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INTRODUCCION
El comercio y las relaciones que se dan entre acreedor y deudor son parte fundamental del
desarrollo de toda sociedad moderna. En este sentido, el legislador ha sido sabio en determinar las
reglas que se deben seguir para poder regir estas relaciones. Cuando una persona requiere acceso
a determinados bienes y servicios o valores líquidos muchas veces se ve en la necesidad de
conseguir una acreencia, sin embargo, luego por determinadas circunstancias de la vida, cuando el
pago del deudor se ve en falta o mora, el acreedor tiene abiertas varias vías para el cobro de su
crédito, en el caso que nos ocupa estaremos analizando comparativamente los embargos
inmobiliarios de derecho común, abreviado y el de la ley de fideicomiso.
El embargo se puede definir como la vía legal a la que recurre el acreedor, al colocar los bienes de
su deudor en manos de la justicia, a fin de poder cobrarse la obligación. Entre las características
comunes a estos embargos tenemos que antes de ejecutarse el embargo, el acreedor debe tener un
título ejecutorio, debe estar precedido de un mandamiento de pago y, por último, el crédito debe
ser cierto, liquido y exigible.
En nuestra legislación tenemos tipificados múltiples tipos de embargos inmobiliarios, entre estos
los mas usados son los que analizaremos en el desarrollo del presente trabajo de investigación. Se
hará una comparación objetiva a los fines de establecer las similitudes y diferencias entre uno y
otro.
Solo resta instar al lector a nutrirse de las páginas del presente trabajo.
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EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN
Puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la
justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del
precio de venta del o de los inmuebles embargados. Este embargo está sujeto a algunas reglas de
los embargos ejecutivos, por ejemplo:
Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en caso de practicarse en manos
de un tercero, se le notificara el mandamiento de pago al deudor, y al tercero se le entregará una
notificación en la cual se le indicara abandonar el inmueble o pagar la deuda.
Según el artículo 2118 del Código Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los
bienes del deudor susceptibles de hipoteca.
BIENES EMBARGABLES
Puede embargar todo acreedor provisto de un título ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite
la ejecución, es decir el embargo.
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Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas de dinero en una
fecha fija.
TRIBUNAL COMPETENTE.
Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde
al tribunal del lugar de ubicación del inmueble. En el caso de que la competencia sea de Santo
Domingo o Santiago, deberá acogerse a las previsiones de la Ley 50-00 que refunde en una sola
cámara los tribunales de primera instancias civiles y comerciales, designado un juez presidente,
quien será apoderado del caso en cuestión.
Antes del alguacil proceder a notificar el Mandamiento de pago debe estar provisto de un poder
especial, llamado acto de procuración.
El embargo inmobiliario debe estar precedido de un mandamiento de pago, por medio de este se
le ordena al deudor cumplir con el crédito que tiene con quien le notifica el mandamiento, si el
inmueble fue adquirido por un tercero deberá advertírsele, por medio de una intimación.
Este mandamiento de pago debe contener:
1. Constitución del abogado
2. Domicilio
3. Designación del deudor
4. Plazo para el pago de la deuda
5. Monto de la deuda
6. Copia del título ejecutorio
7. Amenaza
El mandamiento de pago deberá contener las menciones de un acto de alguacil, así como también
la elección de domicilio en la ciudad donde este establecido el tribunal que deberá conocer del
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embargo. El mandamiento se notifica a persona o en su domicilio. El alguacil deberá estar dotado
de un poder especial para poder practicar el embargo inmobiliario.
El plazo que deberá establecer el mandamiento de pago es de 30 días francos, a partir del día de la
notificación y el día de su vencimiento. El deudor tiene 30 días para pagar, a partir de estos 30 días
el acreedor tendrá 90 días para embargar, si en este plazo no traba el embargo, deberá reiterar el
mandamiento de pago, con la forma y los plazos antes dichos.
Si el deudor no paga dentro de los 30 días establecidos se procederá al embargo del inmueble, este
embargo se hace por medio de un acta levantada por alguacil. El acta de embargo se levanta fuera
del conocimiento del embargado, este se enterará por medio de una denuncia que deberá hacérsele
en su persona o en su domicilio. La denuncia se hará dentro de los 15 días en que se hubiese
cerrado el acta de embargo, la denuncia convierte el embargo en una verdadera acción judicial y
el depósito del pliego de condiciones representa el enrolamiento de la causa. La denuncia se hace
por medio de un acto de alguacil el cual llevara a la cabeza una copia del acta de embargo
Dentro de los 15 días de la fecha de la denuncia, el acta de esta, junto al acta de embargo y copia
del título ejecutorio deberán transcribirse a la conservaduría de hipotecas del distrito judicial donde
radiquen los bienes embargados. Si el ejecutante notificare la denuncia tardíamente o la
transcripción resultare nula, este deberá empezar de nuevo el proceso del embargo a partir del
último acto valido, si hubiere bienes en más de un distrito judicial deberá mediar un plazo de 10
días entre la última transcripción valida y la nueva.
Si el embargo se hiciere sobre un terreno registrado deberá la inscripción hacerse por medio del
registrador de títulos, esta inscripción produce los mismos efectos que la transcripción por ante el
conservador de hipotecas. Si hubiere otro embargo inscrito el conservador o el registrador de
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títulos no inscribirá el nuevo embargo, pero hará mención de quien es el ejecutante del embargo
anterior, fecha, día, y también cual es el abogado persiguiente.
Restricción de los derechos de uso, goce y administración del deudor sobre el inmueble.
Inmovilización de los frutos naturales y civiles del inmueble.
Inajenabilidad del inmueble embargado
Atribución de la dirección de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue inscrito o
transcrito.
Conversión de los acreedores quirografarios en terceros.
EL PLIEGO DE CONDICIONES
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también a los demás acreedores inscritos, así mismo en este plazo deberá notificar el día
en el que el juez dará lectura al pliego de condiciones, que no podrá ser menos de 20 días,
ni más de 30 días después de depositado el pliego. Por medio de esta notificación se invitará
a los intimados a tomar comunicación del pliego de condiciones, para que así hagan sus
observaciones y decires con relación al pliego. Las observaciones y decires se insertarán
en el pliego, el embargado y los acreedores que pretendan oponerse a algunas de las
cláusulas del pliego deberán presentar un escrito 10 días antes de la audiencia para lectura
del pliego. Este escrito deberá notificarse a todas las partes envueltas en el embargo e
intimándoles a comparecer en un plazo no menor de 2 días a la audiencia que celebre el
juzgado de 1ra instancia, el cual fallará a más tardar el día designado para la lectura del
pliego, este fallo no será sujeto de ningún recurso.
En lo general se celebran 2 audiencias, una para la lectura del pliego y las reparaciones a este y
otra para la adjudicación. Por lo menos 20 días antes de la adjudicación deberá el abogado del
persiguiente insertar en uno de los periódicos del distrito judicial donde radican los bienes
embargados, un extracto firmado por el, que deberá contener:
1. La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripción
2. Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente
3. La designación de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo.
4. Lugar donde será efectuada la subasta
5. El precio puesto por el persiguiente para la adjudicación
6. La indicación del tribunal y la del día y la hora de la adjudicación
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7. Mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador
Si no se cumplen con los requisitos de la publicidad, la venta será nula, pero esta nulidad no es de
orden público y se puede renunciar a prevalerse de ella.
El día de la audiencia para la lectura del pliego el juez fijara el día de la adjudicación. Esta
audiencia deberá celebrase antes de 30 días, ni después de 40 del día de la lectura del pliego. Las
razones por las cuales podría sobreseerse la audiencia de adjudicación son las siguientes:
1. Si fallece el deudor, el persiguiente podrá ejecutar en contra de sus herederos, pero deberá
notificar y esperar 8 días para poder ejecutar. Podría darse el caso de que el deudor fallezca
1 o 2 días antes de la audiencia de adjudicación.
2. Si el vendedor no pagado decide actuar por vía de resolución
3. Cuando el titulo ejecutorio es argüido de falsedad y se origina una persecución penal
4. Si el deudor solicitare un plazo de gracia y este lo obtuviere
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La sentencia que pronuncia el sobreseimiento es susceptible de las vías de recurso, a excepción de
que esta demanda se presentare como un incidente del embargo. También podrá solicitarse un
sobreseimiento conforme al art 702 del CPCD, pero solo podrá sobreseerse el procedimiento por
15 días y deberá ser por causas graves debidamente justificadas. Si el sobreseimiento es solicitado
por el persiguiente deberá ser obligatorio otorgarlo. La decisión que acordare el juez será insertada
en el pliego de condiciones, y será ejecutoria en el acto sin necesidad de registrarla, notificarla o
ni siquiera motivada.
LA PUJA ULTERIOR
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EL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO
El embargo inmobiliario abreviado, consignado en la ley sobre Fomento agrícola No. 6186 del
1963, es un procedimiento sumario, caracterizado por la celeridad y simplicidad. Su objetivo
primordial es evitar que las decisiones sean retardadas, en cuyo caso la sentencia que intervenga
no será susceptible de apelación.
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Pasados los plazos de 15 días para el mandamiento de pago y de 20 (corren juntos) para la
inscripción de este como hipoteca, se procederá a la redacción de un pliego de condiciones. Los
plazos antes mencionados corren juntos. Si el persiguiente así lo deseare, el juez de 1ra instancia,
actuando como juez de los reherimientos, nombrara un nuevo guardián. De no ser así el embargado
mantendrá la posesión de la cosa hasta la venta. El pliego de condiciones deberá depositarse dentro
de los 10 días, que siguen a los plazos anteriores. Este pliego se depositará por ante la secretaria
del tribunal de 1ra instancia del lugar donde se encuentre el inmueble embargado.
En este embargo no existe audiencia para la lectura del pliego de condiciones, pero el persiguiente
deberá dentro de los 30 días que siguen al depósito del pliego, publicar un anuncio por lo menos
en uno de los periódicos de circulación nacional. El aviso al deudor y a los otros posibles
acreedores de este, deberán hacerse en la octava franca, en un domicilio elegido por ellos,
intimándoseles a que tomen comunicación del pliego de condiciones.
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EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL DESARROLLO DEL
MERCADO HIPOTECARIO Y FIDECOMISO
La ejecución de los inmuebles por vía del embargo previsto en la Ley 189-11, del 13 de
julio del año 2011, se encuentra regida por un procedimiento que podría catalogarse de
especial y sumario, lo que encuentra su explicación en el hecho de que, además de someter el
conocimiento de sus contestaciones incidentales a un procedimiento distinto al previsto en el
Código de Procedimiento Civil, reduce los plazos y suprime algunas de las formalidades y actos
de procedimiento previstos en el embargo previsto en el derecho común.
Respecto a los acreedores que podrán optar por el procedimiento previsto en la Ley 189-
11, el texto del artículo 149 establece: “La presente ley contiene el procedimiento
aplicable para el procedimiento especial de ejecución inmobiliario al que podrán optar
cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo sin que esta lista sea
limitativa , entidades de intermediación financiera locales o del extranjero, los agentes de
garantías a los que se refiere la presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre y
cuando la garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional , sin importar
el tipo de la acreencia garantizada”.
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Quedan excluidos los acreedores quirografarios, aquellos cuyo crédito se encuentre fundamentado
en una hipoteca judicial, así como aquellos cuyo crédito se sustente en una hipoteca legal.
TRIBUNAL COMPETENTE
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Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma concomitante
la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble;
Expedición, notificación y trascripción de la sentencia de adjudicación. (Aplicación del
artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio conferido por
el artículo 151 de la ley).
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DIFERENCIAS ENTRE EL EMBARGO INMOBILIARIO DE FIDEICOMISO CON
EL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO
En el contenido del mandamiento de pago creado por la ley para este tipo de embargo,
puede decirse que el legislador de la nueva ley simplificó en un mismo acto el
mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo previsto en el
derecho común,
En este embargo el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo
inmobiliario, si dentro de los quinces días a partir de su notificación el deudor no ha
procedido al pago del crédito adeudado requerida;
A diferencia de lo que acontece con la Ley 6186, la cual prevé que el acreedor puede
inscribir su mandamiento dentro de los quinces (15) días de su notificación, en esta ley el
mandamiento se inscribe en los cinco días después de haber transcurrido dicho plazo;
Permite la continuación del procedimiento, a pesar de los pagos o abonos a cuenta
realizados por el deudor, una vez iniciado dicho procedimiento;
Los plazos para la realización de los actos y el planteamiento de los incidentes fueron
abreviado de una manera sustancial de forma tal que en 70 días se logra la venta del
inmueble;
Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que acontece
con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta ley la lectura del
pliego y la subasta serán llevada de manera concomitante, es decir, el juez cierra la lectura
y abre la subasta y venta del inmueble el mismo día de la lectura;
Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de la situación
del inmueble, si así se hizo constar en su convención hipotecaria;
El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideración en el precio de primera puja el
monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción superior,
permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación;
La garantía a depositarse por los licitadores debe ser realizada por vía de cheque
certificado;
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La sentencia de adjudicación resultante de este embargo decida o no sobre incidentes no es
susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose su impugnación sólo por la
vía de la casación
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CONCLUSIÓN
El embargo es una figura legal consistente en la aprehensión real o simbólica de los bienes de una
persona, por resolución judicial, para obtener el cumplimiento forzoso de una obligación cuando
ésta no se haya cumplido en tiempo y forma. Esta aprehensión puede ser real o simbólica, ya que
no es necesario que las cosas embargadas salgan de la esfera de protección de su dueño, y más
aún, es muy común que queden en su poder, custodiándolas éste en calidad de depositario.
Tratándose de bienes inmuebles, el embargo se lleva a efecto por medio de una inscripción, que el
tribunal ordena se realice en el registro del conservador de bienes raíces pertinente. De acuerdo a
las disposiciones de la Ley 6186 de Fomento Agrícola, si dentro del plazo concedido el deudor no
paga los valores adeudados, el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo
inmobiliario.
El embargo inmobiliario es una vía eficaz para el acreedor cobrarse las obligaciones contraídas
por su deudor. En el trabajo que concluye se pudo analizar las diferencias y similitudes que tienen
entre si los embargos inmobiliarios de derecho común con el embargo inmobiliario abreviado y el
embargo de fideicomiso.
El embargo inmobiliario de derecho común es el mas largo de todos, el mas complicado, sin
embargo, es la única vía que tiene abierta los acreedores quirografarios puesto que los demás
embargos están bien delimitados en la ley y solo pueden ser ejecutados por ciertos acreedores.
El acreedor que la ley le otorgue el privilegio del uso del embargo de fideicomiso así como el
abreviado, debe preferirlos por encima del de derecho común, por la economía procesal que
significa, así como por la celeridad de estos procedimientos.
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BIBLIOGRAFIA
Trajano Vidal Potentini. Guía de los Embargos. Introducción a las Vías de Ejecución y los
Embargos. Tomo I. 2013
Florián Tavares Hijo. Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano 5ta Edición
Acosta, Juan Pablo. "Código Civil de la República Dominicana", Decima quinta Edición,
Editora DALIS, Moca, República Dominicana. 2011.
Potentini, Trajano Vidal. "El Embargo Inmobiliario Abreviado", Gaceta Jurídica Virtual.
Año 1 Numero 2, Editora DALIS, Moca, República Dominicana. 2000.
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