Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento (TMAR)

La tasa mínima de rendimiento aceptable de rendimiento es el rendimiento

requerido sobre los distintos tipos de financiamiento. Este costo puede ser
explícito o implícito y ser expresado como el costo de oportunidad para una
alternativa equivalente de inversión.

Todo inversionista, ya sea persona física o moral debe tener en mente, antes de
invertir, beneficiarse por el desembolso que va a hacer. Recuérdese la aclaración,
en un principio, que en esta unidad no se consideran las inversiones de carácter
social y aunque el gobierno de un país sea el que invierta, éste debe esperar, si no
lucrar, al menos salir a mano en sus beneficios respecto a las inversiones, para
que no haya un subsidio en el consumo de bienes y servicios y no aumente el
déficit del propio gobierno.

Por tanto, se ha partido del hecho de que todo inversionista deberá tener una tasa
de referencia sobre la cual basarse para hacer sus inversiones. Tasa de referencia
base es la comparación y de cálculo en la evaluaciones económicas que haga. Si
no obtiene cuando menos esa tasa de rendimiento, se rechazará la inversión.

El problema es cómo determinar esa tasa. Todo inversionista espera que su

dinero crezca en términos reales. Como en todos los países hay inflación, aunque
su valor sea pequeño, crecer en términos reales significa ganar un rendimiento
superior a la inflación, ya que si se gana a un rendimiento igual a la inflación el
dinero no crece sino que mantiene su poder adquisitivo. En ésta la razón por la
cual no debe tomarse como referencia la tasa de rendimiento que ofrecen los
bancos, pues es bien sabido que la tasa bancaria (tasa pasiva) es siempre menor
a la inflación. Si los bancos ofrecieran una tasa igual o mayor a la inflación
implicaría que, o no ganan nada o que transfieren sus ganancias al ahorrador,
haciéndolo rico y descapitalizando al propio banco, lo cual nunca va a suceder.

Entonces con la siguiente formula podemos definir como se calculara la Tasa

Mínima Aceptable de Rendimiento (TMAR) .

TMAR = tasa de inflación + premio al riesgo.

Ahora definiremos de los términos de los que se conforma la TMAR

Premio al riesgo

El premio al riesgo es el precio por unidad de riesgo asumido por un agente en un

mercado. Cuando un agente se enfrenta ante una decisión de inversión, puede
optar por dos tipos de activos: uno con riesgo u otro sin riesgo (normalmente el
considerado el más seguro de su segmento de mercado). En este sentido, la
selección del inversor no sólo dependerá de la rentabilidad que ofrezca cada uno,
sino también del riesgo inherente a la compra de uno u de otro.

Determinación de la prima de riesgo

La medición de la prima de riesgo puede hacerse con múltiples métodos

cuantitativos. Quizá uno de los métodos más empleados y generalizados en la
profesión económica sea el uso del modelo CAPM (Capital Assets Pricing
Model), Modelo de Valoración de Activos de Capital).

En virtud del modelo CAPM, la rentabilidad del activo con riesgo es el resultado de
sumar la rentabilidad del activo sin riesgo y la prima de riesgo. Por un lado, para
calcular la rentabilidad del activo sin riesgo se toma el tipo de interés real de la
economía, ya que se usa un activo financiero como vehículo de transferencia de
recursos en el tiempo.

Por otro lado, la prima de riesgo se calcula como la volatilidad del activo con
riesgo respecto al mercado. Es decir, mide la variabilidad del activo con riesgo
respecto del comportamiento de los demás activos financieros del mercado.v

Tasa de inflación

La inflación es la elevación sostenida de los precios de los bienes y servicios.

Una tasa, por otra parte, es un coeficiente que expresa la relación entre dos
magnitudes. Ambos conceptos nos permiten acercarnos a la noción de tasa de
inflación, que refleja el aumento porcentual de los precios en un cierto período
temporal.

La fórmula para calcular la tasa de inflación es:

(𝐼𝑃𝐶𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙 – 𝐼𝑃𝐶𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 )
∗ (100)
𝐼𝑃𝐶𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙

Donde "IPC" es el índice de precios al consumidor.

Ahora que se sabe cómo se calculan los términos que componen a la TMAR se
puede ejemplificar mejor con un ejercicio de práctica como se muestra a
continuación

Ejemplo:

El valor de la inflación se obtuvo del pronóstico de Banamex para el año de 2007,

siendo éste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido
a las condiciones del mercado de vivienda, pues es el sector que compete al
proyecto en cuestión.

a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletín opiniones sobre los precios de las
acciones o rendimientos de diversas desarrolladoras de vivienda del país.
En lo particular, dos de ellas se consideran relevantes por ser empresas
que participan dentro del segmento medio residencial y que además
permiten conocer el rango de rendimiento presente en la industria de la
construcción de vivienda. A continuación se citan textualmente:

“Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor
participación en los segmentos medio y residencial en su mezcla de ventas, los
cuales en su mayoría son construcciones verticales. Para el segmento de interés
social, la empresa construye desarrollos de vivienda vertical y horizontal, aunque
estos últimos son de menores dimensiones con respecto a los de sus
competidores. Sin embargo, esto a la fecha no implica mejores márgenes vs.
Competidores así como mayor rentabilidad, lo que nos hace tener ciertas reservas
sobre la empresa. Su reciente incursión en el IPC ha ayudado al precio de la
acción. Nuestro precio a 12 meses es de P$15.3 con un retorno esperado de
15.3%.”

“Geo Tiene la reserva territorial más grande dentro del sector y continuará su
asociación con Prudencial para la adquisición de tierras. Esperamos tasas de
crecimiento por arriba de la industria. Geo seguirá con inversiones en el segmento
medio y residencial con un fuerte crecimiento, se verá un decremento en deuda
neta y un crecimiento en el FLE. Tanto Geo como Urbi por tener una mayor
exposición en el sector medio y residencial se beneficiarán,

Las referencias a utilizar serán un boletín de un análisis bursátil emitido el año

pasado por Scotia Casa de Bolsa, la información proporcionada por Grupo Sitma y
las condiciones observad del incremento en la participación de la banca en el
mercado de vivienda. CrediGEO sigue ganando participación de mercado con un
programa exitoso en términos de ventas. Geo ha demostrado ser la empresa con
crecimientos más fuertes que ha sabido tomar ventaja de las oportunidades que
están brindando las instituciones de crédito en México incluyendo instituciones
públicas, así como Bancos y Sofoles. La mezcla de ventas así como su
distribución geográfica la han posicionado como una de las empresas líderes del
sector. Conservamos nuestro precio objetivo a P$44.5 para un retorno del 22.2%.”

b) Grupo Sitma proporciona la siguiente información en su página web: “Grupo

SITMA inició sus operaciones en el año de 1992, con la consignación de
terrenos rústicos en la Ciudad de Atlixco, Puebla. Esta actividad continuó en
los años posteriores con gran éxito, brindando a los clientes completa
satisfacción al cubrir sus necesidades de incrementar su patrimonio a
través de la adquisición de alguna propiedad. El éxito de grupo SITMA en
bienes raíces fue en continuo ascenso por lo que la confianza de la gente
se demostró al depositar en la empresa su capital con la finalidad de
obtener una propiedad de acuerdo a sus necesidades de acuerdo a un
mediano o largo plazo, mismo que sirvió para construir el primer
fraccionamiento residencial: Animas I en Atlixco, Puebla. A cambio de este
capital depositado, la gente recibía una utilidad mensual, lo que más tarde
se ofrecería al público como inversion en bienes raices. A partir de este
momento, el crecimiento de grupo SITMA se dio a pasos acelerados
demostrándose con los fraccionamientos siguientes: Animas II, Animas III y
La Candelaria.

Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas

estratégicamente en la Ciudad de Puebla, una más en Atlixco, en Izucar de
Matamoros, en San Martín Texmelucan, en Cuernavaca, Morelos, Tlaxcala,
Tlaxcala, en Xalapa, Córdoba y Boca del Río en el Estado de Veracruz; y tres más
en el Distrito Federal.”

Así mismo se puede leer el siguiente anuncio: “Gana la utilidad más alta por tu
dinero: $1,440 por cada $10,000” c) El estudio de mercado demostró que existe
fuerte competencia en el mercado de vivienda media residencial, constituida
principalmente por tres grandes desarrolladores. Uno de ellos ha ubicado un
conjunto de gran magnitud a escasos metros del proyecto motivo de este trabajo,
lo que implica un incremento de riesgo en él. Los desarrolladores intermedios, aún
cuando han desarrollado productos que pueden ser superados en calidad, son
numerosos y pueden complicar la entrada al mercado.

Dados estos antecedentes, se considera que el premio al riesgo por la inversión

será de 17% sin incluir la inflación. De esta manera, el valor de la TMAR será:

𝑇𝑀𝐴𝑅 = 0.033 + 0.17 + ((0.033)(0.17)) = 20.9%