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PROGRAMA DE MAESTRÍA EN
GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN
ÍNDICE
Contenido Pág.
1.1 Objetivos 1
1.1.1 Objetivo general 1
1.1.2 Objetivos específicos 1
1.2 Descripción del proyecto 1
1.3 Costo del proyecto 2
1.4 Precio, utilidad y rentabilidad 3
1.5 Evaluación económica 4
2.1 Entorno 5
2.1.1 Sector económico del sector construcción en el departamento
del Cusco 5
2.1.1.1 Situación inmobiliaria en el distrito del Cusco 8
2.1.1.2 Demanda de vivienda 9
2.1.1.2.1 Demanda efectiva de vivienda 9
2.1.1.2.2 Demanda insatisfecha 9
2.1.1.2.3 Sectores urbanos de preferencia para compra de vivienda 10
2.1.1.3 Oferta de productos 11
2.1.1.3.1 Oferta de edificaciones 11
2.1.1.3.2 Oferta total de vivienda 12
2.1.1.3.3 Oferta total de vivienda según tipo y situación frente al mercado 12
2.1.1.3.4 Oferta total de departamentos 13
2.1.1.3.4.1 Oferta total de departamentos según número de proyectos 13
2.1.1.3.4.2 Oferta total de departamentos según precio de proyectos 14
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO ii
DE LA CIUDAD DEL CUSCO COMPLEMENTADO CON PROPUESTA PARA LA GESTIÓN DE COMPRAS
EN LA CADENA DE ABASTECIMIENTO DEL PROYECTO
Tesis de Maestría en Gerencia de la Construcción
Capítulo 3: Estrategia 42
Capítulo 5: Presupuesto 53
6.1 Producto 56
6.2 Precio 57
6.2.1 Simulación de crédito 58
6.3 Promoción 59
6.4 Plaza 59
6.5 Volúmenes y velocidades de venta 60
6.6 Flujo de ingresos 65
Proyecto 73
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Tesis de Maestría en Gerencia de la Construcción
8.1 Introducción 73
8.2 Proveedores de la construcción 74
8.2.1 Importancia y clasificación 74
8.2.2 Clasificación de los materiales y servicios 74
8.3 Metodología de la Matriz de Kraljic en la gestión de compras 75
8.3.1 Materiales y servicios a requerir en el proyecto y elaboración de la matriz de Kraljic
78
8.3.1.1 Relación de materiales a utilizar y elaboración de matriz de Kraljic 78
8.3.1.2 Relación de servicios a requerir y elaboración de matriz de Kraljic 92
8.3.1.3 Materiales y servicios con alto riesgo de desabastecimiento 96
8.3.2 Estrategia de compra y subcontrata 96
Conclusiones 99
Recomendaciones 100
Anexos 101
Bibliografía 103
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ÍNDICE DE CUADROS
N° Cuadro Pág.
Capítulo 3: Estrategia
Capítulo 5: Presupuesto
Proyecto
desabastecimiento 94
8.7 Matriz de Kraljic de servicios del proyecto 95
8.8 Materiales y servicios con alto riesgo de desabastecimiento 96
8.9 Cronograma de adquisición de materiales y subcontrata de servicios
con alto riesgo de desabastecimiento 98
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CAPÍTULO 1
RESUMEN EJECUTIVO
1.1 OBJETIVOS
1.1.1 Objetivo General
Elaboración de un plan de negocios que permitirá ver la factibilidad para el desarrollo de una
vivienda multifamiliar en la Urb. Manuel Prado, el cual será complementado con una propuesta
para la gestión de compras en la cadena de abastecimiento del proyecto. Esto último, con el fin
de evaluar el impacto de las compras en función de la rentabilidad y el valor agregado así como
evaluar la complejidad del mercado en términos de escasez de la oferta, tecnología, costo
logístico y condiciones del mercado según el nivel de concentración de los proveedores.
1. Estudio de mercado
2. Estrategia
3. Proyecto de ingeniería y arquitectura
4. Presupuesto
5. Estrategia comercial
6. Análisis económico y financiero del proyecto
7. Propuesta para la gestión de compras en la cadena de abastecimiento para el proyecto
Este proyecto se encuentra ubicado en la Urb. Manuel Prado de la ciudad del Cusco. El proyecto
abarca una superficie de 250 m2, donde se dejará un área libre de 80 m2 (equivalente al 30% del
área del lote), en los 170 m2 restantes, se construirá una vivienda multifamiliar de 7 niveles,
compuesta por los siguientes ambientes:
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Las áreas de los departamentos varían desde 84.66 m2 hasta 94.73 m2. Los departamentos
constarán de tres dormitorios, cocina, lavandería y 02 servicios higiénicos; todos con excelentes
acabados.
Construcción
Costo directo (Incl. IGV) por m2 655,131.29 46.9% 347.76 por m2
Estructuras 268,185.58
Arquitectura 295,420.17
Instal. Eléctricas 32,096.96
Instal. Sanitarias 26,428.58
Equipamiento 33,000.00
Gastos Generales de obra 52,410.50 3.8%
Utilidad Constructor 45,859.19 3.3%
IGV (18%) 135,612.18 9.7%
VALOR TOTA (m2 útil) 889,013.15 63.6% 471.91 por m2
Costos indirectos
Honorarios del proyecto 13,194.10 0.94%
Gastos de licencias + gastos de titulacion 20,116.74 1.44%
Publicidad y comisión de ventas 20,635.47 1.48%
Gastos administrativos 98,000.00 7.01%
Gastos financieros y comisiones - 0.00%
Total Otros 151,946.31 10.87% 80.66 por m2
La utilidad del proyecto asciende a $ 200,809.54. La rentabilidad del proyecto sobre ventas
asciende al 12.6%, sobre inversión total a 14.4%, y sobre aporte a 154.5%, como se muestra
a continuación:
Utilidad 200,809.54
Rentabilidad Sobre Ventas 12.6%
Sobre Inversión Total 14.4%
Sobre Aporte 154.5%
CAPÍTULO 2
ESTUDIO DE MERCADO
2.1 ENTORNO
El departamento del Cusco tiene una extensión de 71,987 km2, y su capital es la ciudad del
Cusco.
relevante de sus habitantes es el turismo, contando cada vez más con mejor infraestructura y
servicios. Es la segunda ciudad en el país que mantiene empleo pleno.
Según el INEI y BADATUR – Observatorio Turístico del Perú, el PBI del departamento ha ido
creciendo en los últimos años.
Según reporta el Instituto Peruano de Economía este año, el Cusco ha aumentado una posición
en el índice general de los departamentos del país, ocupando ahora la octava posición en el
entorno económico. Esto debido a una mejora en los pilares Laboral e Infraestructura debido a
un mayor porcentaje de la fuerza laboral adecuadamente empleada y la mejora en el acceso a los
servicios básicos.
El Plan de Desarrollo Urbano – Cusco al 2023, presentado por la Municipalidad Provincial del
Cusco el año 2013, indica las principales actividades productivas en la provincia del Cusco.
Éstas, se muestran en el cuadro siguiente:
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El reporte del INEI del año 2013, indica que los créditos directos de la banca múltiple en el
departamento, ascienden a 1,710 millones de nuevos soles, existiendo un incremento del 21.4%
con respecto al año 2,012. Asimismo, los depósitos de la banca múltiple asciende a 1,430
millones de nuevos soles, lo cual, representa un incremento del 30.6% con respecto al año
anterior.
También cabe resaltar que entre las principales entidades financieras de la ciudad, en cuanto a
préstamos hipotecarios se refiere, los intereses cobrados oscilan entre un 9.5% a 12% anual.
INGRESO PARTICIPACIÓN
S/. %
Menos de 500 10.9
501-700 7.3
701-1000 15.7
1001 - 2000 35.1
2001 - 3000 21.4
Más de 3001 9.7
TOTAL 100 (*)
(*) Por razones de redondeo la suma es mayor que 100
FUENTE : MI VIVIENDA
ELABORACIÓN: CAPECO.
El censo de obras en el distrito del Cusco reportó una oferta de departamentos en las
urbanizaciones: Manuel Prado, Magisterio, Túpac Amaru, Quispicanchis, entre otras. Entre las
edificaciones no comercializables figuran edificios multifamiliares para arriendo y uso propio en
las urbanizaciones: Callanca, San Juan del Cielo, Ucchullo Grande, Bastidas, Parque España,
Los Andenes, Los Ángeles, APV Tica-Tica, Independencia, entre otras.
Se localizó construcción y ampliación de viviendas para uso propio en las urbanizaciones APV
Tica - Tica, Chinchero, Rosaspata, Santa Ana, Bellavista, Gunter, Carretera Valle Sagrado, Jardín
de los Incas, Balconcillo, Guadalupe, Escobedo, Buena Vista, Manuel Prado, Quispicanchis,
Ucchullo Grande, San Juan del Cielo, Recoleta, Tahuantinsuyo, Villa Marí, Picchu, San Martín,
Tierra Prometida, Vidal Luna, e Independencia.
La demanda efectiva está compuesta por aquellos hogares no propietarios con intención de
adquirir o construir una nueva vivienda en los siguientes 24 meses. Según estudio de CAPECO
en la ciudad, se puede indicar que la demanda efectiva asciende a 23,209 hogares distribuidos en
3 estratos socioeconómicos, cuyas cifras se muestran en el siguiente cuadro:
Se puede observar que el estrato socioeconómico medio bajo es el que presenta la mayor
demanda efectiva, seguido de estratos, medio y medio alto. Entre los $ 10,000 y $ 20,000 se
ubican principalmente los demandantes de estrato medio alto.
La demanda insatisfecha se establece con base a la relación que existe entre el número de
hogares demandantes de vivienda, y las unidades habitacionales disponibles en el mercado.
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Los sectores urbanos predilectos por la población para compra de vivienda según estudios de
CAPECO, se muestran en el cuadro 2.5.
PARTICIPACIÓN
DISTRITOS
%
Cusco 32.78
San Jerónimo 9.06
San Sebastián 26.47
Santiago 5.55
Saylla 0.99
Wanchaq 22.11
Calca 0.99
Sicuani 0.34
Santa Ana 0.34
Marcapata 0.34
Otros 1.03
Total 100.00
El censo de obras realizado en octubre de 2012, reportó un total de 51,228 m2 construidos como
metraje total en oferta. La distribución de dicho metraje según destino se presenta en cuadro 2.6.
Como se observa, la vivienda fue el principal destino de la actividad edificadora en oferta con el
93,82% de participación.
Año 2012
DESTINO
(m2) %
Vi vi enda 48,064.00 93.82
Loca l es Comerci a l es - -
Ofi ci na s - -
Otros Des ti nos 3,164.00 6.18
Tota l Acti v. Edi fi ca dora 51,228.00 100.00
60000
48064
50000
40000
30000
20000
10000
3164
0 0
0
VIVIENDA LOCALES OFICINAS OTROS
COMERCIALES DESTINOS
El censo de obras realizado en octubre de 2012 reportó un total de 561 unidades para fines
comercializables que en términos de metrado ascienden a 48,064 m2.
El tipo de vivienda multifamiliar resulta la unidad habitacional en oferta única en el mercado de
la provincia del Cusco con 561 departamentos. Los departamentos representan el 100% del total
de las unidades de vivienda en oferta y el total de área de vivienda en oferta.
0 20 40 60 80 100 120
mas de 500000 0
1
250 001 - 300 000 0
3
150 001 - 200 000 25
51
100001 - 120000 50
97
70 001 - 20 000 90
89
50001 - 60 000 78
0
30001 - 40000 11
0
20001 - 25000 0
0
10001 - 15000 0
0
4001-2000 0
0
El promedio de departamentos en oferta por proyecto se visualiza en el gráfico 2.4, el cual muestra
que el sector urbano cuatro (San Sebastián), posee el mayor promedio con 80 unidades por
proyecto, siguiéndole en oferta los sectores de Wanchaq y Cusco.
El cuadro 2.9 muestra por sector urbano los valores máximos y mínimos de las unidades
de viviendas multifamiliares (departamentos) en oferta así como los precios promedio
ponderados.
De acuerdo al gráfico 2.5, el precio máximo por departamento en oferta se produce en el sector
uno (Cusco) con US$ 320,000 mientras que el precio mínimo por departamento en oferta se
produce en el sector urbano cuatro (San Sebastián) con US$ 36,538. El mayor precio ponderado
se produce en el sector urbano dos (Santiago) con US$ 130,769.
350000
320000
300000
250000
232675
200000 207692
150000 160000
130769
100000 96157 94709 100646
86538
70000 59213 63269
50000 37692 50690 36538
0
1 2 3 4 5
El cuadro 2.10 muestra por distritos las áreas máximas y mínimas de las unidades de los
departamentos en oferta así como las áreas promedio según sector urbano.
Cus co 300 38 88
Sa nti a go 205 75 117
Sa n Jeróni mo 170 74 106
Sa n Seba s ti á n 101 48 73
Wa ncha q 143 66 92
TOTAL 300 38 86
FUENTE : EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PROVINCIA DEL CUSCO CAPECO - 2013
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De acuerdo al Grafico 2.6, la mayor área máxima de los departamentos ofertados fueron en
sector 1 (Cusco) y el promedio ponderado mayor de área se da en sector urbano 2 (Santiago)
350
300 300
250
200 205
170
150 143
117 106
100 88 101 92
75 74 73 66
50 38 48
0
1 2 3 4 5
De acuerdo a lo que se observa en el Grafico 2.7, existe una relación inversa entre el
número de viviendas multifamiliares (departamentos) en oferta y el precio solicitado por
éstas; así, a mayor precio, menor número de departamentos en oferta, lo que resulta en
una línea de tendencia de pendiente negativa.
CUADRO 2.12: Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano
PORCENTAJE
TOTAL VALOR
DISTRITO DE
(miles US$)
MERCADO
Cusco 12,404 26.9%
Santiago 2,615 5.7%
San
Jerónimo 7,576 16.4%
San
Sebastián 14,211 30.8%
Wanchaq 9,259 20.1%
TOTAL 46,065 100.0%
De acuerdo al cuadro 2.12, el sector urbano cuatro (Cusco) tiene una participación de 26.9%.
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Gráfico 2.8: Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano
16000
14211
14000
12404
12000
10000 9259
7576
8000
6000
4000
2615
2000
0
Cusco Santiago San Jeronimo San Sebastian Wanchaq
Área: 250.00 m2
Perímetro: 70 m
A S
SA
LA ERA
LIN
HOSPITAL
S
REGIONAL
PROYECTO
AV. DIAGONAL
. LLE
ANGAMOS B A
UR AV
C
AR
M
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Como se puede apreciar en el esquema, el proyecto cuenta con acceso a vías principales tales
como la Av. de la Cultura y la Av. Collasuyo.
Es una zona consolidada de fácil acceso. Asimismo, la zona cuenta con un equipamiento urbano,
instituciones y servicios públicos completos, fácil acceso al transporte público y privado,
colegios y universidades, comercio y recreación. A continuación se presenta un cuadro resumen
con algunas de las ventajas del equipamiento urbano e instituciones del entorno inmediato a la
ubicación del proyecto.
EDUCACIÓN
CENTROS DE EDUCACIÓN UNIVERSIDADES NACIONALES Y INSTITUTOS SUPERIORES,
OTROS
INICIAL Y COLEGIOS PRIVADAS TÉCNICOS Y DE CAPACITACIÓN
Sucurs a l BCP
Ca jeros Automá ti cos Gl oba l net
Sucurs a l BBVA Ca ja Muni ci pa l Cus co Mi crofi na nci era Ara ri wa
Agentes BCP
Sucurs a l Interba nk Ca ja Metropol i ta na Credi nka
Agentes Interba nk
Sucurs a l Mi Ba nco
RECREACIÓN
ZONAS DEPORTIVAS CINES Y GIMNASIOS CENTROS DE COMIDA COMERCIOS
C.C. Rea l Pl a za
Chi fa s Sta tus y Sha nga i Supermerca do MEGA
Pa rque Zona l del Cus co Pol l ería s Los Tol dos y el Ta bl ón Mi ni ma rket La Ca na s ta
Col i s eo Cerra do Ca s a de l a Res ta ura nt El Ta nta , Ta yta fé, etc Li brería Li l y´s
Ci nepl a net
Juventud Pa ti o de comi da rá pi da del C.C. Cons eci ona ri a s de vehícul os
Gi mna s i o Gol d Gym
Ca ncha Si ntéti ca Ga rci l a s o Rea l Pl a za Toyota , Ni s s a n y Wol s kwa gen
Gi mna s i o Hércul es
Los a s Deporti va s de Ma nuel Pa s tel ería s La Bondi et Centro de venta de a utopa rtes
Pra do Otros res ta ura nts pequeños de Gri fo La ti no
l a zona La va dero de ca rros
Otros comerci os pequeños
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Como se mencionó anteriormente, el proyecto se ubica en una zona consolidada de fácil acceso (Urb. Manuel Prado), la cual cuenta con áreas
recreativas para todas las edades. Hace poco se inauguró el C.C. Real Plaza que cuenta con varios servicios para facilitar el trajín diario de los
habitantes de la zona.
PROYECTO
MARIS
C
GAMA AL UNSAAC
A. S
SA
RRA
P.
AC
LA ERA
LIN
V.
SA
SUCURSALES DE BANCOS
UN
HOSP.
HOSPITAL
S
FARMACIAS,
RESTAURANTES, REGIONAL
REGIONAL
COLEGIO SAN ANTONIO
OTROS NEGOCIOS |||
HOSPITAL |
ESSALUD
ESSALUD CAJA MUNICIPAL CUSCO URB.
LOS
LICEN
CIADO
SUPERMERCADO MEGA S
COLISEO CUSCO
URB. E
PROGESO B. ALL
R
U AV COLEGIO SANTA ANA
C
CEI MONTE AR PLAZA
M
PARQUE ZONAL HOREB SAN
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2.1.3 Geografía
La superficie del departamento de Cusco es de 71,987 km2 (5.6 por ciento del territorio
nacional), constituyéndose en una de las más extensas del Perú.
Este departamento se localiza en la parte sur-oriental del territorio nacional y limita con los
departamentos de Junín y Ucayali por el norte, Madre de Dios y Puno por el este, Arequipa por
el sur-oeste y Apurímac y Ayacucho por el oeste. Cusco, la ciudad capital, está ubicada a 3,399
m.s.n.m. El departamento de Cusco está dividido políticamente en 13 provincias y 108 distritos,
siendo las provincias de Quispicanchi y La Convención las de mayor número de distritos.
El Cusco es una ciudad del sureste del Perú ubicada en vertiente oriental de la Cordillera de los
Andes, en la cuenca del rio Huatanay, afluente del Vilcanota. Es la capital del Departamento del
Cusco, y además, está declarado en la constitución peruana como la capital histórica del país.
Cusco se expande por el valle que forma el rio Huatanay y por los cerros aledaños. La zona del
proyecto se encuentra ubicada del lado izquierdo del río Huatanay, asentándose sobre una zona
con poca pendiente.
Su clima es generalmente seco y templado. Tiene dos estaciones definidas: una seca entre abril y
octubre, con días soleados, noches frías con heladas y temperatura promedio de 13 0C; y otra
0
lluviosa, de noviembre a marzo temperatura promedio 12 C, En los días soleados la
temperatura alcanza los 20 0C, aunque el ligero viento de la montaña es habitualmente frio.
2.1.4 Población
Hasta finales del siglo XVIII la ciudad del Cusco era la más poblada del continente, incluso más
que Lima. Pero con motivo de la gran revolución de Túpac Amaru en 1780, la población blanca
migró hacia Arequipa pues la consideraron más segura y se salvó de un posible nuevo
levantamiento. Así, en el pasado siglo XX, la población era mayormente mestiza e indígena, sin
embargo, actualmente la población blanca ha crecido notablemente en la ciudad llegando al 30%,
pues vive un proceso de explosión demográfica propiciado por el auge del turismo.
La ciudad del Cusco está integrada por cinco distritos que son:
• Cusco
• San Jerónimo
• San Sebastián
• Santiago
• Wanchaq
Población
Municipios de la Extensión Viviendas Densidad Altitud
Censo 2007
Ciudad (km2) 2007 (hab/km2) m.s.n.m.
(hab)
2
Cus co 116.22 km 108,798 28,476 936.1 3,399
2
Sa n Jeróni mo 103.34 km 28,856 8,942 279.2 3,244
Sa n Seba s ti á n 89.44 km 2 85,472 18,109 955.6 3,244
2
Sa nti a go 69.72 km 66,277 21,468 950.6 3,400
2
Wa ncha q 6.38 km 54,524 14,690 8546.1 3,366
2
TOTAL 385.1 km 358,052 91,385 929.76 -
FUENTE: EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PROVINCIA DEL CUSCO CAPECO – 2013
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2.2.1 Segmentos
Según estudios realizados por APEIM del año 2013, se establecen los siguientes niveles
socioeconómicos en el Perú donde los ingresos familiares mensuales promedio serían de:
Grupo 1: Al i mentos - ga s to promedi o 548 803 639 674 590 467 357
Grupo 6: Tra ns portes y Comuni ca ci ones - ga s to promedi o 152 430 163 183 134 81 47
PROMEDIO GENERAL DE GASTO FAMILIAR MENSUAL 2,288 4,436 2,615 2,834 2,305 1,696 1,177
PROMEDIO GENERAL DE INGRESO FAMILIAR MENSUAL * 2,855 6,123 3,263 3,530 2,885 1,983 1,252
Además de esto, las características del jefe de hogar de cada uno de los segmentos son:
• Servicio doméstico.
• Chofer, transportista.
• Obreros no especializados, eventuales.
2.2.2 Necesidades
De las necesidades de estas 20 personas se puede resumir el cuadro 2.16, donde las cantidades
correspondientes a los totales de cada respuesta están dadas en número de personas.
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OPCIONES
A B C
Área >= 100 m2 100 > X >= 80 m2 X < 80 m2
8 12 0
Distribución (*1) 1 2 3
15 4 1
Acabados
Sala, comedor y dormitorios
Cerámico Porcelanato Parquet
5 4 11
Pisos
Cocina, lavandería y baños
Cerámico Porcelanato Cemento Pulido
8 8 4
Lavable Látex
Pintura
11 9
1 2 3
Puertas (*2)
15 4 1
Melamina Madera No desea
Armarios
6 2 12
Equipamiento
Si No
Ascensor
20 0
Si No
Estacionam.
13 7
Si No
Depósito
11 9
Si No
Hall de Ingreso
9 11
Plazo de Entrega 1 año 6 meses Inmediato
12 7 1
Información Trimestral Bimensual Mensual
10 8 2
2.2.3 Expectativas
En cuanto a las expectativas que las personas indican tener con respecto a un proyecto
inmobiliario son:
PROYECTO
A. AS AS
SA
TORRE DEL
P.
AC
L ER
LIN
V.
SA
HOSPITAL
REGIONAL
MAGISTERIO II
HOSPITAL
ESSALUD
U
ATIK-A SANTA
L
MÓNICA LICEN
C
URB.
PROGESO B. LLE
A
UR AV LAS TORRES
LA ESMERALDA C
AR DE KAYSER
M
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EN LA CADENA DE ABASTECIMIENTO DEL PROYECTO
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2.3.2 Productos
Cabe indicar que el levantamiento de información de los productos ofertados data del mes de
marzo del presente año.
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Datos específicos
Número de torres 1 1 6 1 1 1
Número de pisos 6 9 11 7 6 6
Número de unidades inmobiliarias 12 15 288 7 12 12
Número de sotanos y semi sotanos 1 1 6 1 1 1
Área promedio ocupada de los departamentos (m2) 118.00 115.00 82.72 135.00 110.00 110.00
Número de dormitorios 3 3 3 3 3 3
Número de baños 3.00 2.00 2.00 3.00 2.00 2.00
Dormitorio empleada (si-no) No No No No No No
Baño de servicio(si-no) No No No No No No
Número de cocheras 6 6 144 5 6 6
Número de ascensores 1 ascensor 1 ascensor 10 ascensores 1 ascensor 1 ascensor 1 ascensor
Acabados
Pisos Parquetón y porcelanato Parquetón y porcelanato Porcelanato Parquetón y porcelanato Parquetón y mayólica Parquetón y mayólica
Muebles de cocina Muebles bajos en melamine Muebles bajos en melamine No Si No No
Muebles de baño Enchape cerámico Enchape cerámico No Si No No
Closets Melamine Melamine No Si No No
Sanitarios Cerámica Cerámica Cerámica Cerámica Cerámica Cerámica
Puertas Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Princ. Y Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada
Ventanas Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio
Precios de venta
Precio de venta de departamento (S/.) 507,600.00 464,000 228,000.00 540,000.00 450,000.00 500,000.00
Precio de venta de estacionamiento (S/.) 50,000.00 60,000 42,300.00 45,000.00 40,000.00 40,000.00
Precio de venta de déposito (S/.) 45,120.00 40,000
Precio promedio por m2 de área ocupada (S/.) 4,301.69 4,034.78 2,756.29 4,000.00 4,090.91 4,545.45
Velocidad de ventas
Fecha de inicio del proyecto mar-13 ago-13 jun-12 may-13 mar-13 abr-14
Fecha de inicio de pre ventas ene-13 jun-13 mar-12 may-13 feb-13 mar-14
Fecha de entrega de los departamentos may-14 jun-14 jun-2014 y jul-2015 may-14 feb-14 jul-15
Número de departamentos que quedan a la fecha 2 9 162 1 2 6
Velocidad de ventas (Und./Mes) 1 1 5 1 1 2
Velocidad de ventas (%) 6% 4% 2% 8% 6% 17%
Amplia recepción y rampa para Amplia recepción y rampa para Lobby, gimnasio, sauna, panadería,
Comentarios u observaciones discapacitados discapacitados juegos infantiles, etc
Rampa para discapacitados Rampa para discapacitados Rampa para discapacitados
2.3.4 Precios
A continuación se presenta un cuadro donde se muestran los precios promedio de los departamentos
que oferta la competencia en la zona del proyecto y en zonas aledañas; podemos observar que
ofrecen los mismos servicios que los ofrecidos por nuestro proyecto.
CUADRO 2.19: Precio promedio de departamentos ofertados por la competencia en la zona del
proyecto
3 dormitorios, 1
3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala
estudio, 1 sala
DESCRIPCIÓN comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1
comedor, 1 cocina, 1
lavandería, 2 SSHH lavandería, 2 SSHH lavandería, 3 SSHH lavandería, 2 SSHH lavandería, 2 SSHH
lavandería, 3 SSHH
ÁREA (m2) 82.72 115.00 118.00 135.00 110.00 110.00
PRECIO EN PROYECTO (S/.) 210,000.00 450,000.00 493000 530000 440000 488500
PRECIO EN PROYECTO X M2 (S/.) 2,538.68 3,913.04 4,177.97 3,925.93 4,000.00 4,440.91
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN (S/.) 228,000.00 464,000.00 507,600.00 540000 450000 500000
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN X M2 (S/.) 2,756.29 4,034.78 4,301.69 4,000.00 4,090.91 4,545.45
Tomando en consideración el cuadro 2.4 de demanda insatisfecha en la ciudad del Cusco y el cuadro
2.20 de oferta total de vivienda según precios de venta que presentamos a continuación:
Se observa que existe una demanda insatisfecha de 134 unidades de departamentos con precios
mayores a los $ 40,000.
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Además, el mayor número de departamentos ofertados está entre $ 80,000 y $ 100,000; esto se da
porque la demanda efectiva de vivienda se fortalece cuando se plantea estos precios.
Por tanto, tomando en consideración todos los puntos desarrollados en el presente capítulo, nuestro
proyecto apunta a un mercado conformado por los niveles socioeconómicos AB. Por lo cual se
ofrece un departamento con detalles que puedan atraer a este nivel socio económico.
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CAPÍTULO 3
ESTRATEGIA
Fortalezas
Ubicación residencial exclusiva cercana a centros comerciales,
centros de estudio y entidades bancarias.
Los servicios y las obras del personal de la empresa, plasman la
alta capacidad profesional y personal
Debilidades
Empresa con poca experiencia en el mercado inmobiliario.
Poca apertura de entidades para financiamiento.
Algunos obreros o trabajadores desconocen la misión y visión de
la empresa
Oportunidades
Los consumidores están más dispuestos a pagar por calidad que
por precio
Amenazas
Empresas constructoras grandes incursionando en el mercado.
2.- Los servicios y las obras plasman la alta capacidad profesional y personal 2.- Poca apertura de entidades para financiamiento.
MATRIZ FODA 3.- Excelentes acabados con mano de obra calificada, 02 departamentos por 3.- Algunos obreros o trabajadores desconocen la misión y visión de la
piso y estacionamientos techados. empresa
4.- Se cuenta con servicio de marketing 4.- Falta de confiabilidad entre los distribuidores de materiales
1.- Los consumidores estan mas dispuestos a pagar por 1.- Aprovechar la ubicación estrategica y entregar un producto de muy buena 1.- Ofrecer de la forma mas detallada el producto terminado, de tal manera
calidad que por precio calidad que invite a invertir en este inmueble (F1, O1) hacerse conocido en el mercado inmobiliario (D1, O1)
3.- Políticas mas radicales en el sindicato de 3.- . Manejo y control de información semanal de insumos, de las diferentes
construccion civil partidas, optimización del uso de recursos (F2, F5, A3)
3.2.1. Objetivos
3.2.3. Estrategia
1. Aplicar unos precios de venta menores en 5% con respecto a las más cercanas
promociones competidoras.
2. Solo habrá 02 departamentos por piso, lo que hace mayor exclusividad al condominio.
3. Tener todas sus cocheras techadas.
4. Se desarrollara un programa de Marketing Relacional y Fidelización.
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CUADRO 3.6: Precios de departamentos ofertados por la competencia en el entorno del proyecto
CUADRO 3.7: Precios por m2 de departamento ofertado por la competencia en el entorno del proyecto
Por tanto, se asume un precio de venta muy cercano a los valores antes mencionados, para estar
acorde a los precios del mercado.
Como se vió en las características del consumidor, las preferencias de áreas para departamentos
de los sectores objetivo, para el distrito del Cusco, están en promedio en 88.00 metros cuadrados
(esto según la encuesta realizada por CAPECO).
Por lo que se define, dos departamentos tipo por piso a partir del segundo nivel; así como un
departamento de mayor área y un hall de recepción en el primer nivel.
Sótano
07 estacionamientos.
Primer Nivel
Tipo 1: 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, lavandería con patio en 94.73 m2
Hall de Recepción: área de 56.98 m2 incluyendo un baño.
CAPÍTULO 4
Pisos
1. Los pisos de los departamentos están acabados con parquet en la sala, comedor y
dormitorios; mientras que la cocina, y lavandería con cemento pulido.
2. El baño, las escaleras y áreas del hall de recepción con piso cerámico.
3. Áreas de circulación (patio central) con piso de cemento pulido.
4. Sótano con cemento pulido.
Muros
Zócalos y Contrazócalos
Cielorraso
Carpintería
Cerrajería
1. La cerrajería es nacional.
Estructuras
Instalaciones Sanitarias
2. Las instalaciones de agua fría y caliente están en todas las duchas del edificio.
3. El entubado de los desagües son de tubo de PVC ligero según corresponda.
4. Las tuberías de agua son con los diámetros correspondientes, tipo pesado y tipo hidro
según corresponda.
Instalaciones Eléctricas
CAPÍTULO 5
PRESUPUESTO
ESTRUCTURAS 750,919.63
ARQUITECTURA 827,176.48
INSTALACIONES SANITARIAS 89,871.48
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 74,000.01
INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS 92,400.00
COSTO DIRECTO SIN IGV 1,834,367.60
GG OBRA 8% 146,749.41
UTILIDAD 7% 128,405.73
SUBTOTAL 2,109,522.74
IGV 18% 379,714.09
TOTAL COSTO OBRA (S/.) 2,489,236.83
Estructuras 750,919.63 135,165.53 886,085.16 316,458.99 398.61 71.75 470.36 142.36 25.62 167.98
Arquitectura 827,176.48 148,891.77 976,068.25 348,595.80 439.09 79.04 518.12 156.82 28.23 185.04
Instalaciones sanitarias 89,871.48 16,176.87 106,048.35 37,874.41 47.71 8.59 56.29 17.04 3.07 20.10
Instalaciones eléctricas 74,000.01 13,320.00 87,320.01 31,185.72 39.28 7.07 46.35 14.03 2.53 16.55
Equipamiento(Ascensor) 92,400.00 16,632.00 109,032.00 38,940.00 49.05 8.83 57.88 17.52 3.15 20.67
Total Costo Directo 1,834,367.60 330,186.17 2,164,553.77 773,054.92 973.73 175.27 1,149.00 347.76 62.60 410.36
Gastos generales torres (8%) 146,749.41 26,414.89 173,164.30 61,844.39 77.90 14.02 91.92 27.82 5.01 32.83
Utilidad (7%) 128,405.73 23,113.03 151,518.76 54,113.84 68.16 12.27 80.43 24.34 4.38 28.72
Total presupuesto torres 2,109,522.74 379,714.09 2,489,236.83 889,013.15 1,119.79 201.56 1,321.35 399.92 71.99 471.91
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La construcción tiene una duración de 10 meses, y comenzará el cuarto mes de iniciado el proyecto
MESES
PARTIDA / TIPO Total Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13
COSTO DIRECTO SIN IGV 1,834,367.60 258,305.44 366,308.47 431,748.06 294,313.08 238,434.76 31,798.77 169,844.01 25,757.96 12,785.91 5,071.14
GG OBRA 8% 146,749.41 20,664.44 29,304.68 34,539.84 23,545.05 19,074.78 2,543.90 13,587.52 2,060.64 1,022.87 405.69
UTILIDAD 7% 128,405.73 18,081.38 25,641.59 30,222.36 20,601.92 16,690.43 2,225.91 11,889.08 1,803.06 895.01 354.98
SUBTOTAL 2,109,522.74 297,051.26 421,254.74 496,510.27 338,460.05 274,199.97 36,568.58 195,320.61 29,621.66 14,703.79 5,831.82
IGV 18% 379,714.09 53,469.23 75,825.85 89,371.85 60,922.81 49,356.00 6,582.35 35,157.71 5,331.90 2,646.68 1,049.73
TOTAL COSTO OBRA (S/.) 2,489,236.83 350,520.48 497,080.59 585,882.12 399,382.86 323,555.97 43,150.93 230,478.32 34,953.56 17,350.47 6,881.54
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CAPÍTULO 6
ESTRATEGIA COMERCIAL
6.1.PRODUCTO
A través del producto, la empresa satisface las necesidades de sus clientes, supera sus
expectativas y alcanza sus objetivos internos. La venta de los productos, permite a la empresa
justificar su existencia, y cumplir con su Misión en el entorno social en que desarrolla sus
actividades.
La residencial cuenta además, con los atributos de ser cerrada en todo su perímetro, contar
con accesos controlados mediante un solo ingreso frontal, y de espacios destinados a
estacionamientos. Los departamentos constarán de tres dormitorios, cocina, lavandería y 2
servicios higiénicos, los cuales tendrán excelentes acabados.
Las áreas de los departamentos varían desde 84.66 m2 a 94.73 m2, como se muestra en el
cuadro a continuación:
CUADRO 6.1: Áreas de departamentos del proyecto
Área Techada
Piso Departamento
m2
1 101 94.73 m2
201 85.62 m2
2
202 84.66 m2
301 85.62 m2
3
302 84.66 m2
401 85.62 m2
4
402 84.66 m2
501 85.62 m2
5
502 84.66 m2
601 85.62 m2
6
602 84.66 m2
701 85.62 m2
7
702 84.66 m2
Sótano 07 Estacionamientos
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Acorde con el cuidado del ambiente, el diseño toma en cuenta que cada departamento tenga
iluminación natural durante el día en los ambientes principales.
6.2. PRECIO
Precio de Venta
Piso Departamento Area Techada m2 Precio US$
(US$/M2)
Estacionamiento
CUADRO 6.3: Precio por estacionamiento
Resumen de Ventas
Se presenta una simulación de crédito, donde se considera una inicial del 20%, y el precio
promedio es de US$ 115,000.00:
MESES FECHA COM Y GASTOS INTERESES AMORTIZACIÓN PAGO TOTAL SALDO PENDIENTE
0 01/04/2012 0.00 0.00 92,000.00
1 01/05/2012 718.37 131.40 849.77 91,868.60
2 01/06/2012 717.34 132.43 849.77 91,736.18
3 01/07/2012 716.31 133.46 849.77 91,602.72
4 01/08/2012 715.26 134.50 849.77 91,468.22
5 01/09/2012 714.21 135.55 849.77 91,332.66
6 01/10/2012 713.16 136.61 849.77 91,196.05
7 01/11/2012 712.09 137.68 849.77 91,058.38
8 01/12/2012 711.01 138.75 849.77 90,919.63
9 01/01/2013 709.93 139.84 849.77 90,779.79
10 01/02/2013 708.84 140.93 849.77 90,638.86
11 01/03/2013 707.74 142.03 849.77 90,496.84
12 01/04/2013 706.63 143.14 849.77 90,353.70
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Se observa que el ingreso conyugal mínimo para pagar el departamento en 20 años, con un
adelanto del 20%, debe de ser S/. 7,931.15.
6.3. PROMOCIÓN
o Los precios ofertados son 5% inferiores a los precios que plantea la competencia.
6.4. PLAZA:
OFICINA DE
VENTAS
Unidades Vendidas
𝑉𝑣 = Total de Unidades ∗ 100
Meses de Comercialización
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Según el estudio de mercado que se realizó, hemos podido calcular la velocidad de venta de los
competidores, lo que nos llevó a tener una referencia más clara del escenario que tendríamos en
la venta de nuestros departamentos, teniendo el siguiente resultado:
En el presente Plan de Negocio Inmobiliario tenemos dos escenarios de ventas, uno pesimista y
el otro optimista; nosotros trabajaremos con el escenario pesimista. El mes inicial se hace una
preventa de tres departamentos al dueño a cambio del terreno.
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GESTIÓN DE LA CADENA DE ABASTECIMIENTO
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ESCENARIO OPTIMISTA
Velocidad de ventas de departamentos 3.0 2.0 2.0 1.0 2.0 2.0 1.0 13.0
Velocidad de ventas de estacionamientos techados 1.0 1.0 1.0 2.0 1.0 1.0 7.0
Total Unidades 3.0 3.0 3.0 2.0 4.0 3.0 2.0 - - - - - - - - - 20.0
ESCENARIO PESIMISTA
CUADRO 6.8: Velocidad de Ventas en Escenario Pesimista
Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Total
Velocidad de ventas de departamentos 3.0 1.0 2.0 2.0 1.0 2.0 1.0 1.0 13.0
Velocidad de ventas de estacionamientos techados 1.0 2.0 2.0 1.0 1.0 7.0
Total Unidades 3.0 - - 2.0 4.0 4.0 2.0 - - 3.0 - - - 1.0 1.0 - 20.0
Para nuestro caso, presentamos los siguientes cuadros donde se puede apreciar la estructura de la
oferta total de departamentos según sector urbano y así como la oferta total de departamentos
según precio de venta y el sector urbano.
SECTOR
DISTRITO
URBANO
1 Cusco
2 Santiago
3 San Jerónimo
4 San Sebastián
5 Wanchaq
CUADRO 6.10: Oferta total de departamentos según precio de venta y sector urbano
DOLARES 1 2 3 4 5
Hasta 4 000 0 0 0 0 0 0
4001 - 8000 0 0 0 0 0
8001-10000 0 0 0 0 0 0
10001-15000 0 0 0 0 0 0
15 001 - 20 000 0 0 0 0 0 0
20 001 - 25 000 0 0 0 0 0 0
25 001 - 30 000 0 0 0 0 0 0
30 001 - 40 000 10 0 0 1 0 11
40 001 - 50 000 0 0 0 66 0 66
50 001 - 60 000 10 0 2 66 0 78
60 001 - 70 000 12 2 5 52 18 89
70 001 - 80 000 15 0 14 31 30 90
80 001 - 100 000 43 1 26 24 3 97
100 001 - 120 000 6 6 30 0 8 50
120 001 - 150 000 16 6 2 0 27 51
150 001 - 200 000 15 4 1 0 5 25
200 001 - 250 000 1 1 0 0 1 3
250 001 - 300 000 0 0 0 0 0 0
300 001 - 500 000 1 0 0 0 0 1
MAS DE 500 000 0 0 0 0 0 0
TO TAL 129 20 80 240 92 561
De este relevamiento se puede observar que las viviendas ofertadas mayormente son las que
están en un promedio de $ 80,001 a $ 100,000 y el precio de mercado en el año 2,012 es de $
1,488 por m2, por este motivo de opto el precio de lanzamiento en $ 900 por m2 para el
emprendimiento.
ESCENARIO OPTIMISTA
TOTAL INGRESOS INCL. IGV 344,513.0 241,472.4 241,472.4 128,874.6 256,472.4 249,606.3 135,640.5 - - - - - - - - - 1,598,051.60
ESCENARIO PESIMISTA
IGV 52,552.8 - - 17,370.7 39,122.9 39,122.9 19,464.1 - - 36,834.8 - - - 18,611.5 18,402.8 - 241,482.45
TOTAL INGRESOS INCL. IGV 344,513.0 - - 113,874.6 256,472.4 256,472.4 127,597.8 - - 241,472.4 - - - 122,008.5 120,640.5 - 1,583,051.60
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CAPÍTULO 7
La duración del proyecto es de 16 meses, éste comenzará con la compra del terreno, trámites
administrativos, licencia de construcción y publicidad. Al cuarto mes, se inicia la construcción
paralelamente con las ventas, terminando la construcción el mes 13 y las ventas el mes 15, los
ambientes ofertados son los siguientes:
I. DETALLE DE INGRESOS
Construcción
Costo directo (Incl. IGV) por m2 655,131.29 46.9% 347.76 por m2
Estructuras 268,185.58
Arquitectura 295,420.17
Instal. Eléctricas 32,096.96
Instal. Sanitarias 26,428.58
Equipamiento 33,000.00
Gastos Generales de obra 52,410.50 3.8%
Utilidad Constructor 45,859.19 3.3%
IGV (18%) 135,612.18 9.7%
VALOR TOTA (m2 útil) 889,013.15 63.6% 471.91 por m2
Costos indirectos
Honorarios del proyecto 13,194.10 0.94%
Gastos de licencias + gastos de titulacion 20,116.74 1.44%
Publicidad y comisión de ventas 20,635.47 1.48%
Gastos administrativos 98,000.00 7.01%
Gastos financieros y comisiones - 0.00%
Total Otros 151,946.31 10.87% 80.66 por m2
El terreno se obtiene mediante acuerdo entre el dueño y la inmobiliaria, donde el dueño dará
el terreno de 250 m2 a cambio de tres departamentos, uno ubicado en el primer nivel y dos
del segundo nivel.
Para iniciar la ejecución los socios reunirán un capital de US$ 130,000 al inicio del proyecto.
Flujo de Ingresos
CUADRO 7.6: Flujo de ingresos
Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Total
Velocidad de ventas de departamentos 3.0 1.0 2.0 2.0 1.0 2.0 1.0 1.0 13.0
Velocidad de ventas de estacionamientos techados 1.0 2.0 2.0 1.0 1.0 7.0
Total Unidades 3.0 - - 2.0 4.0 4.0 2.0 - - 3.0 - - - 1.0 1.0 - 20.0
FLUJO DE INGRESOS
(Expresado en Dólares Americanos)
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Total
Ingresos por ventas de departamentos 291,960.2 96,503.9 191,925.8 191,925.8 95,421.9 - - 191,925.8 - 103,397.0 102,237.7 1,265,297.97
Ingresos por ventas de estacionamientos techados - - 25,423.7 25,423.7 12,711.9 - - 12,711.9 - - - - - 76,271.19
-
TOTAL INGRESOS SIN IGV 291,960.2 - - 96,503.9 217,349.5 217,349.5 108,133.7 - - 204,637.6 - - - 103,397.0 102,237.7 - 1,341,569.15
IGV 52,552.8 - - 17,370.7 39,122.9 39,122.9 19,464.1 - - 36,834.8 - - - 18,611.5 18,402.8 - 241,482.45
TOTAL INGRESOS INCL. IGV 344,513.0 - - 113,874.6 256,472.4 256,472.4 127,597.8 - - 241,472.4 - - - 122,008.5 120,640.5 - 1,583,051.60
Flujo de Egresos
CUADRO 7.7: Flujo de egresos
(Expresado en Dólares Americanos) Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Total
Terreno, alcabala y gastos notariales 356,282.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 356,282.60
Proyectos - Construcción 2,633.2 6,431.0 4,130.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 13,194.10
Licencias - Construcción 690.1 60.0 180.0 8,503.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 3,200.0 1,600.0 1,600.0 15,833.74
Costo Construcción(Costo Directo) 0.0 0.0 0.0 108,857.3 154,372.9 181,951.0 124,031.9 100,483.2 13,400.9 71,577.1 10,855.1 5,388.3 2,137.1 0.0 0.0 0.0 773,054.92
Gastos Generales 0.0 0.0 0.0 8,708.6 12,349.8 14,556.1 9,922.6 8,038.7 1,072.1 5,726.2 868.4 431.1 171.0 0.0 0.0 0.0 61,844.39
Utilidad Constructor 0.0 0.0 0.0 7,620.0 10,806.1 12,736.6 8,682.2 7,033.8 938.1 5,010.4 759.9 377.2 149.6 0.0 0.0 0.0 54,113.84
Titulación 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 4,283.0 0.0 0.0 4,283.00
Gastos Administrativos 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 8,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 98,000.00
Publicidad 1,721.0 1,426.0 1,839.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 4,239.7 3,639.7 0.0 20,635.47
Total Egresos incl IGV 367,326.9 13,917.0 12,149.0 140,466.5 184,305.8 216,020.6 149,413.7 122,332.7 22,188.0 89,090.7 19,260.4 12,973.6 11,234.7 17,722.7 11,239.7 7,600.0 1,397,242.06
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El flujo de caja es obtenido del flujo de ingresos o ventas mensuales y de la inversión mensual.
Saldo Mensual (22,814) (13,917) (12,149) (26,592) 72,167 40,452 (21,816) (122,333) (22,188) 152,382 (19,260) (12,974) (11,235) 104,286 109,401 (7,600) 185,810
Saldo Acumulado (22,814) (36,731) (48,880) (75,472) (3,305) 37,147 15,331 (107,002) (129,190) 23,192 3,931 (9,042) (20,277) 84,009 193,410 185,810 90,116
-
Aporte Inversionistas 130,000 130,000
Saldo de Caja 107,186 93,269 81,120 54,528 126,695 167,147 145,331 22,998 810 153,192 133,931 120,958 109,723 214,009 323,410 315,810
7.6 INDICADORES
Se obtiene un VAN de US$ 21,045.29, una TIR mensual de 2.372%, lo cual indica que nuestro proyecto es financieramente factible.
CUADRO 7.10: Indicadores
TIR mensual 2.372% Gráfico 7.1: VAN del proyecto versus tasas mensuales
VAN (US$) 21,045.29
TIR anual 32.48%
COK mensual 1.24%
VAN DEL PROYECTO VS TASAS MENSUALES
2,000.00
COK anual 16.00%
1,500.00
1,000.00
TASA VAN
2.30% 1,594.32 500.00
2.31% 1,370.12
VAN
0.00
2.32% 1,146.26
-500.00
2.33% 922.74
2.34% 699.56 -1,000.00
2.35% 476.72 -1,500.00
2.36% 254.21
-2,000.00
2.37% -12.36 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2.38% -189.80 TASA 2.30 2.31 2.32 2.33 2.34 2.35 2.36 2.37 2.38 2.39 2.40 2.41 2.42 2.43 2.44
2.39% -411.30 VAN 1,59 1,37 1,14 922. 699. 476. 254. -12. -189 -411 -632 -853 -1,0 -1,2 -1,5
2.40% -632.46
2.41% -853.29
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El periodo de recuperación viene a ser el tiempo a lo largo del flujo de caja, donde se recupera la inversión realizada. Así tenemos que la inversión
inicial hecha por los socios es de $ 130,000.00; cantidad que se recupera en el mes 15, de acuerdo al flujo de caja obtenido. Por lo tanto, el periodo
de recuperación vendría a ser 15 meses.
Saldo Mensual (22,814) (13,917) (12,149) (26,592) 72,167 40,452 (21,816) (122,333) (22,188) 152,382 (19,260) (12,974) (11,235) 104,286 109,401 (7,600) 185,810
Saldo Acumulado (22,814) (36,731) (48,880) (75,472) (3,305) 37,147 15,331 (107,002) (129,190) 23,192 3,931 (9,042) (20,277) 84,009 193,410 185,810 90,116
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CAPÍTULO 8
8.1 INTRODUCCION
4.- Subcontratistas
La clasificación de los insumos, es muy importante debido a que se hace de manera correcta y
anticipada evitara futuros conflictos que puedan presentarse durante la construcción del
proyecto.
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Los recursos se subdividen en insumos que al unirse definen los costos unitarios de cada
partida del presupuesto y por lo tanto el costo de directo de un proyecto.
Con el criterio utilizado para clasificar los materiales que representen un riesgo alto / bajo,
elaboramos la matriz de Kraljic teniendo en cuenta lo siguiente:
Dónde:
1. Productos Apalancados
Los productos apalancados son productos que representan un alto porcentaje de las ganancias o
resultados de la empresa compradora, y a la vez se cuenta con muchos proveedores disponibles.
Es fácil cambiar de proveedor. La calidad de productos está estandarizada por lo que el riesgo
inherente al suministro es bajo.
2. Productos Estratégicos.
Los productos estratégicos son productos que son cruciales para la empresa, siendo los más
importantes en el proceso de compra y a la vez los de mayor complejidad y riesgo en el proceso
de suministro. Se caracterizan por un alto riesgo de suministro debido al escaso número de
proveedores o por una entrega compleja.
Situación de poder comprador-vendedor: alto nivel de interdependencia.
La estrategia de compra recomendada es garantizar el suministro a precios competitivos por
medio de una alianza estratégica que asegure buena calidad a un buen precio, vínculos estrechos,
participación temprana del proveedor, integración vertical, enfoque de valor a largo plazo. Para
ello, es necesario negociar con precisión las características técnicas óptimas de los productos y
condiciones de suministro, y aplicar técnicas de logística inversa.
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Los productos no críticos son productos fáciles de comprar y que también tienen un impacto
relativamente bajo en los resultados financieros.
Se da un poder equilibrado, bajo nivel de interdependencia.
Para los grupos posicionados en este cuadrante, al tratarse de productos no críticos, en su
posición relativa respecto a otros grupos, la estrategia propuesta sería la búsqueda de mercados
fáciles, la simplificación de los procesos administrativos, la estandarización y reducción de
referencias, reducir el número de proveedores y la búsqueda de sistemas de contratación que
agilicen el proceso, reducir el tiempo dedicado y dinero gastado en estos productos y normalizar
los productos para conseguir el procesamiento eficiente. Lo más importante en este cuadrante es
reducir costos, pues no son productos críticos. Ejemplo: Órdenes de compra abiertas (contratos
marco) con precios negociados por compras que estén disponibles para los usuarios, catálogos
electrónicos a disposición de usuarios.
Los productos cuello de botella son productos que sólo pueden ser adquiridos a un proveedor o a
escaso número de proveedores y tienen un impacto relativamente bajo en los resultados
financieros.
El proveedor domina el mercado por tratarse de productos normalmente especializados, nivel
moderado de interdependencia.
La estrategia a aplicar en este cuadrante es garantizar el suministro, reduciendo la dependencia a
proveedores únicos, ya sea haciendo contratos a largo plazo o aumentando el portafolio de
proveedores. Es necesario que los contratos firmados contengan cláusulas de penalización, dado
que afectan a la rentabilidad y a las ventas, simultáneamente. Se propone formalizar contratos
con una duración máxima de 2 años y realizar una homologación de proveedores para reducir la
dependencia frente a un solo proveedor y así diversificar el riesgo.
El criterio que hemos desarrollado para determinar el riesgo de abastecimiento de cada material
es el siguiente:
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Riesgo Bajo:
Riesgo Alto.
Se ha considerado cuando el material a comprar contamos de tres (03) a menos proveedores que
nos puedan abastecer de material.
De la relación anterior, haremos una distribución de Pareto para clasificar los materiales que
representen mayor impacto, posteriormente ordenaremos y calcularemos los porcentajes
individuales y acumulados de cada uno de los materiales, para determinar los materiales de riego
alto de desabastecimiento; el resultado que tenemos es el siguiente:
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Presupuestado Riesgo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
Presupuestado Riesgo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
Presupuestado Riesgo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
Presupuestado Riesgo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
Esta información nos permite realizar el diagrama de Pareto, según mostramos a continuación:
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De la relación anterior, haremos una distribución de Pareto similar a la realizada para los
materiales:
Presupuestado % Riesgo
Servicios %
S/. Acum. Desabast.
De la matriz de Kraljic tenemos que los materiales con alto riesgo de desabastecimiento son:
PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA und 1,565 12 19,094 19,100 Alto 3 días 3
INSTALACION MEDIDOR SEDACUSCO GLB 14 380 5,320 5,320 Alto 20 días 1 Único proveedor
INSTALAC. MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE GLB 14 650 9,100 9,100 Alto 20 días 1 Único proveedor
• Analizar el riesgo del sector y la dimensión del comprador con respecto a la del
proveedor.
• Desarrollar planes de contingencia.
• Firma de contrato de suministro para asegurar el abastecimiento, el cual debe contener
cláusulas de penalización en caso de incumplimiento.
• Estrategia de compra: contrato de seguro por volumen, Inventario Gestionado por el
Proveedor (VMI), mantener reservas adicionales, búsqueda de proveedores potenciales.
• Productos Apalancados: donde tendremos como objetivo minimizar los costos a corto o
mediano plazo.
• Búsqueda de proveedores alternativos con los niveles de calidad deseados.
• Enfoque a corto plazo agresivo al mercado de proveedores globales y regionales.
• Equipos humanos de compra especializados y globales.
• La estrategia de compra: licitaciones, subasta inversa electrónica, fijación de precios
objetivo específicos, acuerdo marco o pedidos abiertos de aprovisionamiento como una
formalidad administrativa.
PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA und 1,565 Alto 3 días 3 30/07/2014 02/08/2014
INSTALACION MEDIDOR SEDACUSCO GLB 14 Alto 20 días 1 Único proveedor 07/07/2014 17/06/2014
INSTALAC. MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE GLB 14 Alto 20 días 1 Único proveedor 07/07/2014 17/06/2014
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CONCLUSIONES
Debido a la ubicación del proyecto y el costos del terreno, los departamentos van
dirigidos a un público objetivo de nivel socioeconómico con ingreso familiar promedio
de S/. 7,931.15 (Nivel socioeconómico A-B)
Al simular los escenarios de venta se tomó en cuenta dos escenarios una optimista y otro
pesimista y se trabajó con el pesimista, para no generar supuestos que pongan en peligro
la estructura de financiamiento del proyecto.
El monto de aporte de socios para dar inicio al proyecto puede variar de acuerdo a los
escenarios de venta que se tenga, a mayor velocidad de ventas menor capital de inicio y a
menor velocidad de ventas, mayor capital de inicio.
RECOMENDACIONES
Se recomienda usar dos escenarios de velocidad de venta, para definir las más favorables
y desfavorables condiciones de financiamiento.
ANEXO
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BIBLIOGRAFÍA
• KLASTORIN, Ted
2005 Gestión de Proyectos Editorial Alfaomega
• KOTLER, Philip
2003 Fundamentos de Marketing 6ª ed. Editorial Pearson – Prentice Hall
• REVISTA CONSTRUCTIVO
2014 Edición 101 – Lima, Perú