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Bau- und Sachenrecht

Inhalt Bewilligungsverfahren 2
Verfahrensarten

Baurecht 3
Öffentlich / Privat

Sachenrecht 4
Definition

Besitz und Eigentum 5


Beurkundung und Eigentum

Grundeigentum 6
Eigentumsarten

Erwerb von Grundeigentum 7


Prozess

Grundbuch 8
Zweck und Strucktur

Grundbuchauszug 10
Inhalt und Struktur

Übungsaufgabe 12
Sachenrecht

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Baubewilligungsverfahren

Wann/Warum? Sobald eine Errichtung, Änderung oder auch eine Nutzung


von Bauten und Anlagen geplant wird, ist eine Baubewilli-
gung erforderlich. Da mit dem Bauen erst nach Vorliegen
einer rechtskräftigen Baubewilligung begonnen werden
darf, ist möglichst frühzeitig mit der Planung zu beginnen
und das Baugesuch möglichst rasch nach den entspre-
chenden Verfahrensfristen einzureichen. Zu empfehlen ist
das Bauvorhaben mit dem zuständigen Bauamt/Bausekre-
tariat der Gemeinde vor zu besprechen, bzw. sich über die
einzuhaltende Gesetze zu informieren.

Welche Verfahrensar- Je nach Art, Lage und Umfang wird das Bauverfahren ent-
ten gibt es? weder im ordentlichen Verfahren oder im Anzeigeverfahren
behandelt.

Ordentliches Verfahren Für dieses Verfahren gibt es nachbarrechtliche Relevanz.


Laut dem PBG 319-321 treffen die Bewilligungsbehörden
ihre Entscheide in der Regel innert 2 Monate seit der
Vorprüfung. Bei Neubauten und grösseren Umbauvorhaben
steht eine Zeitspanne von 4 Monaten seit der Vorprüfung
zur Verfügung. Das Verfahren wird durch ein ordentliches
Baugesuch der Bauherrschaft an die Gemeinde ausgelöst.

Anzeige Verfahren Das Anzeigeverfahren kommt bei Vorhaben von unterge-


ordneter Bedeutung zur Anwendung. Innerhalb von 1 ½
Wochen sollten die Pläne bewilligt sein.

Fristen Die Gültigkeit einer baurechtlichen Bewilligung erlischt


nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung
begonnen worden ist. Die Frist beginnt mit dem Ablauf der
letzten Rechtsmittelfrist ( 322 PGB).

Dokumente - Baugesuchsformulare
- Pläne
- Beschrieb des Objektes
- Berechnungen

Kapitel: Bau- und Sachenrecht

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Baurecht

Baurecht Das Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen


allen am Bauvorhaben beteiligten Personen, Unterneh-
men und Behörden. Das können zum Beispiel Bauherren,
Grundstückseigentümer, Bauleiter, Bauunternehmen,
Nachbarn und Bauaufsichtsbehörden sein. Dabei unter-
scheidet man zwischen dem öffentlichen und dem privaten
Baurecht.

Öffentliches Baurecht Das öffentliche Baurecht umfasst


-das Planungsrecht,
-Bodenordnungsrecht
-Bauordnungsrecht
oder einfacher ausgedrückt alle Vorschriften von Bund
und Ländern, die regeln was von wem wie und wo gebaut
werden darf oder muss. Damit fallen unter das öffentliche
Baurecht zum Beispiel Bebauungspläne, Baugenehmigun-
gen, Bauauflagen, Sondervorschriften wie Denkmalschutz,
Straßen- und Weggesetze, die Erschließung und Teilbar-
keit von Grundstücken, Enteignungen und Verpflichtun-
gen zu Sanierungsmaßnahmen sowie die Festlegung der
Nutzungsart.

Privates Baurecht Das private Baurecht hingegen unterliegt dem Zivilrecht.


Es gilt für alle rechtlichen Beziehungen zwischen den
unmittelbar und mittelbar am Bau beteiligten Personen. Zu
den unmittelbar beteiligten Personen zählen beispielswei-
se Eigentümer, Bauherren, Ingenieure, Statiker, Archi-
tekten Bauunternehmen und Subunternehmer. Mittelbar
beteiligte Personen können Nachbarn oder andere von
einer Baumasnahme Betroffene sein. Wird bei Auseinan-
dersetzungen keine außergerichtliche Einigung erzielt, so
entscheidet im privaten Baurecht ein Schiedsgericht oder
Zivilgericht.

Kapitel: Bau - und Sachenrecht

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Sachenrecht

Definition Sachen im Rechtssinn sind körperliche, selbstständige,


unpersönliche und der menschlichen Herrschaft unter-
werfbare Gegenstände! In diesem Kapitel wird der Prozess
bis zur Beurkundung erläutert.
Das Sachenrecht regelt das Recht von Personen an Sa-
chen und ist im ZGB unter Art. 641- 977 vermerkt:

Das Eigentum (Art. 641-729):


-Grundeigentum
-Stockwerkeigentum
-Fahrniseigentum

beschränkte dinglichen Rechte (Art. 730-915):


-Die Dienstbarkeiten
-Das Grundpfand

Besitz und Grundbuch (Art. 919-977)

Sicherung Entsprechen Eignung und Preis den Vorstellungen, so


folgt als nächstes der Kauf des Grundstücks. Vielleicht
möchte man jedoch noch ein wenig abwarten und da gibt
es folgende „Reservierungsmöglichkeiten“:

Vorkaufsrecht Mit diesem Recht erhält man das Recht ein bestimmtes
Objekt vor einem Dritten kaufen zu können. Es muss
schriftlich fixiert werden und endet nach dem GB Eintrag
nach 10 Jahren.

Kaufsrecht Dieses gibt dem Berechtigten die Möglichkeit eine Liegen-


schaft innert einer bestimmten Frist zum vorher bestimm-
ten Preis zu kaufen. Das Kaufsrecht kann ebenfalls im GB
für 10 Jahre eingetragen werden.

Vorvertrag Falls z.B. im Zusammenhang mit der Baubewilligung oder


der Finanzierung noch Verschiedenes abzuklären ist,
wird eine Liegeschaft mit Vorteil unter Vorbehalt gekauft.
Dabei führt der Weg immer über eine Beurkundungsstelle
und das Grundbuchamt.

Gültigkeit Jeder Grundstück-Kaufvertrag bedarf seiner Gültigkeit


der öffentlichen Beurkundung. Vertragspunkte wie Part-
ner, Objekt und Preise werden geregelt.

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Besitz und Eigentum

Beurkundung Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich


beurkundet werden (Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1
OR). Zusätzlich zum Abschluss des beurkundeten Kaufver-
trages ist für den Erwerb des Grundeigentums die Eintra-
gung in das Grundbuch erforderlich (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Im Kanton Zürich ist für die Beurkundung von Kaufverträ-
gen und für die Entgegennahme von Grundbuchanmeldun-
gen dieselbe Amtsstelle zuständig.
Für die Beurkundung benötigen wir von Ihnen zahlreiche
Angaben und Unterlagen. Wir weisen insbesondere darauf
hin, dass das Grundbuchamt ein Handlungsfähigkeits-
zeugnis des Käufers benötigt, sofern dieser nicht bereits
Eigentümer im jeweiligen Grundbuchamtskreis ist.

Eigentumsübertragung Im zweiten Schritt erfolgt die Eigentumsübertragung (das


Verfügungsgeschäft), welche mittels einer sog. Grund-
buchanmeldung vom Verkäufer dem Grundbuchamt einge-
rechnet bzw. von beiden Parteien auf dem Grundbuchamt
unterzeichnet wird. Der Käufer kann nach der Unterzeich-
nung der Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung
über das Kaufobjekt verfügen.

Reservation Es ist ratsam, alle zum Zeitpunkt des Abschlusses der


Reservationsvereinbarung bekannten Vertragspunkte auf-
zuführen und zu regeln. Für die Reservationsvereinbarung
ist typisch, dass die Käufer - je nach Objektpreis eine
erste Kaufpreisanzahlung leisten, welche dem Kaufpreis
im Fall des Abschlusses des eigentlichen Kaufvertrages
angerechnet werden. Es ist auch eine Konventionalstrafe,
wonach die Anzahlung dem Verkäufer verfällt, falls der
Käufer die Pflicht zum Abschluss eines Grundstückvertra-
ges nicht erfüllt.
(Reuegeld)

Kapitel: Bau - und Sachenrecht

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Grundeigentum

Grundpfand Überblick
Der Grundpfandkredit ist ein Kredit gegen Verpfändung
des Grundstückes. Er ist nach wie vor die häufigste und
wichtigste Kreditart. Dazu muss zuerst verstanden werden,
wie überhautp Eigentum erworben werden kann.

Grundeigentum Das ZGB unterscheidet folgende Arten des Eigentum an


Grundstücke.

Alleineigentum (ZGB 641ff und 667 ff )

Miteigentum (ZGB 646 ff )

Gesamteigentum (ZGB 652 ff )

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Erwerb von Grundeigentum

Prozess Der Erwerb von Grundeigentum läuft wie folgt:

Kaufinteresse, Objektsuche

Kaufverhandlungen

Reservationsvereinbarung

öffentliche Beurkundung

Eigentumsübertragung

Kapitel: Bau - und Sachenrecht

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Grundbuch Bestandteile

Allgemein Das Grundbuch gibt Auskunft über das Grundeigentum und


die beschränkt dinglichen Rechte
-Dienstbarkeiten
-Grundlasten
-Grundpfandrechte
Neben den Eintragungen der dinglichen Rechte enthält es
Auskunft über: Vormerkungen und Anmerkungen.

Bestandteile
Das Grundbuch besteht nicht aus einem einzigen Register,
sondern aus einer Gesamtheit von Bestandteilen.
Dies sind:
-Hauptbuch
-Tagesbuch
-Belege
-Pläne
-Hilfsregister (Gläubigerregister, Eigentümerverzeichnis,
Pfändungsregister, Berichtigungsbuch, Gebäuderegister)

Zweck Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden samt dazu-


gehörigen Rechten und Pflichten festzuhalten und damit
transparent zu machen. Es ist öffentlich (ZGB 970) und
wird von einer kant. Stelle geführt.

Hauptbuch Belege

Tagebuch Pläne

Kapitel: Bau - und Sachenrecht

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Grundbuch, Eigentum und Auskunft

Allgemein Die Funktion Besitz und Grundbuch stehen sich wie folgt
gegenüber.

Publizitätsfunktion Funktion bei Eigentumsübergang

Der Besitzantritt

Übergang Nutzen und Gefahr

Kapitel: Bau - und Sachenrecht

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Grundbuchauszug

Verschiedene Kapitel Der Auszug ist in folgende Kapitel Unterteilt:

Eigentümer, Eigentum

Liegenschaft

Anmerkung

Erwerbstitel

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Vormerkung

Dienstbarkeit

Grundpfandrecht

Kapitel: Bau - und Sachenrecht

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Übungsaufgabe Sachenrecht
Im sachenrechtlichen Konzept werden die Grenzen und die damit im Zusammenhang
stehenden, sachenrechtlich relevanten Verhältnisse, unter den Grundeigentümern
und deren alltäglichen Umgang geregelt. Rechtlich klare Eigentums- und Dienstbar-
keitsverhältnisse, welche für ein möglichst reibungsloses Funktionieren einer Über-
bauung notwendig sind, verschaffen einen nachbarrechtlich harmonischen Umgang
unter den Eigentümern und verhindern nachbarschaftliche Streitereien (zumindest
aufgrund fehlerhaften oder mangelden sachenrechtlichen Regelungen.

Fragestellungen Im Produkt zu denfinieren sind


1. Was wird verkauft (EFH, STWE,..) ?

2. Wo liegen welche Anlagen und wie ist die Situation


derselben (gemeinsame Nutzung der Wege, UN-Gara-
ge, Besucherparkplätze, Briefkastenanlagen,etc.,) ?

2. Welche Vorschriften, Benutzungseinschränkungen,


sind zu beachten ?

3. Welche Auflagen gemäss Bau- und Parzellierungsbe-


willigung bestehen ?

4. Welche nachbarschaftlichen Regelungen sowohl


innerhalb und ausserhalb der Überbauung sind zu
Situation Dienstbarkeit beachten ?

5. Wo und wie sind die Grundstücke erschlossen, Zu-


Aufgabenstellung gänge ?

6. etc.

Auftrag
Konzeptionieren sie Ihren städtebaulichen Entwurf
nach sachenrechtlichen Überlegungen und stellen
diese planerisch dar.

Ziel
a. Rechtlich klare Eigentums- und Dienstbarkeitsver-
hältnisse für ein möglichst reibnungsloses Funktio-
nieren im Verkauf und Betrieb.

b. Verständnis für sachenrechtliche Leitplanken inner-


Regelungen Dienstbarkeit hald des Entwurfs.

Kapitel: Bau-, Sachenrecht c. wirtschaftiche und rechtliche Eigenständigkeit der


Parzellen als Grundlage zur Wertermittlung
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