Septiembre 2017

EL M2 EN AMÉRICA LATINA SUBE EN EL SEMESTRE

4,7% EN DÓLARES Y 2,1% EN MONEDA LOCAL REAL

 El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) reporta el

precio del metro cuadrado de departamentos en barrios de 15 ciudades
de 10 países de América Latina que son comparables a lo que en Buenos
Aires son Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta. El cómputo se
hace a partir del precio pedido en páginas de avisos clasificados de
inmuebles, mayormente pertenecientes a la empresa Navent.*

 Las ciudades con m2 más caro de la región son Río de Janeiro (U$S
3.961), Santiago de Chile (U$S 3.352), Montevideo (U$S 2.933) y Buenos
Aires (U$S 2.842).

 Por su parte, los m2 más baratos de la región se encuentran en

Caracas (U$S 512), Guadalajara (U$S 1.135), Quito (U$S 1.379) y Bogotá
(U$S 1.432).

 Entre las ciudades argentinas analizadas Buenos Aires es la más cara

(U$S 2.842), seguida por Rosario (U$S 1.828) y Córdoba (U$S 1.741).

PRECIO DEL METRO CUADRADO DE DEPARTAMENTO

(EN DÓLARES)
3.961
$4.000
Fuente: RIAL Di Tella-Navent 3.352

$3.000 2.842 2.933

2.645
2.315
1.947 1.949
$2.000 1.741 1.828
1.529
1.379 1.432
1.135
$1.000
512

$0

* Navent opera bajo marcas locales en los distintos países: ZonaProp en Argentina, Imovelweb y Wimoveis en Brasil,
Inmuebles24 en México, Adondevivir en Perú, Plusvalía en Ecuador y Conlallave en Venezuela y Panamá
 PRECIO DEL METRO CUADRADO EN SEPTIEMBRE DE 2017
(en dólares corrientes)

Ciudad Precio
Río de Janeiro, Brasil 3.961
Santiago, Chile 3.352
Montevideo, Uruguay 2.933
Buenos Aires, Argentina 2.842
San Pablo, Brasil 2.645
Ciudad de México, México 2.315
Lima, Perú 1.949
Ciudad de Panamá, Panamá 1.947
Rosario, Argentina 1.828
Córdoba, Argentina 1.741
Monterrey, México 1.529
Bogotá, Colombia 1.432
Quito, Ecuador 1.379
Guadalajara, México 1.135
Caracas, Venezuela 512
Promedio (sin Venezuela)* 2.213

* Debido a la volatilidad de la serie, se omite a Venezuela del cómputo del promedio

regional.

Estos no son precios de transacción sino precios pedidos por el vendedor según surgen
de los avisos clasificados en sitios web. Para evitar sesgos frecuentes en este tipo de
índices nos focalizamos en determinados barrios de cada ciudad. Dichos barrios son
aquellos en los que típicamente habitan jóvenes profesionales. El precio que tomamos
como representativo de cada ciudad es la mediana de los anuncios pertenecientes a los
barrios considerados.

En aquellas ciudades en que los precios suelen expresarse en moneda local, los mismos
son convertidos a dólares utilizando el promedio del tipo de cambio promedio del mes de
relevamiento, según Reuters. Para Venezuela se utiliza el tipo de cambio paralelo que
publica Dólar Today. En el caso de Chile se utiliza el promedio del valor de la Unidad de
Fomento que informa el Banco Central de Chile.

2
DISTRIBUCIÓN DE LOS PRECIOS DENTRO DE CADA CIUDAD

El siguiente gráfico muestra la distribución (truncada) de los datos dentro de cada ciudad:

DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO DEL M2

$6.000
La barra horizontal que divide cada cajita
es la mediana de la distribución del precio
del m2. Este es el indicador representativo
$5.000 del valor en cada ciudad que reporta el
RIAL Di-Tella Navent (RIAL: Relevamiento Percentil 95
DÓLARES POR METRO CUADRADO

Inmobiliaio de América Latina)

Percentil 75

$4.000

$3.000

$2.000

Percentil 25
Percentil 5
$1.000

$0

La barra horizontal que divide cada cajita es la mediana de la distribución del precio del
m2. Este es el indicador representativo del valor en cada ciudad que reporta el RIAL Di
Tella-Navent. La barra inferior de cada caja indica el percentil 25, mientras que la superior
indica el 75. Finalmente, el segmento horizontal debajo (arriba) de la línea vertical que
sale de la caja indica el precentil 5 (95).

3
VARIACIÓN DE PRECIOS EN EL TIEMPO

La siguiente tabla muestra las variaciones en dólares y en moneda local real desde marzo
hasta septiembre de 2017. El precio en moneda local es real por estar ajustado por
inflación.

En promedio (sin Venezuela) los precios subieron un 4,7% en dólares y un 2,1% en

moneda local real. Esto significa que durante el semestre se apreció la moneda local
relativa al dólar en cuanto se refiere a su poder adquisitivo en términos de m2.

Las ciudades en las que hubo un mayor aumento porcentual del precio en dólares son la
Ciudad de México, México (22,2%); Rosario, Argentina (13,4%) y Córdoba, Argentina
(12,9%). Por su parte, las mayores caídas se dieron en Caracas, Venezuela (-39%),
Guadalajara, México (-5%) y Ciudad de Panamá (-3,5%). En cuanto a moneda local real,
las ciudades con mayores incrementos son Caracas, Venezuela (17,2%); Rosario,
Argentina (14,6%) y Córdoba, Argentina (14%). Las mayores caídas fueron en
Guadalajara, México (-13,5%); Santiago, Chile (-3,8%) y Ciudad de Panamá (-3,7%).

VARIACIÓN DE PRECIOS EN DÓLARES Y EN MONEDA LOCAL REAL

(marzo a septiembre de 2017)

Ciudad USD Moneda local real

Río de Janeiro, Brasil -2,9% -3,5%
Santiago, Chile 2,5% -3,8%
Montevideo, Uruguay 0,8% 0,6%
Buenos Aires, Argentina 6,9% 8,0%
San Pablo, Brasil 0,3% -0,3%
Ciudad de México, México 22,2% 11,2%
Lima, Perú 5,7% 4,4%
Ciudad de Panamá, Panamá -3,5% -3,7%
Rosario, Argentina 13,4% 14,6%
Córdoba, Argentina 12,9% 14,0%
Monterrey, México 7,8% -1,9%
Bogotá, Colombia 6,0% 4,1%
Quito, Ecuador -0,5% -0,3%
Guadalajara, México -5,0% -13,5%
Caracas, Venezuela -39,0% 17,2%
Promedio (sin Venezuela)* 4,7% 2,1%

* Debido a la volatilidad de la serie, se omite a Venezuela del cómputo del promedio regional.

4
 CAMBIO EN EL M2 EN DISTINTAS UNIDADES DE CUENTA

30%
Cambio en moneda local real

20%
Caracas $512 -9%
SUBA

(-39%; 17%) Rosario $1.828

Córdoba $1.741

10% Buenos Aires $2.842

Ciudad de México $2.315

San Pablo $2.645 Lima $1.949

Bogotá $1.432 Los valores monetarios al lado
Quito $1.379 Montevideo $2.933 de cada nombre de ciudad
0% están expresados en US$.
Monterrey $1.529
R. de Janeiro $3.961
S. de Chile $3.352
C. de Panamá $1.947 Zona de
BAJA

-10% depreciación de la
moneda local.

Guadalajara $1.135 Zona de

apreciación de la
-20% moneda local.
-20% -10% 0% 10% 20% 30%

BAJA SUBA
Cambio en dólares

SÍNTESIS METODÓLOGICA1

En América Latina, los inmuebles residenciales habitados por sus clases medias y
medias-altas suelen ser también un importante vehículo de ahorro de largo plazo de tales
sectores sociales.

El objetivo de este relevamiento es computar regularmente el valor de venta de un metro

cuadrado de una unidad habitacional típica en las principales ciudades de la región según
una metodología que satisfaga estándares internacionales generalmente aceptados. La
idea es capturar el tipo de inmuebles normalmente habitados por jóvenes profesionales en
cada ciudad. El relevamiento se publica dos veces al año y el trabajo de campo captura el
universo de los datos disponibles durante la última semana de marzo y septiembre.

Para tener una muestra homogénea y comparable a lo largo de América Latina, el

relevamiento se focaliza en barrios de características similares de las distintas ciudades y
en avisos que satisfacen los siguientes filtros:

1. Superficie cubierta: entre 20 y 100 m2.

1
La metodología completa del RIAL puede verse en el sitio web del CIF:
http://www.utdt.edu/ver_contenido.php?id_contenido=14330&id_item_menu=24984

5
 2. Suma de metros cubiertos (incluida la cochera) y la mitad de los descubiertos
inferior a 200 m2.
3. Número de habitaciones: 1 y 2 dormitorios (se excluyen monoambientes).
4. Precio del inmueble: entre 10.000 y 300.000 dólares estadounidenses.

El precio que tomamos como representativo de cada ciudad es la mediana de los

anuncios que superan dichos filtros considerando conjuntamente a todos los barrios.2

Los resultados proveen información valiosa para el seguimiento del mercado inmobiliario,
lo cual es útil para las familias, para el sistema financiero y para analizar las economías
de la región.

En este trabajo se utilizan precios pedidos por los vendedores tomados de los sitios web
más utilizados en 10 países de América Latina. Los datos provienen de sitios de la
empresa Navent y de otras fuentes públicas. A continuación, se listan los países,
ciudades y barrios incluidos en el relevamiento junto con el nombre del sitio relevado en
cada localidad:

1. Argentina, Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Barrio Norte, Belgrano, Caballito,

Recoleta. www.zonaprop.com
2. Argentina, Córdoba: Alta Córdoba, Cerro de las Rosas, General Paz, Nueva
Córdoba. www.zonaprop.com
3. Argentina, Rosario: Centro. www.zonaprop.com
4. Brasil, Río de Janeiro: Botafogo, Copacabana, Ipanema. www.imovelweb.com.br y
www.wimoveis.com.br
5. Brasil, San Pablo: Ibirapuera, Itaim Bibi, Jardins, Moema. www.imovelweb.com.br y
www.wimoveis.com.br
6. Chile, Santiago de Chile: Las Condes, Providencia, San Miguel.
www.portalinmobiliario.com
7. Colombia, Bogotá: Cedritos, Chapinero, Colina, Salitre. www.fincaraiz.com.co
8. Ecuador, Quito: Norte y Centro Norte de Quito. www.plusvalía.com
9. México, Guadalajara. www.inmuebles24.com
10. México, México D.F.: Anzures, Colonia del Valle, Polanco, Roma, Nápoles, Condesa.
www.inmuebles24.com
11. México, Monterrey. www.inmuebles24.com

2
La mediana es el valor de la variable en la posición central. O sea, es el valor que divide a la muestra en dos mitades
iguales de un conjunto de datos ordenados de menor a mayor.

6
 12. Panamá, Panamá: Obarrio, Marbella, San Francisco. www.compreoalquile.com
13. Perú, Lima: Miraflores, La Molina, San Isidro, Santiago de Surco.
www.adondevivir.com
14. Uruguay, Montevideo: Buceo, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas.
www.gallito.com.uy
15. Venezuela, Caracas: Altamira, El Cafetal, Montalbán. www.conlallave.com

El hecho de que los avisos en los sitios antes mencionados expiren aproximadamente a
los 45 días de su publicación garantiza que los resultados obtenidos sean representativos
de los precios a la fecha de publicación del informe.

El Centro de Investigación en Finanzas

Creado en 1995 gracias al aporte de un grupo de bancos nacionales y extranjeros con la

misión de generar análisis de primer nivel en el área de finanzas aplicadas, el Centro de
Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella ha sabido reunir a lo
largo de los años un importante núcleo de expertos internacionales en economías
emergentes.

El CIF lleva adelante esta misión en diversos frentes. Patrocina estudios académicos,
plasmados en su serie de Documentos de Trabajo. Elabora indicadores económicos que
son referencia obligada del mercado para el seguimiento de la coyuntura
macroeconómica, como el Índice de Confianza del Consumidor (ICC), la Encuesta de
Expectativas de Inflación (EI) y el Índice Líder (IL).

Asimismo, el CIF organiza seminarios dentro del ámbito de la Escuela de Negocios y

charlas de coyuntura político-económica, y contribuye a financiar conferencias
académicas de relieve internacional.

Con más de veinte años de historia, el CIF no ha dejado de producir análisis e ideas que
lo han instalado entre los principales centros de investigación en economía y finanzas
emergentes de Latinoamérica.