Sus temas son:

TOMA DE DECISIONES
Se divide en:
*
Fijación de objetivos
*
Estudio de prefactibilidad
*
Programa arquitectónico
*
Selección de grupo de trabajo
ESTUDIOS PRELIMINARES
Los estudios preliminares son:
* Estudio de mercado
* Estudio de lote
a) Levantamiento topográfico
b) Estudio de suelo y cimentación
* Factores determinantes del diseño
a) Factores legales y reglamentarios
b) Factores económicos y financieros
c) Factores físico - ambientales
d) Factores psico - sociales
e) Factores funcionales
f) Factores tecnológicos

PROYECTO PARA CONSTRUCCIONES

Se divide en:
* Proyecto arquitectónico
a) Esquema básico
b) Anteproyecto arquitectónico
c) Proyecto arquitectónico
* Proyecto estructural
a) Asesoría previa
b) Anteproyecto estructural
c) Proyecto estructural
* Proyecto de instalaciones hidráulicas y sanitarias
a) Asesoría previa
b) Anteproyecto
c) Proyecto
* Proyecto de instalaciones eléctricas y a fines
a) Asesoría previa
b) Anteproyecto
c) Proyecto
* Proyecto de instalaciones mecánicas y especiales
a) Asesoría previa
b) Anteproyecto
c) Proyecto
ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
Aquí encontramos:
* Presupuesto de construcción
a) Asesoría previa
b) Presupuesto preliminar
c) Presupuesto
* Programación de obra
a) Asesoría previa
b) Programa preliminar
c) Programa
* Reglamento de propiedad horizontal y escrituras
a) Asesoría previa
b) Proyecto
c) Reglamento de propiedad horizontal

LICITACION Y CONTRATO
Encontramos:
* Licitaciones
* Contratos
a) Contratos civiles
b)Contratos administrativos
* Sistemas de contratación
a) Contrato a precio unitario
b) Contrato a precio global
c) Contrato de administración delegada
Fijación de objetivos
Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los objetivos se determina
el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura), los usos (comercio, oficinas, vivienda)
y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.
Estudio de prefactibilidad
Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los objetivos se determina
el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura), los usos (comercio, oficinas, vivienda)
y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.
Programa arquitectónico
En esta parte del planeamiento se determinan las áreas comunes de la edificación (patios, jardines,
otros), según las necesidades y los usos para los cuales se empleará la edificación y todas las demás
áreas que hacen parte de la construcción y que deben satisfacer los objetivos fijados de la mejor
manera posible.
Selección de grupo de
trabajo
En la selección del grupo de trabajo se fijan los criterios básicos para hacer la selección del grupo
que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los asesores en las diferentes áreas:
Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y Técnicos.
Estudio de mercado
Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las construcciones
con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.
Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a través de encuestas a la población.
Es importante conocer la situación y las tendencias del mercado porque la rápida venta del producto
proporciona una mayor rentabilidad del capital invertido.
Estudios del lote
Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares o.
definitivos y éstos son:
a) Levantamiento topografico
Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de aparatos diseñados
para este tipo de actividades como son: el teodolito, el nivel, la mira, la cinta métrica, el
distanciómetro o la estación total, entre otros.
b) Estudios de suelos y cimentación
El suelo está formado por materiales de diferente composición, producidos por la desintegración de
las rocas, la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas presiones o la acción del agua y
del viento; por efectos térmicos como el calor y la baja temperatura; por efectos químicos como la
acción de ácidos y otros productos; y por el trabajo de microorganismos.
Factores determinantes del diseño
Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la concepción de un
proyecto, limitándolo en su desarrollo.
a) Factores legales y reglamentarios
Están conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseño y la construcción.
Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspectos:

Índices: de ocupación, construcción, zona.

Areas: del lote, bruta, cubierta, libre.
Densidad: Alineamientos, aislamientos, laterales, alturas, usos, equipamiento comunal.

b)Factores económicos y financieros

Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que realizar para la
ejecución de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la adquisición de créditos, las
condiciones que presenta la comercialización de las unidades construidas; pudiendo ser favorables o
desfavorables.
c) Factores físico-ambientales
Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localización geográfica del lote
como son la altura sobre el nivel del mar, topografía, características climatológicas del lugar como
humedad, vientos, lluvias, y otros. Como es fácil de advertir, las anteriores condiciones influyen
bastante en el diseño.
d) Factores psico-sociales:
Son condiciones de diseño originadas por el usuario y son la comodidad, confort, belleza; y que no
se deben dejar a un lado en el diseño puesto que satisfacer al usuario es lo primordial.
e) Factores funcionales:
Están dados por la lista de áreas necesarias en la construcción, las cuales se establecen al elaborar el
programa arquitectónico y es así como establecen el grupo inicial de factores que de- terminan el
diseño.
Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al elaborar el
proyecto.
f) Factores tecnológicos:
Los factores tecnológicos están formados por el grupo de procedimientos, conocimientos y
herramientas de trabajo, de las cuales puede echar mano el hombre para poder cambiar lo que le
ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la vida del mismo. Están formados los factores
tecnológicos por los siguientes:

• Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad)

• Los materiales (con relación a la calidad, disponibilidad y costos.)."

• La mano de obra (con relación a la calidad, disponibilidad y costos).

PROYECTO ARQUITECTÓNICO
Es la imagen de la obra concebida, la cual es realizada por el Arquitecto basado en los datos
suministrados por el propietario y que en síntesis son los objetivos fijados. Además juegan un papel
muy importante los otros factores expuestos anteriormente y denominados factores de- terminantes
del diseño; lo-mismo que los resultados del estudio de suelos y el programa de necesidades.
En la elaboración de un proyecto arquitectónico transcurren las siguientes fases:
a) Esquema básico:
Consiste en un bosquejo (dibujo) general, que representa en forma total el conjunto del proyecto,
resaltando los aspectos más importantes. De este esquema fundamental parte el proyectista para
elaborar el proyecto arquitectónico.
b) Anteproyecto arquitectónico:
Está constituido en esencia por un conjunto de planos que dan a conocer en forma precisa los
elementos y los matices más importantes y esenciales de la solución ofrecida. Forman el
anteproyecto arquitectónico los siguientes documentos:
* memoria descriptiva
*plantas
* maquetas
* cortes
* planos generales
* fachadas
* localización general
c) Proyecto arquitectónico:
Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los planos
definitivos.
El proyecto arquitectónico consiste en un grupo de planos:
* planos generales
* cuadro de áreas
* especificaciones de construcción
PROYECTO ESTRUCTURAL
Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura para transmitir las
cargas al suelo.
La elaboración del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante comparación y
adecuación con el proyecto arquitectónico y con las demás condiciones técnicas que éste requiere.

El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello, según la ley 400
de 1997.
En la elaboración del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades:
a) Asesoría Previa
Esta asesoría está constituida por las recomendaciones y cálculos de estructuras realizados por el
Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se refiere a las diferentes opciones
que se presentan para diseñar la estructura en cuanto a factores técnicos del diseño como son la
volumetría, altura, cargas otros.
b) Anteproyecto Estructural
Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman la estructura
(secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace mediante análisis y cálculos
simples y que aunque son bastante aproximados no indican las dimensiones definitivas de los
elementos; teniendo que ser ajustadas cuando se hagan los cálculos definitivos posteriormente.
c) Proyecto Estructural
Está constituido por el conjunto de documentos: memoria de cálculos, planos y especificaciones;
que brindan todos los datos e información necesaria correspondiente a cada uno de los elementos de
la estructura para su futura ejecución en la obra, el diseño estructural debe cumplir todas las
disposiciones contempladas en la norma sismorresistente – NSR- 98.
* Memoria de Cálculos
* Planos
* Planos de Fomaletería
* Planos de Refuerzo
* Planos de Detalles
* Especificaciones Técnicas de Construcción
* Lista de Refuerzo
* Cantidad de Obra
PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificación correspondientes
al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias. También le corresponde a este
proyecto el diseño y cálculo de las instalaciones y equipos para prestar los servicios ya expuestos y
en algunos casos para suministrar gases, vapor o líquidos combustibles.

El diseño y cálculo de estas instalaciones es hecho por personal especializado, y debe cumplir con
las disposiciones contempladas en la norma NTC1500 o Código Nacional de fontanería, para
alcanzar el óptimo funcionamiento y el logro del resultado esperado para la edificación.
El proyecto comprende:
a) Asesoría Previa:

Como toda asesoría, esta información es ofrecida por el especialista, con las recomendaciones al
propietario y al equipo de diseño, para el desarrollo de la mejor alternativa.
b) Anteproyecto:
Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de evacuación.
También se indica en este esquema la localización de cuartos de motobombas, tanques subterráneos
y elevados. Los esquemas se coordinan con los demás diseños en la fase de ante- proyecto para que
no resulten proyectos encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y
para la red eléctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos.

Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para optimizarlo y

adecuarlo en concordancia con los demás proyectos.
c) Proyecto:
Después de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se realiza el proyecto
hidráulico y sanitario. Los cálculos se realizan con fundamento en el estudio de las necesidades de
suministro de agua potable, almacenamiento y evacuación de aguas negras y aguas lluvias.
Con este fin se busca toda la información concerniente al tipo, localización y características del
consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren suministro de agua y de éstos se
deben conocer sus datos de fabricación para localizar exactamente sus conexiones y desagües.
PROYECTO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y A FINES
Dentro de este proyecto se hace un estudio de las necesidades para con base en estas, realizar el
diseño y cálculo de las obras eléctricas del edificio y dentro de las cuales están: instalaciones y
equipos de iluminación, instalaciones de fuerza motriz (para hacer funcionar motores, máquinas
industriales), Instalaciones telefónicas e instalaciones de intercomunicación y sonido.
Las fases que se desarrollan en el proyecto son:
a) Asesoría Previa:
En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del Ingeniero eléctrico,
parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario aplicados en los diseños arquitectónico
y estructural. Estas indicaciones y recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad
del Ingeniero eléctrico
b) Anteproyecto:
Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicación de los equipos eléctricos como:
tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma de corriente.

Dentro del proyecto, también se deben incluir las especificaciones más generales de los materiales
fundamentales (tuberías, cables); respetando en todo momento las normas pertenecientes a la
Empresa de Energía.
c) Proyecto:
Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones necesarias, se han
ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa coordinación con los demás
diseños tanto técnicos como estructural y arquitectónico.
De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes parámetros:
Especificaciones y localización de los equipos que han de operarse con energía eléctrica
(electrodomésticos, motobombas, ascensores) y la previsión de futuras obras de ampliación.
PROYECTO DE INSTALACIONES MECÁNICAS Y ESPECIALES
Este proyecto tiene como finalidad diseñar y calcular un grupo de instalaciones mecánicas y
especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son conocidos por medio de estudios.
Dentro de las instalaciones podemos nombrar: Ascensores, escaleras eléctricas y sistemas de
acondicionamiento del ambiente. Para avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar
los siguientes pasos:
a) Asesoría Previa:
Consiste esta asesoría en la información y las recomendaciones que el especialista formula con la
finalidad de que sean cumplidas.
Toda esta información debe ser clara y sencilla y de fácil interpretación.
b) Anteproyecto:
Es un esquema general el cual tiene como objeto mostrar en forma preliminar la localización de las
cajas de los ascensores, cuartos de máquinas, calderas; localización de los equipos de calefacción y
refrigeración; ventiladores y los recorridos y dimensiones aproximadas de las conducciones. Sobre
el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del análisis y de la comparación y ajuste con
los demás diseños.
c) Proyecto:
Con base en la coordinación hecha al anteproyecto con los demás diseños correspondientes a los
restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones pertinentes, resultantes de! análisis de las
variadas opciones para el diseño de cierto aspecto y de las cuales siempre habrá una que ofrezca las
mejores condiciones; se procede a la elaboración del proyecto definitivo en el cual será un factor
determinante las necesidades que se tienen que satisfacer.
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la obra.

El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construcción que prevee cada
uno de los diferentes proyectos. Con estos planos y especificaciones de construcción se puede sacar
el cómputo de las cantidades de obra que se tiene que realizar, agrupándose de acuerdo a su
naturaleza; por ejemplo: acero de refuerzo, paneles, puertas; estas agrupaciones se denominan
"Items"; los cuales a su vez se agrupan en unidades llamadas capítulos.

El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de los diversos
items, establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de los valores parciales obtener
el costo total directo de la obra. A este costo hay que agregarle el de los costos indirectos, que son
causados por administración (honorarios a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de
maquinaria, papelería, otros), los costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los
trabajos (mal tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general.
a) Asesoría Previa:
Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste, se hace un análisis para estimar
en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con anticipación este dato y
saber si es posible seguir adelante con el proyecto.
b) Presupuesto Preliminar:
Sobre los planos arquitectónicos generales se elabora un presupuesto que tiene carácter provisional,
porque en esta fase aún no se tienen los planos detallados y las especificaciones de construcción
para calcular las cantidades de obra referentes a cada ítem y analizar sus costos unitarios.
c) Presupuesto:
Al presupuesto preliminar se le hace una revisión y se perfecciona haciendo un. estudio de los
planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los elementos que van a necesitar- se
para la ejecución de la obra; pero el presupuesto definitivo no se podrá obtener, si no hasta concluir
la obra, debido a las variaciones permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de
alquiler de equipo y mano de obra.
PROGRAMACIÓN DE OBRA
Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del tiempo.
La programación se presenta en forma de gráficos donde se puede apreciar el encadenamiento y
sucesión de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con facilidad los efectos que causaría
el fallo en fa ejecución de determinada actividad.

En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados, redactando una lista de los
trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el derroche de tiempo y materiales.
Las actividades desarrolladas en la elaboración del programa de ejecución de una obra son:
a) Asesoría Previa:
Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las actividades
preliminares del planeamiento de una construcción y dentro de las cuales están: Estudios previos,
proyectos, estudios complementarios y otros.

El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relación entre la parte técnica y
económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas constructivos que se pueden
usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las técnicas que se van a usar en la programación.
b) Programa Preliminar:
Es la elaboración de un calendario previo para la ejecución de los trabajos hecho con base en
estudio global de cada uno de los capítulos del proceso constructivo; por ejemplo cimentaciones,
estructuras.
c) Programa:
Constituye la concepción definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y correlacionan
en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la construcción de una obra, ordenadas
de tal manera que se logren los mayores rendimientos así mismo que la inversión sea
correspondiente a la tenencia del capital, es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con
el dinero disponible. Esto último se logra distribuyendo la inversión necesaria a lo largo del tiempo
de ejecución evitando desembolsos grandes difíciles de cubrir en poco tiempo.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS
Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda, oficinas o locales comercia- les, una
persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas, y a la vez copropietaria con las demás
personas de las restantes unida- des, de bienes comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento.

El reglamento es llamado de propiedad horizontal, el cual para su validez requiere ser aprobado por
las autoridades, protocolizado por escritura pública y registrado.
a) Asesoría Previa:
Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de comenzar el
planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto arquitectónico y que en
resumen son normas que tienen que ver con la localización y dimensiones mínimas de los espacios,
posición de los accesos, asignación de áreas comunes que presentan diferentes alternativas de
diseño cumpliendo las normas de copropiedad.
b) Proyecto:
El proyecto del reglamento de propiedad horizontal está formado por un grupo de documentos en
los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las áreas, coeficientes y las normas que
regulan estos bienes.
c) Reglamento de Propiedad Horizontal:
Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura pública junto
con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros de la localidad. Registrada
la escritura y establecidos por las autoridades los números de matrículas inmobiliarias, se inicia ante
la oficina del catastro el trámite para el avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se
tramita la correspondiente escritura de compra venta, así cada unidad privada queda independiente
desde el punto de vista legal, catastral y fiscal.
LICITACIONES
La licitación es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o firma para
encargarle la ejecución de una actividad ya sea la construcción de una obra, suministro de
materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato.

El objetivo de la licitación es que se presenten varias propuestas de diferentes personas sobre la

prestación de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la propuesta más conveniente desde
el punto de venta económico y técnico. La licitación se aplica de forma obligatoria en los contratos
del sector público, existiendo casos especiales en que no es necesaria. En el sector privado también
se aplica, pero no de forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten.

La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante sobre el

motivo de la licitación.

La licitación pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo final en las
mejores condiciones y con buenas garantías para el contratante en lo que se refiere al manejo de los
dineros públicos, la licitación proporciona un procedimiento limpio, puesto que ésta selecciona
entre varias propuestas las cuales concursan en igualdad de condiciones y su selección se hace con
la mayor objetividad posible.

Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde todo punto de
vista en beneficio de todos.
CONTRATOS
Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual nacen o se
terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen.
Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y obligaciones se
establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de carácter obligatorio pues existe la
legislación al respecto que hace que se tenga que cumplir lo pactado.

Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado "minuta de!
contrato".

Para la legalización de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son consideradas
básicas para que el contrato tenga validez y esté respaldado legalmente. Dentro de estos requisitos
se tienen:
* Capacidad
* Libertad o Conocimiento
* Objeto
a) Contratos Civiles:
Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las normas del Código
Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente.
b) Contratos Administrativos:
Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el estado siempre
es el que contrata. A estos contratos también se les llama "de obras públicas". Estos contratos se
pueden desarrollar en base a normas del derecho público o civil.
SISTEMAS DE CONTRATACIÓN
Existen varios sistemas de contratación siendo los más utilizados en proyectos de construcción los
siguientes:
a) Contrato a Precio Unitario
Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por unidades o
cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que resulten de multiplicar las
cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una de ellas, dentro de los límites que el mismo
convenio fije.

El contratista es el único responsable por la vinculación de personal, la celebración de subcontratos

y la adquisición de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre y por cuenta y riesgo, sin
que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.
b) Contrato a Precio Global
Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las prestaciones a
que se compromete, obtiene como remuneración una suma global fija en la cual están incluidos sus
honorarios y es el único responsable de la vinculación de personal, de la elaboración de
subcontratos y de la obtención de materiales todo lo cual realiza en su propio nombre y por su
cuenta y riesgo y sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.
c) Contrato de Administración Delegada:
Contratos de administración delegada son aquellos en que el contratista, por cuenta y riesgo del
contratante, se encarga de la ejecución del objeto del convenio. El contratista es el único
responsable de los contratos que celebre.