VALUACION DEL PREDIO

URBANO
 MEMORIA DESCRIPTIVA

PROPIETARIOS: Sr. LEONCIO TOVAR HUAMAN

DNI: 28502730
Sra. TEOFILA VERGARA HUAMAN
DNI: 28042529

SOLICITANTE: ING. BERLLY TOVAR BERGARA

DNI: 43514138

OBJETIVOS:
- Préstamo bancaria de para la hipotecario del predio urbano, utilizando con la
metodología reglamentario de tasaciones del Perú.

METODOLOGIA EMPLEADA:
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobada por R. M. Nº 126-2007-
VIVIENDA de la fecha 07/05/2007
FECHA DE TASACION:
Se realizó la valuación del predio urbano el 15 setiembre del 2015

FECHA DE INSPECCION OCULAR:

Las inspecciones del predio urbano fueron realizadas en 25 de setiembre del 2015 certificando
todos los inmuebles en su total conformidad.

UBICACIÓN:
DEPARTAMENTO : AYACUCHO

PROVINCIA : HUAMANGA

DISTRITO : SAN JUAN BAUTISTA

LUGAR : AVENIDA ARENALES Nº 780 CUADRA SEXTA

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRALES:

 Por el frente o Norte con la Av. Arenales, con una longitud de 11.90 ml.
 Por el lado derecho o Sur Este con la Pje. Virgen del Carmen, con una longitud de
11.55 ml.
 Por la izquierda o Este, con la propiedad del Sr. Víctor Tovar Human y la Sra. Dina
Quispe Llanos longitud de 12.00 ml.
 Por el fondo o Sur con la propiedad de la Sra. Ester Tovar Human con una longitud
de 11.25 ml.

AREA Y PERIMETRO DEL TERRENO:

AREA: 205.40 M2

PERIMETRO: 46.70 ML.

ZONIFICACION Y USO TERRENO:

- El predio urbano es de tipo R2 (comercial)

- Actualmente el predio se usa como casa habitación y en el piso inferior como área
comercial de abarrotes de tipo minorista.

INFRAESTRUCTURA DEL SERVICIOS URBANOS:

El actual predio urbano cuenta con los servicios de luz y las redes de agua potable y
desagüe, con vías vehiculares pavimentadas veredas y redes de telefonía.

CARACTERISTICAS DE LA ENTRADA DEL PREDIO:

El predio urbano se encuentra colindando por vía principal de Av. Arenales y el Pje. Virgen
del Carmen a unos pasos del local de eventos de Complejo Arenales.

DESCRIPSION DE LA DISTRIBUSION DE LAS PLANTAS DE EDIFICACION:

Primer Piso: Uso comercial y casa habitación.

Segundo Piso: Uso de casa habitación.

DESCRIPSION DE LA EDIFICACION:
La edificación es una estructura de concreto armado de dos pisos porticados con semiacabados
interior y piso de cemento bruñado c/s colorear con contra zócalo de cemento tipo madera. Además
cuenta con ambientes espaciados e iluminados para usos de casa habitación.

Cuanta con una escalera de Cº Aº que conecta los pisos adyacentes hasta el piso superior y con
un hall directo al segundo piso.

ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION:
La edificación tiene una construcción de 20 años de antigüedad.

ESTADO DE CONSERVACION:
La edificación se encuentra en buen estado de conservación.

ANALISIS DE LA INSCRIPCION PREDIAL:

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N° 274515
del Registro Público del departamento de Ayacucho.

Ayacucho, setiembre del 2015

 VALORIZACION PREDIAL

I. Valor De Terreno (VT)

18.
00
5
11.5

0
11.3
18.
00

Parámetro Valores
Frente 01 (a) = 18 m
Frente 02 (b) = 11.55 m
Área de terreno (S) = 204.63 m2
VAUa = 330 S/./m2
VAUb = 280 S/./m2
Calculo de porcentaje de área.

a
%a   a1
ab
b
%b   b1
ab

18
a  0.609
18  11.55
11.55
b  0.391
18  11.55
En % tenemos en siguiente cuadro:

%a = 60.9137 Sa = 125.238579 m2
%b = 39.0863 Sb = 80.3614213 m2

Calculo de costo según área

VTa1  3 x182 x330  S/. 320760.00

VTa1  125.24 x330  S/. 41328.70
125.24m 2 972m 2 ; se toma el menor. S/. 41328.73

VTb1  3 x11.552 x 280  S/. 111090.00

VTb1  80.36 x 280  S/. 22500.80
80.36m 2 400.21m 2 ; se toma el menor. S/. 22501.20

VTa1 = 320760 Soles NO HAY

41328.73 Soles
VTa1 = 41328.7 Soles EXCESO
VTb1 = 112058 Soles NO HAY
22501.20 Soles
VTb1 = 22501.2 Soles EXCESO
Suma  41328.73  22501.20
Suma  63829.93

SUMA = 63829.93 Soles

VTa  3x182 x330  S/. 320760.00

VTa  204.63x330  S/. 67527.90
204.63m 2 972m 2 ; se toma el menor. S/. 67527.90

VTb  3x11.552 x 280  S/. 111090.00

VTb  204.63x 280  S/. 57296.40
204.63m 2 400.21m 2 ; se toma el menor. S/. 57296.40

VTa1 = 320760 Soles NO HAY

67848.00 Soles
VTa1 = 67848 Soles EXCESO
VTb1 = 112058 Soles NO HAY
57568.00 Soles
VTb1 = 57568 Soles EXCESO

Se tomara el mayor valor

VALOR TOTAL S./67848.00 Nuevo Soles

TERRENO
II. Valor De Edificación (VE)

A. Valuación de construcción de material noble

Área construida 85.80 m2

ELEMENTO AREA (M2) VALOR POR TOTAL S./

TIPO DE VALUACION ESTRUCTURAL M2

Muros y 235.55 209.38 49319.46

Columnas
ESTRUCTURAS
Techos 167.2 121.35 20289.72

PISOS 162.12 21.61 3503.41

Puertas y
15 42.83 642.45
Ventanas
ARQUITECTURA
402.75 60.6 24406.65
Revestimiento

Baños 9.52 11.99 21.51

INSTALACIONES 4 und. 42.14 168.56

ELECTRICAS Y
SANITARIAS
VALOR PARCIAL S./ 98351.76
 B. Valuación de construcción de material rustico

Área construida 88.12 m2

ELEMENTO AREA (M2) VALOR POR TOTAL S./

TIPO DE VALUACION ESTRUCTURAL M2

Muros y 165.20 55.78 10330.46

Columnas
ESTRUCTURAS
Techos 88.50 30.13 2666.51

PISOS 88.50 4.76 421.26

Puertas y
10 25.23 250.30
Ventanas
ARQUITECTURA
165.20 45.02 210.22
Revestimiento

Baños 4.2 10.19 42.80

INSTALACIONES
2 und. 16.14 32.28
ELECTRICAS Y
SANITARIAS
VALOR PARCIAL S./ 13763.83

III. Valor De Obras Complementarias (VOC)

VALOR DE OBRA
VALOR VALOR
AREA CONSTRUIDA COMPLENTARIA
PARCIAL TOTAL
S./M3
LAVADERO 236.62 3.92 929.55
ESCALERA 329.73 9.58 3258.81
VALOR TOTAL S./ 114115.59
IV. Valor De Plantación (VP)

========

V. Valor De Perjuicio Económico (VP)

========

VI. Valor Comercial del Predio (VC)

VC = VT + VE + VOC + VP + VPE

VC = 202,849.95 Nuevos soles

SON DOSIENTOSCUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTINUEVE CON 95/100 NUEVO SOLES

TIPO DE CAMBIO US$ 1.00 = S. / 3.32

VC = US$ 61,904.21 Dólares Americanos

SON SENCENTIDOS MIL TRECIENTOSCUATRO MIL CON 21/100 DOLARES AMERICANOS

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BERLLY TOVAR BERGARA ING. ADOLFO LINAREZ FLORES ENTIDAD
PERITO SUPERVISOR COORDINADOR
VISTAS FOTOGRAFICAS
Comparación del valor calculado con impuesto predial

Rango de porcentaje de cobranza

Hasta 15 UIT 0.2%

Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%
Más de 60 UIT 1.0%.

UIT  S . / 3850.........Para el años 2015

Mas de 15 UIT
 0.6%VEU=S./ 126.90 Nuevo soles

VEU (municipal )  S . / 63450.00 Nuevo soles

VEU (calculado) = S. / 98351.76

Conclusión:

- El valor calculado del “VEU” es un valor de la edificación comercial al comparar con

valor que la entidad municipal dispone hay un excedente de S. / 34901.76 nuevo
soles.
PLANOS