Kostenplanung, Kostensteuerung

Inhalt Baukostenermittlung 2
Grobkostenschätzung, Kostenschätzung, Kostenvor-
anschlag, Endkostenprognose

Kostenplanung, Kostengliederung, BKP 3

Baukosten, Kostenaussagen, Planungsprozess, Kos-
tenkalkulation, Ausführungsorientiert

Elementkostengliederung 4
Planungsorientiert, Ermittlung von Kostenschätzun-
gen, Kostengliederung

e-BKP-H, NPK 5
Elementarten, Bauleistungen, Detail,

Kostenerhebung 6
Phasengerecht

Übung Kostenerhebung 7
Land

Übung Kostenerhebung 8
Baukosten

Anhänge Übungen 9
Übung Land und Baukosten

Kapitel: Kostenplanung/-Steuerung

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 1
 Baukostenermittlung

Definition Die Kostenermittlung wird im Laufe des Planungs- und

Bauprozesses mit zunehmender Genauigkeit vorgenommen.
Sie beginnt bei der Schätzung des Finanzbedarfes in der
strategischen Planung und geht bis zur Kostenkontrolle
und Abrechnung der Ausführungsphase. Die jeweils zu
erreichende Kostengenauigkeit wird in der SIA-Ordnung
102 definiert.

GKS +/- 25 % Die Grobkostenschätzung ist für die Budget-/Finanzpla-

nung. Die Verfügbaren Grundlagen sind die Raumprogram-
me, Gebäudevolumen nach SIA und die Gesamtgeschoss-
fläche. Die Genauigkeit beläuft sich hier auf 25%

KS +/- 15% Die Kostenschätzung in der Vorprojektphase kann durch

eine einfache Methode erfolgen, die die unten aufgeführ-
ten Punkte berücksichtigt. Sie ermöglicht es, die Gebäu-
dekosten BKP 2 zu ermitteln und dadurch auf die Erstel-
lungskosten (BKP 1-9) zu schliessen.
-Rahmenbedingungen (Bedürfnisse und Anforderungen)
-Quantität (Volumen oder Flächen der Anlage)
-Qualität (Standard und Komplexität)
-Kennwerte (Bewerten von Refernzwerten)
-Umsetzung (Ermittlung der GK BKP 2 und der EK BKP 1-9)

Drei Bücher über den Bauprozess, KS Quantität, S. 114

KV +/- 10% Der präzise Kostenvoranschlag ist erst kurz vor Baueinga-
be vorgesehen. Die Bauherren erwarten den KV schon oft
in der Vorprojektphase. Der KV wird word mit verschiede-
nen Methoden eruiert.
+/- 10% beim Bauprojekt

Endkostenprognose Diese Spalte lässt am ehesten Rückschlüsse auf Budge-

tabweichungen zu. Pro Position wird diejenige Grösse als
Prognosewert eingesetzt, die der mutmasslichen Abrech-
nungssumme am nächste kommt. Je nach Projektfort-
schritt können das unterschiedliche Prognosewerte sein.
Unter den folgenden Möglichkeiten sind die zwei ersten zu
ermitteln, die dritte jedoch muss berechnet werden.

Aufgelaufene Kosten + erwartete Kosten+ Reserve = EKP

Kapitel: Kostenplanung/-Steuerung

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 2
 Kostenplanung, BKP

Definition Kostenpla- Damit bauökonomische Grundlagen überhaupt ermittelt

nung werden können, wird das Wissen über Baukosten nötig. Als
Gerüst der weiter zu definierenden Kostenaussagen dient der
unten genannte Baukostenplan. Die Frage der Kosten stellt
sich dauernd während des Planungs-und Bauprozesses.

Wie ist das Vorgehen? Die Kostenermittlung wird im Laufe des Planungs- und
Bauprozesses mit zunehmender Genauigkeit vorgenommen.
Sie beginnt bei der Schätzung des Finanzbedarfes in der
strategischen Planung und geht bis zur Kostenkontrolle und
Abrechnung in der Ausführungsphase. Die jeweils zu errei-
3 Arten der Kostenglie- chende Kostengenauigkeit wird in der SIA-Ordnung „Leistung
derung und Honorare der Architekten“ definiert. Sie kann aber auch
individuell mit der Bauherrschaft vertraglich vereinbart wer-
den.
BKP
Ist in der Schweiz die am häufigste, angewendete Kostenglie-
derung. Sie ist ein Investitionskostenplan, der die Arbeits-
gattung (am Bau) hierarchisch strukturiert. Der Baukosten-
plan dient zur Kostenermittlung und für die Ausbauhilfe des
Kostenvoranschlags.
Die BKP ist Ausführungsorientiert.

•Hauptgruppen
(z.B. 2 Gebäude
•Gruppen
( 27 Ausbau 1)
•Untergruppen
( 273 Schreinerarbeiten)
•Gattungen
( 273.0 Innentüre Holz)

Hauptgruppen sind:
-BKP 0 Grundstück
-BKP 1 Vorbereitungsarbeiten
-BKP 2 Gebäude
-BKP 3 Betriebseinrichtungen
-BKP 4 Umgebung
-BKP 5 Baunebenkosten
-BKP 6/7 Reserve
-BKP 8 Unvorhergesehenes
-BKP 9 Ausstattung
Kapitel: Kostenplanung/-Steuerung

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 3
 Elementkostengliederung

EKG Die Elementkostengliederung stellt ein Instrument für

mengen- und kostenmässige Auswertungen (Kennwerte)
sowie für Kostenschätzungen und auch Kostenberechnun-
gen während der Planungsphase dar.

Sie ermöglicht Kostenberechnungen mit einem Genauig-

keitsgrad von +/- 5 - 10% der zu erwartenden Projekt-
abrechnung. Die EKG ermöglicht Quantifizierung der vier
wichtigsten entwurfsabhängigen Kostenfaktoren eines
Bauobjektes. Diese vier werden nun aufgezeichnet:
- Grösse (Geschossfläche und/oder Volumen)
- Form (Relationen)
- Qualität (Einheitspreisen der Bauteile)
- Komplexität (z.B Installationsgrad)

Der Aufbau der Elementenkostengliederung basiert auf

der Elementmethode. Beispiele für Elemente sind: Element
Bodenplatte, Element Aussenwände und weitere. Die Ele-
mente sind dabei so gegliedert, dass ihnen die Kosten und
die Bezugsmengen zugeordnet werden können. Dadurch
wird es möglich, die Kosteneinflüsse von Gebäude- resp.
Objektgeometrie und Ausführungsqualität transparent
darzustellen.

Lehrgang Immobilienbewirtschaftung FA, Die Elementengruppen der EKG, S. 38

Kapitel: Kostenplanung/-Steuerung

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 e-BKP-H, NPK

e-BKP-H Wozu dient der Baukostenplan Hochbau?

Der Baukostenplan Hochbau gibt eine Gliederung für
Komponenten bzw. Kostenarten vor, die vom Beginn der
Planung bis zur Inbetriebnahme eines Bauwerks anfallen.
Es bietet eine Grundlage, um Kosten systematisch und
präzise zu erfassen, zu bearbeiten, zu vergleichen und
auszuwerten.
Positiv ist hierbei vor allem dass die Kostenermittlung
bereits in sehr frühen Stadien durchgeführt werden kann,
was bei Entwurfsevaluationen sehr hilfreich ist. Schon
am Anfang lässt sich anhand der Flächenkennwerte rasch
aufzeigen. Die Kostentransparenz wird mit dieser Anwen-
dung vergrössert.
CRB,-Standards Basis - Bauleistung beschreiben und Baukosten ermitteln. S. 10

-Der Baukostenplan Hochbau ist für die Kostengliederung

von Bauwerken des Hochbaus anwendbar.
-Der Baukostenplan Hochbau dient Planern, Unternehmern
und Aufraggebern als gemeinsame Grundlage für eine
einheitliche Darstellung von Kosteninformation
Es ermöglicht dem Bau eine kontinuierliche und phasen-
gerechte Anwendung derselben Kostengliederung von der
strategischen Planung bis zur Inbetriebnahme.
Aufbau

NPK Nicht verwechseln mit dem Baukostenplan darf man den

Normpositionen-Katalog NPK. Die Normpositionen be-
schreiben im Detail die Leistungen der verschiedenen
Arbeitsgattungen. Sie standardisieren die Ausschreibung
und damit auch die Ermittlung der Kosten. Als Werkzeug
der Fachleute umfassen sie mehrere Ordner: Der BKP da-
gegen regelt nur die Kontierung der Anlagekosten.

CRB,-Standards Basis - Bauleistung beschreiben und Baukosten ermitteln. S. 16

Kapitel: Kostenplanung/-Steuerung
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 phasengerechte Kostenerhebung

Richtkosten

Grobkostenschätzung

Kostenschätzung

Kostenvoranschlag

Endkostenprognose

Kapitel: Kostenplanung / Steuerung

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 Übungsaufgabe Kostenermittlung Land

Aufgabenstellung Ausgangslage
Sie erhielten den Auftrag das Grundstück in der Aufgaben-
stellung DCF nicht in der Fortführung zu betrachten, son-
dern Ihr Auftraggeber möchte wissen, wieviel der Ersatz-
neubau wert ist. DIe Bewertungsmethode steht ihnen frei.
Fehlenden Unterlagen sind in phasengerechter Detaillie-
rung auf dem Internet selbständig zu beschaffen.

Folgende Antworten sind gesucht:

- Wert des Grundstücks
- Direkte Baukosten (BKP 1-5)
- Benennung und Quantifizierung der Risiken

Standort Parzelle
Adresse wählbar

Ersatzneubau
Geschossfläche 1437.9 m² (mit UG und ZH Geschoss)
Gebäudekubatur oberirdisch 2788 m³

Baugesetz
Gemäss DCF Beispiel

Situation Grundlagen, Kennzahlen

-Verhältnis GF zu VMF ca. 75-85%
-Kapitalisierung 4.75-5-5%
-Bauzeit ca. 15 Mte.
-Abbruch Bestandesobjekt ca. CHF 80-120‘
-BKP 2 oberirdisch CHF 1‘800-2‘300 pro m2 GF
-BKP 2 unterirdisch CHF 900-1200 pro m2 GF
-Das allgemeine Risiko sollte mit ca. 3-7% abgedeckt sein
-Verkaufsprovision ca. 1% des Ertragswertes
-Vermietungsprovision ca. 8-10% der SNM
-GU Honorar ca. 2.2-3% der direkten Baukosten
-Für Nebenkosten sind ca. CHF 30-60‘ einzusetzen

Kapitel: Kostenplanung / Steuerung

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 Übung Kostenermittlung Baukosten

Aufgabe Strukturieren Sie eine Grobkostenschätzung.

Achten Sie darauf, dass sämtliche direkte Baukosten
enthalten sind. Schätzen sie Kennzahlen ab.

Grundlagen Architekturpläne (Grundriss, Situation, Schnitt)

BKP, EKG Beschrieb Ausmass Kennzahl Kosten

Kapitel: Kostenplanung / Steuerung

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 8
 Übung Kostenermittlung Anhang a

Situationsplan MFH Rapperswil

8 Wohnungen mit Tiefgarage

Kapitel: Kostenplanung / Steuerung

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 9
 Übung Kostenermittlung Anhang b

Geschosse Untergeschoss als Tiefgarage, Keller, Haustechnik

1. Obergeschoss mit Loggia
Attika mit Terrassen

Kapitel: Kostenplanung / Steuerung

PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 10
 Übung Kostenermittlung Anhang c

Quelle Die Miet- und/oder Verlaufspreise werden auf

www.immodatacockpit erhoben.

Ertragserhebung Kriterien zur Eingrenzung

3.5 Zimmer Wohnung

Quantil Monatsmiete, Kaufpreis in CHF netto Jahresmiete, Kaufpreis in CHF/m2a, netto Insertion in Tge.

10% grösser
30% grösser
Median
30% kleiner
10% kleiner

Anzahl Objekte

4.5 Zimmer Wohnung

Quantil Monatsmiete, Kaufpreis in CHF netto Jahresmiete, Kaufpreis in CHF/m2a, netto Insertion in Tge.

10% grösser
30% grösser
Median
30% kleiner
10% kleiner

Anzahl Objekte

Kapitel: Kostenplanung / Steuerung

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