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ROSÂNGELA MARIA SORMANI - CRECI nº 41.

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-- Rua 13 de Maio nº 281 – Centro – Agudos/SP – CEP 17.120-000 – Fone (14) 3262-3689
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“LAUDO
DE
AVALIAÇÃO”

 
 
 

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ÍNDICE 
 
 
1.0 ANÁLISE DOS AUTOS             pág 3 
2.0 CONSIDERAÇÕES GERAIS            pág 4 
3.0 AS PARTES                 pág 4 
4.0 PRELIMINARES              pág 5 
5.0 OBJETIVOS                 pág 5 
6.0 METODOLOGIA AVALIATÓRIA          pág 6 
7.0 VISTORIA                pág 10 
8.0 AVALIAÇÃO                pág 46 
9.0 QUESITOS                  pág 52 
10.0 CONCLUSÕES                pág 61 
11.0 ENCERRAMENTO              pág 62 
 
 
 
ANEXOS 
 
 
1 – Pesquisa de Mercado e Planilha de Cálculo     
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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1.0– ANÁLISE DOS AUTOS 
 

A avaliação do imóvel rural com área total de 687,71 Alqs., formado pela soma e 
união  das  glebas  descritas  pelas  matriculas  abaixo  mencionadas,  do  Cartório  de  Registro  de 
Imóveis de Agudos/SP: 
‐  Uma  Gleba  denominada  Fazenda  Brasópolis,  situada  no  Distrito  de  Domélia 
município de Agudos/SP, com área atual de 327,85 Alqs, melhor descrita na matrícula nº 1.441 
do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 7 da mencionada matrícula, a 
qual foram agregadas outras aquisições caracterizadas pelas seguintes glebas: 
‐  Uma  gleba  destacada  da  fazenda  Santa  Cruz,  formada  da  reunião  da  fazenda 
São João do Livramento, parte das antigas fazendas Santa Barbara, Turvo e Boa Vista e de um 
sítio situado na Fazenda Lealdade, localizada no Distrito de Domélia, Município e Comarca de 
Agudos, objeto da Matrícula 3.949 do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob 
nº 1, com área atual de 309,72 alqueires;  
‐  Uma  gleba  denominada  sítio  Boa Vista  do  Turvo,  com  a  área  de  23  alqueires, 
situada  no  Distrito  de  Domélia,  Município  e  Comarca  de  Agudos/SP,  melhor  descrito  na 
matrícula nº 4830 do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 1; 
‐  Uma  gleba  de  terras  destacada  da  fazenda  Santa  Bárbara,  sita  no  Distrito  de 
Domélia,  Município  e  Comarca  de  Agudos/SP,  devidamente  descrita  na  matrícula  nº  5358  do 
CRI  de  Agudos/SP,  havida  através  de  título  registrado  sob  nº  2,  com  área  total  atual  de  6,79 
alq.; 
‐  Uma  gleba  de  terras,  destacada  da  fazenda  Santa  Bárbara,  sita  no  Distrito  de 
Domélia,  Município  e  Comarca  de  Agudos/SP,  devidamente  descrita  na  matrícula  nº  5359  do 
CRI  de  Agudos/SP,  havida  através  de  título  registrado  sob  nº  2,  com  área  total  atual  de  6,79 
alq.; 
‐  Uma  gleba  de  terras,  destacada  da  fazenda  Santa  Bárbara,  sita  no  Distrito  de 
Domélia,  Município  e  Comarca  de  Agudos/SP,  devidamente  descrita  na  matrícula  nº  5360  do 
CRI  de  Agudos/SP,  havida  através  de  título  registrado  sob  nº  2,  com  área  total  atual  de  6,79 
alq.; 

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‐  Uma  gleba  de  terras,  destacada  da  fazenda  Santa  Bárbara,  sita  no  Distrito  de 
Domélia,  Município  e  Comarca  de  Agudos/SP,  devidamente  descrita  na  matrícula  nº  5361  do 
CRI  de  Agudos/SP,  havida  através  de  título  registrado  sob  nº  2,  com  área  total  atual  de  6,79 
alq.; 
 
 

2.0 – CONSIDERAÇÕES GERAIS  
 
“Entende‐se por valor de mercado de um bem, a quantia mais provável pela qual 
se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das 
condições do mercado vigente.” 
“Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos bens 
(High  and  Best  Use)  definido  como:  o  uso,  entre  o  razoavelmente  provável  e  o  legalmente 
possível,  identificado  como  o  fisicamente  viável,  sustentável  de  forma  adequada,  exequível 
financeiramente  e  que  resulta  no  maior  valor  do  imóvel,  equivalente  ao  “Aproveitamento 
Eficiente” definido como aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data 
de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre 
diversos usos permitidos pela legislação pertinente.” 
 
 
 

3.0 – AS PARTES 
 
3.1 – Requerente 
LUIZ RICARDO BATAGLIN 
 
3.2 – Requerida 
LUCY MORAES BATAGLIN 

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4.0 – PRELIMINARES 
 
4.1 – A parte Requerente não apresentou quesitos. 
4.2 – A parte Requerida apresentou quesitos, conforme fls. 152 e 155 dos autos. 
4.3 – A vistoria inicial foi realizada no dia 15 de Janeiro de 2.014. 
4.4 – Instrumentação. 
Câmera  fotográfica  digital  marca  SAMSUNG  GALAXY  16  Mega  Pixels  21x  Zoom, 
para registros fotográficos e trena para medições. 
 
 
 

5.0 – OBJETIVOS 
 
O presente trabalho foi realizado conforme determinações emanadas no auto do 
feito do Processo nº 0002617‐02.2013.8.26.0058, Carta Precatória que tramita por esse Foro e 
Comarca  de  Agudos/SP  (nº  de  ordem  1.188/13),  emitida  nos  autos  do  Feito  original  nº 
0014106‐78.1998.8.26.0602  (Comarca  de  Sorocaba/SP,  1ª  Vara  de  Família  e  Sucessões),  que 
tem  como  partes:  Requerente  Luis  Ricardo  Bataglin,  como  Requerida  Lucy  Morais  Bataglin, 
tendo como objetivo a avaliação do imóvel rural com área total de 687,71 Alqs., formado pela 
soma e união das glebas descritas pelas matriculas abaixo mencionadas, do Cartório de Registro 
de Imóveis de Agudos/SP: 
 
 Matrícula  n°.  1.441,  de  ordem  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Agudos,  referente  à 
Fazenda Brasópolis, situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área 
total atual de 327,85alq. 
 
 Matrícula  n°.  3.949,  de  ordem  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Agudos,  referente  a 
uma  gleba  de  terras,  situada  no  Distrito  de  Domélia,  neste  Município  de  Agudos/SP,  com 
área total atual de 309,72 alq. 

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 Matrícula n°. 4.830, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente ao 
Sítio  Boa  Vista  do  Turvo,  situado  no  Distrito  de  Domélia,  neste  Município  e  Comarca  de 
Agudos/SP, com área total atual de 23,00 alq. 
 
 Matrícula  n°.  5.358,  de  ordem  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Agudos,  referente  à 
parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara,  situada  no  Distrito  de  Domélia,  neste  Município  de 
Agudos/SP, com área total atual de 6,79 alq. 
 
 Matrícula  n°.  5.359,  de  ordem  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Agudos,  referente  à 
parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara,  situada  no  Distrito  de  Domélia,  neste  Município  de 
Agudos/SP, com área total atual de 6,79 alq. 
 
 Matrícula  n°.  5.360,  de  ordem  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Agudos,  referente  à 
parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara,  situada  no  Distrito  de  Domélia,  neste  Município  de 
Agudos/SP, com área total atual de 6,79 alq. 
 
 Matrícula  n°.  5.361,  de  ordem  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Agudos,  referente  à 
parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara,  situada  no  Distrito  de  Domélia,  neste  Município  de 
Agudos/SP, com área total atual de 6,79 alq. 
 
 
 

6.0 – MÉTODOLOGIA AVALIATÓRIA 
 
6.1 – Normas Observadas: 
A  presente  avaliação  adotou‐se  basicamente  as  recomendações  contidas  nas 
normas  ABNT  NBR  14.653‐3:2004  –  Norma  Brasileira:  Avaliação  de  bens  –  Parte  3:  Imóveis 
Rurais e IBAPE/SP. 

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OBS: A Norma ABNT NBR 14.653‐3:2004 cancela e substituiu as ABNT NBR 8799‐1985 e ABNT 
NBR 13820‐1987. 
 
  6.2 – Nível de Rigor / Grau de Fundamentação: 
Diante  dos  elementos  de  mercado  colhidos  e  critérios  adotados,  a  presente 
avaliação  enquadra‐se  no  Grau  de  Precisão  III  (amplitude  do  intervalo  de  confiança  <30%),  e 
Grau de Fundamentação III nos termos definidos pela NBR 14653‐3:2004. 
 
6.3 – Procedimentos: 
A presente avaliação está fundamentada segundo a NBR 14.653–3:2004, visando 
atender a melhor classificação possível em razão da qualidade da amostra obtida em campo. 
Para  avaliação  do  imóvel  Rural,  foi  usado  o  método  comparativo  dos  imóveis 
semelhantes,  com  tratamento  por  fatores.  A  pesquisa  de  preços  contou  com  dezesseis 
amostras localizadas na região, onde utilizou‐se os seguintes procedimentos: 
 Levantamento  de  preços  ofertados  para  venda  de  imóveis  rurais  na  região  do  imóvel 
avaliando, obtidos em sites de venda de imóveis; 
 Homogeneização;  
 Valor das benfeitorias das amostras através de pesquisas juntos aos ofertantes; 
 Cálculo do valor da terra nua de cada um deles; 
 Tratamento Estatístico;  
 Valoração da Propriedade e suas Benfeitorias;  
 Cálculo do Valor da Área Avalianda;  
* As pesquisas de preços, seguirão como documento anexado deste Laudo. 

OBS:  “Estando  às  imobiliárias  cada  vez  menos  interessadas  em  fornecer  informações  sobre 
imóveis por elas vendidos e ainda estando em franca disputa pelo território das avaliações com 
os  engenheiros,  temos  possibilidade,  pela  simples  oferta  na  internet,  de  avaliar  o  imóvel 
pretendido.  Este  método  envolve  menos  tempo  na  coleta  de  dados  para  a  avaliação  e  menor 
custo”.    

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Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é necessário consultar 
também  o  Manual  Brasileiro  para  Levantamento  da  Capacidade  de  Uso  da  Terra  III 
aproximação. 
Neste  caso,  o  capítulo  que  interessa  corresponde  ao  item  6.4.7.  ‐  Requisitos 
Complementares Envolvendo Imóveis Rurais. 
A  classificação  dos  imóveis  rurais  também  deve  ser  feita  quanto  à  dimensão  e 
exploração, conforme item 5.1 da NBR 14.653/04. 
No  que  se  refere  à  dimensão,  a  classificação  tem  como  base  de  cálculo  as 
determinações do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, considerando a 
área total da propriedade e o número de módulo fiscal regional. 
O  número  de  módulos  fiscais  de  um  imóvel  rural  é  obtido  pela  divisão  da  área 
total do imóvel pelo módulo fiscal no município.  
De acordo com a NBR 14.653/04, considerando o número de módulos fiscais, os 
imóveis são classificados em pequeno, médio e grande, onde: 
a) pequeno   até 4 módulos fiscais
b) médio   de 4 a 15 módulos fiscais
c) grande   acima de 15 módulos fiscais 

Quanto à exploração, os imóveis rurais se classificam em: 
a. não explorado; 
b. de lazer e turismo; 
c. de agricultura; 
d. de pecuária; 
e. de silvicultura; 
f. agroindustrial; 
g. misto. 
A classificação das terras, como previsto no item 5.2.1.1 se enquadra no Sistema 
de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, como já mencionado anteriormente.  
Considerando  o  estágio  de  exploração  que  se  observa,  as  terras  se  classificam 
ainda em bruta, nua ou cultivada. 

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O  Método  Comparativo  Direto  descrito  será  aplicado  na  obtenção  do  valor  de 
mercado  da  terra  nua  que,  de  acordo  com  a  antiga  Instrução  Normativa  08/93  do  INCRA, 
define‐se como: 
“Considera‐se terra nua a terra com suas acessões naturais como florestas e matas nativas, ou 
seja, tudo o que se encontra incorporado a terra sem a intervenção do proprietário”. 
Para  avaliação  das  Benfeitorias,  foram  realizadas  pesquisas,  onde  se  buscou 
apurar os Custos Unitários Básicos de Edificações, tendo como fonte o dos Custos Unitários PINI 
de Edificações para o estado de São Paulo. 
Para  as  produções  vegetais  (ou  benfeitorias  reprodutivas)  como  culturas, 
lavouras, pastagens e outras, será utilizado preferencialmente o método do valor econômico, 
conforme recomendação da ABNT NBR 14.653‐3:2004. 

 
 
 
7.0 – VISTORIA 
 
7.1 – Local/ Data: 
Foi realizada no dia 15 de Janeiro de 2.014 no local a ser avaliado. 
 
7.2 – Acompanhantes: 
Esteve  presente  na  vistoria  junto  com  esta  Perita  e  três  Auxiliares  técnicos: 
Engenheira Civil Elisangela Catini do Lago, Topografo José  Claudio Catini e o Senhor Jefferson 
Regino Lanzoni. 
Da  Parte  Requerente:  O  senhor  Luiz  Ricardo  Bataglin,  a  Engenheira  Civil  Gisela 
Bueno da Silva e o Engenheiro Edward Maluf. 
Da  Parte  Requerida:  O  procurador  Mário  Genadopoulos  e  como  Assistente 
Técnico o Engenheiro Marcelo Rossi de Camargo Lima. 
 
 

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7.3. – Documentação: 
Os  documentos  necessários  à  elaboração  deste  trabalho,  tais  como  planta 
topográfica,  memorial  descritivo  e  matrículas  do  imóvel,  fazem  parte  do  processo,  sendo 
considerados por premissa como bons, válidos e corretos, não tendo sido efetuadas verificação 
em cartório de registro, nem medições em campo. 
Foram  analisadas  as  seguintes  matriculas  que  juntas  formam  o  imóvel  rural 
denominado Fazenda Brasópolis: 1.441,  3.949,  4.830, 5.358, 5.359,  5.360 e 5.361 do Cartório 
de Registro de Imóveis de Agudos. 
 

 Matrícula n°. 1.441 (fl. 133 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de Agudos, com data de 20/02/1979, referente à Fazenda Brasópolis, situada no Distrito 
de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total de 350,00 alq.. 

 
 
OBS: Em analise à matricula, constatou‐se que a área inicial é de 353,00 Alqs., mas na averbação 
nº. 8 do título consta que ocorreu uma redução de 25,15 Alqs., resultando assim na área final de 
327,85 Alqs.. 
 
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 Matrícula n°. 3.949 (fl. 131 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de  Agudos,  com  data  de  10/05/1984,  referente  a  uma  gleba  de  terras,  situada  no 
Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 309,72alq. 

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OBS: Em analise a matricula, constatou‐se que a área inicial é de 340,00 Alqs., mas na averbação 
nº. 2 do título consta que ocorreu uma redução de 30,28 Alqs., resultando assim na área final de 
309,72 Alqs.. 
 
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 Matrícula n°. 4.830 (fl. 138 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de Agudos, com data de 06/05/1986, referente ao Sítio Boa Vista do Turvo, situado no 
Distrito de Domélia, neste Município e Comarca de Agudos/SP, com área total final de 
23,00alq. 

 
 
 
 Matrícula n°. 5.358 (fl. 140 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara, situada 
no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 6,79alq. 

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 Matrícula n°. 5.359 (fl. 142 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de  Agudos,  com  data  de  05/05/1987,  referente  à  parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara, 
situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 
6,79alq. 

 
 
 
 

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 Matrícula n°. 5.360 (fl. 149 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de  Agudos,  com  data  de  05/051987,  referente  à  parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara, 
situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 
6,79alq. 

 
 
 Matrícula n°. 5.361 (fl. 146 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
de  Agudos,  com  data  de  05/05/1987,  referente  à  parte  da  Fazenda  Santa  Bárbara, 
situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 
6,79alq. 

 
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O quadro a seguir mostra, em resumo, as áreas que integram as matrículas que 
formam o imóvel avaliando, conhecido hoje como “FAZENDA BRASÓPOLIS”. 
QUADRO DE ÁREAS ‐ MATRÍCULAS 
MATRICULAS  DENOMINAÇÃO  ÁREA (Alqs.)  ÁREA (ha) 
1.441  Fazenda Brasópolis  327,85  793,40
3.949  Gleba de terras  309,72  749,52
4.830  Sítio Boa Vista do Turvo  23,00  55,66
5.358  Parte da Faz. Santa Bárbara  6,7857  16,43
5.359  Parte da Faz. Santa Bárbara 6,7857  16,43
5.360  Parte da Faz. Santa Bárbara 6,7857  16,43
5.361  Parte da Faz. Santa Bárbara 6,7857  16,43
  TOTAL 687,71  1.664,30
 
CROQUI DO PERIMETRO DA FAZENDA FORMADA PELA UNIÃO DAS MATRICULAS 

Acesso Rodovia SP 225  Acesso cidade de Agudos

Acesso Rodovia SP 280
 
* Fonte: Google Earth. Perímetro da Fazenda Brasópolis na cor vermelha. 

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7.4 – Características da área a ser avaliada: 

 Localização:  O  imóvel  avaliando  está  localizado  no  distrito  de  Dómelia,  município  e 
comarca de Agudos, estada de São Paulo, distante 55 Km da cidade de Agudos. Está 
localizado entre duas Rodovias Estaduais: Rodovia Eng. João Batista Cabral Rennó – SP 
225 e Rodovia Presidente Castello Branco – SP 280. 
 
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO – MAPA RODOVIÁRIO (DER) 

55 km da cidade de Agudos – SP 273

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CROQUI – DESENHO DO IMOVEL AVALIANDO VISTO POR SATÉLITE  
GOOGLE EARTH 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  “FAZENDA FFaazzeenndBRASÓPOLIS”
daa 
BBrraassóóppoolliiss//SSaannttaa  CCrruuzz  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Características  da  Região:  o  imóvel  está  localizado  no  limite  da  divisa  do  distrito  de 
Domélia,  estando  sua  sede  distante  aproximadamente  500,00m  do  centro  do  distrito, 
que  conta  com  melhoramentos  públicos,  em  seu  entorno,  como:  comercio,  escola 
(creche e ensino fundamental), praça, rede de água, telefonia, transporte urbano, posto 
de saúde, etc. 

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A região do Distrito de Domélia é ocupada em sua maioria por propriedades rurais de 
diversos  tamanhos,  como  chácaras,  sítios  e  fazendas,  como  é  o  caso  do  imóvel 
avaliando. 
O imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais como pecuária, agricultura 
intensiva  (cana  de  açúcar),  citricultura  (laranja)  e  reflorestamento.  Também  é  possível 
encontrar  na  região  empreendimentos  imobiliário  como  loteamentos  de  chácaras,  o 
que imprime à região e, consequentemente, ao imóvel em questão tendência, vocação 
e viabilidade de urbanização. 

 Situação  e  Viabilidade  de  Circulação  e  Acesso:  O  acesso  ao  imóvel  avaliando  é  bom 
podendo ser feito tanto pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP 
225  (pavimentada)  e  depois  por  um  trecho  de  13  km  (não  pavimentada);  ou  pela 
Rodovia PRESIDENTE CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho 
de 12 km (pavimentado) podendo classificar o imóvel como SITUAÇÃO VICINAL II. 

Trecho em Terra
(13km)

Trecho em Asfalto
(12km)

* Fonte: Google Maps. 
 

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CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 
 
SITUAÇÃO  I  II  III  IV  V  VI  VII  VIII 
  100%  95%  75%  55%  50%  40%  30%  20% 
ASFALTO  100%  1,000  0,950  0,750  0,550  0,500  0,400  0,300  0,200 
VICINAL I    95%  0,950  0,903  0,713  0,523  0,475  0,380  0,285  0,190 
VICINAL II   90%  0,900  0,855  0,675  0,495  0,450  0,360  0,270  0,180 
VICINAL III  80%  0,800  0,760  0,600  0,440  0,400  0,320  0,240  0,160 
VICINAL IV  75%  0,750  0,713  0,563  0,413  0,375  0,300  0,225  0,150 
VICINAL V   70%  0,700  0,665  0,525  0,385  0,350  0,280  0,210  0,140 

 Topografia:  A  topografia  do  imóvel  a  ser  avaliado  é  composta  por  relevo  suave  a 
ondulado. 

 Recursos  hídricos:  O  imóvel  conta  com  a  presença  de  cursos  d’água  de  pequeno  a 
médio  porte,  nascentes  e  açudes  (naturais  e  artificiais),  conforme  o  demonstrado  em 
Croqui a seguir: 

 
* A fazenda esta delimitada na cor amarela e as aguadas estão indicadas na cor azul.  

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 Tipo  de  Solo:  Conforme  levantamento  no  local  e  análise  de  plantas  do  convênio 
EMBRAPA/IAC, a propriedade possui apenas um tipo de solo, denominado PODZÓLICO 
VERMELHO‐AMARELO  (segundo  a  Comissão  de  Solos,  1960)  atualmente  ARGISSOLOS 
VERMELHO‐AMARELOS  (PVA2),  eutróficos  abrúpticos  ou  não,  a  moderado,  textura 
arenosa/média  e  média  em  relevo  suave  ondulado  a  ondulado  (segundo  EMBRAPA‐
CNPS, 1999). 

 
 
Fonte: http://www.iac.sp.gov.br/solossp/pdf/mapa_pedologico_Solos_Estado_de_Sao_Paulo.pdf 
 
 
 Classificação  por  Capacidade  de  Uso  da  Terra:  no  item  III  aproximação,  publicada  no 
Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema 
de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de 
conservação  do  Solo  e  da  Água,  da  Secretaria  de  Recursos  Naturais,  da  Secretaria 
Nacional  da  produção  Agropecuária,  do  Ministério  da  Agricultura,  estas  terras 
enquadram‐se como CLASSE II, CLASSE III e CLASSE VI Capacidade de Uso.  
O  principal  grupo  de  solo  existente  no  imóvel  avaliando  e  sua  área  é  descrito  como 
ARGISSOLO VERMELHO‐AMARELO.

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Este  sistema  por  capacidade  de  uso  é  uma  classificação  técnica,  originalmente 
desenvolvido  nos  Estados  Unidos,  representando  um  grupamento  qualitativo  de  tipos 
de solos sem considerar a localização ou as características econômicas da terra: diversas 
características  e  propriedades  são  sintetizadas,  visando  à  obtenção  de  classes 
homogêneas  de  terras, em  termos do  propósito  de  definir  sua  máxima  capacidade  de 
uso  sem  risco  de  degradação  do  solo,  especialmente  no  que  diz  respeito  à  erosão 
acelerada. 
Podemos enquadrar a utilização do imóvel avaliando representada por: 
 20% (vinte por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e adequada 
para cultivo agrícola), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso II; 
 60%  (sessenta  por  cento)  por  terras  úteis  para  fins  de  obtenção  de  renda  (formada  e 
adequada para pastagem), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso III; 
 20% (vinte por cento) por terras inúteis para fins de obtenção de renda e que devem ser 
destinadas  a  recomposição  de  reserva  legal  e  áreas  de  preservação  permanente,  que 
atribuem porção de classificação Capacidade de Uso VI; 

 A curva de "solos x valor" que melhor representa a região: 
TABELA 2
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe 
ESCALA DE VALOR 
CLASSES DE USO  CRITÉRIO 
(%) 
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de 
I  100 
manutenção, renda líquida de orizicultura 
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
II  95 
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura 
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
III  75 
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura 
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens 
IV  (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à  55 
de pastagem em 4 anos 
V  terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira  50
APP e RL  Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
VI  40 
simples, renda líquida de pecuária leiteira 
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
VII  30 
complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola 
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas  
VIII  20 
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola 
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011) 
 
*  O  índice  agronômico  para  o  imóvel  avaliado  é  calculado  proporcionalmente  em  face  da 
classificação da capacidade de uso e situação expostos acima, obtendo‐se o Ia = 0,720. 
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 Produções  vegetais  (benfeitorias  reprodutivas):  O  imóvel  é  composto  em  quase  sua 


totalidade  por  pastagens  em  bom  estado  de  conservação  e  corretamente  manejadas. 
Existem algumas áreas destinadas ao cultivo de grãos (milho, sorgo, etc.) destinados à 
suplementação dos rebanhos no período seco. 

 Edificações (benfeitorias não reprodutivas): Existem no interior do imóvel avaliando 19 
edificações e construções como: casa sede, anexo da casa sede, casa do administrador, 
oito  casas  de  colonos,  galpão  da  leiteria,  galpão  de  ordenha,  curral  ou  mangueira 
completo com brete, cobertura, garagem de máquinas, paiol e estábulo, cercas, etc. 

 Documentação  fotográfica:  A  seguir  fotos  ilustrativas  demonstrando  vários  pontos  de 


observação onde fica caracterizada a utilização e benfeitorias existentes no interior do 
imóvel avaliado. 
 
FOTOS ILUSTRATIVAS DO IMOVEL AVALIANDO 

SÉDE DA FAZENDA BRASÓPOLIS DISTRITO DE DOMÉLIA

 
Foto 1: Vista aérea da sede do imóvel avaliando onde se observa a proximidade com o distrito 
de Domélia. 
 
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Foto 2: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

 
Foto 3: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 
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Foto 4: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem.  
 

 
Foto  5:  Vista  do  imóvel  onde  se  observa  a  cultura  predominante  de  pastagem.  Cercas  e 
estradas internas bem conservadas. 
 
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Foto 6: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

 
Foto 7: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

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Foto 8: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

 
Foto 9: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

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Foto 10: Vista da produção de grãos. 
 

 
Foto 11: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

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Foto 12: Vista do acesso ao riacho existente no interior do imóvel. 
 

 
Foto 13: Vista do riacho existente no interior do imóvel. 
 
 

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Foto 14: Vista do riacho existente no interior do imóvel. 
 

 
Foto  15:  Vista  do  imóvel  onde  se  observa  a  cultura  predominante  de  pastagem.  Também  se 
observa uma pequena erosão e faixa de área de preservação permanente. 
 

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Foto 16: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. 
 

 
Foto  17:  Vista  da  represa  existente  no  interior  do  imóvel  próxima  à  sede  da  Fazenda  e  do 
distrito de Domélia. 
 
 

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Foto 18: Vista da casa sede. 
 

 
Foto 19: Vista da área de lazer (churrasqueira). 
 

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Foto 20: Vista da mangueira ou curral. 
 

 
Foto 21: Vista da mangueira ou curral. 
 

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Foto 22: Vista do estabulo de leite. 
 

 
Foto 23: Vista do estabulo de leite. 
 

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Foto 24: Vista da parte interna do estabulo de leite. 
 

 
Foto 25: Vista da parte interna do estabulo de leite. 

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Foto 26: Vista da cobertura anexa ao estabulo de leite. 
 

 
Foto 27: Vista interna do galpão de maquinas e implementos. 
 

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Foto 28: Vista externa do galpão de maquinas e implementos. 
 

 
Foto 29: Vista da mangueira ou curral. 
 
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Foto 30: Vista da mangueira ou curral. 
 

 
Foto 31: Vista da mangueira ou curral. 
 

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Foto 32: Vista da mangueira ou curral. 
 

 
Foto 33: Vista externa do estabulo. 
 

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Foto 34: Vista interna do estabulo. 
 

 
Foto 35: Vista da casa de funcionário. 
 

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Foto 36: Vista da casa de funcionário. 
 

 
Foto 37: Vista da casa de funcionário. 
 
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Foto 38: Vista da casa de funcionário. 
 

 
Foto 39: Vista da casa de funcionário. 
 

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Foto 40: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domélia (área urbanizada). 
 

 
Foto 41: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domelia (área urbanizada). 
 
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Foto 42: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domélia (área urbanizada). 
 

 
Foto  43:  Praça  na  entrada  da  cidade,  limite  entre  a  fazenda  e  o  distrito  de  Domélia  (área 
urbanizada). 
 
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8.0 – AVALIAÇÃO 
 
8.1 – Valor Unitário (Vu): 
    Os  elementos  pesquisados  no  mercado,  assim  como  os  parâmetros  de  cálculo 
adotados  para  homogeneização  em  conformidade  com  as  Normas  do  IBAPE  2005  e  a  NBR 
14653  –  3,  encontram‐se  identificados  em  anexo  ao  presente  trabalho  que  culminou  com  o 
valor unitário igual a R$ 58.412,67 / Alqueire Paulista, referente ao mês de junho de 2015. 
 
Vu = R$ 58.412,67 / Alqs. 
 
8.2 – Valor da Terra Nua: 
  Para o calculo da área a ser desapropriada temos a seguinte expressão: 
Vut = Vu x At  
At: Área do terreno 
Vu: Valor unitário homogeneizado  
Onde: 
• Vu: R$ 58.412,67 / Alqs.    
• At: 687,71 Alqs. 
Vut = R$ 58.412,67 x 687,71 Alqs. = R$ 40.170.977,29 
 
8.3 – Valor das Benfeitorias: 
O imóvel avaliando possui um total de 19 benfeitorias a serem avaliadas. 
Para  avaliação  das  Benfeitorias,  foram  realizadas  pesquisas,  onde  se  buscou 
apurar os Custos Unitários Básicos de Edificações, tendo como mês de referencia junho/2015 e 
como fonte o SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil) do estado de São Paulo, 
para  construção  de  Residências  Unifamiliar  de  padrão  normal,  e  chegou‐se  ao  valor  de  R$ 
1.219,90/m2. Ver tabela a seguir: 

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Os valores de venda das edificações serão obtidos pelo estudo Valores Unitários 
de  Edificações  de  Imóveis  Urbanos  –  2002,  publicado  pelo  Instituto  Brasileiro  de  Avaliações  e 
Perícias  em  Engenharia  –  IBAPE/SP.  Ele  preconiza  que  o  valor  da  edificação  é  apropriado  a 
partir de um valor unitário de referência, denominado R8‐N e considera o seu tipo construtivo e 
o estado de conservação, conforme expressão abaixo: 
VV  A E  IPE  H8  2N  R  k  1  R   

 
Onde:   
AE – área construída (m²); 
  IPE – Índice fornecido no estudo de referência, com base no uso e padrão da edificação; 
  R8–N – custo unitário básico – CUB (SINDUSCON) junho/2015;
  R – valor residual correspondente ao tipo de edificação avaliada;
  k – coeficiente de Ross/Heideck, dado em função da idade e estado de conservação; 
  FOC = obsolescência, calculada pela expressão   FOC  R  k  1  R  . 
 

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BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 1 (CASA SÉDE): 
Área Construída (Ae) = 576,80m²      Idade Estimada = 30 anos  
Índice de Referência (IPE) = 1,386 (médio)    R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,372) = 0,63 
Conservação = Regular/Reparos Simples (d)   Foc = [0,20 + 0,63 x (1‐0,20)] = 0,70 
Vv = 576,80 x 1,386 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 682.669,90 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 2 (ANEXO A CASA SÉDE): 
Área Construída (Ae) = 79,73m²      Idade Estimada = 30 anos  
Índice de Referência (IPE) = 1,056 (simples)    R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,372) = 0,63 
Conservação = Regular/Reparos Simples (d)   Foc = [0,20 + 0,63 x (1‐0,20)] = 0,70 
Vv = 79,73 x 1,056 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 71.896,53 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 3 (CASA ADMINISTRADOR): 
Área Construída (Ae) = 87,50m²      Idade Estimada = 30 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,786 (econômico)  R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,372) = 0,63 
Conservação = Regular/Reparos Simples (d)   Foc = [0,20 + 0,63 x (1‐0,20)] = 0,70 
Vv = 87,50 x 0,786 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 58.729,04 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 4 (CASA FUNCIONÁRIO): 
Área Construída (Ae) = 89,38m²      Idade Estimada = 30 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,576 (proletário)  R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,44) = 0,56 
Conservação = Reparos Simples (e)      Foc = [0,20 + 0,56 x (1‐0,20)] = 0,65 
Vv = 89,38 x 0,576 x R$ 1.219,90 x 0,65 => Vv = R$ 40.822,58 
 
 

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BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11 (CASAS FUNCIONÁRIOS): 
Área Construída (Ae) = 85,69m² + 69,39m² + 85,80m² + 47,07m² + 123,68 + 158,78m²; 59,52m² = 
629,93m² 
Idade Estimada = 30 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,420 (rustico)    R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,582) = 0,42 
Conservação = Reparos simples e importantes (f)  Foc = [0,20 + 0,46 x (1‐0,20)] = 0,54 
Vv = 629,93 x 0,420 x R$ 1.219,90 x 0,54  => Vv = R$ 174.284,82 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 12 (GALPÃO LEITEIRA / GARAGEM): 
Área Construída (Ae) = 432,00m²      Idade Estimada = 20 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,726 (simples)    R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,484) = 0,52 
Conservação = Reparos simples e importantes (f)  Foc = [0,20 + 0,52 x (1‐0,20)] = 0,62 
Vv = 432,00 x 0,726 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 237.211,80 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 13 (GALPÃO ORDENHA): 
Área Construída (Ae) = 656,83m²      Idade Estimada = 20 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,360 (econômico)  R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,484) = 0,52 
Conservação = Reparos simples e importantes (f)  Foc = [0,20 + 0,52 x (1‐0,20)] = 0,62 
Vv = 656,83 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 178.842,78 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 14 e 15 (COBERTURAS): 
Área Construída (Ae) = 543,81m²      Idade Estimada = 15 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,246 (médio)    R (Valor Residual) = 0,10 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,650) = 0,35 
Conservação = Regular/Reparos Simples (d)   Foc = [0,10 + 0,35 x (1‐0,10)] = 0,42 
Vv = 543,81 x 0,246 x R$ 1.219,90 x 0,42 => Vv = R$ 68.541,85 

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BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 16 (GARAGEM DE MÁQUINAS): 
Área Construída (Ae) = 345,61m²      Idade Estimada = 10 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,360 (econômico)  R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,403) = 0,60 
Conservação = Reparos simples e importantes (f)  Foc = [0,20 + 0,60 x (1‐0,20)] = 0,68 
Vv = 345,61 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,68 => Vv = R$ 103.210,04 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 17 (PAIOL / GARAGEM): 
Área Construída (Ae) = 106,05m²      Idade Estimada = 50 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,360 (econômico)  R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,814) = 0,19 
Conservação = Reparos Simples (d)      Foc = [0,20 + 0,19 x (1‐0,20)] = 0,35 
Vv = 106,05 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,35 => Vv = R$ 16.300,67 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 18 (ESTÁBULO): 
Área Construída (Ae) = 264,14m²      Idade Estimada = 20 anos  
Índice de Referência (IPE) = 0,360 (econômico)  R (Valor Residual) = 0,20 
H8‐N = R$ 1.219,90/m2        K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,484) = 0,52 
Conservação = Reparos simples e importantes (f)  Foc = [0,20 + 0,52 x (1‐0,20)] = 0,62 
Vv = 264,14 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 71.920,48 
 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 19 (MANGUEIRA): 
Área Construída (Ae) = 1,00m²       
Valor Unitário = R$ 120.000,00       
Foc = 0,80 
Vv = 1,00 x R$ 120.000,00 x 0,80 => Vv = R$ 96.000,00 
 
 
 

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RESUMO DOS VALORES DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS 
CASA SEDE  R$ 682.669,90
ANEXO CASA SEDE  R$ 71.896,53
CASA ADMINISTRADOR R$ 58.729,04
CASA FUNCIONÁRIO  R$ 40.822,58
CASAS FUNCIONÁRIOS (7)  R$ 174.284,82
GALPÃO LEITEIRA / GARAGEM  R$ 237.211,80
GALPÃO ORDENHA  R$ 178.842,78
COBERTURAS (2)  R$ 68.541,85
GARAGEM MÁQUINAS  R$ 103.210,04
PAIOL / GARAGEM  R$ 16.300,67
ESTÁBULO  R$ 71.920,48
MANGUEIRA  R$ 96.000,00
TOTAL (Vb)  R$ 1.800.430,49
 
8.4 – Valor das Benfeitorias Produtivas: 
  O  valor  das  benfeitorias  produtivas  como  a  pastagem  e  cana  de  açúcar,  não 
serão calculados, pois o valor das pastagens está incluso no valor da terra nua e o contrato do 
arrendamento da cana de açúcar foi encerrado. 
 
8.5 – Valor do Imóvel: 
    Conforme  cálculos  e  análises  demonstradas  no  presente  Laudo  de  Avaliação, 
tem‐se que o valor da indenização para uma área a ser desapropriada igual a: 
Vi = Vut + Vb 
 
Vi = R$ 40.170.977,29 + R$ 1.800.430,49 = R$ 41.971.407,78 (arredondando‐se) 
 
Vi = R$ 42.000.000,00 
(quarenta e dois milhões de reais) 

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9.0 – QUESITOS 
 
9.1 – Da Parte Requerida: 
 
1. Qual o valor de mercado do imóvel objeto da ação pelo método comparativo direto de 
dados  de  mercado.  Apresente  os  dados  de  Mercado,  conforme  definido  pela  norma 
ABNT  NBR  14653‐3:2004,  descrevendo‐os  detalhadamente,  principalmente  a 
localização exata de cada um dos dados. 
A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição. 
 
2. Qual  a  distância  que  separa  o  imóvel  dos  limites  urbanizados  da  sede  municipal? 
Quais  as  vias  de  acesso  ao  imóvel  e  seu  estado  de  conservação  e  condições  de 
trafegabilidade. 
O  imóvel  avaliando  está  localizado  no  distrito  de  Dómelia,  município  e  comarca  de 
Agudos, estada de São Paulo, distante 55 Km da cidade de Agudos.  Está localizado entre 
duas  Rodovias  Estaduais:  Rodovia  Eng.  João  Batista  Cabral  Rennó  –  SP  225  e  Rodovia 
Presidente Castello Branco – SP 280.  O acesso ao imóvel avaliando é bom podendo ser 
feito  tanto  pela  Rodovia  ENGENHEIRO  JOÃO  BAPTISTA  CABRAL  RENÓ  –  SP  225 
(pavimentada)  e  depois  por  um  trecho  de  13  km  (não  pavimentado);  ou  pela  Rodovia 
PRESIDENTE  CASTELO  BRANCO  –  SP  280  (pavimentada)  e  depois  por  um  trecho  de  12 
km (pavimentado). 
 
3. Com  vista  ao  quesito  anterior,  como  pode  ser  classificada  a  situação  de  acesso  ao 
imóvel? Explicitar o critério técnico adotado nessa definição e apresentar tabela se for 
o caso. 
Como dito anteriormente, o acesso ao imóvel avaliando é bom podendo ser feito tanto 
pela  Rodovia  ENGENHEIRO  JOÃO  BAPTISTA  CABRAL  RENÓ  –  SP  225  (pavimentada)  e 
depois  por  um  trecho  de  13  km  (não  pavimentada);  ou  pela  Rodovia  PRESIDENTE 
CASTELO  BRANCO  –  SP  280  (pavimentada)  e  depois  por  um  trecho  de  12  km 
(pavimentado) podendo o imóvel ser classificado como SITUAÇÃO VICINAL II. 
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  CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 

SITUAÇÃO  I  II  III  IV  V  VI  VII  VIII 


  100%  95%  75%  55%  50%  40%  30%  20% 
ASFALTO  100%  1,000  0,950  0,750  0,550  0,500  0,400  0,300  0,200 
VICINAL I    95%  0,950  0,903  0,713  0,523  0,475  0,380  0,285  0,190 
VICINAL II   90%  0,900  0,855  0,675  0,495  0,450  0,360  0,270  0,180 
VICINAL III  80%  0,800  0,760  0,600  0,440  0,400  0,320  0,240  0,160 
VICINAL IV  75%  0,750  0,713  0,563  0,413  0,375  0,300  0,225  0,150 
VICINAL V   70%  0,700  0,665  0,525  0,385  0,350  0,280  0,210  0,140 

     
4. Queira esclarecer, senhora perita, quais os tipos de solos existentes na área avalianda, 
identificando‐os  segundo  critérios  científicos  adotados  por  entidades  oficiais, 
nacionais e internacionais, e atendendo ao item 5.2.1 da ABNT NBR 14653‐3:2004? 

Conforme  levantamento  no  local  e  análise  de  plantas  do  convênio  EMBRAPA/IAC,  a 
propriedade  possui  apenas  um  tipo  de  solo,  denominado  PODZÓLICO  VERMELHO‐
AMARELO  (segundo  a  Comissão  de  Solos,  1960)  atualmente  ARGISSOLOS  VERMELHO‐
AMARELOS (PVA2), eutróficos abrúpticos ou não, a moderado, textura arenosa/média e 
média em relevo suave ondulado a ondulado (segundo EMBRAPA‐CNPS, 1999). 

 
 
Fonte: http://www.iac.sp.gov.br/solossp/pdf/mapa_pedologico_Solos_Estado_de_Sao_Paulo.pdf 

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5. Pede‐se a senhora perita para classificar as áreas do imóvel e dos dados de mercado 
(se  for  utilizado  o  Método  Comparativo),  fornecendo  suas  características  no  que  diz 
respeito  a  sua  fertilidade,  profundidade,  permeabilidade,  drenagem,  inundação, 
pedregosidade, declividade, relevo, erosão, etc. E consequentemente sua capacidade 
de uso, fornecendo a estimativa de área em que cada classe ocorre, na área avaliada e 
nos  dados  de  mercado.  Solicita‐se  a  apresentação  de  “croquis”  representativo  da 
classificação adotada. 

O  imóvel  avaliando  tem  sua  Classificação  por  Capacidade  de  Uso  da  Terra  no  item  III 
aproximação,  publicada  no  Manual  para  Levantamento  Utilitário  do  Meio  Físico  e 
classificação  de  Terras  no  Sistema  de  Capacidade  de  Uso,  da  Sociedade  Brasileira  de 
Ciência  do  Solo  e  Coordenadoria  de  conservação  do  Solo  e  da  Água,  da  Secretaria  de 
Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da 
Agricultura,  estas  terras  enquadram‐se  como  CLASSE  II,  CLASSE  III  e  CLASSE  VI 
Capacidade de Uso.  
O  principal  grupo  de  solo  existente  no  imóvel  avaliando  e  sua  área  é  descrito  como 
ARGISSOLO VERMELHO‐AMARELO.
Este  sistema  por  capacidade  de  uso  é  uma  classificação  técnica,  originalmente 
desenvolvido  nos  Estados  Unidos,  representando  um  grupamento  qualitativo  de  tipos 
de solos sem considerar a localização ou as características econômicas da terra: diversas 
características  e  propriedades  são  sintetizadas,  visando  à  obtenção  de  classes 
homogêneas  de  terras, em  termos do  propósito  de  definir  sua  máxima  capacidade  de 
uso  sem  risco  de  degradação  do  solo,  especialmente  no  que  diz  respeito  à  erosão 
acelerada. 
Podemos enquadrar a utilização do imóvel avaliando representada por: 
20% (vinte por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e adequada 
para cultivo agrícola), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso II; 
60%  (sessenta  por  cento)  por  terras  úteis  para  fins  de  obtenção  de  renda  (formada  e 
adequada para pastagem), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso III; 
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20% (vinte por cento) por terras inúteis para fins de obtenção de renda e que devem ser 
destinadas  a  recomposição  de  reserva  legal  e  áreas  de  preservação  permanente,  que 
atribuem porção de classificação Capacidade de Uso VI; 
 

6. Qual  a  aptidão  agrícola  e  destinação  de  terras  do  imóvel  avaliando  e  dos  dados  de 
mercado? 
O  imóvel  é  composto  em  quase  sua  totalidade  por  pastagens  em  bom  estado 
fitossanitário  e  corretamente  manejadas.  Existem  algumas  áreas  destinadas  ao  cultivo 
de grãos (milho, sorgo, etc.) destinados à suplementação dos rebanhos no período seco. 
 
7. Qual a vocação do imóvel avaliando? 

A região do Distrito de Domélia é ocupada em sua maioria por propriedades rurais de 
diversos  tamanhos,  como  chácaras,  sítios  e  fazendas,  como  é  o  caso  do  imóvel 
avaliando. 
O imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais como pecuária, agricultura 
intensiva  (cana  de  açúcar),  citricultura  (laranja)  e  reflorestamento.  Também  é  possível 
encontrar  na  região  empreendimentos  imobiliários  como  loteamentos  de  chácaras,  o 
que imprime à região e, consequentemente, ao imóvel em questão tendência, vocação 
e viabilidade também de urbanização.
 
8. Qual  o  “Aproveitamento  Eficiente”  do  imóvel  avaliando?  (definido  como  aquele 
recomendável  e  tecnicamente  possível  para  o  local,  numa  data  de  referência, 
observada  a  atual  e  efetiva  tendência  mercadológica  nas  circunvizinhanças,  entre 
diversos usos permitidos pela legislação pertinente, segundo a ABNT NBR 14653). 
Como dito anteriormente, o imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais 
como  pecuária,  agricultura  intensiva  (cana  de  açúcar),  citricultura  (laranja)  e 
reflorestamento. Também é possível encontrar na região empreendimentos imobiliário 

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como loteamentos de chácaras, o que imprimi a região e, consequentemente, ao imóvel 
em questão tendência, vocação e viabilidade também de urbanização. 
 
9. Quais  as  benfeitorias  (construções,  instalações  e  produções  vegetais)  existentes  no 
imóvel avaliando? 

Existem no interior do imóvel avaliando 19 edificações e construções como: casa sede, 
anexo  da  casa  sede,  casa  do  administrador,  oito  casas  de  colonos,  galpão  da  leiteria, 
galpão  de  ordenha,  curral  ou  mangueira  completo  com  brete,  cobertura,  garagem  de 
máquinas, paiol e estábulo, cercas, etc. 
 
10. Solicita‐se  a  sra.  Expert  que  vistorie  a  propriedade  avalianda,  descrevendo‐a  e 
fotografando‐a.  Apresente  um  croqui  dos  limites  da  fazenda,  sobre  uma  imagem  de 
satélite e sobre um mapa rodoviário. 

A vistoria a propriedade foi realizada no 15 de Janeiro de 2.014. 
CROQUI DO PERIMETRO DA FAZENDA FORMADA PELA UNIÃO DAS MATRICULAS 

Acesso Rodovia SP 225  Acesso cidade de Agudos 

Acesso Rodovia SP 280 
 

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* Fonte: Google Earth. Perímetro da Fazenda Brasópolis na cor vermelha. 
 
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO – MAPA RODOVIÁRIO (DER) 

55 km da cidade de Agudos – SP 273

 
 
11. Tendo em vista as características da propriedade avalianda, e em obediência à norma 
aplicável ao caso da ABNT, da Associação Brasileira de Normas Técnicas: 
11.1. Efetuar pesquisa de mercado imobiliário citando e identificando as fontes das 
informações  coletadas  ‐  no  mínimo  nome  e  telefone  dos  informantes  –  e 

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declarando  a  data  em  que  foram  coletados  os  dados  de  pesquisa  de  mercado 
imobiliário e a data a que se referem. 
11.2. Vistoriar as propriedades a que se referem os dados de pesquisa, descrevendo‐
os (terras, culturas e benfeitorias) e classificando seu solo segundo sua classe de 
capacidade de uso e definindo sua situação (ótima, muito boa, boa, regular, má, 
péssima).  Descrever  o  roteiro  de  acesso  às  propriedades  ou  indicar  sua 
localização em mapa do município. 
11.3. Proceder  à  homogeneização  dos  dados  coletados  em  pesquisa  (através  de 
tratamento  por  fatores  ou  tratamento  científico)  apresentando,  em  detalhe,  os 
cálculos efetuados e explicitando o significado e a origem dos fatores técnicos de 
homogeneização  utilizados  (ou  das  variáveis),  excluindo  o  valor  das  culturas  e 
benfeitorias  do  valor  total  da  propriedade  de  cada  dado  pesquisado  para 
obtenção do valor da terra nua. Determinar e informar quais são as variáveis ou 
fatores que influenciam na formação do valor dos imóveis rurais. 
11.4. O  valor  encontrado  refere‐se  à  terra  nua?  Explicar  onde  e  como  foram 
separados os valores das benfeitorias do valor do imóvel. 
11.5. O valor encontrado é o valor de mercado? Apresentar a definição do valor de 
mercado utilizada no laudo judicial. 
11.6. Se foi utilizado tratamento por fatores, calcular a média saneada e informar o 
unitário  de  terra  nua  aplicável,  associando  o  valor  assim  obtido  com  a  classe  e 
situação a que se refere. 
11.7.  Se  foi  utilizado  modelagem  matemática  por  regressão  linear,  apresentar  a 
descrição  de  cada  uma  das  variáveis  utilizadas,  explicar  como  foi  feito  o 
enquadramento  dos  dados  de  mercado  e  do  avaliando  nestas  variáveis  qual  a 
significância de cada uma, além dos demais parâmetros utilizados para escolher o 
modelo matemático utilizado. 

A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição. 
 

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12. Em  caso  de  serem  utilizados  dados  de  mercado  referentes  à  transações  e  ofertas, 
solicita‐se aos Srs. Peritos os seguintes esclarecimentos: 
12.1. Qual o critério foi utilizado para a seleção das transações e ofertas? 
12.2. Foram vistoriados os imóveis de pesquisa, para a necessária apuração do valor 
das culturas e benfeitorias que continham, com as vistas à determinação do valor 
referente à terra nua? 
12.3. Os imóveis da pesquisa são efetivamente comparáveis ao objeto deste laudo, 
isto é, possuem em comum com o imóvel avaliando a maioria das características 
ou  atributos  (época  da  transação,  dimensões,  solos,  capacidade  de  uso, 
localização, área de preservação permanente, reserva legal, etc)? 
12.4. Existem  na  região,  transações  recentes  de  imóveis  rurais,  com  características 
compatíveis à comparação com o imóvel avaliando? 
Foram estas transações devidamente consideradas, segundo critérios objetivos? 
12.5. Quanto  às  ofertas  utilizadas,  foi  aplicado  o  fator  de  “elasticidade  de  oferta”, 
conforme recomendação das normas da engenharia de avaliações? 
12.6. Foram utilizadas opiniões de terceiros? Porque e como? 
12.7. Se  os  dados  de  mercado  não  foram  vistoriados,  explique  como  foi  feito  a 
classificação  das  terras,  explique  como  se  determinou  as  condições  de  acesso, 
explique  como  foram  identificadas  as  benfeitorias  e  explique  como  se  pode 
afirmar que não existem passivos nos dados de mercado. 

A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição. 
 
13. Se as benfeitorias foram avaliadas separadamente do valor das terras: 
13.1. Descrever  as  características,  dimensões,  idade  e  estado  de  conservação  das 
construções  e  instalações  existentes  na  área.  Obedecendo  à  norma  da  ABNT 
aplicável,  calcular  o  valor  de  mercado  de  cada  benfeitoria  e  apresentando  o 
cálculo  efetuado  nos  seus  detalhes  esclarecedores.  Foi  adotado  fator 
obsolescência? Qual a origem do mesmo? 

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13.2. Descrever  detalhadamente  as  produções  vegetais  no  imóvel  objeto  da 
presente  lide,  baseando  essa  descrição  nas  características  necessárias  à  sua 
avaliação. Explicitar a vida econômica e o estágio vegetativo de cada cultura por 
ocasião da avaliação. Em obediência à norma da ABNT aplicável, calcular o valor 
de  mercado  efetuado  nos  seus  detalhes  esclarecedores.  Se  foi  adotado  fator 
obsolescência, qual a origem do mesmo? 
13.3. No caso de avaliação de produções vegetais, foi atendido o item 10.3 da ABNT 
NBR  14653‐3:2004  em  todos  os  seus  detalhes?  Em  caso  negativo,  porque  não? 
Em  caso  positivo,  qual  a  taxa  de  juros  adotada  para  trazer  os  rendimentos 
líquidos futuros a valor presente? 

A avaliação das Benfeitorias faz parte do presente Laudo (folhas 46 a 51). 
 
14. Descrever a liquidez do imóvel avaliando e justificar, por favor.  

O  imóvel  avaliando  situa‐se  em  uma  região  que  desperta  bom  interesse  ao  mercado 
imobiliário  local,  visto  que  apresenta  terra  adequada  para  o  desenvolvimento  de 
atividades agropecuárias, principalmente no ramo do reflorestamento e pastagem para 
criação de gado e é dotado de recursos naturais abundantes. 
Outro diferencial do imóvel avaliando que desperta o interesse do mercado imobiliário é 
o  fato  de  estar  envolto  por  Rodovias  Estaduais,  principalmente  a  Rodovia  Presidente 
Castello  Branco  –  SP  280,  que  é  uma  das  principais  e  mais  importantes  vias  da  malha 
viária  do  Estado  de  São  Paulo,  tendo  também  muita  importância  no  cenário  Federal, 
principalmente para o escoamento das produções agrícolas em geral. 
A  oferta  de  imóveis  semelhantes  nas  proximidades  é  boa,  de  modo  que  as 
características da região de situação do imóvel podem ser comparadas a de municípios 
rurais adjacentes ao Distrito de Domélia. 
 
 
 

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10.0 – CONCLUSÕES 
 
 
Deve‐se  enfatizar  que  as  taxas  e  cálculos  aqui  mencionados  e  as  conclusões 
sobre o método empregado, são baseadas em estudos e pesquisas por mim efetuadas e ficarão 
sob minha inteira responsabilidade técnica, sempre tendo a certeza de estar contribuindo para 
uma  melhor  visão  do  caso,  buscando  maior  clareza  para  que  a  Vossa  Decisão  seja  a  mais 
correta possível.   
    Esperando  ter  realizado  um  bom  serviço,  gostaria  apenas  de  colocar,  como 
fechamento  do  presente  Trabalho  Técnico,  que  a  AVALIAÇÃO  DO  IMOVEL  RURAL  conhecido 
como  FAZENDA  BRASÓPOLIS,  localizada  no  distrito  de  Domélia,  município  e  comarca  de 
Agudos, estado de São Paulo, é de: 
 
 

R$ 42.000.000,00 
(quarenta e dois milhões reais) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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11.0 – ENCERRAMENTO 
 
O  presente  Laudo  de  Avaliação  é  composto  por  61  (sessenta  e  uma)  folhas 
digitadas em apenas um lado, numeradas e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta 
datada e assinada.  
Acompanha um anexo. 
 
 
 
 
 
              Nestes Termos  
              Pede Deferimento 
 
 
 
 
 Agudos, 28 de julho de 2015. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
________________________________ 
ROSANGELA MARIA SORMANI 
CRECI 41.924 
 

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