“Derechos Reales.

Disposiciones generales”

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS:

OBJETIVO (público o privado): Derecho que esta escrito, conjunto de normas. Ej: contrato
compraventa, código, leyes, disposición AFIP, ordenanzas, etc
SUBJETIVO (patrimonial o extrapatrimonial): Aplicación del derecho objetivo a un caso concreto. La
diferencia tiene que ver con el contenido económico. Contrato de locación, anotar una persona en el
Registro Civil de las Personas (derecho personal)
DERECHOS REALES: viene de los Derechos Subjetivos Patrimoniales

Definición de Derecho Real (Libro IV Disposiciones grales. - Principios comunes)

Art. 1882 Concepto
El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código.
CARACTERES:
Es absoluto
Patrimoniales
Relación de poder jurídico
Estructura legal
Relación directa y autónoma entre SUJETO-OBJETO
Publicidad, posesoria y registral
Facultad de derecho de persecución y derecho de preferencia
Acciones reales (reivindicatoria, acción negativa, acción confesora y acción de deslinde)

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES

PARTES: SUJETO y OBJETO: Relación directa y autónoma. Puede ser POSESION (es tener una cosa en mi
poder, sin reconocer en otro un mejor derecho. Es la única relación que tiene consecuencia, el
nacimiento de un derecho real) o TENEDOR (tenencia) o RELACION DE LUGAR / YUXTAPOSICION LOCAL
(pero la persona carece de voluntad, de tenerla o desconoce o etc. Un preso con las esposas, una
persona que se quedo dormida y le pusieron pasta dental para una foto, etc
SUJETO: Persona física o jurídica con las limitaciones que establezca la ley (ver capacidad. Aptitud para
adquirir derechos y contraer obligaciones) – capacidad de hecho o capacidad de ejercicio

Art. 1883 Objeto

El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto,
por el todo o una parte indivisa. También puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

•Art. 16. Bienes y cosas

Los derechos referidos…pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las
fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre

Parte general Título III - Bienes

•Art. 225 Inmuebles por su naturaleza

Son inmuebles por su naturaleza, el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que
se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. (se excluye espacio aéreo…¿por qué?).
•Art. 226 Inmuebles por accesión
Son las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter
perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un
derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran bajo esta categoría las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad
del propietario.

Parte general Título III - Bienes

•Art. 225/228
•Cosas muebles
•Cosas divisibles

•Cosas principales
• Cosas accesorias
•Cosas consumibles
•Cosas fungibles
•Frutos y productos

Parte general Título III - Bienes

•Art. 234 Bienes fuera del comercio

Bienes cuya transmisión expresamente prohibida por: a) la ley b) actos jcos. permitidos por el código.
•Art. 235 Bienes pertenecientes al dominio público (bienes con relac. a las personas)

Enumeración similar al actual 2340 (emprolijada y acorde a la realidad)

•Art. 235 Bienes pertenecientes al dominio público (bienes con relac. a las personas)

Observación “aguas subterráneas” vs. “agua de los particulares (art. 239)”. Posibilidad de incluir los
Catastros y Registros de Agua, no contemplada.
Novedoso:
inc c) Glaciares y ambiente periglacial (ley 26239)
inc. e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación de
conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial.
Elementos del derecho real.-
Sujeto: es la persona física titular del derecho real, sea nacional o extranjera. En algunos casos puede
ser persona de existencia jurídica pero en otro no (Ej.: uso y habitación). Cuando el sujeto sea una
persona de existencia jurídica, y el derecho real en juego sea uno cuya duración sea la vida del titular
físico, el Código se encarga de limitar esa duración a 20 años (porque las personas de existencia ideal
pueden tener existencia ilimitada).
Objeto : es la cosa. Para definir las cosas debemos distinguir: el patrimonio: es el conjunto de bienes de
una persona. Bienes: son los objetos inmateriales y materiales susceptibles de valor (o sea, los
derechos para el primero y las cosas para el segundo).
Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor El Art.2311 establece que las
disposiciones referentes a las cosas también se aplican a la energía y demás fuerzas naturales
susceptibles de apropiación. Entonces el bien es el género y la cosa, la especie.
Requisitos de la cosa : estar en el comercio, ser de existencia actual (no se puede hacerse un
derechoreal sobre cosa futura), determinada y singular (no ser una universalidad, como por ejemplo
unabiblioteca, porque el derecho real va a recaer sobre cada libro en particular, no sobre la biblioteca
como unidad)
Clasificación de las cosas:
Las cosas pueden ser:
Muebles o inmuebles (por su naturaleza, accesión o carácter representativo)
Divisibles o indivisibles
Principales o accesorias
En el comercio o fuera de él
Fungibles o no fungibles
Consumibles o no consumibles.
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida
sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.
Mantiene el principio de numerus clausus adoptado en el Código Civil de Vélez Sarsfield.
También establece que en caso de que se configure un derecho real no permitido, o se modifique su
estructura, el acto es nulo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el art. 384 habla de la conversión
y explica que "El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales
satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si
hubiesen previsto la utilidad".
Por ende, queda sujeta a interpretación judicial la posibilidad de que el acto valga como un derecho
personal, uno real próximo o si debe reputárselo nulo.
ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
La convalidación (instituto que posibilita que un acto jurídico inicialmente ineficaz se convierta en
válido, con efecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento, en virtud de un suceso posterior a su
celebración) es de muy escasa aplicación en la práctica.
ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir
la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho
real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Menciona expresamente la posibilidad de que el titular de un derecho real pueda perseguir, los
derechos reales son oponibles a terceros, lo que se traduce en el ius persequendi, que implica
que el titular del derecho puede perseguir a la cosa, la tenga quien la tenga. De ahí que se le conceda la
posibilidad de interponer acciones posesorias y reales. Otro de los atributos típicos de los derechos
reales es el ius preferendi, que quiere decir que el derecho real que se haya constituido primero
tiene prioridad frente a los demás derechos. la cosa y hacer valer su preferencia frente a otros titulares
de derechos.
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Agrega a los viejos derechos reales los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie.
La incorporación de nuevos derechos reales tiene su razón de ser en el estado actual de distribución
territorial. Así, permite que la legislación vaya de la mano con nuevas formas de explotación
inmobiliaria y de organización de la propiedad.
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES
Art. 1888: Sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real.
Art. 1889: Principales y accesorios.
Art. 1890: Sobre cosas registrables o no registrables.
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:
dominio,
condominio,
propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios,
tiempo compartido,
cementerio privado y
la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa,
los derechos reales sobre
cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.

Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en

contrario.
Toda duda sobre la existencia de un gravamen real,
su extensión o el modo de ejercicio,
se interpreta a favor del titular del bien gravado

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del
bien gravado.

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto
los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorias la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Regula que todos los derechos reales son principales, salvo la hipoteca, la prenda y la anticresis.

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
Por lo general, todas las cosas muebles son no registrables. En cambio, los derechos que recaen sobre
inmuebles siempre tienen que registrarse.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.
Régimen jurídico de adquisición de derechos reales
Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad
art. 750 Obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales
Regla: Antes de la tradición ningún acreedor adquiere un derecho real
Art.1892:
Título Suficiente Modo suficiente Inscripción registral

“el primer uso es modo suficiente para la serv. posit.”

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Se necesita más que el consentimiento, como en los DP, para transferir o transmitir un DR.
La adquisición derivada de derechos reales necesita de
-título suficiente, que es el acto jurídico cuya finalidad consiste en la transmisión de un DR propio del
disponente capaz y legitimado al efecto (nadie puede transmitir más derechos que los propios) al
adquirente también capaz, con las formas que el ordenamiento jurídico prescribe para alcanzar el fin
previsto (en materia de inmuebles escritura pública)
-modo suficiente, es la tradición, que es el acto jurídico real, implica la materialidad de la entrega de la
cosa, el desplazamiento de esta, el tradens hacia el accipiens. La tradición me permite tomar la
posesión.
El código, también regla
-la traditio brevi manu (el que tiene ya la cosa como detentador como es el caso del arrendatario
depositario o comodatario, se hace propietario por convenio con el enajenante poseedor de ella)
-constituto posesorio (quien tiene la posesión de una cosa la transfiere a otro pero se reserva
la tenencia, como cuando alguien vende la propiedad pero continúa usándola como inquilino).
Igualmente, sostiene que el primer uso es el modo suficiente de adquisición de la servidumbre
positiva.
Concluye explicando que la inscripción registral es el modo suficiente en los casos en que la ley así lo
disponga.
El DR se forma con el titulo y modo suficiente, pero en los casos en que la Ley lo indique, solo serán
oponibles a terceros una vez que estén registrados.
Con el titulo y el modo suficiente me convierto en titular de DR.
NOPONIBILIDAD
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena
fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Los derechos reales no son oponibles a terceros interesados de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. Añade que la publicidad puede ser la posesión o la inscripción registral. Igualmente, aclara
que quienes participaron en los actos no pueden invocar la falta de publicidad, así como tampoco
pueden hacerlo las personas que conocían el acto, o que tendrían que haberlo conocido.

Art.1894: Adquisición legal

Se adquieren por mero efecto de la ley:
° Condominio con indivisión forzosa perdurable (acc. indisp. uso de dos o mas hered. , muros de
cerram. forzoso)
° Accesión de cosas muebles inseparables
° Habitación del cónyuge y conviviente supérstite
° Derechos de los adquirentes y subadquirentes de BF.

Art.1895: Adquisición cosas muebles

La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y estos no son
coincidentes.
ARTICULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o
imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario
USUCAPION
La usucapión es la adquisición del dominio por continuar en la posesión durante el tiempo
determinado por la Ley. Es una forma de adquirir el dominio consistente en la obtención de un derecho
por el transcurso del tiempo, por el uso de una cosa en forma constante e ininterrumpida. Se trata de
la prescripción adquisitiva de dominio por contraposición a la prescripción liberatoria o extintiva por el
cual por el transcurso del tiempo se extinguen las obligaciones.
COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN.
En general son susceptibles de usucapión tanto las cosas muebles como las inmuebles que no estén
afectados de inalienabilidad (inenajenabilidad). Es de aplicación las reglas de la usucapión a todos los
bienes que se encuentren dentro del comercio.

No se pueden usucapir las tierras del dominio privado del Estado y de los Entes autónomos del derecho
público “Los inmuebles del dominio privado del Estado y de propiedad pública o privada de las
Municipalidades no pueden adquirirse por prescripción”.
USUCAPIÓN DE COSAS MUEBLES E INMUEBLES.

La posesión de buena fe: de una cosa mueble crea a favor del que lo posee la presunción
de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no
fuere robada o perdida.

En este caso no se presenta problema alguno, pero existen hipótesis más complicadas.
La posesión de mala fe: el poseedor de mala fe generalmente es un delincuente que se ha
apoderado de la cosa mediante el hurto o el robo, si se trata de una cosa perdida ha omitido la
obligación legal de denunciar su hallazgo.

El poseedor de mala fe de un inmueble tiene sin embargo algún tipo de preferencia frente al poseedor
en iguales condiciones de una cosa mueble, porque el primero tiene la posibilidad de acogerse a la
usucapión larga (de veinte años).

Posesión de buena fe de cosas robadas o perdidas: en este caso el poseedor

adquiere la propiedad luego de transcurrido el lapso de 2 o 3 años
poner su constitución, excepto disposición legal en contrario.

Definición prescripción adquisitiva

•Art. 1897: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
•(art. 2565 Prescripción adquisitiva- Regla General remite a este art.)

Moisset de Espanés:
Transcurso del tiempo + inactividad del acreedor (liberatoria).
Transcurso del tiempo + actividad del poseedor (adquisitiva)

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.
La prescripción adquisitiva se trata de un modo de adquirir derechos reales que tiene el poseedor de la
cosa. Sólo pueden adquirirse por prescripción los derechos reales principales y no los accesorios.
Tampoco puede adquirirse el derecho de superficie

ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.
Para que tenga lugar la prescripción adquisitiva es necesaria
-el justo título,
-la buena fe,
-la posesión de la cosa y
-el paso del tiempo.
Exige diez años para los inmuebles y dos años para las cosas muebles hurtadas o perdidas. Además,
aclara que si la cosa es registrable el plazo de la posesión se tiene que contar desde la inscripción del
título.

ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte
años.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de
su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.
El criterio de que la prescripción adquisitiva larga se produce ante la falta de justo título o buena fe.
Además, conserva el plazo de veinte años para adquirir inmuebles por prescripción adquisitiva e
incorpora el plazo de diez años para cosas muebles registrables, no hurtadas o perdidas, no inscriptas
pero recibidas del titular registral o su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios
sean coincidentes.
Requisitos que debe reunir la posesión:

a) El animus domini
b) Posesión pública.
c) Posesión pacifica.
d) Posesión continúa.
e) Posesión ininterrumpida.

Posesión exigible art. 1900

•OSTENSIBLE Y CONTINUA
Quien pretenda adquirir el dominio por prescripción adquisitiva debe tratarse de un poseedor. Tiene
que tener la cosa bajo su poder con la intención de someterla a algún derecho de propiedad. Además,
requiere que la posesión de la cosa sea pública y continua.
Accesión o unión de posesiones

Art.1901 C.C.yC.N: El heredero continua la posesión del causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de su antecesor, siempre que derive inmediatamente
de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vínculo jurídico

Justo título y buena fe art. 1902

El justo titulo para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no sea capaz o no esta legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la doumentación y
constancias registrales , así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos
en el respectivo régimen especial
ARTÍCULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene
por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas
exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y

constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos
en el respectivo régimen especial.
Deja de lado la buena fe creencia para pasar a aplicar la buena fe diligencia.
ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se
inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

ARTICULO 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I
del Libro Sexto de este Código.

ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de
prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido
el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión.

La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe

ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición
legal en contrario.

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de
la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos
reales sobre cosa ajena.

Disposiciones procesales referidas al juicio de usucapión (ojo! No se derogan normas de la ley

14.159)
•Sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo que comienza la
posesión.
•Sentencia declarativa de prescripción larga NO tiene efecto retroactivo al tiempo que comienza la
posesión.

° Proceso Contencioso
° La sentencia debe fijar la fecha en la cual cumplido el plazo se produce la adquisición del derecho real
respectivo
° La resolución que dispone el traslado de la demanda debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
Relaciones de Poder

Definiciones de Posesión y Tenencia

Art. 1909 C.C yC.N:

•“Hay posesión cuando una persona, por si o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”

Art. 1910 C.C yC.N :

•“Hay tenencia cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una
cosa y se comporta como representante del poseedor”

Art. 1911 C.C yC.N :

•“….Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad , se llama servidor de la posesión”.
Los servidores de la posesión son titulares de una relación de poder y autoriza al servidor
a defenderla por la vía extrajudicial.

Elementos de la posesión
CORPUS
Acto físico que constituye el
acto material.
DETENTACIÓN

ANIMUS
Intención de tenerla para si.
Elemento psicológico

Comparación Objeto y Sujetos de la Posesión y/o Relación de Poder entre el Codigo de Velez y el
Nuevo Codigo
Objeto
Cosas ( Bienes – Patrimonio) Arts. 2311- 2312 C.C./// art. 16 C.C y C)
Requisitos (art. 2400 C.C //// art. 1912 C CyC):
-estar en el comercio (se suprime)
-existencia actual
-determinadas
-singulares
-integra
Sujetos
Personas físicas o jurídicas (ojo Uso y habitación sólo pers. Físicas. Nacionalidad argentina o
extranjera)
Coposesión (art. 1912 C CyC)
Exclusividad en la relación de poder art. 1913 C.CyC
ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa
determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
El objeto de la posesión y la tenencia son las cosas determinadas, puede haber más de un poseedor.
Igualmente, señala que se puede ejercer sobre una parte material o el total de la cosa. No permite
que su objeto sean los bienes. Cuando los sujetos son varios, se los llama coposeedores, por ejemplo,
los titulares del derecho real de condominio.
ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la
misma especie que se excluyan entre sí.
No es factible que concurran sobre la misma cosa diferentes relaciones de poder que se excluyan
entre sí, siempre y cuando sean de la misma especie.
El poseedor debe tener el corpus y el animus domini. El animus domini se entiende como la falta de
reconocimiento en otra persona de un derecho real superior.
Así, por ejemplo, el usufructuario puede ser considerado poseedor ya que no reconoce en otra
persona un mejor derecho de usufructo que el suyo. No obstante, sí reconoce en otro el derecho real
de dominio. Lo que no puede suceder es que coexistan dos personas que se consideren poseedores y
que ejerzan un derecho real que pueda tener solamente un titular. Es decir, no podría haber, por
ejemplo, dos personas que tengan el derecho real de dominio. Una excluye a la otra. De lo contrario,
habría un condominio.
ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de
poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Si hay título la relación de poder comienza en la fecha del título y tiene la extensión allí consignada.
Salvo prueba en contrario, se presume que la posesión se inicia en la fecha del justo título.
ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de
su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso
del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención
de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen
ese efecto.
El Código consagra el principio de inmutabilidad de la causa, evitando que varíe sólo con la mera
voluntad o a través del paso del tiempo. El que es poseedor es poseedor y el que es tenedor es
tenedor
No obstante, ello no implica que la causa no pueda mutar bilateralmente, cuando existe acuerdo
entre las partes, o unilateralmente, si la voluntad de cambiar la causa se manifiesta a través de la
realización de actos posesorios, ej. alguien que es tenedor expresa su voluntad de ser poseedor y el
verdadero poseedor no repele, no hace nada y se queda pasivo asegura al tenedor comenzar a
poseer.
Es indispensable que la intención de cambiar la causa se exteriorice.
Disposiciones generales en torno a la posesión y tenencia
1) Inmutabilidad de la causa, cualidad y vicios de la posesión (art.2353,2354 C.C.) Excepción: art. 2458
C.C.) -interversión de título)-
Hoy Art. 1915
2) Posesión fundada en un título (fecha y extensión) (art. 4003 – 2411 C.C.)
Hoy 1914 C CyC.
3) Presunción de legitimidad art. 1916 C CyC.
4)Presunciones en torno a la buena o mala fe (art. 2362 – 4008: BF); art. 2770/1nota.

Hoy art. 1918 C CyC

1)Innecesaridad de titulo. Poseo porque poseo (art. 2363 C.C.)

Hoy 1917 C CyC

El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión
o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.
La clasificación tiene su importancia, especialmente, en la
prescripción adquisitiva y en el régimen de la protección posesoria.
ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos
que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o
personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene
obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder.
El Código establece la presunción de la legitimidad de todas las relaciones de poder, admitiendo la
posibilidad de probar lo contrario.
También exige, para considerarlas legítimas, que sean consecuencia del ejercicio de algún derecho.

ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.
El nuevo Cód. Civ. y Com. dispone que el titular de una relación de poder tiene buena fe si se encuentra
persuadido sobre su legitimidad a raíz de un error de hecho esencial y excusable. Debe estar
convencido del origen de la posesión, de su legitimidad y no tiene margen de dudas de su posesión.

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que
exista prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece
de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
La relación de poder es de buena fe (iuris tantum), a menos que se pruebe lo contrario. Sin embargo,
se la presume de mala fe cuando el título es de nulidad manifiesta (ej. Cuando una de las partes es
incapaz) o en caso de que se adquiera de una persona que habitualmente no haga tradición de ese tipo
de cosas y carezca de medios para adquirirla (ej. un trapito realiza la venta de tickets en la puerta de
estadio de futbol) y cuando recaiga sobre ganado marcado o señalado (registro ganadero).

ARTICULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de
la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación
al juicio.
La buena o mala fe se juzga al inicio de la relación de poder, de la adquisición, independientemente de
lo que pueda ocurrir después, nunca varia, ej. quien comienza adquiriendo de mala fe, continua. La
jurisprudencia ha establecido que si hay dudas, la buena fe no se presume, la duda es un término
medio entre mala y buena fe, y esto no da ninguna seguridad jurídica.

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles
adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra
quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra
el poseedor o sus representantes.
La posesión ilegitima es viciosa cuando la adquisición no solo es de mala fe sino además en forma más
gravosa en virtud de los métodos.
El Código distingue según se trate de
-cosas muebles *HURTO (apoderamiento ilegitimo de cosa mueble ajena y venderlas
como propias)
*ESTAFA (ej. vender una cosa embargada)
*ABUDO DE CONFIANZA (se trata del tenedor que estando obligado
a restituir, no solo no lo hace sino que invierte su titulo para
convertirse en poseedor)
-inmuebles *VIOLENCIA (puede ser “material”, física, o “moral”, intimidación sea
por el mismo o por sus agentes)
*CLANDESTINIDAD (cuando se realiza en forma oculta, no publica)
*ABUSO DE CONFIANZA
El poseedor vicioso puede ejercer acciones posesorias. De ahí que tampoco prevea la purga de los
vicios. Otra distinción más radica en que en este Código reemplaza al estelionato (contratar sobre cosas
ajenas como si fueran propias) por la estafa.
Los vicios de la posesión son relativos, esto significa que quien adquiere una posesión en forma viciosa,
solo reviste ese carácter frente a quien fue víctima del vicio, pero no frente a terceros.
Relaciones de poder – Adquisición, conservación y pérdida - efectos
ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez
años;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
en el ámbito de custodia del adquirente.
Las pautas generales para adquirir las relaciones de poder, unilateral o bilateralmente, se aplican tanto
a la posesión como a la tenencia. La adquisición tiene que ser voluntaria, por lo tanto la persona debe
ser capaz. Se establece que a partir de los diez años se tiene esa capacidad lo que constituye una
excepción a al régimen general de capacidad establecido en el Código que es de trece años para actos
lícitos y además se exige que haya contacto con la cosa, que el corpus se halle dentro del ámbito de
custodia.

ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es
necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a
quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.
Hay diferentes modos de adquirir la posesión, en forma
bilateral
-tradición (entrega voluntaria)
- constituto posesorio (cuando el poseedor pasa a ser tenedor)
-la traditio brevi manu (cuando el tenedor pasa a ser poseedor)
unilateral por el apoderamiento de la cosa
ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un
poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del
que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
Una de las formas de la tradición tiene lugar cuando una parte entrega una cosa y otra la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales concretos, de al menos una de las partes, que implique
dar un poder de hecho sobre cierto objeto. Estos actos no se suplen frente a terceros con meras
declaraciones. Las partes tienen la posibilidad de hacer declaraciones validas vinculadas con la entrega
y recepción de la cosa que resultaran inoponibles a terceros.

ARTÍCULO 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles,
por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las
reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el
remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.
En ciertos casos se considera hecha la tradición aun sin que haya entrega material de una cosa mueble.
Se autoriza que tenga lugar con la entrega de documentos como lo son los conocimientos, las cartas de
porte y las facturas. Esto es utilizado en el comercio, especialmente cuando las partes se encuentran a
grandes distancias y resulta indispensable para el tráfico internacional de mercaderías ya que permite
que la tradición se entienda cumplida con la entrega de los documentos que representan a los
productos objeto del negocio jurídico, o cuando quien envía las cosas se las entrega al que se encarga
del transporte siempre que el adquirente haya aprobado el envió.

ARTICULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa
debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.
Para adquirir la posesión o la tenencia es necesario que la cosa mueble o inmueble esté libre de
cualquier relación de poder, ej. hay un tercero que me lo impide.

ARTICULO 1927.- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre una cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un
rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.
En las relaciones de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, para
tomar posesión de hecho es necesario hacerlo individualmente con respecto a cada una de las cosas
comprendidas en ella. De tal modo, si se trata de un rebaño se debe tomar posesión de cada uno de los
animales que lo componen.

2) Actos posesorios (art. 2384 C. C.)

Hoy 1928 C CyC
Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y en general su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga
ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su
ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.
Las relaciones de poder se conservan aun en caso de que se vea impedida la posibilidad de disponer de
la cosa. No resulta indispensable tener el corpus para seguir siendo el titular de una relación de
poder. Así, puede ocurrir que el poseedor ya no tenga la voluntad de continuar con la posesión y que
todavía no haya exteriorizado su decisión. Si ello sucede no se produce ningún efecto jurídico: conserva
la relación de poder.

ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que
el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la
mantuvo durante el tiempo intermedio.
Una relación de poder actual y una anterior, debe presumirse que se la tuvo por el tiempo intermedio,
esta presunción admite prueba en contrario. Establece que el poseedor y el tenedor mantienen su
relación de hecho con la cosa si acreditan haber ejercido su relación anteriormente.

ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho
sobre la cosa.

En particular, hay extinción cuando:

a) se extingue la cosa;

b) otro priva al sujeto de la cosa;

c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa
a) se extingue la cosa;

b) otro priva al sujeto de la cosa;

c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la

tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Efectos de las relaciones de poder
ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer
las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho
a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Los poseedores y los tenedores tienen derecho a ejercer las servidumbres. Las servidumbres que
pueden usar son las reales.
Los poseedores y tenedores están facultados a demandar a fin de que se respeten los límites al
dominio, aunque no resulten titulares de ningún derecho real.
DERECHO DE EJERCER LAS SERVIDUMBRES REALES QUE CORRESPONDAN A LA COSA QUE CONSTITUYE
SU OBJETO. DERECHO QUE INCLUYE A POSEDORES Y TENEDORES (Art.1932 2. POSEDOR Y TENEDOR
TIENEN EL DERECHO DE EXIGIR EL RESPETO A LOS LIMITES (CAP 4,TITULO III).
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN EL DERECHO DE EXIGIR EL RESPETO A LOS LIMITES (CAP 4,TITULO III)
ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de
restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al
efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en
el Capítulo 4, Título III de este Libro.
La posesión y la tenencia son hechos que generan consecuencias jurídicas. El poseedor y el tenedor
tienen deberes ej. de restituir la cosa al que tenga derecho a reclamarla.
También, deben respetar las cargas reales, las disposiciones judiciales y los límites al dominio.
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN LA OBLIGACIÓN DE RESTITUIR LA COSA A QUIEN TENGA EL DERECHO A
RECLAMARLA, AUNQUE NO FUERA SU OBLIGACIÓN HACERLO (Art.1933)
DEBEN RESPETAR LAS CARGAS REALES
DEBEN RESPETAR LAS MEDIDAS JUDICIALES INHERENTES A LA COSA
EL POSEDOR DE BUENA FE NO RESPONDE DE LA DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DE LA COSA, SINO
HASTA LA CONCURRENCIA DEL PROVECHO SUBSISTENTE .
ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto
civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario
de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor
debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión
de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la
sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El
de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe,
debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
La buena o la mala fe del poseedor tienen que existir cada vez que se perciben los frutos, y la buena o
mala fe del sucesor en la posesión de los frutos se determina con respecto al sucesor —
independientemente de la de su antecesor—. Los frutos percibidos y los naturales no percibidos le
corresponden al poseedor de buena fe. Y el poseedor de mala fe se encuentra obligado a restituir los
percibidos y los que no puedan percibirse por culpa suya.
Siempre hay que devolver los productos.
Buena Fe
La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El
de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
Buena o Mala Fe
La buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no
por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.
De buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos pendientes
corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa. Buena o mala fe.
ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe
no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho
subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
El poseedor de buena fe no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente. Esto quiere decir, por ejemplo, que si la cosa se destruye y el
poseedor vende sus restos sólo tiene que pagar al propietario, como máximo, el precio que hubiere
obtenido por ellos. No tiene que abonar más que eso. Y si no hubiere vendido nada, nada tendrá que
pagar.
En cuanto al de mala fe, responde por la destrucción total o parcial de la cosa, salvo que se hubiere
producido igualmente de haber estado en poder de quien tiene el derecho a su restitución. Cabe aquí
destacar que si bien no menciona al caso fortuito, como lo hacía el Código Civil de Vélez Sarsfield, es
correcto interpretar que no tiene que responder si es la causa de la destrucción o deterioro de la cosa.
Por último, el poseedor con vicios debe responder por la destrucción total o parcial de la cosa, a pesar
de que se hubiere producido igual si la cosa hubiese estado en poder de quien tenía el derecho a pedir
la restitución.
EL POSEDOR QUE CONSTITUYE POSESIÓN VICIOSA RESPONDE DE LA DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL
DE LA COSA AUNQUE SE HUBIERE PRODUCIDO IGUALMENTE DE ESTAR LA COSA EN PODER DE QUIEN
TIENE DERECHO A SU RESTITUCIÓN. ART.1936
ARTICULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en
las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la
cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o
disposición legal.
EL SUCESOR UNIVERSAL CONTINUA EN LAS OBLIGACIONES DEL QUE TRASMITE
EL SUCESOR PARTICULAR SOLO RESPONDE CON LA COSA SOBRE LA CUAL RECAE EL DERECHO REAL
(ART 1937)
ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede
reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas
pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede
reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala
fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por
la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son
indemnizables.
Ni el poseedor ni el tenedor tienen la facultad de requerir una indemnización por lo que hayan gastado
en mejoras de mero mantenimiento o suntuarias, las que puede retirar siempre que no produzca
daños.
También, todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, a
menos que se hayan originado por su culpa y sea de mala fe. Igualmente, goza de la facultad de exigir
el pago de las mejoras útiles hasta el incremento en el valor de la cosa.
Finalmente, los acrecentamientos del valor de la cosa que sean consecuencia de hechos naturales no
son indemnizables.
NINGÚN SUJETO DE RELACIÓN DE PODER PUEDE RECLAMAR INDEMNIZACIÓN POR LAS MEJORAS DE
MERO MANTENIMIENTO NI POR LAS SUNTUARIAS.LAS MEJROAS SUNTUARIAS PUDEN SER RETIRADAS
SIEMPRE Y CUANDO NO DAÑEN LA COSA (ART. 1938)
PUEDE RECLAMAR EL COSTO DE LAS MEJORAS NECESARIAS. NO CORRE EL RECLAMO SI ESTAS MEJORAS
DEBEN SER LLEVADAS A CABO POR SU CULPA SI ES DE MALA FE
SE PUEDE PEDIR EL REEMBOLSO DE MEJORAS ÚTILES SOLO POR EL MAYOR VALOR ADQUIRIDO POR LA
COSA.
LOS ACRECENTAMIENTOS PRODUCIDOS POR HECHOS DE LA NATURALEZA NO SON INDEMNIZABLES.
(ART 1938)
ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos
1895 y 1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, las tasas y las contribuciones; y cumplir con
el cerramiento del inmueble. Ello, siempre y cuando no exista una disposición legal en contra.
ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la
cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por
evicción, si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.
EFECTOS DE LA RELACIÓN POSESORIA
• La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
• Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.
• Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes.
• La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho
real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
• El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa
y cumplir la obligación de cerramiento
Acciones Posesorias
El tema de la defensa de la posesión y la tenencia era uno de los peor regulados en el Código de Vélez.
La Reforma de la ley 17.711 a los artículos 2469 y 2490, entre otros, aumentó la confusión en lugar de
echar luz en esta cuestión.
El tema estaba tratado en los artículos 2468 a 2501 del Código Civil, textos de compleja lectura, como
puede percibirlo cualquiera que se aventure a través de sus párrafos.
El Código Civil y Comercial Unificado “pretende simplificar y esclarecer el sistema del
Código de Vélez que había dado lugar amúltiples interpretaciones
sobre la cantidad de acciones y remedios que contiene y los
variados supuestos en que aquél cuya relación de poder sea
violentada puede desplegarlos. El abanico era muy variado y la
doctrina se encargó de explicarlo, sin mayor éxito.
No obstante, la normativa debe existir para actuar en una sociedad
moderna, rápidamente, a fin de restablecer la situación fáctica
violentada. Sin dejar ninguna situación desprotegida, debe
prevalecer lo práctico sobre lo académico.
TITULO XIII
Acciones posesorias y acciones reales
CAPITULO 1
Defensas de la posesión y la tenencia
1-Defensa Extrajudicial
2-Accion de Despojo
3-Accion de Mantener
ARTICULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones
posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de
inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor
o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al
tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria
sino como acción de daños.
Debido a que el derecho ha dotado a las relaciones de poder de perfiles propios de los que derivan
efectos, son necesarias normas que protejan ese singular estado fáctico-jurídico (Papaño, Kiper, Dillon
y Causse).
Desde el art. 2238 hasta el art. 2246, la reforma regula las defensas de la posesión y la tenencia.
Si bien la reforma señala a la posesión y la tenencia como "relaciones de poder" (art. 1908), refiere a
las acciones que las tutelan como " acciones posesorias", manteniendo la denominación del
Código de Vélez Sarsfield.
El art. 2238 expresamente enuncia y define las conductas que pueden afectar las relaciones de poder:
a) Turbación: No toda molestia que se provoque respecto de la cosa poseída representa una
turbación. Para que exista turbación es necesario que el agente tenga propósitos de poseer o de limitar
la posesión de quien la ejerce. Si realiza actos que signifiquen un daño o un desmedro de la posesión,
pero que no tienen dicha finalidad, la vía indicada es la de invocar una acción personal de daños y
perjuicios y no una acción posesoria, ya que la posesión no ha sido afectada.
Esos actos, para que sean turbatorios, requieren un efecto limitado, en el sentido que no deben excluir
al titular en forma absoluta, pues de lo contrario involucrarían una desposesión, variando el tipo de
lesión y por lo tanto el remedio posesorio invocable.
Exclusión absoluta no significa exclusión total. La exclusión puede ser absoluta y parcial a la vez. Por
ejemplo: poseo una extensión de 20 hectáreas y alguien me excluye en forma absoluta de una porción
menor (ej. dos hectáreas); en tal caso existe desposesión (no turbación) absoluta y parcial. Pero si se
limita a ejercer actos posesorios sobre el terreno, usándolo o ejerciendo de hecho actos que impliquen
en la práctica una servidumbre (ej. sacar aguas, hacer pacer al ganado), estamos en presencia de una
turbación.
Se descartan, también como turbaciones arbitrarias, aquellas nacidas en un estado de necesidad
transitorio (ej. extraigo agua para apagar un incendio).
b) Desapoderamiento: Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor. Es importante aclarar que la reforma no habla de despojo
(término que había dado lugar a un arduo debate doctrinario) sino de desapoderamiento, aunque
posteriormente, la norma que regula la acción judicial (art. 2241) vuelve a utilizar aquel vocablo.
Cuando por alguna de estas conductas definidas (turbación o desapoderamiento), se afectare una
relación de poder, el precepto determina la finalidad y el objeto de las defensas; a saber:
a) Finalidad : mantener (para el caso de turbación) o recuperar (para el supuesto de
desapoderamiento).
b) Objeto : la norma refiere al objeto sobre el que se tiene la relación de poder, es decir, las cosas
muebles o inmuebles —que conforme lo estipulado por los arts. 1909 y 1910 son objeto de las
relaciones de poder las cosas—, o universalidades de hecho (conjunto de cosas que se designan con
una denominación común, o la parte material de una cosa.
Las defensas se activan ante actos materiales, producidos o de producción inminente, ejecutados con
la intención de tomar la posesión.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el
desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesión del actor .
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser
juzgados como acción posesoria, de no existir tal intención, la acción que
compete será de daños y perjuicios; esto último por supuesto, sólo en los
supuestos que con motivo de la conducta de un individuo que no tiene
intención de poseer, se ocasionen daños a las cosas de otra persona.
ARTICULO 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.
ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o
recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto
cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de
una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la
autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado
debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de
la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede
también ser ejercida por los servidores de la posesión.
1-Defensa Extrajudicial
Se establece como regla la prohibición de las vías de hecho y el actuar de propia autoridad como medio
de defensa de las relaciones de poder; "título válido", quiere significar un acto jurídico del cual se
deriva un derecho a la posesión o tenencia. De esta manera, quien detenta el título pero no tiene la
posesión o tenencia, no puede tomarla o recuperarla por mano propia, debiendo recurrir para ello a
las vías legales.
Por otra parte, el art. 2240 autoriza la defensa extrajudicial de las relaciones de poder cuando se
reúnen ciertos requisitos:
a) Repeler la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente: debe existir
proporcionalidad entre los medios empleados en el ataque y los utilizados en la defensa, es decir, no se
deben exceder los límites de la propia defensa. Se trata de una cuestión de hecho que quedará
subordinada a la interpretación discrecional del juez;
b) Que el auxilio de la autoridad judicial o policial llegasen
demasiado tarde ;
c) Inmediatez entre el ataque y la defensa: no debe mediar espacio de tiempo
entre la agresión y la respuesta.
En el Código se prevé no sólo la posibilidad de recuperar sino también la de mantener, otorgando
asimismo legitimación a los servidores de la posesión. La norma admite la defensa extrajudicial no sólo
en los casos de tardanza de los auxilios de la justicia, sino de manera más amplia, en los casos de
demora de la autoridad judicial o policial.
ARTICULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza
a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad,
o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
La acción de despojo es para el caso del desapoderamiento (exclusión absoluta del poseedor o
tenedor).
2-Acción de despojo
1) Legitimación activa
Resulta ser amplísima, pues se concede a todo tenedor o poseedor (aun vicioso) que pretende
recuperar la tenencia o posesión de una cosa o universalidad de hecho.
Carecen de esta manera de legitimación activa sólo los servidores de la posesión, lo que es lógico, pues
la acción tiene por finalidad proteger las relaciones de poder (tenedores y poseedores) y ellos no la
tienen.
2) Legitimación pasiva
La acción procede contra el despojante, sus herederos, sucesores particulares de mala fe y el dueño del
bien si toma la cosa de propia autoridad.
Por ende, si el sucesor particular es de buena fe la acción de despojo no procede. Corresponde señalar
acá que el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce o no puede conocer que carece
de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial excusable está persuadido de su
legitimidad (art. 1918).
¿Quién debe probar la mala fe del poseedor? La Código establece una serie de presunciones iuris
tantum a favor del poseedor, haciendo caer el onus probandi en cabeza del accionante. El art.
1919 haciendo ampliación de la presunción de honradez de la conducta de los particulares, que se
proyecta como directiva en todo el derecho, establece que en las relaciones de poder la buena fe se
presume, a menos que exista prueba en contrario, o, en los siguientes casos que se presume la mala fe:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosa y carece
de medios para adquirirla;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Si bien la acción de despojo puede interponerse frente a cualquier tipo de desapoderamiento a fin de
recuperar la tenencia o posesión del objeto, también procede para el supuesto de las obras que se
comienzan a ejecutar.
La expresión obra debe ser entendida en el sentido más amplio, comprensiva de las construcciones,
demoliciones, plantaciones, remodelaciones, etc.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la
universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer. La sentencia tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
ARTICULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la
tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento
y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
3-Acción de Mantener
Es para el caso turbación (cuando la exclusión no es absoluta).
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada
de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la
turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia.
El Código flexibiliza la admisión de estas acciones, dispone un plazo de prescripción anual y que
tramiten por el proceso de conocimiento más abreviado que establezcan las leyes procesales o que
determine el juez, atendiendo las circunstancias del caso.
ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión.
Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder
más antigua.
En los casos de defensa de la posesión o la tenencia, el principio probatorio es:
Lo que se tiene que probar es quien ejercía la posesión o la tenencia y cuál fue la
turbación o el despojo.
No interesa, en principio, quien tiene “derecho a la posesión o a la
tenencia” sino quien la ejercía efectivamente al momento de la
turbación o despojo.
Dicho de otra manera, el titulo no importa en estos procesos, salvo en casos donde ninguna de las
partes pueda probar la posesión o tenencia más antigua. Solo en ese caso, prevalece "el que tuviese
derecho de poseer, o mejor derecho de poseer
ARTICULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a
la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en
juicio.
Se tiene la posibilidad de convertir la acción si durante el proceso se agrava la lesión, ej. el demandado
que comenzó realizando actos de turbación, culminó desapoderando al actor del objeto. Esto suele ser
habitual considerando que en la mayoría de los casos la turbación es un desapoderamiento en marcha.
ARTICULO 2245.- Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso
de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No
proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o
menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y
pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para
tomarla directamente.
Las acciones posesorias tienen por finalidad proteger las relaciones de poder (posesión y tenencia)
sobre cosas, partes materiales de una cosa o universalidades de hecho.
Tienen legitimación activa los poseedores y los tenedores de la cosa contra cualquier tercero que los
afecte (desapoderamiento o turbación). No gozan de legitimación activa los servidores de la posesión
quienes deberán notificar al poseedor para que promueva la acción pertinente.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso
de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. Sin
embargo, la acción no procede cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión
mayor o menor de cada parte, pues en este caso deberán promoverse las acciones personales que
correspondan —ej. derivadas del acto que dio lugar a la entrega de la cosa.
Finalmente, la norma señala que los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos
producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado a la posesión, y si no quiere recibir la
cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
ARTICULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las
circunstancias del caso.
Las acciones posesorias seguirán el procedimiento de conocimiento más abreviado regulado por los
códigos adjetivos. En la mayoría de los supuestos, será el proceso sumarísimo. Sin embargo, se faculta
al juez a apartarse de la regla cuando, atendiendo las circunstancias del caso, lo considere conveniente.
Adquisición de la relación de poder en el Nuevo Código

Art. 1922: Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse voluntariamente:
a)Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tenga diez
años.
b) Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
en el ámbito de custodia del adquirente

Art. 1923 : Modos de adquisición de la relación de poder.

TRADICIÓN - TRADITIO BREVI MANU – CONSTITUTO POSSESORIO
APODERAMIENTO

art. 1924 Tradición.

Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización
de actos materiales de, por lo menos , una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a
quien la recibe, o de este de recibirla
Concordancias: art. 750 y art.1982
Art. 1926 Relación de poder vacua
Para adquirir por tradición la posesión o tenencia , la cosa debe estar libre de toda relación excluyente
y no debe mediar oposición alguna.
Defensa de la posesión y tenencia
art. 2240 Defensa extrajudicial
Art. 2241 Acción de despojo
Art. 2243 Acción de mantener
Prescriben al año art. 2564 inc. B
Extinción de la posesión y la tenencia
Extingue la cosa
Otro priva al sujeto de la cosa
Imposibilidad física perdurable de ejercerlas
Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida
Sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa

Modos de adquisición de los Derechos Reales:

Los modos que vamos a ver son generales porque estamos en la parte general de los derechos reales,
luego, en cada derecho real puede haber modos de adquisición especiales. En cuanto a modos
generales, son generales porque pueden aplicarse a todos los derechos reales salvo que en algún
derecho real diga “este modo no se aplica”. EJ. La hipoteca no puede adquirirse por prescripción sino
que solo puede adquirirse por contrato; todos los demás modos adquisitivos quedan de lado. Son
cuatro:

1) Convención de partes o por actos entre vivos:

Es un acuerdo de partes, son actos jurídicos entre vivos (art.1892).Estos actos voluntarios lícitos, deben
ser determinados y para que sea un modo de adquisición de los derechos reales, debe provocar algo
en el mundo de los derechos reales.
Los actos jurídicos son actos humanos, voluntarios lícitos que tienen como fin, adquirir, modificar,
extinguir derechos.
Actos jurídicos hay de amontones, por ejemplo, un contrato de locación. Pero éste tipo de contratos no
importa en el mundo de los derechos reales ya que no produce efecto alguno dentro de los mismos,
sino que se crea un derecho personal, ¿Cuál? La locación.
Distinto es el caso de un contrato de compraventa de inmueble, en el que se crea un derecho real para
el comprador y se extingue para el vendedor, ¿Cuál es ese derecho? El derecho real de dominio.
En este modo de adquisición de los derechos reales, nos encontramos con la teoría del título y modo
suficiente, porque de no tener título y modo suficiente, no tendré un derecho real.

Título y modo suficiente, Tradición:

Título: Concepto: es un hecho o acto jurídico que provoca un cambio en el mundo de los derechos
reales o hecho o acto jurídico que provoca una mutación jurídico-real.
Se da el concepto de título porque cuando decimos título, lo primero que pensamos es escritura y son
dos cosas distintas. La escritura contiene ese acto jurídico que provoca el cambio en los derechos
reales. Es decir, que la escritura contiene al título. Pero lo que provoca el cambio, no es la escritura sino
que el título. La escritura es simplemente un papel. De más está decir que hablamos escritura siempre
que la cosa exija esa formalidad para poder transmitirse. Ej. No vamos a hacer una escritura pública por
una lapicera.
La adquisición de un derecho real derivada por actos entre vivos debe requiere la concurrencia de
título y modo suficiente. Para ello, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

Título suficiente: Se entiende por título suficiente al acto jurídico revestido por las formalidades que
establece la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real.

Modo: Concepto: hablar de modo es hablar de tradición. La tradición es la entrega material y efectiva
de la cosa hecha por el transmitente y la recepción y aceptación del adquiriente de manera expresa.
Para poder hablar de tradición, la cosa tiene que ser por actos entre vivos porque, por ejemplo, no hay
tradición cuando hay disposición de última voluntad.

Modo suficiente: Tenemos la tradición posesoria y la inscripción registral como modos suficientes.
 La tradiciónposesoria es modosuficientepara transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión, es decir, todos los derechos reales salvo la hipoteca y la servidumbre.
 La inscripciónregistral es modosuficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables cuando el tipo
de derecho así lo requiera.

El título y modo que se requiere son el título y modo suficiente. ¿Por qué suficiente? Deben ser
suficientes porque la ley exige requisitos a ese título y a ese modo que deben cumplirse. Ose que no
todo título provoca un cambio en el mundo de los derechos reales y no todo título provoca un cambio
en el mundo de los derechos reales, tienen que ser título suficiente y modo suficiente.

Ej. El título suficiente de una casa es aquel hecho jurídico, llevado al cabo por la persona que era dueña
de la casa, que es capaz y me la vende a mí que soy capaz, mayor de 18 años y que esa compra de
inmueble se hace con escritura pública por un escribano del juzgado donde pertenece el inmueble. Así
tengo título suficiente, si me falta algo de todos esos requisitos que me exige la ley, no tengo título
suficiente.

Ej. El modo suficiente es la tradición. La tradición hace referencia a la entrega material y efectiva de la
cosa, si me da la llave de otra casa, me da la entrega material de la cosa pero no la efectiva. Entonces el
modo suficiente es la entrega material y efectiva.

Ej. La tradición, implica que yo tenga contacto con la cosa, si a mí me entregan una casa donde hay un
ocupa y me dan la llave, no habrá tradición porque no puedo hacer contacto con la cosa.

Supuestos para hablar de tradición:Son:

 Modo de la tradición clásica.

 Modos abreviados de la tradición.

 En el código de Velez, se dividen en:

 El Traditio Brevi Manu
 El Constituto Posesorio

 En el nuevo código son a modo de ejemplos para casos:

 Cuando se es tenedor
 Cuando se es poseedor

 Modo de la tradición clásica:Cuando hablamos de tradición, hablamos de dos supuestos. Para

que haya tradición, es decir, para que se dé la entrega material y efectiva de la cosa, ésta, debe
cumplir con un requisito y es que esté vacía o libre de contradictor. Es decir, que por más que
me dé la llave de la casa, si adentro tengo un ocupa, no podré entrar, o sea que la tradición es
para que yo tome la posesión y si no puedo hacerlo, no voy a tener un derecho real. Lo mismo
puede pasar con cualquier otro elemento que no sea cosa inmueble, por ejemplo, si compro
una birome, el vendedor hace la entrega material y efectiva de la cosa en el momento ínfimo
en que suelta la lapicera y me la da. En ese momento ínfimo, se genera una posesión pasiva o
sea libre de contradictor, para que yo pueda tomar posesión de la misma.
 Modos abreviados de la tradición o modo sucedario de la tradición:Aquí se hace referencia a
dos modos que en el código de Vélez, eran:
 El Traditio Brevi Manu
 El Constituto Posesorio
Y presentaba para el Traditio Brevi Manu dos casos donde uno era tenedor y un caso para el
Constituto Posesorio donde uno era poseedor. Hoy por hoy, en el nuevo código civil y
comercial, se castellanizaron todos los términos del latín y se presentan en forma de ejemplos.
En estos ejemplos, se podrá ver que en los primeros dos, se es tenedor y en el tercero, se es
poseedor.

 Casos en donde soy tenedor:

 Aquel que es tenedor, por un acto jurídico posterior, pasa a ser poseedor de la
cosa. Es decir, La cosa es tenida a nombre del propietario (se es tenedor) y éste
(el propietario) por un acto jurídico pasa el dominio de la cosa al que la poseía
a su nombre (al tenedor), para que este se constituya como poseedor.
Ej. La cosa de A es tenida por B a su nombre, por un acto jurídico,A transfiere
el dominio a B.
Ejemplo: Si compro el inmueble que estoy alquilando: El caso técnico de la
tradición, diría que como inquilino, para que se me dé la entrega efectiva y
material de la cosa, la cosa debe estar vacua y libre de contradictor, es decir
que me tengo que ir para que el vendedor me la entregue en posesión para
que yo pueda poseer la casa. Para que esto no pase, el código me da este
modo abreviado de la tradición. En la escritura, de tratarse de un inmueble, se
aclara que la persona ya se encuentra en posesión de la cosa.
¿En qué momento comienza la posesión del locatario? Desde el momento en
que deja de ser tenedor y pasa a ser poseedor, porque antes no era poseedor,
solo tenía un derecho personal sobre la cosa y no un derecho real.
 Cuando el tenedor tiene por uno y por un acto jurídico posterior, comienza a
tener por otro.El que poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro.
Ej. A poseía la cosa a nombre de B, B transfiere la cosa a C y ahora A posee la
cosa a nombre de C.
Ejemplo:Compro una casa que está alquilada. Yo adquiero un inmueble
alquilado. El modo suficiente seria que el inquilino salga de la casa, yo tome
posesión de la casa porque debería estar vacía o libre de contradictor y el
inquilino vuelva a entrar a la casa teniendo la cosa por cuenta mía y ya no del
dueño anterior. Para que esto no pase, existe este modo abreviado en donde
se evita la tradición, pero que, yendo a contratos, en este caso, la locación se
abonará al nuevo locador. Se puedo colocar bajo las firmas del contrato, nuevo
domicilio de pago con las firmas y listo.

 Casos en donde soy poseedor:

 Aquel que vende su cosa, se queda con la cosa como tenedor. Cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquiriente. Hay una disminución de categoría, es
decir que de poseedor paso a ser tenedor. Es aplicable a cualquier tipo de cosa
al igual que los casos anteriores.
Ej. A transfiere a B la cosa pero A se reserva la tenencia y constituye como
poseedor a nombre de B. La cosa es de B, pero la tiene A.
Ejemplo: Vendo mi casa y le pido dos meses para irme. Cuando firmo la
escritura, desde ese mismo momento dejo de ser poseedor para pasar a ser
tenedor que por lo general, durante ese lapso de tiempo hay un contrato de
comodato como para darle una forma legal. Para que allá tradición, yo tendría
 que salir, entregarle la cosa al comprador para que tome posesión, luego
entregármela a mí para que tome la tenencia por un plazo determinado. Para
que esto no suceda, existe este modo abreviado donde la tradición no se
efectúa. En la escritura, se deja constancia de que el que adquiere toma la
posesión dejando al antiguo titular la tenencia de la cosa.
Los modos abreviados de la tradición, son modos en donde la tradición posesoria no es necesaria.

Otros tipos de títulos:

Hasta acá dijimos que con el título suficiente y el modo suficiente tenemos la constitución de un
derecho real, pero ¿Hay otro tipo de títulos dentro del derecho? Sí. Además del título suficiente,
tenemos:
 EL JUSTO TÍTULO: es aquel hecho con las formalidades de la ley pero que al transmitente le
faltan o la capacidad o la legitimidad. O sea, me lo vende una persona que es titular de la cosa
pero que es un incapaz por el motivo que fuere (falta de capacidad) o la cosa me las transmite
una persona que no es el diseño de la cosa (falta de legitimidad).
Ejemplo de falta de capacidad:La venta de una casa hecha por un chico de 15 años por
escritura pública. En este caso, es justo título, porque a pesar de que al chico le falta la
capacidad por su edad, tiene las formalidades de ley que es la escritura pública. El incapaz
debe ser declarado en juicio y asentado en el registro civil.
Ejemplo de falta de legitimidad:Yo me llamo igual que mi papáy firmo por él la venta de un
inmueble a su nombre, el escribano no se da cuenta. Estoy vendiendo algo que no es mío.
 EL TITULO PUTATIVO:(art. 1918 Buena fe) El título putativo es aquel hecho con las
formalidades de ley, con capacidad, legitimidad y buena fe, pero hay un error en el objeto o en
la calidad del sujeto.El sujeto cree y está convencido de que está legitimado porque no conoce,
ni puede conocer que carece de derecho. Es excusable.
Ejemplo de error en el objeto: Compramos por escritura pública un lote de terreno, nos lo
muestran, tomamos la posesión de ese lote, pero en la escritura pública, figura el lote de al
lado. Compré el lote A y en realidad, tome la posesión y plante la casa en el lote B. Hay un
error en el objeto, por ende no tengo título suficiente, estoy persuadido de mi legitimidad pero
no tengo título suficiente porque el objeto es erróneo.
Ejemplo de error en la calidad del sujeto: Yo pienso que estoy legitimado, estoy convencido de
eso, dispongo de los bienes heredados de mis viejos, soy único heredero, con estos bienes me
pongo a disponer y después de los gastos impositivos, me aparece otro heredero. Tengo
legitimidad, estoy convencido de mi legitimidad, tengo la buena fe pero en realidad no lo tengo
porque hay otro heredero.

 CASO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA SOBRE INMUEBLE: En los casos que hemos visto, en
ningún lugar entra el boleto de compraventa de inmueble porque este no es: título suficiente,
justo título o título putativo.
Tenemos que el boleto de compraventa, ha sido por una persona capaz y legitimada pero le va
a faltar las formalidades de ley. ¿Qué me permite el boleto de compra venta?
 Me permite reclamar la escrituración, o sea, elevar ese boleto de compraventa a
escritura pública, es decir reclamar las formalidades de ley. Me permite reclamar como
adquiriente que se cumplan con las formalidades de ley.
 Me permite interponer ante un juez la acción de prescripción larga (20años).
Inscripción constitutiva: Con respecto al derecho real, dijimos que cuando era por actos entre vivos,
jugaba el título y el modo suficiente y que aquí teníamos al título suficiente hecho por persona capaz,
legitimada y con las formalidades de ley más el modo que era la tradición, adquiríamos un derecho
real. La suma del título suficiente más el modo es igual al derecho real.
¿Es así en todos los casos? ¡No! Porque hay casos en que el modo suficiente no es solo la tradición,
sino que también se va a agregar otro tema más que es la inscripción constitutiva.
Ejemplo: si yo adquiero un auto y no tengo hecha la transferencia, por más tradición que tenga y por
más capacidad, legitimidad y formalidades de ley que tenga (habiendo firmado el 08), no soy dueño del
auto. Aquí me falta la inscripción registral.
O sea, que en los casos en los que se requiera una inscripción como elemento esencial para la
adquisición o transmisión de un derecho real, no estará cumplido el modo suficiente hasta que no
tengamos la inscripción.
Hay casos en que la ley nos va a pedir a esta como un elemento esencial, es decir: Titulo + Modo +
Inscripción.
Si no cumplimos con la inscripción, no tendremos un derecho real. ¿En qué casos? En que la ley lo
prevea de esta manera.
La exigencia de la ley sobre la inscripción, puede provenir:
 Del objeto:Esto quiere decir que la ley que regula al objeto diga que para constituir un derecho
real sobre el objeto se deba inscribir. Por ejemplo, la ley automotor que dice que se debe
inscribir
 Del derecho real: Puede ser que en el derecho real diga que este derecho real debe inscribirse
independientemente del objeto para que este derecho real pueda constituirse. Por ejemplo, la
prenda con registro estará constituida independientemente del objeto, cuando este derecho
real, sea inscripto en el registro de prendas.

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Nota: Capacidad: Es la aptitud de la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones. Tipos:
 Capacidad de derecho: aptitud para ser titular de un derecho o de una obligación
 Capacidad de hecho: aptitud para ejercer por sí mismo los derechos de obligaciones de las que
se es titular.
Nota: Incapacidad:
Incapacidad de Derecho: cuando la ley prohíbe a alguien ser titular de un derecho. Se funda en
razones morales. Esta incapacidad siempre es relativa. Nadie puede carecer totalmente de derechos.
Casos:
 Con personas determinadas: Los esposos entre sí / Los tutores o curadores con sus
representados / Los padres con los hijos bajo su patria potestad / Los confesores ( o sus
parientes) del testador en su última enfermedad no pueden recibir bienes de éste por sucesión
o legado
 Respecto de cosas especiales: Los albaceas no pueden adquirir bienes de la testamentaria /
Los mandatarios no pueden adquirir bienes del mandatario / Los jueces, abogados, fiscales,
defensores de menores, procuradores, peritos, etc. No pueden adquirir bienes del litigio
 Aquellos a quienes les fuese prohibido en las disposiciones relativas cada uno de los
contratos.
 Los religiosos profesos: (votos de pobreza, obediencia y castidad). Salvo: a) Cuando comprasen
cosas muebles al contado y b) cuando contratasen por sus conventos
  Los comerciantes fallidos: no pueden contratar bienes que correspondan a la masa del
concurso.
Incapacidad de Hecho: Cuando la ley prohíbe a alguien ejercer derechos por sí mismo debido a su
inmadurez o insuficiencia psicológica. Actúan mediante representantes o tutor. El fin es proteger al
incapaz. La incapacidad de hecho puede ser absoluta o relativa.
Incapaces de hecho absolutos: ART.54
 Las personas por nacer: las que no habiendo nacido están concebidas dentro del seno
materno. Es obvio que debe existir alguien que los represente legalmente
 Los menores impúberes:(menores de 14 años): no pueden realizar ningún tipo de actos. Por
excepción: lleva a cabo pequeño contrato (compras en almacenes, tiendas, etc.) desde los 10
años tienen discernimiento para los actos ilícitos.
 Los dementes: personas que por causa de enfermedades mentales no tengan aptitud para
dirigir su persona o administrar sus bienes. Tramite: juicio de insania.
 Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito: persona privada de la facultad de
oir y de la facultad de hablar. El solo hecho de ser sordomudo, no hace incapaz a la persona,
sino que se requiere indispensablemente, que no pueda darse a entender por escrito. Trámite
para declaración: igual a declaración de demencia.
Incapaces de hecho relativos: ART.55 Y ART 166 inc.5
 Los menores adultos: (de 14 a 18 años): solo tienen capacidad de realizar ciertos actos solo
cuando la ley los autoriza. Ej: desde los 16 años pueden celebrar contrato de trabajo con
autorización de sus padres, responsables o tutores. Se presume tal autorización cuando el
adolecente viva independientemente de ellos (conf. Art. 32, ley 20.744). También pueden estar
en juicio laboral por acciones vinculadas al contrato de trabajo (Conf. Art.33, ley 20.744)
Otras limitaciones a la capacidad de hecho:
Inhabilitados (art 152 bis:
 Semialienados: personas que no son dementes pero que tampoco son normales, (ebrios
habituales y toxicómanos y personas con dificultades que no lleguen a ser dementes)
 Los pródigos: personas que, imprudentemente, dilapidan sus bienes, exponiéndose ellos y su
familia, a la pérdida del patrimonio. La inhabilitación tiene con fin la protección de la familia
del pródigo.
 Penados: (art. 12 C. Penal) a los penados a más de 3 años de reclusión o prisión, se los priva de
la patria potestad, la administración de sus bienes y del derecho a disponer de ellos por actos
entre vivos.
Mujer casada: originariamente, el código civil establecía que la mujer casada era incapaz de hecho
relativa. Actualmente, la limitación no existe. La mujer tiene plena capacidad cualquiera sea su estado
(casada, viuda, separada o divorciada)
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2) Por disposición de última voluntad:

Esto está regulado en la parte pertinente a las sucesiones. Uno no adquiere derecho real no por causa
de muerte, sino por testamento. Es decir que no adquiero los bienes cuando alguien muero, sino que
hay una disposición de un futuro causante en dejarle una cosa a una persona y ahí, es adquirir un
derecho real por disposición de última voluntad. En el testamento, uno puede decir: le dejo la casa a
Juan (Dominio) o le dejo la casa a Juan y a Carlos (Condominio) y así constituir los derechos reales pro
disposición de última voluntad.
 3) Adquisición legal o por ley: (art. 1894 y 1894)
¿Qué significa que los derechos reales se adquieran por ley? Acá nos dice que cumplido con los
requisitos de cada derecho real, usted adquiere ese derecho real por imperio de la ley, porque la ley así
lo establece.
Aquí no vamos a necesitar ningún acto jurídico, sino que lo que vamos a necesitar es cumplir con los
requisitos que establece la ley y que si cumplimos con esos requisitos lo voy a obtener.
Por ejemplo; si usted encuentra una cosa que no tiene dueño y la cosa es de poco valor, usted es capaz,
la toma y es de buena fe (Requisitos); usted se hace dueño de la cosa porque lo dice la ley (adquisición
legal).
Otro ejemplo: La ley dice que si se construye una pared entre dos terrenos de distintos titulares y
ambos contribuyen a construirla, sobre esa pared, habrá un condominio. Aquí no hay ningún acto
jurídico y ese derecho real de condominio queda constituido por adquisición legal.
El código enumera los casos en los que se constituye un dominio por adquisición legal:

Casos de adquisición legal: (art.1894)

A- Condominio sobre accesorios indispensables (CAI):
Ejemplo: Tengo los lotes A y B, el lote C es un pasillo de acceso a la calle. El lote C es un
Condominio sobre accesorio indispensable (seria el lote de terreno que le presta un servicio a
los otros dos; en este caso; el paso). El CAI es distinto de la propiedad horizontal y de la
servidumbre de paso, porque para serlo debe haber tres lotes.

DOMINIO en el Nuevo Código (arts. 1941 al 1982)

Define domino perfecto e imperfecto

El carácter de absoluto se infiere del concepto de domino perfecto.
Define perpetuidad y exclusividad
Extensión: establece el parámetro en la medida que su aprovechamiento sea posible y suprime lo
referido a líneas perpendiculares.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en el inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. (ver art. 1962)
Propiedad y Dominio
En nuestro derecho la palabra “dominio” tiene un significado técnico preciso:
“es el derecho real más extenso y más completo que puede recaer sobre una cosa
determinada”
En nuestra legislación muchas veces se ha utilizado el término propiedad como sinónimo de dominio o
como sinónimo de derecho real y llama propietario al titular del derecho real de dominio.
También se habla de propiedad no solo respecto de las cosas sino también en materia de créditos, de
derechos intelectuales, de propiedad industrial, de marcas y patentes, etc. Y la Constitución habla de
propiedad cuando garantiza a todos los habitantes de la Nación el derecho de “usar y disponer” (art.
14) de ella y declara que es inviolable (art. 17).
La pregunta es ¿a qué tipo de propiedad se refiere? ¿es en sentido restringido o en sentido amplio que
habla de propiedad?
Como una primera aproximación al tema, resulta importante determinar qué es “propiedad” para la
Constitución Nacional, o sea, cuál es la “propiedad” que garantiza su artículo 17. La Corte Suprema de
Justicia de la Nación, ya desde la década del '20, tiene dicho que propiedad es igual a derecho
patrimonial, a derecho adquirido patrimonial. La propiedad, constitucionalmente hablando, protege a
todos los derechos patrimoniales, ya sean reales, personales, intelectuales, industriales, etc..
Así, lo ha establecido en los fallos
-Casos “Horta, J. c/ Harguindeguy, E.” , (en el que se discutía si una ley podía
rebajar alquileres convenidos en contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor); que “el
derecho reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes; es un
derecho patrimonial y, por lo tanto, una propiedad en el sentido constitucional”
-Caso “Mango c/ Traba”, (en el que se puso en tela de juicio la constitucionalidad de la ley
que prorrogaba el término de las locaciones frente a una sentencia firme de desalojo ); y, “que el
término propiedad, cuando se emplea en los artículos 14 y 17 de la Constitución ... comprende ... todos
los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su
libertad”
En fin, quedó establecido, y ya nadie lo discute, que propiedad no es igual a dominio en la
Constitución. Dominio es igual a derecho real sobre cosas, es decir sobre objetos materiales. La
propiedad en la Constitución va mucho más allá. La garantía del artículo 17 protege todo derecho
adquirido de naturaleza patrimonial.
Podemos decir entonces que el término “ propiedad” es el género (más amplio) y el de
“dominio” la especie (más preciso y técnico).
Vélez no lo definía en el Código solo lo caracterizaba, en la nota del Art. 495 decía que no podía realizar
definiciones (aunque en realidad daba muchas).
ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El dominio perfecto es un derecho que otorga a su titular las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de la cosa, dentro de los límites legales.
Ius utendi: Consiste en dar a la cosa el uso adecuado a su naturaleza,
sin que se destruya. En consecuencia, sólo cabe hablar de ius utendi
respecto de las cosas no consumibles; si a la cosa se le da un uso
distinto, se incurre en hurto de uso, furtum usus.

Ius fruendi: Consiste en aprovechar los frutos de la cosa, sean estos naturales o civiles. El ius
fruendi comprende los frutos comprende los frutos, no los productos.

Ius abutendi: Consiste en la facultad de disponer de la cosa. Puede consistir en consumirla

materialmente, como cuando se le destruye al comerla o quemándola: o consumirla jurídicamente,
como cuando se le enajena o se transforma.
Caracteres
De acá surge su característica más notable
-Absolutes, significa que tengo todas las actitudes jurídicas (cobrar-constituir otros
desmembrandolo-etc) y materiales, que puedo manejarme con mi bien como quiera, pero con el límite
de no perjudicar a terceros y dado que el ejercicio del derecho real de dominio no tiene que ser
abusivo. Dado que siempre hay que mirar en post del hombre. A pesar de estas restricciones es el
derecho que más facultades brindan a su titular dado que los demás son un desmembramiento de
este.
Hay una presunción que refiere que el dominio es perfecto hasta tanto se pruebe lo contrario.
Perpetuidad
ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
-Es ilimitado en el tiempo, no se extingue por el simple paso del tiempo aunque se trasmita la cosa que
es su objeto voluntaria o involuntariamente por los medios legales
-La regla general es que aunque no haga actos de posesión no pierde ese derecho, pero si una persona
que no es el titular del derecho comienza a realizar actos posesorios puede adquirir la propiedad de la
cosa por prescripción.
-El dominio es perpetuo porque dura ilimitadamente en tato exista la cosa que le sirve de objeto,
aunque continúe en cabeza de diferentes personas.
-Lo que provoca la extinción del derecho de dominio no es el transcurso del tiempo, sino la extinción
de la cosa, la destrucción de la misma, por lo que queda fuera del comercio.
Exclusividad
ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
título.
ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente.
El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la
cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a
las normas locales.
El dominio es exclusivo porque dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una
cosa. Cuando son propietarios en común de la misma cosa, entramos en el terreno del condominio o
sea, el dominio en comunidad.
Cualquiera que reclame un derecho de dominio sobre la cosa de otro debe probar su pretensión.
Para algunos consecuencia del dominio son facultades que tiene el titular de excluir a terceros del uso
y goce o disposición de la cosa y de tomar las medidas que crea conveniente de encerramiento o de
prohibición de que se introduzcan cosas ajenas o retirarlas sin previo aviso si hubieran sido
introducidas sin previo aviso.
ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario.
El principio de accesión, que consiste en que las cosas accesorias siguen a la principal. No distingue
entre cosas muebles e inmuebles.
La extensión material del derecho de dominio en los inmuebles, se extiende al subsuelo y al espacio
aéreo "en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas
especiales".
Las construcciones, las siembras y las plantaciones pertenecen al dueño del inmueble, salvo que exista
propiedad horizontal o derecho de superficie. También crea una presunción, que admite prueba en
contrario, que señala que las construcciones, siembras y plantaciones fueron realizadas por el
propietario del inmueble.
Modos especiales de adquisición del dominio
Apropiación
Es necesario distinguir si son cosas mueble registrables o no
ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere
por apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a
vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.
La apropiación es una forma unilateral y originaria de adquirir el DR dominio de cosas muebles. Se
produce cuando una persona capaz aprehende una cosa sin dueño, o abandonada por su dueño, con
ánimo de apropiársela. La caza y la pesca, por ejemplo, son maneras de apropiación.
No obstante, hay que tener en cuenta que algunas cosas no son susceptibles de apropiación, como
-los animales domésticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos;
-las cosas perdidas, lo que caiga en el mar o en los ríos sin la voluntad de los dueños,
-las cosas arrojadas por la borda para salvar embarcaciones
-los despojos de los naufragios.
-tampoco es posible apropiarse de los inmuebles abandonados ya que pertenecen al dominio privado
del Estado.
ARTICULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece
al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal
que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
ARTICULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras
aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
ARTICULO 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos,
pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece
a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste.
Adquisición de un tesoro
ARTICULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa
mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de
restos humanos mientras subsiste esa afectación.
ARTICULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace
visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar
tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción
de la prenda.
ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si
al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
ARTICULO 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un
tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento
del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de
todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece
íntegramente al dueño del inmueble.
Régimen de cosas perdidas
ARTICULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo
hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien
tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo,
quien debe dar intervención al juez.
ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla
debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede
aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la
cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse
en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa.
Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio
del lugar en que se halló.
Transformación y accesión de cosas muebles
ARTICULO 1957.- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena
fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de
la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de
todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño
de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero
puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de
la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con
indemnización del valor de la materia y del daño.
ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin
que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa
nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es
imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes
iguales.
Accesión de cosas inmuebles
ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay
acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a
menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el
curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción
al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las
aguas, como por el abandono de su cauce.
ARTICULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran
comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio
de las máximas crecidas ordinarias.
ARTICULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el
término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas.
ARTICULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o
planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los
daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño
del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del
inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su
derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el
dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
ARTICULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe
invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso
inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento
normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente
abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.
Dominio Imperfecto

Dominio imperfecto
Art. 1946. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa
está gravada con cargas reales.
Art. 1964. Son dominios imperfectos
el revocable,
el fiduciario y
el desmembrado.
*DOMINIO FIDUCIARIO
AFECTA LA PERPETUIDAD
*DOMINIO REVOCABLE
Aquí es el carácter perputuo el que se halla disminuido, pues aquí el derecho no esta sujeto, en
principio, a durar indefinidamente sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la
condicion resolutoria a la cual esta subordinado.
AFECTA LA ABSOLUTEZ *DOMINIO DESMEMBRADO
Aquí el carácter absoluto es que se se halla afectado, en mayor o menor medida, el propietario se halla
impedido de usar, goar o disponer de la cosa en forma en que podria hacerlo si no se hubiese gravado
con algun derecho real a favor de otra persona(hipoteca- prenda-etc.).
Art. 1701 C.C. y CN “…es el que se adquiere con (en) razón de un fideicomiso constituido por contrato o
testamento y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda, según el contrato, testamento o la ley”

DOMINIO IMPERFECTO
Dominio revocable, es el único que trata en el capitulo. ARTICULO 1965.Dominio revocable es el
sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien
se la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por
la ley.
Art. 1967
La revocación del dominio tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de
adquisición
Art. 1969. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los
actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto, si no es retroactiva, los actos son
oponibles al dueño
Art. 346. La condición no opera retroactivamente, excepto pacto en contrario
Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable que inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto
Si la cosa registrable
Y el modo suficiente
Inscripción constitutiva
Inscripción no constitutiva

Dominio desmembrado, queda sujeto al régimen de la carga real que lo grava.

Domino fiduciario: remite al Capitulo 31 Titulo IV del Libro Tercero (Dominio Fiduciario)
ARTÍCULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de
un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la
extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.
ARTÍCULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los
derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro IV de este
Código.
Forma ARTÍCULO 1669.
El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede celebrarse por
instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada
por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como
promesa de otorgarlo.
Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con
el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose
transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.
ARTÍCULO 1670 Objeto
Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso
universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

Artículo 1685.Patrimonio separado. Seguro.

Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del
fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra
la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos
y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto
de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos del art. 1757 y
concordantes cuando no haya contratado seguro, o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura
de riesgos o montos.

ARTÍCULO 1688.
Actos de disposición y gravámenes
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo
1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en
contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
esta norma.

ARTÍCULO 1703.
Excepciones a la normativa general
El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio
imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades
del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
ARTÍCULO 1704.- Facultades.
El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos
que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
ARTÍCULO 1705. Irretroactividad
La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el
fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

ARTÍCULO 1706. Readquisición del dominio perfecto

Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido
en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere
inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTÍCULO 1707 Efectos

Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el
titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados.
DOMINIO REVOCABLE DOMINIO FIDUCIARIO
ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo
resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto.
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.
Dominio revocable es aquel que se encuentra sometido a una condición o plazo resolutorio, a cuyo
cumplimiento se debe restituir la cosa a su antiguo propietario. La condición o el plazo pueden ser
pactados o resultar de una imposición legal. La Ley limita en diez años, contados desde la fecha del
título constitutivo, el tiempo para que se cumpla la condición, si pasan sin que se haya cumplido el
dominio queda establecido definitivamente.
La diferencia con el dominio fiduciario es que acá la cosa no debe ser entregada a un tercero, sino que
debe ser restituida al primitivo dueño de ella.
Ej. la compra venta con pacto de retroventa
La revocación de las donaciones por ingratitud o incumplimiento de los cargos o injuria
grave
ARTICULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho.
El titular de dominio revocable goza de las mismas facultades que un dueño perfecto. La diferencia es
que los actos jurídicos que realice estarán sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
ARTICULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto
retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en
cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
El principio general es que la revocación del dominio tiene efectos retroactivos, salvo que del título o
de la Ley surja lo contrario.
En las cosas no registrables la revocación no tiene ningún efecto frente a terceros, a menos que éstos
hayan actuado de mala fe.
ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir
la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto
readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si
no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
DOMINIO FIDUCIARIO
ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de
un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la
extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.
El dominio fiduciaria es una especie del género de dominio imperfecto. La perpetuidad del dominio
trasmitido se la puede afectar con dos modalidades
-la condición
-el plazo resolutorio
Y cumplida la primera o vencido el plazo, el dominio de la cosa debe pasar a manos de un tercero.
El fiduciante se obliga a trasmitir el “dominio fiduciario” sobre determinados bienes o cosas al
fiduciario que debe ejercer el dominio fiduciario de acuerdo con lo pactado y dice la Ley. Lo hace
normalmente a favor de un tercero (beneficiario), para que al cabo de un plazo o condición el fiduciario
transfiera el dominio pleno al fideicomisario.
La Ley prevé un plazo máximo para este tipo de contrato de 30 años, salvo que la persona sea un
incapaz.
El fideicomiso se hace por contrato o testamento
Sujetos
Son las partes que intervienen en la relación jurídica, del negocio fiduciario que sirve de causa fuente al
“dominio fiduciario” (en cuanto al derecho real no hay partes porque se establece una relación directa
e inmediata entre el sujeto y la cosa).
FIDUCIANTES
Designa al fiduciario y sus sustitutos.
Determina las limitaciones que tendrá el fiduciario.
Le indicará al fiduciario los actos que deberá realizar.
Revocar el fideicomiso.
Limitar las facultades del fiduciario
Exigir rendición de cuentas
Solicitar la remoción del fiduciario
Ejercer acciones en defensa a los bienes fideicomitidos
FIDUCIARIO
· Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio de quien se designe en el contrato.
Rendir cuentas, mínimo una vez al año.
Transferir los bienes cuando finalice el fideicomiso
· Iniciar las acciones necesarias para la conservación de los bienes.
Puede realizar actos de disposición o administración o ambos
Disponer o gravar cuando lo requieran los fines del fideicomiso
Retribución
BENEFICIARIO
Puede aceptar o rechazar el beneficio.
· Dicho beneficio puede consistir en obtener todo o parte de los frutos de los bienes.
Su derecho a los beneficios es un derecho creditorio, temporario
Ejercer acciones en defensa de los bienes fideicomitidos
Exigir rendición de cuentas
FIDEICOMISARIO
· Tiene un derecho personal a que le sea transmitida la propiedad plena de los bienes una vez cumplida
la condición o plazo resolutorio u otra causa de extinción del Fideicomiso.
· Puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por causa de muerte
Puede haber superposición de roles entre el fiduciario, beneficiario y fideicomiso.
Hay dos tipos de fideicomiso ordinario y financiero.
Su finalidad puede ser de administración, garantía.
Cuando se lo utiliza como garantía tiene el la ventaja de ser autoliquidante. Es un contrato típico,
bilateral, consensual y oneroso o gratuito.
ARTICULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los
derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de
este Código.
ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la
normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en
el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las
disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en
tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas.
ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y
a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título
oneroso.
ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir
la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTICULO 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos
los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.

DOMINIO: ADQUISICIÓN
Establece los modos especiales
de adquisición (art. 1947 y sigs.)
No los enumera.
Analiza:

Apropiación.
Adquisición de un tesoro.
Régimen de cosas perdidas.
Transformación y accesión de cosas muebles.
Accesión de cosas inmuebles:
Aluvión
Avulsión
Construcción, siembra y plantación.
Invasión de inmueble colindante. (accesión inversa).

APROPIACIÓN
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan
a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.
LIMITES AL DOMINIO (art. 1970 y sigs)
Establece que los limites impuestos en razones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas.
Establece expresamente que los deberes impuestos por los limites al dominio no generan
indemnización de daños.
Camino de sirga: unifica a 15 mtros. La franja de terreno. No se refiere a calle o camino publico.
Árboles y arbustos: suprime la distancia mínima y establece como parámetro la normal tolerancia.
Luces y vistas: mantiene las distancias mínimas con excepción de que la visión este impedida por
elementos fijos de material no transparente. Luces a 1,80 mtros.
Restricciones y límites al dominio
Del artículo 14 de la CN surgen los limites que la carta magna impone al DR de dominio, dado que
ningún derecho puede ejercerse de manera absoluta (“Todos los habitantes de la Nación gozan de los
siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio,…”).
Estas restricciones y limites están fundadas en razones de
-Interés Público
-Cuestiones de Vecindad
-Relacionado con Cuestiones de Fundos
Restricción. Definición: Son las normas legales, nunca convencionales, que regulan el DR de
dominio, compatibilizando losderechos y obligaciones que por igual gozan los hombres
en su relación de vecindad o en miras de un interés público para
armonizar el derecho privado o individual con el interés general y
colectivo.
Se hallan reguladas en el CCCN en los art 1970/1982.
Cabe destacar que las restricciones impuestas al Derecho Privado son regidas por el Derecho
Administrativo. Al Estado se le reconoce un extraordinario poder de limitación del dominio
(numerus apertus).
Pueden señalarse los siguientes caracteres de estas restricciones administrativas:
a) Son ilimitadas en su número, como que atienden a razones de interés público de la más diversa
especie.
b) Generalmente importan una obligación de dejar hacer o de no hacer impuesta al propietario,
aunque a veces van más allá e imponen una verdadera obligación de hacer, tal como la que pesa sobre
los propietarios de construir la vereda, a cercar los terrenos baldíos, o hacer las paredes del ancho y las
características señaladas por el Código de la Edificación.
c) No dan lugar a indemnización, a menos que se trate de una grave restricción que menoscabe el
derecho del propietario más allá de lo razonable, en cuyo caso habría o bien una servidumbre
administrativa o bien un cercenamiento tal del dominio que haga surgir el derecho del propietario a
exigir la expropiación del bien
ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés
público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
El Derecho Civil nada tiene que ver con los limites al DR de dominio es el Derecho Administrativo
1-Codigos de Urbanización – Expropiación, el Estado no tiene límites para limitar. El Estado se vale del
Poder de Policía para su cumplimiento y lo hace
-por necesidad del propio Estado-higiene pública (limitación a empresas)
-moralidad publica
-por tranquilidad publica
2-Hay distintas jurisdicciones con distintas normas según donde este situado va a tener que acatar
normas Nacionales, Provinciales o Municipales.
3-En la relación entre particulares se usan de manera subsidiaria la reguladas por el CCCN, siempre que
el derecho del lugar no lo regule
ARTICULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
La limitación dada por el Estado no es indemnizable, porque hay un interés público, pero si en caso que
estas resulten de la actividad del hombre
ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros
derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no
excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años
contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican
una sustitución fideicomisaria.
Se encuentra prohibida la clausula de no enajenar o de constituir otros derechos reales a persona
alguna, pero si está permitida esta clausula a persona determinada cuando el acto es a titulo oneroso.
-Si esta clausula es violada y ha sido puesta como condición resolutoria el anterior propietario puede
demandar judicialmente la nulidad del acto y reivindicar la cosa.
-Si solamente se estipulo la pena de multa, será esto solo lo único que podrá perseguir el anterior
propietario.
-Si la clausula prohibitiva no estuviera pactada como condición resolutoria ni como multa el anterior
propietario puede demandar la cosa a este tercer adquirente pues su existencia surgiría del debido
estudio del título (no se podrá aducir buena fe).
En lo que atañe a la transmisión a título gratuito, los donantes y testadores no pueden prohibir a
sus sucesores que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento,
por un término mayor que el de 10 años. Por iguales motivos es inválida la condición de no dividir la
herencia por un término mayor de 10 años, salvo que se trate de un bien determinado o de un
establecimiento comercial, industrial, ganadero o minero que constituya una unidad económica, en
cuyo caso la condición de no dividir la herencia puede prolongarse hasta la mayoría de edad de todos
los herederos
ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben
exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización
administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o
su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el
interés general y las exigencias de la producción.
El código enumera una serie de inmisiones a modo no taxativo, son una serie de molestias que pueden
afectar a los vecinos, deja bien claro que no tienen que exceder la normal tolerancia (concepto librado
al arbitrio judicial). Ello, aun en caso de que se cuente con autorización administrativa para
desarrollarlas.
Para apreciar cuál es el límite tolerable hay que considerar las condiciones del lugar, el interés general,
las necesidades de la producción y la prioridad en el uso. La idea es que los vecinos ejerciten su
derecho de propiedad de modo regular, sin afectar a los demás.
Si las molestias fueren excesivas, los jueces tienen la facultad de disponer su cese, remover aquello que
las origine y ordenar el pago de una indemnización. El Juez para evaluar hará inspección ocular o podrá
valerse de los peritos y sus dictámenes.
ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de
los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de
quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que
menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
ARTICULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no
pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o
velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos
del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las
destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los
gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
ARTICULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que
se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su
desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras
que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a
las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye
la obra debe reparar los daños causados.
ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos
no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni
vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En
ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble
colindante.
ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no
pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la
superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
ARTICULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos
1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.
ARTICULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo
no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo
prive de la luz o de la vista.
ARTICULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el
dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para
evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

Extensión del dominio Inmuebles art. 1945 CCYCN

CONDOMINIO arts. 1983 al 2036

Definición: Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción

CONDOMINIO arts. 1983 al 2036

Asamblea: suprime la unanimidad.
Solo exige que todos los condóminos sean informados de la finalidad de la convocatoria y citados en
forma fehaciente y con anticipación razonable.
Se mantiene el computo de los votos por valor de la parte indivisa y se exige mayoría absoluta
CONDOMINIO
Distingue condominio con indivisión forzosa temporaria y perdurable.
Clasifica a los muros cercos y fosos en:
1.Lindero, separativo o divisorio.
2.encaballado.
3.Contiguo.
4.Medianero.
5.Privativo o exclusivo.
6.De cerramiento: Al lindero de cerramiento.
7.De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento (tres metros).
8.Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suero sin servir de cimiento.
Unifica el plazo de indivisión temporaria a 10 años

PARTICION arts. 2363 y sigs CCYCN

SEGUN LUGAR O EMPLAZAMINETO
PRIVADA o EXTRAJUDICIAL – JUDICIAL
MODOS DE REALIZARLA
EN ESPECIE - EN DINERO – MIXTA
Clasificaciones del condominio:
1)SIN INDIVISION FORZOSA
2)CON INDIVISION FORZOSA
1)CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA
Cualquiera de los condóminos puede pedir en cualquier momento la partición.
-Facultades de cada sujeto s/ su parte indivisa, art 1989 CCyC:
Cndo se hable de la parte indivisa las facultades solo serán jurídicas ya q las materiales no pueden
darse x la intangibilidad de la porción ideal. El condómino puede (en gran similitud con las facultades
jurídicas del dominio):
1) Enajenar su parte indivisa: título gratuito u oneroso
2) Renunciar al DR de condominio: favorece los a demás condóminos
3) Constituir DR de garantía
4) Los acreedores pueden embargar la parte indivisa de su deudor
5) Constituir DR de uso o usufructo
6) No se puede constituir DR de habitación o servidumbre
7) No se pueden constituir DP
8) Facultad de ejercer acciones posesorias y reales
-Facultades jurídicas s/ la cosa común: nulas xq si un sujeto no es titular de toda la cosa no puede
disponer jurídicamente de ella.
-Facultades materiales s/ la cosa común:
1) Usar la cosa sin límites siempre y cndo se respete el destino acordado y no afecte los d de los
restantes condóminos, art 1985 y 1986
2) Limitación: “ius prohibendi”: para el caso de actos q importen el ejercicio actual e inmediato del d de
propiedad bastará con la oposición de solo uno de los condóminos para q no se realicen, art 1990.
Se da mucho en la práctica x convención de los condóminos q uno de ellos va a usar la cosa
exclusivamente (art 1987). Quien no la usa tiene d a un “canon locativo” q equivale al porcentaje q le
corresponde al condómino de lo q saldría alquilar la cosa. Tal canon solo corre desde q fue solicitado
fehacientemente (art 1988). Cndo esta acción se lleva a los juzgados se denomina “fijación de canon
locativo”.
-Oblig y responsabilidades de los condóminos (art 1991):
1) Afrontar gastos h/ la proporción de su parte indivisa
2) Si uno solo de los condóminos afronta los gastos tiene acción de repetición frente a los otros +
intereses
3) Condómino no se libera de los gastos x el abandono de la cosa
EXTINCION DEL CONDOMINIO :
Si bien se extingue x las mismas causales del dominio la más importante es la partición.
PARTICION: conversión de la parte ideal q corresponde a cada copropietario en una porción material,
art 1997 CCyC “ Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier
tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible ”. 3 modos de llevarla a cabo:
En especie : cosa se divide entre los condóminos
En dinero : cosa se vende y se reparte $ según los porcentajes de c/u
Mixta : cndo las porciones materiales no se corresponden con el porcentaje de los condóminos y uno
paga al otro la diferencia
Gralmente se lleva a cabo de manera extrajudicial, único requisito cndo hay de x medio un bien
inmueble ya q requiere escritura pública para la partición. Casos en q debe ser judicial:
Partes no se ponen de acuerdo
Hay menores o incapaces
· Tercero interesado en proteger su d o verificar q no se lo afecte
Condóminos pueden pactar la indivisión x un periodo determinado :
Suele hacerse para cuestiones comerciales: partes pactan la indivisión x 10 años. Si no especifican
periodo se entiende q rige x 10 años, y si se especifica uno más largo se lo considera tmb de 10. Solo se
puede suspender el periodo de indivisión siempre q concurran graves circunstancias y se pida de parte
ante un juez la autorización para la partición.
Art 2000 CCyC “ Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de
diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese
límite máximo ”
Art 2002 CCyC “ A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede
autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada
judicialmente ”
Juez puede fijar indivisión a pedido de parte cndo un condómino quiere hacer la partición en un
momento inconveniente x situaciones graves q resultaría en perjuicio de uno o más copropietarios,
pero solo x plazo de 5 años prorrogable una vez, art 2001 CCyC “ Cuando la partición es nociva para
cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su
postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término
es renovable por una vez ”.
EFECTO DECLARATIVO DE LA PARTICION :
En los casos en q luego de la partición uno de los condóminos se queda con la cosa se considera q
siempre fue el titular de la cosa, y quienes quedan fuera son considerados como si nunca hubieran
tenido relación con ella, como si siempre hubiera habido un dominio x parte de quien se quedó con la
cosa.
Consecuencias:
Los actos efectuados x quien se quedó con la cosa siguen vigentes xq se considera q este sujeto
siempre fue el titular de la cosa.
Los actos efectuados x quien quedó fuera de la cosa dejan de existir xq se considera q este sujeto
nunca tuvo relación con la cosa.
Supuestos: A y B tenían condominio. B se queda con la cosa luego de la partición.
· A constituye una hipoteca s/ su parte indivisa + B adquiere dominio x partición → hipoteca queda sin
efecto con la condición de q la partición haya sido hecha judicialmente con citación al acreedor
hipotecario o en el caso de q haya sido extrajudicial haya habido autorización del acreedor hipotecario
(art 2207 CCyC “ Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario
puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta
hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso ”)
· B constituye hipoteca s/ su parte indivisa + B adquiere dominio x partición → hipoteca sigue
existiendo s/ la porción ideal q tenía B
· A constituye hipoteca s/ totalidad de la cosa + B adquiere dominio x partición → hipoteca era nula y
sigue siéndolo luego de la partición
· B constituye hipoteca s/ totalidad de la cosa + B adquiere dominio x partición → hipoteca era nula
pero ahora pasa a ser válida
2)CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE
Facultad del condómino de pedir la partición se encuentra impedida en cualquier momento.
-Indivisión forzosa s/ accesorios indispensables: accesorio, parte, objeto, se encuentra en condominio x
ser de vital importancia para el uso común de las heredades, art 2004 CCyC “ Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae s/ cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división ”.
-MEDIANERIA, muros, cercos y fosos: son aquellas pareces q separan dos heredades contiguas.
Muros desde punto de vista físico son:
Contiguos : asentado en terreno de una persona
Encaballados : asentado s/ línea divisoria entre dos terrenos
Muros desde punto de vista jurídico:
Privativo o exclusivo : le pertenece al vecino q lo construyó
Medianería : es propiedad en condominio de los dos vecinos
Privativo puede ser contiguo o encaballado.
Medianero solo puede ser encaballado.
En los casos q hay CERRAMIENTO FORZOSO, como cada uno de los propietarios de los inmuebles de
núcleos urbanos y sus arrabales tiene el d y oblig recíproca de construir un muro lindero, quien
construya un muro s/ la línea divisoria de los terrenos deberá cobrarle al propietario contiguo la mitad
de los q gastó en el $ de construcción h/ los 3 metros del muro. Pero si construyó el muro en terreno
propio deberá cobrarle al mismo la mitad de gastos de construcción + su terreno q perdió h/ la mitad
del muro, ya q la nueva línea divisoria entre las heredades empieza a correr x la mitad del muro. Si el
propietario lindero se niega a pagarle quien construyó tiene d a iniciarle una acción de reembolso q
prescribe a los 10 años.
Art 2007: Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un
núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación
recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor .

Art 2008: Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de
altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los
inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales .

Art 2009: Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008
es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular
colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por
contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva

PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072

Concepto: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio….
Define Unidad Funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional,
que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
Distingue:
cosas y partes comunes.
cosas y partes necesariamente comunes.
Cosas y partes comunes no indispensables.
Enumera de manera mas extensa y detallada el contenido del reglamento de propiedad horizontal.

CONSORCIO: LO DEFINE COMO EL CONJUNTO DE PROPIETARIO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES.

DETERMINA:
NATURALEZA JURIDICA: persona jurídica
DOMICILIO: el inmueble
ORGANOS: asamblea, consejo de propietarios y administrador
EXTINCIÓN: por la desafectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal por acuerdo
unánime de los propietarios por escritura publica o por resolución judicial inscripto en el registro
inmobiliario

FACULTADES: IGUAL QUE LA LEY 13.512 ART. 3

Enajenar la unidad funcional que le pertenece,
Constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad
funcional comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de éstas
OBLIGACIONES: LAS ENUMERA EN 6 INCISOS
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y administración, y del reglamento
interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y
otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional.
GASTOS Y CONTIBUCIONES:
con relación a la unidad funcional: a cargo de cada propietarios.
con relación a las partes comunes: cada propietario debe pagar
expensas comunes ordinarias de administración y reparación. .. Igualmente son expensas comunes
ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de persona s con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea

EXPRESAMENTE DISPONE QUE: El certificado de deuda expedido por el administrador es título

ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

EN RELACION A LAS EXPENSAS

El reglamento de propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas.
Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean
poseedores por cualquier título.
Asambleas
RESUELVE:
las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad y
administración;
las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios
las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.

MAYORIAS: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número
de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los QUINCE (15) días de notificados,
excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

NULIDADES: El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los TREINTA (30)
días contados desde la fecha de la asamblea.

Consejo de propietarios:
DESIGNACION: A cargo de la asamblea. (opcional no obligatorio)
ATRIBUCIONES:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar
a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
puede cumplir sus obligaciones
Administrador
NATURALEZA JURIDICA: representante legal del consorcio con el carácter de mandatario
QUIENES PUEDEN SERLO: un propietario o un tercero, persona humana o jurídica
DESIGNACION Y REMOSION:
El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa en oportunidad de
la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea
Pueden ser removidos sin expresión de causa

DERECHOS Y OBLIGACIONES:
a) convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio
y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer
total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el
administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los SESENTA (60) días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad y administración;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo del consejo de propietarios;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los QUINCE (15) días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y OCHO
(48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de TRES (3) días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario
exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

SUBCONSORCIOS:
CARACTERISTICAS:
Se establecen en edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente por existir sectores con
independencia económica, funcional o administrativa.
Cada sector puede tener una subasamblea.
Su funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector.
En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

INFRACCIONES
En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o
en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que
corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la
infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento
local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de
infracciones.
Derecho Real de Propiedad Horizontal
Al legislar sobre las restricciones y límites al dominio, en el artículo 2617 Vélez Sarsfield, estableció que
"el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni
por actos de última voluntad".
Y en forma concordante al citado artículo 2617, el artículo 2618 establece el principio de accesión, que
le confiere al dueño del suelo, la propiedad de toda su profundidad y espacio aéreo.
La gran extensión territorial del país, y la escasa densidad de población para la época de sanción del
Código, inspiraron al codificador a prohibir la división horizontal de edificios, ya que la superficie era
suficiente a ese momento, sin necesidad de elevar edificios en que los que distintos propietarios
compartan la misma superficie de terreno. Optó por no crear un sistema que a su juicio, derivaría en
una causa de segura controversia entre vecinos.
A lo largo del tiempo, la densidad de la población creció exponencialmente, como así también la
concentración citadina de habitantes, lo que llevó a la necesidad de admitir el sistema de propiedad
horizontal legislado en la ley 13.512.
La ley 13.512, para resultar ser compatible con las mencionadas disposiciones del Código Civil, en su
artículo 18 derogaba los artículos 2617, 2685 y 2693, siendo que esta derogación lo es al solo efecto de
la ley de propiedad horizontal.
La ley se promulgó el 13 de octubre de 1948, después de amplios debates doctrinarios, parlamentarios
y de proyectos que la precedieron, creó un nuevo derecho real, que admite la división física de edificios
en sectores privativos de aprovechamiento independiente y sectores comunes que están destinados a
servir a dicho aprovechamiento.
En cuanto a su naturaleza jurídica, a este derecho real la doctrina mayoritaria la ha entendido como
"un sistema autónomo de carácter mixto, por el que una persona adquiere un sector privativo de
aprovechamiento independiente en un edificio sometido al régimen de esa ley, juntamente con la
inescindible cotitularidad de un porcentual determinado sobre el terreno y demás partes comunes de
aquel afectadas en el reglamento de copropiedad y administración vigente al momento de su
adquisición" (Papaño, Dillon, Cause, Kiper).
Las especiales características del instituto merecieron una legislación autónoma y diferenciada que
atienda a la problemática que deriva de sus particularidades.
El Código Civil y Comercial da tratamiento a este Derecho Real en él:
TITULO V DE LOS DERECHOS REALES DENOMINADO PROPIEDAD HORIZONTAL .
CAPÍTULO 1 , SE DESARROLLA LAS DISPOSICIONES GENERALES. (ART.2037 AL 2043)
CAPÍTULO 2 , SE DESARROLLA LAS FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS (ART.2045 AL
2050)
CAPÍTULO 3 , SE DESARROLLA LAS MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES (ART 2051 AL
2055)
CAPÍTULO 4 , SE DESARROLLA SOBRE EL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (ART. 2056 AL
2057)
CAPÍTULO 5 , SE DESARROLLA SOBRE LAS ASAMBLEAS (ART. 2058 AL 2063)
CAPÍTULO 6 , SE DESARROLLA SOBRE EL CONSEJO DE PROPIETARIOS (ART.2064)
CAPÍTULO 7 , SE DESARROLLA SOBRE EL ADMINISTRADOR (ART. 2065 AL 2067)
CAPÍTULO 8 , SE DESARROLLA SOBRE LOS SUBCONSORCIOS (ART 2068)
CAPÍTULO 9 , SE DESARROLLA SOBRE LAS INFRACCIONES (ART. 2069)
PROPIEDAD HORIZONTAL-DEFINICIÓN en el Código Civil y Comercial
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible .
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o
los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

1) Redactar por escritura pública el reglamento de propiedad Horizontal
2) El reglamento deberá inscribirse en el Registro Inmobiliario
3) El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación
con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las
que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso
en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.
EL CONSORCIO CARACTERIZA A LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo
de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
EL SUBCONSORCIO ES UN AGREGADO NUEVO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
Derechos y Obligaciones de los Propietarios en el Código Civil y Comercial
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad
funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de éstas.
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y
otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional.

Prohibiciones para los Propietarios

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Infracciones para los Propietarios

ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás
acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer
cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el
ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de
reiteración de infracciones.
Gastos a cargo de los Propietarios
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de
las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones
impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el
acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si
éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso
y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su
unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier
causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin
perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que
generan dichas erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de
éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título.
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES. LA MODIFICACIÓN EN COSAS Y PARTES COMUNES
INCLUYE:
Ø MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORIA (Art. 2051)
ØMEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE UNANIMIDAD (Art.2052)
ØMEJORA U OBRA NUEVA EN INTERES PARTICULAR (Art.2053)
ØREPARACIONES URGENTES (Art.2054)
ØGRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO (Art.2055)

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES- MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE

UNANIMIDAD
ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada
por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar
nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera
sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES-MEJORA U OBRA NUEVA EN INTERES PARTICULAR
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los
gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a
ellos .
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES-REPARACIONES URGENTES
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes
comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar
el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a
costa del propietario.
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES-GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción
del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su
demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Reglamento de propiedad horizontal

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho
horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y
de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario
exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
DIFERENCIA DE LA LEY ANTECESORA (13.512) EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL HA AMPLIADO LA
CANTIDAD DE ARTÍCULOS QUE LEGISLAN SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, INTRODUCIENDO
FIGURAS QUE LA LEY ANTERIOR NO CONTEMPLA.
ENTRE SUS 32 ARTÍCULOS SE INCLUYEN LA FIGURA DEL SUBCONSORCIO Y LAS INFRACCIONES.
CON LAS COSAS Y PARTES COMUNES EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL PRESENTA UNA ENUMERACIÓN Y
CLASIFICACIÓN QUE NO SE MENCIONA EN LA LEY 13512.
EL ART 6 DE LA LEY 13512 NO TIENE UN CORRELATO EXPRESO EN EL NUEVO CÓDIGO. LA DESCRIPCIÓN
DE LOS ASPECTOS QUE SE DEBEN INCLUIR EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL SON MÁS
EXHAUSTIVOS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL.
EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL NO SE ESPECIFICA EL TIPO DE PROCESO JUDICIAL POR EL QUE SE
DEBE LLEVAR A CABO. LA LEY 13512 DICE QUE DEBÍA SER SUMARÍSIMO EN FORMA EXPRESA.
LA VETUSTEZ, QUE ASÍ DENOMINA LA LEY 13512 A LOS PROCESOS DE ENVEJECIMIENTO DE LOS
EDIFICIOS, NO ES MENCIONADA EN FORMA EXPRESA EN EL NUEVO CÓDIGO. TAMPOCO EN LA NUEVA
NORMATIVA SE MENCIONA EL GRADO DE DETERIORO PARA QUE LOS CONSORCISTAS DEFINAN SOBRE
LA DESTRUCCIÓN O RECONSTRUCCIÓN. SALVO LAS MENCIÓN EXPRESA, EL CÓDIGO CIVIL SIGUE LOS
LÍNEAMIENTOS DE LA LEY 13512 PARA NORMAR SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL.
La propuesta enfoca la institución acorde a la situación actual del mercado inmobiliario en propiedad
horizontal y los nuevos emprendimientos edilicios.
Comienza por conferir autonomía a este derecho real, cuestión que había suscitado discusiones
doctrinarias.
Amplía el concepto de unidad funcional agregando, además de pisos y departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, manteniendo el requisito de la
independencia funcional y salida directa a la vía pública o por un pasaje común.
En materia de cosas propias y comunes, incluye una presunción para el caso de no estar definidas
algunas zonas, se interpretará que son de propiedad común, evitando conflictos y dudas.
La enumeración, meramente enunciativa de las partes comunes indispensables para mantener la
seguridad y aquellas incluidas en los reglamentos de propiedad, utiliza un excelente vocabulario
técnico cuando se refiere a «cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están
embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional».
Incorpora rampas para acceso de personas discapacitadas, de evacuación alternativas para caos de
siniestros, así como todas las comodidades que tienen actualmente los edificios (solarios, piscinas,
salones de usos múltiples), pudiendo los reglamentos agregar los que cada época va modernizando en
aras al confort.
En relación a las cosas o partes propias, establece un doble criterio, las que están comprendidas en el
volumen delimitado por las estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, puertas,
ventanas, etc. Y hasta los balcones como todo aquello que sea susceptible de derecho exclusivo
diseñado en el reglamento, con una limitación que hace a la naturaleza jurídica de este derecho real,
que son las «restricciones que imponga la convivencia ordenada».
El titular de las unidades funcionales tiene todas las facultades atinentes al dominio (art. 2045).
Se define al consorcio como el conjunto de los propietarios de unidades funcionales y constituye la
persona jurídica denominada precisamente consorcio, con domicilio en el inmueble. Da fin a las
discusiones existentes sobre su personería jurídica y de qué normativa surgía tal afirmación, con lo que
es un avance sumamente importante.
En cuanto a los órganos que componen el consorcio, la inclusión del consejo de propietarios responde
a las necesidades presentadas desde hace tiempo ya que, sin estar legislado, se fue incorporando por
razones fácticas como elemento de actuación cotidiana.
Si bien algunos reglamentos de propiedad los establecían, la institucionalización con la indicación de
sus funciones donde se asigna a la asamblea la incumbencia de designar a sus integrantes es de suma
importancia.
Sus funciones, que no sustituyen al administrador, quien sigue siendo el genuino representante legal
del consorcio, le permiten, en determinados casos ante la omisión del administrador, asumir sus
funciones para convocar a asamblea dentro del plazo de treinta días de producida la vacancia, fijar el
orden del día y, entre tanto, asumir esas funciones.
Por otra parte, deberá controlar todos los aspectos económicos del consorcio, pudiendo solicitar
presupuestos para reparaciones de alto valor, revisar el estado financiero, el pago de cargas sociales y
de impuestos, el estado de bancos, el cumplimiento de convocar a asambleas, autorizar al
administrador a utilizar el fondo de reserva, para nombrar o despedir personal. Es de destacar que, en
todo momento, la responsabilidad frente a terceros recaerá siempre en la figura del administrador,
siendo el sentido de esta figura un intermediario entre el representante y los consorcistas. Que se
justifica aún más en los consorcios numerosos.
En materia de obligaciones de los consorcistas, cobra fundamental valor el pago de las expensas, a las
cuales se les atribuye carácter de título ejecutivo a los fines de su cobro judicial, a través del certificado
de deuda expedido por el administrador.
Para una correcta individualización de los propietarios, es obligatorio notificar fehacientemente al
administrador todo cambio de domicilio.
El art.2049 prohíbe liberarse del pago de expensas, inclusive de las devengadas antes de la adquisición,
ya sea por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o
forzosa o por abandono de la unidad. Esto refuerza la idea de la importancia que asumen las expensas
para el mantenimiento y el correcto funcionamiento del edificio.
Los reglamentos podrán eximir de abonar las expensas que correspondan a servicios a los cuales no
tienen acceso determinadas unidades funcionales, las que se distribuirán entre las demás unidades.
Sigue así la tendencia jurisprudencial delineada en este tema.
En cuanto a mejoras u obras nuevas sobre partes comunes, se requerirá el consentimiento de la
mayoría de propietarios con un informe técnico de profesional autorizado. La minoría disidente podrá
recurrir judicialmente a fines de que el juez examine la posibilidad del excesivo costo de los trabajos,
afectaciones a la salud, la seguridad o la solidez del edificio, el cambio del destino o los aspectos
arquitectónicos (art. 2051).
Para facilitar la formación del quórum en las asambleas, se puede lograr por adhesión y se simplifica la
convocatoria.
Quedan autorizados los subconsorcios con administración separada, subadministradores propios,
otorgándole independencia administrativa, política y económica, sin perjuicio de que solo sirven como
organización interna, ya que siempre persiste frente a terceros la responsabilidad del administrador.
En tres artículos en forma precisa, se legisla sobre la prehorizontalidad como sistema de asegurar a los
adquirentes en obras en construcción, en el estado previo a la constitución de la propiedad horizontal.
ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Infracciones
ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás
acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer
cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el
ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de
reiteración de infracciones.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS arts. 2073 al 2086

Características:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes
entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se
tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa
del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad
horizontal especial.
Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como
personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.

TIEMPO COMPARTIDO arts. 2087 al 2102

Concepto: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Afectación: La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial.
De la administración: La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un
tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del
tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.

Extinción: La extinción del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del plazo previsto en el
instrumento de afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se
han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.
La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan
la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

CEMENTERIOS PRIVADOS arts. 2103 al 2113

Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.

Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación
por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía.
La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las
parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las
leyes especiales.
Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
SUPERFICIE arts. 2114 al 2128
Concepto: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
En el articulo 1888 se establece como derecho real sobre cosa propia.

Se incorpora el derecho real de superficie en sus tres modalidades:

de construcción,
de plantación y
de forestación.
Destrucción de la propiedad superficiaria: el derecho se extingue si no se construye nuevamente en el
plazo de seis meses o no se planta o foresta en tres años.
Extinción: por el no uso:

Para el derecho de construir por un plazo de diez años

Para el derecho de plantar o forestar por un plazo de cinco años.
Se aplican supletoriamente las normas relativas a las limitaciones del uso y goce del usufructo.
SUPERFICIE

Concepto.
ARTÍCULO 2114.-
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

Partes
-Propietario, titular del inmueble.
-Superficiario, titular del derecho de superficie.

Quienes pueden ser titular del derecho de superficie:

- Titulares del condominio
- Titulares del dominio
- Titulares de proa Horizontal

ARTÍCULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de
los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Objeto
La superficie recae sobre todo un inmueble, parte de un inmueble, o prop. Horizontal.
Adquisición.
ARTÍCULO 2119.- El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La
prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

ARTÍCULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta
años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones,
ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser
prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

FACULTADES
Facultades del superficiario.

ARTÍCULO 2120.- El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de
garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados,
en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la
construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad
de consentimiento del propietario.

ARTÍCULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende
las obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono,
no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

Facultades del propietario.

ARTÍCULO 2121.- El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su
derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Extinción
ARTÍCULO 2124.- El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso
durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Son cinco las causas que producen la extinción del derecho de superficie sobre cosa ajena:
a. renuncia: además de expresa, la renuncia se debe instrumentar en escritura pública (art. 1017, inc.
a, CCyC) seguida de la necesaria publicidad registral inmobiliaria;
vencimiento del plazo: el vencimiento del pactado o de su prórroga produce por sí la extinción del
derecho, generando la obligación del superficiario de devolverle el inmueble al propietario;
cumplimiento de una condición resolutoria: respecto de esta causal, se tendrán en cuenta los efectos
previstos en el art. 348: restitución de las prestaciones convenidas, etc.;
d. consolidación: ocurre con la reunión en una misma persona de los derechos del propietario y del
superficiario, situación que puede darse respecto del primero, del superficiario o de un tercero, el acto
jurídico será instrumentado en escritura pública y del mismo tomarse razón por el registro inmobiliario;
e. no uso: durante diez años si el objetivo de la superficie fue construir y durante cinco si el destino del
inmueble era plantar o forestar

Efectos de la extinción.
ARTÍCULO 2125.- Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue
antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la
superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese
habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los
derechos personales durante el tiempo establecido.

Indemnización al superficiario
El momento de indemnizar, es en cualquier momento, en la escritura o después de ella.

ARTÍCULO 2126.-. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el
suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es
fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la
amortización.

USUFRUCTO ARTS. 2129 AL 2153

Establece la posibilidad de disponer jurídicamente, además del uso y goce.
ARTÍCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Es un derecho real principal, cuya constitución importa una desmembración del dominio pues importa
restringir las facultades del propietario. A éste se lo denomina “nudo propietario” que ya no podrá
usar y gozar de ese objeto.
Objeto:
Cosas fungibles (cuando recae sobre un conjunto de animales) y no fungibles puede recaer sobre una
cosa mueble o inmueble, lo que supone el deber de reintegrarlas una vez extinguido el derecho real,
con el desgaste habitual y propio del buen y normal uso. Pueden ser registrables o no, y la registración
podrá ser constitutiva o declarativa
Un derecho
Todo o parte de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario

Legitimados:
El dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros.
El usufructuario puede transmitir su derecho por actos entre vivos, constituir derechos reales de uso,
habitación, servidumbre y anticresis, tanto como derechos personales de uso y goce, sin alterar la
sustancia.
Partes
Usufructuante: Es el nudo propietario, por que solo tiene el dcho a disponer.
Usufructuario: Es quien tiene el uso y goce de la cosa, es decir, titular del usufructo.

Caracteres:
Temporal, por que dura la vida del usufructuario.
Transmisible

ARTÍCULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer
Dcho real de uso y goce, El dueño de la cosa solo podrá disponer de ella (ius abutendi) y el
usufructuario va a gozar de las demás facultades que tendría que tener este dueño, uso y goce (ius
utendi y ius fruendi). Por eso se dice que hay una desmembración del dominio.
No alterar su sustancia, implica no modificar la materia (Ej.: destruir la cosa) ni cambiar su destino (Ej.:
Convertir una casa en un bar.).
Sin embargo, puede deteriorarse por el uso o por el paso del tiempo.
Usufructo a favor de varias personas (parcial)
ARTÍCULO 2132.-. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias
personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en
el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas
que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda
aceptar el usufructo.

Modos de constitución.
ARTÍCULO 2134.- El usufructo puede constituirse:
por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Formas en que puede darse el usufructo.
Oneroso
Gratuito
Testamento
Prescripción Adquisitiva.
Usufructo legal, a través de la “Responsabilidad parental”

Modalidades
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con
cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo se tiene
por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo suspensivos,
la constitución solo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del deudor.
Esto es en beneficio de la cosa dada, ya que, si se permitiera la constitución del usufructo bajo
condición o plazo suspensivo, el propietario no cuidaría ni mejoraría la cosa porque, cumplido el plazo
o condición, otra persona recibiría la cosa para usufructuarla.

En caso de duda se presume oneroso.

Inventario: obligatorio si hay menores, incapaces, o se constituye por testamento

Obligaciones del usufructuario: (Parcial)
Inventario ( detalle de cómo esta la cosa)
Tiene la oblig. De hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles, antes de comenzar
a usarlos, ante el nudo propietario. De esa manera, el usufructuario sabe por que cosas
responsabilizarse y pagar sus gastos y por cuales no.
Pueden realizarse por instrumento privado, si las partes son capaces, de lo contrario, Se harán
por instrumento público y ante la presencia de dos testigos.

ARTÍCULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son
mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son
facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser
hechos por escritura pública. Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado
usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta
obligación tampoco es dispensable. La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el
cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
Que pasa si el Inventario NO SE HACE. (Parcial)
ARTÍCULO 2138.- Presunción.
La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden
con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que
se haya previsto lo contrario.

Fianza (Monto de plata por si el usufructo no se da)

Debe constituir una fianza, es una garantía que tiene el nudo propietario para cobrarse en caso que el
usufructuario no cuide la cosa.
ARTÍCULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión.
En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de
otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.
El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a
favor de varias personas con derecho de acrecer. El límite máximo temporal por el que se puede
constituir el derecho de usufructo en personas físicas es la vida del usufructuario, siendo en personas
jurídicas el plazo máximo de 50 años.

Mejoras facultativas
ARTÍCULO 2143.- El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a
hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas
si la separación no ocasiona daño a los bienes.

Mejoras necesarias
ARTÍCULO 2146.-. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las
necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por
vetustez o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las
que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.

Mejoras anteriores a la constitución

ARTÍCULO 2147.-. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes
del acto de constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su
negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo
propietario.

Derechos del usufructuario: puede constituir derechos reales y personales

Derechos del usufructuario
Pertenecen al usufructuario singular o universal:
Los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está
obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por
pedir su extinción.
Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de
su extinción pertenecen al nudo propietario.
Los productos (provechos no renovables que se extraen de un bien) de una explotación ya iniciada al
tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza, sin contraprestación alguna.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquiriente la que
determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el
adquiriente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y
derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos, el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario.
Puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la
cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a
los bienes.
Obligaciones del usufructuario
El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las
demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso
fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está
obligado aun antes de la extinción del usufructo.
 El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de
constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a
inventariarlos o a determinar su estado, debe soportar el costo de las mejoras realizadas por el nudo
propietario.
El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo. Frente al acreedor los obligados a satisfacerlos son
tanto el usufructuario y el nudo propietario.
El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo
propietario.
El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución
al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado. El usufructuario que no restituye el bien al concluir
el usufructo es considerado de mala fe, lo cual agrava su responsabilidad por destrucción de la cosa,
debe restituir los frutos percibidos en ese estado y reparar los daños que haya producido si contrató
sobre ese bien como libre de gravamen.
Derechos y deberes del nudo propietario
El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no
debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la
turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la
gravedad de la turbación.

Personas jurídicas: plazo se extiende a cincuenta años.

Extinción: se extingue por el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
EXTINCION
Medios especiales de extinción
ARTÍCULO 2152.-. Son medios especiales de extinción del usufructo:
la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó
la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta
años desde la constitución del usufructo;
el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide
la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Efectos de la extinción.
ARTÍCULO 2153.- Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar
más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo originario. Si el usufructo es de un
conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar
al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o
de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

USO ARTS. 2154 AL 2157

CONCEPTO: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material
o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título
no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de
uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Se aplican supletoriamente las normas del usufructo.
No puede el usuario constituir derechos reales
Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores
Legitimación activa
se encuentran legitimados para constituir este derecho real: el dueño de la cosa, los comuneros, el
titular de derecho de propiedad horizontal y el superficiario.

Constitución
El uso se constituirá, por excelencia, por contrato o testamento.
Si se cumplen los requisitos previstos por el ordenamiento en los art. 1897 y ss, el derecho real de uso
podría adquirirse por prescripción adquisitiva.

Extinción
En relación a la extinción de este derecho real, y por el juego armónico del art. 2152 CCyC, puede
inferirse que el uso se extingue:
por la muerte del usuario —consecuencia lógica, dado el carácter temporal de este derecho real—
También se extingue por el uso abusivo que se haga de ese derecho o alteración de la sustancia,
y por el no uso por el plazo de diez años.
No debe olvidarse que, en materia de uso, juegan las causales generales de extinción de los derechos
reales previstos en el art. 1907 CCyC, a saber: la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.

Limitaciones.
ARTÍCULO 2156.- El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Ejecución por acreedores.

ARTÍCULO 2157.- Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se
limita a las necesidades del usuario y su familia.
El derecho está destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o,
en su defecto, con la muerte del usuario.
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Sí puede constituir derechos personales
de uso y goce, cuya duración máxima no puede exceder la vida del usuario, y establece la obligación
previa de dar garantía suficiente.
Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las
necesidades del usuario y su familia. Los frutos revisten un tinte alimentario y la solución contraria
implicaría quitar protección al instituto.

HABITACION ARTS. 2158 AL 2161

CONCEPTO: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido,
o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse
a favor de persona humana.
Se aplican supletoriamente las normas del Uso.
Limitaciones: no es transmisible, no se puede constituir derechos reales y no es ejecutable por los
acreedores.
El derecho real de habitación se le otorga al conviviente supérstite que careciera de vivienda propia
habitable o de bienes que le aseguren el acceso a esta, pudiendo éste solicitar tal derecho por un plazo
máximo de 2 años sobre el inmueble que hubiera constituido el último hogar familiar. Es inoponible
frente a los acreedores del causante mientras se encuentre vigente el derecho.
La habitación es un derecho real autónomo y principal que se ejerce sobre cosa ajena. Puede inferirse
la constitución de habitación a favor de varias personas simultáneamente, sin que se afecta la regla de
indivisibilidad del derecho de habitación.
La idea sustancial que trae aparejado este derecho es lograr la protección del habitador y de su
familia. Como tiene un matiz netamente alimentario, es inherente a la persona a favor de la cual se
concibe.
La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede
constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
Objeto
El objeto de este derecho real recae sobre un inmueble ajeno, o bien sobre una parte material de
aquel.
Puede inferirse que el derecho puede recaer sobre un inmueble emplazado en zona urbana o rural.

Caracteres
No alterar la sustancia. Tal como ocurre en materia de uso y usufructo, la idea de no alterar la
sustancia hace a la esencia de este derecho real.

El carácter alimentario del derecho real de habitación

Sabido es que la idea sustancial que trae aparejada este derecho real es lograr la protección del
habitador y de su familia, otorgándole la facultad de morar en un inmueble para la satisfacción de sus
necesidades de vivienda.
La habitación tiene un cariz netamente alimentario, lo que permite sostener que el derecho real de
habitación es inherente a la persona a favor de la cual se concibe.

Temporalidad
La temporalidad resulta ser una de las notas típicas de este derecho real siendo que el mismo está
destinado a extinguirse con el cumplimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o, en su defecto,
con la muerte del habitador

Legitimación
Se concluye, entonces, que se encuentran legitimados para la constitución de habitación: El dueño de
la cosa
Los comuneros
El titular de derecho de propiedad horizontal
El superficiario (arg. art. 2131 CCyC).
El usufructuario, quien (en virtud de las reglas del art. 2142 CCyC) se encuentra legitimado para su
constitución.

Constitución
Por excelencia, por contrato o testamento.
Si se cumplen los requisitos previstos por el ordenamiento en los art. 1897 y ss, el derecho real de uso
podría adquirirse por prescripción adquisitiva.
La habitación es un derecho real principal, susceptible de adquisición por prescripción, siempre que se
cumpla con lo previsto en el ordenamiento en materia de usucapión.

Excepción
Existen dos casos de adquisición legal del derecho real de habitación son aquellos que corresponden
al :
Cónyuge supérstite (art. 2383 CCyC)
Conviviente supérstite (art. 527 CCyC).
Extinción
La habitación se extingue por la muerte del habitador o por el cumplimiento del plazo fijado,
consecuencia de la temporalidad propia de este derecho.
También se extingue por el uso abusivo que se haga de ese derecho o alteración de la sustancia,
entendiendo por ello que el habitador modifique la materia, forma o destino de la cosa objeto del
derecho.
Asimismo, debe concluirse que, por la mentada aplicación supletoria, la habitación también se
extinguirá por el no uso por el plazo de diez años.
No debe olvidarse que también se aplican las causales generales de extinción de los derechos reales
previstas en el art. 1907 CCyC, a saber: la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.

Limitaciones
ARTÍCULO 2160.
-La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede
constituir derechos reales o personales sobre la cosa.
-No es ejecutable por los acreedores.

SERVIDUMBRE ARTS. 2162 AL 2183

CONCEPTO: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.
Partes
Fundo dominante, a favor del cual se constituye la servidumbre.
Fundo Sirviente, el cual debe soportar la carga.
Los derechos que atribuye a su titular sobre el fundo ajeno pueden consistir en un usar de él o
en impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Desde la óptica del titular
de la heredad sirviente, la servidumbre puede consistir en un “no hacer” o “dejar hacer”. No obstante,
nunca la servidumbre puede implicar una obligación de hacer para el titular del inmueble que soporta
la carga.
Las servidumbres no pueden adquirirse o perderse por alícuotas, pues ello atentaría contra el principio
de indivisibilidad incluido en la naturaleza de las servidumbres. De esta manera, ellas no pueden ser
creadas por uno de los copropietarios sobre su parte indivisa.

Legitimación
ARTÍCULO 2168.
Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre
inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los
titulares.
OBJETO: Totalidad o parte de un inmueble ajeno.
CLASIFICACION:
Positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio o negativa. si la carga real se limita a la
abstención determinada impuesta por el título
Síntesis: Es afirmativa cuando el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo
dominante
Ej. Dejarlo pasar.
Síntesis: es negativa Cuando el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer algo, consiste en un
deber de No hacer. Ej. Deber de NO levantar un edificio a una altura determinada.

Real o personal (en caso de duda se presume personal) .

Real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga
de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real
considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos
a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una
convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

Síntesis: Cuando hay dos inmuebles y la servidumbre se constituye sobre uno de ellos, en beneficio del
otro.
Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta
una duración menor.

Síntesis: Aquí la servidumbre se constituye sobre su fundo, pero a favor de una persona, que puede ser
o no ser propietaria de un inmueble.
Continuas o discontinuas
Servidumbre continua Se ejercen continuamente por si mismas sin necesitar un hecho actual del
hombre.
Ej. Servidumbre de vistas o de acueducto.

Servidumbre Discontinuas Necesitan un hecho actual del hombre para ser ejercidas.
Ej. La servidumbre de paso que dura mientras el hombre pasa.
APARENTES O NO APARENTES

Servidumbre Aparente Se anuncian por signos exteriores, es decir, se manifiestan a través de obras
visibles. Ej. Puertas, ventanas, camino.

Servidumbre No Aparente No se manifiestan por ningún signo, es decir que no necesitan de obras
visibles. Ej. Prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.
Forzosa: (de transito, de acueducto, de recibir agua). La acción para reclamar una servidumbre forzosa
es imprescriptible.
FORZOSAS O VOLUNTARIAS.

ARTÍCULO 2166.
Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar
una servidumbre forzosa es imprescriptible

Síntesis: Son aquellas llamadas legales por que están dispuestas por la ley.
Ej. Mi fundo esta encerrado y no tengo otra forma de salir a la vía publica, salvo a través del
fundo de mi vecino, constituyendo una servidumbre de transito.
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la
necesidad jurídica de hacerlo, caso que se denomina forzosa. Entonces, podemos definir a las
servidumbres forzosas como aquellas que la ley autoriza e impone, con independencia de la voluntad u
oposición del titular del predio sirviente.
La servidumbre de tránsito es el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro
derecho real sobre él, de pasar por un inmueble ajeno. Es constituida a favor de un predio destituido
de comunicación con la vía pública, y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente. Se
constituirá aun cuando el inmueble posea cierta comunicación con la vía pública, pero le resulte
insuficiente. El encerramiento puede ser físico o funcional: atento a la explotación económica que se
desarrolle en el fundo dominante, requiera de otra vía de comunicación acorde con aquella actividad.
La servidumbre de acueducto se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una
canalización. La ventaja está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que
proviene de un predio ajeno. Este derecho corresponde al titular de dominio y a otros poseedores
legítimos. Para que este gravamen pueda ser impuesto, debe resultar necesario para la explotación
económica establecida en el inmueble dominante o para la población.
La servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo
sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades. Aquí el destino del agua no es el fundo
dominante, sino el sirviente. El predio sirviente recibe las aguas originadas en un fundo superior y estas
llegan allí como consecuencia de la acción de una maquinaria que extraiga agua. El gravamen no debe
causar ningún perjuicio grave para el fundo sirviente, pues en caso contrario, será necesaria la
canalización subterránea de agua o mediante cañerías.
 Si el titular del fundo sirviente no aceptara la servidumbre forzosa sobre su inmueble, el interesado
puede reclamarla judicialmente y cuenta con una acción imprescriptible. La sentencia que haga lugar a
esta acción deberá disponer que se haga efectiva la restauración del derecho atacado, removiendo el
impedimento. El dueño de la heredad sirviente tiene el derecho a percibir una indemnización. En caso
de que no se llegue a un acuerdo con el titular del predio dominante, o con la autoridad local, la debe
fijar el juez.
Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre
inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los
titulares.

Servidumbres Voluntarias Son aquellas que surgen de acuerdo de partes. Ej. Para salir de mi fundo
puedo pasar por otro lado, pero de todas formas, con mi vecino pactamos que yo podría salir a través
de su fundo.
Los modos de constitución son el contrato, la ley (servidumbres
forzosas), disposición de última voluntad o la prescripción adquisitiva. La servidumbre puede
ejecutarse a cualquier modalidad (plazo o condición). La condición puede ser suspensiva o resolutoria.
Prohibición de servidumbre judicial: En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o
imponer su constitución.
Presunción de onerosidad: en caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.
Admite prueba en contrario y será el titular del predio dominante quien deberá acreditar la gratuidad.
Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre
personal es intransmisible por causa de muerte. La servidumbre no puede separarse del inmueble y
la inherencia es una característica necesaria de todo derecho real, que incluye, en este caso, tanto al
derecho del titular del predio dominante como al gravamen del titular de la heredad sirviente.
La inherencia del fundo solo resulta aplicable a las servidumbres reales y no a las personales. Las
primeras son inherentes al predio dominante y a la heredad sirviente y siguen a los inmuebles,
cualquiera sea su destino. De este modo, no pueden ser separadas del predio, ni objeto de una
convención, ni ser sometidas a gravamen alguno.

CONSTITUCION Y ADQUISICION de las servidumbres.

Por contrato Se hace un contrato estableciendo un dcho real sobre una prop. Ajena.
Si el contrato es a titulo oneroso, debe tener la forma relativa a la venta; y si es a titulo gratuito, la de
donación.
Por Testamento Es decir, por disposición de última voluntad, No es necesaria la tradición.
Por destino del padre de Familia Cuando el dueño de dos fundos o más, hace para su uso personal una
“servidumbre” entre ellos y luego vende uno de esos fundos. Esa servidumbre es validamente
constituida si es continua y aparente.
Por prescripción Esta forma se aplica solo a servidumbres continuas y aparentes. Se requieren 20 años
de ejercicio continuado, sin interrupción, publico, pacifico y con ánimo de ser el titular de la
servidumbre.
Por Ley Es la forma de constitución coactiva, a través de una ley que obliga al dueño del fundo
sirviente a tolerar una servidumbre en su fundo.
Derechos y obligaciones del fundo dominante
Puede ejercer servidumbres accesorias indispensables.
ARTÍCULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas
las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo
hacen más cómodo su ejercicio.

Puede realizar mejoras a su cargo.

ARTÍCULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las
mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el
gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
Puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la
servidumbre.
ARTÍCULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar
a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a
restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste
sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

Debe comunicar las perturbaciones de hecho y de dcho.

ARTÍCULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.
Derechos del titular sirviente
El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. Aquel
cuyo fundo esté gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el
lugar. No debe turbar el ejercicio de la servidumbre. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese
de la turbación; si la servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución del precio proporcional
a la gravedad de la turbación.
El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el
menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que
tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo
de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

EXTINCION: Medios especiales.

la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén
cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se
pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
Medios generales de extinción

La destrucción de la cosa: se trata de una causal general de extinción de todos los derechos reales,
excepto que la ley autorice su reconstrucción. A modo ejemplificativo, en la servidumbre podría darse
el supuesto de que su ejercicio terminase siendo absolutamente imposible por un cambio
sobreviniente en el fundo dominante o en el sirviente.

La renuncia o abandono: puede plantearse la hipótesis de la renuncia de aquella persona que se vea
favorecida por la servidumbre, ya sea el propietario del predio dominante, todos los condóminos u
otros titulares de derechos reales legitimados para adquirir servidumbres. La renuncia debe ajustarse a
la forma que el CCyC exige para la extinción de los derechos reales sobre inmuebles, es decir que debe
realizarse en escritura pública por imperio del art. 1017, inc. a, CCyC y luego ser inscripta en el Registro
de la Propiedad Inmueble, en razón de su oponibilidad (art. 1893 CCyC).

Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena: las servidumbres podrían extinguirse por la
confusión o reunión, en el mismo sujeto, de la propiedad del fundo dominante y la del sirviente,
cualquiera haya sido la causa que la haya motivado; o del predio dominante y de la parte del fundo
sirviente sobre la cual recaigan. La confusión puede darse en cabeza de uno de los dos titulares o de un
tercero que adquiera la propiedad de ambos. La extinción de la servidumbre por confusión es una
consecuencia de que sea un derecho real sobre cosa ajena, pues resulta de aplicación el principio
nemini res sua servit, por el que nadie puede tener una servidumbre sobre su propio inmueble

DERECHOS REALES DE GARANTIA DISPOSICIONES COMUNES ARTS. 2184 AL 2204

Establece un capitulo de disposiciones comunes.
El objeto de los derechos reales de garantía pueden ser cosas y derechos.
El defecto en la especialidad no general la nulidad de la garantía.
En caso de ejecución, son inoponible al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la
garantía.
Cancelación del gravamen: Por el titular o por el juez
Disposiciones comunes
Garantía es toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción. Atribuye al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades. Los derechos reales
de hipoteca, anticresis y prenda constituyen garantías típicas. Las garantías reales son las que recaen
sobre cosas determinadas. Tienen, como uno de sus efectos, oponibilidad erga omnes.
La facultad que conceden los derechos reales de garantía es la de otorgar a su titular el derecho
de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que ha obtenido oponibilidad posteriormente.
Los derechos reales de garantía son pasibles de convalidación. Para el deudor, es una carga sobre la
cosa. Cuando la cosa es registrable, es oponible cuando esté registrada la garantía.
Todas las garantías cuentan con una serie de requisitos estructurales y naturales (principios
esenciales). Son estructurales laconvencionalidad, la accesoriedad y la especialidad, tanto en cuanto al
objeto como en cuanto al crédito. Es natural, laindivisibilidad.
Convencionalidad
Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los
legitimados y con la forma que la ley indica para cada tipo. Si los derechos reales de garantía recaen
sobre inmuebles, la convención debe efectuarse en escritura pública. La prenda y la anticresis pueden
ser constituidas por instrumento público o privado porque son no solemnes.
Accesoriedad
Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el
crédito y se extinguen con el principal. La extinción de la garantía por cualquier causa no afecta la
existencia del crédito.
Especialidad en cuanto al objeto: cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos
garantía. Ese objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el
objeto y su causa.
Pueden servir de garantía al derecho de superficie, la hipoteca y la anticresis. Queda fuera la
posibilidad de gravar con derechos reales de garantía, el usufructo, el uso y las servidumbres.
Especialidad en cuanto al crédito: a constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa. La especialidad en cuanto al crédito fija el
grado de agresión patrimonial que tiene el acreedor con garantía.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que
cualquier suma excedente es quirografaria.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de 10 años,
contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos
durante su vigencia.
Sobre la base de tener definido el máximo al que la garantía concede tutela privilegiada y su
publicidad, podrán saber los terceros qué porción de la cosa o derecho se encuentra sujeta al régimen
de garantía.
Defectos de la especialidad: la constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de
las enunciaciones del acto constitutivo.
Indivisibilidad
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los
bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada
una de sus partes.
 El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo
a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione
perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una por el
gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes, hasta la mínima
expresión del crédito principal.
Es una característica natural pues es de su esencia. Se trata de una seguridad para el acreedor en
torno a la ejecución entera de la obligación.
Extensión en cuanto al objeto
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y
las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la
hipoteca o son depropiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un
vínculo contractual;
Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados
con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
Para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter perpetuo. Las
rentas a las que alude la ley son las debidas, puesto que las pagadas no corresponden al inmueble sino
al propietario que conservaba para entonces la disponibilidad de su patrimonio.
Extensión en cuanto al crédito
La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también
los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los interés, daños y costas anteriores a
la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura solo en caso de haberse previsto y
determinado expresamente en la convención.
Subrogación real
La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados. En caso de
extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.
Facultades del constituyente
El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede
realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. En caso de ejecución, son inoponibles al
acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía. Si el bien gravado es subastado por
un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caducado
el plazo y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Cuando la obligación está sujeta a una condición suspensiva aun no cumplida, el acreedor puede
requerir al tercero ejecutante una garantía suficiente de la restitución de lo percibido para el caso de
frustración de la condición (es una medida conservatoria).
Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien
gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho
real de garantía.
El propietario no deudor, que puede ser un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien
gravado, sin obligarse de forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el
bien objeto del gravamen y hasta el máximo de gravamen.
En caso de ejecución de la garantía, solo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede
intimar al propietario no deudor para que pague la deuda o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor solo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria. Una vez ejecutado el bien afectado por la garantía, el propietario
no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen.
Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene
derecho a:
Reclamar las indemnizaciones correspondientes
Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor
En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda,
hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra
ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o,
subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.
Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus
titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les
correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

HIPOTECA ARTS. 2205 AL 2211

Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido
el crédito garantizado.
Legitimación: Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie
Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista
esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor

hipotecario que no presta consentimiento expreso.

Se encuentra circunscripta a inmuebles que no se entregan al acreedor. El propietario se encuentra
impedido de disponer de su derecho sin el gravamen. El superficiario se encuentra facultado para
constituir derechos reales de garantía sobre su derecho a construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria. Sin embargo, no puede constituirse sobre otros derechos reales.
El acreedor puede, aun cuando haya sido enajenado por el constituyente del gravamen y se encuentre
en poder de los sucesivos adquirientes, requerir su ejecución y venta, como cabría contra quien
constituyó la hipoteca.
El título suficiente es la convención. El modo suficiente lo cumple la inscripción registral que
publicitará este derecho que no se ejerce por la posesión a los terceros interesados de buena fe.
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Hipoteca de parte indivisa: un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista
esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor que no presta
consentimiento expreso.
Forma del contrato constitutivo: la hipoteca se constituye por escritura pública. La aceptación del
acreedor puede ser ulterior, si se otorga con la misma formalidad y previamente a la registración.
Individualización del inmueble: el inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado y deben
estar dadas cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
La ley 24441 permite la ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial, si se cumplen dos
presupuestos:
La intimación extrajudicial al deudor denunciando su mora y concediéndole un plazo suplementario
para atender de manera completa al crédito; y
La intervención jurisdiccional que agotando el contradictorio entre las partes, comprueba la
exigibilidad del crédito y la ausencia de defensas de parte del deudor.
Extinción
La principal causa de extinción es la extinción de la deuda que garantiza. Ésta puede producirse por
pago, prescripción, transacción, etc. Causas de extinción:
Por vía de consecuencia: el pago de la deuda.
Por renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pública.
Destrucción del edificio: si el edificio se reconstruye, la hipoteca vuelve a gravarlo.
 Resolución de los derechos del constituyente: en el caso en que el que la concedió tuviera sobre el
inmueble un derecho sujeto a condición resolutoria y la condición se produce.
Confusión: una misma persona reúne las cualidades de propietario y acreedor.
Dación en pago: pago por entrega de bienes.
Comprador de un inmueble en remate judicial: lo adquiere libre de hipoteca.
Cancelación
La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del
gravamen en el Registro de la Propiedad. Puede haber cancelación sin que se extinga la hipoteca y
puede extinguirse la hipoteca sin cancelación por no haberse hecho en el Registro.
Puede ser voluntaria o judicial. La voluntaria es cuando la hace el acreedor hipotecario
unilateralmente, el deudor o conjuntamente. Es judicial cuando la pide el constituyente por nulidad del
crédito o extinción de la hipoteca.
Debe hacerse por escritura pública. Los efectos de la inscripción se extinguen a los 20 años y la
cancelación es automática (opera de pleno derecho).

ANTICRESIS ARTS. 2212 AL 2218

Concepto: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien
se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Legitimación: Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo
Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de
cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de
duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de
veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.

La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir
los frutos para imputarlos a una deuda.
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, superficie y usufructo.
El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de 5 años para
cosas muebles registrables. Si el constituyente es titular de un derecho real de duración menor, la
anticresis se acaba con su titularidad.
Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de 20 años para inmuebles y 10
años para muebles registrables, si antes no se renueva.
El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se
imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor
(comunicarle el resultado de la imputación efectuada).
El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla
en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el
alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta
que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al
acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto. El
acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble. El acreedor no puede
reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.

PRENDA ARTS. 2219 AL 2237

Divide su tratamiento en tres secciones:
Disposiciones generales
Prenda de cosas
Prenda de créditos
Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes.
Prenda con registro: se rige por la legislación especial.
Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de
fecha cierta
Prenda de créditos: Constitución. constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del
crédito prendado.
La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios,
por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes. En este caso, la publicidad no se logra a través de un sistema registral
sino por medio de la posesión.
Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el
cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen un valor en
una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya
prendado en seguridad de una deuda ajena. Este tipo de prenda evita la paralización del bien y permite
afectarlo a una garantía especial manteniéndolo en el ámbito de acción del constituyente y en su
circuito productivo.
Los derechos provenientes de la prenda solo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en
poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en
posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con
obligación de devolverla.
La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta. El
instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos
empeñados y demás datos que sirven para individualizarlos.
Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor
en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un
tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su
constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, establecer otro orden de prelación para sus derechos.
Prenda de cosas
El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la
cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni
perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto, da derecho al deudor a dar por extinguida la garantía y que la cosa
le sea restituida; pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor; y reclamar daños y
perjuicios.
El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta
no subsista. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor
de la cosa.
Venta de la cosa prendada
Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el
acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. La cosa empeñada puede también
venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, el privilegio del acreedor prendario se ejerce
sobre el precio obtenido.
El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con 10 días de
anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que la
cosa debe encontrarse.
 Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta
puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de la cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
El acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del
vencimiento de la deuda.
La venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir
en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o un tercero a precios que
surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de
mercado.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor. El acreedor
puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación.
Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero
ello no afecta la validez de la enajenación.
Prenda de créditos
La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser
cedido.
Acciones posesorias
Defensas de la posesión y la tenencia
Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por
finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante
actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados conintención de tomar la
posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o tenedor.
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al
tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos ejecutados
sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de
daños.
Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando
debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que
los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla
sin intervalo de tiempo (inmediatez) y sin exceder los límites de la propia defensa (proporcionalidad).
Se necesita de un cuarto requisito que es la legitimación activa (es amplia: poseedor, tenedor y
servidores de la posesión) y pasiva (contra los que pretendan turbarlo o despojarlo violentamente).
Acción de despojo
Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor
sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos
y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede
ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad,
o la remoción de la obra que se comienza a hacer. Tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o tenencia.
Acción de mantener la tenencia o posesión
Corresponde la acción de mantener la tenencia o posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa
o universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento
y los actos que anuncian la inminente realización de una obra (daño temido). Comprende la turbación
producida por la realización de una obra en un inmueble ajeno que turba el derecho de posesión (un
volquete en la entrada).
 La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse. Tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o tenencia.
Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien
acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no se
produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso
de los otros y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. Los
tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir
que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla.
Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las
leyes procesales o que determina el juez. Tramitan por la vía del juicio sumarísimo.

Defensas del derecho real

Acciones reales
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Son la reivindicatoria, la confesoria,
la negatoria y el deslinde. Son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.
Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por
la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por
la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y
subsistir al tiempo de la sentencia.
Daño: el actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la
indemnización sustitutiva del daño. Si opta por la primera, puede reclamar el resarcimiento
complementario del daño. Si opta por la segunda, pierde el derecho a ejercer la acción real.
Cotitulares. Cosa juzgada: las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o
contra los restantes cotitulares. Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de
hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer
los derechos inherentes a la posesión.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o
perjudica solo a los que han intervenido en el juicio.
Acción reivindicatoria
La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la
universalidad de hecho (una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos
bajo un mismo nombre, como rebaño).
No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si
no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución. La
enumeración no es taxativa.
No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicados los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe
durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo.
La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a
nombre del reivindicante. El tenedor de una cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los
efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos
de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
 Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene
inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido.
Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las siguientes reglas:
Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario
quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente
de la fecha del título.
Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante
posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente título alguno.
Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante
es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario
de la heredad que se reivindica.
Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
El subadquiriente de un inmueble o una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y
en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus
restos. Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe
ordenarse la rectificación del asiento registral.
Acción negatoria
La acción negatoria compete contra quien impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño
del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto
reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
La legitimación pasiva es amplia. La acción puede ser intentada por el titular de un derecho real sobre
cosa ajena, que se ejerce por la posesión, cuando sea turbado, incluso por el dueño del inmueble.
Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de
probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está
constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
Acción confesoria
La confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro,
especialmente sus servidumbres activas. La acción podría intentarse no solo contra el propietario del
fundo sirviente, sino también contra otro poseedor o contra un tenedor del mismo inmueble, o contra
cualquiera de los titulares plurales, siempre y cuando impidan al actor ejercer sus derechos inherentes
a la posesión.
Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se
impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros
derechos inherentes a la posesión. Si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular,
tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.
Acción de deslinde
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria
entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación
fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.
La acción de deslinde procede ante límites ignorados (por falta de demarcación de los límites o
cuando ambos vecinos manifiestan sus dudas acerca de aquella e inician la acción para hacer cesar la
incertidumbre). El objeto es fijar con exactitud los límites confundidos entre dos inmuebles contiguos,
luego de una investigación.
El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u
obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás
poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de sus bienes privados. El deslinde de los
bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
 Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la
que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de los límites
antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes
según lo considere adecuado.
Inmisiones: las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa
para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o
su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el
interés general y las exigencias de la producción.

Relación entre las acciones posesorias y las acciones reales

No pueden acumularse las acciones reales con las posesorias. El fundamento de esta independencia
reside en que en cada una se ventilan cuestiones totalmente distintas. En las acciones posesorias se
discutirá sobre la posesión o la tenencia en sí mismas para mantener o recuperar la relación de poder
atacada. En las acciones reales, se debatirá el derecho real invocado sobre la cosa. En las acciones
posesorias es inútil la prueba del derecho real.
Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia
posesoria haya terminado. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real
sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción
posesoria. Si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda. Pero si interpone la acción
posesoria puede iniciar después la acción real.
Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la
acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la
acción posesoria o real respecto del hecho anterior. La promoción de la acción real no obsta a que las
partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.

Usucapión
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real
sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley. Existen dos modalidades: la
adquisitiva breve y la larga.
La prescripción adquisitiva larga necesita de la posesión y el tiempo establecido por la ley: 20 años. En
este caso, no puede invocarse contra el adquiriente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
Además, requiere la efectividad de la posesión, exigiendo que la relación de poder
sea ostensible (pública, exteriorizada y no clandestina) y continua (no alcanzada por planteos
posesorios).
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles
por la posesión durante 10 años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la cosa
es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo.
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni haber podido
conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente.
 El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de
sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve, las
posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición
del derecho real respectivo.
La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero aprovecha
el período transcurrido hasta que ella comenzó.
El curso de la prescripción se suspende por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho
contra el deudor o poseedor. Solo tiene efecto durante 6 meses o el plazo menor que corresponda a la
prescripción de la acción.
El curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación
de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración. Se reanuda a partir de los 20 días
desde que el acta de cierre está a disposición de las partes.
Casos especiales:
Entre cónyuges, durante el matrimonio
Entre convivientes, durante la unión convivencial
Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos,
durante la responsabilidad parental, tutela, curatela o medida de apoyo
Entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio de sus cargos
A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por
causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.
El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la precede e
iniciar un nuevo plazo.
El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del
derecho de aquel contra quien prescribe.
El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante autoridad
judicial que dé cuenta de la intención de no abandonar el derecho del que se trate, formulada contra el
poseedor o su representante en la posesión, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente
o en el plazo de gracia previsto por el ordenamiento judicial.
Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la
resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
Principios registrales
No convalidación: el Registro no subsana los defectos o vicios del documento. El registrador lo inscribe
provisionalmente por un plazo de tiempo y lo devuelve para que el particular lo subsane. Lo va a
inscribir definitivamente cuando no tenga ningún vicio.
De la rogación: el registro no actúa de oficio. La parte debe pedir que lo haga, mediante un pedido de
informe. El Registro únicamente actuará de oficio para cancelar la hipoteca a los 20 años, si no se
renovare el registro.
Bloqueo registral: el escribano solicita el certificado al Registro y, desde que lo expide, comienza a
correr un plazo de validez para escriturar, el cual será de 15, 25 o 30 días según se trate de funcionarios
con domicilio en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del
ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. No podrá escriturar fuera de este plazo. Desde el
otorgamiento de la escritura, comienza a correr el plazo para inscribirla en el Registro, que será de 45
días. Durante todo este tiempo, el inmueble está bloqueado, es decir, protegido contra las medidas que
un acreedor pueda querer trabarle. Si no se cumplen los plazos, el bloqueo cae y la medida cautelar,
que había sido trabada provisionalmente, se transforma en definitiva. Si inscribe después de los 45
días, se registrará la fecha verdadera de la inscripción. Si lo hace dentro, será retroactiva a la de su
instrumentación.
Legalidad: el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, atendiéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
 Calificación registral: se rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. Si el
defecto fuera subsanable, devolverá el documento al solicitante para que lo rectifique. Sin perjuicio de
ello, lo inscribirá provisionalmente por 180 días.
Matriculación: los inmuebles que deben inscribirse serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. La matriculación se hará destinando a cada inmueble un folio especial
con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Tracto sucesivo: el orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo forma una cadena y cada
nueva inscripción se apoya en la anterior. En otras palabras, tiene que haber una correlación entre las
inscripciones y las modificaciones, extinciones y cancelaciones. El que dispone tiene que ser el último
que adquirió, de otra manera no se registrará el documento. Esto tiene excepciones, que son conocidas
como tracto abreviado.
Tracto abreviado: no será necesaria la previa inscripción o anotación en los siguientes casos:
Cuando el documento sea otorgado por los jueces, herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge.
Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.
Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos, a partir del que figure inscripto en el Registro.
En el tracto abreviado, una persona que no figura en el Registro como propietario, el heredero, vende
a un tercero el inmueble. Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya que sería
superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
Prioridad registral: el que primero inscribe, tiene prioridad.
Publicidad: el registro es público para el que tenga un interés legítimo en averiguar el estado jurídico
de los documentos inscriptos.