GARANTIAS REAIS: O INSTITUTO JURÍDICO DA HIPOTECA

André Palmeira

RESUMO: O presente estudo tem por escopo a análise do instituto jurídico da hipoteca
enquanto uma das espécies legais de garantia real. Neste sentido, engendra-se uma
investigação sobre suas finalidades, evidenciando o conteúdo normativo de sua disciplina
legal. Ademais, procede-se uma revisão sobre as características principais da hipoteca,
salientando-se ainda a hipótese de sub-hipoteca admitida por nossos tribunais superiores.

PALAVRAS-CHAVE: Garantias Reais. Hipoteca. Sub-hipoteca.

SUMÁRIO: INTRODUÇÃO; 2 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DAS

GARANTIAS REAIS; 3 CARACTERÍSTICAS DAS GARANTIAS REAIS; 4
REQUISITOS LEGAIS DA HIPOTECA; 4.1 Requisitos subjetivos; 4.2 Requisitos
objetivos; 4.3 Requisitos formais; 5 EFEITOS DOS DIREITOS REAIS DE
GARANTIA: A HIPOTECA; 5.1 Características gerais; 5.2 Direito de preferência; 5.3
Direito de sequela; 5.4 Direito de excussão; 5.5 Indivisibilidade; 6 JURISPRUDÊNCIA:
A SUB-HIPOTECA E SUA POSSIBILIDADE JURÍDICA; CONSIDERAÇÕES
FINAIS; REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

1 INTRODUÇÃO

No bojo da tutela jurídica sobre o direito de crédito estão açambarcadas as

garantias reais. Tal instituto jurídico é instrumento para proteção dos credores, na medida
em que o débito havido pelos devedores pode superar o valor da totalidade do patrimônio
destes, hipótese em que se configura o chamado estado de insolvência.

Neste sentido, é espécie do gênero das garantias reais a hipoteca, prevista em

nossa legislação civil. Por meio desta, é possível assegurar o adimplemento da obrigação
civil na medida em que aquele que se encontra no polo passivo da relação jurídica, isto é,
aquele ao qual incumbe um dever de prestação afeta um dos bens de seu patrimônio como
garantia do adimplemento citado.

Deste modo, nos capítulos seguintes irá se aferir das características principais do
instituto da hipoteca, destacando-se seu requisitos e efeitos legais. Ao fim, irá se expor o
entendimento dos nossos tribunais superiores a respeito da chamada sub-hipoteca,
hipótese esta cujo amparo legal fora afirmado pelo Supremo Tribunal Federal.

2 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DAS GARANTIAS REAIS

O acúmulo de débitos, quando ultrapassa o valor do patrimônio do devedor,

podem colocar este no chamado estado de insolvência, o que impede a adimplência do
débito. Em vista a tal possibilidade, e como forma de contornar tal circunstância, os
credores se cercam de maiores garantias.

Conforme explica GONÇALVES (2012, p. 378), é adotado nas legislações

contemporâneas o princípio da responsabilidade patrimonial, segundo o qual é o
patrimônio do devedor que responde por suas obrigações. Desse modo, o patrimônio do
devedor constitui a garantia geral dos credores. Efetiva-se pelos diversos modos de
constrição judicial (penhora, arresto, sequestro), pelos quais se apreendem os bens do
devedor inadimplente para vendê-los em hasta pública, aplicando-se o produto da
arrematação na satisfação do crédito do exequente.

Essas garantias podem ser pessoais ou fidejussórias, ou reais. Nas de caráter

pessoal, terceira pessoa se obriga, por meio de fiança, a solver o débito, não satisfeito
pelo devedor principal. De outro lado, nas de natureza real, o próprio devedor, ou alguém
por ele, oferece todo ou parte de seu patrimônio para assegurar o cumprimento da
obrigação.

Afirma DANTAS Jr (2004, p. 383) que a garantia real é mais eficaz, visto que
vincula determinado bem do devedor ao pagamento da dívida. Em vez de ter-se, como
garantia, o patrimônio do devedor, no estado em que se acha ao se iniciar a execução,
obtém--se, como garantia, uma coisa, que fica vinculada à satisfação do crédito. E pouco
importa, daí por diante, o estado em que se venha encontrar o patrimônio do devedor,
uma vez que a coisa está ligada ao cumprimento daquela obrigação. Se o devedor perder
toda a sua fortuna, inclusive a coisa que escolheu para responder pelo seu compromisso,
tal fato em nada atingirá a segurança, porque a coisa, saindo do patrimônio do devedor,
terá ido para outro patrimônio. E, onde quer que se encontre, poder-se-á transformá-la no
seu valor, e com esse valor satisfazer o cumprimento da obrigação.

O Código Civil brasileiro (CCb) contempla, no Título em epígrafe, as seguintes

modalidades de garantia: penhor, hipoteca e anticrese (art. 1.419), e nos dispositivos
seguintes a sua disciplina jurídica, in verbis:

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o

bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da
obrigação.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou
dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em
penhor, anticrese ou hipoteca.

§ 1º A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as

garantias reais estabelecidas por quem não era dono.

§ 2º A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em

garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada
um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não
importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta
compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na
quitação.
Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir
a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros
credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as
dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente
a quaisquer outros créditos”.
Trata-se o penhor, a hipoteca e a anticrese de direitos reais (CC, art. 1.419), pois
são munidos das prerrogativas próprias de tais direitos, mas acessórios, uma vez que
visam garantir uma dívida, que é a principal.

Sendo os direitos reais de garantia acessórios da obrigação, cujo cumprimento

asseguram, seguem o destino desta. Assim, extinta a obrigação principal, desaparece o
direito real de garantia, mas a recíproca não é verdadeira. Mesmo que, por exemplo, seja
anulada a garantia, subsistirá a obrigação, cujo cumprimento se destina a assegurar.

Vistos os elementos básicos sobre as garantias reais, passa-se a analisar suas

principais características, as quais distinguem suas espécies entre si, a exemplo da
hipoteca, objeto central do presente estudo.
3 CARACTERÍSTICAS DAS GARANTIAS REAIS

Para GOMES (2003, p. 378), direito real de garantia é o que confere ao credor
a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente
à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar
vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre
determinado elemento patrimonial do devedor. Os atributos de sequela e preferência
atestam sua natureza substantiva e real.

Explica GONÇALVES (2012, pp. 379-380) que, no caso do penhor, que tem por
objeto bens móveis, e da hipoteca, que recai sobre imóveis, o bem dado em garantia é
penhorado, havendo impontualidade do devedor, e levado à hasta pública. O produto da
arrematação destinar-se-á preferencialmente ao pagamento do credor pignoratício ou
hipotecário. Os quirografários só terão direito às sobras, que lhes serão rateadas. Na
anticrese, a coisa dada em garantia passa às mãos do credor, que procura pagar-se com
as rendas por ela produzidas.

No caso do penhor, que tem por objeto bens móveis, e da hipoteca, que recai
sobre imóveis, o bem dado em garantia é penhorado, havendo impontualidade do
devedor, e levado à hasta pública. O produto da arrematação destinar-se-á
preferencialmente ao pagamento do credor pignoratício ou hipotecário. Os quirografários
só terão direito às sobras, que lhes serão rateadas. Na anticrese, a coisa dada em garantia
passa às mãos do credor, que procura pagar-se com as rendas por ela produzidas.

Os direitos reais de garantia distinguem-se, em princípio, quanto ao objeto,

porque o penhor recai em coisas móveis, enquanto a hipoteca e a anticrese, em bens
imóveis. Tal distinção não pode, hoje, ser considerada absoluta, não só porque se admite
penhor de imóveis, mas, também, hipotecas de móveis, como, por exemplo, a hipoteca de
navios e aviões, e até de automóveis, como sucede em algumas legislações.

Levando-se em conta a titularidade da posse do bem dado em garantia, afirma-

se que, no penhor e na anticrese, a coisa deve ser entregue ao credor, que passa a ser seu
possuidor direto. Na hipoteca, conserva-se em poder do devedor, ou de quem o dá em
garantia, não ocorrendo o deslocamento da posse. Essa distinção também vem perdendo
valor, uma vez que, hoje, admitem-se formas de penhor nas quais o bem continua em
poder do proprietário, não se verificando a tradição que investe o credor pignoratício em
sua posse.

Ensina GOMES (2003, p. 379) que, quanto à forma do exercício do direito o

penhor e a hipoteca distinguem-se da anticrese, porque tanto o credor pignoratício como
o hipotecário podem, no caso de inadimplemento da obrigação, promover a venda judicial
da coisa gravada para, com o preço apurado, satisfazerem-se preferencialmente. O credor
anticrético não dispõe do jus vendendi, mas tão somente do direito de reter a coisa
enquanto a dívida não for paga.

4 REQUISITOS LEGAIS DA HIPOTECA

4.1 Requisitos subjetivos

Para validade da garantia real exige a lei, além da capacidade geral para os atos
da vida civil, a especial para alienar. Dispõe, com efeito, o art. 1.420 do Código Civil, na
sua primeira parte, que “só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar
em anticrese”.

Explica GONÇALVES (2012, pp. 380-381) que tal exigência se justifica porque
o bem dado em garantia pode, não paga a dívida, ser penhorado e vendido em hasta
pública. A penhora constitui um começo de venda, de alienação forçada. O
estabelecimento da garantia real implica, pois, submissão a esse regime, que pode
resultar, caso a dívida não seja saldada, na inexorável alienação judicial do bem.

A regra geral, conforme a lei civil, é que somente o proprietário pode dar bens
em garantia. Não basta, todavia, essa qualidade. Faz-se mister que, além do domínio,
tenha ainda a livre disposição da coisa. Nula será a constituição desse direito, feita por
quem não preenche esse requisito. Se a garantia abrange diversos bens, mas alguns deles
não pertencem ao devedor, somente quanto a estes não prevalece o ato.

Assim, síntese, não podem hipotecar, bem como dar em anticrese ou empenhar:
(1) os menores de dezesseis anos, considerados absolutamente incapazes pela legislação
civil (vide art. 3º do CCb); (2) os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos, sem
assistência de representante legal; (3) os menores sob tutela, salvo se assistidos pelo tutor
e autorizados pelo juiz; (4) os interditos em geral, salvo se representados e autorizados
pelo juiz; (5) os pródigos, salvo quando assistidos por seu curador; (6) as pessoas casadas,
em razão do disposto no art. 1.647 do CCb1; (7) o inventariante, sobre bens que integram
o acervo hereditário; (8) o falido, vide art. 102 da Lei de Falências (Lei n. 11.101/2005);
o mandatário que não dispõe de poderes especiais expressos.

Vale ressaltar que a doutrina diverge quanto à possibilidade do ascendente

hipotecar bens a descente, sem consentimento dos outros. Para GONÇALVES (2012, p.
382), a hipótese é juridicamente possível, não se aplicando ao ascendente a limitação
referente à venda, imposta no art. 497 do Código Civil, que deve ser interpretado
restritivamente, sem ampliação analógica, por cercear o direito de propriedade. De outro
lado, discorda DANTAS JR (2004, p. 69), afirmando que não poderiam o credor e o
devedor, no caso ascendente e descendente, valer-se da permissão contida no artigo 1.428,
parágrafo único, que permite que o devedor, após o vencimento da dívida, possa ajustar
com o credor a dação da coisa em pagamento da dívida, pois nesse caso estaria sendo
feita a transferência do bem pelo ascendente ao descendente, e aí sim estaria presente a
mesma ratio legis que motivou o legislador no artigo 496 do Código, ou seja, aí poderia
ser facilmente burlada a norma legal que busca evitar que seja fraudada a igualdade dos
quinhões dos herdeiros.

4.2 Requisitos objetivos

Dispõe o art. 1.420 do Código Civil, na sua segunda parte, que “só os bens que
se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca”. Não podem,
assim, ser objeto de garantia, sob pena de nulidade, os bens fora do comércio, como os
públicos, os inalienáveis enquanto assim permanecerem, o bem de família, os imóveis
financiados pelos Institutos e Caixas de Aposentadorias e Pensões (Dec.-Lei n. 8.618, de
10/01/1946).

Quanto à possibilidade de o condomínio constituir direito real de garantia sobre

coisa que pertença em comum a vários proprietários, o CCb, dirimindo controvérsia
doutrinária e jurisprudencial que existia até sua vigência, passou a admitir de forma
expressa que cada um dos co-proprietários pode oferecer sua própria quota em garantia
real. Dispõe textualmente o § 2º do citado art. 1.420 que “a coisa comum a dois ou mais

1
Explica DANTAS JUNIOR (2004, p. 71) que o art. 1.647, I, do Código Civil proíbe os cônjuges de gravar
de ônus reais os bens imóveis, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Não
existe, todavia, a mesma restrição quanto ao penhor, que incide, em regra, apenas sobre bens móveis. O art.
1.656 do novo diploma permite ainda que, no pacto antenupcial que adotar o regime de participação final
nos aquestos, convencionem os cônjuges “a livre disposição dos bens imóveis” que integrem o seu
patrimônio particular. Permissão assim tão ampla abrange a de darem em garantia real os aludidos bens.
proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte
que tiver”.

4.3 Requisitos formais

Conforme ensina GONÇALVES (2012, pp. 383-385), a lei impõe a observância

de formalidades para que os contratos de penhor, hipoteca e anticrese tenham eficácia em
relação a terceiros, atentando para a sua repercussão social, derivada do fato de
destacarem do patrimônio do devedor um bem que era garantia comum a todos os
credores, para tornar-se segurança de um só. Essa eficácia é alcançada pela especialização
e pela publicidade.

A especialização é a descrição pormenorizada, no contrato, do bem dado em

garantia, do valor do crédito, do prazo fixado para pagamento e da taxa de juros, se
houver. A publicidade é dada pelo registro do título constitutivo no Registro de Imóveis
(hipoteca, anticrese e penhor rural,cf. arts. 1.438 e 1.492 do CC e 167 da LRP) ou no
Registro de Títulos e Documentos (penhor convencional, cf. arts. 221 do CC e 127 da
LRP). A tradição constitui um elemento importante do penhor, embora possa ser
constituído por instrumento particular. A sua eficácia em relação a terceiros é alcançada
após o registro do contrato no Registro de Títulos e Documentos, como mencionado, na
forma do art. 221 do Código Civil.

A especialização é exigida no art. 1.424 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão,

sob pena de não terem eficácia:
I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;
II - o prazo fixado para pagamento;
III - a taxa dos juros, se houver;
IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.
Ensina o citado autor que a finalidade da especialização é demonstrar a situação
do devedor, colocando terceiros, que eventualmente tenham interesse em com ele
negociar, ao par de sua condição econômico-financeira. Podem também verificar quais
os bens destinados preferencialmente à solução daquele débito e que serão excluídos da
execução promovida pelos quirografários.
 Adverte RODRIGUES (2002 p. 340) que a ausência desses requisitos não
acarreta, porém, a nulidade do contrato, mas apenas a sua ineficácia, pois não produz os
efeitos próprios de um direito real. Valerá apenas como direito pessoal, vinculando
somente as partes que intervieram na convenção. Em consequência, fica o credor privado
da sequela, da preferência e da ação real, restando-lhe apenas o direito de participar do
concurso de credores, na condição de quirografário.

Com efeito, assevera VIANA (2004 p. 711), a ausência dos requisitos apontados
impede que se constitua direito real, mas não impede que se produzam efeitos entre as
partes. Configura-se hipótese de ineficácia relativa, ou de inoponibilidade, que decorre
da ausência dos requisitos legais, o que inibe se possa falar em constituição de garantia
real.

5 EFEITOS DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA: A HIPOTECA

5.1 Características gerais

Hipoteca, ensinam GAGLIANO e PAMPLONA FILHO (2017, pp. 1072-1073),

é o direito real de garantia que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes
ao devedor ou a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe,
preferencialmente, o recebimento do seu crédito.

Podem ser objeto de hipoteca, conforme dispõe art. 1.473 do CCb:

a) os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

b) o domínio direto;

c) o domínio útil;

d) as estradas de ferro;

e) os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente

do solo onde se acham;

f) os navios;

g) as aeronaves;

h) o direito de uso especial para fins de moradia;

i) o direito real de uso;

j) a propriedade superficiária.
 O seu registro é disciplinado nos arts. 1.492 a 1.498 do Código Civil, valendo

destacar a regra geral segundo a qual “as hipotecas serão registradas no cartório do lugar

do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um”.

Quanto ao alcance, a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou

construções do imóvel, subsistindo os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente
à hipoteca, sobre o mesmo imóvel (art. 1.474).

O principal efeito das garantias reais consiste no fato de o bem, que era segurança
comum a todos os credores e que foi separado do patrimônio do devedor, ficar afetado ao
pagamento prioritário de determinada obrigação. Visam elas proteger o credor da
insolvência do devedor. Com a sua outorga, a coisa dada em garantia fica sujeita, por
vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Disso decorrem, ainda, os seguintes efeitos: a) direito de preferência ou prelação;

b) direito de sequela; c) direito de excussão; d) indivisibilidade.

5.2 Direito de preferência

Segundo RODRIGUES (2002, p. 336), consiste a preferência (jus praeferendi)

ou prelação no direito, concedido ao seu titular, de pagar-se com o produto da venda
judicial da coisa dada em garantia, excluídos os demais credores, que não concorrem com
o primeiro, no tocante a essa parte do patrimônio do devedor. Somente após pagar-se ao
preferente é que as sobras, se houver, serão rateadas entre os demais credores.

Conforme PEREIRA (2004, p. 329), o perfil da garantia real se revela mais

nitidamente na insolvência do devedor: alienados em hasta pública os seus bens, que se
apura serem insuficientes para solver todas as obrigações, instaura-se concurso de
credores, que receberão do acervo comum na proporção dos seus créditos. Todavia, o
credor privilegiado será pago preferencialmente com o produto da venda do bem dado
em garantia, gozando assim da faculdade de receber sem se sujeitar ao rateio.

Preferência é, destarte, a primazia deferida a determinado credor, em virtude da

natureza de seu crédito, de receber, preterindo aos concorrentes. O bem gravado é
aplicado à satisfação exclusiva da dívida, sendo subtraído, no limite do seu valor, à
execução coletiva, observam GONÇALVES e GOMES, p. 378).

5.3 Direito de sequela

 O jus persequendi é o direito de reclamar e perseguir a coisa, em poder de quem
quer que se encontre, para sobre ela exercer o seu direito de excussão, pois o valor do
bem está afeto à satisfação do crédito. Assim, quem adquire imóvel hipotecado, por
exemplo, está sujeito a vê-lo levado à hasta pública, para pagamento da dívida que está a
garantir.

Conforme explica GOMES (2004, p. 378), o vínculo não se descola da coisa

cujo valor está afetado ao pagamento da dívida. Se o devedor a transmite a outrem,
continua onerada, transferindo-se, com ela, o gravame. Acompanha, segue a coisa,
subsistindo, íntegro e ileso, seja qual for a modificação que sofra a titularidade do direito.
O direito do credor tem, portanto, sequela.

O direito de sequela, jus pignus persequendi, é, aduz LAFAYETTE PEREIRA

(2003, p. 173), como anteriormente se observou, o próprio direito real em ação. A
preferência não é uma consequência necessária do elemento real. Assim que: há casos de
hipoteca sem o efeito da preferência; tal é a hipótese judiciária. Há casos de preferência
sem hipoteca, como os privilégios criados por lei. Mas não há no nosso direito, conclui,
hipoteca sem o direito de sequela.

5.4 Direito de excussão

Estabelece o art. 1.422 do Código Civil, retrotranscrito, na sua primeira parte,

que “o credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou
empenhada”, isto é, de promover a sua venda em hasta pública, por meio do processo de
execução judicial (CPC, art. 585, II). Para a sua propositura, desnecessária se torna
outorga uxória. É requisito, porém, que a obrigação esteja vencida.

Não obstante, ressalva PEREIRA (2004, p. 330) o referido dispositivo em sua

parte final, que, havendo mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, observar-se-á “a
prioridade no registro”. Significa dizer que o credor da segunda hipoteca tem a garantia
do bem hipotecado, mas goza do privilégio em segundo plano, em relação à primeira. O
seu direito preferencial tem início depois de satisfeito o credor da hipoteca registrada em
primeiro lugar, embora privilegiadamente em face dos quirografários. A ordem dos
registros é que determina a prevalência da garantia, não a data do contrato.

Afirma ESPÍNOLA (1958, pp. 315-316) que caracteriza o direito real de

garantia, o que é de sua essência, como foi dito, é o direito que assiste ao credor de se
fazer pagar pelo produto resultante da venda da coisa onerada. Cabe-lhe, para tal fim, uma
ação especial, a de excussão do penhor ou da hipoteca, por efeito da qual será pago pelo
preço obtido na venda judicial, com exclusão dos credores quirografários, até o reembolso
integral da importância que lhe for devida. Este seu direito subsiste, ainda quando a coisa
onerada tenha passado para a posse e domínio de qualquer outra pessoa, sem o seu
consentimento.

5.5 Indivisibilidade

O princípio da indivisibilidade do direito real de garantia encontra-se expresso

no art. 1.421 do Código Civil, nos seguintes termos:

Art. 1.421. pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa

exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda
vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
O pagamento parcial de uma dívida não acarreta a liberação da garantia na
proporção do pagamento efetuado, ainda que esta compreenda vários bens, salvo se o
contrário for convencionado. A coisa inteira, individual ou coletiva, divisível ou
indivisível, continuará garantindo o remanescente da dívida: est tota in toto et tota in
qualibet parte. A garantia adere ao bem gravado por inteiro e em cada uma de suas partes.
Enquanto vigorar, não se pode eximir tal bem do ônus real e muito menos aliená-lo
parcialmente.

Deste modo, aponta GONÇALVES (2012, p. 388), se o devedor paga metade da

dívida garantida, por exemplo, por duas casas de igual valor, ambas continuam vinculadas
ao pagamento do restante da dívida, porque a garantia é indivisível. Ainda que o devedor
efetue o pagamento de 90% da dívida, a coisa inteira continuará garantindo o
remanescente do débito, uma vez que o pagamento parcial não altera a garantia. Não se
dá a exoneração proporcional ao valor pago.

6 JURISPRUDÊNCIA: A SUB-HIPOTECA E SUA POSSIBILIDADE JURÍDICA

Destaque-se que a hipoteca não impede a alienação do imóvel. Caso seja

alienado, vide ao CCb, o gravame o acompanhará:

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel

hipotecado.
 Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito
hipotecário, se o imóvel for alienado.
Admite-se, ainda, que sobre o mesmo bem incida mais de uma hipoteca. Neste
sentido, dispõe o CCb, em seu art. 1.476: “o dono do imóvel hipotecado pode constituir
outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor”.

A segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel recebe a denominação de sub-

hipoteca. Sobre o tema, destacamos julgado do Supremo Tribunal Federal:

AGRAVO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CIVIL E PROCESSUAL

CIVIL. LIQUIDAÇÃO SENTENÇA. CÁLCULOS. LAUDO PERICIAL. CÉDULA DE
CRÉDITO INDUSTRIAL. BEM HIPOTECADO. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME
DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DE ANÁLISE PRÉVIA DE
LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL: SÚMULA N. 279 DO SUPREMO
TRIBUNAL FEDERAL. OFENSA CONSTITUCIONAL INDIRETA. LIMITES DA
COISA JULGADA: AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL. AGRAVO AO QUAL
SE NEGA SEGUIMENTO. Relatório 1. Agravo nos autos principais contra decisão que
não admitiu recurso extraordinário, interposto com base no art. 102, inc. III, alínea a, da
Constituição da República, contra o seguinte julgado do Tribunal de Justiça da Paraí ba:
PROCESSO E CIVIL. PRELIMINAR NÃO CONHECIMENTO. RECURSO
ADEQUADO. REJEIÇÃO. MÉRITO. LIQUIDAÇÃO SENTENÇA. LAUDO
PERICIAL. QUESITOS COMPLEMENTARES. IMPERTINÊNCIA. EXCESSO DE
GARANTIA. CÉDULA DE CRÉDITO INDUSTRIAL. HIPOTECA EM SEGUNDO
GRAU. VALOR GARANTIDO. REMANESCENTE DA PRIMEIRA HIPOTECA.
DANOS MATERIAIS. NECESSIDADE DE CÁLCULO. PROVIMENTO PARCIAL

DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ( ) — Na hipoteca em segundo grau ou sub-

hipoteca, o valor dado em garantia corresponde ao remanescente da primeira garantia,

ou seja, somente à parcela do valor do imóvel onerado que restaria após o pagamento

da primeira hipoteca. — Não se pode confundir os danos emergentes do excesso de

garantia com o próprio valor que não deveria ter sido onerado, pois os danos carecem ser
provados, podendo ser superiores ou inferiores à quantia que deveria ter sido liberada do
excesso de garantia, ou excepcionalmente, até mesmo inexistentes. Necessário, portanto,
o cálculo para se apurar o valor do dano material (emergente, no caso) e não simples e
indevida equiparação ao valor irregularmente em garantia. Os embargos de declaração
opostos pelo Agravante foram rejeitados. (…) 8. Pelo exposto, nego seguimento ao agravo

(art. 544, § 4º, inc. II, alínea a, do Código de Processo Civil e arts. 21, § 1º, e 327, § 1º,

do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal). Publique-se. Brasília, 13 de

dezembro de 2013. Ministra Cármen Lúcia Relatora” (STF, ARE 788114-PB, Rel. Min.

Cármen Lúcia, julgamento 13-12-2013, DJe-250, 17-12-2013, publicação 18-12-2013).

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Viu-se assim a instrumentalidade das garantias reais, em especial o instituto

jurídico da hipoteca. Ponderou-se que o referido instituto é meio de salvaguardo dos
credores, sobretudo em hipóteses de possível insolvência do devedor, quando o valor de
seu débito excede o débito contraído.

Ademais, demonstrou-se que a possibilidade da sub-hipoteca é corroborada em

nossos tribunais superiores, a exemplo do Supremo Tribunal Federal, o qual reafirma o
amparo legal da referida avença.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

DANTAS JÚNIOR, Aldemiro Rezende. Comentários ao Código Civil brasileiro. Coord.

de Arruda Alvim e Thereza Alvim. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

ESPÍNOLA, Eduardo. Direitos reais limitados e direitos reais de garantia. Rio de

Janeiro: Conquista, 1958.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil;

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