Conviene más alquilar que adquirir una vivienda a crédito

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Blue Coat December 23, 2014

Realizar una planeación financiera que aproveche el diferencial entre el pago de alquiler y el
pago de una propiedad para la adquisición de una vivienda “de contado” –es decir, eligiendo
condiciones–, puede ser la diferencia entre adquirir una vivienda en 15 años a liberar
una hipoteca por la misma después de 30.

Por Emmanuel Ameth

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Como si de una fórmula infalible se tratase, creemos que para los bienes inmuebles
personales y de uso duradero, particularmente las viviendas, siempre será mejor opción la de
comprar aunque tengamos que recurrir a un financiamiento para ello. Pero como en muchas
otras cosas que se repiten constantemente en el terreno de las finanzas personales, estas
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aseveraciones suelen repetirse sin analizar de fondo si son ciertas. De hecho, casi por regla,
es más conveniente para una familia el alquilar una vivienda que adjudicarse una mediante los
esquemas de financiamiento convencionales. A continuación explicaremos los porqués.

El principal argumento en contra del alquiler es que aquel capital que se destina a pagar el
arrendamiento se ha desperdiciado sin generar derecho y/o pago alguno sobre la propiedad
en sí. Pero eso es mentira. El pago de alquiler es uno destinado a cubrir específicamente
dicho servicio de manera temporal, y es por ello que suele ser menor que el pago de una
amortización para la liberación de una propiedad. Realizar una planeación financiera que
aproveche el diferencial entre el pago de alquiler y el pago de una propiedad para la
adquisición de una vivienda de contado –es decir, eligiendo condiciones–, puede ser la
diferencia entre adquirir una vivienda en sólo 15 años a liberar una hipoteca de esa misma
vivienda después de 30.

Debe tenerse en cuenta además, obviando el hecho de que un propietario incurre en más
gastos que un inquilino, que si bien los gastos de un alquiler no son reembolsables ni
reutilizables, los realizados para la formalización de una hipoteca tampoco lo son e incluso la
única diferencia en cuanto a esta concepción de “desperdicio de recursos” es que éstos le son
entregados a un banco pero, eso sí, en mayor cuantía.

Nótese también que el riesgo inherente a cualquier inversión, particularmente a aquellas

realizadas a largo plazo, se minimiza cuando se alquila que cuando se paga una hipoteca. Al
final nadie cuenta con la certeza de tener el mismo nivel de vida que lleva ahora en periodos
de tiempo relativamente cortos (cinco años) o de estar siquiera vivo. Cuando se alquila y se
cuenta con una disciplina de plan financiero, se gana liquidez por la fácil disposición de
recursos al tenerlos en forma de dinero (algo que no se tiene con una propiedad); se cuenta
con libertad para aprovechar las oportunidades que se presenten sin estar encadenados a una
propiedad que obviamente no podemos llevar con nosotros, pero lo más importante, podemos
tener una utilidad tangible que no esté sujeta a los caprichos del mercado.

En materia financiera, la mayor desventaja que tiene una hipoteca respecto al alquiler es que
las tasas de interés cobradas son siempre superiores a la plusvalía que pueda generar la
vivienda (la cual es poca en la mayor parte de los casos). Además, los créditos son
doblemente costosos cuando los intereses son calculados sobre Unidades de Inversión o
Veces el Salario Mínimo. Sí, la banca calcula sus préstamos a largo plazo sobre precios
reales, mientras que para pagar réditos lo hace a precios corrientes.

México, un país ideal para buscar alquiler

Si bien de manera aparente existe un rezago en materia de vivienda, lo cierto es que la

demanda adicional se estima que quedará cubierta a finales de 2016, según la Sociedad
Hipotecaria Federal, a partir de lo cual se cree que se calcula que el equilibrio del mercado
será más constante. Tan es así que el área de investigación de la cúpula empresarial, el
CEESP, recomendó al Infonavit no dar más de 300,000 créditos anuales de los 650,000 con
los que se cubriría la demanda a partir de dicha fecha.

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Porque como se ha mencionado, la vivienda es una inversión riesgosa, y si encima existen
factores como la lejanía, delincuencia, carencia de servicios, intereses bancarios exagerados,
aislamiento, entre otros, no es de extrañar que de 35.6 millones de viviendas totales en el
país, 5 millones estén deshabitadas. Lo más preocupante es que en más de 2 millones de
estos casos han sido abandonadas. Luego de realizar un análisis costo/beneficio, el 5.6%
de los propietarios totales prefirió abandonar este patrimonio que seguir invirtiendo en él.
Sabia decisión la de unos, y única salida para otros.

Actualmente hay 2.6 millones de viviendas con hipoteca por parte de sus propietarios,
mientras que los alquileres alcanzan los 4 millones. De destacar además que seis por cada 11
viviendas hipotecadas son mediante esquemas de apoyo gubernamental y sólo una por cada
seis con apoyo de la banca. La mayor parte del esfuerzo que invierte un mexicano en pagar
este patrimonio consume ya no digamos su riqueza sino su mismo bienestar. El 70% de la
PEA tiene ingresos equivalentes o menores a 5,000 pesos, lo que aun con programas de
subsidio supone un destino superior al máximo recomendable de 30% de sus ingresos para el
pago de una hipoteca.

Cuando adquirimos un bien inmueble, no sólo la plusvalía juega un

rol importante en el cálculo del precio de mercado sino que también
lo hace la depreciación. El valor del terreno suele ir aumentando de Depreciación vs. plusvalía

manera constante –principalmente por la demanda y mejora de

servicios– mientras que el valor de la edificación tiene una
obsolescencia tras la cual se debe invertir en reparaciones para no dejar caer el valor. Así, la
compra de una propiedad como una inversión también debe darse en un tiempo determinado
para que pueda aprovecharse al máximo y obtener beneficios de la misma.

¿Qué tanto un crédito hipotecario se come mi dinero?

Dejemos de lado los gastos en los que incurre un nuevo propietario –y

que no son nada baratos además–, como lo es el avalúo comercial, el
pago de impuestos y derechos por la comercialización del inmueble, Tomado de Wikipedia.

los gastos de operación, financieros y de titulación por la

formalización.

Usemos una simple amortización cuya tasa de interés sea del 10% (es decir, la más baja de
mercado mexicano) y sin incurrir en ningún otro gasto adicional. Cuantifiquemos además que
independientemente de que se pague una hipoteca o un alquiler, se costea el pago de este
servicio. Dejemos el pago “fijo” y concédeme la licencia de suponer que el crédito nos ha sido
calculado en pesos corrientes por la banca. Además, hemos contemplado que si bien los
pagos son fijos, el alquiler sube un 10% cada que transcurren cinco años, mientras que la
banca nos paga, también a pesos corrientes, el 5% de rendimientos anuales sobre nuestro
ahorro, que además, al ser pagarés anuales, debe juntarse el capital de un año para que
pueda agregarse a nuestra suerte de ahorro principal.

A 30 años

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 COMPRADOR DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de Pago Abono a Abono a Destino a Desperdicio

pago total capital intereses alquiler real

5 años 157,980 10,277.04 147,702.96 90,000 57,702.96

10 años 315,960 27,185.94 288,774.06 189,000 99,774.06

15 años 473,940 55,006.31 418,933.69 297,900 121,033.69

20 años 631,920 100,779 531,140.58 417,690 113,450.58

25 años 789,900 176,090.31 613,809.69 549,459 64,350.69

30 años 947,880 300,000.00 647,880.00 694,405 -46,524.90

Realizando pagos mensuales de 2,633 pesos en un crédito de 30 años en los primeros 23

años de los mismos la mayor parte de tus pagos será destinada al pago de intereses, pues es
hasta el pago 278 que el abono a capital supera a aquel abono destinado al pago de interés.
Tras 10 años, luego de haber erogado un saldo similar al del costo de su vivienda, el 91% de
sus pagos habrá sido destinado al pago de intereses y su deuda no habrá alcanzado a
reducirse ni siquiera en una décima parte.

A la mitad de su crédito, en el pago 180, apenas habrá pagado el 18% de su vivienda. Por
supuesto tampoco debemos olvidar el segundo beneficio, esto es, que por ser SU vivienda, el
alquilar le ha sido gratuito.

ALQUILER DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de pago Pago total Destino a alquiler Ahorro invertido en la banca

5 años 157,980 90,000 75,126.48

10 años 315,960 189,000 161,062.89

15 años 473,940 297,900 259,801.19

20 años 631,920 417,690 373784.25

25 años 789,900 549,459 506,020.41

30 años 947,880 694,405 660,228.84

Como puede apreciarse, los supuestos son exactamente iguales que el sujeto anterior. Sin
embargo, la diferencia del pago en este alquiler (valuado los primeros cinco años en 1,500
mensuales y posteriormente creciendo a razón de 10% cada cinco años) invertida en un
banco bajo los supuestos ya citados, permiten una diferencia notable.

Tras 15 años de pagar exactamente la misma cantidad, “el propietario” tan sólo pudo
abonar menos de una quinta parte de la suerte principal de su hipoteca, mientras que
“el inquilino” pudo juntar el 87% del capital necesario para adquirir una vivienda de ese
mismo precio.

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A 20 años

Mensualidades de 2,895 para ambos compradores. Tasa de interés del 10% anual sobre
saldos insolutos. Se omiten costos de escrituración y demás en los que debe incurrir el
comprador. Suponiendo además que se calcule en PESOS y no en UDIS ni VSM.

COMPRADOR DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de Pago Abono a Abono a Destino a Desperdicio

pago total capital intereses alquiler real

5 años 173,700 30,592.66 143,107.34 90,000 53,107.34

10 años 347,400 80,927.07 266,472.93 180,000 86,472.93

15 años 521,100 163,742.70 357,357.30 270,000 87,357.30

20 años 694,800 300,000 394,800.00 300,000 94,800.00

ALQUILER DE VIVIENDA

Periodos cumplidos de pago Pago total Ahorro invertido en la banca Destino a alquiler

5 años 173,700 92,499.07 90,000

10 años 347,400 200,607.79 189,000

15 años 521,100 327,644.20 297,900

20 años 694,800 477.743.61 417,690

En el año 14 el inquilino habrá ahorrado el recurso suficiente para adquirir una vivienda de
300,000, de contado. Si bien el precio de las mismas habría crecido en el periodo referido, la
oportunidad de presentar dicho monto junto, supone un mayor margen de negociación que
disminuiría esta variación.

Como se aprecia, suponemos que cada cinco años el precio del alquiler se eleva en 10%. La
banca, por otro lado, paga rendimientos anuales de 5% y señalamos el ahorro bajo el
supuesto de que hasta que se cumple el año es reinvertido el capital acumulado más aquello
juntado durante el periodo destacado. Simplemente para que el lector sepa que las
variaciones son aún mayores, los pagarés bancarios alcanzan tasas de rendimiento del 10%,
mientras que las hipotecas promedian 13.5% anual según la Condusef. El costo de alquiler se
calculó (antes de sus incrementos acumulados del orden del 10% cada cinco años) en el
0.5% mensual del valor de la vivienda, lo cual excede también gran parte de las reglas
establecidas para su cálculo.

Emmanuel Ameth es analista económico.

Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son

completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes México.

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