TALLER DE COMERCIAL

1.- Que se entiende cuando es “SUSTANCIALMENTE DIFERENTE” según el Articulo

518 Núm. 2?

Sustancialmente Diferente hace referencia a que la empresa que pretende colocar el dueño
del local comercial y/o bien inmueble, debe ser de naturaleza y actividad distinta a la que el
arrendatario tenía en ese lugar, ya que de no ser así, se estaría obrando de mala fe al
ganar ventaja de la marca, posicionamiento y clientela que el anterior empresario había
obtenido con su establecimiento de comercio, lo que desencadenaría en con competencia
desleal por parte del arrendador frente a los arrendatarios desahuciados.

Sobre este punto la Corte Suprema de Justicia señaló: “De igual manera, observa la Sala
que cuando la citada causal segunda habla de la destinación “a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, su alcance se encuentra
edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades
mercantiles. De allí que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun
cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de
aprovechamiento, tal como podría suceder entre el establecimiento de depósito de granos y
el establecimiento de agencia de viajes, entre el establecimiento de un supermercado y el
establecimiento bancario, etc. Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por
consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario mencionado goza de libertad de
elección sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que puede destinar a
una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser
abusivo, ni fraudulento.”1

2.- Cuál es el sustento jurídico a la decisión del propietario del inmueble de NO

arrendar el local comercial, al propietario del establecimiento de comercio,
apartándose de justificar su decisión en las tres excepciones consagradas en el
artículo 518 del Código de Comercio?

La única opción factible para que el propietario del inmueble decida no arrendar sin
justificarse en las excepciones del Art. 518 del Código de Comercio, seria por medio de la
Venta del Inmueble Arrendado, pero para poder entender bien de que se trata, hay que
dirigirse al citado artículo el cual establece: “El empresario que a título de arrendamiento
haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo
establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del
mismo, salvo en los siguientes casos:

I. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

1
Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agracia. Magistrado Ponente Dr. Pedro Lafont Pianetta
Octubre 8 de 1997 Expediente: No. 4818
 II. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para
un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario,
III. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias
que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su
estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”2

Como se puede evidenciar, el artículo 518 manifiesta que podrá ser objeto de renovación si
el arrendatario ha permanecido en el mismo inmueble por no menos de 2 años
consecutivos y con el mismo establecimiento de comercio, esto quiere decir que el
propietario del bien inmueble deberá tener en cuenta al momento de tomar la decisión de
no arrendar, que el arrendatario no haya cumplido los 2 años consecutivos en el local
comercial y si esto no es posible, la única opción que le queda es demostrar que el
empresario durante los 2 años, no ha tenido un solo establecimiento de comercio, sino que
por el contrario ha tenido 2 o más y de esta forma podrá abstenerse de arrendar sin
justificarse en las causales de Art 518 del Código de Comercio y sin pagar indemnización
alguna.

Esta misma solución es planteada por la Revista Virtual Gerencie, en la publicación

denominada Terminación del Contrato de Arrendamiento del Local Comercial por Venta del
Inmueble Arrendado, la cual nos aporta como complemento que “si el Arrendatario ha
mantenido el mismo establecimiento de comercio, en adelante, la venta del inmueble no es
causal para terminarlo, con lo que, lo máximo que el propietario podrá efectuar, es ceder el
contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en lo sucesivo lo tenga como su
arrendador, pero, por ningún motivo, podrá finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que
dé así invocarse, el arrendatario simplemente le basta hacer caso omiso y continuar con la
ejecución de la relación contractual como si nada le hubiese sido comunicado.”3
Estudiando un poco más el problema planteado me atrevería a decir que otra justificación
que podría beneficiar al arrendador para tomar la decisión de no arrendarle el bien
inmueble al empresario, sería que este último utilice el local comercial para vivienda
personal, mas no para establecimiento de comercio para el cual fue arrendado inicialmente,
ya que la naturaleza jurídica del establecimiento comercial cambiaria.

Otro posible sustento jurídico que puede tener el arrendador para tomar la decisión de no
arrendar más el local comercial al propietario del establecimiento de comercio, seria aquel
que establece el artículo 520 del Código de Comercio en su parte final, el cual establece
que: “…Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea
ocupado o demolido por orden de autoridad competente”4. Como se puede evidenciar, el

2
Código de Comercio de Colombia. Decreto 410. Marzo 27 1971. Articulo 518
3
Revista Gerencie.com - Terminación del contrato de arrendamiento del local comercial por venta del
inmueble arrendado. [Consultado el 19 de abril de 2018] disponible en
https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-del-local-comercial-por-venta-del-
inmueble-arrendado.html

4
Código de Comercio de Colombia. Decreto 410. Marzo 27 1971. Articulo 520
artículo 520 nos da otra opción o sustento jurídico muy diferente a aquellos establecidos en
el artículo 518, ambos del Código de Comercio.

En el caso del articulo 520 y más exactamente en la parte que habla de “…ser demolido por
orden de autoridad competente”, hace referencia a aquella situación en la cual el bien
inmueble represente un peligro para la sociedad debido a su mal estado y se debe
proceder a su demolición inmediata, por lo cual no se puede preavisar con 6 meses al
arrendatario como lo establece la norma, siendo esta una excepción a la regla general y
permitiendo si se quiere ver así, la anhelada excepción requerida por parte del arrendador,
como es el caso que está sucediendo actualmente en la ciudad de Popayán Cauca, en el
Centro Comercial Anarkos, lo cual conllevaría a una conciliación de las partes y así evitar
un proceso judicial innecesario.

3.- Cuanto tiempo el propietario del local comercial debe dejar pasar para colocar a
operar un establecimiento de comercio de la misma naturaleza y actividad del
propietario del establecimiento de comercio desahuciado y que NO tenga que
indemnizar?

El Código de Comercio en el artículo 522 primer inciso establece que: “Si el propietario no
da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses
siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios
causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos
mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio
en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.”5, (negrita
fuera del texto).

Como se puede observar, el artículo no establece un plazo prudencial en el cual el

arrendador deba abstenerse de colocar en el local comercial el mismo establecimiento de
comercio que tenía el arrendatario, ya que solamente expresa que se multara al arrendador
si no inicia las obras dentro de los 3 meses siguientes al desahucio. La norma es clara y
establece que se debe preavisar al arrendatario sobre el desahucio con 6 meses de
antelación para que este busque un nuevo local comercial al cual trasladar su empresa y le
permita del mismo modo informar a sus clientes y proveedores de la nueva ubicación del
negocio. Lo anterior permitiría intuir que el propietario debe esperar 6 meses para
establecer en el local un negocio similar al del arrendatario, so pena de ser multado.

De igual manera, la Constitución política de Colombia, en su artículo 333 establece que: “La
actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común.
Para su ejercicio, nadie podrá exigir permisos previos ni requisitos, sin autorización de la
ley. La libre competencia económica es un derecho de todos que supone
responsabilidades. La empresa, como base del desarrollo, tiene una función social que
implica obligaciones. El Estado fortalecerá las organizaciones solidarias y estimulará el
desarrollo empresarial. El Estado, por mandato de la ley, impedirá que se obstruya o se
restrinja la libertad económica y evitará o controlará cualquier abuso que personas o
5
Código de Comercio de Colombia. Decreto 410. Marzo 27 1971. Articulo 522
empresas hagan de su posición dominante en el mercado nacional. La ley delimitará el
alcance de la libertad económica cuando así lo exijan el interés social, el ambiente y el
patrimonio cultural de la Nación.“6,

Este artículo, es otro claro ejemplo en el cual se permite la libertad de empresa y la libertad
de competencia, pero estas dos deben ser acordes a la ley y no pretender afectar a los
demás con competencia desleal o actuaciones mañosas que afecten a otros empresarios
con el fin de obtener un mejor provecho.

Dicho lo anterior y a título personal, ya que no me fue posible encontrar jurisprudencia u

doctrina alguna, aparte de lo que dice el Código de Comercio y la Constitución Política, me
atrevería a decir que todo depende de las circunstancias dadas en el momento en que se
presente el desahucio. Si el propietario del bien inmueble toma la decisión de desahuciar al
arrendatario y este último no presenta reclamo alguno o no inicia algún proceso en aras de
no ser desahuciado, sino que por el contrario traslada su establecimiento de comercio sin
objetar, el propietario del bien inmueble tendrá la libertad de instalar ahí su establecimiento
de comercio, siempre y cuando posterior a esto, el arrendatario no objete la situación
presentada.

Otra situación que se podría presentar, seria aquella en la cual el arrendatario reclamase
por el desahucio o inicie un proceso para evitar ese desahucio y es en ese momento que
debe dejar en claro que el propietario del bien inmueble no puede colocar un
establecimiento de comercio similar al que posee el arrendatario, lo anterior para evitar que
el arrendador se beneficie de la marca, posicionamiento, popularidad y clientela que el
arrendatario ha logrado obtener con su establecimiento de comercio en el transcurso del
tiempo.

Por lo tanto, debe ser de común acuerdo entre las partes (Arrendador y Arrendatario) el
establecer un tiempo prudencial para que el propietario del bien inmueble no instale en el
local comercial un establecimiento de comercio con características similares al negocio del
arrendatario.
Bibliografía.

Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agracia. Magistrado Ponente Dr.
Pedro Lafont Pianetta Octubre 8 de 1997. Expediente: No. 4818

Código de Comercio de Colombia. Decreto 410. Marzo 27 1971.

Revista Gerencie.com - Terminación del contrato de arrendamiento del local comercial por
venta del inmueble arrendado. [Consultado el 19 de abril de 2018] disponible en
https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-del-local-comercial-
por-venta-del-inmueble-arrendado.html

Constitución política de Colombia - Articulo 333

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Constitución política de Colombia - Articulo 333