Derecho Civil - Registral

DERECHO CIVIL IX - REGISTRAL
INTRODUCCION
Los actos o negocios jurídicos se crean y configuran según las normas del Derecho
material, vale decir Civil o Mercantil, pero han de perfeccionarse adquiriendo
formas, que permitan acreditar su verdad y legalidad, ambas garantizadas por la
fe pública.
La actividad registral y notarial ha estado presente en muchas de las actividades del ser humano.
Tradicionalmente la actividad registral ha estado dedicada desde tiempos remotos y a medida
que las organizaciones sociales se hicieron más complejas, al Censo de personas y bienes,
especialmente inmuebles.
El Derecho Notarial en los últimos tiempos ha adquirido un papel preponderante en nuestra
sociedad, debido al creciente desarrollo del tráfico inmobiliario en el país, vinculado
necesariamente al crédito, con la actividad empresarial y los negocios en general.
Miles de operaciones comerciales se producen diariamente, realizadas por personas naturales

y jurídicas, siendo también múltiples los actos jurídicos que estas celebran y que buscan dar
forma y representación al contenido de sus voluntades a través de la denominada fe pública
notarial.
EL DERECHO REGISTRAL
Denominaciones:
A esta importante rama del derecho también se le denomina derecho hipotecario, derecho
inmobiliario registral, y derecho registral.
En nuestro país se acepta sin controversias la denominación del DERECHO REGISTRAL. Esto en
razón a que nuestro sistema no solo comprende el registro de predios, sino una multiplicidad de
registros que contienen situaciones jurídicas personales (Registro de personas jurídicas y,
Registro de Personas Naturales) y reales (Registro de bienes muebles y de la Propiedad
Inmueble).
Definición:
Está compuesto por normas que regulan la administración, inscripción y publicidad. Por ello,
definiremos al Derecho Registral como aquel conjunto de normas, principios, procedimientos
que regulan la organización de los registros públicos de naturaleza jurídica, la inscripción y la
publicidad registral.
Otra Definición: "El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios
de derecho público y privado que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una
disciplina independiente y de la cual el Sistema Registral Inmobiliario es una de sus principales
ramas"
Para Martínez Alegría: es “la disciplina jurídica que estudia los mecanismos y las situaciones
jurídicas encargadas según el ordenamiento positivo de la publicidad de las relaciones y de los
hechos jurídicos relativos a las personas y a los bienes, con la finalidad general de conservar el
orden y la seguridad jurídica dentro del Estado”. El Derecho Registral ha sido conceptuado como
el conjunto de normas que regulan los mecanismos e instituciones que realizan la publicidad
registral de los hechos y relaciones jurídicas referentes a las personas y los bienes.
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Para Pascual Martín Pérez: “El Derecho Registral Objetivo es el conjunto de normas reguladoras
de aquellos bienes aptos para engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la publicidad del
registro.
Para Cabanellas: “Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a
aquellos bienes aptos para engendrar titularidades “Erga Omnes”, mediante la publicidad del
registro”.
CARACTERISTICAS:
a) Autónomo.- En tanto constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que regulan

la organización del Registro, la inscripción y la publicidad registral. En nuestro país
encontramos normas registrales en todos los niveles normativos existentes.
b) Legitimador.- Existen, normas registrales referidas a la protección que proporciona el
Registro de situaciones jurídicas particulares: el Registro de personas jurídicas
(constitución y funcionamiento de personas jurídicas) y el Registro Mobiliario de
Contratos (garantía mobiliaria) tratan de actos eminentemente privados.
c) Limitativo.- Los actos inscribibles se determinan en las normas jurídicas.
d) Formalista.- Se estable bajo el principio de legalidad. El cumplimiento de las exigencias
legales (fondo y forma) constituye un requisito de acceso al Registro.
TÉCNICAS REGISTRALES:
Las técnicas registrales más conocidas son dos:
a) El folio real. Toma como base el bien mueble o inmueble. No obstante ello, en
nuestro sistema los índices del Registro de Predios se llevan por persona y no por
inmueble. Esta técnica se viene estableciendo de modo general para los registros de
bienes.
b) Folio personal. Los asientos se llevan por orden cronológico de ingreso de los títulos
al registro y los índices se ordenan los nombres de los titulares. Esta técnica se viene
estableciendo de modo general para los registros de personas.
Importancia del Derecho Registral.
El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el Derecho
de Publicidad que emana una institución denominada REGISTROS PUBLICOS, dado que
el registro nos otorga certidumbre, confianza, seguridad y verdad en relación con los actos que
se emanan de los sujetos legitimados para de ello.
Los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los usuarios
del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad sobre un bien
merece todas los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legítimo negocio,
lo cual incentivará un desarrollo económico tanto del propietario como de un país en general.
La importancia radica en la seguridad jurídica que otorga el registro a través de la publicidad de

ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que por este medio se
determina el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurídicas, ya que a
través de la publicidad se brinda una titularidad cierta y notoria en cuanto a derechos reales, a
fin de tener enterados a terceros, garantizándolos que las alteraciones ocultas que pudiesen
ocurrir.
NATURALEZA JURÍDICA:
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Posiciones: Existen 3 posiciones doctrinales básicas acerca, de la ubicación del Derecho Registral
en el Derecho Público o en el Derecho Privado:
1) Se considera como una disciplina independientemente del Derecho, puede estar tanto en el
derecho público como en el derecho privado debido a sus características especiales. Esta teoría
es muy poco propicia para dar lugar a una visión exacta de su contenido, caracteres y fines.
2) Los doctrinarios opinan que el Derecho Registral carece de autonomía, porque pertenece
este al derecho público o al derecho privado. Los que lo ubican en este último lo hacen en el
derecho civil. Se basan en el Código Civil como fuente del Derecho Registral, por contemplar
dentro de su normativa al Registro Civil y al Registro Público.
3) Los que consideran el Derecho Registral como parte del Derecho Público y lo ubican en el
derecho administrativo. En esta posición no toman en cuenta la naturaleza de los hechos y las
relaciones inscribibles que son de índole privado, ni tampoco que los efectos de los actos
registrales son de índole privado, no tienen carácter administrativo.
El Registro es una institución de carácter público, ya que el Estado es el facultado para organizar
los registros públicos; igualmente que el Derecho Registral comprende el estudio de la
publicidad registral de hechos jurídicos, los cuales pueden referirse a personas o bienes, por lo
que podemos dividir al Derecho Registral de la siguiente manera:
Relativo a las personas:
a) Naturales o físicas: Este Derecho Registral se denomina “Registro Civil”, y sirve de fuente de
información sobre el estado de las personas y suministrar los medios probatorios para
demostrar el estado de (matrimonio, régimen de bienes de gananciales y separados).
b) Jurídicas o Morales: Este Derecho Registral se denomina “Registro Mercantil”, y es obligatorio

para las sociedades mercantiles que se establecen en nuestro país y se rigen por el Código de
Procesal Civil por aplicación supletoria.
Relativo a bienes:
a) Muebles: “Registro Mobiliario”, se crea a efectos de la publicidad registral de los bienes

muebles.
b) Inmuebles: “Registro Inmobiliario”: Es aquel en cuyos libros se hace constar la situación

jurídica de un bien inmueble, incluidos las naves aeronaves reconocidos en el código civil.
Importancia del derecho notarial frente al derecho registral
Como podemos advertir y deducir, el derecho notarial realmente es importante para nuestro
sistema registral peruano. Las formas y la fe pública se encuentran entrelazadas con la seguridad
que debe proporcionar nuestro sistema jurídico, ello aunado con una idiosincrasia que no
admite otro medio de contratación y de prueba que no sea el documento, el instrumento
público o la escritura pública, elaborado ante un Notario.
Ahora existen otras formas reconocidas por la ley, como son las actas, certificaciones y una serie
de actos basados en reglas y solemnidades que necesariamente deben cumplirse para que
causen efecto, sean materia de prueba o constitución del acto. Podemos sistematizar con
algunas ideas acerca de su importancia:
a. En primer lugar, se puede advertir la interrelación con otras ramas del derecho para
concretizar su función. El derecho registral principalmente y todo el derecho civil, el
derecho mercantil, los procesos como sucesiones intestadas, testamentos, protestos,
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etc. Muchas de las actividades reguladas por la Ley se involucra transversalmente con
el derecho en general.
b. En segundo lugar, como derivación de lo antes expuesto, el derecho notarial es parte
coadyuvante de la seguridad jurídica, pues constituyen la forma y la fe notarial,
sustentadas en las normas reguladoras de esta función, parte importante de nuestro
ordenamiento jurídico. Siendo aún más relevante, cuando se imponen a través de los
tratados internacionales, el mejoramiento y la innovación tecnológica para minimizar
las debilidades del sistema notarial y evitar los fraudes inmobiliarios, las suplantaciones
y falsedades documentarias, entre otros, ello con el fin de incentivar de alguna manera
la inversión privada nacional y extranjera.
c. En tercer lugar, los actos jurídicos celebrados ante el notario adquieren eficacia frente a
las partes contratantes. No generan la oponibilidad erga omnes, pues este es atributo
exclusivo del Registro a través de la publicidad, pero si entre las personas que participan
en el acto, pues la voluntad declarada y puesta en el instrumento público y amparada
en la fe que el notario le atribuye, garantiza la vigencia del contrato y sus efectos.
d. En cuarto lugar, la función de las formas como medio de prueba de los actos, hechos y
situaciones jurídicas adquieren trascendencia en el tiempo, desde el momento en que
estos son celebrados y concluidos, dentro de cada procedimiento. Adquirirán vigencia y
permanencia, en tanto no muten o cambien, no se trasladen los derechos de los
contratantes o las situaciones jurídicas varíen por causa del tiempo, de hechos humanos
naturales o ejercidos a través de la voluntad.
e. En quinto lugar, la fe pública, como estado de convicción del notario dentro de su
actividad y función, representa una verdad convencional de los hechos, situaciones
jurídicas y voluntades de las partes contratantes. Es la afirmación de un momento que
cumple determinadas condiciones y que el notario las representa a través del
instrumento público, en función de su autoridad que el Estado le ha delegado.
Por tanto, fe pública y delegación no pueden ser entendidas como conceptos separados, ya que
sólo podrá otorgarse lo primero en tanto se afirme que tal funcionario se encuentra investido
de tal facultad, las mismas que se encuentran determinadas por la Ley, que establece sus
alcances y límites.
ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL PERUANO.
1.- Antecedentes: El código civil de 1984.
2.- Leyes y Reglamentos Especiales.
3.- Organización Registral: Ley 26366.
A) Sistema Nacional de los Registros Públicos.
B) La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
4.- Reglamento General de los Registros Públicos: TUO Rgto. Gral. de los RR.PP. Res. Sunarp Nº
079-2005-SUNARP-SN.-
EL REGISTRO
Definición:
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Registro es un término que se origina en el vocablo latino regestum. Se trata del accionar y de
las consecuencias de registrar, un verbo que refiere a observar o inspeccionar algo con atención.
Registrar también es anotar o consignar un cierto dato en un documento o papel.
El registro de marcas:
Dentro de los múltiples sectores empresariales y empresas existentes, las empresas hoteleras
son las primeras en expandir su negocio al exterior. No debemos olvidar que gran parte de
empresas del sector hotelero con intereses de ámbito internacional y sobre todo en la zonas de
turismo como Cusco, Tacna etc.
Para estas empresas ha sido indispensable a la hora de abrir hoteles en otras ciudades acentuar
la relevancia e importancia, que tiene la Propiedad Industrial e Intelectual.
Las empresas: tienen como factor importante el uso y protección de acciones que le permitan
desarrollarse en óptimas condiciones, en salvaguarda de sus intereses y derechos; las cuales lo
podemos clasificar de la siguiente manera:
1.- registrar la marca, incluso antes de llegar de su apertura, a fin de evitar problemas jurídicos
y de comercialización en el nuevo país de destino. No debemos olvidar que pueden existir
derechos prioritarios de terceros.
2.- proteger los dominios territoriales, con el objetivo de dar seguridad y cobertura a la
comercialización y presencia online.
3.-defender la marca, tanto en países en los que se usa de forma efectiva, como en destinos
de posible futuro como (Asia) es importante tener la marca registrada para evitar que un
tercero ajeno a una empresa, la use beneficiándose del conocimiento de la misma en otros
lugares de destino.
4.-vigilar su marca y dominios con las máximas garantías en todos los lugares donde tienen
destino, a fin de evitar detectar cualquier vulneración de sus derechos de Propiedad Industrial
e Intelectual
5.- protección jurídica de la marca en los distintos mercados, sin olvidar el beneficio
económico que ello también puede suponer contratos de licencias, uso de marcas a favor de
terceros, etc.
En sí, conforme a lo anterior, podemos concluir que las empresas hoteleras son un claro ejemplo
de la necesidad e importancia de un registro porque tiene que proteger la marca más allá de sus
límites.
El registrador público:
Es el funcionario público encargado de calificar las solicitudes de inscripciones de diversos títulos

que los ciudadanos deseen, realizar su debida calificación, y estando su actuación dentro del
marco de ley. Asimismo es un Funcionario Público, con características especiales como la
autonomía en la calificación registral con sujeción a la legalidad aplicable.
Funciones del Registrador Público:
La función del registrador consiste en la calificación registral del título cuya solicitud de
inscripción es rogada por el usuario. Luis Diez-Picazo explica lo siguiente: “Dos son pues los
medios que el registrador puede utilizar en su calificación: los mismos documentos presentados
y los asientos del Registro. Se aprecia, en estos términos, una cierta escasez en los medios con
que el registrador cuenta para realizar la calificación.
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Esta escasez contrasta con la amplitud de la materia a calificar, pero la exigencia legal es
ineludible. Lo que no está en los documentos presentados o en los asientos del Registro no
puede ser tenido en cuenta a efectos de calificación”. Dentro de esa perspectiva, en el artículo
32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos se desarrollan los alcances de la
calificación registral.
Y resulta importante conocer que en su inciso d) consta el deber de “comprobar que el acto o
derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.
Así, el fundamento normativo de comprobar la autenticidad del instrumento presentado al

Registro lo encontramos en el inciso d) del citado artículo 32; pues dentro de la calificación
registral corresponde efectuar el examen de los elementos extrínsecos a fin de determinar si los
instrumentos contenidos en el título satisfacen los requisitos establecidos en el ordenamiento
jurídico para que acceda al Registro.
Jurisprudencialmente, la Segunda Sala del Tribunal Registral en la Resolución N° 495-2010-

SUNARP-TR-L, del 18 de agosto de 2010, conforme a reiterada y uniforme jurisprudencia
registral, sustenta dicho deber a través de los incisos c) y d) del mismo artículo del reglamento
para concluir lo siguiente: “… dentro de los alcances de la calificación del Registrador y de
Tribunal Registral, cada uno en sus respectivas instancias, sí se encuentra el deber de verificar
la autenticidad de los documentos presentados, para lo cual, se procederá a comprobar la
identidad de las firmas y los sellos que constan en el registro del módulo general de consultas
‘notarios’, herramienta informática que está a disposición de los funcionarios registrales y al que
se acceda a través del servicio de INTRANET”.
EMPLEO DE LAS HERRAMIENTAS INFORMÁTICAS:
Acorde con lo señalado en el III Congreso Internacional de Derecho Registral: “Es recomendable
que los registros adopten los medios técnicos idóneos para comprobar la autenticidad de los
documentos inscribibles mediante procedimientos que reúnan el mayor grado de eficacia y
agilidad”.
En efecto, se trata de una labor del Registro y que no puede ser trasladada a los particulares;
por cuanto, de acuerdo al principio administrativo de presunción de veracidad contenido en el
punto 1.7. del artículo IV del Título Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo
General (Ley N° 27444) al presumirse que los documentos presentados por los administrados
responden a la verdad de los hechos que ellos afirman.
Por ello, el administrado que presenta un instrumento público no está obligado a demostrar su
autenticidad. Si es discutible la autenticidad del instrumento, a quien la niegue corresponderá
demostrar la falsedad; y por tanto, esta regla constituye una ventaja del documento público
sobre el privado.
En este orden de ideas, las herramientas informáticas puestas al alcance de los Registradores
Públicos conforman los medios para “advertir” la supuesta falsedad de la documentación
presentada en el título, y de esta manera, se explica los dos momentos señalados en el artículo
36 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos para la tacha por falsedad
documentaria: el primero, que consiste en “advertir” la falsedad del documento, o mejor dicho,
“sospechar” de la falsedad mediante el cotejo de la identidad de las firmas y los sellos que
constan en el registro del módulo general de consultas; y el segundo, la realización del trámite
que lo acredite de manera indubitable que, por lo general, consiste en solicitar el
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pronunciamiento de quien autorizó el instrumento falsificado a fin de que lo señale de manera
expresa.
Finalmente, no debe olvidarse que en el inciso b) del artículo 45 del Estatuto de la SUNARP, se
precisa que el Registrador Público no será responsable si extiende inscripciones o cancelaciones
basadas en documentos falsificados o adulterados, siempre que la falsedad o adulteración no se
desprenda de manera evidente o notoria del mismo documento. Cabanellas lo define, de un
lado, lo “evidente” como “la certidumbre plena de una cosa, convicción consciente; de modo
tal que el sentir, juzgar o resolver en otra forma constituya temeridad”; y de otro lado, define
que “notorio” es lo “público y de todos sabido. Los hechos notorios relevan de prueba”.
Entonces la confrontación del instrumento público con las herramientas informáticas permitirá
determinar su notoriedad o evidencia de la falsificación.
ESTRUCTURA ORGANICA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS

PÚBLICOS (SUNARP).
 SUPERINTENDENTE
 DIRECTORIO
 SUPERINTENDENTE ADJUNTO
 GERENTE GENERAL
 ORGANO CONSULTIVO
 ORGANO DE CONTROL, AUDITORIA INTERNA
 ORGANO DE ASESORAMIENTO
 ORGANO DE APOYO
 ORGANO DE SEGUNDA INSTANCIA
 ORGANO DESCONCENTRADO – ZONAS REGISTRALES.
ESTRUCTURA ORGANICA DE LOS ORGANOS DESCONCENTRADOS DE LA (SUNARP).

 JEFATURA
 AREA REGISTRAL GERENTE
 Registrador público
 Asistente registral
 AREA DE CATASTRO
 AREA DE ADMINISTRACION Y FINANZAS
 AREA DE AUDITORIA INTERNA
 Unidades de ejecución de oficinas registrales – registrador jefe
 AREA DE INFORMATICA JEFE
 AREA DE PRESUPUESTO Y DESARROLLO – JEFE
 AREA LEGAL JEFE.
NORMAS QUE REGULAN LA SUNARP

Se encuentran reguladas por las siguientes normas
 Estatuto de las SUNARP, Aprobado por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS del 15-
07-2002,
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Regula las funciones generales y régimen económico y laboral de la SUNARP, así como
establece su estructura orgánica, así como las atribuciones y obligaciones de sus
distintos órganos: Alta Dirección, Órgano Consultivo, de Control, de Asesoramiento,
de Apoyo, de Segunda Instancia Registral y Órganos Desconcentrados.
 REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES – ROF de la Superintendencia Nacional

de los Registros Públicos.
Aprobado por Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS del 19-07-2002.
Es el instrumento Técnico Normativo de gestión institucional, orientada a contribuir al

logro de los objetivos y metas establecidos por el ente rector, así como el documento
de control, evaluación y modernización de los procesos de la administración general del
SINARP.
Determina la finalidad, objetivos, organización básica y funciones generales de la

SUNARP, así como la dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las unidades
orgánicas que la conforman.
El ámbito de acción y aplicación, comprende a todas las unidades orgánicas de la

SUNARP.
 Ley 26366 que crea la SUNARP; en el Estatuto de la SUNARP y en la Ley de Predios Nº

27577.
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

(Código Civil y Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Establecen
básicamente los principios registrales en nuestro sistema registral)
Generalidades:
Este tema es muy importante dentro del movimiento económico mobiliario e inmobiliario,
respecto del porque los documentos públicos de transferencia de los cuales se solicita su
inscripción en las sedes registrales, deben respetar los principios registrales.
Los Principios Jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: Principios
Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y Principios Generales Específicos,
que son aplicables a alguna rama del derecho, y éstos últimos se clasifican en Principios del
Derecho Administrativo, Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral,
entre otros. A los Principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de
Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras ramas del
derecho.
Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada
Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En
cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral
de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los
problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral
de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se
presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados exactamente de
la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre
los Principios Registrales.
Por ejemplo en algunos sistemas registrales el Principio Registral de Fe Pública Registral para
poder operar necesita del título oneroso, mientras que en otros Estados no. En cuanto al nombre
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por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo en Brasil se le conoce con el nombre de
Principio Registral de Continuidad. En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario
se denomina a los Principios Registrales como Principios Hipotecarios.
Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas registrales, ya que brindan
seguridad jurídica, es decir, se puede conocer la solución antes que el problema se presente o
antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son Principios Generales Específicos
del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios
Generales del Derecho Registral. En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General
de los Registros Públicos se precisa que los Principios Registrales son Principios Fundamentales
del Derecho Registral.
A través del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las características de los
Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas Registrales se consagran Principios
Registrales, no los mismos, pero según los Principios Registrales que se consagren y como se los
establezca en el derecho positivo, cada Sistema Registral adopta determinados caracteres.
PRINCIPIOS REGISTRALES.- Son las líneas directrices básicas que orientan o informan a un
sistema registral dado, distinguiéndolo de otro.
 En la doctrina registral de los países de Alemania y España los principios se consideran

como base del sistema registral. Roca Sastre nos dice: “Es la sintetización o
condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una sistemática de
bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema”. Cada país
configura su sistema registral como consecuencia de los principios.
 Los principios regístrales que identifica el sistema registral peruano y que tiene
carácter de norma sustantiva con la dación del C.C. de 1984 son: Titulación Autentica,
Rogación, Legalidad, Tracto Sucesivo, Publicidad, Legitimación, Fe Publica Registral,
Prioridad Preferente y Excluyente. Y especialidad (Art. IV R.G)
PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO

Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento Jurídico Peruano, son los
que a continuación se enumeran:
1) Principio de Legalidad.
2) Principio de Rogación.
3) Principio de Especialidad.
4) Principio de Titulación Auténtica.
5) Principio de Publicidad.
6) Principio de Legitimación.
7) Principio de Fe Pública Registral.
8) Principio de Tracto Sucesivo.
9) Principio de Prioridad Excluyente.
10) Principio de Prioridad Preferente.
Es discutible, que se encuentre regulado en el derecho positivo peruano el principio de

causalidad, el cual desarrollamos más adelante, a efecto de estar al día con las últimas
novedades del derecho registral peruano. Por ello, es que no lo enumeramos y en todo caso en
el código civil peruano de 1984 específicamente en su libro de derecho registral ni en el título
preliminar del reglamento general de registros públicos peruano vigente, aparece el mismo.
Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento General de

los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del Código Civil (a excepción del Principio de
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Especialidad), además se consagran principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento
del Registro de Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de
julio del 2001, a los que haremos referencia más adelante. En los Reglamentos Registrales
especiales y otras normas también se consagran principios registrales.
Si se compara que principios registrales están consagrados en el Código Civil y en las otras
normas citadas, se determina que en el Libro IX del primero no se encuentra consagrado el
Principio de Especialidad.
Además de estos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho peruano el

principio registral de oponibilidad, sin embargo, pocos autores han estudiado este tema, y lo
mismo ocurre con el principio de inatacabilidad, al menos dentro del derecho peruano. Estos
principios se encuentran consagrados en el código sustantivo citado en el párrafo anterior. Estos
principios han sido más estudiados en el derecho extranjero, al cual se debe recurrir para
estudiar los mismos y por supuesto para hacer derecho comparado, pudiendo no sólo
compararse, sino también recepcionarse al derecho peruano.
En el derecho registral Colombiano se regulan los siguientes principios registrales:
1. Principio de inscripción.
2. Principio del consentimiento.
3. Principio de prioridad.
4. Principio de rogación.
5. Principio de tracto sucesivo.
6. Principio de especialidad.
7. Principio de legalidad.
En el derecho registral Español se regulan los siguientes principios registrales:
1) Principio de inscripción.
2) Principio de legitimación registral.
3) Principio de inoponibilidad.
4) Principio de fe pública registral.
5) Principio de prioridad.
6) Principio de usucapión.
7) Principio de exclusión de la usucapión.
8) Principio de rogación.
9) Principio de voluntariedad.
10) Principio de negocio causal.
11) Principio de tracto sucesivo.
12) Principio de legalidad.
13) Principio de especialidad.
En el derecho Francés se regulan entre otros los siguientes principios registrales:
2) Principio de titulación auténtica.
4) Principio de publicidad relativa.
5) Principio de legitimación.
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Por su parte en el derecho Portugués se regulan los siguientes principios hipotecarios:
1) Principio de transmisión por el consentimiento.

2) Principio de inscripción no constitutiva.
3) Principio de legitimación registral.
4) Principio de inopobilidad.
10) Principio de especialidad
11) Principio de publicad.
Los principios registrales en el sistema registral Italiano son los siguientes:
2) Principio de oponibilidad.
3) Principio de continuidad.
En el sistema registral belga se consagra el principio de oponibilidad y es muy parecido,

semejante al sistema registral francés. Por lo cual, cuando se estudia los principios registrales de
este sistema se debe estudiar los de este último sistema registral.
En el sistema registral Alemán se siguen los siguientes principios registrales:
1) Principio de consentimiento material.

2) Principio de consentimiento formal.
3) Principio de instancia.
4) Principio de previa inscripción.
8) Principio de rango.
10) Principio de calificación registral.
12) Principio de tracto continúo.
El sistema registral Suizo consagra los siguientes principios registrales:
1) Principio de negocio real causal.

6) Principio de calificación registral.
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En cuanto al principio de publicidad es necesario tener en cuenta el artículo 970 del código civil
suizo, el cual precisa que el registro de la propiedad es público, pero no de una forma ilimitada,
sino respecto a cualquiera que justifique o acredite un interés. Es decir, este principio es distinto
en el sistema registral peruano y en el sistema registral suizo.
En cuanto al sistema Austríaco debe tenerse en cuenta los siguientes principios registrales:

El sistema registral de la Unión Soviética consagra los siguientes principios registrales.

En el sistema registral Australiano se consagra los siguientes principios registrales:
1) Principio de inatacabilidad.
El sistema registral de Estados Unidos de Norteamérica establece los siguientes principios

registrales:
1) En algunos estados se establece el principio de buena fe.

En el sistema registral Argentino se consagra los siguientes principios registrales:
En este sistema registral no se consagra los principios registrales de legitimación y fe pública

registral, sin embargo, para otros autores esto se encuentra en discusión o es discutido en la
doctrina, pero si observamos el elenco de principios registrales de la legislación registral estos
dos principios registrales no aparecen en el derecho positivo argentino, lo cual lo diferencia
notoriamente del sistema registral peruano.
En cuanto al sistema registral Brasileño se consagran los siguientes principios registrales:
6) Principio de continuidad.
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7) Principio de instancia.
8) Principio de calificación.
En este sistema registral no se consagra el principio de fe pública registral
En el sistema registral Venezolano rigen los siguientes principios registrales:
2) Principio de previa inscripción.
No se regulan los principios de legitimación, especialidad y fe pública registral
En el sistema registral Mexicano se regulan los siguientes principios registrales:
1) Principio de oponibilidad.
No se regulan el principio de fe pública registral y legitimación.
El sistema registral de Puerto Rico recoge los siguientes principios registrales:
En este sistema registral no hay principio de legalidad, por lo cual los autores de dicho país
proponen su consagración legislativa. Es decir, si bien es cierto que los sistemas registrales son
parecidos entre sí, lo cual se advierte al momento de estudiar los mismos, también es cierto que
lo distinguen los principios registrales de cada uno de los primeros, por ejemplo, en el sistema
registral peruano1 no se encuentran consagrados los principios registrales de consentimiento
formal e inscripción, lo cual lo distingue al mencionado de otros sistemas registrales que si los
consagran como por ejemplo podemos citar al sistema registral español, entre otros.
Tampoco el sistema registral peruano consagra el principio registral de buena fe, sin embargo,
debemos tener en cuenta el artículo 2014 del código civil peruano de 1984, entre otras normas
peruanas, el cual fue materia de un anteproyecto de reglamento general de los registros
públicos en el derecho peruano.
Sin embargo, existen otros principios registrales que se encuentran consagrados en casi todos
los sistemas registrales como por ejemplo el principio de legalidad. Pero en todo caso debemos
dejar constancia que no todos los principios registrales alcanzan consagración en todos los
sistemas registrales. Incluso el principio registral de publicidad no se encuentra consagrado
exactamente igual en todos los sistemas registrales. Sin embargo, algunos autores y
conferencistas desconocen esto, lo cual debe ser materia de estudio por parte de los tratadistas.
A continuación desarrollamos cada uno de los principios registrales en forma separada, por lo
cual debemos precisar que tomamos en cuenta el derecho peruano, español, colombiano, entre
otros. Es decir, en el presente trabajo se hace derecho comparado. Por lo cual esperamos que
sea de mucha utilidad para los comparativistas, no sólo del derecho registral, sino de todas las
ramas del derecho con las cuales se relaciona el mismo. Entre las cuales podemos citar
1 El sistema registral peruano es el sistema registral que rige en el Estado Peruano o dicho de otro modo en
la República del Perú.
13
válidamente el derecho civil, no sólo en el derecho peruano, sino también en el derecho
extranjero.
I. PRINCIPIO DE LEGALIDAD:
El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo

2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.”
También se encuentra consagrado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos de la siguiente manera: “Los Registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre
la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.”
Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efectúa un examen previo de legalidad a los
Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además
comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o partidas
registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los
antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.
No se inscriben los títulos de manera automática, es decir el procedimiento registral no es un

procedimiento administrativo de aprobación automática, los cuales se encuentran regulados en
el artículo 31 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley 27444. En el numeral
34.1.4 de dicha Ley se establece que los procedimientos de inscripción registral son
procedimientos administrativos de evaluación previa con silencio negativo.
Cuando los Registradores formulan observación, tacha o liquidación, es posible interponer el

recurso de apelación correspondiente dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación
(conforme al artículo 144 del Reglamento General de los Registros Públicos), para que el Tribunal
Registral se pronuncie en segunda y última instancia registral, conforme al artículo 3 del
Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 5 de la Ley 26366, y contra lo resuelto
por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contencioso administrativa ante el
Poder Judicial, la cual se encuentra regulada en la Ley que regula el Proceso Contencioso
Administrativo (Ley 27584 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 07 de diciembre del 2001 ).
Conforme a la Resolución Nº 293-97-ORLC/TR resuelto el recurso de apelación no procede la
interposición de recurso administrativo alguno ni declaratoria de nulidad de la Resolución del
Tribunal Registral por parte de este mismo órgano (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 50).
Al momento de calificar un título, lo primero que debe verificarse es si el acto o derecho es

inscribible o no es inscribible. Si el acto o derecho no es inscribible corresponde formular tacha
sustantiva al título presentado, conforme al artículo 42 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Es distinta la calificación registral de acuerdo a los principios registrales de legitimación, fe

pública registral y si el sistema es causal o abstracto. Es decir la calificación registral no es igual
en todos los Sistemas Registrales, ni tiene los mismo alcances, por ejemplo en los Sistemas
14
Registrales con fe pública y Legitimación la calificación registral es efectuada con mayor detalle
y cuidado.
Conforme al artículo 37° del Reglamento General de los Registros Públicos las tachas sustantivas,
observaciones y liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete primeros días útiles
siguientes al día de su presentación, pudiendo prorrogarse este plazo a pedido del Registrador,
cuando el Registrador no pudiera cumplir con su calificación en dicho plazo. La prórroga de la
vigencia del asiento de presentación es por los días que excedan el citado plazo.
En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968
se estableció que la inscripción no constituye la acogida ciega y mecánica de un título; por el
contrario, es el resultado de la apreciación que hagan los funcionarios del Registro de la licitud
del acto o contrato que se pretenda inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los
asientos preexistentes.
En las normas citadas no se hace referencia al Derecho Supletorio aplicable al momento de la

calificación registral de los títulos.
Este principio registral se encuentra consagrado no sólo en el sistema registral peruano, sino
también en el sistema registral colombiano, español, francés, portugués, alemán, soviético y
argentino.
Ejecutorias Registrales Peruanas:
I. Resolución Nº 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en
el citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo (Jurisprudencia Registral.
Volumen II. Pag. 22).
II. Resolución Nº 309-96-ORLC/TR. Por el Principio de Legalidad o Calificación, los
Registradores examinan los documentos presentados en el Registro y los antecedentes
que constan en éste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal
que tenga de la situación y que le haya venido por vía diferente a los documentos
presentados o del propio Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 23).
III. Resolución Nº 349-96-ORLC/TR. En mérito al Principio de Legalidad contemplado en el
artículo 2011 del Código Civil, el Registrador no está en aptitud de calificar un título en
base al conocimiento personal que tenga de situaciones que le hayan venido por via
diferente a los documentos presentados o del propio Registro, ya que ello implicaría
invadir campos reservados a la decisión de Tribunales a los cuales se accede a instancia
de parte (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 42).
IV. Resolución Nº 055-97-ORLC/TR. No procede la calificación Registral de circunstancias
ajenas a los Títulos presentados y a las partidas y antecedentes registrales (Jurisprudencia
Registral. Volumen IV. Pag. 207).
Precedentes y/o antecedentes

El principio registral de Legalidad se encontraba consagrado en el artículo IV del Título Preliminar
del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 de la siguiente manera:
“Solamente se extenderá una inscripción cuando, a juicio y bajo responsabilidad del funcionario
que la ordene, el título respectivo se adecúe a los precedentes que obran en el Registro y a las
normas jurídicas que rigen para el acto o contrato respectivos.”
Dicho Reglamento establecía en su artículo 150 lo siguiente: “Toda inscripción se efectuará
previa calificación de su legalidad.”
También se encontraba consagrado en el artículo 1044 del abrogado Código Civil de 1936, en
los siguientes términos: “El registrador deberá apreciar la legalidad del título respecto de la
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capacidad de las partes y su representación, y lo concerniente al contenido del acto, sólo como
aparece del contenido del instrumento.”
El Principio Registral de Legalidad no se encontraba consagrado en el Título I (titulado

Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro
Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas
relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección
Quinta.
El Principio Registral de Legalidad se encontraba consagrado en el artículo V del Título Preliminar

del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de
1994 en los siguientes términos: “La inscripción se efectuará previa calificación de la legalidad
de los títulos sujetos a inscripción. No podrá dejarse de calificar un título por vacío o deficiencia
de la ley. En tal caso, deben aplicarse los principios generales del derecho y el derecho
constitucional”.
II. PRINCIPIO DE ROGACIÓN:

El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.”
También lo consagra el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Los asientos de registración son redactados a pedido de parte presentando el Título por el Libro
Diario, por tanto, no existe presentación de Títulos de oficio, o como lo llaman algunos
tratadistas no existe inscripción de oficio. En tal sentido el Reglamento General de los Registros
Públicos del 2001 regula la presentación de títulos del artículo 12 al artículo 30.
El Principio Registral de Rogación no es igual que el petitorio del derecho procesal civil, ya que
éste debe ser expreso, por ejemplo si se demanda la nulidad de un acto jurídico, se debe precisar
con claridad en el escrito que contiene la demanda que se está demandando la nulidad de un
acto jurídico, y también precisar qué acto jurídico se está demandando que se declare nulo.
Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae a los documentos presentados que serán
materia de calificación registral, por tanto, si se presenta un parte notarial al registro que
contiene una compra venta la rogatoria es el pedido de la inscripción de ésta.
Este principio registral se encuentra consagrado en artículo 6 de la ley hipotecaria española de

1861, para mejor comprensión, (Derecho comparado).
El artículo 40 del Reglamento Hipotecario español establece que los oficiales, auxiliares y
dependientes del registro de la propiedad no podrán presentar ningún documento para su
inscripción en el registro, salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del
artículo 6 de la ley (refiriéndose a la ley hipotecaria española).
Este principio registral no sólo se encuentra consagrado en la legislación peruana, sino también
en Colombia, España, Portugal, Alemania, Argentina y Brasil.
Excepciones:
Las excepciones al Principio Registral de Rogación son la inscripción de la hipoteca legal y la
inscripción de la Prenda Legal.
16
Conforme al artículo 1119 del Código Civil Peruano de 1984, las hipotecas legales establecidas
en el artículo 1118, se constituyen de pleno derecho, y se inscriben de oficio bajo
responsabilidad del Registrador simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. El
artículo 1118 del Código Civil establece que además de las hipotecas legales establecidas en
otras leyes, se reconocen las siguientes:
1) La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con el dinero de un tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones
en dinero a otros de los copropietarios.
Es decir, en estos tres supuestos aunque el presentante del título no lo solicite, el registrador
debe inscribir la hipoteca legal.
La segunda excepción al Principio Registral de Rogación es la inscripción de la Prenda Legal, que

conforme al artículo 1065 del Código Civil Peruano, las prendas legales se rigen por las
disposiciones generales de la prenda contenidas en el Capítulo Primero, Título Primero de la
Sección Cuarta del Libro V del Código Civil y por los artículos 1118 a 1120 y se establece que sólo
proceden respecto de bienes muebles susceptibles de inscripción.
Ejecutorias Registrales:
a) Resolución Nº 386-97-ORLC/TR. La rogatoria de inscripción implica a todos aquellos

actos inscribibles contenidos en el título y no sólo aquél o aquellos que estén
consignados en el formulario de solicitud de inscripción (Jurisprudencia Registral. Volumen
V. Pag. 57).
b) Resolución Nº 483-97-ORLC/TR. La modificación estatutaria constituye un acto único,

que comprende todos los artículos modificados en su conjunto, y no actos
independientes entre sí, consecuentemente no puede solicitarse la inscripción de sólo
algunos de los artículos reformados, aun cuando se indique que la Junta General se
pronunciará oportunamente respecto de la ineficacia de los artículos que no se inscriban
(Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 250).
Precedentes:
El Principio Registral de Rogación se encontraba consagrado en el artículo 131 del abrogado
Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: “Toda
inscripción se efectuará a instancia de quien adquiere el derecho, del que lo transmite o de quien
tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para
ello, pueden ser presentantes del título; están también facultados para hacer valer los recursos
que permiten los Reglamentos de los Registros”.
El Principio Registral de Rogación se encontraba consagrado en el artículo IX del Título Preliminar
del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de
1994 en los siguientes términos: “Toda solicitud de inscripción deberá presentarse a la Oficina
del Diario, bajo sanción de nulidad”.
III. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente
una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para
cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida
registral, y los asientos de registración relacionados a la misma deben ser redactados solamente
17
en dicha partida registral. Este Principio Registral es adoptado por los Sistemas Registrales que
adoptan el Sistema del Folio Real en los Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para
el Registro de Personas.
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artículo IV del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 de la siguiente manera:
“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una
partida registral”.
En el artículo III del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 se
consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes términos: “Por cada sociedad o
sucursal se abrirá una partida registral en la que se extenderá su primera inscripción, que será la
del pacto social o la de establecer una sucursal, respectivamente, así como los actos inscribibles
posteriores relativos a cada uno. Para la inscripción del primer poder otorgado por una sociedad
constituida o sucursal establecida en el extranjero se abrirá una partida registral, en la que se
inscribirán todos los poderes y demás actos que los modifiquen o extingan”.
El Principio Registral de Especialidad o Determinación se encuentra íntimamente relacionado

con el Sistema Registral del Folio Real y con el Sistema del Folio Personal.
En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera, cuando en una partida registral
un bien se matricula, en la misma partida registral, se inscriben los actos posteriores sobre dicho
inmueble, pudiendo presentarse los siguientes actos: embargos, demandas, compra ventas,
donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros, los cuales deben registrarse en la misma
partida registral.
En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente manera: si un poder
otorgado por una persona natural se inscribe en una partida, la sustitución de dicho poder o su
revocación se inscribe en la misma partida registral; otro supuesto puede ser el caso del registro
de testamentos cuando un testamento se inscribe, su revocación, o su apertura se inscribe en
la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Jurídicas se aplica de la siguiente manera: cuando una
persona jurídica está inscrita en una partida registral, la modificación de estatuto, aumento de
capital, venta de participaciones, su disolución y extinción se inscriben en la misma partida
registral.
Este principio registral se encuentra consagrado en el artículo 13 del Reglamento de las

Inscripciones de 1936 de la siguiente manera: “En el libro denominado Registro de Propiedad se
harán los asientos de todos los títulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito;
expresándose en el primer asiento la historia de dominio o posesión, y en asientos por separado,
unos a continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas y demás derechos
inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción de dominio o de posesión del inmueble.”
Por cada bien mueble o inmueble, la misma persona natural o jurídica corresponde aperturar
una partida registral, pero en caso de detectarse la apertura de más de una partida registral,
estamos ante un supuesto denominado Duplicidad de Partidas o Pluralidad de Folios regulado
del artículo 56 al 63 del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, que puede ser
de tres clases: Duplicidad de Partidas Idénticas, Duplicidad de Inscripciones Compatibles y
Duplicidad de Partidas con Inscripciones Incompatibles. El procedimiento de Duplicidad de
Partidas tiene por objeto poner fin a la duplicidad de partidas.
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Ejecutorias Registrales Peruanas
a) Resolución Nº 436-96-ORLC/TR. Con arreglo al artículo 73 del Reglamento de las
Inscripciones, en concordancia con el principio registral de folio real o especialidad
consagrado en los artículos 13 del Reglamento de las Inscripciones y 1 de la Ampliación
del Reglamento del mismo, la inscripción de la venta de parte de un inmueble que
permanece inscrito en la partida matriz, sin trascender el resto del bien, debe efectuarse
en partida independiente (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 66).
b) Resolución Nº 454-96-ORLC/TR. De acuerdo al principio de especialidad al inmatricular
un inmueble se genera una partida registral, con la inscripción que sirve para
identificarlo, no pudiendo aperturarse más de una partida registral para cada inmueble
(Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 69).
Precedentes:
El Principio de Especialidad también se encontraba consagrado en el derogado artículo 2 del
Reglamento del Registro Mercantil de 1969, en los siguientes términos: “Por cada comerciante
o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la primera inscripción de aquéllos
y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripción está permitida. Mientras no se
extienda dicha inscripción, no podrán hacerse inscripciones secundarias”.
El Principio Registral de Especialidad se encontraba consagrado en el artículo II del Título

Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de
setiembre de 1994 en los siguientes términos: “El procedimiento registral es de carácter
especial. La inscripción no será restringida o limitada por disposiciones administrativas”.
IV. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
El Principio Registral de Titulación Auténtica se encuentra consagrado en el artículo 2010 del

Código Civil de 1984, el cual establece lo siguiente: “La inscripción se hace en virtud de título
que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”.
También se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 en los siguientes términos: “Los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario... ”.
El artículo VI del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra
el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes términos: “La inscripción se
efectuará en mérito de documento público, de resolución arbitral o de documento privado en
los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos
otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la
ley peruana. Se presentarán en idioma español o traducidos a éste y legalizados conforme a las
normas sobre la materia”.
Es decir las inscripciones se extienden en mérito a Instrumentos Públicos, y sólo por excepción
se pueden extender inscripciones en mérito a Instrumentos privados, para lo cual es necesario
norma legal que lo autorice.
Los Instrumentos Públicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y

Consulares.
Conforme a las normas citadas es posible la registración en base a documento privado, siempre
que lo precise la ley, es decir, es posible la registración en base a documento privado en el
19
sistema registral peruano. Entre los principales supuestos de inscripción en mérito a
documentos privados, podemos señalar los siguientes:
Ley 27157. Ley de Regularización de Edificaciones, autoriza el uso de los formularios registrales.
Ley 26702. Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros Instituciones Financieras en cuyo
segundo párrafo del artículo 176 se establece que los contratos que celebren las empresas del
sistema financiero y de seguros con sus clientes, podrán extenderse en documento privado con
firma legalizada notarialmente, los mismos que serán inscritos sin necesidad de escritura pública
en el Registro Público correspondiente, salvo los contratos cuyo valor exceda de cuarenta (40)
UITs, en cuyo caso si es necesaria la escritura pública.
En el caso de la constitución del Comité, conforme al segundo párrafo del artículo 111 del Código
Civil: “El acto constitutivo y el Estatuto del Comité pueden constar, para su inscripción en el
Registro, en documento privado con legalización notarial de las firmas de los fundadores”.
Sobre la inscripción en mérito a instrumentos públicos el artículo 9 del Nuevo Reglamento

General de los Registros Públicos establece lo siguiente: “Cuando las inscripciones se realicen en
mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas
expedidas por el Notario o Funcionario autorizado de la Institución que conserve en su poder la
matriz, salvo disposición en contrario”.
Un supuesto de inscripción en mérito a instrumentos públicos, es el caso de inscripción en

mérito a los traslados que los Notarios otorgan de las escrituras públicas, pudiendo presentar al
Registro partes notariales.
Este principio registral de titulación auténtica o titulación pública se encuentra consagrado no

sólo en el sistema registral peruano, sino también en el sistema registral francés.
a. Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. Conforme lo dispone el artículo 2010 del Código Civil, la

inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público salvo
disposición contraria de la ley (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).
b. Resolución Nº 025-96-ORLC/TR. La inscripción se efectúa en virtud de título que conste en
instrumento público y solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice,
pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados, acorde a lo prescrito
en el artículo 2010 del Código Civil y lo dispuesto en los artículos 122 y 124 del Reglamento
General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 52).
c. Resolución Nº 005-94/JUS-JVR. Tal como lo prescribe el art. 183 de la Ley General de
Instituciones Bancarias, Financieras y de Seguros, se permite que los contratos que celebren
las Empresas bancarias y financieras se extiendan en documento privado con firmas
legalizadas notarialmente (Jurisprudencia Registral. Tomo I. Pag. 29).
Precedentes:
El Principio Registral de Titulación Auténtica se encontraba consagrado en el artículo 1041 del

abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Las inscripciones se harán en virtud
de títulos que consten en instrumento público, salvo disposición contraria de la ley”.
El artículo 123 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 establecía lo
siguiente: “Las inscripciones se efectúan en virtud de testimonios o copias certificadas expedidas
por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz correspondiente. Los
notarios, al respecto, observarán las disposiciones de la Ley de 4 de Octubre y de su Reglamento,
así como las normas complementarias que tengan a bien dictar la Junta de Vigilancia”.
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Dicho Reglamento establecía en su artículo 124 sobre la inscripción en mérito a instrumentos
privados lo siguiente: “Solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden
extenderse inscripciones en virtud de documentos privados”.
El principio registral de titulación auténtica se encontraba establecido en el artículo 3 del

Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994
en los siguientes términos: “”Constituye título para efecto de las inscripciones, el instrumento
público que contenga hechos o actos jurídicos inscribibles otorgado conforme lo determina la
ley y haga fe por sí solo o con otros complementarios”. Dicho Anteproyecto establecía sobre la
inscripción en mérito a instrumentos privados en su artículo 4 lo siguiente: “Sólo en los casos en
que los dispositivos legales expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en
virtud de documentos privados”.
V. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Principio Registral de Publicidad está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el
artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
También se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Públicos, en cuyo segundo párrafo establece: “El contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo”.
El contenido del artículo 2012 del Código Civil es aplicable tanto para las inscripciones como las
anotaciones preventivas.
El artículo I del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos tiene
un contenido más preciso que el artículo 2012 del Código Civil ya que se refiere al contenido de
las partidas registrales, es decir, a los asientos de inscripción, cuyo contenido se establece que
afecta a los terceros.
La publicidad no se extiende a los títulos archivados, salvo que existan circunstancias que
determinen lo contrario en un caso concreto.
Para algunos tratadistas existe discusión si la publicidad que otorga el Registro se extiende o no
a los títulos archivados. Pero en todo caso esta problemática sólo puede ocurrir en los Sistemas
Registrales con Archivo de Títulos registrados.
El principio registral de publicidad se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos que se refiere a la publicidad material, por el
cual se presume que todos tienen conocimiento del contenido de los asientos de inscripción.
Lo que interesa es que haya tenido posibilidad de conocer, y no que haya conocido, es decir, es
irrelevante si haya conocido o no.
Es distinta la notificación judicial por que ésta tiene como objeto poner conocimiento de los
interesados el contenido de las resoluciones judiciales (Código Procesal Civil artículo 155);
mientras que la registración basta que se haya podido conocer para que le sea oponible y le
afecte.
Este principio registral de publicidad se encuentra consagrado además en el sistema registral

francés y portugués.
Cuando nos referimos a Publicidad, podemos referirnos a Publicidad Formal y Publicidad

Material:
21
Publicidad Formal:
A la publicidad formal también se le denomina como publicidad procesal y se refiere a la forma

como se accede a la información que brinda el registro, es decir se refiere a los certificados y a
las manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La publicidad directa se refiere a las
manifestaciones obtenidos por los titulares y la publicidad indirecta a los certificados pueden
ser comprendidos en los literales obtenidos por terceros.
El abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 regulaba la Publicidad Formal
del art. 184 al art. 201. El Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 regula
la publicidad formal del artículo 127 al 141. En Perú la Publicidad Registral que brinda el Registro
es completa, salvo el caso de los Testamentos, conforme al artículo II del Título Preliminar y
artículo 127 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 15 del
Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.
Publicidad material:
A la publicidad material también se le denomina publicidad sustantiva y se refiere al efecto que

produce la registración, que es una característica principal de los Sistemas Registrales. Es decir,
se refiere al hecho que la registración surte efecto o perjudica a terceros.
1. Resolución Nº 071-97-ORLC/TR. El contenido de los asientos de inscripción es oponible al

adquirente al margen de cualquier declaración del transferente (Jurisprudencia Registral.
Volumen IV. Pag. 108).
2. Casacion 294-2015…
Precedentes:
El principio registral de publicidad se encontraba consagrado en el artículo V del abrogado

Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: “Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona está enterada del contenido de las
inscripciones”.
El Principio Registral de Publicidad se encontraba establecido en el artículo VIII del Título

setiembre de 1994 en los siguientes términos: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”
VI. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del Código

Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”
También se encuentra consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: “Los asientos registrales
se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”
El inciso b del artículo 3 de la Ley 26366 publicada el 16 de octubre de 1994, establece como una
de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: “La intangibilidad del contenido
de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme.”
22
El contenido de los asientos de inscripción o anotación, se presumen ciertos y producen sus
efectos mientras no se declaren nulos o sean cancelados, o se rectifiquen posteriormente.
Es necesario tener en cuenta la importancia de los efectos de este principio, en casos extremos,
supongamos que el título que origina la inscripción de una traslación de dominio es falsificado e
incluso el autor de tal delito ha sido condenado y dicha sentencia recaída en un proceso penal
ha quedado firme, incluso en tal caso la inscripción originada con dicho documento, continúa
produciendo efectos legales.
Incluso en el caso que en el registro se tenga conocimiento de tal hecho y la persona que se
favoreció con la traslación de dominio puede venderlo y luego en mérito a dicha compra-venta
inscribirse otra traslación de dominio.
Entonces el principio registral de Legitimación exige que los Registradores efectúen la

calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificación
registral fuerte, porque los efectos de la registración son mayores en los Sistemas Registrales
que consagran el Principio Registral de Legitimación como el caso del Sistema Registral Peruano.
Es decir, este Principio Registral no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales.
Este principio registral es de gran importancia en los procesos judiciales, porque si se demanda
la prescripción adquisitiva de un inmueble inscrito debe demandarse necesariamente al titular
registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse necesariamente al que en el Registro
aparece como propietario. Lo mismo sucede en el supuesto que se demande la nulidad del acto
inscrito, o la rescisión o la resolución o la ineficacia por fraude de acreedores, en estos supuestos
se deben demandar al titular registral, por ser ésta una consecuencia procesal del Principio
Registral de Legitimación.
Ejemplo de Prescripción Adquisitiva de Dominio:
Tu familia vive en la misma casa desde hace 50 años, cuando los abuelos la compraron. Ellos ya
fallecieron y no dejaron documento alguno sobre la adquisición del predio. Al averiguar la
situación registral del inmueble en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(Sunarp), descubres que ¡oh, sorpresa! la casa no está inscrita a nombre de tus abuelos, sino del
anterior dueño, y que no hay manera de ubicar a esa persona o a sus herederos. Es decir, no
saben qué deben hacer para regularizar esta situación e inscribir el inmueble a nombre de
ustedes. Frente a esta situación, lo mejor es realizar una prescripción adquisitiva de dominio.
Lea también: Casación 3332-2013, La Libertad: Prescripción adquisitiva de dominio solo genera un
derecho expectaticios
Entonces la prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al

poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con
desarrollar una conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.
Pasos para realizar la prescripción adquisitiva de un inmueble
La propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión, que debe ser continua, es decir
sin interrupciones; pacífica, cuando la posesión es ejercida sin violencia física y moral; pública,
porque la posesión debe ser visible por la colectividad, y como propietario, comportándose
como tal durante diez años.
Por lo general, la prescripción adquisitiva se realiza de dos maneras, a través de un proceso

judicial, que puede ser respecto de predios urbanos y rurales, o de un trámite notarial, que es
solo respecto de predios urbanos con o sin edificación.
23
La prescripción adquisitiva notarial la realizan los notarios de localidad donde se ubica el predio
materia de inscripción. La prescripción adquisitiva judicial se tramita como proceso abreviado,
ante un juez civil, quien emitirá la sentencia, y esta al quedar firme se convertirá en título
inscribible en la Sunarp.
Requisitos para el proceso judicial:
El Código Procesal Civil peruano establece como requisitos:
 Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.
 Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble,
firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad
administrativa correspondiente.
 Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en
sus registros.
 Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por la Sunarp.
 Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años.
 Evidencia de la posesión del inmueble.
En el supuesto de prescripción notarial, presentada la solicitud por el notario esta se anota

preventivamente en el Registro de Predios en la Sunarp y se publica un aviso por tres días en el
Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación, con un intervalo de tres días útiles entre
cada uno de ellos, notificándose al titular registral, anterior transferente, colindante(s) y otras
personas indicadas en la solicitud.
El notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del
solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.
Transcurridos 25 días útiles desde la fecha de la última publicación sin que medie oposición, el
notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su
inscripción.
Títulos inscribibles para la prescripción adquisitiva:
 La escritura pública declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción, insertando
los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario
consideren necesarios. A la Sunarp se presenta el parte notarial.
 También el Formulario Registral, que contiene sólo certificación notarial de la declaración
de prescripción adquisitiva de dominio, acompañado del acta notarial correspondiente.
Es decir, el Principio Registral de Legitimación tiene por objeto otorgar fuerza legitimadora a la
adquisición que aparece inscrita a favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre
otros. En los Sistemas Registrales que consagran este Principio Registral como el Sistema
Registral Peruano, la registración surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no
consagran este Principio Registral.
El Principio Registral de Legitimación protege la adquisición de quien adquiere la calidad de

Titular Registral y también protege a quien contrata en mérito de lo que aparece en los asientos
de registración. En tal sentido la primera parte del artículo 539 del Código Procesal Civil de 1993
establece que el perjudicado por una medida cautelar dictada en proceso en que no es parte
puede pedir su suspensión sin interponer tercería, anexando título de propiedad registrado. Es
decir, en este supuesto no es necesario iniciar un proceso judicial por que la inscripción legitima
al titular registral.
24
a) Resolución Nº 037-96-ORLC/TR. El contenido de las inscripciones se presume cierto y

produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez, a tenor de
lo prescrito por el artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 60).
b) Resolución Nº 121-96-ORLC/TR. No procede rectificar la partida de un inmueble, aun
cuando se haya acreditado la calidad de bien propio, a favor de uno de los cónyuges,
cuando de la partida registral se desprende que el bien se encuentra registrado a favor de
los herederos del cónyuge a quien legalmente no le correspondía dicha titularidad, ya que
el contenido de los asientos registrales se presume cierto y produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez (Jurisprudencia Registral.
Volumen II. Pag. 79).
Precedentes:
El principio registral de legitimación se encontraba consagrado en el artículo VII del Título

Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes
términos: “El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes y reglamentos o no se declare
judicialmente su invalidez”.
El Principio Registral de Legitimación se encontraba establecido en el artículo VI del Título

setiembre de 1994 en los siguientes términos: “El contenido de la inscripción se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se modifique o se declare judicialmente su invalidez.
Ninguna inscripción podrá ser rectificada o invalidada por resolución administrativa”.
Conforme a la Exposición de Motivos del Libro de Registros Públicos publicada el 19 de julio de

1987, el artículo 2014 del Código Civil Peruano de 1984 tuvo como fuente de inspiración la Ley
Hipotecaria Española de 1946.
VII.- PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

El principio de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil
peruano de 1984, que establece lo siguiente: “el tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en los registros públicos. La
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”
También se encuentra establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: “La inexactitud de los
asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales.”
Es decir, la protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el supuesto que se
declare la invalidez, rescisión o resolución del título de quien adquirió su derecho, en tal sentido,
la protección que se otorga al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural
(nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).
25
El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades consagra el
Principio Registral de Fe Pública Registral en los siguientes términos: “La inexactitud o invalidez
de los asientos de inscripción del Registro no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere
celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha
inexactitud e invalidez no consten en los asientos registrales”.
El inciso c del artículo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantías del Sistema Nacional
de los Registros Públicos: “La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe
del Registro”.
El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición del tercero
registral y puede ser suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o requerir que la misma
sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral Peruano.
El principio registral de fe pública registral tiene por finalidad proteger al tercero registral
siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos.
La inscripción del derecho de quien adquiere la calidad de tercero registral, tiene doble efecto,
por que dicha inscripción surte efecto frente a los adquirientes que no inscriben (a los cuales
excluye con la inscripción, conforme al Principio de Prioridad Excluyente) y frente a todas las
demás personas.
El Principio Registral de Legitimación no se encuentra consagrado en todos los Sistemas

Registrales, es decir, una de las características del Sistema Registral Peruano es estar consagrado
en el mismo el Principio Registral de Fe Pública Registral, lo que hace necesario que la calificación
registral se realice con mayor cuidado.
El principio de Fe Pública Registral también se encuentra consagrado en el artículo 97 del

Reglamento General de los Registros Públicos en los siguientes términos: “La cancelación de las
inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por
el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes
cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio”.
Este artículo protege al tercero registral en las cancelaciones y en los títulos pendientes.
Tercero Registral:
En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al tercero registral se le denomina

Tercero Hipotecario. Es necesario tener presente que el Principio Registral de Fe Pública
Registral sólo beneficia o protege la adquisición del tercero registral y no la adquisición del
tercero civil, por tanto, es necesario señalar las características del tercero registral, que se
encuentran establecidas en el artículo 2014 del Código Civil y que son las siguientes:
 Que adquiera el derecho a título oneroso.

 Que la persona que le transfiere aparezca en el Registro como propietario.
 Que inscriba su derecho el adquiriente.
 Que el tercero obre de buena fe, y la buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro.
Es decir, al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le denomina Tercero Registral que
no es el mismo que el Tercero Civil.
Es necesario precisar que el tercero registral no requiere de los mismos requisitos en todos los
Sistemas Registrales, es decir, las características del Tercero Registral no son las mismas en todos
los Sistemas Registrales.
26
a) Resolución Nº 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso

algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos,
presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 19).
b) Resolución Nº 097-96-ORLC/TR. La anotación preventiva enerva la eficacia de la fé pública
registral de los titulares de situaciones jurídicas inscritas con posterioridad, publicitando la
existencia de situaciones aún no consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad
del título (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 39).
Precedentes:
El Principio Registral de Fe Pública Registral se encontraba consagrado en el artículo 1052 del

abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Los actos que se ejecuten o los
contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una
vez inscritos; no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título
oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de
causas que no resulten claramente del mismo registro.”
No se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección

Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del
Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que
conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.
VIII.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015 del Código
Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.”
También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la
primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto
previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra
el Principio Registral de Tracto Sucesivo en los siguientes términos: “Salvo las excepciones
previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté
inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en el artículo 13 que: “En el libro

denominado Registro de Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a las fincas
situadas dentro del respectivo Distrito; expresándose en el primer asiento la historia de dominio
o posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros, se inscribirán las
transferencias, hipotecas y demás derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción
de dominio o de posesión del inmueble”.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su artículo 18 que: “Todas las

inscripciones, anotaciones preventivas y extinciones posteriores, se extenderán a continuación
del primer asiento por orden sucesivo sin dejar claros entre uno y otro asiento”.
27
Entonces el Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos
registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurídica.
"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente, sucesor
o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente, causante o autor
en su inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre2.
No es requisito imprescindible para la disposición de un bien o derecho la previa inscripción del

bien a nombre del transferente, puede disponerse válidamente sin que sea necesaria dicha
inscripción.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de Principio de

Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por ejemplo la
segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el
Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.
Ejemplo: de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el nombramiento de un

Gerente si previamente es necesario inscribir la venta de participaciones, o el nombramiento
del nuevo directorio.
Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla debe estar
inscrita la constitución de la sociedad.
Otro supuesto es el caso de la subdivisión de inmuebles que para su inscripción es necesario que
el inmueble se encuentre inmatriculado.
Otro supuesto es el caso de la cancelación de hipoteca que para su inscripción es necesario que
la hipoteca se encuentre registrada.
Conforme al artículo 66 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos no procede la
extensión de anotaciones preventivas que se originen en la existencia de defectos u obstáculos
subsanables ni en la falta de inscripción del derecho de donde emanan.
Es decir, si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es posible inscribir ningún título
conforme al artículo VI del Título Preliminar y ni tampoco anotarlo conforme al artículo 66 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
El artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: “Las inscripciones de los
Testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias, así como la
anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre justificación de la desheredación y las
revocatorias de la desheredación, no requieren ninguna inscripción previa. Las sentencias sobre
nulidad o caducidad de los testamentos, requieren la previa inscripción de los mismos ”.
Es decir, conforme a esta norma es necesario tener en cuenta el Principio de Tracto Sucesivo
cuando se solicita la inscripción de sentencias que declaran la nulidad o caducidad de los
testamentos otorgados por sus causantes.
Tracto Abreviado:
El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado, Tracto
Comprimido o Tracto Breve. El Tracto Abreviado consiste en extender en un solo asiento varias
inscripciones.
2 ROCA SASTRE, Ramón M, Derecho Hipotecario. Tomo I, Pg. 720-721.
28
Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificación registral es la misma, por tanto, las tasas
registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse utilizado el Tracto
Abreviado.
Por ejemplo: Si un bien está inmatriculado y se presentan para la inscripción dos partes
notariales de compra-venta respecto del mismo bien, es decir, A aparece en el Registro como
propietario, y en el primer parte notarial aparece que lo vende a B, y en el segundo parte notarial
aparece que B vende el mismo bien a C, en este caso si aplicamos el tracto abreviado en un solo
asiento de inscripción se registran las dos compraventas, Es decir, cuando se aplica el Tracto
Abreviado el monto de los derechos registrales a pagar es el mismo que si no se hubiese aplicado
el Tracto Abreviado.
Excepciones:
Existen inscripciones que se encuentran exceptuadas del principio de tracto sucesivo que son
las siguientes:
a) La inmatriculación, ya que el artículo 2015 del Código Civil Peruano de 1984 establece que
ninguna inscripción salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho
de donde emane.
b) Las inscripciones a que se hace referencia en el artículo 5 del Reglamento del Registro de
Sociedades. Es decir, no requieren la previa inscripción: a) las resoluciones judiciales o
arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito; y b) las resoluciones judiciales o
arbitrales que afecten las participaciones sociales.
c) La inscripción de disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita
conforme al artículo 164 del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001.
d) Las inscripciones de los testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o
revocatorias así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre
justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación en el Registro de
Testamentos no requieren ninguna inscripción previa, conforme al artículo 12 del
Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.
Interrupción del Tracto:
Cuando los títulos que se presentan al Registro contienen deficiencias no pueden inscribirse. En
tal sentido es posible que respecto de un inmueble inmatriculado existan varias traslaciones de
dominio que contengan deficiencias que no pueden ser materia de aclaración por no estar
presentes los otorgantes. Es decir, traslaciones no inscritas efectuadas una a continuación de
otra pero que todas o sólo algunas contengan deficiencias se denomina como interrupción del
tracto sucesivo.
En la Exposición de Motivos del Libro IX del Código Civil de 1984 titulado Registros Públicos
publicada el 19 de julio de 1987 se precisa que: “En tal circunstancia, el tracto es posible
reanudarlo con el cumplimiento previo del procedimiento para obtener títulos supletorios, o
con el procedimiento judicial necesario que ordene que inscriba el derecho de alguien que
evidentemente no proviene de quien lo tenía inscrito. Esto es pues una excepción del principio
de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma de remediarlo”.
El abrogado Código de Procedimientos Civiles de 1912 en su artículo 1305 establecía que:

“Quienes adquieren inmuebles en virtud de lo establecido en el artículo 872 del Código Civil, o
quienes fuesen propietarios de inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble con
deficiencia en la continuidad de las transmisiones de dominio, pueden solicitar ante el juez del
lugar donde ubican, que se les declare propietarios.
29
a) Resolución Nº 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el
citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo (Jurisprudencia Registral. Volumen
II. Pag. 22).
b) Resolución Nº 069/92-ONARP-JV. No procede la inscripción de compra venta cuando el
inmueble se encuentra registrado a favor de terceras personas (Jurisprudencia Registral.
Volumen I. Pag. 21).
Precedentes:
El principio registral de tracto sucesivo se encontraba consagrado en el artículo 1045 del

abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera
de dominio, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane la transmisión
o gravamen ”
Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones

Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De
los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de
Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encontraba consagrado en el artículo X del Título

setiembre de 1994 en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace
sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
El derogado artículo 2 del Reglamento del Registro de Sociedades de 1969 establece que “Por
cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la inscripción
primera de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripción está
permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción primera, no podrán hacerse inscripciones
secundarias”.
IX.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo 2017 del
Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “No puede inscribirse un título incompatible con
otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
También se encuentra establecido en el artículo X del Título Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior
fecha”.
Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga

regulada en el Reglamento General de los Registros Públicos, el bloqueo registral y la reserva de
nombre, denominación o razón social.
El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad establecer reglas en caso de
derechos reales inscritos y no inscritos y sólo puede ser acogido por los sistemas registrales no
constitutivos, porque cuando el sistema registral es constitutivo, no se puede presentar este
problema, ya que los derechos reales nacen sólo con la inscripción, y antes de efectuada ésta el
derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no existen derechos
reales fuera del registro ni aún entre las partes.
30
Este principio registral está consagrado para el supuesto de dos derechos reales en conflicto un
derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no puede presentarse en los
Sistemas Registrales Constitutivos, porque en dichos Sistemas Registrales los derechos reales
nacen con la inscripción en el Registro, es decir, este problema no puede presentarse en los
Sistemas Registrales Constitutivos por que en los mismos sólo existen derechos reales inscritos.
En los Sistemas Registrales constitutivos no existe el problema de realidad registral versus

realidad extraregistral, tampoco existe el problema entre derechos reales inscritos versus
derechos reales no inscritos, porque en dichos sistemas registrales no existe el derecho real
antes de la inscripción y recién nacen los derechos reales con la inscripción. Como la hipoteca
en el Perú, si no está inscrita la hipoteca no existe como derecho real.
Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para cualquier otro título
incompatible. Se aplica cuando ya existe un título inscrito y se presenta otro relacionado al
mismo inmueble (a la misma partida registral, pero totalmente incompatible con el otro título,
digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un título inscrito respecto a otro título no inscrito
que es incompatible.
Al Principio Registral de Prioridad Excluyente también se le denomina Principio Registral de

Impenetrabilidad.
Ejemplo:
Un terreno está inmatriculado a nombre de A, luego A vende el terreno a B y después lo vende

a C. Es decir, vende a dos personas la totalidad del terreno (doble venta). Ninguna de las dos
compra ventas se inscribe.
C habría sido el último comprador y extraregistralmente A no pudo haberle transferido el

terreno en mención porque ya no es propietario (ya que le vendió el terreno a B), pero
registralmente A sigue siendo propietario, porque ninguna de las dos compra ventas se han
inscrito.
En estas circunstancias C logra que se inscriba en Registros Públicos la segunda compra venta y
por tanto, él queda como titular registral.
Luego B solicita la inscripción de la primera compra venta, pero esta ya no puede ser inscrita aun
cuando es de fecha anterior.
Este supuesto no puede solucionarse registralmente, por tanto, es necesario que en sede judicial
interponga la demanda correspondiente quien se considere afectado.
En este supuesto la primera inscripción ocasiona el cierre de la partida registral para el segundo
título, es decir, que no pueda extenderse la segunda inscripción, por tanto, si A vende el mismo
inmueble a B y a C, si C logra inscribir su adquisición, B ya no podrá inscribir su adquisición. Si
uno inscribe el otro ya no puede inscribir, es decir, sólo uno de ellos puede lograr la inscripción.
Entonces el Principio Registral de Prioridad Excluyente se aplica cuando existen dos derechos
cuya existencia simultánea en el Registro no puede ocurrir, o más exactamente no debe ocurrir.
Cuando son dos derechos incompatibles entre sí, registralmente no pueden coexistir, es decir,
dos derechos incompatibles no pueden estar registrados, sino sólo uno de ellos y la registración
de uno de ellos tiene como efecto el cierre del Registro para el otro u otros derechos.
31
a) Resolución Nº 011-94-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil no
puede inscribirse un título que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 15).
b) Resolución Nº 106-95-ORLC/TR. Con arreglo al artículo 2017 del Código Civil y numeral IV del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, sólo se extenderá una
inscripción cuando el título se adecúe a los precedentes registrales, no siendo factible la
inscripción de un título incompatible con otro ya registrado, aunque sea de fecha anterior
(Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 24).
c) Resolución Nº 187-96-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil no
procede la inscripción de un título incompatible con otro ya registrado (Jurisprudencia
Registral. Volumen II. Pag. 28).
Precedentes:
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba consagrado en el artículo 148 del

abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos:
“Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente
a la misma partida o asunto”.
También se encontraba consagrado en el artículo 1047 del abrogado Código Civil de 1936, en
los siguientes términos: “No podrá inscribirse un título traslativo de dominio incompatible con
otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones

Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De
los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de
Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba consagrado en el artículo IV del

Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4
de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “No puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha. La misma regla será de aplicación
durante la vigencia del asiento de presentación de un título”.
X.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE:
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo 2016 del

Código Civil de 1984 que establece: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro”.
También se encuentra consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Los efectos de los asientos
registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha
y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”.
Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina Principio Registral de

Prioridad de Rango, o Prioridad Compatible.
Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga

regulada en el primer párrafo del artículo 37 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes y medidas cautelares,

por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribió primero
frente a la hipoteca que se inscribió después, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni
32
tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que
logró inscribir primero su título.
Otro supuesto sería el caso de un embargo y una hipoteca, en tal supuesto los dos títulos están
válidamente inscritos, sin embargo tiene preferencia el que se inscribió primero (dejando
constancia que los efectos de la registración se retrotraen al momento de la presentación del
título al Registro), sin importar la fecha de la escritura pública, la fecha de la minuta, ni tampoco
la fecha de la resolución que ordena trabar embargo, ni tampoco la fecha del acta de embargo.
En la aplicación del Principio de Prioridad Preferente es necesario tener presente que ambos
Títulos se inscriben, es decir, si se trata de dos hipotecas, las dos se inscriben, o si se trata de
tres embargos y cuatro hipotecas, los siete actos inscribibles se registran y la prioridad la
determina la fecha y hora del ingreso al Registro, siempre y cuando tenga acogida registral.
El rango de las hipotecas se encuentra regulado del artículo 1112 al artículo 1114 del Código
Civil:
Artículo 1112.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del
registro, salvo cuando se ceda su rango.
Artículo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar un bien con segunda y ulteriores
hipotecas.
Artículo 1114.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la
cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada
fehacientemente.
El artículo 67 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece lo siguiente: “Se considera
como fecha de una inscripción para todos los efectos que ésta debe producir, la del asiento de
presentación que deberá constar en la inscripción misma. Para determinar la preferencia entre
dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas a un mismo inmueble, se atenderá a la
hora del asiento de presentación en el Registro respectivo de los títulos respectivos.”
Entonces el Principio Registral de Prioridad Preferente se aplica cuando dos derechos corren
registrados al mismo tiempo. Es claro que cada uno de ellos ingresó al Registro en una hora y/o
día distinto, pero lo que caracteriza la aplicación del Principio Registral en mención es que
registralmente varios derechos (generalmente hipotecas y embargos) pueden coexistir.
Por el Principio Registral de Prioridad Preferente se origina una posición de desigualdad ya que
no se satisface por cuotas a los acreedores sino que existe una posición de primacía de rango de
quien o quienes fueron beneficiados con la primera inscripción respecto de los que fueron
beneficiados con las siguientes inscripciones. Por ejemplo cuando existen varias hipotecas
inscritas se encuentra privilegiado el acreedor hipotecario que obtuvo la inscripción de hipoteca
en primer rango, luego el acreedor hipotecario que obtuvo la inscripción de hipoteca en segundo
rango y así sucesivamente.
En el caso de existir varios embargos anotados se encuentra privilegiado quien obtuvo la

anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo la anotación de embargo en
segundo orden y así sucesivamente. Es posible que en una misma partida registral coexistan
hipotecas inscritas y embargos anotados, en cuyo supuesto se encuentra privilegiado quien
obtuvo la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo
la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en segundo orden y así sucesivamente
conforme al Principio Registral de Prioridad Preferente consagrado en el artículo IX del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece que los efectos de
los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se
33
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación y el artículo 2016 del Código
Civil Peruano de 1984 que establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro3.
FINALMENTE EN CASO DE NO APLICAR EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE se originaría

una posición de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintos órdenes, es decir, se
establecería la satisfacción por cuotas a todos los acreedores hipotecarios por lo cual si el monto
resultante de la realización del bien fuera insuficiente para pagar a todos los acreedores
hipotecarios, se cumpliría con pagar parcialmente a todos los acreedores hipotecarios, con lo
cual no estamos de acuerdo ya que no se beneficiaría al que obtuvo la inscripción de hipoteca
en primer rango o la anotación de embargo en primer rango.
Posición del Rango:
La posposición de rango es el acuerdo por el cual una hipoteca se traslada a un rango posterior.
Por Ejemplo cuando se acuerda que la primera hipoteca pase a ser segunda hipoteca. En este
supuesto el derecho que ocupará el lugar dejado libre no existe todavía. Otro ejemplo es cuando
existiendo diez hipotecas inscritas la quinta hipoteca pasa a ser la última hipoteca. Es decir, por
la posposición del Rango se pospone el rango hipotecario de una hipoteca ya inscrita.
Permuta del Rango:
La permuta del rango es el acuerdo por el cual se intercambia el orden que aparece en el
Registro. Es decir, que si existen tres hipotecas el acreedor hipotecario de la primera hipoteca,
intercambia o cambia o permuta el rango hipotecario con el acreedor hipotecario de la tercera
hipoteca o con el acreedor hipotecario de la segunda hipoteca. En este supuesto las dos
hipotecas ya se deben encontrar inscritas. Es decir, por la permuta de rango hipotecario dos
acreedores hipotecarios permutan el rango hipotecario de dos hipotecas que ya corren inscritas.
Para ser factible la permuta es necesario que existan por lo menos dos hipotecas ya registradas
La primera parte del artículo 1114 del Código Civil Peruano de 1984 establece que el acreedor
preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario y que para que la cesión produzca
efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada
fehacientemente. El artículo 1120 del mismo Código establece que el rango de las hipotecas
legales puede cederse respecto a otras hipotecas legales y convencionales.
LOS SISTEMAS REGISTRALES

Definición:
Los Sistemas regístrales es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas
de publicidad de los derechos reales, sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la
Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma
sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad,
tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma
de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es
decir, la organización y el régimen del Registro.
La aparición de un sistema registral inmobiliario responde a la organización y régimen de

propiedad, así, un sistema de inscripción ha llegado a ser de tal importancia que constituye una
pieza esencial para todo buen régimen de publicidad inmobiliaria de transmisiones y
3
El Código Civil Peruano de 1984 establece en el artículo 1112 que las hipotecas tendrán preferencia por
razón de su antigüedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.
34
gravámenes.
De ahí que entendemos por Sistema Registral “el conjunto de normas que en un país
determinado regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles
mediante el registro de la propiedad, así como el régimen y organización de esa institución”.
Entonces es el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad,

tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de
constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir,
la organización y el régimen del Registro. El cual se encuentra dividido de la siguiente manera:
POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN

Sistema de Folio Real:
Sistema del Folio Personal:

SISTEMA DE FOLIO PERSONAL (MANUAL).
Este Sistema que se basa en la generación de asientos regístrales efectuados en libros, y en

atención al titular o propietario de un inmueble especifico, es decir que todo cambio que incida
en el derecho de propiedad debe asentarse por separado, en un libro distinto, dificultando lo
anterior al darse seguimiento a las variaciones sobre los derechos de propiedad de cada
inmueble, pues en este, deben revisarse diferentes libros en relación a un solo inmueble,
generándose al mismo tiempo incompatibilidad con innovaciones futuras.
De esta forma se advierte que se asigna cronológicamente un número de inscripción, a cada

acto jurídico presentado para su inscripción y sucesivamente se van formando “Libros” que en
su inicio fueron llevados de forma manuscrita y posteriormente mediante el empleo de copias
fotostáticas.
Como se observa, este Sistema caracterizado por hallarse la información “ dispersa “ en variados
Tomos o libros, lo que a su vez puede resultar en retardos en la inscripción, pérdida de tiempo,
inseguridad jurídica, repetición de inscripciones, calificación compartida, trascripción literal de
los documentos, inclusive “dualidad de Propietarios acerca de un mismo inmueble, repetitivo y
constante cambio de antecedentes, y una especial desventaja que se vuelve difícil al estudiar el
instrumento pues no se logra determinar con exactitud la prioridad registral al no determinarse
cual se inscribió primero.
Por otra parte, que un instrumento sea estimado como inscribible mediante este sistema debe
de reunir ciertos requisitos, a los cuales se hace referencia a continuación:
1. Debe especificarse la naturaleza, situación y linderos del inmueble objeto de la
inscripción o de aquellos que resulten afectados por ésta, además de señalarse su
medida superficial;
2. Especificar además el valor, extensión, condiciones y gravámenes de cualquier especie
del derecho que se inscribe;
3. El nombre, apellido, y domicilio del que tramita o constituye el derecho que ha de
inscribirse y las mismas generales de la persona a cuyo favor se hace la inscripción, si se
tratare de personas jurídicas o naturales debe de esclarecerse esta situación;
4. Especificar la clase de título que se inscribe y su fecha de otorgamiento;
35
5. Las generales del funcionario que autoriza el título que haya de inscribirse; y
6. La fecha de presentación del título al Registro, con expresión de la hora exacta.
En cuanto al procedimiento registral que se emplea puede detallarse de una forma breve como
sigue:
Se da comienzo con la presentación del instrumento o título al Registro, verificándose dicha
presentación mediante la inserción en el libro Diario, en el cual se da la anotación marginal del
número de asiento de la misma; seguidamente el instrumento o título presentado pasa a la
Sección de archivo donde se decide sobre su distribución y una vez acordada esta se procede a
la confrontación o cotejo con el antecedente o asiento de la inscripción; posteriormente se
distribuye este a un registrador auxiliar para su debida calificación , y se procede a ponerle una
razón o auto de inscripción pasando en el acto (el instrumento o título) a la sección de fotocopia
, distribuyéndose luego a fotocopiado para marginación y firma de Registrador.
SISTEMA DE FOLIO REAL.

Entre los sistemas que existen sobre el modo de llevar los Libros del Registro Inmobiliario y que
ya se han descrito en líneas anteriores hallamos el Sistema de Folio Real, el cual se implementa
a partir del año 1986 teniendo su vigencia hasta 1997, amparándose como marco normativo la
Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en el que se toma como
base de inscripción las fincas o los Inmuebles; consistiendo dicho sistema en otorgar un número
de matrícula por propiedad, lo cual facilita darle seguimiento a los cambios sobre los derechos
de propiedad de los inmuebles permitiéndose con ello un mejor control.
Por medio de este Sistema, el Registro de instrumentos o títulos se realizará en razón de cada
finca o inmueble y no de su propietario, es decir se le asigna un número que es el que conserva
cualquiera que sea su propietario, y en los libros del Registro se les reservan uno o varios folios
en los que se van anotando por orden de fechas, los traspasos, gravámenes, o hipotecas y demás
derechos reales que se constituyan sobre aquellos, así como las cancelaciones de los mismos.
Todas estas anotaciones se redactan en forma extractada, quedando archivada en la oficina del
Registro un testimonio del instrumento en virtud del cual se hace la modificación.
Es importante manifestar, que la primera inscripción se hace por medio de matrículas o

matriculación y submatrículas cuando haya más de un propietario y se expresa en forma de
notas la situación y descripción del inmueble, su naturaleza, extensión, linderos, nomenclatura
catastral y planos si lo hubiere, así como todos aquellos datos que sean necesarios para su
identificación. También se hacen constar el nombre y demás datos personales del titular o del
dueño del Inmueble.
La forma en que se harán los asientos en el folio Real, es a través de copias de los instrumentos
o bien con un resumen de su contenido, cada inmueble tendrá una sola matrícula en el Registro.
Debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios jurídicos que se relacionen con una
determinada finca correspondiéndole a cada uno en orden sucesivo. Cada Inmueble deberá
identificarse de manera inequívoca.
En cada instrumento o título inscrito se asentará una razón que constituirá la prueba de su
inscripción y para que surta efectos jurídicos bastaran que sea firmada por el registrador que
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autorizó la inscripción o en su defecto por el funcionario que designe La Dirección General del
Registro.
La información registral se conservará en microfilme. Todos los documentos presentados al

Registro para inscripción deberán microfilmarse a fin de conservar literalmente su contenido,
guardándose la inscripción en carpetas como folios a la cual le es asignada una matrícula o
submatrícula como quedó enunciado anteriormente en donde se podrá encontrar la
información de los movimientos del inmueble.
Cuando una inscripción que haya sido microfilmada, se extraviase o inutilizase por cualquier
causa, podrá el registrador ordenar su reposición por medio de copias, obtenidas del microfilme,
las cuales tendrán el mismo valor que las inscripciones originales.
En cada oficina del Registro se podrá llevar un solo Diario para asentar en forma unitaria
cronológica y consecutiva, la recepción de toda clase de documentos siempre que ello no
ocasione retraso en la prestación de servicios.
Para mejor control, las razones de apertura y de cierre de operaciones del día que se asienten
en el diario serán firmadas por el jefe de la unidad respectiva.
En el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas se inscribirán las declaraciones de heredero y los

testamentos únicamente cuando en la sucesión existan derechos reales que recaigan sobre
inmuebles.
Las ejecutorias de las sentencias por otra parte se inscribirán en el Registro de la Propiedad Raíz
e hipotecas en el caso en que se declare la ausencia, la muerte presunta o se modifique la
capacidad civil de las personas, pero solamente cuando el afectado por la sentencia, fuere titular
de derechos inscritos en el Registro.
En lo que corresponde a la inscripción de predios para vías de uso público, estás no serán objeto
de Registración, las vías de ferrocarril, canales, tranvías, carreteras y calles públicas, como tales;
pero los predios adquiridos por el Estado o alguna otra institución de Derecho público para esos
fines, sí serán inscribibles en dicho Registro.
SISTEMA DE FOLIO REAL AUTOMATIZADO.
SISTEMA REGISTRAL (RSI).
En la década de los años noventa la mayoría de los sectores sociales de bajos ingresos
económicos en el país se encontraba al margen de la legalidad en cuanto a la tenencia de la
tierra, especialmente en el caso de aquellas lotificaciones ilegales tanto urbanas como rurales,
y zonas marginales. El Registro de la Propiedad en esa época no estaba facultado para hacer
frente a las INSCRIPCIÓN existentes para ése entonces por lo que en el año de 1991 se crea un
instituto paralelo al que le llamó REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES (RSI).
FORMAS DE EXTENSION POR ASIENTOS REGISTRALES
Sistemas de Inscripción:
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En los Sistemas Registrales de Inscripción se copia a la partida registral correspondiente un
resumen del título presentado en el cual ha recaído la Calificación Registral Positiva.
Sistemas de Transcripción:
En los Sistemas Registrales se copia o transcribe íntegramente el documento, en todo caso para
evitar la copia se archiva el documento.
Es uno de los sistemas de publicidad registral inmobiliaria; es decir, una de las maneras de hacer
constar los títulos en los libros del Registro. La transcripción conlleva que el asiento registral sea
una copia exacta y completa del documento presentado al Registro. Con este sistema no se lleva
el Registro por fincas, por lo que el historial de cada una no está ordenado por folios
o registros particulares.
De ahí que la ley no puede entonces establecer la presunción de exactitud. La unidad del folio u
hoja registral se hace con referencia a personas. Estas, al tener sus títulos registrados, están
facultadas para oponerlos a terceros.
Todo ello corresponde a un régimen inmobiliario poco evolucionado y en el que el principio de

la prioridad de la inscripción es decisivo.
Sistemas Registrales con fe Pública:
Son los Sistemas Registrales que consiste en el carácter que le imprime el funcionario, y tiene
atribuciones conferidas por la Ley para presenciar el acto, dar constancia del mismo y efectuar
los hechos jurídicos correspondientes.
FORMAS DE EXTENSIÓN POR LA TRASLACIÓN DE DOMINIO
DECLARATIVOS:
Sistema que rige en Francia e Italia principalmente en el cual la traslación de dominio entre las
partes se perfecciona antes de la inscripción.
CONSTITUTIVOS:
Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituyen con la
inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la traslación de dominio incluso entre las
partes. Imperante en Alemania, Suiza, Austria y Australia.
CONVALIDANTES:
Un Sistema Registral es Convalidante cuando al inscribirse en Registros Públicos el acto queda
convalidado como por ejemplo cuando inscribimos una compra venta.
NO CONVALIDANTES:
Es no Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el acto no queda convalidado, esto
es la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables.
Durante el transcurso del tiempo la noción de un Sistema de Registro y Catastro ha estado ligada
a la posición del suelo y a sus modalidades de ocupación. A menudo la preocupación para crear
un Sistema que guardase ambos sistemas (Registral y Catastral), cualquiera sea su forma, ha sido
dictado por un objetivo fiscal. La posición de la tierra fácilmente conocida, da motivo a un
sistema de recolección de impuesto.
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Para asegurar una distribución correcta de la contribución, se tiene que conocer la naturaleza,
la magnitud y el valor que posean los bienes inmuebles, asimismo es necesario determinar la
identidad de las personas responsables o contribuyentes que deben pagar el impuesto, por lo
que el Registro de la Propiedad realiza un estudio de los vínculos entre las personas y los bienes
inmuebles, por medio de un Sistema Registral específico el cual será explicado más adelante.
SISTEMA DE PRESUNCION DE EXACTITUD:
Dentro de esta clase de sistema la idea fundamental consiste en presumir que los derechos
reales inscritos existen realmente y que los cancelados no existen, de tal manera que la persona
que figura registralmente como propietario o titular de un derecho real lo es en la realidad, salvo
que se impugne el contenido del Registro.
Dependiendo del alcance la presunción (iuris et de iure o bien iuris tantum) cabe, a su vez, hablar
de dos grandes grupos. Como prototipo de la presunción que no admite prueba en contrario se
cita al sistema alemán y dentro de la otra categoría se encuadraría el español El sistema alemán
responde a la regulación que el Derecho Civil establece para la transmisión del dominio. En el
negocio jurídico cabe distinguir dos elementos:
a. un elemento obligacional, que sirve de causa a la transmisión, pero que carece de

trascendencia real, y
b. El negocio dispositivo, que a su vez tiene dos partes, el acuerdo de voluntades entre el
titular registral y el adquirente, y la inscripción, la cual es necesaria.
Para que la transmisión o el gravamen se produzcan. Así concebido el sistema, lógicamente la

protección del titular registral es total puesto que no pueden existir situaciones contradictorias
fuera del Registro. En los Ordenamientos, como el español, en donde la transmisión puede
realizarse sin que intervenga el Registro, la presunción de la existencia, titularidad y contenido
de los derechos debe admitir prueba en contrario, si bien en aquellos casos en los que se trate
de un tercero de buena fe que adquiere a título oneroso confiando en el contenido del Registro,
la presunción excepcionalmente será iuris et de iure.
La presunción de exactitud es corolario a su vez de otro principio hipotecario que es el de

legalidad. Siendo a la vez igualmente la presunción de exactitud el modelo de publicidad
inmobiliaria consagrado por nuestro ordenamiento jurídico y ello porque los títulos que acceden
al Registro son objeto de un control de legalidad por parte del Registrador lo que unido al
principio de tracto sucesivo coloca en condiciones de ofrecer al que lo consulta una información
relativamente completa de la situación jurídica de cada finca con, además, una alta probabilidad
de que lo publicado corresponda con la realidad.
En un sistema hipotecario constitutivo lógicamente existe una correspondencia exacta, toda vez
que para que haya cualquier acto inmobiliario ha de estar inscrito en el Registro.
Ahora bien, nuestro sistema no es constitutivo salvo para la hipoteca, por lo que estamos en un
sistema propiamente declarativo. Esto hace que nuestro sistema registral mediante la
calificación, el tracto sucesivo, etc. hace que nuestro Registro sea cuasi exacto, toda vez que hay
posibilidad de que no haya coincidencia entre la realidad registral y la realidad extra registral.
Por tanto, nos encontramos con una presunción de exactitud iuris tantum, ya que la
presunción iure et de iure solamente tendrá lugar cuando nos encontremos ante el supuesto
que establece la inscripción por mandato judicial.
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SISTEMAS REGISTRALES DE ORIGEN
EL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS:
El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral facultativo, en el cual los
derechos reales se constituyen antes de la inscripción, con el acuerdo de los contratantes.
En el Sistema Registral Francés se ha establecido el Sistema Registral dela Transcripción en la

Ley de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se creó el Registro
Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre vivos.
Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa ha influido en el

derecho positivo de muchos Estados. La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral
Francés, y se protege al tercero registral que actúa de buena fe.
En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y el contenido de las transcripciones se

presume exacto.
En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del Registro y la
transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada
contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido de las
transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad Incompleta.
Entonces en el Sistema Registral llamado también de transcripciones porque consiste en

transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual se
organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es decir, que inicialmente se le
conoció como Registro de Hipotecas.
La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por muchos países,
especialmente en la América Latina, varían notablemente de un país a otro, no obstante el
combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una absoluta seguridad y además por ser
estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer constar que las legislaciones de los
países en que funciona este sistema lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible
que los terceros confíen en la fe que les merece el Registro.
También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así una nueva
clase de sistema que podría llamarse Sistema Mixto.
Características del sistema.
a) Imperioso es el señalar que al aplicar el sistema que nos ocupa, queda inalterable el criterio
clásico de transmisión consensual, donde la cosa vendida se transfiere al comprador por el
simple consentimiento de los contratantes sin necesidad de los requisitos de tradición y de
inscripción.
b) Inscripción es obligatoria, pero su carácter es meramente declarativo de los derechos y solo

implica una simple condición o necesidad de registrarlo para ser oponible a terceros. El acto o
decisión judicial inscribible, a efectos de que no perjudique a terceros aun cuando éstos
conocieren de su existencia. De forma que el tercero disfrute de una protección negativa, por
virtud de la cual no le afecta lo que no aparece en el Registro.
c) Los notarios públicos y autoridades administrativas están obligados a procurar la inscripción

de los actos en que intervengan. Se adopta una formula amplia y total para determinar los actos
inscribibles, comprensiva de todos los actos en que intervengan.
d) En este sistema la unidad básica registral sigue siendo la persona o titular de derecho real
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inmobiliario, alrededor de la cual se ordena el registro, aunque, como complemento del
elemento personal, se llena ficheros de fincas rústicas y urbanas para los efectos de
información.
e) Se establece además, que todo acto o sentencia judicial sujeta a registro deberá indicar, para
cada una de las fincas a que se refiera, la naturaleza, situación, contenido y designación catastral,
salvo en los municipios donde el catastro no esté renovado, en los cuales la designación catastral
(sección y número del plano) quedará sustituida por los nombres de los propietarios colindantes.
f) La inscripción tiene lugar mediante la presentación de los títulos, acompañados de una copia
de los mismos. La prioridad de los derechos se lleva con todo rigor, pero atendiendo al día en
que se solicita la inscripción, entre dos actos que se refieran a una misma finca, y que hayan sido
presentados al registro de forma simultánea, prefiriéndose al de fecha más antigua, cualquiera
que sea el orden de entrada que le haya correspondido.
g) La regla general es que los títulos que deban inscribirse deben constar en instrumentos
públicos o auténticos, cuyos elementos formales son examinados por el Registrador contra la
calificación de este, la cual está limitada al examen de los requisitos externos de los actos, y a su
confrontación con los datos que aparecen en el registro (antecedentes), sin que pueda extender
a los aspectos sustantivos.
h) Como una importante novedad y a pesar de no llenarse el registro por fincas, sistema así
empleado con el folio real computarizado, se impone el tracto sucesivo, en el sentido de que
ningún acto o sentencia podrán ser inscritos si el título del disponente no figura previamente
inscrito, salvo las excepciones legales.
i) Los Libros Índices se destinará a cada una de las letras del alfabeto y el número de folios que
estime convenientes, esto indiscutiblemente mejora en gran medida el registro, ya que funciona
como un índice de amplio contenido que facilita la búsqueda Registral, así lo señala el Artículo
12 Nº 4 del Reglamento del Registro de la Propiedad.
j) La inscripción tiene lugar mediante la conservación o archivo de los títulos presentados en el

Registro, de los cuales un extracto de dichos datos se lleva a los ficheros para lograr la eficacia
de la publicidad formal.
EL SISTEMA DE REGISTRO ALEMAN.
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida
concordancia, estos son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos
contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se
transfiera o grave el fundo.
El segundo registro, por su parte contiene la configuración topográfica del inmueble, con
indicación de su naturaleza, situación, extensión superficial, forma, etc. y en él se anotan todas
las modificaciones materiales de que el predio sea objeto.
Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la certeza
de que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeta
a un procedimiento previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro, ante quien
deben presentarse los instrumentos que comprueban el dominio del solicitante entregándose
además un plano del fundo levantado por un ingeniero autorizado.
A la solicitud del interesado se le da publicidad y si resultaran opositores, la cuestión se vuelve

contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro facultades jurisdiccionales para
41
resolver si procede o no la inscripción. Si la resolución es favorable, el solicitante es declarado
dueño del inmueble mediante la inscripción.
Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripción, se garantizan los

derechos de terceros en forma efectiva.
Consecuentemente, el Estado es garante de la inscripción, y en caso de error, el perjudicado

tiene acción de perjuicios en contra de este, cuando aquél se deba a negligencia de los
funcionarios encargados del Registro.
El sistema alemán de administración de tierras asegura la publicidad de estas con dichos

Registros. La forma de estos documentos varia de un “Land” a otro pero todos tienen un sistema
de publicidad real.
Este sistema se encuentra organizado en los Estados de Prusia por una ley del 5 de mayo de
1872, siendo extendido a todo el Imperio con la vigencia del Código Civil alemán de 1900.
EL SISTEMA AUSTRALIANO:
Conocido desde sus inicios como Sistema del Acta Torrens, o Sistema Australiano Ingles, se
implementó inicialmente en Australia del Sur; su autoría se atribuye a Sir Robert Richard
Torrens.
Para una mejor comprensión de este Sistema, cabe remontarse al país para el cual fue diseñado,
éste es hasta tiempos contemporáneos un país de reciente colonización, ya que hacia la primera
parte del Siglo dieciocho, “Nueva Holanda” que era el nombre con que se conoció, era con
excepción en algunas partes de sus costas, considerada y descrita como una tierra desconocida
o al menos así figuraba en los mapas de la época.
No fue sino hacia el año de 1788, en el Estado de Nueva Gales del Sur, donde aparecen
originalmente los Colonizadores Ingleses, y hasta entonces aún se ignoraba si en el centro del
continente existía un gran paraje desierto o si en realidad existía una enorme zona marina;
siendo hasta 1836 cuando el actual Estado de Australia del Sur llega a ser estimado como una
Provincia Británica, que era gobernada por un establecido Consejo Legislativo, convirtiéndose
tiempo después en los dominios del Parlamento Local.
Inicialmente los ocupantes de dichas tierras, únicamente rentaban grandes porciones de

terreno, situación que evolucionó favorablemente cuando se autorizó a los residentes de dichas
tierras para escoger y comprar las extensiones que se consideraran mayormente cultivables, lo
que a su vez fue impulsado por el aumento de los capitales y la proliferación de la Industria.
El Autor de este Sistema, un Irlandés nacido en la Ciudad de Kork en el año de 1814; se estableció
en Australia del Sur por el año de 1840, llegando a ocupar el puesto de Director de Aduanas,
siendo por consiguiente parte integrante del primer Consejo Legislativo, y quien a su vez fue
nombrado en el año de 1852 Tesorero y Registrador General.
Fue entonces que mientras fungía en aquél cargo, pudo apreciar las dificultades que se
observaban en el Régimen Inglés de Transferencias inmobiliarias, actividades que se regían a
través de una oficina llamada Registro General; creada para tal efecto en 1841, conservándose
en dicha oficina, convenios, arrendamientos, testamentos, sentencias, mapas, etc. y todo
instrumento relativo a derechos que recaían sobre bienes inmuebles.
Haciendo un análisis de tales aparecimientos, que este sistema surge libre de antecedentes
Jurídicos, ello como una medida práctica, para resolver una necesidad propia de aquél
42
momento; sin embargo hay autores que afirman que tal sistema se inspiró en las disposiciones
establecidas para el registro naval que tenía como base legal La Ley marina (Mercante Inglesa),
la cual reguló lo relativo a la enajenación de naves.
Dicho sistema, se caracterizó porque se exigía la identificación de las fincas a través de un plano
a escala, que era establecido por la Ley y que a su vez lo certificaba un jurado especializado,
estableciéndose una clase de procedimiento de diversos títulos, inicial de INMATRICULACION,
surgiendo de este la fuerza constitutiva y legitimadora de las inscripciones.
Para poder inscribir los derechos la solicitud inicial era dirigida al registrador General la cual
era elaboraba por el propietario en modelos que se obtenían en diferentes establecimientos,
anexándose los títulos que acreditaban el derecho del propietario y una especie de cuota o
Arancel que implicaba los gastos y honorarios de la inscripción; todo lo anterior una vez
completado era recibido por el topógrafo jefe, quien examinaba la descripción de la finca,
revisando minuciosamente los linderos, y que en ellas aparecían, y en ocasiones se remitían
copias a los colindantes o al consejo del distrito, con el fin que dichas informaciones fueran
conocidas por todos los interesados.
El siguiente paso ocurría en manos de los “auxiliares” del antiguo Registro, ello con el objeto de
comprobar los títulos presentados con los ya registrados previamente verificado lo anterior,
los Asesores quienes con base en los datos e información eran encargados de admitir o negar la
solicitud de matrícula; una vez admitida aquella, la última decisión se hallaba en manos de una
comisión formada por el Registrador General y dos Comisarios para quienes.
De obtenerse una decisión favorable por parte de la comisión, se fijaba un plazo que podía
oscilar entre un mes hasta un año para que los interesados puedan oponerse formalmente,
mandándose a publicar edictos en los diarios oficiales y en los de circulación local, notificándose
también a los colindantes de dichas fichas; en el supuesto de no haber oposición, o si existiendo
ésta es rechazada, los Asesores redactan la minuta del título de propiedad, con las menciones y
reservas oportunas y es el Registrador General quien expide por duplicado, depositando un
ejemplar al libro corriente del Registro y entregando el otro juntamente con el plano de la finca
inmatriculada al peticionario; al constar la inscripción se adicionan los índices y se anulan o
archivan los títulos antiguos referentes al inmueble.
Tal inscripción se tiene por constitutiva, revestida de fuerza legitimadora y sustantiva total;
pudiendo denotarse que la característica básica en este sistema es que se separa el contrato
causal de sus efectos reales en el negocio jurídico de transferencia del inmueble.
SISTEMA ANGLOSAJON:
Sistema de Países de Tradición Anglosajona.- En estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de

la información, el Registro no es Constitutivo, ya que la información que brinda el registro sólo
coadyuva a la investigación personal, proporcionado datos para determinar titularidades,
facultades dispositivas existencias de otros derechos.
Sin embargo la publicidad que brinda es meramente informativa, sin que existan sólidas barreras
de acceso, por lo que la seguridad jurídica debe lograrse a través de mecanismos
complementarios como, los seguros de títulos.
El Sistema Torrens.- es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón,

cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda
la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han
prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de
los bienes inmuebles.
43
Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de
transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la
posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados.
Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados
jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema
notarial latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección
del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratantes y la posibilidad
de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no
ocurre en los sistemas anglosajones.
El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementación
realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en1858. Hasta entonces, existían dos tipos de
propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provenía
directamente de la Corona tenían una propiedad de especial solidez.
No así aquellos que habían obtenido la propiedad mediante transmisión (compraventa,

sucesión, donación, etc), quienes podían sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte
de no propietarios, evicciones y demás.
La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia, pero más tarde,
movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se extendería a otros países, cuyos
derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la inseguridad que genera. Aún
hoy las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los
frutos de sus servicios.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO:
Antecedentes:
Los Registros Públicos en el Perú, como toda institución registral, están destinado a la inscripción
de los actos, contratos y derechos que señala la ley y a la publicidad de éstos. Nacen como
registros de la propiedad inmueble por ley del 2 de Enero de 1888 bajo la dirección e inspección
del Poder Judicial, integrando en 1902 al Registro Mercantil y de Buques creados en el Código
de Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrícola creada por Ley 2402.
En 1936 a la dación del Código Civil formaba parte del Libro Cuarto de los Derechos Reales y
estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil, personas jurídicas, personal, buques,
prenda agrícola, testamentos, mandatos. En 1965 se integró el Registro de Declaratoria de
Herederos (sucesiones intestadas).
En el Código Civil de 1984, en una mejor sistematización se dispuso un Libro Especial Libro IX –
Registros Públicos; el Art. 2008 – 2015 señalan los registros que lo integran incluyendo el de
bienes muebles y el Art. 2009 agrega los omitidos: Registro de Naves, Aeronaves, Prenda
Agrícola, Mercantil y demás regulados por ley. Así como también se señala que actos son
inscribibles por cada registro. Y sobre todo los principios regístrales que lo rigen: Legalidad y
Rogación (Art. 2011), Publicidad (Art.2012), De Legitimación (Art. 2013), Buena Fe Registral (Art.
2014), Tracto Sucesivo (Art. 2015), Prioridad (Art. 2016), Impenetrabilidad (Art. 2017).
Entonces el sistema registral peruano se encuentra dentro del ámbito de influencia mayoritaria
del Derecho Registral Francés, Alemán y Español, tanto en la técnica: como por ejemplo el folio
44
real; forma de los asientos, Inscripción; y efectos de la inscripción, acoge la presunción Juris
Tatum y la Jure Et De Jure para quien adquiere bajo la fe del registro.
El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de legislaciones solo ordena un
Registro Inmobiliario. Al integrar registros personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el tráfico.
A fin de determinar las características de nuestros sistema debemos definir los sistemas
imperantes: Sistema de Trascripción, son aquellos que son transcritos literalmente en
los archivos de los registros, sin abreviación ni omisión alguna (Francia). Sistema de Inscripción,
se extrae de los títulos los elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de
inscripción (alemán, español), Nuestro sistema es el de Inscripción, porque aun cuando se
archive copia del título se publica un asiento que es un resumen o extracto del título.
Sistema Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro

(alemán). Mientras que el Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes no
cumplan con inscribir los actos correspondientes (francés, australiano). Sistema Constitutivo, es
aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si éste no ha sido inscrito. La inscripción
resulta un elemento de validez del acto jurídico (Australiano). Mientras que el Sistema
Declarativo, se acepta la existencia del acto jurídico a pesar de su falta de inscripción.
En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca

(constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa),
Arrendamiento (declarativa), Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva).

En conclusión, lo que pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripción de cada
institución la naturaleza que a ella sea más conveniente. En nuestro Sistema los Registros de
Bienes se distinguen de los Registros Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes son de
folio real y los personales son de folio personal. En cuanto a la forma de los asientos, todos se
extienden bajo la modalidad de la inscripción.
SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.
SINARP Y SUNARP:
Por Ley 26366 del 14.10.1994 se crea en el Perú el Sistema Nacional de los Registros
Públicos (SINARP) con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio
de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración
y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.
En la Ley de creación referida se utiliza más de una acepción del término Registro: como Oficina,
conjunto de libros y como institución jurídica (el Registro como instrumento de la publicidad
registral).
Como Oficina (entidad pública), el Sistema de Registros creado por la Ley 26366 es gestionado
por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), como organismo
descentralizado, autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de Registros
Públicos, con personería jurídica de Derecho Público, con patrimonio propio y autonomía
funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y administrativa.
La SUNARP dicta las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros Públicos estando
encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y
publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.
45
La SUNARP tiene su domicilio y sede principal en el Departamento de Lima, Provincia de Lima;
no obstante, puede establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la República.
La Superintendencia financia su presupuesto con los siguientes ingresos:
a. El 20% del total de los ingresos por tasas registrales que cobran todos los Registros Públicos
que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituirá un fondo de compensación para los
Órganos Desconcentrados de dicho Sistema.
b. Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de instituciones
públicas y privadas, así como de la Cooperación Técnica y Financiera Internacional,
aceptados de acuerdo a Ley.
c. La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el sistema financiero. d) Los ingresos
propios generados por las publicaciones que realice.
La Superintendencia cuenta con una Administración básica conformada por los órganos de la
Alta Dirección, las Gerencias Legal y de Informática y la Oficina de Control Interno, cuyas
funciones se especifican en su Estatuto.
En un primer momento se estableció un régimen especial para algunos Órganos

desconcentrados. Así, la Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales ubicadas en el
ámbito geográfico de las regiones, el Registro Predial transitoriamente, y los demás registros
creados por leyes especiales son organismos públicos desconcentrados de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos. Ahora se denominan Zonas Registrales y son 13.
Todos estos órganos desconcentrados tienen patrimonio propio y autonomía registral,

administrativa y económica con las limitaciones establecidas en la ley. Los registros públicos que
integran el sistema financian su presupuesto con los ingresos que se generen por la aplicación
de sus tasas registrales, donaciones, legados, transferencias y otros recursos provenientes de
instituciones públicas y privadas y de la cooperación técnica y financiera internacional, aceptada
de acuerdo a ley, así como con sus ingresos financieros; sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso
a) del Artículo 21 de la presente Ley.
Los Registradores Públicos y los integrantes de los órganos de segunda instancia administrativa
de los Registros Públicos que integran el Sistema, son nombrados por el órgano competente de
cada Registro. Para acceder al cargo se requiere ser peruano, abogado y haber aprobado el
concurso público de méritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al
Reglamento, que para tal efecto ha expedido esta entidad.
Como un conjunto de libros, el SINARP comprende actualmente aproximadamente 21 Registros.
Nuestra legislación regula la existencia de registros jurídicos (publicidad efecto) y registros

administrativos (publicidad noticia). Los registros jurídicos a su vez pueden ser registros jurídicos
privados (libro matrícula de acciones en la Ley general de sociedades, entre otros) y registros
jurídicos públicos, denominados registros públicos.
Éstos se han convertido actualmente en el instrumento más eficiente y perfecto para publicitar
situaciones jurídicas (algunos registros publicitan derechos, contratos, etc.) por los efectos que
el Derecho reconoce a la inscripción. Así, la seguridad jurídica privada se patentiza coadyuvando
a la seguridad en el tráfico.
El Sistema Nacional de los Registros Públicos, vincula en lo jurídico registral a los Registros de
todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
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a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro de
Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el
Registro Personal y el Registro de Comerciantes.
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de Personas
Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el Registro de
Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el
Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
 Registro de Predios;
 Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
 Registro de Derechos Mineros;
d) El Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros: el Registro de Bienes
Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro
de Embarcaciones Pesqueras y Buques, y el Registro Mobiliario de Contratos;
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (art. 3 de la ley 26366):
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio
posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades
que correspondan conforme a ley.
Como institución jurídica el Registro constituye todo el espectro normativo y jurídico que lo
regula.
Para no repetir las instituciones, principios, normas y tratamiento en general que se hace de la
parte sustantiva correspondiente a cada registro (derechos reales, personas jurídicas, personas
naturales, bienes muebles), en cada uno de los registros se insertará la reglamentación
correspondiente, considerándola suficiente para los efectos de este curso.
INSCRIPCIONES REGISTRALES QUE CONFORMAN EL SISTEMA
BIENES INMUEBLES:
Registro de Predios: que unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y
la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de
Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio,
Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales. En virtud a la unificación también
se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos relativos a predios de pueblos
jóvenes, urbanizaciones populares, entre otros; así como la inscripción del derecho de posesión
de predios rurales, entre otros.
Pasos para registrar un inmueble:
Para simplificar este proceso, que pareciera ser más tedioso de lo que en realidad es, Sunarp lo
ha simplificado en seis pasos, que resultan valederos tanto para viviendas nuevas como para la
de segunda mano.
47
1. Es importante que acudas al Registro de Predios para verificar la información del vendedor
y para que sepas si la vivienda ya se encuentra inscrita. Ahí te proporcionarán la partida
registral de la propiedad.
2. Celebrado el contrato de compraventa, tanto el vendedor como el comprador de la vivienda
deben acudir a un notario para que se expida el parte notarial de la escritura pública de la
compra-venta de la casa y/o departamento.
3. Solicitud de inscripción en la Oficina Registral. Ya en la Sunarp, el dependiente del notario
que está acreditado ante el registro presentará la solicitud de inscripción en la Oficina
Registral en donde quedará inscrita la propiedad. Este trámite se realiza previo pago de los
derechos registrales que varían según el tamaño del inmueble.
4. El documento ingresado a la Oficina Registral de la Sunarp, llamado título, debe contener
el parte notarial de la escritura pública de compra venta de la vivienda.
5. Para proseguir con el asiento de presentación, es necesario el tiempo, especificar la fecha,
hora, minuto, segundo y numeración del ingreso del título.
6. Asiento de inscripción en la partida registral. Una vez que el título de compra venta de la
casa es revisado por el registrador público, se extenderá el asiento de inscripción en la
partida registral de la vivienda a fin de que el comprador figure como propietario del
inmueble.
Registro de Derechos Mineros: Se inscriben las concesiones, transferencias, fraccionamientos,

acumulaciones, entre otros.
Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos: Se inscriben las concesiones,

hipotecas, entre otros actos. Ley 27755: Ley que crea el Registro de Predios a cargo de la
SUNARP.
REGISTRO DE BIENES MUEBLES.
Registro de Propiedad Vehicular.- Se inscribe la inmatriculación del vehículo, transferencias de

propiedad, anotaciones o cancelaciones de embargos, cambios de características y otros actos
relativos a vehículos automotores.
Registro de Buques: Se inscriben los buques, sus transferencias y cargas, etc.

Registro de Embarcaciones Pesqueras: En este Registro se inscriben las embarcaciones de
pesca, sus transferencias y cargas, entre otros.
Registro de Naves y Aeronaves: Se inscriben las aeronaves, transferencias de dominio,

contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.
Registro Mobiliarios de Contratos.- Se inscriben todos los actos a los que se refiere el artículo
32º de la Ley de Garantía Mobiliaria, que recaigan sobre bienes muebles no registrados en un
Registro Jurídico de Bienes. Mediante Ley Nro. 28677, Ley de la Garantía Mobiliaria, en su quinta
disposición final, modifica los incisos c) y d) del artículo 2º de la Ley 26366, que crea el Sistema
Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos.
REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS.
Registro de Personas Jurídicas: En el que se inscriben las asociaciones, fundaciones,

cooperativas, comunidades campesinas y nativas, entre otras, y los actos relacionados a ellos.
Hidrocarburos: En este Registro se inscriben entre otros actos los contratos de contratistas y
subcontratistas de servicios petroleros, así como los contratos de servicios de explotación.
Registro de Sociedades: Se inscriben sociedades anónimas, sociedades comerciales de
responsabilidad limitada, sucursales, entre otros.
48
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada: en el cual se inscriben la
constitución de estas empresas y nombramiento de gerentes, entre otros.
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.
Registro de Mandatos y Poderes: Se inscriben los mandatos y poderes otorgados por personas
naturales, sus modificaciones, extinciones, entre otros actos.
Registro de Testamentos: Se inscriben los otorgamientos de testamentos, sus modificaciones,

ampliaciones, revocaciones y otros actos.
Registro de Sucesiones Intestadas: Se inscriben las anotaciones preventivas de las solicitudes o

demandas de sucesiones intestadas, así como las actas notariales y sentencias que declaran la
sucesión intestada.
Registro Personal: Se inscriben divorcios, separación de patrimonios y sustitución, declaraciones

de insolvencia, entre otros actos.
Registro de Comerciantes: Se inscriben a las personas naturales que se desempeñan como

comerciantes.
Registro de Gestión de Intereses: Se inscribe el Gestor Profesional, la prórroga de su inscripción,
los actos de gestión, los actos de gestión del Gestor de Interés Propio, entre otros actos.
GARANTIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Definición:
Tiene por objeto regular la garantía mobiliaria e inmobiliaria para asegurar obligaciones de toda
naturaleza, presentes o futuras, determinadas o determinables, sujetas o no a modalidad.
Establecido mediante Ley 28677 Ley de Garantía Mobiliaria.
Entonces la garantía mobiliaria e inmobiliaria es la afectación de un bien mueble o inmueble

mediante un acto jurídico, destinada a asegurar el cumplimiento de una obligación. La garantía
puede darse con o sin desposesión del bien. En caso de desposesión, puede pactarse la entrega
del bien mueble afectado en garantía al acreedor garantizado o a un tercero depositario.
Asimismo comprende, salvo pacto distinto, la deuda principal, los intereses, las comisiones, los
gastos, las primas de seguros pagadas por el acreedor garantizado, las costas y los costos
procesales, los eventuales gastos de custodia y conservación, las penalidades, la indemnización
por daños y perjuicios y cualquier otro concepto acordado por las partes hasta el monto del
gravamen establecido en el acto jurídico constitutivo.
El pago derivado de la ejecución de la garantía mobiliaria se imputará al capital, los intereses

que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor, las costas y costos procesales, las
penalidades, la indemnización por daños y perjuicios, los gastos y las comisiones, en ese orden,
salvo pacto en contrario.
Puede constituirse garantía mobiliaria abierta para asegurar obligaciones propias o de terceros,
presentes o futuras. El monto de las obligaciones garantizadas puede ser variable, siempre que
sea determinable. No será exigible la indicación de un monto determinable cuando se acuerde
que garantiza todas las obligaciones presentes o futuras asumidas con el acreedor garantizado.
Características:
1. Acreedor garantizado: la persona en cuyo favor se constituye la garantía mobiliaria o quien

hubiese adquirido, bajo cualquier título, la obligación garantizada.
49
2. Actos inscribibles: son los siguientes:
1. La garantía mobiliaria determinado por ley y los actos relativos a su eficacia, modificación
o eventual cesión.
2. Las resoluciones judiciales, arbitrales o administrativas referidas a la garantía mobiliaria

regulada por Ley.
3. Los actos jurídicos que a continuación se enumeran, para los efectos de su prelación,
oponibilidad y publicidad, cualquiera que sea su forma, denominación o naturaleza,
destinados a afectar bienes muebles o derechos de toda naturaleza, presentes o futuros,
determinados o determinables, sujetos o no a modalidad, incluyendo:
a. cesión de derechos;
b. fideicomisos;
c. arrendamiento;
d. arrendamiento financiero;
e. contratos de consignación;
f. medidas cautelares;
g. contratos preparatorios;
h. contratos de opción; e,
i. otros actos jurídicos en los que se afecten bienes muebles.
Cuando los actos inscribibles mencionados recaigan sobre bienes muebles registrados en un
Registro Jurídico de Bienes, éstos se inscribirán en la correspondiente partida registral. En caso
contrario, se inscribirán en el Registro Mobiliario de Contratos.
Los actos inscribibles referidos a bienes muebles futuros serán inscritos en el Registro Mobiliario
de Contratos y permanecerán allí luego de que dejen de serlo, a excepción de los bienes muebles
ciertos que deban ser registrados en un Registro Jurídico de Bienes, cuyos actos ya inscritos
serán trasladados al registro correspondiente.
3. Adquirente: el tercero que por cualquier título adquiere un bien mueble afecto a la garantía
mobiliaria.
4. Bien mueble: cualquier bien mueble o conjunto de bienes muebles, de acuerdo a la

enumeración que contiene el Código Civil y la presente Ley. Para efectos de esta Ley, también
se consideran bienes muebles las naves y aeronaves, los pontones, plataformas y edificios
flotantes, las locomotoras, vagones y demás material rodante afecto al servicio de ferrocarriles.
5. Constituyente: la persona, sea el deudor o un tercero, que constituye la garantía mobiliaria

conforme a esta Ley.
6. Depositario: la persona natural o jurídica que custodia el bien mueble, materia de la garantía
mobiliaria.
7. Deudor: la persona obligada al cumplimiento de la obligación garantizada.
8. Formulario de Inscripción: aquel en el que consta, para efectos de su inscripción, la garantía

mobiliaria y los otros actos inscribibles. Mediante este formulario se inscriben dichos actos en
50
el Registro correspondiente. El texto de los formularios es aprobado por resolución de la
SUNARP.
9. Formulario de Cancelación: aquel en el que consta la cancelación de la garantía mobiliaria y

de los otros actos inscribibles y mediante el cual se inscribe dicha cancelación en el Registro
Correspondiente. El texto de los formularios de cancelación es también aprobado por resolución
de la SUNARP.
10. Frutos: son los provechos que produce un bien, sin alterar ni disminuir su sustancia.
11. Garantía mobiliaria: el gravamen constituido sobre bienes muebles en virtud de un acto
jurídico dentro del ámbito de aplicación de la presente Ley.
12. Inventario: conjunto de bienes muebles en posesión de una persona para su consumo,
transformación, venta, permuta, arrendamiento o cualquier otra operación comercial en el
curso ordinario de su actividad económica.
LA HIPOTECA:
La hipoteca es una garantía real que en el derecho peruano recae sobre los bienes inmuebles y
para su validez es necesario que se inscriba en los Registros Públicos.
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación

propia o de un tercero.
"La hipoteca no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,

preferencia y venta judicial del bien hipotecado. El derecho real de hipoteca nace con su
inscripción en los Registros Públicos".
Requisitos para la inscripción de una hipoteca:
 Solicitud de inscripción mediante formulario registral que encontrará en las oficinas

registrales del país.
 Parte notarial de la escritura pública.
Ojo: La duración del trámite de inscripción es de 7 días hábiles.
Levantamiento de una hipoteca:
Este tipo de acto tiene por objetivo dejar sin efecto una hipoteca inscrita en los Registros
Públicos, la que puede tener como causa, entre otras, la extinción de la obligación garantizada
y la caducidad del mismo.
Primero.- se debe gestionar una minuta donde conste la voluntad del acreedor de levantar la
hipoteca. Esta minuta es emitida por el acreedor (banco, institución, persona natural, etc.) y
puede demorar 15 días en promedio.
Acto seguido, un notario debe extender una escritura pública de levantamiento de hipoteca. El
documento debe contener la declaración del acreedor levantando la hipoteca o indicando que
la obligación garantizada se ha extinguido.
Asimismo, se debe indicar de manera precisa el asiento y partida registral (tomo y foja, ficha o
partida electrónica) en donde se encuentra registrado el gravamen.
Ojo: Con la escritura y la minuta en mano, se paga en los Registros Públicos los derechos para
levantar la hipoteca.
51
IMPORTANTE: El parte notarial de la escritura pública de constitución o cancelación de la
hipoteca debe ser tramitado a través de una notaría o por un tercero autorizado por notario,
conforme a la séptima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo Nº
1049.
52

Derecho Civil - Registral

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DERECHO CIVIL IX - REGISTRAL

Miles de operaciones comerciales se producen diariamente, realizadas por personas naturales

a) Autónomo.- En tanto constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que regulan

Las técnicas registrales más conocidas son dos:

Importancia del Derecho Registral.

La importancia radica en la seguridad jurídica que otorga el registro a través de la publicidad de

Relativo a las personas:

b) Jurídicas o Morales: Este Derecho Registral se denomina “Registro Mercantil”, y es obligatorio

a) Muebles: “Registro Mobiliario”, se crea a efectos de la publicidad registral de los bienes

b) Inmuebles: “Registro Inmobiliario”: Es aquel en cuyos libros se hace constar la situación

Importancia del derecho notarial frente al derecho registral

ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL PERUANO.

1.- Antecedentes: El código civil de 1984.

2.- Leyes y Reglamentos Especiales.

3.- Organización Registral: Ley 26366.

A) Sistema Nacional de los Registros Públicos.

B) La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

Es el funcionario público encargado de calificar las solicitudes de inscripciones de diversos títulos

Funciones del Registrador Público:

Así, el fundamento normativo de comprobar la autenticidad del instrumento presentado al

Jurisprudencialmente, la Segunda Sala del Tribunal Registral en la Resolución N° 495-2010-

EMPLEO DE LAS HERRAMIENTAS INFORMÁTICAS:

ESTRUCTURA ORGANICA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS

ESTRUCTURA ORGANICA DE LOS ORGANOS DESCONCENTRADOS DE LA (SUNARP).

NORMAS QUE REGULAN LA SUNARP

 REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES – ROF de la Superintendencia Nacional

Aprobado por Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS del 19-07-2002.

Es el instrumento Técnico Normativo de gestión institucional, orientada a contribuir al

Determina la finalidad, objetivos, organización básica y funciones generales de la

El ámbito de acción y aplicación, comprende a todas las unidades orgánicas de la

 Ley 26366 que crea la SUNARP; en el Estatuto de la SUNARP y en la Ley de Predios Nº

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

 En la doctrina registral de los países de Alemania y España los principios se consideran

PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO

Es discutible, que se encuentre regulado en el derecho positivo peruano el principio de

Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento General de

Además de estos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho peruano el

En el derecho registral Colombiano se regulan los siguientes principios registrales:

En el derecho registral Español se regulan los siguientes principios registrales:

En el derecho Francés se regulan entre otros los siguientes principios registrales:

Por su parte en el derecho Portugués se regulan los siguientes principios hipotecarios:

1) Principio de transmisión por el consentimiento.

Los principios registrales en el sistema registral Italiano son los siguientes:

En el sistema registral belga se consagra el principio de oponibilidad y es muy parecido,

En el sistema registral Alemán se siguen los siguientes principios registrales:

1) Principio de consentimiento material.

El sistema registral Suizo consagra los siguientes principios registrales:

1) Principio de negocio real causal.

1) Principio de negocio causal.

El sistema registral de la Unión Soviética consagra los siguientes principios registrales.

1) Principio de tracto sucesivo.

En el sistema registral Australiano se consagra los siguientes principios registrales:

El sistema registral de Estados Unidos de Norteamérica establece los siguientes principios

1) En algunos estados se establece el principio de buena fe.

En el sistema registral Argentino se consagra los siguientes principios registrales:

En este sistema registral no se consagra los principios registrales de legitimación y fe pública

En cuanto al sistema registral Brasileño se consagran los siguientes principios registrales:

En este sistema registral no se consagra el principio de fe pública registral

En el sistema registral Venezolano rigen los siguientes principios registrales:

No se regulan los principios de legitimación, especialidad y fe pública registral

En el sistema registral Mexicano se regulan los siguientes principios registrales:

No se regulan el principio de fe pública registral y legitimación.

El sistema registral de Puerto Rico recoge los siguientes principios registrales:

El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo