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EXCELENTISSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DA MM.

_____ VARA
CÍVEL E EMPRESÁRIAL DA COMARCA DE BELÉM/PA,

KELLY SEBASTIANA MONTEIRO MODESTO, brasileira,


solteira, administradora, portadora do RG nº 2186114, CPF nº 393.991.502-59 e e-mail: kelly-
sm2010@hotmail.com, residente na Rua Padre Messias, nº 2439, apto nº 5, bairro Flodoaldo Pontes
Pinto, CEP 76820-522, Porto Velho-RO, Belém – PA, vem, respeitosamente, à presença de V. Exa,

através de seus advogados (procuração anexo, doc. 01), com endereço profissional descrito
no rodapé desta, onde deverão ser encaminhadas as intimações do feito, propor a presente

1
AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, E AINDA, PEDIDO DE
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE, INAUDITA ALTERA PARS, em face das
empresas

SPE PROGRESSO INCORPORADORA LTDA, devidamente inscrita no CNPJ nº


10.759.174/0001-96, com sede na Rua Municipalidade, 985, Mirai Offices, 18° Andar, sala
1815, Umarizal, CEP:66050-350, Belém-PA (sala PDG);

ASACORP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, devidamente inscrita no


CNPJ nº 09.163.921/0001-40, com sede na Rua Municipalidade, 985, Mirai Offices, 18° Andar,
sala 1815, Umarizal, CEP:66050-350, Belém-PA (sala PDG);

ELO INCORPORADORA LTDA, devidamente inscrita no CNPJ nº 19.005.153/0001-50, com


sede na Rua João Balbi 167, sala nº 16, Nazaré, CEP 66055-280, Belém/PA;

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End.: Rod Br. 316, Km 08, nº 501, Edifício Business 316, sala nº 214, Centro, CEP 67030-000 − Ananindeua/PA.
E-mail: advogados.geral.ns@gmail.com Site: http://www.cnsadvocacia.jur.adv.br/
Contatos: +55 (91) 98150-3714 / 98529-3569
PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, devidamente inscrita no
CNPJ nº 02.950.811/0001-89, com sede na Rua Municipalidade, 985, Mirai Offices, 18° Andar,
sala 1815, Umarizal, CEP:66050-350, Belém-PA (sala PDG);

LEAL MOREIRA ENGENHARIA LTDA, devidamente inscrita no CNPJ nº 09.687.570/0001-


76, com sede na Rua João Balbi 167, nº 15, Nazaré, CEP 66.055-280, Belém/PA.

Pelos fatos e fundamentos a seguir descritos:

I – DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA

A Autora não possui condições de pagar as custas e despesas


do processo sem prejuízo próprio ou de sua família, conforme consta da declaração de
pobreza em anexo (doc. 05). Ademais, nos termos do §3º do art. 99 do NCPC, milita em seu 2
favor a presunção de veracidade da declaração de pobreza por ele firmada.

Assim é o entendimento:

“EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.


PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.
DECLARAÇÃO DE POBREZA. PRESUNÇÃO RELATIVA.
DEFERIMENTO. 1 - O entendimento desta Corte Superior de
Justiça é no sentido de que é possível a concessão do benefício da
assistência judiciária gratuita com a mera declaração, pelo
requerente, de não poder custear a demanda sem prejuízo da sua
própria manutenção e da sua família.” (SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA. Processo: AgRg no REsp 1244192 / SE. Relator:
Min. SIDNEI BENETI. Data do Julgamento: 26/06/2012. Órgão
Julgador: TERCEIRA TURMA. Data da Publicação/Fonte: DJe
29/06/2012) (Grifos nossos).

Desse modo, a Autora faz jus à concessão da gratuidade de


Justiça. Insta ressaltar que entender de outra forma seria impedir os mais humildes de ter
acesso à Justiça, garantia maior dos cidadãos no Estado Democrático de Direito.
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No mais, como meios de comprovação da insuficiência de
recursos, junta-se neste momento, cópia de sua CTPS (doc. 06) comprovando sua situação de
miserabilidade bem como apresenta os 03 (três) últimos contracheques de seu companheiro
(doc. 07, 08 e 09) o qual é o mantenedor durante esta “fase” em que se encontra a Autora.

Por fim, à luz do art. 5º, inciso LXXIV, Constituição


Federal/88, a parte declara sua incapacidade financeira de arcar com as custas do processo
em questão. Vale ressaltar que o necessitado não é apenas o miserável, mas, sim, "todo aquele
cuja situação econômica não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários do
advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou da família". (art. 2º parágrafo único, da Lei nº
1.060/50).

II – PRELIMINAR
II.1 − DA CONCILIAÇÃO PREVIA
3

Tendo em vista a natureza do direito, a par das inúmeras


tentativas de resolver amigavelmente a questão, a Autora desde já, nos termos do art. 334 do
Novo Código de Processo Civil, manifesta DESINTERESSE EM AUTOCOMPOSIÇÃO.

II.2 – DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – GRUPO ECONÔMICO

Com o fim de demonstrar a composição do grupo econômico


composto pelas empresas supramencionadas, bem como a relação contratual havida entre as
Rés, a Autora anexa, além do contrato de compra venda (doc. 21), junta aos autos documento
extraído da Receita Federal (doc. 10 a 17), folders (doc. 20) e do próprio site das Rés (doc. 18),
onde consta o nome e a marca das Rés, com endereço es demais informações das empresas,
como sendo responsáveis pela construção e entrega do imóvel. Demonstrando o liame entre
as empresas Rés.

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Neste sentido, as responsabilidades das Rés não se
presumem, mas decorre diretamente de lei, daí a necessidade de destacar de forma inicial a
composição do referido grupo econômico no ramo da construção civil.

O Código Civil de 2002, em seu artigo 265 manifesta-se a


respeito da Responsabilidade solidária, onde a mesma não se presume, mas decorre
diretamente de lei ou da vontade entre as partes.

Portanto, configurado o grupo econômico, solidária é a


responsabilidade das Rés, no que tange ao pleito da Autora.

III – DOS FATOS

Em 15 de maio de 2010, a Autora adquiriu das Rés (contrato 4


anexo, doc. 21), imóvel no Condomínio residencial JARDIM BELA VIDA II, com as seguintes
características:

Unidade Habitacional 4, do Bloco 17, situado na Rodovia do


Tapanã s/n, Belém/PA, área total de 124,14m², sendo 54,21m² de
área privativa e 69,93m² de área comum, já incluído o direito de
uso exclusivo e 01 (uma) vaga de garagem, no estacionamento do
Condomínio, nº 109; contendo as seguintes divisões internas: sala
de estar/jantar, cozinha com área de serviço, 02 (dois) quartos,
circulação e banheiro.

Em síntese, estabelece o contrato:

Valor total de venda: R$ 96.900,00


Parcelamento: Entrada + intermediária + mensalidades +
financiamento
- Entrada de R$ 4.850,00
- 31 Parcelas de R$ 545,99, totalizando R$ 16.925,69
- 1ª Intermediária de: R$ 887,25;
- 2ª Intermediária de: R$ 887,25;
- 3ª Intermediária de: R$ 887,25;
- Financiamento de R$ 63.324,56;
- FGTS: R$ 9.138,00
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Prazo de entrega das chaves: 31/12/2012
EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES: 18/01/2017

Importante frisar que a Autora já está totalmente QUITADA


junto as Rés, com todas as parcelas dispostas no Contrato de Promessa de Compra e Venda
firmado com as Rés devidamente cumpridas, inclusive, já financiou o saldo devedor, junto ao
agente financeiro - Caixa Econômica Federal, conforme contrato (doc. 27), em anexo. Bem
como, neste momento, junta aos autos, extrato financeiro (Doc. 22).

A aquisição do imóvel pela Autora é fruto de investimentos


pessoais, pois, a partir da entrega, passaria a residir juntamente com sua família, onde
deixaria de morar de “favor”, com o sonho da casa própria.

Ocorre que, seu planejamento veio por “agua abaixo”, pois 5


houve atraso na entrega de sua unidade e sem justificativa alguma para tal, as Rés retiveram
seu imóvel por 49 (quarenta e nove) meses, até que em janeiro de 2017, conforme termo de
recebimento de chaves (doc. 23 a 26, em anexo) houve a tão esperada e sonhada entrega.

Portanto, configura-se total desrespeito e inadimplemento


contratual das Rés para com a Autora.

IV – DO DIREITO
IV.1 − DA APLICAÇÃO DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS PROBANDI – ART.6º, VIII
DA LEI 8.078/90

Denota-se, que a relação entabulada entre as partes se


configura como relação de consumo, regendo-se a matéria pelo disposto na lei nº 8.078/90 –
Código de Defesa do Consumidor.

Na inteligência do art. 6º, inc. VIII do Código de Defesa do


Consumidor, que é norma de ordem pública, são direitos básicos do consumidor, entre

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outros, a inversão do ônus da prova a seu favor, quando a critério do Juiz for verossímil a
alegação ou quando for hipossuficiente o consumidor.

Assim, pode-se concluir que a efetiva proteção ao


consumidor, encontra ressonância no princípio geral da vulnerabilidade que, em última
análise, busca garantir o princípio da isonomia, dotando os mais fracos de instrumentos que
lhes permitam litigar em condições de igualdades pelos seus direitos, seguindo a máxima de
que a democracia nas relações de consumo significa tratar desigualmente os desiguais na
exata medida de suas desigualdades, com o único fito de se atingir a tão almejada justiça
social.

Excelência é cediço que a Autora, como consumidor, não se


encontra no mesmo plano de igualdade com as Rés construtoras e incorporadoras, em sendo
assim, requer a inversão do ônus da prova, pois preenchidos os requisitos da 6
verossimilhança das alegações do consumidor (diante da farta documentação trazida aos
autos) e hipossuficiência técnica (falta de conhecimento técnico, específico) dos Requerentes.

Portanto, requer A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, na


forma do art. 6º, VIII do CDC, ficando ao encargo da Ré a produção de todas as provas que se
fizerem necessárias ao andamento do feito.

IV.2 – DAS CLAUSULAS ABUSIVAS

A par do atraso na entrega do imóvel, o contrato possui


cláusulas flagrantemente abusivas e nulas à luz do CDC (artigo 51), impondo-se a
intervenção judicial para que essas cláusulas sejam adequadas por meio de Sentença, a fim de
reestabelecer o equilíbrio entre as partes.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas


contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

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I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços
ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (...)
....................................
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
....................................
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao
consumidor;
....................................
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que
pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à
natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o
equilíbrio contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das
partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
7
IV.2.1 − A ILÍCITA PREVISÃO DE TOLERÂNCIA QUE DESVIRTUA O PRAZO E SEU
VENCIMENTO

A Clausula SEXTA do contrato de promessa de compra e


venda firmado com as Rés, mais precisamente no inciso VII, fixa prorrogação do prazo para
entrega da obra, como bem menciona:

VII – A PROMITENTE VENDEDORA TERÁ O PRAZO DE


CARENCIA/TOLERANCIA DE 180 (CENTO E OITENTA)
DIAS [...]

Comum se ouvir das construtoras que o prazo de tolerância


se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras,
como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos, crise global, etc... Mas isso tudo
faz parte do risco do empreendimento das Rés e já é (ou deveria ser) por elas considerado na
fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam às Rés para
autorizá-las a descumprirem o prazo anunciado.

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De mais a mais, também o consumidor está sujeito a uma
indeterminável série de imprevistos que podem lhe comprometer a pontualidade como, v.g.,
desemprego inesperado, doença grave na família, morte de cônjuge, roubo de seu salário etc.
Nem por isso o contrato de adesão deixa margem para que o consumidor possa
impunemente atrasar a prestação do imóvel.

O Direito positivo não se compadece então com esta sorte de


previsão contratual que estipula uma tolerância para a mora do fornecedor. A menos,
obviamente, que o mesmo contrato preveja idêntica tolerância também para a mora do
consumidor.

O juízo do Estado do Pará já mostrou seu posicionamento


nos autos do processo nº 0008670-11.2015.8.14.0301, em tramite na 12ª Vara Cível de Belém,
onde DECLAROU ABUSIVA O PRAZO DE 180 DIAS DE TOLERÂNCIA, sentença esta 8
que não foi recorrida pelas Rés, logo, transitada em julgada esta parte da sentença.

Destarte, a Autora requer a intervenção judicial para que o


inciso VII da Clausula SEXTA do contrato de compra e venda seja declarada nula por meio
de Sentença, a fim de restabelecer o equilíbrio entre as partes, configurando, assim, a
ilegalidade da tolerância bem como sua abusividade.

IV.2.2 – DA MULTA MUITO MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR –


EXECUÇÃO CONTRATUAL

A Clausula SEGUNDA, inciso XV do contrato de promessa


de compra e venda firmado com as Rés fixa multa em caso de inadimplemento nos
pagamentos das parcelas por parte da Autora bem como mostra perdas somente para este, in
verbis:

XV – CASO NÃO SEJA EFETIVADO O PAGAMENTO DE


QUAISQUER DAS PRESTAÇÕES [...] ACRESCIDA DE
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JUROS MORATORIOS DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS
[...] ACRESCIDOS, AINDA DE MULTA MORATÓRIA DE 2%
(DOIS POR CENTO) SOBRE O VALOR CORRIGIDO E
DEVIDO HONORÁRIOS DE ADVOGADO, NA BASE DE
20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR DO DÉBITO
[...].

Já a clausula SEXTA, inciso XXII estipula a seguinte multa


em desfavor das Rés, in verbis:

[...] FICA PACTUADO SE A PROMITENTE VENDEDORA


NÃO CONCLUIR AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO ATÉ
A DATA ESTIPULADA [...] PAGARÁ AO PROMISSÁRIO
COMPRADOR, À TITULO DE PENA CONVENCIONAL,
UMA MULTA DE 0,5% (MEIO POR CENTO) DO PRECO DA
UNIDADE, A VISTA, [...] POR MÊS DE ATRASO [...]
SOMENTE SERÁ EXIGIVEL 05 (CINCO) DIAS UTEIS APÓS
A ENTREGA DA UNIDADE.
9
Não bastasse, há flagrante desproporção entre as
penalidades para o consumidor em relação às penalidades para o fornecedor.

RESUMIDAMENTE, SE O CONSUMIDOR ATRASA O


PAGAMENTO, SUJEITA-SE A MULTA MORATÓRIA, FIXADA EM 2% (DOIS POR
CENTO) DO VALOR DA OBRIGAÇÃO EM ATRASO, MAIS 1% (UM POR CENTO) DE
JUROS MORATÓRIOS AO MÊS, MAIS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA
PROPORÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO).

BEM DIVERSAMENTE DA POSIÇÃO DO


CONSUMIDOR NO CONTRATO, ALÉM DE GOZAR DA MALFADADA TOLERÂNCIA
DE 180 DIAS, A RÉ SE SUJEITA A MULTA MORATÓRIA SUBSTANCIALMENTE
MAIS BRANDA — 0,5% (MEIO POR CENTO) POR MÊS OU PRO RATA DIE E NADA
MAIS.

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Como se observa, ocupam as Construtoras Rés, de tal sorte,
posição privilegiada em seu contrato de adesão, pois para sua obrigação principal — entrega
do imóvel — não há prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para além da tolerância
contratual (18/01/2017), não há fixação de multa moratória com o mesmo rigor que se prevê
sanção para a mora do consumidor, bem como ainda impõe um irrisório prazo para se
requerer tal percentual.

Para melhor exemplificar:

CONSUMIDOR FORNECEDOR (Ré)


não tem tolerância alguma, i.e., não tem tolerância, i.e., pode atrasar sua
pode atrasar sua obrigação um dia obrigação até 180 dias.
sequer
se atrasar, paga multa de: se atrasar mesmo depois da tolerância, 10
2% + 1% de juros moratórios ao mês paga multa só de
pro rata die 0,5% (meio) por mês ou pro rata die

O que temos, em síntese, é uma contratação de adesão que


privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável
da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocando-o assim em desvantagem exagerada.

Isto significa dizer que prevendo o contrato a incidência de


multa e juros moratórios para o caso de descumprimento contratual por parte do
consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a
mora ou o inadimplemento.

O artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política


Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a
harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. "A par da exigência de

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que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito
básico do consumidor a igualdade nas contratações".

O TJ-MG assim mostrou seu posicionamento:

APELAÇÃO - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE


IMÓVEL - MORA DA CONSTRUTORA - COMPROVAÇÃO -
PAGAMENTO DE MULTA PELO ATRASO - CABIMENTO -
DANO MORAL - OCORRÊNCIA - DANOMATERIAL -
RESSARCIMENTO DO VALOR CORRESPONDENTE AO
ALUGUELMENSAL DO IMÓVEL RESIDENCIAL ATÉ A
ENTREGA DO BEM ADQUIRIDO - CABIMENTO. - É devida
a multa pelo atraso na entrega do imóvel em razão do
inadimplemento da construtora que não cumpriu com a sua
obrigação de notificar previamente a promissária-compradora sobre
o término da obra e para que efetuasse o pagamento da última
parcela do contrato. - Há dano moral se a construtora, de modo
injustificado, atrasa, por longo período, a entrega de imóvel,
impedindo a promissária-compradora de quitar o saldo devedor
11
final e, por conseguinte, de tomar posse desse bem na data
aprazada. - A promissária compradora tem direito ao ressarcimento
do valor correspondente ao aluguel mensal do imóvel onde reside,
porque essa despesa decorre tão somente da demora na entrega da
unidade habitacional adquirida, da qual é privada da posse.” (TJ-
MG - AC: 10024112900808005 MG , Relator: Evandro Lopes da
Costa Teixeira, Data de Julgamento: 12/09/2013, Câmaras Cíveis /
17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/09/2013).
(grifamos)

O Superior Tribunal de Justiça assim tem entendido:

RECURSO ESPECIAL Nº 955.134 - SC (2007/0114070-5)


RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE: SÓ CASAS EMEPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS
ADVOGADOS : MICHEL SALIBA OLIVEIRA E OUTRO(S)
LUIZ ANTONIO PEREIRA RODRIGUES E OUTRO(S)
RECORRIDO : BERNARDETE CORRÊA BERRI
ADVOGADOS : ALDO GUILLERMO MENDÍVIL BURASCHI
E OUTRO(S)
LUCIANO DA CONCEIÇÃO E OUTRO(S)

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EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA
DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE
CONSTRUÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM
RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE.
PAGAMENTO, A TÍTULO DE SUCUMBÊNCIA, DE LAUDO
CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE
VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS. 19
E 20 DO CPC. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL
QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO
DO FORNECEDOR, PARA A HIPÓTESE DE MORA OU
INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
1. Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da
construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo
adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o
imóvel. O pagamento da verba consubstancia simples retribuição
pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal,
rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do
rompimento da avença, 12
mas com a utilização de bem alheio. Daí por que se mostra
desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato, se o
suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem
causa. Precedentes.
2. Seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia
adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por
comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de
se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a
hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de
tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo
descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a
incidência de multa moratória para o caso de descumprimento
contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir,
em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o
inadimplemento. Assim, mantém-se a condenação do fornecedor -
construtor de imóveis - em restituir integralmente as parcelas
pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52, § 1º,
CDC), abatidos os aluguéis devidos, em vista de ter sido aquele, o
fornecedor, quem deu causa à rescisão do contrato de compra e
venda de imóvel.
(...)

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Destarte, a Autora requer a intervenção judicial por meio de
sentença para restabelecer o equilíbrio entre as partes, aplicando a penalidade DE MULTA
PELO ATRASO DE 2% + 1% DE JUROS MORATÓRIOS AO MÊS PRO RATA DIE, DE
31/12/2012 ATÉ 18/01/2017.

Bem como, como medida de urgência, requer a Autora que


as Rés depositem em conta judicial a ser aberta por V. Exa, vinculada ao processo, o valor
correspondente a 0,5% (meio por cento) por mês ou pro rata die, desde o inadimplemento
contratual, por ser questão incontroversa.

V − DOS DANOS MORAIS

O dano moral aqui debatido segue a linha em relação ao


descumprimento contratual por parte da Ré e atraso na entrega da unidade, propaganda 13
enganosa e não repasse das informações certas.

Nesse caso, verificou-se que o descumprimento contratual


por parte da Ré, as cobranças indevidas, o atraso na entrega do apartamento adquirido pela
Autora causaram inegável prejuízo, na medida em que a Ré frustrou planos, impediu o
usufruto e utilização do bem, criou expectativas a partir do inadimplemento contratual para
a entrega do imóvel adquirido, isto significa dizer que desde 31/12/2012 poderia estar
morando, emprestando, alugando, ou até mesmo, poderia ter vendido seu apartamento no
empreendimento em questão.

Tais impedimentos lhe trouxeram prejuízos, tanto de


natureza material (lucros cessantes) quanto de cunho moral, pela extraordinária angústia e
humilhação devido a não entrega da unidade na data certa.

Não se pode olvidar que toda e qualquer pessoa que adquire


um bem imóvel - notadamente um apartamento em empreendimento com apelo aos
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inúmeros recursos de entretenimento – almeja pelo dia em que irá recebê-lo, para então
poder realizar todos os sonhos construídos ao longo do prazo estabelecido pela construtora
em contrato.

Muito se tem debatido sobre a “boa-fé contratual” e a


“função social do contrato” que, nesse caso, parece ter sido esquecido pela Ré. No mesmo
sentido, vale transcrever as regras previstas no art. 187 do Código Civil:

“Art. 187 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que,


ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu
fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”
(grifei)

Nesse aspecto, a Jurisprudência do Tribunal de Justiça do


Estado do Pará, entende que cabe a indenização por DANOS MORAIS em razão do
14
inadimplemento de contrato por parte de construtora que não entrega o empreendimento na
data aprazada:

“APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO


ORDINÁRIA DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA
POR DANO MORAL EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR
CONSTRUTORA. IMÓVEL CONTRATADO NÃO
ENTREGUE. DEVE SER RECONHECIDO O DIREITO DE
INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS AO
ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE NÃO RECEBE O BEM
ADQUIRIDO POR FALHA DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA
DE MERO DISSABOR DIÁRIO. INDENIZAÇÃO NA
ESPÉCIE ARBITRADA EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS).
APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA DE
PRIMEIRO GRAU REFORMADA PARCIALMENTE
UNÂNIME.(Processo: 20103007073-8)”

Bem como em sentença prolatada no dia 13/maio/2016, pelo


Ex. Sr. Dr. Juiz de direito titular da 12ª Vara Cível de Belém, Dr. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE
VASCONCELOS, Transitada em julgada, que condenou as mesmas construtoras no

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pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo atraso na entrega da unidade (sentença em
anexo), importante colacionar trecho da sentença:

[...] Relativamente aos danos morais, tal responsabilidade é de


índole objetiva, isto é, independentemente da demonstração de
culpa por parte do agente causador do dano, nos moldes do art. 12
do CDC e, estando comprovada a inadimplência da Requerida no
cumprimento de cláusulas pactuadas pelas partes, inquestionável
ter a parte Requerente sofrido abalos morais em seu patrimônio
ideal, pois teve frustrado todos os seus planejamentos em relação à
aquisição do imóvel, o qual é destinado para fins residenciais,
inclusive para manejar melhor suas necessidades financeiras. Não
se trata de mero aborrecimento, uma vez que a Ré agiu de forma
ilícita na pactuação e cumprimento do contrato, tendo atrasado a
entrega do imóvel e imposto cláusula abusiva de prorrogação,
deixando a parte Requerente na incerteza quanto ao recebimento do
imóvel.
Nos termos do art. 186 e 927, do CC/2002 e do art. 12, do CDC, a
parte Requerente comprovou a conduta ilícita do agente, o nexo de
causalidade e a incidência do dano moral sofrido e, por esta razão é
15
merecedora de reparação, devendo a Requerida ser submetida a tal
sanção civil.
O entendimento externado pela doutrina leva ao ensinamento de
que a reparação tenha não somente o aspecto educativo, mas,
sobretudo, que se busque evitar que o agente reincida no dano
praticado, devendo o magistrado, quando da aplicação da sanção
reparativa, ter em mente o equilíbrio necessário de não ocasionar
dificuldades ainda maiores, as quais a parte Demandante vem
atravessando, mas também considerando a situação financeira e
econômica da parte Requerida, que empresas de porte considerável,
anunciando a construção de vários empreendimentos nesta cidade
e, tomando por base tais parâmetros, condeno a parte Demandada a
pagar a parte Demandante a título de dano moral o valor
equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), valor este a ser
atualizado monetariamente pelo INPC desde a data de publicação
desta decisão, acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a
partir da data da data da citação, em se tratando relação contratual
(mora ‘‘ex personae’’). [...]

Por fim Exa, o dano moral que aqui se busca auferir possui
embasamento legal no art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, que pela sua exegese,

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resta claro que a responsabilidade do Construtor é de índole objetiva pelos danos e
transtornos causados ao consumidor. Vejamos:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou


estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da
existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou
acondicionamento de seus produtos, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. (g.n.)

Deste modo independe de culpa, por parte das construtoras,


devendo o dano provocado ser devidamente reparado.

Ressalta-se que está colacionando a esta peça, os documentos


que comprovam a conduta ilícita das Rés, que estão contratualmente inadimplentes ante a
16
parte Autora, o nexo de causalidade e o dano sofrido, que devido a entrega do imóvel
somente 49 (quarenta e nove) meses após o contratado, frustrou todas as expectativas de
realizar o sonho de ter a casa própria, conforme previsão dos artigos 186 e 927, ambos do
Código Civil.

É válido destacar que a jurisprudência pátria entende que o


atraso na entrega de um imóvel residencial não se limita apenas a simples inadimplemento
contratual e mero aborrecimento, mas sim de ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO QUE
REFLETE DIRETAMENTE NA VIDA DO CONSUMIDOR.

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO


INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO
PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. LEGALIDADE
DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. - Contrato particular de
compromisso de compra e venda de imóvel urbano revestido de
todas as formalidades legais rescindido por descumprimento de
obrigação. Comprovado o inadimplemento da Construtora na

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entrega do imóvel, no modo e tempo convencionados, tem direito o
consumidor à compensação pelo transtorno ocasionado pelo retardo.
- Deve responder por danos a incorporadora imobiliária que não
cumprir com o ajustado no contrato. Ora, a expectativa frustrada
provocada pelo atraso na entrega da unidade imobiliária provoca
aborrecimento e enseja dano moral. Precedentes. - APELAÇÃO
PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-AM - APL:
02446862520118040001 AM 0244686-25.2011.8.04.0001,
Relator: Ari Jorge Moutinho da Costa, Data de Julgamento:
14/09/2015, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação:
15/09/2015). (g.n.)

Ademais, há que ser levado em consideração o aspecto


educativo da reparação moral, buscando evitar que o agente não volte a praticar o ato
danoso, bem como as situações financeiras das Requeridas que possuem porte considerável
no ramo da construção civil, possuindo vários empreendimentos espalhados no território
nacional.
17
Ante ao exposto, e considerando o tempo de inadimplência
das Rés, de 31/12/2012 até 18/01/2017, ou seja, mais de 49 (quarenta e nove) meses, requer
que elas sejam condenadas no valor de R$ 48.450,00, a título de danos morais, o que
corresponde a 50% do valor do imóvel adquirido.

VI − DOS DANOS MATERIAIS

Para além do dano moral ora demonstrado, não se pode


olvidar que a Autora sofreu DANOS MATERIAIS com o descumprimento do contrato por
parte das construtoras, inclusive por meio dos lucros cessantes ou pagamento de alugueis
por retenção da unidade.

A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS


MATERIAIS ESTÁ PLENAMENTE AMPARADA, INCLUSIVE DE FORMA PACÍFICA
PELO STJ, O QUAL ENTENDE QUE, DESCUMPRIDO O PRAZO PARA ENTREGA DO
IMÓVEL OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, É CABÍVEL A
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CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, SENDO QUE, NESTE CASO, HÁ
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DA AUTORA.

Nesse diapasão, verifica-se que as jurisprudências partilham


do mesmo entendimento, assim fixando seu posicionamento unânime:

“EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL POR PARTE DA CONSTRUTORA. Sabendo
que os danos materiais emergem não só do direito ao ressarcimento
pelos valores pagos, mas também pelo que o autor poderia ter
usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos
com aluguéis que o imóvel poderia render caso tivesse sido entregue
no prazo do contrato, conforme precedentes do STJ (...). Embargos
de Declaração conhecidos e providos. (Acórdão n.91.301)”
18
“EMENTA:AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
DANOMATERIAL. PAGAMENTO DE ALUGUEL DURANTE
O PERÍODO DE INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. Atraso
na entrega da obra que resta incontroverso. As alegações de que o
prazo de 17 meses estabelecidos no pacto dependia de outros fatores
previstos igualmente no contrato bem como em razão de
circunstâncias alheia a sua vontade (como carência de mão-de-obra)
não podem ser imputadas ao consumidor. Não se despreze que a ré
valeu-se do prazo da entrega da obra como inegável atrativo para
que ocorresse a venda das unidades condominiais, razão por que
não se mostra razoável venha agora a tencionar furtar-se do
cumprimento das disposições contratuais, sobretudo utilizando
argumentos órfãos de comprovação. Danomaterial consistente na
satisfação de aluguel que veio comprovado nos autos, devendo a
demandada arcar com o pagamento desta despesa, porquanto deu
causa, ante o descumprimento do contrato. Valor, porém,
readequado ao montante nominal dos locativos. RECURSO
PROVIDO EM PARTE. (Recurso Cível Nº 71004813879,
Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Marta
Borges Ortiz, Julgado em 16/09/2014)”. (grifamos)

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Portanto, neste momento, a Autora junta LAUDO
MERCADOLÓGICO AVALIATIVO (doc. 28), onde é demonstrado o valor mensal
correspondente a aluguel, onde a Autora deixou de lucrar mensalmente o valor de R$
1.059,23. Este Laudo contém informações não somente do imóvel em questão, mas, também,
de imóveis das redondezas e de mesmas características, comprovando o valor de aluguel por
retenção almejado.

O laudo não toma como base para estipular o valor de


aluguel para a unidade, a simples porcentagem sobre o valor do imóvel, mas sim por estudos
metodológicos comparativos com outras unidades e outros empreendimentos, como é
demonstrado no próprio laudo, em anexo.

Quer dizer que estudo mercadológico foi realizado por


profissional competente e hábil para que pudesse verificar o valor médio que se auferiria em 19
aluguel da unidade em questão.

Em outras palavras, quer dizer que o valor atribuído ao


aluguel do imóvel da Autora, que esteve em poder das Rés, desde 31/12/2012 até
18/01/2017, não é simples valor de internet ou que teve como base porcentagem aferida
sobre o valor do imóvel, mas sim, é valor compatível com o valor de aluguel do mercado
imobiliário de Belém-PA, realizado através de parecer de estudo mercadológico, utilizando-
se comparações entre imóveis da localidade, com a finalidade de aferir o valor de aluguel
compatível com a região e que está se aplicando.

Vale salientar, por oportuno, que os danos materiais, a partir


dos lucros cessantes, estão previstos expressamente pelo art. 402 do Código Civil.

Requer-se, portanto, desde já, a condenação das partes Rés


ao pagamento do valor de aluguel por retenção da unidade no montante de R$ 51.902,27, que

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corresponde a R$ 1.059,23 x 49 meses, a título de danos materiais, na forma de lucros
cessantes pela retenção do imóvel.

VIII − DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA DE


URGÊNCIA

Dispõe o artigo 300, do Novo CPC:

Art. 300 - A tutela de urgência será concedida quando houver


elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de
dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Dispõe, ainda, o §2º e 3º do mesmo artigo:

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após


justificação prévia. 20
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será
concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da
decisão.

No caso em questão, encontram-se integralmente


preenchidos os requisitos exigidos para a concessão antecipatória da tutela, quais sejam:

a) A prova inequívoca está na causa de pedir, ou seja, o direito violado que se pretende em
juízo, que se encontra comprovado, visto que este Juízo deve ordenar o cumprimento da
obrigação de pagar, qual seja, o aluguel pela retenção de 49 meses da unidade e a multa
contratual, parte incontroversa, de modo a garantir o adimplemento e a satisfação da
prestação que foi descumprida, de acordo com todas as provas juntadas em anexo,
principalmente, porque as obrigações contratuais da Autora foram fielmente cumpridas ao
longo de todo o pacto. Vale ressaltar que a pretensão do Autor está fundamentada no artigo
84 do CDC.

b) O Fums boni iuris está pautado na relevância em que o direito demonstrado pela
Autora assumem contornos realmente muito nítidos, demonstrando de forma cristalina que
o pacto contratual não foi cumprido pelas Rés ao longo de 49 (quarenta e nove) meses e
corre o risco de nunca cumprir o pactuado.

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c) O Periculum in mora se vislumbra por que a cada dia a Autora corre o risco de jamais
receber das Construtoras qualquer valor a título indenizatório, inclusive pela abertura de
processo de recuperação judicial das empresas, bem como, pela violação aos princípios
constitucionais e infraconstitucionais na tutela protecionista da família, além do que mais
ainda, os prejuízos emocionais que a cada momento o consome ante a desídia das Rés.

Estando presentes todos os requisitos ensejadores da


ANTECIPAÇÃO DA TUTELA por liminar, INAUDITA ALTERA PARS, é justa sua
determinação por Vossa Excelência, por ser questão de extremada JUSTIÇA!!!

IX – DOS PEDIDOS

Diante do exposto, REQUER:

1- DOS REQUERIMENTOS INICIAIS:


21
1.1- Que seja concedida a justiça gratuita;

2- DA TUTELA DE URGÊNCIA
2.1- O DEFERIMENTO da TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA, INAUDITA
ALTERA PARS, para compelir as Rés em:

a) Depositarem o valor de R$ 51.902,27 (cinquenta e um mil, novecentos e dois reais e


vinte e sete centavos), que corresponde aos alugueis por retenção durante o atraso e
retenção da unidade, a título de danos materiais, na forma de lucros cessantes pela
retenção do imóvel pelo período de 49 meses, sob pena de multa diária a ser arbitrada
por V. Exa, conforme artigo 461, § 4° do Código de Processo Civil;

b) Depositarem o valor correspondente a multa contratual incontroversa estipulada em


contrato, qual seja, a multa de 0,5% (meio por cento) mensais pelo atraso, de
31/12/2012 até 18/01/2017, que perfaz o total de R$ 23.740,50 (R$ 98.680,00 x 0,05%

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= R$ 484,50 x 49), sob pena de multa diária a ser arbitrada por V. Exa, conforme
artigo 461, § 4° do Código de Processo Civil;

3- DOS PEDIDOS DE MÉRITO


3.1- A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, na forma do art. 6º, VIII do CDC,
ficando ao encargo da Ré a produção de todas as provas que se fizerem
necessárias ao andamento do feito;

3.2- A citação das Rés, através de carta AR a ser enviada pelos correios, nos termos
do artigo 246, I, do NCPC, para que, querendo, respondam aos termos da
presente sob pena dos fatos apresentados serem considerados incontroversos;

3.3- Seja a presente demanda julgada TOTALMENTE PROCEDENTE,


RATIFICANDO A TUTELA ANTECIPADA, para que esta seja declarada
22
definitiva, para os devidos fins de direito, bem como requer:

3.3.1- A condenação solidária de todas as empresas elencadas no cabeçalho da


Inicial no adimplemento e cumprimento das obrigações pleiteadas,
inclusive nas obrigações de fazer e pagar;

3.3.2- A intervenção judicial para que o inciso VII da Clausula SEXTA do


contrato de compra e venda seja declarada nula por meio de Sentença, a
fim de restabelecer o equilíbrio entre as partes, configurando, assim, a
ilegalidade da tolerância de 180 dias bem como sua abusividade, além
disso, REQUER que este prazo seja computado para efeito de cálculo do
pedido indenizatório com base nos lucros cessantes;

3.3.3- A intervenção judicial por meio de sentença, para restabelecer o


equilíbrio entre as partes, aplicando a penalidade DE MULTA PELO
ATRASO DE 2% + 1% DE JUROS MORATÓRIOS AO MÊS PRO RATA
DIE, DE 31/12/2012 ATÉ 18/01/2017, tendo as Rés que arcarem com o
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pagamento de R$ 95.911,62 (R$ 96.900,00 x 2% = R$ 1.938,00 + 1% ao mês
= R$ 19,38 = R$ 1.957,38 x 49 meses = R$ 95.911,62). Bem como, como
medida de urgência, requer a Autora que as Rés depositem em conta
judicial a ser aberta por V. Exa, vinculada ao processo, o valor
correspondente a 0,5% (meio por cento) por mês ou pro rata die, desde o
inadimplemento contratual, por ser questão incontroversa

3.3.4- Sejam condenadas a pagarem o valor de R$ 40.200,00 (quarenta mil e


duzentos reais), a título de danos materiais, na forma de lucros cessantes
(alugueis) pela retenção do imóvel.

3.3.5- Sejam condenadas a indenizar o Autor, no valor de R$ 48.450,00


(quarenta e oito mil, quatrocentos e cinquenta reais), a título de danos
morais, o que corresponde a 50% do valor do imóvel adquirido.
23

3.4- Sejam as Rés condenadas nos honorários advocatícios na base de 20% (vinte por
cento) sobre o valor da condenação CONFORME CONTRATO DE COMPRA E
VENDA e legislação vigente; e também ao pagamento de custas processuais e
demais cominações legais;

3.5- Requer o julgamento antecipado parcial da lide, com fundamento no NCPC,


art. 356, I, vez que as questões suscitadas são matéria de direito, a prova
apresenta-se eminentemente documental e pré-constituída e os fatos
encontram-se devidamente provados pelos documentos juntados aos autos.
Porém, caso entenda esse douto Juízo de forma diferente, pede provar o
alegado por todos os meios processualmente admissíveis, especificando
depoimento pessoal do autor e dos representantes legais das demandadas,
juntada posterior de documentos, perícias, audição de testemunhas, e o mais
necessário à instrução do feito.

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X – DOS REQUERIMENTOS FINAIS:

Protesta pela produção de novas provas, como juntada de


novos documentos, principalmente aqueles que estejam em poder da Ré, depoimento pessoal
de prepostos da Ré, perícias técnicas, vistorias e quaisquer outras em direito admitidas.

Dá-se a causa o valor de R$-184.561,62 (cento e oitenta e


quatro mil, quinhentos e sessenta e um reais e sessenta e dois centavos) conforme prevê o
artigo 292, V e VI, do NCPC, para seus efeitos legais.

Estes são os termos em que,


Pede deferimento
Ananindeua-PA, 20 de junho de 2017.
24

Erivaldo Nazareno do Nascimento Filho


Advogado OAB/PA nº 19.591

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS JUNTADOS


Doc. 01 - Procuração;
Doc. 02 e 03 - Documentos pessoais e CPF;
Doc. 04 – Comprovante de residência;
Doc. 05 – Declaração de insuficiência de recursos;
Doc. 06, 07, 08 e 09 – Cópia da CTPS e 03 últimos contracheques do companheiro;
Doc. 10 a 18 - documentos extraídos do site da Receita federal e do site das Rés;
Doc. 19 – Registro de imóveis;
Doc. 20 – Folder de aquisição da unidade e construção do empreendimento;
Doc. 21 - Instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel;
Doc. 22 – Extrato financeiro do cliente;
Doc. 23, 24, 25 e 26 – comprovantes de recebimento das chaves;

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Doc. 27 - Contrato de financiamento;
Doc. 28 – Parecer técnico de avaliação mercadológica;
Doc. 29 – Carta com data para entrega das chaves;
Doc. 30 – Memorial descritivo da unidade.

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