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Lebenszyklus

Inhalt Lebenszyklus 2
Einführung

4 Phasen, Instandsetzungszeitpunkt 3
Zyklus

Nachhaltigkeitsfaktoren 4
Geschichte, Faktoren

Planungsansatz 5
SGNI

Rolle der Planer 6


Nachhaltig Bauen, Verantwortung, Strategien

Neuorientierung der Bauwerke 8


Kontrolle, Komplexität, Projektverständnis

Akteure im Lebenszyklus 11
Rollenverteilung
Drei Dimensionen

Nutzungsdauern im Lebenszyklus 13
Unterschiedliche Lebensdauern

Wertverteilung im Lebenszyklus 14
Zuordnung der Werte

Wirtschaftlicher Lebenszyklus 15
Steuerungsmassnahmen

Instandsetzungszeitpunkt 16
IS und IH

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Lebenszyklus

Einführung Zur Optimierung der Lebenszykluskosten und zum Er-


halt des Wertes eines Gebäudes gibt es Strategien, die
während der Planung und Ausführung zu berücksichtigen
sind.

In den meisten Fällen führt dies zu etwas höheren In-


vestitionskosten, die sich jedoch je nach Nutzung des
Gebäudes bereits nach wenigen Jahren auszahlen. Ob
diese höheren Investitionskosten vom Bauherrn getragen
werden, hängt von dessen grundsätzlicher Idee der Inves-
tition ab. Während ein Bauherr, der ein Gebäude für die
eigene Nutzung oder als Renditeobjekt erstellt, niedrige
Lebenszykluskosten anstrebt, wird ein Investor, welcher
ein Gebäude für den Verkauf erstellt, vor allem daran
interessiert sein, die Investitionskosten eines Gebäudes
möglichst tief zu halten.

Das Ziel der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit ist eine


Darstellung: Phasenorientierte Aspekte des Immobilienmanagements S. 211 langfristige Rentabilität. Innerhalb des Bauprozesses
wird diese durch die Optimierung der Lebenszykluskosten
eines Bauwerks sowie durch die Erhaltung seiner mate-
riellen und immateriellen Werte gesichert. Zur Sicherung
einer langfristigen Rentabilität darf ein Gebäude nicht nur
in Hinblick auf die Investitionskosten geplant werden.
Stattdessen sind die Kosten über die gesamte Nutzungs-
dauer eines Gebäudes, von der Erstellung bis zum Rück-
bau, zu berücksichtigen. Die sind:
- Investitionskosten
- Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Instandsetzungskosten
- Entsorgungskosten

Um also eine langfristige Rentabilität eines Bauwerkes zu


sichern, ist es unabdingbar, die Kosten über die gesamte
Lebensdauer zu optimieren.

Darstellung Realis, Investitionsmanagement Der Lebenszyklus

Kapitel: Lebenszyklus

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4 Phasen im Immobilienzyklus

Zyklus Ein Immobilienzyklus lässt sich in die vier verschiedenen


Phasen der Planung / Entwicklung, der Realisierung, der
Nutzung und der Verwertung unterteilen.

Entwicklungsphase
Dieser Punkt ist für die Voraussetzungen den wirtschaft-
lichen Erfolg der Immobilien und die Möglichkeiten der
Nutzung zu erreichen.

Realisierungsphase
Der Übergang zu dieser Phase ist fliessend, er beginnt mit
der Detailplanung und endet mit der Übernahme des Nüt-
zers. Die Detailplanung knüpft an die Planungsunterlagen.
Instandsetzungszeit-
punkt Nutzungsphase
Diese Phase ist die längste des Immobilienlebenszyklus.
In dieser Zeitdauer wird das Gebäudemanagement und FM
zum Thema, sowie Umbau und Erneuerungen.

Verwertungsphase
Wenn kein Umbau oder auch keine Erneuerungen statt
findet oder auch nicht mehr möglich ist, geht man in die
Verwertungsphase über. Sie ist eine kurze Phase und be-
inhaltet letzlich nur die Entscheidung ob man es verkau-
fen soll, abreissen soll oder ob es eine neue Entwicklung
geben soll.

Kapitel: Lebenszyklus

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Nachhaltigkeitsfaktoren

Geschichte Nachhaltigkeit ist mehr, als nur energieeffizient und


ökologisch zu bauen. Genauer definiert wurde der Begriff
erstmals 1987 im sog. Brundtland-Bericht. Die Schwer-
punkte Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft wurden 1992
in der Konferenz von Rio genauer festgelegt. Später ge-
wann der Begriff Nachhaltigkeit auch bei Immobilien und
insbesondere im Portfoliomanagement an Bedeutung.

Faktoren Die nachhaltige Entwicklung weist drei Dimensionen auf,


die dem Stand der internationalen Diskussion und dem
Verständnis der meisten Staaten, so auch die der Schweiz
entsprechen.
- Gesellschaft
- Wirtschaft
- Umwelt

Drei Säulen Prinzip


Das Zusammenspiel dieser Dimensionen wird auch als 3
Säulen Prinzip bezeichnet und findet sich in dieser Drei-
gliederung in nahezu allen politischen Modellen.
Von einer Operationalisierung der Nachhaltigen Entwick-
lung wird gesprochen, weil das Konzept einer Konkreti-
sierung (Operationalisierung) bedarf, um massbare und
kommunizierbare Ziele auf der jeweiligen Strategie zu
benennen. Nur so ist es Bürgern, Gemeinden, Kantonen,
Ländern und Eigentümern möglich, über die Folgen ihres
Handels nachzudenken und miteinander zu verhandeln.

Ziel
Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es, umweltscho-
nende, ressourcensparende sowie wirtschaftliche und
soziale Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit,
das Wohlbefinden und die Leistungsfähigkeit der Nutzer
respektieren und sichern helfen.

Quelle: Nachhaltig Bauen, vdf Verlag 2001, S. 49

Kapitel: Lebenszyklus

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Planungsansatz

Planungsansatz Nachhaltige Gebäude sollen negative Einflüsse auf


die Umgebung, Umwelt und Menschen reduzieren.
Dazu gehören:
- Effiziente Nutzung von Energie, Wasser und
anderen Ressourcen
- Schutz der Gesundheit der Gebäudenutzer und
Verbessern der Produktivität der Angestellten
- Reduzieren von Abfall, Emissionen und Schutz der
ökologischen Vielfalt (Biodiversität).

SGNI Die schweizerische Gesellschaft für nachhaltige Immo-


bilienwirtschaft (SGNI) bezweckt für die Schweiz eine
massgebliche Rolle zur Etablierung der Nachhaltigkeit der
Immobilienwirtschaft einzunehmen und über deren Mitglie-
der das nachhaltige Bauen, Planen, Betreiben und Nutzen
von Lebensräumen wesentlich vorantreiben.

Quelle: Prof. Hubbuch, GNI Tagung 18. Januar 2011

Kapitel: Lebenszyklus

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Rolle der Planer

Nachhaltiges Bauen «Nachhaltiges Bauen findet in den Köpfen der Pla-


nenden statt.
Der Prozess der Gestaltung der gebauten Umwelt muss
der Komplexität dieser Aufgabenstellung gerecht werden.

Worauf kommt es dabei nun wirklich an?


Die Komplexität dieser Aufgabe ist im letzten Jahrhun-
dert erheblich gestiegen. Wir leben in einem sehr dicht
besiedelten Land, und die Umgestaltung der gebauten
Umwelt führt zu Umverteilungen von Werten - materiellen
wie immateriellen.
Damit haben heutige Bauprozesse immer eine soziale,
wirtschaftliche und ökologische Relevanz.
Gleichzeitig schafft und zerstört die Entwicklung der
gebauten Umwelt das Kapital unserer Gesellschaft. Es ist
daher unabdingbar, einen langfristigen Planungshorizont
zu wählen.
Für Planer ist der Umgang mit dieser Komplexität eine
grosse Herausforderung. Bisher waren sie gewöhnt, sich
an einfachen Zielgrössen (z. B. der Bruttorendite) zu ori-
entieren. Sie tendierten dazu, eher kurzfristig zu denken
und übernahmen häufig Vorgaben von anderen Akteuren
(z. B. von Bauherren oder Bewilligungsbehörden) und
delegierten damit die Verantwortung für die getroffenen
Entscheide und deren Folgen auf andere.

Mehr Verantwortung Nachhaltig Bauen bedeutet aber: den Planern die Verant-
wortung zu übertragen und sie zu befähigen, die Komple-
xität der gestellten Aufgaben wahrzunehmen und diese
zu bewältigen. Um dies zu erreichen, bieten sich zwei
Strategien an

1te Strategie System- und Szenarioanalysen als grundlegende


analytische Ansätze
Damit wird die Komplexität zielorientiert reduziert. Diese
Ansätze ermöglichen einerseits eine Fokussierung auf
wesentliche Zusammenhänge. Andererseits unterstüt-
zen sie die Zusammenarbeit in einem interdisziplinären
Planungsteam und ebenso den Dialog mit anderen Interes-
sengruppen

Kapitel: Lebenszyklus

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Rolle der Planer

2te Strategie Das Anpassen der Aufgabenstellung im Kontext


der Planung und im Planungsprozess
Damit wird ein Lernproszess gefördert- Dies betrifft
einerseits die Planung und Entwicklung von Bauwerken
in ihrem Lebenszyklus. Es betrifft aber auch den Umgang
mit Risiken bzw. der Übernahme von Verantwortung für die
Bauwerksentwicklung.

Bedeutung für die Planer


Für die Planer bedeutet dies eine Verschiebung des
Schwerpunkts ihrer Aufmerksamkeit und ihres Verantwor-
tungsbereichs von der Planung und Realisierung einzelner
Bauprojekte hin zum Life Cycle Management der Bauwerke.

Bezogen auf das klassische Leistungsmodell der Planer im


Hochbau bedeutet das:
-Verschiebung des Fokus auf die frühen Planungsphasen
-Erweiterung des Leistungsmodells auf die Bewirtschaf-
tung und Erneuerung.

Neuorientierung Zukünftig müssen mehr Gelder vorhanden sein für:

Strategische Planung
die auch zum Schluss kommen kann, nicht zu bauen

Wettbewerbsverfahren
als Grundlage zur Diskussion von Visionen alternativer
Zukünfte

Stakehelder-Management
das auch dazu führen kann, Bauherren notwendige Kom-
promisse abzuringen

Life Cycle Casting LCC


das auch zur Erhöhung der Baukosten führen kann, zu-
gunsten von Einsparungen im Betrieb

Entwicklung von Organisationsmodellen


für einen nachhaltigen Betrieb und eine nachhaltige Er-
neuerung der Bauwerke die auch zu einer neuen
Verteilung von Risiken beitragen können

Kapitel: Lebenszyklus

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Neuorientierung der Bauwerke

Kontrolle Nachhaltig Bauen orientiert sich am gesamten Lebensweg


eines Bauwerks und versteht das Bauwerk als System bzw.
als Element in grösseren Systemen.
Dabei ist es wesentlich, die Planung und Entwicklung von
Bauwerken auf ihren gesamten Lebensweg auszurichten
und zu gewährleisten, dass Lernprozesse stattfinden
können z. B. durch
- baubegleitendes Facility Management
- Benchmarking von Bau- und Nutzungskosten
- Controlling des Energieverbrauchs und der Treibhausga-
semissionen im Gebäudebetrieb
- Umzugsmanagement
- Einbezug der Nutzer in Erneuerungsprozesse;

Komplexität bei der Planung mit der notwendigen Komplexität produk-


tiv umzugehen z. B. durch
- Arbeiten in interdisziplinären Teams
- Einsatz von Instrumenten der qualitativen und quantita-
tiven Systemanalyse
- Prozesse der Partizipation von Interessengruppen;
- die Unsicherheit bei Planung und Entwicklung von Bau-
projekten transparent zu machen und Risiken zu teilen

z. B. durch gezielten Einsatz von Entwürfen und (Weiter-)


Entwicklung von Repräsentationsformen für Entwurfsar-
beiten, vermehrten Einsatz von Szenarioanalysen in frühen
Phasen der Projektentwicklung, Beteiligung der Inves-
toren an den Risiken nachhaltiger Bauprojekte (z. B. in
nachhaltigen lmmobilienfonds).

Derartige Ansätze finden sich in verschiedenen Konzepten


und Instrumenten wieder, die in diesem Buch vorgestellt
wurden. Sie setzen an der bestehenden Praxis von Pla-
nung und Entwicklung an und versuchen diese weiterzu-
entwickeln.
Zentral ist dabei einerseitseinerseits, den frühen Pla-
nungsphasen von Bauprojekten ein grösseres Gewicht zu
geben - und damit auch mehr Ressourcen dafür zur
Verfügung zu stellen. Hier geht es primär um die Rolle
der Planenden als Entwerfende, also um die Stärkung des
gestaltenden, kreativen Elements im Planungsprozess. Es

Kapitel: Lebenszyklus

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Neuorientierung der Bauwerke

spiegelt einen Prozess der Suche nach den bestmöglichen


Lösungen wieder, der in Bezug zum gesamten gesell-
schaftlichen Prozess der Nachhaltigen Entwicklung steht.
Planende im Bereich Nachhaltigen Bauens sollten unbe-
dingt aktiv und eigenverantwortlich an dieser Suche nach
Lösungen teilhaben und nicht nur Anforderungen erfüllen,
die Bauherren, Investoren oder Bewilligungsbehörden
formulieren. Das heisst aber auch, dass ihnen dieser Raum
zugestanden werden muss. Andererseits sollte die Bewirt-
schaftung und Erneuerung von Gebäuden und Gebäude-
beständen vermehrt als Aufgabenbereiche der Planenden
verstanden werden. Bauwerke werden heute noch (zu)
häufig von den Projektentwicklern an das zukünftige Ge-
bäudemanagement übergeben, ohne dass die dem Entwurf
zugrunde liegenden Überlegungen vermittelt werden. Man
geht von der Vorstellung aus, ein Gebäude sei am Ende
des Bauprozesses «fertig» gestellt. Diese Vorstellung
sollte man in der Zukunft überwinden.

Projektverständnis Die Planenden sollten besser verstehen, wie das Gebäude


genutzt werden soll; die Nutzer ihrerseits sollten das in
der Planung angelegte Potenzial eines Gebäudes erken-
nen können. Vor dem Hintergrund weisen die Konzepte und

Quelle: Nachhaltig Bauen, vdf Verlag 2001, S. 136

Kapitel: Lebenszyklus

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Neuorientierung der Bauwerke

Instrumente zum Nachhaltigen Bauen, denen man heute in


der Baupraxis und -lehre begegnet, noch Optimierungspo-
tenzial auf.
Sie haben nur vereinzelt einen integralen Ansatz und
werden zu häufig von Spezialisten erst gegen Ende des
Prozesses der Immobilienentwicklung angewandt, wenn
Handlungsspielräume kaum mehr vorhanden sind. Für die
Aufgaben der Gebäudebewirtschaftung zeigen sich ähnli-
che Defizite, teilweise fehlen in diesem Bereich geeignete
Instrumente gänzlich. Generell wird bei Instrumenten zum
Nachhaltigen Bauen vielfach der Ansatz der Nachhaltigen
Entwicklung in Bewertungstools verpackt.
An einer sinnvollen Abbildung der gesellschaftlichen
Dimension in ihrer ganzen Komplexität muss hierbei aber
noch weitergearbeitet werden. Sehr deutlich zeigt sich
während die Lebenszykluskosten, die Baustoffwahl und
die Betriebsenergie durch die bestehenden Instrumente
gut abgebildet werden, ergeben sich Lücken bei Kriterien
zur gesellschaftlichen Dimension der Nachhaltigkeit.
Dies liegt vor allem daran, dass sich Konzepte und Ins-
trumente für Nachhaltiges Bauen mehrheitlich auf eine
einzelne Akteursgruppe mit bestimmten Aufgaben ausrich-
ten, deren Entscheidungen sie unterstützen wollen: die
Planenden im Bauprozess.

Die Handlungsspielräume dieser einzelnen Akteursgruppe


Quelle: Nachhaltig Bauen, vdf Verlag 2001, S. 133 sind jedoch nur begrenzt, und viele wichtige Entscheidun-
gen werden durch andere Akteure getroffen.

Die Nachhaltigkeit eines Bauwerks wird bestimmt:


von der Bauindustrie durch Herstellung von Baumateriali-
en und deren Recycling.
- Die Entwicklung neuer Materialien und Baukonzepte;
- im Prozess der Projektentwicklung durch die Planenden
- im Prozess der Nutzung, des Betriebs und der Erneue-
rung
- durch das Immobilienmanagement

Eine engere Zusammenarbeit mit der Bauwirtschaft, den


Investoren und der Politik ist aber ebenso wichtig. Die
skizzieren Denkansätze sollen dazu anregen, das Nach-
haltige Bauen in diese Richtung weiter zu denken.

Kapitel: Lebenszyklus

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 10
Dimensionen im Lebenszyklus

Drei Dimensionen Die Prozesse während des Lebenszykluses lassen sich drei Dimen-
sionen zuordnen, welche sich gegenseitig beeinflussen und die
wirtschaftliche Lebensdauer der Immobilie determinieren. Die tech-
nische, marktbezogene und die finanzwirtschaftliche Dimension.

technische Dimension
In der technischen Dimension befindet sich das Grundstück und
der physische Baukörper, die Prozesse der Planung und Entste-
hung sowie der Veränderung, Alterung und des Abrisses.

Technik Instandhaltung,
Instandsetzung
Innovation

Angebotsverhalten
Demodierung

Markt Finanzen

Investition, Marktzyklen,
Strukturveränderungen
Markt Dimension
Grafik: eigene Darstellung Die Marktdimension erfasst die exogenen Einflüsse, d.h. das ge-
samte sozioökonomische Umfeld der Immobilie.

Finanzwirtschaftliche Dimension
In der finanzwirtschaftlichen Dimension bewegen sich die mit der
Immobilie verbundenen Zahlungsströme.

Kapitel: Lebenszyklus

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Akteure im Lebenszyklus

Spezialisierung Nicht alle Institutionen haben sich phasenspezifisch organisiert.


So werden Bauunternehmungen und Planer in vielen Phasen des
Lebenszykluses tätig, während sich z.B. die Bewirtschaftungen in
der Nutzungsphase engagieren.
Konzeption
Rückbau

Planung

Grundstück

Erstellung

Nutzung
und Betrieb

Grafik: eigene Darstellung

Rollenverteilung Nachstehende Tabelle versinnbildlicht phasenbezogene Hauptak-


teure mit ihren massgeblichen Leistungen und Produkte.

Phase Hauptakteur Aktivität Produkt

Konzeption Bauherr
Entwickler

Planung Architekt
Fachplaner

Erstellung Unternehmer

Nutzung Betreiber
Nutzer

Rückbau Verwerter

Kapitel: Lebenszyklus

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Nutzungsdauer im Lebenszyklus

Nutzungsdauer Zeitraum
Die Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum der tatsächli-
chen Nutzung und kann, weil die Akteure nicht zwangsläu-
fig ökonomisch handeln, den Zeitraum der wirtschaftlichen
Nutzung sowohl unter- als auch überschreiten. Beispiele
für solche ausserökonomischen Verhaltensweisen sind z. B.
tatsächliche Lebensdauer
der Erhalt (z.B. Kulturdenkmal) oder fehlerhafte Entschei-
Erstnutzung
dungen.
Nutzungsdauer Bei rein ökonomischer Handlungsweise wird die tatsächli-
wirtschaftliche Lebendauer che Lebensdauer auch der wirtschaftlichen Lebensdauer
technische Lebensdauer entsprechen.
t0 t1 t2 t3 t4 t5 t6
Grafik: eigene Darstellung Lebenszyklus
Die Begriffe „Immobilienlebenszyklus und Lebensdauer„
t0 beziehen sich hier also ausschliesslich auf das Gebäude
selbst und damit nicht auf dessen jeweilige meist kurzlebi-
ge Art der Nutzung oder den Bezug zum Eigentümer.

t1 In der Literatur und in der Praxis finden sich unterschied-


liche Bedeutungen. So wird unter Praktikern vereinfacht
meist die Dauer der ersten Nutzung als Lebenszyklus
verstanden.
t2 Aus Sicht der Investoren beginnt die Lebenszyklusbetrach-
tung typischerweise mit dem Kauf und endet mit der Verä-
usserung. Deshalb muss bei Lebensdauern immer auf den
zugrunde liegenden Bezug geachtet werden wie Gebäude,
t3 Eigentümer oder Nutzung.

Die grauen Zeitabschnitte links und rechts der Nutzungs-


dauer stehen für mögliche längere, resp. kürzere Nut-
t4 zungen, beispielsweise auch über den wirtschaftlichen
Horizont hinaus.

t5

t6

Kapitel: Lebenszyklus

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Wertverteilung in der Nachhaltigkeit

Wertezuordnung

Energie Standort / Infrastruktur Recht

Betriebsenergie? Entwicklungspotenzial?
Standortqualität? Altlasten?

Baustoffe
Nutzwert
Altlasten? Baukonstruktion?
Felxibilitätsgrad Gebäudestruktur?
Polyvalenz der Räume?
Synergien? Nutzwertsteigerung?

Umwelt
Wohlbefinden

Raumstandard / Raumqualität?
Gebäudesubstanz
Wirtschaft Gesellschaft
Gebrauchstauglichkeit?
Zustand? Auflagen?

Gemeinschaft

Einbettung / Ausstrahlung im Quar-


tier?

Wert
Steuern
Anlagewert?

Gestaltung

Kultureller Wert: Architektur, Städte-


bau, Denkmalpflege?

Quelle: KUB (2009), Imooo AG

Kapitel: Lebenszyklus

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Wirtschaftlicher Lebenszyklus

Steuerungsmass- A.
nahmen
B.

C.

D.

E.

F.

G.

© QualiCasa AG
Gebäude-/Schätzwert
Zustandsanalyse der
Bestandesimmobilien
Kosten, Erträge

Erstellungsprozess
to Portfoliomanagement Zeit
Zeit
von Neubauten Bestandesimmobilien
H.
QualiCheck® QualiControl

- Qualität am Bau versus Zukunft der Unterhaltsbudgets K.


- Werkverträge bilden die Basis für tiefe Unterhaltkosten
und für die angestrebte Nutzungsphase L.
- Suchen des optimalen Verhältnisses von Investitionen,
Unterhaltskosten, Mieterzufreidenheit, Rendite, bauliche M.
Lösungen

Zinssatz

Kapitel: Lebenszyklus

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 15
Instandsetzungszeitpunkt

Ziel der Bauwerk- SIA 469 Erhaltung von Bauwerken


serhaltung Unmittelbar nach der Fertigstellung eines Gebäudes setzt
die so genannte Altersentwertung ein. Einzelne Bauteile
unterliegen der Abnützung oder der Zersetzung des Mate-
rials durc hdie Bewitterung und durc hchemische Einflüsse,
der Materialermüdung, der Zerstörung wegen fehlerhafter
Konstruktionen und durch unsachgemässe Nutzung.

- Bewahrung einer ausreichenden Sicherheit (Trag- und


Betriebssicherheit)
- Erhlatung des kulturellen Wertes eines Gebäudes
- Erhaltung des wirtschaftlichen Wertes eines Bauwerks.
unter Berücksichtigung der Betriebs- und Erhaltungskos-
ten
- Sicherstellung der Gebrauchstauglichkeit eines Bauwer-
Instandsetzungsaufbau, Eigene Darstellung kes
- Wahrung der gesetzlichen Verantwortung der Eigentü-
merschaft.

Instandhaltungs und -setzungs Zyklen

statische Sicherheit

mfortansprüche
chwelle inkl. Steigerung der Ko
Bewohnbarkeitss
Wert

statische Sicherheit

Zeit (t)

Um die Gebrauchstauglichkeit eines Gebäudes gewähr-


leisten zu können muss es periodisch instand gesetzt
werden. Dadurch wird die Lebensdauer und die Gebrauchs-
tauglichkeit wesentlich verlängert. Die Eingrifftiefen bei
der Isntandhaltung, resp. Instadsetzung sind sehr unter-
schiedlich.

Kapitel: Lebenszyklus

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