas­
Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht sung des
gebraucht oder benützt werden kann; so ist der Bestandgeber zur Zinses
Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder
Pachtzins zu entrichten.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1105
Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten
Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismässiger
154 Anhang 1

Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlass an dem
Pachtzinse, wenn durch ausserordentliche Zufälle die Nutzungen des
nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des
gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu
erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1106
Hat der Bestandnehmer unbestimmt alle Gefahren auf sich
genommen; so werden darunter nur die Feuer-, Wasserschäden und
Wetterschläge verstanden. Andere ausserordentliche Unglücksfälle
kommen nicht auf seine Gefahr. Verbindet er sich aber ausdrücklich,
auch alle andere ausserordentliche Unglücksfälle zu tragen; so wird
deswegen noch nicht vermutet, dass er auch für den zufälligen
Untergang des ganzen Pachtstückes haften wolle.

§ 1107
Wird der Gebrauch oder Genuss des Bestandstückes nicht wegen
dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit,
sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestossenen Hindernisse
oder Unglücksfalle vereitelt, oder waren zur Zeit der Beschädigung die
Früchte von dem Grunde schon abgesondert, so fällt die widrige
Ereignung dem Bestandnehmer allein zur Last. Er muss den Zins doch
entrichten. Der Bestandgeber muss sich aber den ersparten Aufwand
und die Vorteile, die er durch anderweitige Verwertung des
Bestandstückes erlangt, anrechnen.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1108
Behauptet der Pächter den Erlass des ganzen Pachtzinses oder
eines Teiles davon entweder aus dem Vertrage oder aus dem Gesetze;
so muss er dem Verpächter ohne Zeitverlust den geschehenen
Unglücksfall anzeigen, und die Begebenheit, wenn sie nicht
landkündig ist, gerichtlich, oder wenigstens durch zwei sachkündige
Männer erheben lassen; ohne diese Vorsicht wird er nicht angehört.
155 Anhang 1

§ 1108a
Hat der Mieter eine Sicherheit in Geld zu leisten, so ist sie ihm, Schutzbestim
falls das Mietverhältnis länger als ein Jahr dauert, mindestens zum mungen für
Mieter von
üblichen Zinsfuss für Spareinlagen der Landesbank zu verzinsen. Die Wohnungen
Sicherheitsleistung darf das Ausmass von drei Monatszinsen nicht
überschreiten.

FASSUNG: LGB[ 1975 Nr 6

§ 1108b
1) Sind der Mietzins und seine Veränderungen vertraglich an
einen Index gebunden, so dürfen bei Erhöhungen dieses Index
Anpassungen bei Erstvermietungen frühestens nach Ablauf des ersten
Mietjahres erfolgen.
2) In Häusern mit mindestens zwei Wohnungen ist bei späteren
Vermietungen eine indexgebundene Mietzinserhöhung vor Ablauf des
ersten Mietjahres zulässig, wenn für alle Mietzinse ein einheitlicher
Anpassungsstichtag gilt. Ist in einem solchen Fall nicht schon mit
Beginn der Miete eine Anpassung des Mietzinses erfolgt, kann
vereinbart werden, dass zum nächsten einheitlichen
Anpassungsstichtag die volle Erhöhung der letzten zwölf Monate,
ungeachtet der bisherigen Dauer der Miete, angelastet wird.
3) Indexgebundene Mietzinserhöhungen können immer nur für
die Zukunft begehrt werden.

FASSUNG: LGB[ 1975 Nr 6

§ 1108c
Vereinbarungen, dass sich der Mietzins periodisch um einen
gewissen Betrag erhöht, können nur für die Zeit nach Ablauf des ersten
Mietjahres gültig getroffen werden. Die gestaffelten Mietzinse müssen
frankenmässig festgelegt sein.

FASSUNG: LGB11975 Nr 6
156 Anhang 1

§ 1108d
Vertragsklauseln, die dem Vermieter die Erhöhung des Mietzinses
durch einseitige Erklärung erlauben, sind nichtig.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1108e
1) Die Belastung des Mieters für Nebenkosten, wie öffentliche
Abgaben, Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, hat
den tatsächlichen Aufwendungen zu entsprechen. Bei emer
Pauschalierung darf auf Durchschnittswerte abgestellt werden.
2) Der Vermieter hat dem Mieter auf sein Verlangen eme
Abrechnung vorzulegen und Einsicht in die Belege zu gewähren.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1108f
Vereinbarungen, die den Mieter bei vorzeitigem Auszug zu mehr
als zur Deckung des Schadens verpflichten, sind nichtig.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1108g
Mietzinserhöhungen ausser den in den vorstehenden Paragraphen
geregelten Fällen der Indexbindung oder der Mietzinsstaffelung sind
unzulässig, wenn damit die Erzielung eines unangemessenen Ertrages
aus der vennieteten Wohnung verbunden ist.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1108h
Ein unangemessener Ertrag wird nicht erzielt, wenn der Mietzins
a) sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse
vergleichbarer Wohnungen unter Berücksichtigung der Lage, der
157 Anhang 1

Bauweise, der Ausstattung, des Zustandes der Mietsache und der


Bauperiode hält;
b) durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters
begtiindet ist;
c) sich bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden
Bruttorendite, berechnet auf den Anlagekosten, hält;
d) lediglich der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals
dient.

FASSUNG: LGBI 1975Nr6

§ 1108i
1) Sieht sich der Vermieter veranlasst, den vereinbarten
Mietzins zu erhöhen, so hat er dem Mieter ohne Androhung einer
Aufkündigung schriftlich das Ausmass und den Zeitpunkt der
Erhöhung bekanntzugeben und diese zu begtiinden; die geltende Frist
für die Änderung des Mietvertrages ist einzuhalten. Die Mitteilung hat
mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mit einem von
der Regierung herausgegebenen Formular zu erfolgen.
2) Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, die nicht in der in
Abs. 1 vorgeschriebenen Form erfolgen, sowie im Zusammenhang mit
Mietzinserhöhungen durch den Vermieter ausgesprochene
Aufkündigungen, sind nichtig.

FASSUNG: LGB11975Nr 6

§ 1108k
1) Der Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 14 Tagen seit
Empfang der Mitteilung beim zuständigen Vermittleramt als
unzulässig anfechten; andernfalls gilt die Mietzinserhöhung als
angenommen.
2) Zuständig ist das Vermittleramt am Wohnsitz bzw. Sitz des
Vermieters. Hat der Vermieter keinen Wohnsitz bzw. Sitz im Inland, so
ist das Vermittleramt zuständig, in dessen Bereich das Mietobjekt liegt.
3) Verläuft der Vermittlungsversuch erfolglos, so kann der
Mieter die Mietzinserhöhung binnen 14 Tagen nach dem
Vermittlungsversuch beim Gericht als unzulässig anfechten;
andernfalls gilt die Mietzinserhöhung als angenommen.

FASSUNG: LGBI 1975Nr 6


158 Anhang 1

§ 11081
1) Soweit sich Mietzinserhöhungen im Verfahren vor Gericht
als unzulässig erweisen, sind sie von diesem nichtig zu erklären.
2) Hat das Gericht über die Mietzinserhöhung zu entscheiden,
so bestimmt es, ob, in welchem Umfang, von welchem Zeitpunkt an
oder unter welchen Bedingungen die Forderungen zulässig sind.

FASSUNG: LGBl 1975 Nr 6

§ 1108m
Eine Autkündigung durch den Vermieter während der Dauer des
gerichtlichen Verfahrens ist nur möglich, wenn das Verhalten des
Mieters oder eines Angehörigen seiner Hausgemeinschaft den anderen
Mietern oder dem Vermieter gegenüber unzumutbar geworden ist.
Vorbehalten bleibt§ 1118.

FASSUNG: LGBl 1975 Nr 6

§ 1108n
Unterliegt der Vermieter im gerichtlichen Verfahren vollständig
oder zu einem überwiegenden Teil, so ist eine von ihm ausgesprochene
Autkündigung des Mietverhältnisses im folgenden Jahr beginnend mit
Rechtskraft des Urteils nur unter den in § 1108m erwähnten
Umständen möglich.

FASSUNG: LGBl 1975 Nr 6

§ 11080
Die§§ 1108a bis n dürfen vertraglich weder wegbedungen noch zu
Ungunsten des Mieters abgeändert werden.

FASSUNG: LGBl 1975 Nr 6


159 Anhang 1

§ 1109
Nach geendigtem Bestandvertrage muss der Bestandnehmer die 4 Zurückstel­
Sache dem etwa errichteten Inventarium gemäss oder doch in dem lung

Zustand, in welchem er sie übernommen hat, gepachtete Grundstücke


aber mit Rücksicht auf die Jahreszeit, in welcher der Pacht geendigt
worden ist, in gewöhnlicher wirtschaftlicher Kultur zurückstellen.
Weder ein Zurückbehaltungsrecht oder die Einwendung der
Kompensation noch selbst des früheren Eigentumsrechtes kann ihn vor
der Zurückstellung schützen.

FASSUNG: LGBl 1976 Nr 75

§ 1110
Wenn bei dem Bestandvertrage kein Inventarium errichtet worden
ist; so tritt die nämliche Vermutung, wie bei der Fruchtniessung
(§518)ein.

§ 1111
Wird das Miet- oder Pachtstück beschädiget, oder durch
Missbrauch abgenützt; so haften Mieter und Pächter sowohl für ihr
eigenes, als des Afterbestandnehmers Verschulden, nicht aber für den
Zufall. Doch muss der Bestandgeber den Ersatz aus dieser Haftung
längstens binnen einem Jahre nach Zurückstellung des Bestandstückes
gerichtlich fordern; sonst ist das Recht erloschen.

§ 1112
Der Bestandvertrag löset sich von selbst auf, wenn die bestandene 5. Auflösung
Sache zu Grunde geht. Geschieht dies aus Verschulden des einen des Bestand­
vertrages:
Teiles, so gebührt dem andern Ersatz; geschieht dies durch einen a) durch
Unglücksfall, so ist kein Teil dem andern dafür verantwortlich. Untergang der
Sache

§ 1113
Der Bestandvertrag erlischt auch durch den Verlauf der Zeit, b) Verlauf der
welcher ausdrücklich oder stillschweigend, entweder durch den nach Zeit

einem gewissen Zeitraume ausgemessenen Zins, wie bei sogenannten


Tag-, Wochen- und Monatzimmern, oder durch die erklärte, oder aus
den Umständen hervorleuchtende Absicht des Bestandnehmers
160 Anhang 1

bedungen worden ist.

§ 1114
Der Bestandvertrag kann aber nicht nur ausdrücklich; sondern Wenn keine
auch stillschweigend erneuert werden. Ist in dem Vertrage eine Erneuerung
geschieht
vorläufige Aufkündigung bedungen worden; so wird der Vertrag durch
die Unterlassung der gehörigen Aufkündigung stillschweigend
erneuert. Ist keine Aufkündigung bedungen worden; so geschieht eine
stillschweigende Erneuerung, wenn der Bestandnehrner nach Verlauf
der Bestandzeit fortfährt, die Sache zu gebrauchen oder zu benützen,
und der Bestandgeber es dabei bewenden lässt.

§ 1115
Die stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrages geschieht
unter den nämlichen Bedingungen, unter welchen er vorher
geschlossen war. Doch erstreckt sie sich bei Pachtungen nur auf ein
Jahr; wenn aber der ordentliche Genuss erst in einem späteren
Zeitraume erfolgen kann, auf eine so lange Zeit, als notwendig ist, um
die Nutzungen einmal beziehen zu können. Mietungen, wofür man den
Zins erst nach einem ganzen oder halben Jahre zu bezahlen pfegt,
werden auf ein halbes Jahr; alle kürzere Mietungen aber auf diejenige
Zeit stillschweigend erneuert, welche vorher durch den Bestandvertrag
bestimmt war. Von wiederholten Erneuerungen gilt das nämliche, was
hier in Rücksicht der ersten Erneuerung vorgeschrieben ist.

§ 1116
Insofern die Dauer eines Bestandvertrages weder ausdrücklich, c) Aufkündi­
noch stillschweigend, noch durch besondere Vorschriften bestimmt ist, gung
muss derjenige, welcher den Vertrag aufheben will, dem andern die
Pachtung sechs M onate; die Mietung einer unbeweglichen Sache 14
Tage; und einer beweglichen 24 Stunden vorher aufkündigen, als die
Abtretung erfolgen soll.

§ 1116a
1) Hat eine nach bürgerlichem Recht oder nach § 560 ff ZPO Erstreckung
gültige Aufkündigung für den Mieter oder seine Familie eine des
Mietverhältnis
aussergewöhnliche Härte zur Folge, die auch unter voller Würdigung ses für
der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, so kann das Wohnungen
Gericht das Mietverhältnis um höchstens ein Jahr erstrecken. Ist das
Mietobjekt bereits weitervermietet, so sind dabei auch die Interessen
161 Anhang 1

des neuen Mieters zu berücksichtigen.


2) Hat der Mieter während der Erstreckungsfust erfolglos
unternommen, was ihm vernünftigerweise zugemutet werden kann, um
die besondere Härte abzuwenden, so kann das Gericht das
Mietverhältnis unter den gleichen Voraussetzungen um höchstens ein
weiteres Jahr erstrecken.
3) Das Begehren um Erstreckung ist das erste Mal innert 14
Tagen seit Empfang der Aufkündigung, das zweite Mal spätestens
sechzig Tage vor Ablauf der Erstreckungsfust beim Gericht anhängig
zu machen.
4) Das Gericht hat einem begründeten Begehren des Vermieters
um Änderung der Vertragsbedingungen angemessen Rechnung zu
tragen.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1116b
1) In gleicher Weise kann das Gericht ein Mietverhältnis
erstrecken, wenn die Miete nach bestimmter Dauer oder auf einen
bestimmten Zeitpunkt abläuft und der Vermieter ein schriftliches
Gesuch des Mieters um Erstreckung des Mietverhältnisses abgelehnt
oder unbeantwortet gelassen hat.
2) Das Begehren um Erstreckung ist das erste Mal spätestens
sechzig Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses, das zweite Mal
spätestens 60 Tage vpr Ablauf der Erstreckungsfrist, bei Gericht
anhängig zu machen.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1116c
Insbesondere darf das Mietverhältnis nicht erstreckt werden
a) wenn der Mieter oder ein Angehöriger seiner Hausgemeinschaft zu
berechtigten Klagen Anlass gibt; namentlich wenn er trotz
schriftlicher Mahnung vertragliche Abmachungen verletzt;
b) wenn eine betriebseigene Wohnung in Verbindung mit einem
Arbeitsvertrag vermietet wurde und dieser vom Mieter gekündigt
oder wegen Verschuldens des Mieters aufgelöst wird;
c) bei Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte.
162 Anhang 1

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1116d
1) Die Erstreckung des Mietverhältnisses kann auch bei
Untenniete erfolgen, doch darf das Untermieteverhältnis nicht über den
Zeitpunkt hinaus erstreckt werden, in welchem das Mietverhältnis des
Untervennieters aufgelöst wird.
2) Die Erstreckung des Mietverhältnisses für möblierte
Einzelzimmer ist ausgeschlossen.

FASSUNG: LGB11975 Nr6

§ 1116e
1) Vertragsklauseln, wonach der Mieter zum voraus auf die
Geltendmachung der Erstreckung des Mietverhältnisses oder auf die
Anrufung des Gerichtes verzichtet, sind nichtig.
2) Ebenso sind Vertragsklauseln nichtig, wonach der Mieter
sich verpflichtet, auf einseitiges Begehren des Vennieters hin
belastende Änderungen des Mietvertrages bedingungslos anzunehmen.

FASSUNG: LGBI 1975 Nr 6

§ 1116f
Durch den Tod eines der vertragschliessenden Teile wird der
Bestandvertrag nicht aufgehoben. Wohnungsmieten können jedoch,
wenn der Mieter stirbt, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer
sowohl von den Erben des Mieters wie von dem Vennieter unter
Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gelöst werden.

FASSUNG: LGBl 1976 Nr 75

§ 1117
Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der
bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn
das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld
in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch
163 Anhang 1

untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf
eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde
der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses
Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet
oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluss gekannt
hat.

FASSUNG: LGBI 1976 Nr 75

§ 1118
Der Bestandgeber kann seinerseits die friihere Aufhebung des
Vertrages fordern, wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblich
nachteiligen Gebrauch davon macht; wenn er nach geschehener
Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass
er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht
vollständig entrichtet hat; oder, wenn ein vermietetes Gebäude neu
aufgeführt werden muss. Eine nützlichere Bauführung ist der Mieter zu
seinem Nachteile zuzulassen nicht schuldig, wohl aber notwendige
Ausbesserungen.

§ 1119
Wenn dem Vermieter die Notwendigkeit der neuen Bauführung
schon zur Zeit des geschlossenen Vertrages bekannt sein müsste; oder
wenn die Notwendigkeit der durch längere Zeit fortzusetzenden
Ausbesserungen aus Vernachlässigung der kleineren Ausbesserungen
entstanden ist; so muss dem Mieter für den vermissten Gebrauch eine
angemessene Entschädigung geleistet werden.

§ 1120
Hat der Eigentümer das Bestandstück an einen andern veräussert, d) Veräusseru
und ihm bereits übergeben; so muss der Bestandinhaber, wenn sein ng der Sache
Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist (§ 1095), nach
der gehörigen Aufkündigung dem neuen Besitzer weichen. Er ist aber
berechtiget, von dem Bestandgeber in Rücksicht auf den erlittenen
Schaden, und entgangenen Nutzen eine vollkommene Genugtuung zu
fordern.
164 Anhang 1

§ 1121
Bei einer zwangsweisen gerichtlichen Veräusserung ist das
Bestandrecht, wenn es in die öffentlichen Bücher eingetragen ist,
gleich einer Dienstbarkeit zu behandeln. Hat der Ersteher das
Bestandrecht
nicht zu übernehmen, so muss ihm der Bestandnehmer nach gehöriger
Aufkündigung weichen.

FASSUNG: LGBl 1976Nr75

§§ 1122 bis 1150


Aufgehoben

FASSUNG: LGBI 1923 Nr 4 (Art 141 Ziff 1 SchlT SR)

Hofdekret
vom 10.04.1837
JGS. Nr. 189, zu § 1101 ABGB

Dem Magistrate in Wien wird die Belehrung erteilt, dass das im § 1101 des
bürgerlichen Gesetzbuches dem Vermieter eingeräumte gesetzliche Pfandrecht auf
die Einrichtungsstücke und Fahrnisse schon durch deren Einbringung in die
vermietete Wohnung begründet werde, und daher, als von diesem Zeitpunkte an
wirksam, auch gegen jene Gläubiger des Mietmannes geltend gemacht werden
können, welche auf die eingebrachten Gegenstände ein Pfandrecht erwerben, ehe
noch von dem Vermieter die Zinsklage überreicht, oder die Beschreibung der
Einrichtungsstücke und Fahrnisse angesucht wurde.
Diese Allerhöchste Resolution wird dem Appellationsgerichte mit der Bemerkung
zur weiteren Verfügung eröffnet, dass Seine Mäjestät der Kundmachung einer
allgemeinen Erläuterung des § 1101 des bürgerlichen Gesetzbuches nicht
stattzugeben befunden haben.
165 Anhang II

Konkordanztabelle
§§ 1090-1121 ABGB Rezeytionsgrundlag!!_

§ 1090 in der ursprünglichen Fassung § 1090 öABGB wörtlich


(1811) (Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1091 idF 1811 § 1091 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1092 idF 1811 § 1092 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1093 idF 1811 § 1093 öABGB wörtlich
§ 1094 idF 1811 § 1094 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1095 idF 1811 § 1095 öABGB wörtlich
§ 1096 idF LGBI 1976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1096 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1097 idF LGBI 1976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1097 öABGB wörtlich
§ 1098 idF LGBI 1976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1098 öABGB wörtlich
§ 1099 idF 1811 § 1099 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1100 idF LGB1 1976 Nr 75 (ABGB-Nov) § 1100 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1101 idF LGBI 1976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1101 öABGB wurde verändert rezipiert:
,,Pfandrecht" wurde ersetzt durch „Retenti-
onsrecht", „pfandweise Beschreibung"
durch „Retentionsbeschreibung"
§ 1102 idF LGBI 1976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1102 öABGB wörtlich
§1103idF1811 § 1103 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1104 idFLGB11976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1104 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1105 idF LGBI 1976 Nr 75 (ABGB-Nov) § 1105 öABGB wörtlich
§1106idF1811 § 1106 öABGB wörtlich
§ 1107 idF LGB1 1976 Nr 75 (ABGB Nov) § 1107 öABGB wörtlich
§1108 idF1811 § 1108 öABGB wörtlich
Marginalie zu § 1108a (,,Schutzbestim- Der BMM 1972 ist auf Mietverhältnisse für
mungen für Mieter von Wohnungen") Wohnungen und Geschäftsräume anwend
idF LGBI 1975 Nr 6 (Mieterschutzgesetz bar (Art 2 Abs 1 BMM).
Nov) Die Art 1 4 BMM (Zweck und Geltungs
bereich) wurden nicht rezipiert.
Generell wurden die Marginalien nicht
rezipiert
166 Anhang II

§ 1108aidFLGBl !975Nr6 Entspricht mit Abweichungen Art6 Abs 1


BMM. Es wurde eine Einschränkung (,,falls
das Mietverhältnis länger als ein Jahr
dauert") eingefügt und „die Kantonalbank
des Kantons" durch die ,,Landesbank"
ersetzt.
Art 6 Abs 2 BMM wurde nicht rezipiert
§ 1108b idF LGBl 1975 Nr 6 Diese Bestimmung zu indexgebundenen
Mietzinsen bzw erhöhungen hat kein
legislatives Vorbild; entspricht auch nicht
Art 9 BMM (,,Indexgebundene Mietzinse"),
welcher nicht rezipiert worden ist
§ 1108c idF LGBl 1975 Nr6 Entspricht ungefähr Art 10 Abs 1 BMM.
Die Einschränkung auf Mietverträge,
welche für mindestens drei Jahre abge-
schlossen werden, wurde nicht übernom-
men, dafür Gültigkeit einer entsprechenden
Vereinbarung nur für die Zeit nach Ablauf
des ersten Mietjahres.
Art 10 Abs2 BMM wurde nicht über-
nommen
§ 1108d idF LGBl 1975 Nr 6 Art 11 BMM (wörtlich)
§ l 108e idF LGBl 1975 Nr6 Art 8 BMM (wörtlich)
§ 1108fidF LGBl 1975 Nr6 Enspricht Art 12 Abs 2 BMM. Anstelle von
Unzulässigkeit der Vereinbarung Rechts
folge der Nichtigkeit.
Nicht rezpiert wurde Art 12 Abs 1 BMM
(Z wingenderklärung von bestimmten
Kündigungsfristen und terminen des OR)
§ 1108g idF LGBl 1975 Nr 6 Art 14 Abs 1 BMM mit bedeutenden
Änderungen: Unzulässigkeit anstatt
Missbräuchlichkeit von ,,Mietzinser
höhungen ausser den in den vorstehenden
Paragraphen geregelten Fällen der Index
bindung oder der Mietzinsstaffelung" und
nicht von ,,Mietzinsen" sowie Geltung nur
für Wohnungen, nicht auch für Geschäfts
räume.
Art 14 Abs2 BMM wurde nicht über
nommen
§ 1108h idF LGBl 1975 Nr 6 Art 15 BMM mit Änderungen: Taxative
anstatt demonstrative Aufzählung, in
welchen Fällen kein unangemessener Ertrag
167 Anhang II

erzielt wird sowie Berücksichtigung auch


der Bauweise der Wohnung (lit a). Nicht
rezipiert wurden lit c 2. Satz
(,,Offensichtlich übersetzte Land-, Bau­
oder Erwerbskosten fallen [ ...J ausser
Betracht") und lit e (Empfehlungen von
Vermieter und Mieterverbänden oder
Organisationen)
§ 1108iAbs I idF LGBI 1975Nr 6 Entspricht Art18Abs I und 2 BMM.

§ II08iAbs 2 idF LGBI1975Nr 6 Entspricht Art18Abs 3 BMM


§ 1108kAbs I idF LGBI1975 Nr 6 Art19 BMM mit wesentlichen
Änderungen:
Frist zur Anfechtung von Mietzinser­
höhungen 14 anstatt 30 Tage, Zuständigkeit
des zuständigen Vermittleramtes anstelle
von „Schlichtungsstelle" sowie Anfechtung
als „unzulässig" anstatt „missbräuchlich".
§ 1108kAbs 2 idF LGBI1975 Nr 6
Zuständigkeitsvorschrift bzgl Vermittler­
amt. Regelung in Anlehnung an Art 21
BMM.
§ 1108kAbs3 idFLGBI1975Nr6
Instanzenzug parallel zu Art 28 Abs 2
BMM. Kläger ausschliesslich Mieter, nicht
auch Vermieter. Frist 14 anstatt30 Tage
§11081 idF LGBI1975 Nr 6 Entspricht Art 23 Abs I und 2 BMM.
Konsequenterweise Entscheidung im
Gerichtsverfahren über „Mietzinserhöhung"
und nicht „ Mietzins und andere
Forderungen" heisst es
§ 1108m idF LGBI 1975 Nr6 Entspricht rm Grundsatz Art 24 2. Satz
BMM, jedoch Durchbrechung der Unkünd­
barkeit des Mietvertrages einerseits durch
Verhalten des Mieters oder eines Ange­
hörigen seiner Hausgemeinschaft und
andererseits aufgrund von§1118
§ 1108n idFLGBI 1975Nr6 Art 28 Abs3 BMM mit bedeutenden
Abweichungen: Nicht rezipiert wurde der
Fall, dass ,,( .. ) der Vermieter auf die
Anrufung der richterlichen Behörde
( verzichtet)" auch muss der Vermieter im
gerichtlichen V erfahren zumindest zu
einem „überwiegenden Teil" anstatt zu
168 Anhang II

einem „erheblichen Teil" unterliegen.


Zudem gilt das Verbot der
„Rachekündigung" nur für ein Jahr anstelle
von zwei Jahren
§11080 idF LGBl 1975 Nr6 Art 5 BMM mit bedeutenden Abwei-
chungen:
Art 5 BMM erklärt nur die Art 6-12 BMM,
dafür zusätzlich einige OR Artikel für
zwingend
Nicht reziQiert worden sind weiters:
- Art7 BMM (Begriff des Mietzinses)
- Art 13 BMM (Formvorschriften für die
Kündigung des Mietvertrages)
- Art16 BMM (Missbräuchlichkeit von
anderen missbräuchlichen Forderungen
des Vermieters)
- Art 17 und 20 BMM (Anfechtbarkeit
des Mietzinses beim Abschluss des
Mietvertrages durch Mieter einer
Wohnung)
- Art22 BMM (Ausschluss vertraglich
vereinbarter Schiedsgerichte)
- Art23 Abs3 BMM (Vorsorgliche
Massnahmen)
- Art 24 erster Satz BMM (Vorläufige
Weitergeltung)
- Art 25-28 Abs 1 BMM (Schlichtungs
stellen)
- Art 29 BMM (Zuständigkeit und
Verfahren für gerichtliche Auseinan
dersetzung)
- Art30 BMM (Volkswirtschaftliche und
statistische Untersuchungen)
- Art 31 37 BMM (Straf- und Schlussbe
stimmungen)
§1109 idF LGBl1976 Nr75 (ABGB-Nov) § 1109 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§1110 idF1811 §1110 öABGB wörtlich
§1111 idF1811 §1111 öABGB wörtlich
§1112idFl811 § 1112 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§1113 idF 1811 §1113 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§1114idFl811 §1114 öABGB wörtlich
169 Anhang II

(Überschrift wird zurMarginalie)


§ 1115 idF1811 § 1115 öABGB wörtlich
( nur „nämliche" klein statt gross)
§ 1116 idF1811 § 1116 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zurMarginalie)
Marginalie zu § 1116a (,,Erstreckung des Es wurde nur die erste Marginalie von
Mietverhältnisses für Wohnungen") Art 267a aOR übernommen und auf
idF LGBI 1975 Nr 6 (Mieterschutzgesetz- Mietverhältnisse für Wohnungen
Nov) eingeschränkt, d.h. Geschäftsräume
geniessen generell keinen Schutz.
Die Wortfolge ,,richterliche Behörde"
wurde jeweils ersetzt durch „Gericht"
§ 1116aAbs1 idFLGBI 1975Nr6 Entspricht Art 267 a Abs 1 aOR mit
bedeutenden Abweichungen: Nebst einer
notwendigen Anpassung an die
liechtensteinische Rechtsordnung (Aufkün
digung ,,nach bürgerlichem Recht oder
nach §§ 560 ff ZPO") und dem Ausschluss
von Geschäftsräumen zwei erhöhte Anfor
derungen (,,aussergewöhnliche Härte"
sowie „unter voller Würdigung"). § 1116a
Abs1 zweiter Satz hat kein legislatives
Vorbild.

§ 1116aAbs 2 idFLGBI 1975Nr6 Entspricht Art 267a Abs2 aOR mit


bedeutenden Abweichungen: Nebst dem
Ausschluss von Geschäftsräumen eme
erhöhte Anforderung (,,besondere Härte")
wurde die zweite Erstreckungsfrist von
zwei weiteren Jahren auf „höchstens ein
weiteres Jahr" verkürzt.

§ 1116aAbs 3 idF LGBl 1975Nr6 Entspricht wörtlich Art 267a Abs 3 aOR
mitAusnahme der Verkürzung der Frist für
die Anhängigmachung des Erstreckungsbe
gehrens von 30 auf14Tage.

§ 1116aAbs4idFLGBl 1975Nr6 Entspricht Art 267aAbs4aOR


§ 1116bidFLGBl 1975Nr6 Entspricht Art 267 b aOR
§ 1116c idF LGBl 1975 Nr 6 Entspricht Art. 267c aOR, jedoch genügt in
lit b anstatt grobem einfaches Verschulden
§ 1116d idF LGBI 1975Nr6 Entspricht Art. 267 d aOR
§ l l16e idFLGBl 1975Nr 6 Entspricht Art. 267e aOR
170 Anhang II

Nicht rezipiert worden ist:


Art 267f aOR (Verfahren)
§ 1116f idF LGBI 1976 Nr75 (ABGB- Entspricht§1116a öABGB wörtlich
Nov)
§ 1117 idF LGBl 1976 Nr 75 (ABGB Nov) §1117 öABGB wörtlich
§1118 idF 1811 § 1118 öABGB wörtlich
§1119idF1811 § 1119 öABGB mit lediglich orthogra
phischen Änderungen: anstelle von
,,bekannt sein musste" heisst es „müsste"
und statt ,,kleinem" ,,kleineren"
§ 1120idF 1811 §1120 öABGB wörtlich
(Überschrift wird zur Marginalie)
§ 1121 idFLGBl 1976 Nr 75 (ABGB-Nov) § 1121 öABGB wörtlich
171 Anhang III

6. Abschnitt Zivilprozessordnung
Verfahren in Bestandstreitigkeiten

Autkündigung
§ 560
Insofern die Aufkündigung eines Bestandvertrages über Grundstücke, Gebäude
und andere unbewegliche oder gesetzlich für unbeweglich erklärte Sachen, über
Schiffinühlen und auf Schiffen errichtete andere Bauwerke nach den Vorschriften des
bürgerlichen Rechtes notwendig ist, um der stillschweigenden Erneuerung des
Bestandvertrages vorzubeugen oder dessen Auflösung zu bewirken, darf sie:
1. im Falle eines besonderen Übereinkommens der Parteien über die Frist zur
Aufkündigung und Zurückstellung des Bestandgegenstandes in der Regel nur in
dieser Frist erfolgen.
2. Wenn es an einem solchen Übereinkommen fehlt, muss dort, wo durch darüber
erlassene Vorschriften oder mangels solcher Vorschriften durch besondere
Ortsgewohnheit für die Räumung von Bestandgegenständen gewisse Tage des
Jahres mit bestimmten Aufkündigungsfristen festgesetzt sind, die Aufkündigung
vor Ablauf der dafür festgesetzten Zeit erfolgen.
3. In allen anderen Fällen müssen Pachtungen wenigstens sechs Monate,
Jahresmieten oder solche Mieten, deren vertragsmässige Dauer ein Jahr
übersteigt, wenigstens drei Monate, Mieten, deren vertragsmässige Dauer zwar
länger als ein Monat ist, jedoch ein Jahr nicht erreicht, wenigstens einen Monat,
alle anderen Mieten endlich wenigstens vierzehn Tage früher aufgekündigt
werden, als der Bestandgegenstand zurückgegeben oder zurückgenommen
werden soll.

§ 561
1) Bestandverträge können sowohl vom Bestandgeber als vom
Bestandnehmer gerichtlich oder aussergerichtlich aufgekündigt werden.
2) Die von einer Partei wirksam vorgenommene Aufkündigung kann gegen
dieselbe von der anderen Partei in Vollzug gesetzt werden.

§ 562
1) Die gerichtliche Aufkündigung kann mittels Schriftsatz oder mündlich
angebracht werden. Der Schriftsatz oder das über die Aufkündigung aufgenommene
Protokoll hat insbesondere die Bezeichnung des Bestandgegenstandes, die Angabe
des Zeitpunktes, in welchem der Bestandvertrag endigen soll, und endlich den Antrag
zu enthalten, dem Gegner aufzutragen, entweder den Bestandgegenstand zur
bestimmten Zeit bei sonstiger Exekution zu übergeben oder zu übernehmen, oder
172 Anhang III

gegen die Aufkündigung seine Einwendungen bei Gericht anzubringen. Zur


Anbringung der Einwendungen ist, falls die Aufkündigungsfrist wenigstens vierzehn
Tage beträgt, eine Frist von acht Tagen, sonst eine Frist von drei Tagen zu
bestimmen.
2) Wohnt der Aufkündigende nicht im Inlande, so hat er einen daselbst
wohnenden zustellungsbevollmächtigten zu bestellen und dessen Namen und
Wohnort bei der Aufkündigung anzugeben.
3) Aufkündigungen, welche diesen Vorschriften nicht entsprechen, sind, falls
nicht der vorhandene Mangel gemäss § 84 behoben werden kann, von Amts wegen
durch Beschluss zurückzuweisen.

§563
1) Damit eine gerichtliche Aufkündigung für den nächstfolgenden Termin
wirksam sei, muss sie vor Ablauf der im § 560, Z. 1 und 2, bestimmten Fristen bei
Gericht angebracht und zugestellt sein. Aufkündigungen, welche erst nach Ablauf
dieser Fristen angebracht werden, sind von Amts wegen durch Beschluss
zurückzuweisen.
2) Vor Beginn der vertragsmässigen oder gesetzlichen Aufkündigungsfrist
angebrachte Aufkündigungen dürfen aus diesem Grunde allein nicht zurückgewiesen
werden.

§564
1) Der über die Aufkündigung vom Gerichte an den Gegner der
aufkündigenden Partei gemäss § 562 erlassene Auftrag ist dem Gegner unter
Mitteilung eines Exemplares des Schriftsatzes oder einer Protokollabschrift nach den
für die Zustellung von klagen massgebenden Vorschriften unverzüglich zuzustellen.
2) Erfolgt dennoch die Zustellung in den Fällen des § 560, Z. 1 und 2, erst
nach Ablauf der daselbst bestimmten Kündigungsfristen, so ist die Aufkündigung
dennoch wirksam, wenn gegen den gerichtlichen Auftrag binnen der dazu
anberaumten Frist Einwendungen nicht angebracht werden.

Aussergerichtliche Aufkündigung
§ 565
1) Die aussergerichtliche Aufkündigung kann durch einen Notar oder in
anderer Weise erfolgen.
2) Die dem Gegner der aufkündigenden Partei zum Zwecke der
Aufkündigung zu machende Mitteilung hat stets auch die im § 562, Abs. 1 und 2,
bezeichneten Angaben zu enthalten.
3) Damit eine solche aussergerichtliche Aufkündigung die Wirkung einer
gerichtlichen Aufkündigung erlangen könne, muss sie durch Urkunden bewiesen
werden, welche in Betreff ihrer Beweiskraft zu einem Bedenken keinen Anlass
173 Anhang III

geben, und es müssen überdies bei der Aufkündigung die in §§ 563 und 564
angegebenen Fristen beobachtet sein.
4) Der Zeitpunkt der Aufkündigung oder Zustellung der Aufkündigung muss
gleichfalls durch Urkunden der in Abs. 3 bezeichneten Beschaffenheit bewiesen
werden.

§ 566
1) Derjenige, gegen welchen eine solche aussergerichtliche Aufkündigung
gerichtet ist, hat binnen acht, oder wenn die Aufkündigungsfrist weniger als vierzehn
Tage beträgt, binnen drei Tagen (§ 562, Abs. 1) nach erfolgter oder empfangener
Aufkündigung seine etwaigen Einwendungen dawider bei dem Landgerichte
schriftlich oder mündlich einzubringen, widrigens die Aufkündigung in Wirksamkeit
treten würde.
2) An welchem Tage die Aufkündigung der Partei mitgeteilt wurde, welche
Einwendungen erhebt, ist von der aufkündigenden Partei auf Verlangen des
Gerichtes durch Vorlage der in § 565, Abs. 3, gedachten Urkunden zu beweisen.

Auftrag zur Übergabe oder Übernahme des Bestandgegenstandes


§ 567
1) Bei Bestandverträgen, welche ohne vorhergegangene Aufkündigung nach
Ablauf einer bestimmten Zeit erlöschen, kann jede Partei noch vor Ablauf der
Bestandzeit eine gerichtliche Verfügung beantragen, mittels welcher dem Gegner
aufgetragen wird, den Bestandgegenstand zur bestimmten Zeit bei sonstiger
Exekution zu übergeben oder zu übernehmen, oder gegen diesen Auftrag binnen acht
Tagen seine Einwendungen bei Gericht anzubringen.
2) Wenn das Bestandverhältnis für mehr als sechs Monate eingegangen ist,
kann dieser Antrag nur in den letzten sechs Monaten gestellt werden.
3) Die Bestimmung des § 564, Abs. 1, ist auch auf die Zustellung solcher
Aufträge anzuwenden.
4) Bedarf es zur Aufhebung des Bestandvertrages einer Aufkündigung, so
kann der Anspruch auf Übergabe oder Übernahme des Bestandgegenstandes schon
vor Ablauf der Kündigungsfrist mittels Klage geltend gemacht und auch die
Kündigung mit der Klage verbunden werden.

Verhältnis zum Afterbestandnehmer


§ 568
Alle gegen den Bestandnehmer erwirkten Aufkündigungen, Aufträge,
Entscheidungen und Verfügungen, welche das Bestehen oder die Aufösung eines
Bestandvertrages über einen der im § 560 bezeichneten Gegenstände betreffen, sind
auch gegen den Afterbestandnehmer wirksam und vollstreckbar, sofern nicht ein
174 Anhang III

zwischen dem Afterbestandnehmer und dem Bestandgeber bestehendes


Rechtsverhältnis entgegensteht.

Stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrages


§ 569
Bestandverträge, welche durch den Ablauf der Zeit erlöschen, ohne dass es
behufs Auflösung des Vertrages oder Verhinderung seiner stillschweigenden
Erneuerung einer Aufkündigung bedarf, sind dadurch, dass der Bestandnehmer
fortfälut, den Bestandgegenstand zu gebrauchen oder zu benützen, und der
Bestandgeber es dabei bewenden lässt, nur dann als stillschweigend erneuert
anzusehen, wenn binnen vierzehn Tagen, nach Ablauf der Bestandzeit, oder bei
Verträgen, welche ursprünglich auf kürzere Zeit als auf einen Monat geschlossen
wurden, binnen einer der Hälfte der ursprünglich bedungenen Zeit gleichkommenden
Frist nach Ablauf des Vertrages weder von dem Bestandgeber eine Klage auf
Zurückstellung, noch von dem Bestandnehmer auf Zurücknahme des
Bestandgegenstandes erhoben wird.

Fristen in Bestandsachen
§ 570
Die in den§§ 560 bis 569 festgesetzten Fristen können nicht verlängert werden.

Verfahren
§ 571
1) Über rechtzeitig eingebrachte Einwendungen ist eine Tagsatzung zur
mündlichen Verhandlung anzuordnen. Bei der Anberaumung der ersten und der etwa
folgenden Tagsatzungen sowie bei der Bestimmung von Fristen ist auf die
Dringlichkeit der Bestandsachen besonders Bedacht zu nehmen.
2) Die Partei, von welcher die Kündigung oder die Aufforderung zur
Zurückstellung oder zur Zurücknalune des Bestandgegenstandes ausging, ist als
Kläger anzusehen.
3) Verspätet angebrachte Einwendungen wider die Aufkündigung eines
Bestandvertrages oder gegen den gerichtlichen Auftrag zur Übergabe oder
Übernahme eines Bestandgegenstandes sind von Amts wegen ohne Verhandlung
zurückzuweisen.
4) Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stande gegen die Versäumung der
Frist zur Anbringung von Einwendungen ist nicht zulässig.
175 Anhang III

§ 572
In dem das Verfahren über Einwendungen erledigenden Urteile ist
auszusprechen, ob und inwieweit die Aufkündigung oder der nach § 567 erlassene
Auftrag als wirksam anerkannt oder aufgehoben wird sowie ob und wann der
Beklagte verpflichtet ist, den Bestandgegenstand zu übergeben oder zu übernehmen.

§ 573
1) Wird der Beklagte schuldig erkannt, den Bestandgegenstand zu übergeben
oder zu übernehmen, ist jedoch die Bestandzeit zur Zeit der Urteilsfällung bereits
verstrichen, so ist bei Mietverhältnissen in dem Urteile auszusprechen, dass die
Übergabe oder Übernahme sofort zu erfolgen habe; bei Pachtungen kann zu diesem
Zwecke eine acht Tage nicht überschreitende Frist gegeben werden.
2) Ist die Bestandzeit noch nicht verstrichen, so ist die Zeit für die Übergabe
oder Übernahme nach den hinsichtlich der Räumungsfristen bestehenden besonderen
Vorschriften und mangels solcher in Gemässheit der Ortsgewohnheiten zu
bestimmen.
3) Soweit es auch an solchen Gewohnheiten fehlt, ist bei Mieten anzuordnen,
dass mit der Räumung spätestens am dritten Tage vor Ablauf der Mietzeit zu
beginnen, dem Übernehmer zur Mittagszeit dieses Tages ein zur Verwahrung eines
Teiles seiner Fahrnisse geeigneter Platz zu überlassen sei, die Übergabe des gänzlich
geräumten Mietgegenstandes aber bis zum Mittage des letzten Tages der Mietzeit zu
erfolgen habe. Bei Pachtungen von Gütern, auf welchen Gebäude stehen, ist
anzuordnen, dass mit der Räumung spätestens am achten Tage vor Ablauf der
Pachtzeit zu beginnen, dem Übernehmer zur Mittagszeit dieses Tages ein
angemessener Teil der Räumlichkeiten zur Verwahrung von Fahrnissen und zur
Einleitung des Wirtschaftsbetriebes zu überlassen sei und die Übergabe des gänzlich
geräumten Pachtgegenstandes bis zum Mittage des letzten Tages der Pachtzeit zu
erfolgen habe. Bei Pachtungen anderer Art endlich ist anzuordnen, dass die Räumung
und Übergabe des Pachtgegenstandes bis zum Ablaufe der Pachtzeit vorzunehmen
sei.
4) Der dritte oder achte Tag vor Ablauf der Bestandzeit ist so zu berechnen,
dass zwischen dem Tage des Beginnes und dem Tage der Beendigung der Räumung
volle zwei oder volle sieben Kalendertage liegen.
5) Die Bestimmungen der Absätze 2 bis 4 über die Räumung und Übergabe
des Bestandgegenstandes gelten auch dann, wenn gegen die gerichtliche und
aussergerichtliche Aufkündigung oder gegen den Auftrag zur Übergabe oder
Übernahme des Bestandgegenstandes nicht rechtzeitig Einwendungen erhoben
wurden.
6) Die Exekution kann auf Grund rechtskräftig gewordener Urteile,
Aufkündigungen und gerichtliche Aufträge zur Übergabe oder Übernahme des
Bestandgegenstandes bewilligt werden, sobald die Frist verstrichen ist, innerhalb
176 Anhang III

deren nach den vorangehenden Absätzen der Bestandgegenstand gänzlich geräumt zu


übergeben war.

§ 574
Die Bestimmungen des § 573 sind auch dann anzuwenden, wenn em
Bestandvertrag ohne vorausgegangene gerichtliche oder aussergerichtliche
Aufkündigung infolge einer Klage durch Urteil für aufgehoben oder erloschen erklärt
wird.

§ 575
1) In dem in diesem Abschnitte geregelten Verfahren beträgt die Frist zur
Stellung des Antrages auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, dann zur
Erhebung der Berufung oder Revision sowie zur Einlegung des Rekurses acht Tage.
Diese Fristen können nicht verlängert werden.
2) Gegen die gerichtlichen Aufträge zur Übergabe oder Übernahme des
Bestandgegenstandes, die auf Grund von Aufkündigungen oder infolge eines gemäss
§ 567 gestellten Ansuchens ergehen, ist vorbehaltlich der dagegen zu erhebenden
Einwendungen ein Rechtsmittel nicht zulässig.
3) Eine gerichtliche oder aussergerichtliche Kündigung oder ein Auftrag zur
Übergabe oder Übernahme des Bestandgegenstandes, wider welche nicht rechtzeitig
Einwendungen erhoben wurden, desgleichen die über solche Einwendungen
ergangenen rechtskräftigen Urteile treten, vorbehaltlich des über den Kostenersatz
ergangenen Ausspruches, ausser Kraft, wenn nicht binnen vierzehn Tagen nach dem
Eintritte der in diesen Aufträgen oder im Urteile für die Räumung oder Übernahme
des Bestandgegenstandes bestimmten Zeit wegen dieser Räumung oder Übernahme
Exekution beantragt wird.

Verträge gegen Entrichtung eines Zinses in Früchten


§ 576
Die Bestimmungen dieses Abschnittes finden auch auf die im § 1103 ABGB
bezeichneten Verträge Anwendung. Solche Verträge sind im Sinne dieses Gesetzes
als Pachtverträge anzusehen.
177 Anhang IV

Konkordanztabelle
§§ 560-576 ZPO Reze11tionsgrundlage

§ 560 idF 1912 Entspricht § 560 idF 1895, ausgenommen


Ziff3: bei einer Mietvertragsdauer
zwischen einem Monat und einem Jahr
beträgt die Kündigungsfrist einen Monat
(öZPO: vierzehn Tage), bei emer
Mietvertragsdauer unter einem Monat
beträgt die Kündigungsfrist vierzehn Tage
(öZPO: acht Tage).

Rezeptionsgrundlage abgeändert durch


BGB! 1957 Nr257
§ 561 idF1912 §561 idF 1895 wörtlich

Rezeptionsgrundlage abgeändert durch


BGB! 1983 Nr 135
§ 562 idF1912 Entspricht § 562 idF 1895 mit
nachfolgenden notwendigen Anpassungen:
In Abs2 wurde „weder am Orte noch im
Sprengel des zuständigen Bezirksgerichts"
ersetzt durch ,,nicht im Inlande" und in
Abs3 die Wortfolge „oder bei einem
unzuständigen Gerichte angebracht" nicht
rezipiert.

Abs1 der Rezeptionsgrundlage abgeändert


durch BGB!1979 Nr140, Abs2 aufge-
hoben durch BGB!1983 Nr 135
§ 563 idF 1912 §563 idF 1895 wörtlich
§ 564 idF 1912 § 564 idF 1895 wörtlich

Abs 2 der Rezeptionsgrundlage abgeändert


durch BGB! 1929 Nr222
§ 565 idF 1912 § 565 idF 189 5 wörtlich

Rezeptionsgrundlage aufgehoben durch


BGB!1983 Nr135
§ 566 idF1912 Entspricht § 566 idF 1895 mit
nachfolgenden Anpassungen: In Abs1
wurde die Wortfolge „ bei dem Gerichte in
dessen Bezirk der Bestandgegenstand liegt"
178 Anhang IV

durch "bei dem Landgerichte" sowie


Verweisung in Abs3 auf § 565 Abs3
(dagegen verweist die Rezeptionsgrundlage
auf § 565 Abs 4, welcher wiederum auf
§ 565 Abs3 verweist.

Rezeptionsgrundlage aufgehoben durch


BGB!1983 Nr135
§ 567 idF1912 § 567 idF1895 wörtlich

Abs1 der Rezeptionsgrundlage abgeändert


durch BGB!1979 Nr140
§ 568 idF 1912 §568 idF 1895 wörtlich
§ 569 idF1912 §569 idF 1895 wörtlich
§ 570 idF 1912 §570 idF1895 wörtlich
§ 571 idF 1912 Entspricht wörtlich § 571 idF 1895 mit
Ausnahme einer sprachlichen Änderung
(,,eingebrachte Einwendungen" anstelle von
,,angebrachten Einwendungen").

Abs4 der Rezeptionsgrundlage aufgehoben


durch DRGBI1940 I S 1340
§ 572 idF1912 Entspricht wörtlich § 572 idF 1895 mit
Ausnahme einer sprachlichen Änderung
(,,als wirksam anerkannt" anstelle von „als
wirksam erkannt")
§ 573 idF1912 §573 idF1895 wörtlich

Rezeptionsgrundlage abgeändert durch


BGB! 1957 Nr257 sowie Abs2 durch
BGB!1983 Nr135
§574 idF1912 §574 idF1895 wörtlich
§ 575 idF1912 §575 idF 1895 wörtlich

Abs 1 der Rezeptionsgrundlage aufgehoben


durch BGB! 1955 Nr282, Abs3
abgeändert durch BGB! 1983 Nr 135
§ 576 idF1912 § 576 idF1895 wörtlich
179 Anhang V

Mitteilung von Mietzins- bzw. Nebenkostenerhöhung

(Amtliches Formular gemäss § 1108 i. ABGB, in der Fassung LGBI. 1975 Nr. 6)

EINGESCHRIEBEN

Vermieter: Mieter:

Der vereinbarte Mietzins*/ Nebenkostenbeitrag* betreffend das Mietobjekt

wird ab -- wie folgt erhöht:

neu bisher

1. Mietzins (ohne Nebenkosten) per Monat/Jahr*


2. Nebenkosten per Monat/Jahr*

Begründung der Erhöhung:

Diese Mietzinserhöhung bzw. Nebenkostenerhöhung kann innert 14 Tagen nach Empfang


dieser Mitteilung beim zuständigen Vermittleramt (siehe Rückseite) als unzulässig
angefochten werden; andernfalls gilt sie als angenommen.

Datum: Unterschrift:

* Nichtzutreffendes streichen. Erläuterungen siehe Rückseite


180 Anhang V

§1108i.
1) Sieht sich der Vermieter veranlasst, den vereinbarten Mietzins zu erhöhen, so hat er
dem Mieter ohne Androhung einer Aufkündigung schriftlich das Ausmass und den Zeitpunkt
der Erhöhung bekanntzugeben und diese zu begründen; die geltende Frist für die Änderung
des Mietvertrages ist einzuhalten. Die Mitteilung hat mindestens zehn Tage vor Beginn der
Kündigungsfrist mit einem von der Regierung herausgegebenen Formular zu erfolgen.
2) Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, die nicht in der in Abs. 1 vorgeschriebenen Form
erfolgen, sowie im Zusammenhang mit Mietzinserhöhungen durch den Vermieter
ausgesprochene Aufkündigungen, sind nichtig.

§1108k.
1) Der Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 14 Tagen seit Empfang der Mitteilung beim
zuständigen Vermittleramt als unzulässig anfechten; andernfalls gilt die Mietzinserhöhung als
angenommen.
2) Zuständig ist das Vermittleramt am Wohnsitz bzw. Sitz des Vermieters. Hat der
Vermieter keinen Wohnsitz bzw. Sitz im Inland, so ist das Vermittleramt zuständig, in dessen
Bereich das Mietobjekt liegt.
3) Verläuft der Vermittlungsversuch erfolglos, so kann der Mieter die Mietzinserhöhung
binnen 14 Tagen nach dem Vermittlungsversuch beim Gericht als unzulässig anfechten;
andernfalls gilt die Mietzinserhöhung als angenommen.

§1108g.
Mietzinserhöhungen ausser den in den vorstehenden Paragraphen geregelten Fällen der
Indexbindung oder der Mietzinsstaffelung sind unzulässig, wenn damit die Erzielung eines
unangemessenen Ertrages aus der vermieteten Wohnung verbunden ist.

§1108h.
Ein unangemessener Ertrag wird nicht erzielt, wenn der Mietzins
a) sich im Rahmen der orts oder quartierüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen
unter Berücksichtigung der Lage, der Bauweise, der Ausstattung, des Zustandes der
Mietsache und der Bauperiode hält;
b) durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet ist;
c) sich bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite, berechnet auf
den Anlagekosten, hält;
d) lediglich der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals dient.

§1108e.
1) Die Belastung des Mieters für Nebenkosten, wie öffentliche Abgaben, Heizungs ,
Warmwasser und ähnliche Betriebskosten, hat den tatsächlichen Aufwendungen zu
entsprechen. Bei einer Pauschalierung darf auf Durchschnittswerte abgestellt werden.
2) Der Vermieter hat dem Mieter auf sein Verlangen eine Abrechnung vorzulegen und
Einsicht in die Belege zu gewähren.

Dieses Formular wurde von der Regierung genehmigt.