Derecho real

tema 3 y 4
Univerdidad Nacional del Nordeste
Año: 2018

Alunmnos

UNIDAD 3. DERECHO REAL DE DOMINIO:

Origen y evolución histórica-

La propiedad en el derecho romano, pertenecía al pater familia el cual tenía el ius utendi,
(derecho de uso), el ius fruendi (derecho de goce) y el ius abutendi (derecho de disposición)
sobre cosas y personas.

Según el modelo romano la propiedad era un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo.

A mediados del año 800 aparecen los señores feudales, en el cual el sistema de la tierra de los
mismos era la siguiente: dominio directo o tenía el sr. Feudal, pero lo trabajaban los vasallos.
Eran los que explotaban la tierra y tenían el dominio útil. A medida que aumentaba el poder de
los reyes, los Sres. Feudales, fueron perdiendo el de ellos hasta que en 1789, con la Revolución
Francesa desaparece la tierra feudal.

Debemos tener en cuenta que el Código Civil Frances nos dice que la propiedad, es el derecho de
gozar y disponer de la cosa de manera más absoluta, y que el propietario puede usar y disponer
de sus cosas aunque perjudique a terceros. El dueño tiene poder absoluto sobre sus bienes
mientras que el Estado cumple la función, solamente, de vigilar.

Por medio de encíclicas, la iglesia reconoce el derecho de propiedad privada, una importante
función social, porque todos los bienes de la tierra están destinados al sustento de todos los
hombres, establece que nadie tiene un derecho absoluto a la propiedad privada, y que no debe
con ella dañar el interés social.

Diferencia entre dominio y propiedad.

En el derecho romano clásico el concepto de dominium era muy amplio, como un sinónimo de
IUS, expresando una idea de señorío sobre lo suyo que tiene el dominus, sean cosas derechos. La
expresión propiedad apareció con la influencia griega, para indicar la pertenencia absoluta y
exclusiva de la cosa al titular del derecho.

El termino dominio era más amplio que el termino propiedad. En el derecho moderno, la relación
se ha invertido, propiedad es el género y dominio es el término específico.

Respecto al Código Civil y Comercial, la propiedad en el sentido propio de esta palabra, expresa
esta idea de poder jurídico, el más completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse
como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y
exclusiva a la voluntad y acción de una persona.

Si concebimos al derecho de propiedad como el género “identificable con todo derecho subjetivo
incorporado al patrimonio”, el dominio sería una especie de propiedad.

Dominio: Definición. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. (art.1941 del CCCN).

Caracteres:
• Absolutez: el carácter absoluto del dominio no está tomado en el sentido de oponible
erga omnes, pues desde el punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en cuanto
al dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades
posibles sobre una cosa. Ello no impide la existencia de límites contemplado en la ley. Se
puede sintetizar este carácter en tres, ius clásico que nos viene del derecho romano: ius
utendi, ius fruendi e ius abutendi.

Facultad material, es la posibilidad de llevar a cabo actos materiales sobre la cosa, ello es,
usar, gozar y disponer.

Respecto a la facultad jurídica, el propietario tiene facultad de ejecutar respecto a las cosas,
todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; adquirirla o arrendarla, y
enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o
hipotecas. Puede abandonar la cosa simplemente sin transmitirla a otra persona.

• Exclusividad: en el artículo 1943 C.C.C.N estable que éste es otro carácter del dominio
perfecto, y no permitiendo que haya más de un titular. Quien adquiere la cosa por un
título, no puede en adelante adquirirla por otro, sino es por falta de titulo- En este aspecto
Highton distinguía tres connotaciones del carácter exclusivo. La primera de ellas,
contenida en el artículo 1482 del C.C.C.N. consiste en que no puede haber dos sujetos
que simultáneamente sean titulares de dominio de una misma cosa. Si esta situación se
presentara, el derecho real será de condominio. La segunda connotación, congruencia
lógica del carácter exclusivo, es que el titular del dominio de una cosa, no puede tener
otro derecho real sobre el mismo artículo 2483 del C.C.C.N. “quien adquiere la cosa por
un título no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”-

Por último, la tercera connotación de este carácter exclusivo que tiene el dominio es ser
excluyente. Ello significa que el dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, encerrar
sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales

• Perpetuidad: el dominio es perpetuo, en el sentido de no tener límites en el tiempo y

subsistir con independencia de su ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza
sus facultades, o la ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva. Articulo 1942 C.C.C.N.

El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, que no se extingue

por el no uso, a diferencia de otros derechos reales, cuyo no ejercicio acarrea su perdida,
como ocurre con el usufructo que se extingue por el no uso durante 10 años. Articulo
2152 C.C.C.N.
 Este carácter no impide que si otro sujeto comienza a poseer la cosa, que el propietario no
usa y lo hace durante el termino requerido para la usucapión, el dominio se extinguirá,
pero ello no se deberá al no uso, sino porque otro lo adquirirá por el juego de una
institución distinta, la prescripción adquisitiva.

Dominio imperfecto, según el artículo 1946 del C.C.C.N. establece, “el dominio es imperfecto si
está sostenido a condijo o plazo resolutorio, o si la cosa está gravada con cargas reales”.
Hablamos de contenido anormal de dominio, en el supuesto de un dominio imperfecto, dentro
del cual encontramos el revocable, desmembrado o gravado con cargas reales y por último el
fiduciario.

• Revocable: se encuentra contenido en el artículo 1965 del C.C.C.N. en forma más

completa. Prescribe la norma que el dominio revocable es el sometido a condición o
plazo resolutorio, a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la
transmitió. Cumplido el plazo o condixion resolutotio, el dominio regresa al antiguo
titular, de ahí su carácter de dominio revocable.

Indica el código que la condición o plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria
expresa o por la ley, y establece un límite de diez años, aunque no pueda realizarse el
hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si a los diez años no se
produjo la resolución el dominio debe quedar definitivamente establecido (art. 1972
C.C.C.N.)

• Desmembrado, este dominio se establece cuando una cosa se encuentra gravada con un
derecho real sobre la cosa ajena, ya sea de disfrute o de garantía. Es cuando el propietario
se desprende de forma temporal de alguno de los tres atributos del dominio (uso, goce y
disposición) porque le concede a un tercero un derecho real, quedándose con la nuda
propiedad.

• Fiduciario, se adquiere a través del fideicomiso constituido por contrato o por

testamente, destinado a existir hasta la extinción del fideicomiso, para entregar la cosa a
quien corresponda según las disposiciones del contrato constitutivo, el testamento o la
ley. Art 1701 C.C.C.N.

Respecto al artículo 1666 C.C.C.N, define al contrato del fideicomiso como aquel en cual
una parte, llamado fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de
bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla, en beneficio de
otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato y a transmitirla al cumplirse un
plazo o condición al fideicomisario, ya sea al fiduciante, beneficiario, o fideicomisario. El
titular tiene todas las facultades del dueño perfecto, mientras que los actos jurídicos que
realice se ajusten a los fines del fideicomiso y las disposiciones contractuales pactadas en
el contrato que dio origen, artículo 1704 C.C.C.N.
UNIDAD 4. MODOS DE ADQUISICION:
Modos especiales de adquisición del dominio: La expresión “modo de adquisición” se refiere a
hechos y actos (humanos y jurídicos), previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa
determinada a una persona, que así incorpora ese derecho real a su patrimonio.
Según la participación del anterior propietario, se clasificaban en originario y derivados. Los
primeros producían efectos independientemente del derecho que tenia el propietario anterior, o
cuando la cosa no tenía dueño (la apropiación, la especificación, la accesión y la percepción de
frutos). Los modos derivados eran aquellos en los que el dominio se adquiere de un titular
anterior (básicamente la tradición y la sucesión).
Apropiación: La apropiación es un modo de adquisición de dominio que se produce cuando
quien tiene la capacidad, aprehende o toma una cosa mueble sin dueño o abandonada, con ánimo
de tenerla para sí. Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño
de la misma. El art. 1947 inc. a) enumera como susceptibles de apropiación los siguientes
objetos: 1) las cosas abandonadas; 2) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; el
agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
En cambio, no son susceptibles de apropiación: a) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún
valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario; b) los animales domésticos,
aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; c) los animales domésticos, mientras el dueño no
desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de
éste, si no empleo artificios para atraerlos; d) los tesoros.
La apropiación, para ser eficaz en la adquisición del dominio debe ser llevada a cabo por quien
tenga capacidad de adquirir, entendida como la capacidad exigida para la adquisición de la
posesión por sí (art. 1892 Cód. Civ. y Com. y arg. art. 2366).
Cosas susceptibles de apropiación: Sólo pueden ser objeto de apropiación las cosas muebles, sin
dueño, o abandonados.
Son cosas sin dueño aquellas que nunca lo tuvieron, como por ejemplo, los animales salvajes.
Por cosas abandonadas por sus dueños, se entiende aquellas cuya posesión (el dueño) se
desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas.
Accesión de cosas muebles: La accesión, en general, es un modo de adquisición del dominio que
se produce cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial.
Accesión de cosas inmuebles: Tanto el Cód. Civil como el Cód. Civ. y Com. regulan varios
casos de accesión, que pueden agruparse en accesión natural o artificial.
Los supuestos de accesión contemplados son: aluvión, avulsión, siembra y plantación; accesión
de animales domesticados; adjunción, mezcla y confusión.
Son casos de accesión natural los dos primeros (aluvión y avulsión) y los restantes, de accesión
artificial.
Aluvión: Este modo de adquisición por accesión natural ocurre cuando se produce un
acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. Este incremento
se incorpora al inmueble y pertenece a su dueño. Así lo establece el art. 1959 Cód. Civ. y Com.
No debe ser obra del hombre, salvo que tenga fines meramente defensivos. Esta parte del 1949
Cód. Civ. y Com.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acontecimientos producidos por el retiro natural
de las aguas, como por el abandono de su cauce.
Avulsión: Es el otro supuesto de adquisición del dominio por efecto de la acción de las aguas
pero en este caso la adherencia se produce en forma súbita y violenta y por el efecto espontáneo.
Se adquiere el dominio cuando se produce la adherencia natural, o si son árboles o porción de
terrenos cuando pasan seis meses sin que el propietario las retire. Si no son susceptibles de
adherencia natural, se consideran cosas perdidas.
El art. 1960 Cód. Civ. y Com. establece que el acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita
de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acontecimiento se origina en otra fuerza natural.
Construcción, siembra y plantación: Son casos de adherencia artificial, por el hecho del hombre,
y están regulados en los arts. 1962 y 1963.
Por aplicación de la regla superficie solo cedit, contenido en el art. 1945, párr. 3º Cód. Civ. y
Com.: Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a
su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se
presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario, el dueño del terreno se hace en principio, dueño de lo edificado o plantado
en él, aunque fuera con materiales ajenos.
Invasión de terreno ajeno: El Cód. Civil no legislaba un supuesto que suele presentarse con
frecuencia: el de una persona que edifica en su terreno, pero asienta parte de la construcción en
terreno vecino.
Se plantean diversas posibilidades, tales como que el dueño del adquiere lo que está construido
en él, o al revés, que el dueño del edificio adquiera la propiedad del terreno. También si puede el
dueño del terreno invadido reivindicar esa parte o exigir la demolición de la construcción,
aunque avance escasamente sobre su fundo.
Prescripción adquisitiva:
La prescripción en general: “Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la
prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una
obligación por el transcurso del tiempo”.
El art. 1897 Cód. Civ. y Com. dice que La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley. “un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”, ya que
la prescripción no es un derecho, sino su modo de adquisición de derechos.