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EVALUACION DE PROYECTOS DE
INVERSION INMOBILIARIOS
1- INTRODUCCIÓN:
Para llevar a cabo un negocio, las empresas necesitan de una variedad de activos reales.
Muchos de estos activos son tangibles, como la maquinaria, los materiales y las
oficinas, y otros son intangibles como los conocimientos técnicos acumulados a lo largo
de la trayectoria. Por todos ellos hay que pagar. Para obtener el dinero necesario, la
empresa puede financiarse mediante:
Los activos reales de la empresa necesitarán producir dinero suficiente para hacer frente
a esos pagos en tiempo y forma.
Esto nos lleva dos cuestiones básicas. Primera, ¿en qué activos reales debe invertir la
empresa para generar valor?, segunda, ¿cómo conseguir los fondos para esas
inversiones?. La respuesta a la primera pregunta es la decisión de inversión o de
presupuesto de capital y la respuesta a la segunda es la decisión de financiación.
El objetivo es incrementar el valor de la inversión de los accionistas de la empresa, esto
es encontrar activos reales cuyo valor supere a su coste.
Estudiar el contexto
Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta, demanda,
competencia, sustitutos.
Determinar un segmento objetivo.
Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de ese segmento
objetivo mejor que la competencia (ubicación y mix de producto: tamaño,
terminaciones, amenities).
Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden sobre el éxito
del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte económico, precio de venta,
paridad cambiaria, tasa de inflación, etc.).
Realizar el estudio económico en distintos escenarios para estudiar la
rentabilidad más probable del proyecto y su nivel de riesgo asociado.
Realizar el estudio financiero para ver quién o quienes aportan el dinero
necesario para llevar a cabo el emprendimiento.
Realizar la toma de decisión acerca de llevar a cabo o no el emprendimiento.
En función de esto podemos definir cinco etapas por las que deberá atravesar todo
estudio serio de un proyecto inmobiliario.
Idea
Análisis de Situación
* Estudio Preliminar
* Estudio de Mercado
* Análisis FODA
* Diagnóstico
* Determinación de las
principales variables.
Alternativas
NO
Estudio de Factibilidad
Económico,
Financiero y Legal
SI
Selección de la
mejor Alternativa
PROYECTO
DEFINITIVO
Jamás podrá saberse si la alternativa seleccionada es la óptima, tan solo sabremos que es
la mejor de las analizadas.
A los efectos de poder establecer alternativas y delinear un flujo de fondos es necesario
estimar la oferta y demanda futuras en el segmento al que apuntamos y conocer a la
competencia en el área de influencia. Para ello es necesario contar con un buen estudio
de mercado encarado por nosotros mismos o por una consultora en función a la
envergadura y grado de riesgo del proyecto.
Un buen desarrollador inmobiliario debe ser capaz de leer e interpretar en forma
adecuada la información de mercado relevada.
En consecuencia a los resultados de dicho estudio se podrá diseñar en forma adecuada el
producto, su ubicación, establecer el volumen probable de ventas proyectado, la
velocidad de ventas, el precio y la forma de comercialización.
PBI CONSTRUCCION
18000
17095
10000
8410
8000
6000
4000
2000
0
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Fuente: INDEC
Depresión económica
Corralito financiero
Inexistencia de crédito a los compradores de viviendas
Poca confianza en el sistema bancario argentino
Incertidumbre de los ahorristas que comenzaban a ver la inversión en ladrillos
como una fuente de resguardo del valor de su dinero.
Revalorización de los activos inmobiliarios por sobre los financieros
Costo de construcción en su piso histórico, en lo que a dólares se refiere.
Importante recuperación del valor del metro cuadrado en las zonas demandadas
por el segmento ABC1.
Poca fluctuación del dólar en los primeros meses del 2003 y proyecciones
estables para el dólar futuro.
Importante incremento de los niveles de delitos contra los bienes y las personas
180% y 279% respectivamente en el período 1990-2001.
El mismo análisis realizado a mediados del 2007 arroja resultados diferentes en algunos
aspectos:
Aumento del costo de la construcción a valores cercanos a los 600 u$s el m2.
Creciente demanda de alquiler por parte de extranjeros.
Por la falta de crédito, algunos emprendimientos tienen dificultad para su
comercialización temprana ya que los potenciales compradores esperan al final
de la obra para vender su inmueble y comprar.
Mayor difusión de los Fideicomisos al costo como forma de acotar los riesgos
del negocio y captar inversores no especulativos.
Escenario de fuerte y creciente competencia, en el sector más exclusivo del
mercado, donde el profesionalismo y la experiencia serán esenciales para
competir. Esto lleva a la necesidad de diferenciarse para captar segmentos
específicos, siendo fundamental para ello el marketing inmobiliario como medio
para transmitir la identidad que caracterizará a un emprendimiento y posicionar
su imagen.
Alrededor de un 30 % de los compradores son extranjeros, provenientes de
EEUU, España, Italia, Francia y argentinos residentes en el exterior (aprox. 60%
de ese 30%).
La financiación al comprador representa, escasamente, el 7 % de todo lo que se
comercializa contra el 25 % de los años noventa.
Hay un gran potencial de crecimiento en el sector de la primera vivienda que
abarca un target de entre 25 y 30 años, que al no calificar para créditos grandes,
demandarán unidades más chicas en Barrios en crecimiento o en etapa de
transformación.
Por las características vistas, hay una importante demanda de emprendimientos
Premium (mayor a los 2500 u$s/m2) que continuará creciendo, aunque con tasas
de crecimiento un poco inferiores a las actuales, de la mano del crecimiento
económico y de las bajas tasas de interés a nivel mundial. Los principales
motivos de esta demanda son la inversión del capital, la inversión de renta que
hoy da una buena rentabilidad, alta calidad de vida, seguridad, tranquilidad en un
marco de alta categoría.
Mayor propensión, a nivel mundial, de invertir en ladrillos.
Precios subvaluados de los inmuebles en relación con los mercados mundiales.
Comienzo de la globalización del mercado inmobiliario impulsado por la gran
liquidez a nivel mundial, las bajas tasas de interés internacionales y el aumento
del riesgo de los bonos de los países en desarrollo. Existe un segmento integrado
por jubilados de países como España y Portugal que buscan vivir en un lugar con
las mismas comodidades pero a un costo menor y consumidores que buscan una
segunda vivienda a un costo mucho menor que la de su país de origen.
Caída de las bolsas a nivel mundial por la crisis hipotecaria de EE.UU lo que
puede llevar a un encarecimiento del crédito y a un aumento de la prima de
riesgo solicitada por los inversores.
Aumento de la demanda de edificios con unidades chicas, no mayores a 80 m2,
con amenities por su mayor valor de reventa y como resultado de una inflación
creciente y un dólar relativamente estable. Los amenities mas buscados son el
SUM, piscina, laundry, sector de juegos para niños y solarium.
Importante merma de los permisos de construcción en agosto de 2007 por la alta
incidencia del precio de los terrenos y el alza del costo de la construcción.
Para un Desarrollador es muy importante conocer con anticipación que momento del
ciclo inmobiliario tendrá que enfrentar en el momento del lanzamiento del
emprendimiento. No tener en cuenta estos ciclos implica un gran riesgo comercial que
atentará contra la rentabilidad. Esto no quiere decir que no se deba lanzar ningún
emprendimiento en los ciclos de baja sino que habrá que estudiar muy bien las
características del producto inmobiliario para que satisfaga las necesidades del
segmento nicho del momento. Por ejemplo, luego de la crisis del 2001 sólo se podía
apuntar al segmento ABC1 que no necesitaba del crédito para acceder a una vivienda y
que estaban ávidos por inversiones que dieran seguridad para sus ahorros. Para ello
había que construir en determinadas localizaciones y con un determinado nivel de
calidad y servicios sin ser tan importante el nivel de diferenciación. En cambio hoy, si
bien hay que seguir apuntando al segmento ABC1, la creciente competencia y la
selectividad y exigencia de la demanda hacen que sea necesario hacer un culto de la
diferenciación y desarrollar acciones de marketing estratégico a los fines de posicionar
el producto en la mente de los potenciales clientes y construir una adecuada imagen de
marca (ejemplo: Town House, Quartier, Faena, Consultatio, etc.) para lograr un
emprendimiento exitoso.
Vemos que no todos los segmentos socioeconómicos presentan el mismo
comportamiento ante la caída del PBI. El segmento ABC1 (aproximadamente el 10 %
de la población de Capital Federal y el Gran Buenos Aires), de mayor poder adquisitivo
será menos propenso a verse afectado por una baja del nivel de la economía. En cambio,
se verán más afectados, aquellos niveles socioeconómicos de menores ingresos que no
tienen capacidad de ahorro y necesitan del sistema financiero para acceder a una
vivienda.
Toda inversión inmobiliaria provoca la inmovilización de un importante capital por un
tiempo más o menos prolongado. A mayor tiempo de inmovilización, mayor riesgo y
menor rentabilidad, por lo que en épocas de grandes fluctuaciones de la economía del
País, conviene optar por aquellos proyectos que cuenten con la menor exposición
posible en el mercado y emplear tecnologías constructivas que minimicen los plazos de
obra.
De esta manera, se hace imprescindible conocer adecuadamente el mercado
inmobiliario y las fuerzas que lo modelan para minimizar riesgos y hacer más segura la
inversión. La estimación precisa de estas fuerzas en la zona de influencia del
emprendimiento, es fundamental para la adecuada definición del producto en sus fases
técnica, arquitectónica, económica, financiera, legal, de marketing y comercial para el
logro de una adecuada rentabilidad. Es muy útil para este estudio el esquema de las 5
Fuerzas de Michael Porter.
La probabilidad de éxito en una determinada zona será función del equilibrio resultante
de la acción de las siguientes fuerzas:
Nuevos Participantes
Potenciales
Bajo riesgo por
escasez de terrenos
bien ubicados
Competencia en la
zona de influencia
Proveedores
Clientes
Alto riesgo por el
Bajo riesgo por ser un
aumento de precios y
producto diseñado para
el bajo poder de
el segmento ABC1
negociación. Riesgo bajo para el
tamaño de 3 ambientes
Sustitutos
Riesgo moderado: el
segmento ABC1 puede
decidir canalizar sus
ahorros en Countries,
Barrios Cerrados,
casas en la costa, etc.
Había poca competencia en la zona pero fuerte, por lo que convenía diferenciarse. Dada
la escasez de terrenos bien ubicados, la amenaza de nuevos competidores no implicaba
gran riesgo. Los clientes no poseen, en este tipo de productos, poder de negociación,
básicamente por ser la oferta menor a la demanda. Los proveedores presentan alto
riesgo por el escaso poder de negociación con los mismos ante aumentos de precios.
El sondeo de mercado es un paso muy importante en el proceso de evaluación de un
proyecto de inversión ya que permite identificar segmentos con necesidades
insatisfechas y definir la mejor estrategia de posicionamiento (ubicación, diseño,
calidad, precio, forma de comercialización).
En el mundo competitivo de hoy hay que visualizar un negocio como una forma de
satisfacer las necesidades insatisfechas del nicho de segmento encontrado mejor que la
competencia. Hay que tomar conciencia de que con nuestro producto estamos
comprando el dinero de nuestros clientes.
Para ello debemos diferenciarnos de la competencia actual y futura con un producto
adecuadamente diseñado en todas sus facetas técnicas, de ubicación, económicas,
comerciales y legales.
Es necesario conocer la demanda potencial actual y futura tanto cuantitativamente como
cualitativamente, la competencia actual y futura, tasas de vacancia (stock residual vs.
Unidades totales de los emprendimientos comparables), plazos probables de absorción
(Horizonte Económico del proyecto), velocidad de ventas, precios de mercado, etc.
Para estimar la oferta futura se deberá averiguar sobre los permisos de edificación
recientemente presentados y para estimar el comportamiento de la demanda se pueden
hacer proyecciones basadas en el comportamiento pasado que podemos extraer de la
evolución de las escrituras en la zona de influencia. Un adecuado conocimiento de la
demanda es fundamental a la hora de hacer proyecciones y plantear escenarios de venta
y para realizar un adecuado diseño del producto.
Un buen estudio de mercado permite cuantificar la demanda potencial en función de un
relevamiento de intención de compra en el segmento elegido.
Para mayor información se recomienda consultar los Cap. 3 y 4 del libro “El Mercado
Inmobiliario y la Preparación de Proyectos Inmobiliarios” del Dr. Juan Carlos
Franceschini Editorial Iconsite.
Un Developer enfrenta dos tipos de demanda, por un lado inversores que compran una
rentabilidad futura y por otro lado consumidores finales que compran la satisfacción de
una necesidad básica u objetiva (vivienda) o secundaria sustentada en el deseo (confort,
status, etc.).
Es de capital importancia entender las necesidades de estos dos tipos de clientes y sus
motivos de compra para definir en forma adecuada el producto inmobiliario.
El Developer debe conocer el lenguaje adecuado para comunicarse con los potenciales
inversores, resultando fundamental para ello conocer los motivos que los llevan a
invertir en ladrillos y los principales indicadores en que se basan para tomar la decisión
de inversión.
La mencionada caída de las tasas de interés internacionales, el aumento del riesgo de los
bonos de los países emergentes y en desarrollo, la falta de opciones “seguras” de
inversión sumados a la respuesta brindada por los ladrillos en la crisis reciente, hacen
que haya cada vez mas inversores que se vuelcan al mercado inmobiliario a la búsqueda
de mejores rentabilidades con menores márgenes de riesgo.
Hay inversores que buscan obtener rentabilidad por la diferencia entre el costo y el
precio de venta del emprendimiento mientras que otros buscan emprendimientos con
capacidad de generar una renta a la vez de engrosar su patrimonio. Otros apuntan a las
llamadas inversiones de revalorización o especulativas en las que se genera valor
mediante la venta de inmuebles en épocas alcistas que fueran adquiridos en momentos
mas desfavorables del mercado.
El fenómeno se da a nivel mundial por lo que un Developer debe mirar hacia el
extranjero en su búsqueda de potenciales inversores. De acuerdo a la envergadura del
proyecto puede participar con su emprendimiento en Ferias internacionales como el
Salón Inmobiliario de Madrid, Mipim de Cannes o Mipim Horizons (feria para países de
economías emergentes con gran potencial de crecimiento) o puede asociarse con
comercializadoras extranjeras, desarrollar una página web institucional, etc.
A los potenciales inversores les interesa conocer la capacidad del emprendimiento para
generar los ingresos supuestos, la razonabilidad de los costos proyectados y del precio
de venta asumido, la espalda del negocio para absorber imprevistos, el nivel de riesgo
dado por el comportamiento del flujo de fondos ante cambios en las principales
variables, consistencia del estudio de factibilidad y la razonabilidad del diseño físico y
ubicación del emprendimiento para el segmento seleccionado.
NSE
ABC1 11%
C2 12%
C3 23%
D1 25%
D2 26%
E 3%
Cada uno de estos segmentos tiene necesidades y posibilidades distintas por lo que
demandarán productos totalmente distintos. Del estudio de mercado surgirá a que
segmento hay que apuntar y con que producto.
Franceschini hace mención al marketing de la oferta como uno de los principales
disparadores secundarios de la demanda por la capacidad de movilizar a esta última.
Por lo irrelevante que resulta la oferta agregada de nuevas viviendas que aporta un
emprendimiento inmobiliario frente a la demanda potencial, es mucho más importante
el conocimiento cualitativo de las necesidades insatisfechas del segmento elegido junto
a un adecuado marketing estratégico que la siempre difícil cuantificación de esta última.
Es decir que ante una buena oferta, a la medida del segmento seleccionado, siempre hay
demanda. Distinto es el caso cuando se pretende encarar proyectos drásticamente
innovadores o de una envergadura muy grande como fue Nordelta, por ejemplo. Es
decir que cuanto mayor sea la escala del proyecto respecto del tamaño del mercado en
que se insertará o cuando no haya experiencia previa, mayor relevancia tendrá la
cuantificación de la demanda potencial.
Es un hecho que el tamaño medio del hogar ha ido bajando progresivamente a nivel
mundial en los países desarrollados y en las grandes ciudades por la menor tasa de
natalidad, por los divorcios, por la mayor cantidad de gente que decide vivir sola, etc.
Esto puede verificarse comparando la evolución de la población de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires entre los Censos Nacionales de 1991 y 2001, que reflejan una
contracción de la misma de 2.954.910 habitantes a 2.795.024 habitantes contra la
evolución de la cantidad de hogares que aumentó de 1.023.512 a 1.024.231. Este
aumento de la cantidad de hogares se debe a la modificación de la composición de los
hogares que se acentuó en la última década. Así, se pasó de 2.89 habitantes por hogar en
1991 a 2.66 en 2001.
De todas maneras hay una importante correlación casi igualitaria entre el stock de
viviendas nuevas incorporadas al mercado y el crecimiento vegetativo de la población.
En la Ciudad de Buenos Aires puede observarse una tasa de adquisición de viviendas,
sin discriminar nuevas de usadas, del orden del 7 al 8 % anual del total del stock. Esto
implica que, en una situación de equilibrio, se comercializan unas 70.000 viviendas al
año, de las cuales el 10 al 12 % corresponden a nuevas viviendas.
El desequilibrio se produce al desagregar el análisis por nivel socioeconómico ya que se
está edificando casi exclusivamente para el nivel ABC1.
Este estudio implica cuantificar y relevar las principales características de los proyectos
de la competencia en el área de influencia. El alcance de esta última es función del tipo
de proyecto y su escala.
Esta información se obtiene mediante técnicas de Benchmarking (espionaje) de los
emprendimientos y de un relevamiento en las principales inmobiliarias de la zona.
Este estudio nos permitirá redefinir nuestro proyecto a los efectos de lograr un mejor
posicionamiento, relevar los precios de venta, estudiar la velocidad de ventas y tasa de
vacancia de los emprendimientos comparables.
Hay que tener en cuenta que los edificios nuevos también compiten con la oferta de
departamentos de menos de 5 años de construidos y contra los edificios usados de
categoría tradicionales de la zona y que cuenten con una buena ubicación.
No solo es necesario conocer la oferta actual sino la futura, la que se puede estimar por
medio de los permisos de edificación otorgados por el Municipio que corresponda.
Para el estudio cualitativo de la oferta se puede recurrir a la Matriz Cualicuantitativa de
Diferenciación que presentamos en el punto 3. Plan de Marketing.
Para estudiar la variable ubicación se deben tener en cuenta los siguientes aspectos:
barrio, accesos, medios de transporte, jerarquía del entorno inmediato, proximidad a
espacios verdes, vistas, etc.
Con todos estos datos y conclusiones, obtenidas en la etapa anterior, se deberá proceder
a elaborar el Plan de Marketing, donde se definirán los objetivos a alcanzar, la
segmentación, el posicionamiento más adecuado y las estrategias para alcanzar los
mismos.
La estrategia incluye la definición del llamado Marketing Mix: Producto, Precio,
Promoción y Comercialización.
Precio: si bien surge del equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado, se
puede poner un plus por la diferenciación o bien una reducción estratégica para
vender más rápido.
Permite determinar:
recupero del capital invertido más un plus de ganancia que premie el riesgo asumido y
la inmovilización de dicho capital.
Para desarrollar un emprendimiento inmobiliario habrá que realizar una inversión para
comprar un terreno, analizar cuestiones legales, impositivas, normativas, realizar un
proyecto, contratar asesores estructurales y de instalaciones, pagar el estudio de suelos,
construir, invertir en marketing. Además, hay que comercializar las unidades y pagar
impuestos.
A continuación presentamos los principales ingresos y egresos a tener en cuenta en la
construcción de un flujo de fondos:
Ingresos:
Egresos:
Un peso hoy vale más que un peso mañana, debido a que un peso hoy puede invertirse
para comenzar a generar intereses inmediatamente.
Así, el valor actual de un cobro futuro puede hallarse multiplicando el cobro por un
factor de descuento que es menor que uno. Este factor de descuento se expresa como la
inversa de 1 más la tasa de rentabilidad.
VA = FD × C
1
FD =
1+ r
Para calcular el valor actual, descontamos los cobros futuros esperados a la tasa de
rentabilidad ofrecida por alternativas de inversión comparables. Esta tasa de
rentabilidad suele ser conocida como Tasa de Descuento o coste de oportunidad del
capital o tasa de corte. Se le llama coste de oportunidad porque es la rentabilidad a la
que se renuncia por invertir en el proyecto en lugar de invertir en títulos por ejemplo.
Un peso seguro vale más que uno con riesgo. La tasa de descuento de un proyecto se
determina por la tasa de rentabilidad de inversiones alternativas de riesgo comparable.
No todas las inversiones presentan igual riesgo. Supongamos que usted estima que el
proyecto es tan arriesgado como la inversión en el mercado de acciones que ofrece una
rentabilidad del 12 %. Entonces el 12 % se convierte en el adecuado coste de
oportunidad del capital. Esta es la rentabilidad a la que estaríamos renunciando por no
invertir en títulos comparables. En proyectos inmobiliarios de riesgo acotado es usual
tomar tasas de descuento del orden del 20 al 25%.
2.3.2 Principales Indicadores Económicos:
FFi
VAN = ∑
(1 + d )^ i
Cuanto más lejano (i) y más riesgoso (d) sea un ingreso, menor valor tendrá hoy para un
inversor.
Si dos proyectos tienen igual VAN se debe elegir el de menor riesgo: a igual tasa de
descuento se debe elegir el que represente menor tiempo de desarrollo y a igual tiempo
de desarrollo se debe elegir el de menor tasa de descuento.
Ejemplo:
80 110 140
r = 110 – 95.65 = 15 %
95.65
VA = $ 110.000 = $ 95.650
1.15
Ésta es la cuantía que les costaría a los inversores en el mercado de capitales la compra
de un flujo de caja esperado de $ 110.000 y es la suma que estarían dispuestos a pagar
por nuestro proyecto.
Ejemplo:
VAN = - $ 8.794,27
Vemos que el proyecto no es rentable ya que se obtienen 8.794,27 u$s menos que en la
inversión alternativa de riesgo comparable, por lo que conviene invertir en esta última.
Si usted realiza una inversión de $ 1000 en un depósito bancario que ofrece una tasa de
interés del 10 %, el Banco se compromete a pagarle al final del año $ 1100, pero no le
garantiza qué podrá comprar con ese dinero. Ello dependerá de la tasa de inflación
anual. Si el precio de los bienes y servicios aumenta más del 10 % podrá comprar
menos bienes.
Se usan varios índices para seguirle la pista al nivel general de precios. El más conocido
es el índice de Precios del Consumidor que mide el número de pesos que se necesitan
para las compras típicas de una familia media. El cambio en este índice de un año al
otro es la tasa de inflación. En la industria de la construcción se podría armar una
canasta con los principales insumos y seguir su evolución en el tiempo.
La fórmula general para convertir flujos de caja nominales futuros en flujos de caja
reales es:
Valor de la tierra:
El máximo valor a pagar por la tierra (MVT) viene dado por el valor actual del flujo de
fondos proyectado:
ΣFFi
MVT = VA =
(1 + d ) i
La Tasa Interna de Rentabilidad se define como la tasa de descuento que hace que el
VAN sea igual a cero.
Para un proyecto de inversión que dura t años:
VAN = C0 + . C1 . + . C2 . + …. + . Ct . = 0 → TIR
(1 + TIR) (1 + TIR)2 (1 + TIR)t
C0 C1 C2
-4000 +2000 +4000
3000
2000
1000
VAN
0
-1000 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
-2000
-3000
Tasa de Descuento
costo de oportunidad del capital es menor que la TIR, el VAN es positivo. Por lo tanto
cuando comparamos el costo de oportunidad del capital contra la TIR estamos
preguntándonos si nuestro proyecto tiene un VAN positivo. Este criterio dará la misma
respuesta que el criterio del Valor Actual Neto siempre que el VAN de un proyecto sea
una función uniformemente decreciente del tipo de descuento.
Algunas personas confunden la TIR con el costo de oportunidad del capital, debido a
que ambos aparecen como tipos de descuento en la fórmula del VAN. La TIR es una
medida de rentabilidad que depende únicamente de la cuantía y duración de los flujos de
tesorería del proyecto. El coste de oportunidad del capital es un estándar de rentabilidad
para el proyecto que utilizamos para ver cuanto vale el proyecto a valores de hoy. El
coste de oportunidad del capital es la tasa esperada de rentabilidad ofrecida por otros
activos de riesgo equivalente al proyecto que está siendo evaluado.
El criterio de la Tasa Interna de Rentabilidad presenta varios defectos:
Podemos ver que cada proyecto tiene una TIR del 50 %: -1000+1500/1.5 = 0 y +1000-
1500/1.5 = 0). ¿Significa esto que son igualmente atractivos?. Mirando el VAN, es claro
que no. Si dibujamos el gráfico del proyecto B veremos que el VAN aumenta con el
tipo de descuento. Obviamente el criterio de la TIR no funciona en este caso.
Proyecto A
600
500
400
300
200
VAN
100
0
-100 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
-200
-300 Tasa de Descuento
Proyecto B
300
200
100
0
-100 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
VAN
-200
-300
-400
-500
-600 Tasa de Descuento
Vemos que si el coste de oportunidad del capital es menor que la TIR el VAN es
negativo y falla el criterio.
Proyecto C
60
50
40
30
VAN
20
10
0
-10 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
-20 Tasa de Descuento
El criterio de la TIR vuelve a fallar porque vemos que si bien la TIR es mayor que el
costo de oportunidad del capital, el VAN es negativo. Esto es así porque el VAN
aumenta a medida que el tipo de descuento aumenta.
Por lo tanto, si bien el criterio de la TIR indica otra cosa, deberíamos rechazar los
proyectos B y C.
Nota: Flujo de Caja en miles de dólares. El millón de dólares en el período cero reduce
los impuestos de la empresa en el período 1 por 500.000 dólares. Por esa razón
introducimos +500 como impuesto en el año 1.
Vemos que el flujo de caja cambia dos veces de signo. Si graficamos el VAN en
función de la tasa de descuento:
2000000
0
-0,6
-0,5
-0,4
-0,3
-0,2
-0,1
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
-2000000
-4000000
VAN
-6000000
-8000000
-10000000
-12000000
-14000000
Tasa de Descuento
Proyecto D
600
500
400
VAN
300
200
100
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
0
Tasa de Descuento
Para todos estos casos se han ideado numerosas adaptaciones del criterio de la TIR. No
sólo son inadecuadas, sino también innecesarias, ya que la solución es simplemente
utilizar el criterio del VAN.
14000
12000
10000
8000
6000
E
VAN
4000
F
2000
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,1
1,2
1
-2000
-4000
-6000
Ta sa de De scue nto
Vemos que el proyecto E tiene una mayor TIR, sin embargo a la tasa de descuento del
10 %, el proyecto F tiene mayor VAN y es por lo tanto la mejor alternativa. Hasta una
tasa de descuento del orden del 55% es conveniente el proyecto F (punto de intersección
del gráfico anterior) y a partir de la misma conviene el proyecto E.
La TIR de la inversión incremental es 50%, la cual también se encuentra por encima del
costo de oportunidad del capital y por lo tanto es preferible el proyecto F al E.
Por lo tanto, a menos que se analice la inversión incremental, no se puede confiar en la
TIR para hacer una ordenación de proyectos de diferente escala.
También es poco fiable para ordenar proyectos que ofrecen diferentes perfiles de flujos
de tesorería a lo largo del tiempo. Por ejemplo, supongamos que la empresa puede
emprender el proyecto G o el proyecto H, pero no ambos.
El punto de intersección se llama de Irving Fischer y en este caso vale 15,6%. A partir
del mismo ambos criterios coinciden. A la tasa de descuento del 10 % vemos que la el
proyecto G tiene una mayor TIR pero el proyecto H presenta mayor VAN y por lo tanto
8000
6000
4000
2000
0 G
VAN
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,1
1,2
1
-2000 H
-4000
-6000
-8000
-10000
Tasa de Descuento
es la alternativa más conveniente. La razón por la cual la TIR conduce a error es que las
entradas totales de tesorería del proyecto son mayores pero tienden a ocurrir más tarde.
Por lo tanto cuando la tasa de descuento es baja, H tiene el mayor VAN (castigamos
menos a los flujos más lejanos), pero cuando la tasa de descuento es alta, G tiene el
mayor VAN. Si el costo de oportunidad del capital fuese del 20 %, los inversores
atribuirían mayor valor al proyecto G de más corta duración.
A modo de resumen podemos decir que la TIR representa la máxima tasa de interés que
puede pagarse por los fondos necesarios para financiar el proyecto, esto es, da un techo
a la tasa de endeudamiento (si el dinero cuesta más que la tasa interna de retorno, hay
que desechar el proyecto).
El supuesto de que los fondos liberados por el proyecto deben ser reinvertidos a la TIR
solo es necesario si se pretende igualar el concepto de TIR con el de rentabilidad del
capital invertido. La TIR será igual a la rentabilidad del capital invertido sólo si soy
capaz de colocar los fondos que va generando el proyecto en otros proyectos y a una
tasa igual a la TIR. Si no, ambos conceptos no tienen nada que ver.
c) Periodo de Recupero:
Con el proyecto A usted necesita un año para recuperar sus $ 2000 mientras que con el
proyecto B necesita dos años. Si la empresa utilizase el criterio del plazo de
recuperación con un período máximo de un año, aceptaría únicamente el proyecto A
mientras que si el período máximo fuese de dos años aceptaría ambos proyectos. Este
criterio de elección falla porque da la misma ponderación a todos los flujos de tesorería
generados antes de la fecha correspondiente al período de recuperación y una
ponderación nula a todos los flujos posteriores, o sea que no reconoce el valor del
dinero en el tiempo.
Es el período a partir del cual los flujos de fondo acumulados del proyecto se hacen
positivos. Cuanto más alejado esté del inicio del proyecto, mayor será el riesgo del
proyecto.
Beneficio
Re ntabilidad =
Inversión
$ 2.500.000,00
$ 2.000.000,00
$ 1.500.000,00
$ 1.000.000,00
PREVENTAS
PERIODO DE
INICIO REPAGO
$ 500.000,00 OBRA
FIN OBRA
$ 0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
-$ 1.000.000,00
-$ 1.500.000,00
Con un diseño adecuado del producto, desde el punto de vista de la ubicación, del
proyecto arquitectónico, de la estructuración financiera, del marketing y de la
comercialización de tal manera de maximizar la preventa de unidades, veamos como
cambian estos indicadores:
$ 2.500.000,00
$ 2.000.000,00
$ 1.500.000,00
$ 1.000.000,00
$ 0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
-$ 1.000.000,00
-$ 1.500.000,00
M arg en
Ratio
EgresosAcumulados
Algunos también lo llaman ROC (Return on Costs) y expresa la ganancia obtenida por
cada peso invertido en el proyecto.
Este ratio representa el resultado económico del negocio sin tener en cuenta el valor del
dinero en el tiempo ni el riesgo y es igual para ambos ejemplos:
M arg en $767.000
= = 60%
EgresosAcumulados $1.271.000
M arg en
Ratio
Inversionnecesaria
La inversión necesaria coincide con la máxima exposición acumulada. Este ratio nos
indica el factor por el cual se multiplica a los fondos realmente aportados.
Para el primer caso, de menor preventa:
M arg en $767.000
= = 83%
Inversion $925.000
Para el segundo caso de fuerte preventa, por el mejor diseño y mejor marketing, por
ejemplo:
M arg en $767.000
= = 109%
Inversion $699.000
M arg en
Ratio
Ventas
M arg en $767.000
= = 37%
Ventas $2.038.500
S = P (1+i)n
P = S / (1+i)n
La suma S que se acumula haciendo depósitos uniformes R al final de cada uno de una
serie de n períodos, que se capitalizan a la tasa de interés i es:
S = R [ (1+i)n – 1]
i
Esto se llama Anualidades Capitalizadas. El caso inverso consiste en determinar la
suma uniforme R que debe depositarse al final de cada uno de los n períodos para
acumular un fondo que permita pagar una deuda S capitalizando los depósitos a una tasa
de interés i, lo que se llama Anualidades de Rescate:
R = S {i / [(1+i)n – 1]}
El valor actual P de una serie de pagos R iguales entre sí que se reciben al final de cada
uno de una serie de n períodos, siendo estos pagos descontados a la tasa de interés i:
P = R {[(1+i)n – 1] / [i (1+i)n]}
FFcte
CapRate =
k
En esta fórmula FF es la suma uniforme que se recibe mes a mes, por ejemplo un
alquiler y k es el rendimiento anual esperado para la inversión.
Con esta fórmula se puede establecer el valor de venta de un inmueble. Si suponemos
un departamento ubicado en el Barrio de Belgrano en el que se puede esperar obtener un
alquiler mensual de u$s 1000 y un rendimiento anual del 6%:
12 xu$s1000
VA = = u$ s 200.000
6
El caso inverso ocurre cuando se trata de determinar una suma uniforme R depositada al
final de cada uno de los n períodos que permita amortizar un capital P a una tasa de
interés i:
Como ya vimos, el costo de oportunidad del capital depende del nivel de riesgo que
afecta al proyecto.
Lo que hace que una inversión sea riesgosa es que haya un abanico de resultados
posibles. Es decir que el riesgo está asociado a la variabilidad de inputs y outputs.
El riesgo de un proyecto de inversión inmobiliario se define como la dispersión que
puede ocurrir entre el VAN real y el estimado como consecuencia de la variabilidad de
las variables que intervienen en el flujo de fondos.
Existe riesgo cuando es probable encontrar más de un resultado posible y se conoce su
probabilidad de ocurrencia. En cambio estamos en una situación de incertidumbre
cuando esas probabilidades de ocurrencia no se conocen.
Uno de los problemas más importantes que intenta resolver la economía financiera
moderna es la cuantificación de la relación existente entre el riesgo y la recompensa
(rendimiento esperado) por asumirlo.
Un inversor racional asumirá riesgos de acuerdo a su grado de propensión al riesgo y a
la rentabilidad en juego. A mayor riesgo el inversor exigirá una mayor recompensa para
invertir en un proyecto.
El costo de oportunidad del capital se puede aproximar por el costo promedio
ponderado del capital o WACC (Weight Average Capital Cost):
D E
d = WACC = K d .(1 − t ). + Ke.
C C
En esta fórmula:
Kd = costo de la deuda
t = tasa marginal de impuesto de la empresa = 35%
D = deuda (Debt)
E = Equity (Capital propio + capital de terceros a riesgo)
Ke = costo del capital propio
C=E+D
Como los intereses que paga la empresa son deducibles del impuesto a las ganancias, el
costo de la deuda, después de impuestos, es menor.
A mayor nivel de deuda, mayor es el riesgo percibido por el incremento del riesgo
financiero de no poder atender, con el producido del negocio, a los intereses de la
misma. A mayor riesgo percibido por los accionistas de una empresa, mayor será el
costo del capital propio.
A continuación veremos los modelos más utilizados para determinar el costo del capital
propio que demandarán los inversores.
n
RC = ∑ wi .Ri
i =1
Donde:
Markowitz demostró que un inversor puede reducir el riesgo de una cartera eligiendo
acciones cuyas oscilaciones no sean paralelas ante los cambios del mercado, es decir,
valores que tengan poca correlación, de manera que unos aumenten su valor, mientras
otros experimenten bajas en sus precios. Esto puede deberse a sensibilidades opuestas
ante determinados factores macroeconómicos.
El efecto de la diversificación hace que al combinar valores riesgosos, con poca
correlación entre sí, se pueda obtener una combinación Rentabilidad/Riesgo que es
considerablemente mejor que cualquiera de los valores, individualmente hablando. Por
lo tanto, para cualquier nivel dado de rendimiento esperado es menos arriesgado un
portfolio bien diversificado que cualquiera de los valores aislados.
Veamos, por ejemplo, el comportamiento de las acciones de Coca Cola y Compaq en
una serie histórica entre julio de 1989 y Junio de 1994. En la figura siguiente, puede
verse cómo Coca Cola o Compaq han tenido retornos muy variables en el periodo
mencionado. Pero hubo momentos en los que una caída en el valor de una de las
acciones quedó compensada por la suba en el precio de la otra. Por lo tanto, hubo una
oportunidad de reducir el riesgo por medio de la diversificación.
n n
σP = ∑∑ w .w .σ
i =1 j =1
i j ( Ri , R j )
Donde:
σ ( R , R ) = COVi , j = ρ ij .σ i .σ j
i j
ρij = correlación entre los valores, es decir, el grado en el que los rendimientos de los
valores van juntos ante cambios en el mercado.
En la práctica, no es común que exista la limitación de invertir en sólo dos valores sino
que se forman carteras de múltiples valores que pueden adquirirse en el mercado. A
continuación graficamos la frontera eficiente para valores múltiples:
Un inversionista atrevido o amante del riesgo, quizá este dispuesto a correr altos riesgos
para obtener mayores rendimientos y elegirá carteras mas cercanas a C. Otro, más
conservador, preferirá arriesgar menos, eligiendo carteras más cercanas a A,
sacrificando rendimientos futuros.
σ = w 2 .σ 12 + (1 − w) 2 .σ 22 + 2.w.(1 − w).ρ 12 .σ 1 .σ 2
Si uno de los títulos es la cartera de mercado y el otro el activo libre de riesgo (σ2=0):
σ = w 2 .σ 12 = w.σ 1
Debido a que todos los inversionistas que decidan conservar activos de riesgo se
inclinarán por la cartera M, la selección de una cartera riesgosa es independiente de la
selección de una cartera en particular en la línea Rfmy. Esto se conoce como teorema de
la separación. La decisión de invertir está separada de la decisión de financiamiento.
La cartera M será mantenida por todos los inversionistas que decidan invertir en activos
de riesgo debido a que es la cartera que domina a todas las posibles combinaciones de
activos de riesgo. Sin embargo, tendrán la opción de incluir un activo sin riesgo. Si es
un inversionista conservador seguramente invertirá parte de sus fondos en un activo
libre de riesgo. En cambio, un inversionista propenso al riesgo solicitara fondos extra a
la tasa libre de riesgo para invertir todo en la cartera de mercado. En la figura, la cartera
Modelo CAPM:
El Capital Asset Pricing Model (CAPM) es el modelo más utilizado por los analistas
financieros de todo el mundo para estimar el costo del capital propio Ke, o rentabilidad
que esperan obtener los inversionistas de acuerdo al nivel de riesgo a asumir.
En los años sesenta, William Sharpe simplifica el cálculo del punto de tangencia
aproximándolo al portafolio de mercado que es aquel compuesto por todos los activos
del mercado.
Si los participantes en el mercado tienen expectativas homogéneas, en el equilibrio de
mercado, el punto M representa el portfolio de todas las acciones disponibles en el
mercado, ponderadas por sus totales respectivos en valores el mercado. Por ejemplo, si
el valor del mercado total de las acciones de IBM es de $4 mil millones y el valor de
mercado de todos los valores fuera $100 mil millones, entonces el peso asignado a IBM
en la cartera de mercado sería de 4%. De acuerdo a ello esta cartera es una cartera de
valor ponderado. En EE.UU se suele aproximar con el índice S&P 500 y en Argentina
con el índice Merval o el índice Burcap.
El rendimiento esperado debe compensar tres factores:
1) La inflación
2) El valor del dinero en el tiempo, representado por la tasa libre de riesgo
3) El riesgo, tanto económico como financiero
Riesgo
Económico y
Financiero
Tasa libre de
riesgo
Inflación
A medida que aumenta el riesgo percibido, el retorno esperado debe ser mayor como
incentivo a asumirlo. Esto puede verse en el juego de la ruleta donde los jugadores mas
conservadores que juegan a una chance (probabilidad 50%) reciben como premio lo
mismo que apostaron, en cambio los mas arriesgados que le juegan a un número
(probabilidad 1/37) reciben un premio mucho mayor que compense el mayor riesgo a
correr.
El riesgo de un activo se define en términos del grado de variabilidad de sus
rendimientos futuros. La medida tradicional del riesgo en proyectos de inversión se
expresa en términos de distribución de probabilidades. Así, la varianza y el desvío
RIESGO
Re
Rm
10
N° de TITULOS
Cov(ri , rm ) σ im
βi = = 2
Var (rm ) σm
La covarianza del retorno del activo “i” respecto del retorno del portfolio de mercado es
la contribución marginal al riesgo sistemático del portfolio por parte del activo “i”. Por
lo tanto, podemos decir, que la covarianza mide la parte del riesgo sistemático por la
cual el activo “i” es responsable en el margen.
Si una cartera es eficiente, ha de existir una relación lineal entre la rentabilidad esperada
de cada acción y su contribución marginal al riesgo de la cartera, es decir, Beta. Así, si
una acción tiene un efecto marginal sobre el riesgo de la cartera mayor que otra, tendrá
que tener también una rentabilidad esperada proporcionalmente mayor.
El modelo predice la siguiente ecuación:
Todo inversor racional exigirá que el rendimiento de cualquier activo sea igual o
superior al correspondiente a la SML para el nivel de riesgo correspondiente (punto A
de la figura).
El CAPM sostiene que en un mercado de capitales eficiente, la prima por riesgo
esperada de cada inversión será proporcional a su Beta.
Así, la rentabilidad que exigirán los inversores será la tasa libre de riesgo, que
recompensa el valor del dinero en el tiempo, más un plus por riesgo:
r = r f + β ⋅ (rm − r f ) + R A
El término central de la ecuación anterior, esto es, el producto de beta por la prima de
riesgo de mercado (rm-rf) es el riesgo sistemático de la acción en cuestión y suele
estimarse en un 8%.
El riesgo sistemático se origina en el hecho de que existen factores macroeconómicos
que afectan (hacia arriba o hacia abajo) a todas las empresas de la economía. Sin
embargo, esta influencia no afecta a todas las acciones por igual. Frente a una baja
(alza) del rendimiento promedio del mercado accionario, algunos sectores o empresas
reducen (aumentan) sus retornos más que el promedio (es decir, son más sensibles que
el mercado) y otros, menos que el promedio (es decir, son menos sensibles que la media
del mercado a los cambios de expectativas).
Esta volatilidad relativa al mercado que presenta cada sector o empresa, se llama
precisamente riesgo sistemático o riesgo del mercado, porque marca el movimiento
sistemático inevitable que se produce como reacción a cambios masivos en la
macroeconomía. En otras palabras, la situación económica general del país hará
empeorar o mejorar, en mayor o menor medida, la del negocio, independientemente de
la calidad de su management. Este riesgo sistemático explica sólo parcialmente los
retornos accionarios de una compañía.
El componente RA del retorno deriva del llamado riesgo asistemático (varianza de RA),
y representa el efecto sobre el retorno accionario de todas las variables que no se
mueven sistemáticamente, es decir, en conjunto, con el mercado accionario.
Condiciones específicas de la empresa como por ejemplo su know-how o la calidad de
los productos y servicios que se ofrecen, mueven su performance hacia arriba o hacia
abajo con independencia de lo que ocurra en la economía en general. Este riesgo se
tiene en cuenta en el numerador de la fórmula del VAN mediante escenarios y
simulación.
En condiciones de equilibrio y para un inversor diversificado, el término RA desaparece
y la ecuación se transforma en la siguiente denominada modelo CAPM:
r = r f + β ⋅ (rm − r f )
r = Ke = costo del capital propio (Tasa de descuento que solicitarán los inversores)
(rm – rf )= prima de riesgo o premio de mercado (rentabilidad extra del mercado por
sobre la tasa libre de riesgo).
La tasa libre de riesgo por excelencia son las Letras del Tesoro de EE.UU a 10 años
(Treasury Bonds 10 Year). La tasa a marzo del 2010 era de 3,68 % y a 30 años 4,64%.
Un buen criterio es tomar como plazo de vencimiento de las Letras del Tesoro un plazo
similar al de la duración del proyecto.
El uso del CAPM para determinar el costo del capital propio es sumamente popular en
el mundo financiero. En EE.UU, es el método preferido por el 80% o más de las
empresas y asesores financieros.
Las letras del tesoro de EE.UU tienen una beta igual a cero ya que su rentabilidad es fija
e independiente de lo que ocurra con el mercado.
En EE.UU se suele medir la rentabilidad del mercado con el índice compuesto de
Standard & Poor´s S&P 500 que representa una cartera de acciones ordinarias de las
500 mayores empresas que en conjunto representan el 70% del valor de las acciones que
se negocian.
Analizando el periodo 1926-1994 se tiene que la tasa de rentabilidad media de las letras
del tesoro de EE.UU asciende a 3,7%, a valores nominales, y el índice S&P500
promedio en dicho periodo fue de 12,2%, lo que representa una prima por riesgo de
mercado media de 8,4%.
Tanto Beta como el riesgo del mercado se miden a través de resultados pasados.
⎡ D⎤
β L = β u .⎢1 + (1 − t ). ⎥
⎣ E⎦
Para obtener la Beta apalancada en el caso de empresas que no cotizan en bolsa se debe
acudir a la obtención de Betas apalancadas de empresas cotizadas pertenecientes al
mismo sector que se obtienen de páginas web como bloomberg.
Una vez que obtenemos la Beta apalancada de una empresa similar se procede a su
desapalancamiento en función de su nivel D/E:
βL
βu =
D.(1 − t )
1+
E
Veamos un ejemplo:
Supongamos una empresa que no cotiza en bolsa con una estructura de financiamiento
D/E = 80%. Para calcular su beta nos basaremos en los datos de una empresa cotizada
del mismo sector con una Beta = 1,66 y una relación D/E = 50%.
βL 1,66
βu = = = 1,25
D.(1 − t ) 1 + 0,5.(1 − 0,35)
1+
E
⎡ D⎤
β L = β u .⎢1 + (1 − t ). ⎥ = 1,25.[1 + (1 − 0,35).0,8] = 1,9
⎣ E⎦
Este modelo no funciona muy bien en mercados emergentes, como el nuestro, ya que las
Betas que se obtienen con la fórmula indicada son demasiado bajas por lo que los
rendimientos calculados no representan el verdadero riesgo a asumir. Esto se debe,
principalmente, a que en este tipo de mercados no se cumple el supuesto más importante
del método que es la eficiencia del mercado por las siguientes razones:
r = r f + β ⋅ (rm − r f ) + rP
r = Ke = costo del capital propio (Tasa de descuento que solicitarán los inversores)
rf = Tasa libre de riesgo (tasa de los Bonos de la Reserva Federal de los Estados
Unidos). Es usual trabajar con bonos a 3 años para compatibilizar el plazo con la
maduración de los proyectos inmobiliarios.
rP = prima por riesgo país (constituido por el spread o diferencial de rendimiento entre
un bono americano, por ej. el T-Bond a 30 años, y otro argentino de igual duración, por
ej., el Par Bond que es uno de los bonos del canje de deuda realizado mediante el
llamado Plan Brady). También se puede usar el índice EMBI.
rm = rendimiento esperado del mercado. Se usa como Proxy al índice S&P 500.
(rm – rf )= prima de riesgo o premio de mercado (rentabilidad extra del mercado por
sobre la tasa libre de riesgo).
Los inversores tienden a pensar que a medida que aumenta el Riesgo País aumenta
también el riesgo de las inversiones. Como consecuencia de ello exigirán mayor retorno
a sus inversiones en estos países.
Como medida del Riesgo País se suele tomar el índice EMBI (Emerging Markets Bond
Index). Su valor puede consultarse en www.ambito.com/economia/mercados.
El EMBI se mide en puntos básicos. 100 puntos básicos representan un rendimiento
adicional del 1% que se deberán adicionar al cálculo del costo del capital en países
emergentes.
El Treasury Bond a 30 años poseìa en marzo del 2010 una tasa de 4,64% mientras que
el Par Bond en dólares de Argentina alcanzaba los 12,08%, lo que implica un riesgo
país de 7,44%.
El principal cuestionamiento a este método adaptado es que el riesgo país no es
totalmente sistemático ya que parte de él es diversificable. Además, la inclusión de una
prima por riesgo país en la ecuación del CAPM produce una duplicación del riesgo, ya
que parte de la prima por riesgo de mercado depende del riesgo país. Se ha estimado
experimentalmente que la influencia del riesgo soberano sobre el retorno del mercado
en economías emergentes es del orden del 40% de este.
r = r f + β ⋅ (rm − r f ).0,6 + rP
Debido a la dificultad del cálculo de las Betas en los países emergentes y a la escasa
correlación entre Betas sectoriales de USA y de estos países, muchos analistas
financieros incluyen una Beta País en los cálculos que tiene en cuenta la sensibilidad de
los rendimientos de las acciones en el mercado local a los rendimientos globales
aproximados por el índice S&P 500.
r = r f + β P .β ⋅ (rm − r f ).0,6 + rP
r = r fL + β Local ⋅ (rmL − r fL )
Donde:
rfL = rf + rP
rmL = rendimiento de un índice del mercado local, por ejemplo el índice Merval.
βLocal = Beta de una compañía local medida contra un índice del mercado local.
βL = 0,80
D/E = 51,79%
t = 25,13%
βU = 0,80
Si suponemos una relación D/E = 0,3 para la empresa local, con t = 35%:
βL = 0,69
βL = 1,38
Si aproximamos la cartera de mercado con el índice S&P 500, tenemos que la prima por
riesgo de mercado esperada es:
(rf – rm )= 6 %
donde:
Kd = costo de la deuda
Ke = costo del capital propio
D = deuda
E = Equity o capital propio
C=D+E
Despejando:
D D
(1 + ).d = K d .(1 − t ). + K e
E E
Despejando d:
D
K d .(1 − t ).+ Ke
d= E
D
(1 + )
E
Por lo tanto, en nuestro ejemplo la tasa de descuento para un costo de la deuda del 12%
anual, es:
d = 15,96 %
Si consideramos una tasa de inflación del orden del 10% anual, la tasa de rentabilidad
que demandarán los inversores será del orden del 25,96%.
Algunos sostienen que el CAPM sobre simplifica la realidad al suponer que todos los
agentes eligen invertir en la cartera de mercado independientemente de su actitud ante el
riesgo. Sin embargo, eso no quiere decir que cada agente termine teniendo una cartera
individual idéntica ya que cada uno de ellos, de acuerdo a sus preferencias al riesgo,
elegirá distintas combinaciones entre el activo libre de riesgo y el activo riesgoso. De
esta forma, el portfolio de cada individuo termina compuesto por dos activos: el activo
libre de riesgo y el portfolio de mercado, pero con diferentes combinaciones de los
mismos.
En Argentina se suele aproximar la tasa libre de riesgo con los rendimientos de las letras
del Banco Central (LEBACS) en dólares. En la subasta de LEBACS a 182 días del
20/02/08 se alcanzó una tasa de 10,90%.
En la página http://finance.yahoo.com/, podemos encontrar información histórica muy
útil del índice Merval, de los Bonos y de las acciones de las distintas empresas que
cotizan en bolsa.
En el archivo “Calculo de Beta en Argentina.xls” podemos la serie histórica del índice
Merval. La rentabilidad promedio la podemos ver en la siguiente tabla para diferentes
periodos:
160,00%
140,00%
120,00%
100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
mar-10
mar-09
mar-08
mar-07
mar-06
mar-05
mar-04
mar-03
mar-02
mar-01
mar-00
nov-09
jul-09
nov-08
jul-08
nov-07
jul-07
nov-06
jul-06
nov-05
jul-05
nov-04
jul-04
nov-03
jul-03
nov-02
jul-02
nov-01
jul-01
nov-00
jul-00
-20,00%
-40,00%
-60,00%
CAPUTO MERVAL
-40,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
mar-10
Dec-09
mar-09
Dec-08
mar-08
Dec-07
mar-07
Dec-06
mar-06
Dec-05
mar-05
Dec-04
mar-04
Dec-03
mar-03
sep-09
jun-09
sep-08
jun-08
sep-07
jun-07
sep-06
jun-06
sep-05
jun-05
sep-04
jun-04
sep-03
jun-03
-20,00%
-40,00%
-60,00%
DYCASA MERVAL
Vemos que las acciones de Dycasa presentan una mayor correlación con el índice
Merval que las de Caputo por lo que presentan mayor Beta.
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
mar-10
Dec-09
mar-09
Dec-08
mar-08
Dec-07
mar-07
Dec-06
mar-06
Dec-05
mar-05
Dec-04
mar-04
Dec-03
mar-03
sep-09
jun-09
sep-08
jun-08
sep-07
jun-07
sep-06
jun-06
sep-05
jun-05
sep-04
jun-04
sep-03
jun-03
-10,00%
-20,00%
-30,00%
-40,00%
-50,00%
IRSA MERVAL
-20,00%
-30,00%
-40,00%
-50,00%
y = 0,6007x + 0,0178
CAPUTO ULTIMOS 2 AÑOS
R2 = 0,1519
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-40,00% -30,00% -20,00% -10,00% -10,00%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00%
-20,00%
-30,00%
-40,00%
Vemos que la Beta aumenta de 0,35 a 0,60. Esto se puede ver en el siguiente gráfico
donde podemos apreciar la mayor correlación con el índice Merval en los últimos dos
años:
160,00%
140,00%
120,00%
100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
mar-10
mar-09
mar-08
mar-07
mar-06
mar-05
mar-04
mar-03
mar-02
mar-01
mar-00
nov-09
jul-09
nov-08
jul-08
nov-07
jul-07
nov-06
jul-06
nov-05
jul-05
nov-04
jul-04
nov-03
jul-03
nov-02
jul-02
nov-01
jul-01
nov-00
jul-00
-20,00%
-40,00%
-60,00%
CAPUTO MERVAL
r = r f + β ⋅ (rm − r f )
r = 10,90% + 0,3549.(17,95% − 10,90%) = 13,40%
Para IRSA:
El riesgo específico del negocio inmobiliario tiene en cuenta a todos aquellos factores
que pueden afectar las hipótesis con la que se construyó el flujo de fondos:
Riesgo del Negocio: tiene en cuenta que hay proyectos mas riesgosos que otros.
Riesgo Comercial: Puede que el precio de venta del modelo sea más bajo por
condiciones del mercado o por reacción de la competencia., que la velocidad de
ventas sea menor a la modelada.
Dentro del riesgo no evitable tenemos además el riesgo de mercado, que es el que se
debe correr por estar sujeto a los vaivenes macroeconómicos de la economía del país.
Además hay riesgos evitables que se minimizan con un adecuado estudio de mercado
que permita entender la dinámica del mercado inmobiliario en lo referente a demanda,
oferta, competencia, productos sustitutos y contexto.
Todos estos riesgos pueden incrementar la necesidad de fondos para llevar a cabo el
emprendimiento por el aumento de la máxima exposición acumulada.
Cuanto mayor sean las habilidades y los conocimientos de una compañía para
administrar y operar los riesgos de un negocio o cuanto mas avanzado esté la
construcción de la obra, menor será el plus por riesgo percibido como necesario por
parte de los inversores potenciales.
Riesgo
RIESGO EVITABLE
RIESGO DE MERCADO
Grado de Conocimiento del mercado
Com petencia
Marketing Inmobiliario
Estrategia
Contexto
Del FODA surgen las principales variables que impactarán en la variabilidad del
modelo, las que deberán tenerse en cuenta para la construcción de los Escenarios
probables. Lo máximo que podemos hacer es demostrar la coherencia, confiabilidad y
consistencia del estudio que avalen las proyecciones y calcular la TIR y el VAN en
distintos Escenarios y con distintas Tasas de Corte para que luego cada potencial
inversor decida, de acuerdo a su grado de propensión al riesgo, la conveniencia de
invertir o no en el emprendimiento.
La Tasa de Corte está formada por el costo de oportunidad de una colocación segura
más una prima por riesgo e incertidumbre más la tasa de inflación.
Encuesta del año 2006 a 200 desarrolladores e inversores inmobiliarios del área
metropolitana de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Otra encuesta realizada por la casa bursátil Puente Hermanos muestra la rentabilidad
esperada por los inversores en distinto tipo de activos:
La misma encuesta realizada en el año 2008 indica que la tasa demandada por los
inversores de desarrollo activos se ubica entre el 15% y el 25%.
La variabilidad de la rentabilidad esperada para los distintos activos está relacionada
con el nivel de percepción del riesgo por parte del inversor.
Por eso no tiene mucho sentido embarcarnos en un proceso tedioso e incierto de
determinar una tasa de descuento única. Lo que debemos hacer es desarrollar el modelo
con diversas tasas de descuento para que cada inversor vea, de acuerdo a su grado de
percepción y aversión al riesgo si el emprendimiento le satisface o no.
Siempre encontraremos inversores que, por su propensión a invertir en ladrillos, y por
las escasas alternativas de inversión, estarán dispuestos a invertir en un buen proyecto a
tasas del orden del 10% sobretodo cuando las tasas de los plazos fijos en dólares no
superan el 1% anual.
TC TIR TC
2.3.5 Escenarios:
Escenario Optimista.
Escenario Probable
Escenario Pesimista
De ↑ ═> Vv ↑ ═> He ↓
Of ↑ ═> Vv ↓ ═> He ↑
He = Stock Disponible + Of
(De futura / T)
He = 50 + 100 = 14 meses
(130/12)
He = 50 + 100 = 18 meses
(100/12)
He = 50 + 100 = 30 meses
(60/12)
Los métodos analíticos permiten calcular el efecto que producen los cambios de los
parámetros en el resultado final. Pueden ser univariados, cuando se altera de a una
variable por vez (criterio Ceteris Paribus), o multivariados.
El tradicional análisis de sensibilidad estima la “sensibilidad”, valga la redundancia, de
los resultados del proyecto (VAN) a los posibles cambios de un parámetro. Es un
análisis del tipo “What if Análisis” (que pasa sí), que permite conocer que variables son
más importantes como fuente de riesgo. Este tipo de análisis permite determinar la
dirección de cambio del VAN ante el cambio de una variable determinada. El análisis
del punto de quiebre permite determinar hasta cuanto puede cambiar una variable, en el
análisis univariado, o aquellas combinaciones de variables, en el análisis multivariado,
para que el VAN siga siendo positivo o nulo. Su principal desventaja es que no tiene en
cuenta la probabilidad de ocurrencia de cada posible valor, siendo que, generalmente,
los valores extremos de la variable resultan menos probables.
-$ 800.000,00
-10% -$ 186.986,28 -$ 329.470,77 -$ 471.959,10 -$ 614.450,84
-$ 1.000.000,00
aleatoria tome cualquier valor dentro de ese intervalo. Toda función de densidad
debe cumplir dos condiciones:
f (xi) ≥ 0 y
∫ f ( x)dx = 1 para a ≤ x ≤ b
a
x−μ
Z=
σ
3) Cuantificar el Riesgo: significa determinar todos los valores posibles que una
variable riesgosa puede tomar y determinar la probabilidad de ocurrencia de los
mismos. Es decir que se determinan a , b y c para cada distribución adoptada en
el punto anterior. Veamos un ejemplo para el costo de construcción:
supongamos que el valor mas probable es de 500 u$s/m2, pero pueden surgir
imprevistos o un mal control en obra que lo lleven a un valor máximo de 542
u$s o hacer una excelente gestión y obtener un costo mínimo de 458 u$s. Como
vemos el costo tiene un rango de resultados posibles:
Se tiene que a = 458, b = 542 y c = 500. Cada posible valor del costo dentro del
intervalo [a, b] tiene c % de probabilidad de éxito, es decir que el costo real sea
menor que ci.
Para transformar al costo en una variable aleatoria del modelo podemos proceder
como sigue: MS Excel posee la función Aleatorio () capaz de generar cualquier
número pseudo-aleatorio entre el 0 y el 1. Este tipo de números son la base para
desarrollar cualquier tipo de simulación con la PC. Los números así generados,
tienen dos propiedades que los hacen equiparables a números completamente
aleatorios: 1- cada vez que se aprieta la tecla F9 o Enter cualquier número entre
0 y 1 tiene la misma probabilidad de ser generado y 2- los distintos números
generados son independientes unos de otros. Podemos utilizar esta función para
generar un costo de construcción aleatorio de la siguiente manera:
⎡ ( x − a) 2 ⎤
F ( x) = ⎢ ⎥
⎣ (b − a ) × (c − a ) ⎦
⎡ (c − a ) 2 ⎤ (c − a ) (500 − 458)
r = F (c) = ⎢ ⎥= = = 0.50
⎣ (b − a ) × (c − a ) ⎦ (b − a ) (542 − 458)
∴si ri ≤ 0.50:
(ci − a) 2 = ri × (b − a) × (c − a )
ci = a + ri × (b − a ) × (c − a ) = 458 + 3528 × ri
(b − ci) 2 = (1 − ri ) × (b − a) × (b − c)
ci = b − (1 − ri ) × (b − a ) × (b − c) = 542 − 3528 × (1 − ri )
PLAZO OBRA
MES 10 12 14 16 18 20 22 24
1 4,50% 3,50% 3,00% 2,00% 1,50% 1,40% 1,30% 1,20%
2 14,50% 10,00% 8,50% 6,00% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50%
3 27,50% 21,00% 17,00% 13,00% 10,50% 8,50% 7,50% 6,50%
4 41,00% 32,00% 26,00% 21,00% 17,50% 14,50% 12,00% 10,00%
5 54,50% 43,00% 35,50% 29,00% 25,00% 21,00% 18,00% 15,50%
6 68,50% 54,50% 45,00% 37,00% 32,00% 27,50% 24,00% 21,00%
7 81,00% 66,00% 54,50% 45,50% 40,00% 34,00% 30,00% 26,50%
8 91,00% 77,00% 64,50% 54,50% 47,50% 41,00% 36,50% 32,00%
9 97,00% 86,00% 74,00% 62,50% 54,50% 48,00% 42,50% 38,00%
10 100,00% 92,50% 83,00% 71,00% 62,50% 54,50% 48,50% 43,00%
11 97,50% 89,50% 79,00% 70,00% 62,00% 54,50% 49,00%
12 100,00% 94,00% 86,00% 77,00% 68,50% 61,00% 54,50%
13 97,50% 91,50% 84,00% 75,00% 67,00% 60,00%
14 100,00% 95,50% 89,00% 81,00% 73,00% 66,00%
15 98,00% 93,00% 86,00% 79,00% 71,50%
16 100,00% 96,50% 91,00% 84,00% 77,00%
17 98,50% 94,50% 88,00% 82,00%
18 100,00% 97,00% 91,50% 86,00%
19 98,50% 95,50% 89,50%
20 100,00% 97,50% 92,50%
21 98,50% 95,00%
22 100,00% 97,50%
23 99,00%
24 100,00%
Para que el perfil de ventas sea dinámico con el Escenario elegido podemos
calcular las unidades vendidas como sumatoria del factor ( 0 ó 1) por la cantidad
vendida en cada escenario.
MS Excel permite trabajar con Escenarios: En el Menú
Herramientas/Escenarios
Sub Escenario_Optimista ()
Sheets("Escenarios").Select
ActiveSheet.Scenarios("Optimista").Show
End Sub
Si hacemos un gráfico del promedio y del desvío estándar en función del número
de iteraciones vemos que dichos valores tienden a estabilizarse. Cuanto mayor sea
n, más precisión se logrará.
Veamos el siguiente ejemplo:
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
1 31 61 91 121 151 181 211 241 271 301 331 361 391 421 451 481 511 541 571 601 631 661 691 721 751 781 811 841 871 901 931 961 991
P(VAN > 0) = p × k
Frecuencia
90
80
70
60
50 Frecuencia
40
30
20
10
0
57 1
9
30 3
24 06
3
-6 6 5, 2
18
1
58 8 8
71 2 9
85 8 9
98 4 9
11 1 0
91
2
56 46
37 ,23
08 6 1
75 8 5
70 ,47
19 ,66
29 5 ,4
39 9 ,1
49 2 ,9
60 6 ,7
,9
94 091
80 44
-1 7 9,
1
2,
3
0
09
-2
Clase
Media 224523,969
Error típico 5459,63302
Mediana 211453,978
Desviación estándar 172648,755
Varianza de la muestra 2,9808E+10
Curtosis -0,10332593
Coeficiente de asimetría 0,29951446
Rango 1046908,86
Mínimo -209379,612
Máximo 837529,245
Suma 224523969
Cuenta 1000
Nivel de confianza(95,0%) 10713,664
Medidas de dispersión
Varianza
Desviación estándar
Coeficiente de variación
Error Típico
Medidas de forma
Asimetría
Curtosis
Las medidas de tendencia central y posición son aquellas medidas que describen
hacia que valor de la variable en estudio tienden a agruparse o concentrarse los
datos.
La Media Aritmética o promedio es el cociente entre la sumatoria de todos los
valores de la variable y la cantidad de datos observados. La media aritmética
poblacional se representa con la letra griega μ, mientras que la media aritmética
muestral, tal nuestro caso, se representa con el símbolo x :
∑x
i =1
i
x=
n
S2 =
∑ (x i − x)
(n − 1)
S = S2
⎛S⎞
CV = ⎜ ⎟ × 100
⎝ x⎠
El Error Estándar de la Media Muestral o Error Típico, mide que tan alejado
está el promedio muestral obtenido del de la población en estudio. El error típico
de las medias muestrales es la desviación estándar de la distribución de muestreo
de las medias muestrales.
S
Sx =
n
S
IC 95% = x ± 1.96 ×
n
2
⎛z⋅S⎞
n=⎜ ⎟
⎝ E ⎠
x−m
CA =
σ
Conclusiones:
caso se constituye una hipoteca de primer grado a favor del dueño del lote y
garantías adicionales para el caso de incumplimientos
extra por sobre lo que nos prestaron. La expresión matemática que permite calcular la
rentabilidad total es:
D
rE = rA + (rA − rD ) ×
E
donde:
En nuestro ejemplo:
Por cada peso invertido ganamos 30 centavos más otros 15 centavos sobre la deuda.
Convendrá endeudarse siempre y cuando rA > rD para obtener un retorno adicional
producto del apalancamiento.
Es importante aclarar que la deuda incrementa el riesgo del proyecto por lo que los
inversores de riesgo solicitarán una mayor tasa de descuento.
El margen se reduce por el pago de los intereses de la deuda, pero se incrementa el
rendimiento sobre el capital propio realmente aportado.
A partir de la crisis de fines del 2001 las entidades financieras desaparecieron del
escenario y fueron reemplazadas por inversores privados que percibieron al mercado
inmobiliario como una fuente de resguardo de valor de sus ahorros sumado a bajas tasas
de interés, a nivel mundial, gran liquidez y falta de otras oportunidades de inversión.
A esto se suma el hecho de que las tasas que se pagan por depósitos a plazo fijo son
negativas en términos reales, es decir menores que la inflación, lo que impide captar una
masa crítica de fondos para prestar a largo plazo y a que la demanda enfrenta un
profundo desfasaje entre sus ingresos y el valor de las propiedades y dificultades para
calificar a la hora de tomar un crédito hipotecario.
Estos inversores aportan capital de riesgo con la expectativa de obtener una cierta
rentabilidad sobre lo invertido. Las modalidades más usadas son:
Pool de inversores
Evalúa la rentabilidad propia del capital aportado. Para ello se estudia el flujo de fondos
neto del emprendimiento con prescindencia de los fondos provenientes de terceros pero
atendiendo el servicio (amortización) de los créditos solicitados y los intereses que por
estos resulten.
3. PLAN DE MARKETING:
Depresión económica
Corralito financiero
Inexistencia de crédito a los compradores de viviendas
Poca confianza en el sistema bancario argentino
Incertidumbre de los ahorristas que comenzaban a ver la inversión en ladrillos
como una fuente de resguardo del valor de su dinero.
Revalorización de los activos inmobiliarios por sobre los financieros
Costo de construcción en su piso histórico, en lo que a dólares se refiere.
Importante recuperación del valor del metro cuadrado en las zonas demandadas
por el segmento ABC1.
Poca fluctuación del dólar en los primeros meses del 2003 y proyecciones
estables para el dólar futuro.
Importante incremento de los niveles de delitos contra los bienes y las personas
180% y 279% respectivamente en el período 1990-2001.
b) Mercado:
14000
Apertura Corralón
12000
10000
8000
6000
4000
Escrituras
140
120
100
80 Apertura Corralón
60
40
20
Salida Convertibilidad
Este estudio nos permitió ver que la demanda venía recuperando los niveles históricos
registrados durante la convertibilidad. Puede verse el notable incremento de la demanda
a partir de la apertura del corralón y, como consecuencia, un suave pero constante
incremento de la oferta de unidades a estrenar.
Es bien sabido que el comprador de una vivienda define primero la ubicación en la que
quiere comprar, luego el tamaño (1, 2, 3 o más ambientes), luego define los servicios y
la calidad de terminaciones que mejor satisfagan sus necesidades de confort y
seguridad. Luego busca el mejor precio dentro de lo ofrecido por el mercado que
cumpla las condiciones antedichas. Posteriormente se fija en la forma de pago,
condiciones de seguridad que se ofrecen y quién comercializa el emprendimiento.
Siguiendo este criterio se definieron los pesos relativos antedichos. Estos pueden variar
de un segmento de clientes a otro.
A continuación se procede a valorar con un puntaje de 1 a 5 las distintas posibilidades
que admiten las variables. El producto del peso relativo por la valoración es el Puntaje.
El puntaje máximo al que se puede acceder es 500. Así, para nuestro proyecto:
Peso Relativo Valoración Puntaje Edificio
Variable Descripción
(1) (2) (1) x (2)
Belgrano 5
Imprenta 4
Ubicación 35 Cañitas 3 175
Núñez 2
Belgrano R 1
3 Amb 1 Bº 1
3 Amb Bº+T 2
Tamaño 20 3 Amb 2 Bº 3 60
3 Amb 2 Bº+T 4
3 Amb 2 Bº+T+Depend. 5
Lujo 5
Semilujo 4
Servicios 13 Moderados 3 39
Básicos 2
Mínimos 1
Standard 1
Media 2
Buena 3 36
Terminaciones 12
Muy Buena 4
Excelentes 5
Precio > Mercado 1
Precio 8 Precio = Mercado 3
24
Precio < Mercado 5
Contado 1
Forma Pago 5 5
Financiado 5
Tradicional 1
CCTV 2
Seguridad 5 Vigilancia 3 10
Portero Visor 4
Portero Visor y Vigilancia 5
Inmobiliaria Reconocida 5
Comercialización 2 Inmobiliaria no conocida 3 6
Propia 1
Calidad Excelente: Calefacción por Piso Radiante, Piso Madera Entarugada, Paredes
interiores de ladrillo cerámico hueco, Hidromasaje, griferías, sanitarios y herrajes de
muy buena calidad, carpinterías de chapa con hojas de aluminio, revoques de yeso,
Interiores de Placard y Vestidor de muy buena calidad.
Estudio de la Competencia
O'HIGGINS YY 289 211
CUBA XX 410 90
SEMILUJO 4
SERVICIOS 13 MODERADOS 3 39 39 26 52 65 39 39
BASICOS 2
TRADICIONAL 1
INMOB. RECONOCIDA 5
COMERCIALIZACION 2 INMOB. NO CONOCIDA 3 6 10 10 2 2 2 10
PROPIA 1
Página 96 de 140
PUNTAJE TOTAL 355 380 315 381 410 390 289
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
d) Velocidad de Ventas:
UnidadesVendidas ÷ TotaldeUnidades
Vv = × 100
MesesdeComercialización
Así por ejemplo, en el Barrio de Belgrano, oscila en las 2 unidades por mes. Es decir
que podemos esperar que nuestro emprendimiento de 17 unidades se comercialice en 9
meses a partir del comienzo de la preventa en un Escenario Optimista.
Velocidad de Ventas
9.00
7.70
8.00
7.00
6.00
[UF/mes]
5.00
4.00
3.00
2.00 2.30
1.80
2.00 1.20 1.00
1.00
0.00
En la página mencionada podemos consultar también los precios de venta promedio, los
Permisos de Construcción y las Escrituraciones por Barrio. Así, para el Barrio de
Belgrano:
1800 1690
1600 1450 1490
1400 1285
[ u$s/m2 ] 1200 1100
1000
800
600
400
200
0
Ago-02 May-03 Mar-04 Sep-04 Mar-05
De este relevamiento se puede ver que la oferta de viviendas a estrenar es menor que la
demanda potencial y que el precio de mercado en el 2003 se ubicaba en un promedio de
1285 u$s/m2. Por eso se adoptó un precio de lanzamiento de 1300 u$s/m2 para el
emprendimiento.
Otra forma de estimar la velocidad de ventas en la zona de influencia es analizando los
emprendimientos de la competencia con cierto grado de consolidación:
Escasa imagen de marca por tratarse del primer emprendimiento del Estudio en
la zona.
ANÁLISIS FODA:
CUADRO F.O.D.A.
AREA CLAVE
FUERZAS DEBILIDADES OPORTUNIDADES AMENAZAS
DE RESULTADO
* Falta de un Standard propio * Alto precio de mercado que * La inflación puede llevar a un
de rendimiento de la mano de nos permite competir a un pre- aumento de los insumos críti-
obra. Esto puede ocasionar cio muy conveniente que con- cos.
1 posibles desvíos entre los lleva a una buena rentabilidad * Posible aumento del costo
rendimientos Std y los reales aún en un escenario muy pe- de la mano de obra por Decreto.
RENTABILIDAD en materia costos. simista.
* Excelente relación Calidad/Precio. * Inexperiencia en la zona. * Escasez de oferta de unida- * Falta de crédito al compra-
* Paquete de servicios y termina- * Inexistencia de imagen de des de 3 ambientes en la zo- dor.
ciones de alta calidad que nos di- marca. na de influencia. * Interes manifestado por grupos
ferencian notablemente de la com- * Costos de construcción en inversores para la compra de te-
petencia. su piso histórico. rrenos en la zona de influencia
* Comercialización a través de una * Clientes locales y extran- inferido por la gran cantidad de
2
Inmobiliaria altamente reconocida. jeros que ven la compra de consultas a las inmobiliarias de
PERFORMANCE
* Constitución de un Fideicomiso unidades a estrenar muy bien la zona.
COMERCIAL
de Garantía en un Banco recono- ubicadas como una excelente
cido. oportunidad de inversión.
*Clientes que ven la inversión
en ladrillos como una fuente
de resguardo de valor de su di-
nero.
* Actitud y metodología de control * Escaso estudio de nuevas
3
de desvíos en obra. tecnologías constructivas.
PRODUCTIVIDAD
* Software especializado.
*Operatoria BODEN 2012. * Eventual fluctuación del dólar.
* Posible aumento del Riesgo
4 País.
RECURSOS * La posibilidad de un cambio en
FINANCIEROS las condiciones económico -
financieras que puedan desalentar
al Grupo inversor.
5 *Escasez de Terrenos bien
RECURSOS ubicados.
FISICOS
6 * Plantel especializado. * Alta disponibilidad de mano
RECURSOS de obra calificada.
HUMANOS
7 * Posibles problemas sindica-
RESPONSABILIDAD les con la U.O.C.R.A.
PUBLICA
Este estudio nos permitió redefinir el producto a los fines de superar las debilidades,
neutralizar las amenazas y aprovechar las oportunidades para hacerlo más atractivo para
los potenciales compradores.
El posicionamiento elegido (imagen que queríamos que se hicieran los potenciales
clientes) fue:
Estrategia de Producto:
A los efectos de aprovechar la mayor demanda de seguridad para los bienes y personas
se recomendó realizar un subsuelo de cocheras con rampa monta autos para que cada
unidad tuviera cochera propia. También se recomendó la instalación de portero visores
y detectores de movimiento en los lugares comunes.
Excelente diseño:
Terminaciones:
Seguridad:
¾ Portero Visor.
¾ Vigilancia nocturna.
¾ Cochera propia.
¾ Sistema de detección de humos, incendio e intrusos.
Servicios:
¾ Laundry.
¾ Baulera.
¾ Cochera propia
¾ Solarium.
¾ Parrillas
Estrategia de Precio:
Del estudio del contexto y de los precios fijados por la competencia surgió que
podíamos poner un precio de salida de 1300 u$s/m2.
El precio es función de la etapa del ciclo de vida del emprendimiento. Existen cuatro
etapas bien diferenciadas:
Lanzamiento
Pozo
Construcción
Entrega y posesión
El precio crece de una etapa a otra porque van disminuyendo los riesgos.
Otros factores intrínsecos del edificio que influyen sobre el precio son la altura, las
vistas y la ubicación en el frente o el contrafrente.
Por las condiciones de mercado la única alternativa era el pago al contado. Si la compra
se realizaba durante la preventa, el comprador debía abonar el 25 % al boleto, cuotas de
u$s 5.000 para las unidades funcionales y de u$s 500 para las cocheras y el saldo
restante al escriturar.
Estrategia de Comercialización:
Para superar la debilidad de la falta de imagen de marca y poder aumentar las ventas
durante el período de construcción (preventa) se decidió realizar un Fideicomiso de
Garantía con un Banco reconocido y comercializar las unidades a través de una
inmobiliaria reconocida que nos hiciera de marca paraguas.
Dentro de la estrategia de comercialización es importante planificar qué unidades salen
a la venta en cada etapa del ciclo del emprendimiento. Como dijimos arriba los precios
se van incrementando a medida que se superan etapas riesgosas. Lo importante es no
dejar para el final las unidades mas difíciles de vender y encima a precios elevados.
Estrategia de Comunicación:
La comercialización a través de una inmobiliaria reconocida incluía dentro del costo una
nota en los suplementos inmobiliarios de los diarios Clarín y Nación, avisos de
diferentes tamaños según la semana en los clasificados inmobiliarios de los
mencionados diarios, folletos.
Importante cartel de obra con las principales características del proyecto, un plano de la
unidad funcional y una perspectiva en colores del edificio para captar a los potenciales
compradores que buscan departamentos recorriendo la zona.
Show-Room totalmente equipado para una mejor visualización por parte de los
potenciales clientes.
Maqueta e imágenes 3 D para los clientes que buscan departamentos visitando
inmobiliarias.
Con las estrategias adoptadas se logró una mejor posición competitiva lo que disminuyó
notoriamente el riesgo del proyecto:
Estudio de la Competencia
O'HIGGINS YY 289 211
CUBA XX 410 90
Proyecto 406 94
Puntaje = 406
3 A 2 Bº + DEP. 5
LUJO 5
SEMILUJO 4
VIGILANCIA 2
TRADICIONAL 1
INMOB. RECONOCIDA 5
COMERCIALIZACION 2 INMOB. NO CONOCIDA 3 10 10 10 2 2 2 10
PROPIA 1
PUNTAJE TOTAL 406 380 315 381 410 390 289
N° UF = 17
Total Cocheras = 17
Impuesto al Cheque (Ley 25.413) = 0,60 % sobre ingresos y costos con IVA (no se
aplica a los ingresos por financiamiento).
Financiación = 70% del Costo de Construcción según Avance de Obra al 9,90% anual.
La Tasa Mensual equivalente es: im = [ ia + 1 ]1/12 – 1 = 0.7898% (se aplica mes a mes al
capital adeudado)
Posesión al mes 13
Condiciones de Venta:
Boleto 25%
Cuotas u$s 5.000 para las UF y de u$s 500 para las cocheras
Saldo a la Escrituración
IVA a depositar: cuando se tiene una posición de IVA acumulado positivo como
consecuencia del balance entre IVA Ventas e IVA compras. Hay que depositarlo en la
AFIP.
Periodo de Exposición 15 14 13 12 11 10 9
Costo Financiero 1568,26 2894,89 3292,19 3317,74 3271,28 3252,69 2509,22
IVA Posición Mensual -2666,41 -5273,56 -6458,63 -7051,17 -2894,61 -4905,32 -3197,63
Posición Acumulada -2666,41 -7939,97 -14398,60 -21449,77 -24344,38 -29249,70 -32447,32
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo Página 110 de 140
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA
MES 8 9 10 11 12 13 14 15 16
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 2 3 2 2 2 1 1
Boleto 49823,53 74735,29 49823,53 49823,53 49823,53 24911,76
Refuerzo/Cuotas 18099,55 27149,32 40723,98 49773,76 58823,53
Posesión 903834,84 174382,35
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 2 3 2 2 2 1 1
Boleto 4434,39 6651,58 4434,39 4434,39 4434,39 2217,19
Refuerzo/Cuotas 1809,95 2714,93 4072,40 4977,38 5882,35
Posesión 78054,30 15520,36
IVA VENTAS 7787,58 11681,37 10400,70 11445,95 12491,20 105946,90 19939,79
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION 47068,61 44967,33 41605,29 34460,95 21012,77
GASTOS GENERALES (8,28%) 3897,28 3723,30 3444,92 2853,37 1739,86
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 4706,86 4496,73 4160,53 3446,09 2101,28
PROY. Y DIRECCION (8%) 3765,49 3597,39 3328,42 2756,88 1681,02
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 4796,40 7194,60 4796,40 4796,40 4796,40 2398,20 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO
IVA EGRESOS 7643,64 7850,99 6873,34 5866,03 3969,92 503,62 503,62
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 923,00 1168,58 1041,98 1047,81 1000,54 6707,20 1276,47
INGRESO IVA AFIP 108422,65
FFADF 9153,72 49933,59 44204,12 65227,48 95153,22 1105355,98 205664,21 -108422,65
FFADF ACUM -690086,40 -640152,82 -595948,70 -530721,22 -435568,00 669787,97 875452,18 875452,18 767029,54
FINANCIACION
APORTE BANCO 32948,03 31477,13 29123,70 24122,66 14708,94
COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49
IVA INTERES BANCO 5612,35
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 197,69 188,86 174,74 144,74 88,25 2151,76
AMORTIZACION CREDITO 353014,57
FFDF 41904,06 81221,86 73153,08 89205,40 109773,90 1105355,98 205664,21 -495926,83
FFDF ACUM -438025,76 -356803,91 -283650,83 -194445,42 -84671,52 1020684,46 1226348,67 1226348,67 730421,84
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) 241039,21
FFDI 41904,06 81221,86 73153,08 89205,40 109773,90 1105355,98 205664,21 -736966,03
FFDI ACUM -438025,76 -356803,91 -283650,83 -194445,42 -84671,52 1020684,46 1226348,67 1226348,67 489382,63
Periodo de Exposición 8 7 6 5 4 3 2 1
Costo Financiero 2081,72 1740,19 1380,07 952,57 464,67
IVA Posición Mensual 143,94 3830,38 3527,36 5579,92 8521,28 105443,28 19436,16 -5612,35
Posición Acumulada
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo -32303,38 -28473,00 -24945,64 -19365,72
Página 111 de 140 -10844,44 94598,84 114035,00 114035,00 108422,65
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION BANCARIA
MES 1 2 3 4 5 6 7
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1
Boleto 24911,76
Refuerzo/Cuotas
Posesión
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1
Boleto 2217,19
Refuerzo/Cuotas
Posesión
IVA VENTAS 2848,54
EGRESOS
TERRENO 386650,00
COSTO CONSTRUCCION 18911,49 37402,73 45807,84 50010,40 53792,70 58835,76 50430,65
GASTOS GENERALES (8,28%) 1565,87 3096,95 3792,89 4140,86 4454,04 4871,60 4175,66
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 1891,15 3740,27 4580,78 5001,04 5379,27 5883,58 5043,07
PROY. Y DIRECCION (8%) 1512,92 2992,22 3664,63 4000,83 4303,42 4706,86 4034,45
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO
IVA EGRESOS 2666,41 5273,56 6458,63 7051,17 7584,45 8295,49 7614,04
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 2319,90 159,29 315,03 385,83 421,23 453,08 495,56 622,04
INGRESO IVA AFIP
FFADF -388969,90 -26707,13 -52820,77 -64690,60 -70625,52 -75966,95 -83088,85 -44340,61
FFADF ACUM -388969,90 -415677,03 -468497,80 -533188,40 -603813,92 -679780,87 -762869,72 -807210,33
FINANCIACION
APORTE BANCO 13238,05 26181,91 32065,49 35007,28 37654,89 41185,03 35301,46
COSTO FINANCIERO (9,90% anual)
IVA INTERES BANCO
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 79,43 157,09 192,39 210,04 225,93 247,11 211,81
AMORTIZACION CREDITO
FFDF -388969,90 -13548,51 -26795,95 -32817,51 -35828,29 -38537,99 -42150,93 -9250,96
FFDF ACUM -388969,90 -402518,41 -429314,36 -462131,86 -497960,15 -536498,14 -578649,07 -587900,03
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -388969,90 -13548,51 -26795,95 -32817,51 -35828,29 -38537,99 -42150,93 -9250,96
FFDI ACUM -388969,90 -402518,41 -429314,36 -462131,86 -497960,15 -536498,14 -578649,07 -587900,03
Periodo de Exposición 15 14 13 12 11 10 9
Costo Financiero 1568,26 2894,89 3292,19 3317,74 3271,28 3252,69 2509,22
IVA Posición Mensual -2666,41 -5273,56 -6458,63 -7051,17 -7584,45 -8295,49 -4765,50
Posición Acumulada -2666,41 -7939,97 -14398,60 -21449,77 -29034,21 -37329,70 -42095,20
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo Página 112 de 140
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
FLUJO DEde
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección FONDOS ESCENARIO
Proyectos PROBABLE CON FINANCIACION BANCARIA
y Obras (GeO)
MES 8 9 10 11 12 13 14 15 16
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 1 1 2 1 2 2 1
Boleto 24911,76 24911,76 24911,76 49823,53 24911,76
Refuerzo/Cuotas 4524,89 4524,89 9049,77 13574,66 18099,55
Posesión 398638,01 274029,41 199294,12 99647,06
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 1 1 2 1 2 2 1
Boleto 2217,19 2217,19 2217,19 4434,39 2217,19
Refuerzo/Cuotas 452,49 452,49 904,98 1357,47 1809,95
Posesión 34932,13 24389,14 17737,56 8868,78
IVA VENTAS 522,62 3371,17 3893,79 4416,41 7787,58 48373,40 31333,95 22788,33 11394,16
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION 47068,61 44967,33 41605,29 34460,95 21012,77
GASTOS GENERALES (8,28%) 3897,28 3723,30 3444,92 2853,37 1739,86
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 4706,86 4496,73 4160,53 3446,09 2101,28
PROY. Y DIRECCION (8%) 3765,49 3597,39 3328,42 2756,88 1681,02
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 2398,20 2398,20 4796,40 2398,20 4796,40 4796,40 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO
IVA EGRESOS 6636,39 6843,75 6369,72 5362,41 3969,92 503,62 1007,24 1007,24 503,62
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 429,45 609,03 613,71 586,53 703,54 3071,85 2013,34 1473,74 736,87
INGRESO IVA AFIP
FFADF -61004,08 -31158,22 -20943,28 -5386,92 45950,22 503098,83 321935,52 232542,61 116271,31
FFADF ACUM -868214,41 -899372,63 -920315,91 -925702,84 -879752,62 -376653,79 -54718,27 177824,34 294095,65
FINANCIACION
APORTE BANCO 32948,03 31477,13 29123,70 24122,66 14708,94
COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49
IVA INTERES BANCO 5612,35
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 197,69 188,86 174,74 144,74 88,25 2151,76
AMORTIZACION CREDITO 353014,57
FFDF -28253,74 130,05 8005,68 18591,00 60570,90 503098,83 321935,52 232542,61 -271232,87
FFDF ACUM -616153,77 -616023,72 -608018,04 -589427,04 -528856,14 -25757,31 296178,21 528720,83 257487,95
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -28253,74 130,05 8005,68 18591,00 60570,90 503098,83 321935,52 232542,61 -271232,87
FFDI ACUM -616153,77 -616023,72 -608018,04 -589427,04 -528856,14 -25757,31 296178,21 528720,83 257487,95
Periodo de Exposición 8 7 6 5 4 3 2 1
Costo Financiero 2081,72 1740,19 1380,07 952,57 464,67
IVA Posición Mensual -6113,77 -3472,58 -2475,93 -945,99 3817,66 47869,78 30326,70 21781,08 5278,19
Posición Acumulada -48208,97 -51681,55 -54157,48 -55103,47 -51285,81 -3416,03 26910,67 48691,75 53969,94
Periodo de Exposición
Costo Financiero
Periodo de Exposición 15 14 13 12 11 10 9
Costo Financiero 1568,26 2894,89 3292,19 3317,74 3271,28 3252,69 2509,22
IVA Posición Mensual -2666,41 -5273,56 -6458,63 -7051,17 -7584,45 -8295,49 -7110,42
Posición Acumulada -2666,41 -7939,97 -14398,60 -21449,77 -29034,21 -37329,70 -44440,12
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo Página 115 de 140
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA
MES 8 9 10 11 12 13 14 15 16
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 2 1
Boleto 24911,76
Refuerzo/Cuotas
Posesión 274029,41 99647,06
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 2 1
Boleto 2217,19
Refuerzo/Cuotas
Posesión 24389,14 8868,78
IVA VENTAS 2848,54 31333,95 11394,16
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION 47068,61 44967,33 41605,29 34460,95 21012,77
GASTOS GENERALES (8,28%) 3897,28 3723,30 3444,92 2853,37 1739,86
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 4706,86 4496,73 4160,53 3446,09 2101,28
PROY. Y DIRECCION (8%) 3765,49 3597,39 3328,42 2756,88 1681,02
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 4796,40 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO
IVA EGRESOS 6636,39 6340,12 5866,10 4858,79 2962,67 503,62 1007,24 503,62
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 396,45 378,75 350,43 290,26 176,99 197,28 2013,34 736,87
INGRESO IVA AFIP
FFADF -66471,08 -63503,62 -58755,69 -48666,33 -29674,59 26878,40 321935,52 116271,31
FFADF ACUM -900559,81 -964063,43 -1022819,12 -1071485,45 -1101160,04 -1074281,63 -752346,11 -752346,11 -636074,81
FINANCIACION
APORTE BANCO 32948,03 31477,13 29123,70 24122,66 14708,94
COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49
IVA INTERES BANCO 5612,35
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 197,69 188,86 174,74 144,74 88,25 2151,76
AMORTIZACION CREDITO 353014,57
FFDF -33720,74 -32215,35 -29806,73 -24688,40 -15053,90 26878,40 321935,52 -271232,87
FFDF ACUM -648499,17 -680714,52 -710521,25 -735209,65 -750263,55 -723385,15 -401449,63 -401449,63 -672682,50
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -33720,74 -32215,35 -29806,73 -24688,40 -15053,90 26878,40 321935,52 -271232,87
FFDI ACUM -648499,17 -680714,52 -710521,25 -735209,65 -750263,55 -723385,15 -401449,63 -401449,63 -672682,50
Periodo de Exposición 8 7 6 5 4 3 2 1
Costo Financiero 2081,72 1740,19 1380,07 952,57 464,67
IVA Posición Mensual -6636,39 -6340,12 -5866,10 -4858,79 -2962,67 2344,92 30326,70 5278,19
Posición Acumulada -51076,51 -57416,64 -63282,73 -68141,52 -71104,19 -68759,28 -38432,57 -38432,57 -33154,38
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo Página 116 de 140
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
Periodo de Exposición
Costo Financiero
Periodo de Exposición
Costo Financiero
Conclusiones:
ESCENARIO OPTIMISTA
VAN VAN DF %
522.762,82 537.307,77 2,78%
TIR TIR DF %
125,13% 179,04% 43,08%
ESCENARIO PROBABLE
VAN VAN DF %
458.603,31 473.148,27 3,17%
TIR TIR DF %
82,82% 107,74% 30,09%
ESCENARIO PESIMISTA
VAN VAN DF %
314.409,15 328.954,10 4,63%
TIR TIR DF %
45,15% 52,01% 15,19%
ESCENARIO OPTIMISTA
Máxima exposición de Caja Periodo de Recupero
Sin Financiación -699.240,13 13
Con Financiación -497.960,15 13
ESCENARIO PROBABLE
Máxima exposición de Caja Periodo de Recupero
Sin Financiación -925.702,84 15
Con Financiación -616.153,77 14
ESCENARIO PESIMISTA
Máxima exposición de Caja Periodo de Recupero
Sin Financiación -1.101.160,04 24
Con Financiación -750.263,55 24
Periodo de Exposición 15 14 13 12 11 10 9
Costo Financiero 1568,26 2894,89 3292,19 3317,74 3271,28 3252,69 2509,22
IVA Posición Mensual -4416,41 -5483,56 -6668,63 -7261,17 -8801,69 -9009,11 -7824,04
Posición Acumulada -4416,41 -9899,97 -16568,60 -23829,77 -32631,46 -41640,57 -49464,61
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo Página 122 de 140
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO
MES 8 9 10 11 12 13 14 15 16
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 2 3 2 2 2 1 1
Boleto 24911,76
Refuerzo/Cuotas
Posesión 1503644,00 174382,35
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 2 3 2 2 2 1 1
Boleto 2217,19
Refuerzo/Cuotas
Posesión 133855,16 15520,36
IVA VENTAS 174785,95 19939,79
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION 47068,61 44967,33 41605,29 34460,95 21012,77
GASTOS GENERALES (8,28%) 3897,28 3723,30 3444,92 2853,37 1739,86
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 4706,86 4496,73 4160,53 3446,09 2101,28
PROY. Y DIRECCION (8%) 3765,49 3597,39 3328,42 2756,88 1681,02
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 4796,40 7194,60 4796,40 4796,40 4796,40 2398,20 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 7853,64 8060,99 7083,34 6076,03 4179,92 713,62 713,62 210,00 210,00
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 438,53 438,24 392,51 332,34 219,07 11061,16 1283,73 7,26 7,26
INGRESO IVA AFIP 104547,62
FFADF -73526,81 -73478,58 -65811,41 -55722,05 -36730,31 1824241,10 204446,95 -1217,26 -105764,88
FFADF ACUM -936739,87 -1010218,44 -1076029,86 -1131751,91 -1168482,22 655758,88 860205,83 858988,57 753223,69
FINANCIACION
APORTE BANCO 32948,03 31477,13 29123,70 24122,66 14708,94
COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49
IVA INTERES BANCO 5612,35
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 197,69 188,86 174,74 144,74 88,25 2151,76
AMORTIZACION CREDITO 353014,57
FFDF -40776,47 -42190,31 -36862,45 -31744,13 -22109,63 1824241,10 204446,95 -1217,26 -493269,05
FFDF ACUM -684679,22 -726869,53 -763731,99 -795476,11 -817585,74 1006655,36 1211102,31 1209885,05 716616,00
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) 236483,28
FFDI -40776,47 -42190,31 -36862,45 -31744,13 -22109,63 1824241,10 204446,95 -1217,26 -729752,33
FFDI ACUM -684679,22 -726869,53 -763731,99 -795476,11 -817585,74 1006655,36 1211102,31 1209885,05 480132,72
Periodo de Exposición 8 7 6 5 4 3 2 1
Costo Financiero 2081,72 1740,19 1380,07 952,57 464,67
IVA Posición Mensual -7853,64 -8060,99 -7083,34 -6076,03 -4179,92 174072,33 19226,16 -210,00 -5822,35
Posición Acumulada -57318,25 -65379,24 -72462,58 -78538,61 -82718,52 91353,81 110579,97 110369,97 104547,62
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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO
MES 1 2 3 4 5 6 7
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión
IVA VENTAS
EGRESOS
TERRENO 386650,00
COSTO CONSTRUCCION 18911,49 37402,73 45807,84 50010,40 53792,70 58835,76 50430,65
GASTOS GENERALES (8,28%) 1565,87 3096,95 3792,89 4140,86 4454,04 4871,60 4175,66
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 1891,15 3740,27 4580,78 5001,04 5379,27 5883,58 5043,07
PROY. Y DIRECCION (8%) 1512,92 2992,22 3664,63 4000,83 4303,42 4706,86 4034,45
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO 5000,00
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO 2333,33
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 4416,41 5483,56 6668,63 7261,17 7794,45 8505,49 7824,04
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 2319,90 219,79 322,29 393,09 428,49 460,34 502,82 449,44
INGRESO IVA AFIP
FFADF -388969,90 -36850,96 -54038,03 -65907,86 -71842,78 -77184,21 -84306,11 -75355,51
FFADF ACUM -388969,90 -425820,86 -479858,89 -545766,76 -617609,54 -694793,75 -779099,85 -854455,36
FINANCIACION
APORTE BANCO 13238,05 26181,91 32065,49 35007,28 37654,89 41185,03 35301,46
COSTO FINANCIERO (9,90% anual)
IVA INTERES BANCO
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 79,43 157,09 192,39 210,04 225,93 247,11 211,81
AMORTIZACION CREDITO
FFDF -388969,90 -23692,35 -28013,21 -34034,77 -37045,55 -39755,25 -43368,19 -40265,86
FFDF ACUM -388969,90 -412662,25 -440675,45 -474710,22 -511755,77 -551511,01 -594879,20 -635145,06
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -388969,90 -23692,35 -28013,21 -34034,77 -37045,55 -39755,25 -43368,19 -40265,86
FFDI ACUM -388969,90 -412662,25 -440675,45 -474710,22 -511755,77 -551511,01 -594879,20 -635145,06
Periodo de Exposición 15 14 13 12 11 10 9
Costo Financiero 1568,26 2894,89 3292,19 3317,74 3271,28 3252,69 2509,22
IVA Posición Mensual -4416,41 -5483,56 -6668,63 -7261,17 -7794,45 -8505,49 -7824,04
Posición Acumulada -4416,41 -9899,97 -16568,60 -23829,77 -31624,21 -40129,70 -47953,74
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Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO
MES 8 9 10 11 12 13 14 15
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 1 1 2 1 2 2
Boleto 24911,76
Refuerzo/Cuotas
Posesión 600068,62 274029,41 199294,12
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 1 1 2 1 2 2
Boleto 2217,19
Refuerzo/Cuotas
Posesión 53412,32 24389,14 17737,56
IVA VENTAS 71464,04 31333,95 22788,33
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION 47068,61 44967,33 41605,29 34460,95 21012,77
GASTOS GENERALES (8,28%) 3897,28 3723,30 3444,92 2853,37 1739,86
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 4706,86 4496,73 4160,53 3446,09 2101,28
PROY. Y DIRECCION (8%) 3765,49 3597,39 3328,42 2756,88 1681,02
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 2398,20 2398,20 4796,40 2398,20 4796,40 4796,40
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 6846,39 7053,75 6579,72 5572,41 4179,92 713,62 1217,24 1217,24
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 403,71 403,42 375,10 314,93 219,07 4537,11 2020,60 1481,00
INGRESO IVA AFIP
FFADF -67688,34 -67640,11 -62892,18 -52802,82 -36730,31 743425,00 320718,26 231325,35
FFADF ACUM -922143,70 -989783,81 -1052675,99 -1105478,81 -1142209,13 -398784,13 -78065,87 153259,49
FINANCIACION
APORTE BANCO 32948,03 31477,13 29123,70 24122,66 14708,94
COSTO FINANCIERO (9,90% anual)
IVA INTERES BANCO
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 197,69 188,86 174,74 144,74 88,25
AMORTIZACION CREDITO
FFDF -34938,00 -36351,84 -33943,22 -28824,89 -22109,63 743425,00 320718,26 231325,35
FFDF ACUM -670083,06 -706434,90 -740378,12 -769203,02 -791312,64 -47887,64 272830,62 504155,97
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -34938,00 -36351,84 -33943,22 -28824,89 -22109,63 743425,00 320718,26 231325,35
FFDI ACUM -670083,06 -706434,90 -740378,12 -769203,02 -791312,64 -47887,64 272830,62 504155,97
Periodo de Exposición 8 7 6 5 4 3 2 1
Costo Financiero 2081,72 1740,19 1380,07 952,57 464,67
IVA Posición Mensual -6846,39 -7053,75 -6579,72 -5572,41 -4179,92 70750,42 30116,70 21571,08
Posición Acumulada -54800,14 -61853,88 -68433,60 -74006,01 -78185,93 -7435,51 22681,19 44252,28
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Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO
MES 16 17 18
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 2 3
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión 99647,06 199294,12 298941,18
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 2 3
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión 8868,78 17737,56 26606,33
IVA VENTAS 11394,16 22788,33 34182,49
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION
GASTOS GENERALES (8,28%)
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%)
PROY. Y DIRECCION (8%)
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 4796,40 7194,60
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 713,62 1217,24 1720,87
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 744,13 1481,00 2217,87
INGRESO IVA AFIP 103353,17
FFADF 115054,05 231325,35 244243,49
FFADF ACUM 268313,53 499638,89 743882,38
FINANCIACION
APORTE BANCO
COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49
IVA INTERES BANCO 5612,35
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 2151,76
AMORTIZACION CREDITO 353014,57
FFDF -272450,13 231325,35 244243,49
FFDF ACUM 231705,84 463031,19 707274,69
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) 233400,65
FFDI -272450,13 231325,35 10842,85
FFDI ACUM 231705,84 463031,19 473874,04
Periodo de Exposición
Costo Financiero
Periodo de Exposición 15 14 13 12 11 10 9
Costo Financiero 1568,26 2894,89 3292,19 3317,74 3271,28 3252,69 2509,22
IVA Posición Mensual -4416,41 -5483,56 -6668,63 -7261,17 -7794,45 -8505,49 -7320,42
Posición Acumulada -4416,41 -9899,97 -16568,60 -23829,77 -31624,21 -40129,70 -47450,12
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Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA
MES 8 9 10 11 12 13 14 15 16
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 2 1
Boleto 24911,76
Refuerzo/Cuotas
Posesión 274029,41 99647,06
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 2 1
Boleto 2217,19
Refuerzo/Cuotas
Posesión 24389,14 8868,78
IVA VENTAS 2848,54 31333,95 11394,16
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION 47068,61 44967,33 41605,29 34460,95 21012,77
GASTOS GENERALES (8,28%) 3897,28 3723,30 3444,92 2853,37 1739,86
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) 4706,86 4496,73 4160,53 3446,09 2101,28
PROY. Y DIRECCION (8%) 3765,49 3597,39 3328,42 2756,88 1681,02
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 4796,40 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 6846,39 6550,12 6076,10 5068,79 3172,67 713,62 1217,24 210,00 713,62
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 403,71 386,01 357,69 297,52 184,25 204,54 2020,60 7,26 744,13
INGRESO IVA AFIP
FFADF -67688,34 -64720,88 -59972,95 -49883,59 -30891,85 25661,14 320718,26 -1217,26 115054,05
FFADF ACUM -919224,47 -983945,35 -1043918,29 -1093801,88 -1124693,73 -1099032,59 -778314,33 -779531,59 -664477,54
FINANCIACION
APORTE BANCO 32948,03 31477,13 29123,70 24122,66 14708,94
COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49
IVA INTERES BANCO 5612,35
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 197,69 188,86 174,74 144,74 88,25 2151,76
AMORTIZACION CREDITO 353014,57
FFDF -34938,00 -33432,61 -31023,99 -25905,66 -16271,16 25661,14 320718,26 -1217,26 -272450,13
FFDF ACUM -667163,83 -700596,44 -731620,42 -757526,08 -773797,25 -748136,10 -427417,84 -428635,10 -701085,24
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -34938,00 -33432,61 -31023,99 -25905,66 -16271,16 25661,14 320718,26 -1217,26 -272450,13
FFDI ACUM -667163,83 -700596,44 -731620,42 -757526,08 -773797,25 -748136,10 -427417,84 -428635,10 -701085,24
Periodo de Exposición 8 7 6 5 4 3 2 1
Costo Financiero 2081,72 1740,19 1380,07 952,57 464,67
IVA Posición Mensual -6846,39 -6550,12 -6076,10 -5068,79 -3172,67 2134,92 30116,70 -210,00 5068,19
Posición Acumulada -54296,51 -60846,64 -66922,73 -71991,52 -75164,19 -73029,28 -42912,57 -43122,57 -38054,38
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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA
MES 17 18 19 20 21 22 23 24 25
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 1 2 1 2 1
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión 99647,06 99647,06 199294,12 99647,06 199294,12 99647,06
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 1 2 1 2 1
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión 8868,78 8868,78 17737,56 8868,78 17737,56 8868,78
IVA VENTAS 11394,16 11394,16 22788,33 11394,16 22788,33 11394,16
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION
GASTOS GENERALES (8,28%)
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%)
PROY. Y DIRECCION (8%)
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 2398,20 4796,40 2398,20 4796,40 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 210,00 713,62 713,62 1217,24 210,00 210,00 713,62 1217,24 713,62
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 7,26 744,13 744,13 1481,00 7,26 7,26 744,13 1481,00 744,13
INGRESO IVA AFIP
FFADF -1217,26 115054,05 115054,05 231325,35 -1217,26 -1217,26 115054,05 231325,35 115054,05
FFADF ACUM -665694,80 -550640,75 -435586,71 -204261,35 -205478,61 -206695,87 -91641,83 139683,53 254737,58
FINANCIACION
APORTE BANCO
COSTO FINANCIERO (9,90% anual)
IVA INTERES BANCO
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%)
AMORTIZACION CREDITO
FFDF -1217,26 115054,05 115054,05 231325,35 -1217,26 -1217,26 115054,05 231325,35 115054,05
FFDF ACUM -702302,50 -587248,45 -472194,40 -240869,05 -242086,31 -243303,57 -128249,52 103075,83 218129,88
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%)
FFDI -1217,26 115054,05 115054,05 231325,35 -1217,26 -1217,26 115054,05 231325,35 115054,05
FFDI ACUM -702302,50 -587248,45 -472194,40 -240869,05 -242086,31 -243303,57 -128249,52 103075,83 218129,88
Periodo de Exposición
Costo Financiero
IVA Posición Mensual -210,00 10680,54 10680,54 21571,08 -210,00 -210,00 10680,54 21571,08 10680,54
Posición Acumulada -38264,38 -27583,84 -16903,30 4667,78 4457,78 4247,78 14928,32 36499,40 47179,94
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo Página 129 de 140
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA
MES 26 27 28 29 30
INGRESOS
UF VENDIDAS (sin IVA) 1 1 1 1 1
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión 99647,06 99647,06 99647,06 99647,06 99647,06
COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 1 1 1 1
Boleto
Refuerzo/Cuotas
Posesión 8868,78 8868,78 8868,78 8868,78 8868,78
IVA VENTAS 11394,16 11394,16 11394,16 11394,16 11394,16
EGRESOS
TERRENO
COSTO CONSTRUCCION
GASTOS GENERALES (8,28%)
BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%)
PROY. Y DIRECCION (8%)
GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 2398,20 2398,20 2398,20 2398,20
COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO
HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO
HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00 1000,00
IVA EGRESOS 713,62 713,62 713,62 713,62 713,62
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 744,13 744,13 744,13 744,13 744,13
INGRESO IVA AFIP 100582,65
FFADF 115054,05 115054,05 115054,05 115054,05 14471,40
FFADF ACUM 369791,62 484845,67 599899,72 714953,76 729425,16
FINANCIACION
APORTE BANCO
COSTO FINANCIERO (9,90% anual)
IVA INTERES BANCO
IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%)
AMORTIZACION CREDITO
FFDF 115054,05 115054,05 115054,05 115054,05 14471,40
FFDF ACUM 333183,93 448237,97 563292,02 678346,07 692817,47
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) 228629,76
FFDI 115054,05 115054,05 115054,05 115054,05 -214158,36
FFDI ACUM 333183,93 448237,97 563292,02 678346,07 464187,70
Periodo de Exposición
Costo Financiero
Conclusiones:
ESCENARIO OPTIMISTA
VAN VAN FID %
522.762,82 534.336,24 2,21%
TIR TIR FID %
125,13% 93,56% -25,23%
ESCENARIO PROBABLE
VAN VAN FID %
458.603,31 494.958,52 7,93%
TIR TIR FID %
82,82% 74,89% -9,57%
ESCENARIO PESIMISTA
VAN VAN FID %
314.409,15 371.080,50 18,02%
TIR TIR FID %
45,15% 42,14% -6,67%
Una idea del grado de importancia del riesgo podemos obtenerla estudiando la
probabilidad de obtener un VAN positivo en los distintos escenarios planteados.
Conociendo el VAN en tres escenarios distintos y suponiendo que los FFi son variables
aleatorias independientes podemos determinar la Media y la Varianza:
VAN = Cn × Fn
1
Cn =
(1 + i )^ n
1
U = × ( a + b + c) (Media)
3
La Tabla anterior nos permite calcular el Valor Esperado del VAN y la varianza del
VAN para determinar la probabilidad de que el VAN sea mayor que cero.
Análisis de Sensibilidad:
Una de las formas más apropiadas para estimar el riesgo de un proyecto inmobiliario es
la sensibilización de las variables de mayor incidencia en los diferentes escenarios para
estudiar el comportamiento del Flujo de Fondos, el VAN y la TIR.
Las variables de mayor peso son el precio de venta, el costo de construcción y la
velocidad de ventas. La velocidad de ventas ya la tuvimos en cuenta en el planteo de los
distintos escenarios. Ahora vamos a estudiar la incidencia de una disminución del precio
de venta hasta un 25 % y el aumento del costo de la construcción hasta un 25 %.
Estas variables se pueden modificar de a una (ceteris paribus) o en forma simultánea.
Por ejemplo, para el caso del flujo de fondos con financiación bancaria:
ALTERNATIVA CON FINANCIACION BANCARIA - Aumento Costo en 25% y disminución del Precio de Venta en 25%
VAN VAN VAN Cn U = 1/3 (a+b+c) E(VAN) (Cn)^2 Vn^2 VAR(VAN)
Mes
Optimista (a) Probable (b) Pesimista (c) (1) (2) (3) = (1) x (2) (4) = (1)^2 (5) (6) = (4) x (5)
0 -388,969.90 -388,969.90 -388,969.90 1.00 -388,969.90 -388,969.90 1.00 0.00 0.00
1 -16,935.64 -16,935.64 -16,935.64 0.98 -16,935.64 -16,680.27 0.97 0.00 0.00
2 -33,494.93 -33,494.93 -33,494.93 0.97 -33,494.93 -32,492.43 0.94 0.00 0.00
3 -41,021.88 -41,021.88 -41,021.88 0.96 -41,021.88 -39,194.06 0.91 0.00 0.00
4 -44,785.36 -44,785.36 -44,785.36 0.94 -44,785.36 -42,144.64 0.89 0.00 0.00
5 -7,854.89 -48,172.49 -48,172.49 0.93 -34,733.29 -32,192.43 0.86 90,306,062.22 77,576,920.11
6 -21,595.86 -52,688.66 -52,688.66 0.91 -42,324.39 -38,636.71 0.83 53,709,017.13 44,757,514.27
7 -8,601.90 -25,002.90 -45,161.71 0.90 -26,255.51 -23,606.48 0.81 55,888,588.07 45,179,874.23
8 20,034.68 -36,683.92 -42,150.92 0.89 -19,600.06 -17,356.81 0.78 197,609,368.33 154,964,612.71
9 53,009.21 -14,643.39 -40,269.19 0.87 -634.45 -553.37 0.76 387,067,144.06 294,451,952.88
10 52,262.20 -6,165.61 -37,258.41 0.86 2,946.06 2,530.80 0.74 344,291,907.84 254,072,740.39
11 69,594.11 5,699.30 -30,860.50 0.85 14,810.97 12,531.43 0.72 430,841,445.53 308,426,621.46
12 92,571.22 43,368.22 -18,817.38 0.83 39,040.69 32,533.91 0.69 519,316,815.09 360,636,677.14
13 763,412.98 362,289.87 20,158.80 0.82 381,953.89 313,495.46 0.67 23,066,116,585.80 15,538,715,541.16
14 154,248.16 241,451.64 241,451.64 0.81 212,383.81 171,689.32 0.65 422,469,276.48 276,082,507.13
15 0.00 174,406.96 0.00 0.80 58,135.65 46,287.74 0.63 1,689,877,105.91 1,071,277,558.24
16 -527,338.94 -397,176.75 -397,176.75 0.78 -440,564.14 -345,488.94 0.61 941,233,105.20 578,824,898.64
17 0.00 174,406.96 0.00 0.77 58,135.65 44,902.36 0.60 1,689,877,105.91 1,008,110,779.24
18 0.00 218,651.73 87,203.48 0.76 101,951.74 77,557.31 0.58 2,019,213,019.30 1,168,526,052.83
19 0.00 0.00 87,203.48 0.75 29,067.83 21,779.22 0.56 422,469,276.48 237,167,141.09
20 0.00 0.00 174,406.96 0.74 58,135.65 42,901.63 0.54 1,689,877,105.91 920,275,023.75
21 0.00 0.00 0.00 0.73 0.00 0.00 0.53 0.00 0.00
22 0.00 0.00 0.00 0.72 0.00 0.00 0.51 0.00 0.00
23 0.00 0.00 87,203.48 0.71 29,067.83 20,495.03 0.50 422,469,276.48 210,023,079.01
24 0.00 0.00 174,406.96 0.69 58,135.65 40,371.98 0.48 1,689,877,105.91 814,948,450.00
25 0.00 0.00 87,203.48 0.68 29,067.83 19,881.61 0.47 422,469,276.48 197,639,284.24
26 0.00 0.00 87,203.48 0.67 29,067.83 19,581.83 0.45 422,469,276.48 191,723,963.28
27 0.00 0.00 87,203.48 0.66 29,067.83 19,286.56 0.44 422,469,276.48 185,985,687.19
28 0.00 0.00 87,203.48 0.65 29,067.83 18,995.74 0.43 422,469,276.48 180,419,157.05
29 0.00 0.00 87,203.48 0.64 29,067.83 18,709.31 0.41 422,469,276.48 175,019,232.51
30 0.00 0.00 44,244.77 0.63 14,748.26 9,349.48 0.40 108,755,536.76 43,706,411.06
-44,435.31 24,338,511,679.60
La Tabla anterior nos permite calcular el Valor Esperado del VAN y la varianza del
VAN para determinar la probabilidad de que el VAN sea mayor que cero.
Con todos estos datos aportados, los potenciales inversores tendrán todo lo que
necesitan para tomar la decisión de invertir o no en nuestro proyecto de acuerdo con su
grado de propensión al riesgo.
Bibiliografía:
Fuentes: