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Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 6 - Numero 42 - Mes-Ano: 12_2013

La rectificación del área de un predio se realiza en mérito a


escritura pública otorgada unilateralmente por el
propietario

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CONSULTA:

Un abogado nos comenta que su cliente es propietario de un inmueble de 220 m2,


sobre el cual ha edificado recientemente dos casas independientes. Es así que al
momento de elaborar los planos de subdivisión, el ingeniero se percató de que el
terreno realmente tiene 210 m2 y que las medidas de los linderos por derecha e
izquierda también son menores a las que aparecen en la partida registral. Ante tal
situación, el abogado nos consulta cuál es el procedimiento más rápido para lograr la
rectificación de área del predio de su patrocinado.

RESPUESTA: Es posible rectificar el área de un predio, así como sus medidas


perimétricas, con la presentación de escritura pública otorgada de manera unilateral
por el titular registral, siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita
y la nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a
terceros.

FUNDAMENTACIÓN:

A fin de absolver la consulta planteada previamente debemos determinar qué se


entiende por área y por linderos. Así, el área puede definirse como la extensión
superficial o ámbito físico del predio, que debe ser expresado necesariamente en el
sistema métrico decimal. En tanto que los linderos vienen a ser las líneas que delimitan
un predio de otro.

Por lo general se sostiene, en la doctrina, que el elemento preferente son los linderos,
pues el predio se encuentra encerrado dentro de ellos y, por lo tanto, todo lo que esté
dentro de los lindes corresponde al predio, al margen de que exista error en la
medición del área. En tal sentido, se puede decir que para definir un predio es
necesario que sus linderos estén fijados de modo preciso. Sin embargo, ocurre en
muchas ocasiones que la realidad física del predio no coincide con su realidad
registral, de tal forma que se detecta un exceso o falta en el área.
Ahora bien, debe indicarse que las inexactitudes registrales constituyen discordancias
entre lo registrado y la realidad extraregistral. Tales discordancias pueden versar sobre
los actos o derechos inscritos o sobre la base material respecto del que recaen tales
actos o derechos, esto es, en el caso del Registro de Predios pueden versar sobre el
bien inmueble registrado.

Es así que para eliminar tales inexactitudes registrales respecto del predio registrado,
la Ley N° 27333 estableció que la rectificación o determinación del área, linderos y
medidas perimétricas de un predio puede efectuarse en mérito a cualquiera de los
siguientes procedimientos: i) por mutuo acuerdo en mérito a escritura pública con
intervención del titular registral y de los propietarios de los predios colindantes; ii)
mediante procedimiento no contencioso de competencia notarial; y, iii) mediante
proceso judicial.

Respecto a la rectificación por mutuo acuerdo, en la que se solicita también la


intervención de los propietarios de los predios colindantes, debe señalarse que se
sustenta en que la determinación o rectificación podría eventualmente afectar los
derechos de dichos colindantes. Es así que el Tribunal Registral en la Resolución N°
1188-2010-SUNARP-TR-L, de fecha 17/08/2010, señaló que: “Procede la rectificación
del área de un predio, así como sus medidas perimétricas con la presentación de
escritura pública donde interviene solo el titular registral, acompañado de los
respectivos planos de ubicación y perimétrico, autorizados por la municipalidad,
siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se
ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros”.

En líneas generales, el Tribunal Registral ha señalado que en los tres procedimientos


de rectificación previstos por la Ley N° 27333, el requerimiento de la intervención o
notificación a los propietarios de los predios colindantes se sustenta en que la
rectificación podría afectar eventualmente sus derechos. Sin embargo, no se requiere
tal intervención o notificación cuando la rectificación de área y linderos no afecta a los
propietarios de los predios colindantes. Con relación a este último aspecto, el Tribunal
Registral ha precisado que para establecer que no se afecta a los propietarios de los
predios colindantes, deben darse dos requisitos: i) que la rectificación implique una
disminución del área y/o de las medidas perimétricas del predio inscrito; y, ii) que la
nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio.

Ahora bien, cabe señalar que si bien es cierto que el referido criterio no ha sido
consagrado en un precedente de observancia obligatoria, debe señalarse que el
Tribunal Registral también lo ha aplicado en las siguientes resoluciones: Resolución N°
106-2009-SUNARP-TR-L (23/01/2009), Resolución N° 1849-2011-SUNARP-TR-L
(30/09/2011), Resolución N° 606-2011-SUNARP-TR-T (24/11/2011), Resolución N°
505-2012-SUNARP-TR-T (13/07/2012), Resolución N° 1781-2012-SUNARP-TR-L
(30/11/2012), Resolución N° 327-2013-SUNARP-TR-L (22/02/21013) y Resolución N°
502-2013-SUNARP-TR-L (22/03/2013). Esto en atención que el literal b.2) del artículo
33 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos exige que la segunda
instancia mantenga en el pronunciamiento de casos similares el criterio vertido
anteriormente por las Salas del Tribunal Registral.

Por lo antes expuesto, y basándonos en el criterio plasmado en las resoluciones antes


citadas, podemos concluir que se podrá rectificar el área y los linderos de un predio
presentando al Registro una escritura pública otorgada por el respectivo titular,
acompañada del plano visado por la autoridad competente, y siempre que no se
afecten derechos de terceros y se cuente con informe del área de catastro de la oficina
registral correspondiente, el cual determine que el predio cuya rectificación se solicita
corresponde gráficamente con el predio inscrito y no existe superposición con los
predios colindantes.

Base legal:

• T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos. Resolución N° 126-2012-


SUNARP-SN (22/05/2012): art. 33 lit. b.2.

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Resolución N° 097-2013-


SUNARP-SN (04/05/2013): art. 11.

• Ley Complementaria a la Ley Nº 26662 - Ley de Asuntos no Contenciosos de


Competencia Notarial, para la regularización de edificaciones, Ley N° 27333
(30/07/2000): art. 13.

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