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Bauleitung

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Die Bauleitung (kurz


BL, gemäß HOAI Leistungsphasen nach HOAI
auch 1. Grundlagenermittlung
„Objektüberwachung 2. Vorplanung
(Bauüberwachung 3. Entwurfsplanung
oder
4. Genehmigungsplanung
Bauoberleitung)“)
leitet eine Baustelle 5. Ausführungsplanung
oder Teile einer 6. Vorbereitung der Vergabe
Baustelle. Sie ist für 7. Mitwirkung bei der Vergabe
die ordnungsgemäße Objektüberwachung –
Ausführung der 8. Bauüberwachung und
Bauarbeiten Dokumentation
verantwortlich. Der 9. Objektbetreuung
Begriff wird sowohl
für die Bauleitung des
Auftraggebers (Bauherrn) als auch für die Bauleitung des
Auftragnehmers (Bauunternehmen) verwendet.

Inhaltsverzeichnis
1 Begriffsabgrenzung
1.1 Bauleitung (Schweiz)
2 Bauleitung auf der Seite des Auftraggebers
2.1 Objektüberwachung
2.1.1 Grundleistungen
2.1.2 Besondere Leistungen
2.2 Bauoberleitung (BOL) und Örtliche
Bauüberwachung (ÖBÜ)
2.2.1 Grundleistungen
(Bauoberleitung)
2.2.2 Grundleistungen (örtliche
Bauüberwachung)
2.3 Künstlerische Bauoberleitung
2.4 Öffentlich-rechtlicher Bauleiter
3 Bauleitung auf der Seite des Auftragnehmers
3.1 Bauführung bzw. Bauleitung
3.1.1 Aufgaben
4 Personal
4.1 Aufgaben
4.2 Arbeitsplatz
5 Vergütung
6 Siehe auch
7 Literatur

Begriffsabgrenzung
Die Definition des Begriffs Bauleitung ist nicht einheitlich.
Eine eindeutige Abgrenzung ist deshalb schwierig. Häufig
lässt sich erst aus dem Zusammenhang erschließen, welche
Art der Bauleitung gemeint ist.

Die Bestellung eines Bauleiters im bauordnungsrechtlichen


Sinne dient zur Durchsetzung öffentlich-rechtlicher
Schutzziele.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure


(HOAI, in der Fassung von 2013) kennt für die Bauleitung
auf Seiten des Auftraggebers (Bauherrenschaft) nur die
Begriffe „Objektüberwachung (Bauüberwachung)“ z.B. in
Anlage 10.1 zu § 34 Absatz 1, „Bauoberleitung“ z.B. in §
12 Absatz 2 und „Örtliche Bauüberwachung“ in den
Anlagen 12.1 und 13.1. Der Begriff "Bauleiter" taucht in
der HOAI nur ein einziges Mal in Anlage 10.1 zu § 34
Absatz 4, dort mit Verweis auf Landesrecht
(Landesbauordnungen), auf.

Im Straßen- und Tiefbau wird der Begriff Bauleitung


überwiegend für die Bauleitung der ausführenden
Unternehmen verwendet. Die Bauleitung auf Seiten des
Auftraggebers wird hier, wegen der §§ 55 und 57 der HOAI,
als Bauoberleitung und/oder örtliche Bauüberwachung
bezeichnet.

Objektüberwachung, Bauoberleitung und örtliche


Bauüberwachung werden vom Auftraggeber, meist vom
Bauherrn, eingesetzt. Als „Sachwalter des Bauherrn“
übernehmen sie vorrangig die Überwachung und
Überprüfung der zu erbringenden Leistung (Bausoll),
koordinieren die Gewerke und sonstige Beteiligte (evtl.
Planer, Behörden etc.) und stehen in direktem Kontakt mit
dem Bauherrn zur Klärung technischer Fragen.

Oftmals unklar ist die Vertretungsbefugnis der


Objektüberwachung / Bauoberleitung für Belange des
Auftraggebers. So ist der Objektüberwacher bzw.
Bauoberleiter ohne besondere Vollmacht nicht berechtigt,
kostenwirksame Entscheidungen für den Auftraggeber zu
treffen.

Die Bauleitung bzw. Bauführung des Bauunternehmens


sorgt für die Koordinierung der Leistungserbringung
(Personaleinsatz, Materiallieferungen etc.) und ist
Ansprechpartner für den Auftraggeber bzw. die Bauleitung
des Auftraggebers.

Bauleitung (Schweiz)

Gemäss der SIA 118 (Allgemeine Bedingungen für


Bauarbeiten) Art. 3 Abs. 3 ist die Bauleitung die Vertretung
des Bauherrn. Die Bauleitung kann auch durch den
Bauherrn selbst erfolgen. Die Bauleitung kann aus einer
oder mehreren Personen bestehen, welcher der Bauherr
bezeichnet (Art. 33 Abs 1). Die Vollmacht der Bauleitung
ist in einem Vertrag zwischen Bauherr und Bauleitung
festzulegen. Bei fehlen der Regelung gilt eine
uneingeschränkte Vollmacht für die Bauleitung gegenüber
dem Unternehmer (Ausführende Unternehmung, wie
Baumeister) in den Belangen des zu erstellenden Werkes
(Art. 33 Abs 2). Dem zufolge sind Entscheidungen der
Bauleitung, wie auch die entgegennahme der
Willensäuserungen der Unternehmungen für den Bauherrn
rechtsverbindlich.

Bauleitung auf der Seite des


Auftraggebers
Objektüberwachung

Auf die Objektüberwachung entfallen aufgrund des


Projektverlaufs die Koordination der Bauausführung und
die Überwachung auf Übereinstimmung mit der
Baugenehmigung, den Ausführungsplänen, den
Leistungsbeschreibungen sowie mit den anerkannten
Regeln der Technik und Vorschriften zB. durch einen
bauleitenden Architekten oder durch einen beauftragten
Konsultant.

Für die Aufgaben der Objektüberwachung bei Gebäude,


Freianlagen und raumbildende Ausbauten bietet der § 33 -
siehe auch Anlage 11 - der HOAI 2009 Anhaltspunkte.

Grundleistungen

Überwachen der Ausführung des Objekts auf


Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder
Zustimmung, den Ausführungsplänen und den
Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein
anerkannten Regeln der Technik und den
einschlägigen Vorschriften
Überwachen der Ausführung von Tragwerke nach
§ 50 Abs. 1 Nr. 1 und 2 auf Übereinstimmung mit
dem Standsicherheitsnachweis
Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich
Beteiligten (z. B. Fachingenieure)
Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteil
Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes
(Balkendiagramm): Bauzeitenplan
Führen eines Bautagebuches
Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden
Unternehmen
Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung
anderer an der Planung und Objektüberwachung
fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln
Rechnungsprüfung
Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem
wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
Antrag auf behördliche Bauabnahmen und Teilnahme
daran
Übergabe des Objekts einschließlich
Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen
Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen,
Prüfprotokoll
Auflisten der Gewährleistungsfristen
Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der
Bauleistungen festgestellten Mängel
Kostenkontrolle durch Überprüfen der
Leistungsabrechnung der bauausführenden
Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
und dem Kostenanschlag.

Besondere Leistungen

Besondere vertraglich zu vereinbarende Leistungen sind

Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines


Zahlungsplanes
Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von
differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese
Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die
Grundleistungen der Leistungsphase 8 hinausgeht.

Bauoberleitung (BOL) und Örtliche


Bauüberwachung (ÖBÜ)

Die Begriffe Bauoberleitung und örtliche Bauüberwachung


werden im Zusammenhang mit Ingenieurbauwerken und
Verkehrsanlagen in der HOAI verwendet.

Grundleistungen (Bauoberleitung)

Aufsicht über die örtliche Bauüberwachung, soweit


die Bauoberleitung und die örtliche Bauüberwachung
getrennt vergeben werden,
Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich
Beteiligten, insbesondere Prüfen auf
Übereinstimmung und Freigeben von Plänen Dritter
Aufstellen und überwachen eines Zeitplans
(Balkendiagramm): Bauzeitenplan
Inverzugsetzen der ausführenden Unternehmen
Abnahme von Leistungen und Lieferungen unter
Mitwirkung der örtlichen Bauüberwachung und
anderer an der Planung und Objektüberwachung
fachlich Beteiligter unter Fertigung einer
Niederschrift über das Ergebnis der Abnahme
Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme
daran
Übergabe des Objekts einschließlich
Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen
Unterlagen, zum Beispiel Abnahmeniederschriften
und Prüfungsprotokolle
Zusammenstellen von Wartungsvorschriften für das
Objekt
Überwachen der Prüfungen der Funktionsfähigkeit
der Anlagenteile und der Gesamtanlage
Auflisten der Verjährungsfristen der
Gewährleistungsansprüche
Kostenfeststellung
Kostenkontrolle durch Überprüfen der
Leistungsabrechnung der bauausführenden
Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
und der fortgeschriebenen Kostenberechnung.
Grundleistungen (örtliche Bauüberwachung)

Überwachen der Ausführung des Objekts auf


Übereinstimmung mit den zur Ausführung
genehmigten Unterlagen, dem Bauvertrag sowie den
allgemein anerkannten Regeln der Technik und den
einschlägigen Vorschriften,
Hauptachsen für das Objekt von objektnahen
Festpunkten abstecken sowie Höhenfestpunkte im
Objektbereich herstellen, soweit die Leistungen nicht
mit besonderen instrumentellen und
vermessungstechnischen Verfahrensanforderungen
erbracht werden müssen; Baugelände örtlich
kennzeichnen,
Führen eines Bautagebuchs,
Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden
Unternehmen,
Mitwirken bei der Abnahme von Leistungen und
Lieferungen,
Rechnungsprüfung,
Mitwirken bei behördlichen Abnahmen,
Mitwirken beim Überwachen der Prüfung der
Funktionsfähigkeit der Anlagenteile und der
Gesamtanlage,
Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der
Leistungen festgestellten Mängel,
bei Objekten nach § 51 Abs. 1: Überwachen der
Ausführung von Tragwerken nach § 63 Abs. 1 Nr. 1
und 2 auf Übereinstimmung mit dem
Standsicherheitsnachweis.

Künstlerische Bauoberleitung

Die künstlerische Bauoberleitung überwacht die


Ausführung der Gestaltung und Übereinstimmung mit dem
Entwurf.

Öffentlich-rechtlicher Bauleiter

Die Verleihung eines Weisungsrechts spiegelt das


öffentliche Interesse an den Schutzfunktionen der
Bauordnung wider. Daher wird der Bauleiter im
bauordnungsrechtlichen Sinne mit der Baubeginnsanzeige
bestellt. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche
Funktion. Daher kann sich das Weisungsrecht auch gegen
den Bauherren richten, wenn dieser gegen öffentliche
Pflichten verstößt. Im strenger Auslegung seiner Aufgaben
muss der Bauleiter im Notfall die untere
Bauaufsichtsbehörde einschalten, wenn seinen Weisungen
nicht Folge geleistet wird. Eine im Werkvertragsrecht
übliche Haftungsfreistellung durch die Bauherrschaft
schließt sich im bauordnungsrechtlichen Sinne aus. Die
Einzelaufgaben erstrecken sich von der Überwachung der
Einhaltung der Baugenehmigung, über die Beachtung der
Bauvorschriften bis hin zum Unfallschutz. Während der
zuständige Bauleiter der Baufirma für die Gewährleistung
des Arbeitsschutzes seiner Arbeitnehmer verantwortlich ist,
zielt die öffentlich-rechtliche Aufgabe auf das
Zusammenwirken der Gewerke.

Häufig werden die Bauleiter des Rohbauunternehmens im


bauordnungsrechtlichen Sinne bestellt. In diesem Moment
erstreckt sich seine Verantwortung auch auf die anderen
Gewerke. Typischerweise ist der Fachbauleiter eines
Unternehmens ein Angestellter und unterliegt somit dem
Weisungsrecht des Arbeitgebers. Zur Vermeidung der
konträr wirkende Konstellation gibt es keine rechtliche
Regelung. In Abgrenzung zum Sicherheits- und
Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) erscheint die
Übertragung des Weisungsrecht als Kriterium zur
hierarchischen Einordnung. Eine Teilung des
Weisungsrechts ist nicht vorgesehen.

Bauleitung auf der Seite des


Auftragnehmers
Bauführung bzw. Bauleitung

Die Bauführung der auftragnehmenden Unternehmen sorgt


für die termingerechte, qualitätsgerechte und wirtschaftliche
Ausführung der Arbeiten. Daneben sind Sicherheit und
Gesundheitsschutz sowie der Umweltschutz sicherzustellen.
Der Bauführer vertritt den Firmeninhaber und ist damit in
der Regel für die Erfüllung der gesetzlichen, behördlichen
und berufsgenossenschaftlichen Verpflichtungen
verantwortlich.
Auf allen Kleinbaustellen ist der Bauführer nicht ständig
anwesend. Die ständige Vertretung ist dann ein Vorarbeiter
oder Polier bzw. Schachtmeister. Bei Großbaustellen ist die
Bauleitung hierarchisch organisiert:

Oberbauleiter
Bauleiter
Abschnittsbauleiter

Aufgaben

Abstimmung mit dem Bauherrn und dessen


Vertretern (Bauleiter)
Führung der gewerblichen Mitarbeiter mit dem Polier
an der Spitze
Controllingaufgaben (z. B. Termincontrolling oder
Kostencontrolling)
Sicherstellen, dass Baumaschinen, Schalung, Rüstung
und Baustoffe rechtzeitig und in der ausreichenden
Menge auf der Baustelle verfügbar sind
Koordination der Subunternehmer
Abrechnung und Nachtragsmanagement
Kosten- und Leistungsmeldung
Anzeige von Behinderungen

Personal
Der Bauleiter ist im Regelfall ein Bauingenieur, ein
Architekt oder ein Baumeister. Bei kleineren Bauvorhaben
wird die Tätigkeit auch von Handwerksmeistern der
Bauberufe oder Bautechnikern ausgeführt. Bei
Großbaustellen agiert eine hierarchische Gruppe mit
Oberbauleiter, (Abschnitts)-Bauleitern und lokalen
Bauführern bzw. Polieren.

Strafrechtlich haftet auch der angestellte Bauleiter für


eventuelle Versäumnisse unmittelbar, zivilrechtlich im
Normalfall der jeweilige Arbeitgeber (Planungsbüro bzw.
Bauunternehmen).

Aufgaben

Die Aufgaben eines Bauleiters sind vielfältig und von


Projekt zu Projekt unterschiedlich. Sowohl auf Bauherren-
wie auch Unternehmerseite kann es auch Fachbauleiter
geben wie für den Ausbau, die Haustechnik oder als
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator für die
Arbeitssicherheit.

Arbeitsplatz

Der Arbeitsplatz ist oft ein Baucontainer direkt vor Ort. Die
wichtigsten Arbeitsmittel sind heute – neben Zollstock und
Plänen – Mobiltelefon, Digitalkamera, Diktiergerät, Fax
und Computer mit Office-Software.

Vergütung
Für die Vergütung der Objektüberwachung, Bauoberleitung
und örtlichen Bauüberwachung im Bauherrenauftrag sind in
Deutschland die in der Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure festgesetzten Honorare verbindliches Preisrecht.
Von ihnen kann nur innerhalb enger Grenzen abgewichen
werden.

Aus der Bestellung als Bauleiter im bauordnungsrechtlichen


Sinne ergibt sich kein Vergütungsanspruch. Wenn die
Übertragung der Bauleitung im zivilrechtlichen Sinne
erfolgt, besteht nur in besonderen Ausnahmefällen ein
zusätzlicher Vergütungsanspruch wenn gleichzeitig die
Bauleitung im Sinne der Bauordnung übertragen wird. Eine
solche Konstellation kann sich im Land Brandenburg
ergeben. Dort muss ein Objektplaner bestellt werden, der
die Bauleitung im bauordnungsrechtlichen Sinne selbst
übernimmt oder in seiner Verantwortung durchführen lässt.
Nach Abschluss der Bauarbeiten muss eine
Fertigstellungserklärung abgegeben werden, aus der
hervorgeht, dass das Vorhaben entsprechend den
genehmigten Unterlagen errichtet wurde.

Siehe auch
Wiktionary: Bauleitung – Bedeutungserklärungen,
Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Literatur
Burkard Lotz: Der Bauleiter und Fachbauleiter im
Sinne der Landesbauordnungen, BauR 2003, 957 ff
TU Rostock (http://www.auf.uni-
rostock.de/BBW/intern/MHembus/Baubetrieb.pdf),
Organisation von Bau- und Planungsbetrieben
Dr. Eisenmenger, Mathias: Der Architekt: Das
zukünftige Berufsbild unter Berücksichtigung seiner
Verantwortung als Baumeister. Kassel, kassel
university press 2007, ISBN 978-3-89958-252-9
Sacha Menz (Hrsg.): Drei Bücher über den
Bauprozess, Zürich: vdf Hochschulverlag AG an der
ETH Zürich, 2009, ISBN 978-3-7281-3213-0
Feuerabend, Dr.-Ing. Thomas; Michaelis, RA Goetz:
Bauleiter-Handbuch für den Auftraggeber, 3. Auflage,
Werner-Verlag, 2013

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Kategorien: Bauausführung Baumanagement

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