DERECHOS REALES

Año 2018
1er Cuatrimestre
Parciales y Final
Profesor/es: Russo, Martin Alejandro
1° parcial 9/5 (bolilla 1-6)
Bibliografia
2° parcial 27/6 (Bolilla 7-12)
- Manual de Kiper (más completo)
Final 26/07
- Derechos Reales (Abreu) (más
martino0russo@gmail.com
resumido)
- Derechos Reales (Mariani)

DERECHOS
Objetivos:son el conjunto de normas que regulan la conducta humana, o sea son el
ordenamiento jurídico impuesto por el Estado
Subjetivos: los derechos subjetivos integran una serie de facultades y atribuciones
otorgadas por el ordenamiento jurídico a favor de una persona, para obrar en defensa y
protección de sus intereses. Teniendo en cuenta que los derechos reales conceden a su
titular facultades sobre una cosa (potestad) y que éstas están protegidas por el
ordenamiento jurídico, concluimos que los derechos reales importan derechos subjetivos.
Su titular tiene la facultad de hacer respetar y cumplir con los fines del mismo derecho.

Los derechos reales en la clasificación de los derechos según la oponibilidad y el

contenido:
a) Oponibilidad
- Absoluta: erga omnes (derechos personalísimos y los derechos reales). Aquí no
hay sujetos activos y pasivos sino que hay un TITULAR y la COSA. Los derechos reales
son una especie dentro de los derechos absolutos.
- Relativa: no son oponibles erga omnes, sólo se tiene en cuenta la persona sujeto
pasivo de la relación (derechos personales, derechos creditorios por ejemplo)
b) Contenido
- Patrimonial: el objeto de taless derechos se traduce en un valor económico.
Según el Art 16 del CCyC las cosas son bienes materiales susceptibles de tener un valor
económico. Tanto los derechos reales como los personales son patrimoniales por su
contenido.
- Extrapatrimonial: su objeto no se puede traducir en un valor económico, sin
perjuicio de las diferentes compensaciones económicas que puedan surgir de su
alteración.

En síntesis, los derechos reales son absolutos y patrimoniales, y los personales son
relativos y también patrimoniales. El efecto erga omnes de los derechos reales se aprecia
claramente cundo se ejercen las facultades de persecución y de preferencia. Quedan
incluídos los derechos intelectuales porque son absolutos y patrimoniales sólo en su
aspecto económico.

Definición de los Derechos Reales

¿Que son los derechos reales?
"Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius-persequendi y al ius-praeferendi.", Dr. Guillermo L. Allende.
a) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes.
b) Contenido patrimonial: los D reales son susceptibles de valor por lo que integran el
patrimonio.
c) Naturalez jurídica de sus normas: sustancialmente de orden público (Arts. 1884 y
1887) numerus clausus.
d) Sujeto activo: puede serlo cualquier persona humana o ideal salvo por los D reales de
uso y habitación cuyo sujeto activo puede ser únicamente la persona humana.
e) Objeto: son las cosas ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y
actualmente existentes (aunque excepcionalmente pueden serlo los bienes - esto se
desarrolla más en objeto-).
f) Inmediatez: en los derechos reales el titular no necesita ningún intermediario para
hacer valer su derechos. Su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae
el derecho, no necesita ningún intermediario. Inmediatez no significa "cercanía", sino que
el titular obtiene la utilidad sin necesidad de la actuación de otra personal. Inmediatez se
refiere a que su titular puede obtener beneficios de la cosa sin la necesidad de actuación
de un intermediario. En los derechos personales es mediata porque el sujeto activo debe
requerir al sujeto pasivo un hacer o no hacer o dar.
g) Publicidad: para poder ser oponible erga omnes es necesaria su publicidad para que
pueda ser conocido por todos. La publicidad se puede hacer efectiva de 2 maneras:
tradición o inscripción en registros especiales.
h) Sujeto pasivo: es toda la sociedad que está obligada a respetar la acción del titular
derecho sobre su cosa.
i) Acciones reales: protegen a los derechos reales en caso que se atente contra su
existencia, plenitud o libertad.
j) Ius persequendi y ius preferendi: explicado más abajo
Entonces el derecho real adquiere oponibilidad absoluta cuya eficacia se manifiesta
indeterminadamente frente a toda la comunidad. El objeto del derecho real se posa sobre
cosas REALES Y EXISTENTES (los derechos personales por ejemplo pueden tratar sobre
cosas futuras). También en cuanto al contenido, es de carácter patrimonial porque es
susceptible de apreciación pecuniaria.

Definición legal según el CCyC:

Artículo 1882. Concepto
El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código.
Adicionalmente a lo ya expresado anteriormente (análisis de la definición de Allende) se
puede agregar que el derecho real es un poder jurídico cuya esencia consiste en un
señorío de la voluntad sobre objetos, que se ejerce en forma autónoma e independiente de
otra voluntad.
En relación al sujeto activo del derecho real, lo puede ser cualquier persona tanto humana
como ideal, salvo por los derechos reales de uso y habitación que únicamente pueden
constituirse a favor de personas humanas (Arts. 2154-2158 CCyC).
Poder juridico son las facultades que tiene el titular sobre las cosas. El poder no es una
facultad sino un conjunto de facultades que le permiten al titular obtener de la cosa su
máximo beneficio.
Estructura legal: no pueden crearse derechos reales que no estén previstos en la ley. La
sanción para el incumplimiento de esto es la nulidad.
El origen de los derechos reales SIEMPRE es legal y su contenido puede ser legal o
convencional.

Persecusión y preferencia.
La facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga conforma el ius persequendi.
En los derechos personales, el acreedor sólo puede demandar (en principio) al deudor que
se obligó. En los derechos reales, las acciones siguen la cosa más que a una persona
determinada, de allí que puedan ir contra cualquiera. Las limitaciones a esta facultad
nacen frente al subaquirente de buena fe y a título oneroso para favorecer la seguridad
dinámica y la circulación de los bienes.
Con relación a la preferencia, ésta se la puede apreciar en dos sentidos. En primer lugar,
el derecho real constituído con anterioridad prevalece sobre el constituido posteriormente
(primero en tiempo, primero en el derecho). Por ejemplo si un inmueble está hipotecado y
luego se lo grava con una servidumbre, el acreedor hipotecario puede solicitar que el
inmueble se ejecute libre de la servidumbre. Para ello, siempre jugará un papel
fundamental la publicidad realizada del derecho real. Por otro lado, el privilegio permite
a ciertos acreedores a percibir su crédito con preferencia a otros, en el caso de venta de la
cosa. Los derechos reales de garantía cuentan con privilegio.

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES

Son DOS. Sujeto y objeto
SUJETOS
-----Personas Humanas ---- Deben tener capacidad (no estar incapacitacido ni tener
sentencia restrictiva de su capacidad) y legitimación (es la aptitud de poder mutar una
situación jurídica)
----- Personas Jurídicas
Si fuera un menor (tutor) incapaz (representante legal) inhabilitado (no pierde la aptitud)
requiere un apoyo. Si falta la conformidad del apoyo el acto tiene nulidad relativa con la
conformidad posterior del apoyo. (puede prestar el apoyo en forma anterior, presente o
futura al acto jurídico). El ministerio público está para controlar la legitimidad de las
actividades.
En cuánto a la capacidad de derecho en el sur (patagonia) hay ciertas zonas de seguridad
con limitaciones para adquirir tierras sobre los extranjeros. Si el extranjero realiza
algunos trámites en la zona de seguridad puede obtener el mismo.
Intervención de menores:
- un menor puede ser titular registral (menos de 18 y mas de 13)
- los padres en principio los representan (responsabilidad parental)
- por emancipación (casamiento) puede disponer de sus bienes. No puede donar los
bienes que recibió a título gratuito. Salvo ello pueden disponer solos.
- cuando tiene título habilitante, puede disponer del dinero que ganó con su profesión.
- Sino, deben representar los padres y sino al tutor.
- El tutor de designa por vía testamentaria, por escritra publica o por resolucion judicial.
- Los padres pueden comprar en representación y el asiento legal queda a nombre del
menor. El registro va a calificar que conste la representación, que los padres contaron con
la autorización judicial.
- Gestión de negocios (arts 1027-1028-1029 CCyC): los padres manifiestan que la
compra la hacen para el hijo pero como se requiere una posterior aceptación del
gestionado, quedará a nombre de los padres. Necesita una escritura posterior para que el
menor ya crecido hasta mayor, quede como titular.
- Cuando los padres realicen actos de administración y conservación del bien, el registro
no pedirá constancias de la representación, por ejemplo aceptar una donación a nombre
del menor.
- Los padres NO pueden aceptar donaciones con cargo para sus hijos. La excepción es si
cuentan con autorización judicial.
Intervención de los restringidos en su capacidad:
- Principio es que la capacidad se presume. Las limitaciones son de carácter excepcional.
La capacidad se limita en forma progresiva hasta llegar a la incapacidad que sólo se
puede dictar por resolución judicial.
- En el caso de la restricción, el acto lo otorga el restringido. Su límite de actuación es
que necesita un apoyo. Este cumple la función de verificar el acto que está otorgando el
sujeto. El apoyo debe estar conforme. Su inconformidad constituye una nulidad relativa
salvable con su posterior conforme.
- Para el inhalitado es todo lo mismo (el único inhabilitado que sigue hoy es el pródigo).
- El incapaz con sentencia de incapacidad no otorga el acto por sí mismo. Quién
interviene es el curador. El registro verificará que surja la designación judicial del
curador.

OBJETO:
Artículo 1883. Objeto
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el
todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la
ley.
La gran novedad es que el objeto de los derechos reales, de acuerdo a esta norma, no sólo
son las cosas sino que también pueden serlo los bienes. No es sencillo encontrar en el
CCyC un caso de derecho real sobre un derecho, pero se abre la puerta. Puede que así se
considere al crédito instrumentado objeto de la prenda, o el derecho de superficie cuando
aún no se plantó, construyó o forestó (ver art 2120)
Quedan excluídos del régimen de los derechos reales las cosas de dominio público (art.
237 "...los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e
imprescriptibles...").
Principio de Especialidad: por este principio el objeto debe estar física y materialmente
determinados. (los D. personales sí pueden versar sobre cosas o bienes futuros). También
por este principio, un D real no puede caer sobre la totalidad del patrimonio sino sobre las
cosas individualmente comprendidas en él. Esto no abarca los bienes perdidos porque no
tiene la posesión.
Artículo 15. Titularidad de derechos
Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio
conforme con lo que se establece en este Código.
Artículo 16. Bienes y cosas
Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de
valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Artículo 17. Derechos sobre el cuerpo humano
Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico,
científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno
de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
Art. 240: Bienes de incidencia colectiva:
Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales
sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de incidencia
colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el
interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la
fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos
en la ley especial.
Art 242: Garantía común.
Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía
común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran
inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía
los bienes que los integran.
Concepto de COSA.
"Cosas son bienes materiales susceptibles de valor económico". Las disponsiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre. Es importante destacar que sobre la energía o las
fuerzas naturales susceptibles de aprovechamiento se aplicarán las normas que sean
compatibles. Es difícil imaginar relaciones como la posesión y la tenencia sobre la
energía, o acciones posesorias o reales sobree ales fuerzas.
El cuerpo humano no es una cosa y no posee valor económico por lo tanto no puede ser
objeto de un derecho real. Sólo si sus partes son lícitamente separadas pueden convertirse
en cosas (ejemplo pelo, sangre, leche materna, ciertos órganos, etc). En cambio, ciertas
cosas que se introducen en el cuerpo humano (marcapasos, prótesis, tornillos, etc.), una
vez introducidas dejan de ser cosas y se transforman en bienes personalísimos del
individuo que los porta.
En cuanto al cadáver parece razonable sostener que se trata de una cosa, en general, sin
valor económico (excepcionalmente se pueden adquirir huesos o partes para un museo o
para la facultad de medicina). Recordemos que la persona humana termina con la muerte
(art 93 CCyC). Si bien es una cosa, debe respetarse la memoria de la persona, por lo que
son muy limitados los actos jurídicos que pueden celebrarse a su respecto.
Los embriones constituyen un tema aún polémico porque no hay ley que contemple su
situación. Hay dos grandes grupos doctrinales en este sentido. Unos afirman que el
embrion es una cosa y otros por el contrario sostienen que se trata de una persona.
En relación al espacio aéreo, los contratos que suelen tener por objeto al espacio aéreo
(futuras construcciones, derecho de sobreelevar en la prop horizontal, entre otros) entran
en el ámbito de los derechos personales.

CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS:

Muebles: se desplazan por sus propios medios (ej semoviente) o por la fuerza o actividad
humana.
Inmuebles: están fijos. A su vez pueden ser inmuebles por naturaleza o por accesión. El
terreno es inmueble por naturaleza y un ladrillo que en principio es muebles una vez que
forma parte de una casa, pasa a ser inmuebles por accesión.

Divisibles: pueden separarse sus partes sin perder su esencia y ser esas partes a su vez
cosas autónomas.
Indivisible: si lo divido pierde su naturaleza o esencia.
¿Los inmuebles pueden ser divisibles? SÍ siempre que las leyes locales lo permitan.
Puede ser por LOTEO o por PROPIEDAD HORIZONTAL.

Principales: su existencia es autónoma.

Accesorias: su existencia depende de una cosa principal.
Ej: el dinero y los intereses, el auto

Consumibles: se extinguen con el primer uso.

No consumibles: perduran en el tiempo aunque con el uso se vayan deteriorando.

Fungibles: pueden ser reemplazadas por otra de la misma especie y calidad.

No fungibles: no pueden ser reemplazadas por otra de la misma especie y calidad.

Fuera del comercio: permiten transmisión o constitución de D reales en forma libre.

Dentro del comercio: por ley o por convención.

Frutos: civiles, industriales o naturales. Son los objetos que la cosa produce de forma
renovable sin deteriorarla.
a) Naturales: no requieren intervención humana. Ej verduras.
b) Civiles: ejemplo el alquiler o los intereses.
c) Industriales: producto del quehacer humano.
Productos son objetos no renovables y causan el deterioro de la cosa. La cosa pierde la
sustancia. Ejemplo la plata o el cobre extraído de la montaña.

¿El espacio aéreo puede ser objeto de los derechos reales? NO. Salvo la excepción del
espacio aéreo de los consorcios. Sino SIEMPRE son derechos personales. Esto tiene que
ver por ejemplo con las construcciones sobre un inmueble ya construído (construir la casa
en la terreza de los padres). Los de abajo tienen que ceder su derecho de accesión.

PRINCIPIOS
a) Buena fe:
ARTICULO 9°.- Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.
ARTICULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y
a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.
La buena fe tiene dos aspectos:
a- Registral: consultando los antecedentes nominales registrales. Antes de adquirir el
bien registral se debe hacer un estudio para establecer las transmisiones anteriores y ver
que esté todo bien. Los escribanos deben hacer el estudio registral sí o sí. Él se queda con
la matriz y a mí me dá el testimonio. Debe observar los antecedentes a 20 años (está
dado por la prescripción ese plazo). Los vicios de nulidad relativa son los que se
subsanan con la prescripción. Los vicios absolutos no son subsanables por la prescripción
(SON DOS: a) Falta de autorización acto que no fue autorizado por escribano y el
escribano se murió - b)
(Nota: la escritura se forma de dos partes, el otorgamiento (firma) y la autorización.)
b- Formal: estudio registral.

A su vez la buena fe tiene dos facetas:

a- Objetiva: campo dinámico. Conlleva al comportamiento ético, leal, providente, en los
contratos por ejemplo.
b- Subjetiva: campo estático. Es la creencia o certeza que tiene una persona de ser titular
de un derecho.
1 - creencia del dueño
2 - capacidad
3 - inexistencia de vicio
ARTICULO 1902.- Justo título y buena fe.
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en
el respectivo régimen especial.

b) Prescripción adquisitiva. Caso de los inmuebles.

En el CC la prescripción era de 10 años de la muerte del donante o 20 años de la
escritura.
En el CCyC la prescripción es de 5 años de la muerte del donante o 10 de la posesión.
Mala fe:
a- Título tiene una nulidad manifiesta
b- Cuando se adquiere de una persona que no está facultada para hacer la entrega
o tradición de la cosa
c- En caso de ganado: cuando fue marcado o señado por persona distinta del que
la vende o que registró esa marca.

c) Numerus clausus: El principio de numerus clausus es similar a la tipicidad para

algunos doctrinarios y para otros son distintos (Alterini). Por este principio la regulación
de los D reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley o la modificación de la estructura.
El numerus clausus se convierte así en un principio incontestable en materia de derechos
reales. La enumeración legal es taxtativa. En esta materia rige el orden público y hay un
número cerrado (numerus clausus) de derechos reales permitidos. Otras leyes (aparte del
CCyC) crean D reales tales como hipoteca naval, la prenda con registro, entre otros. Debe
tratarse de leyes nacionales, ya que las provincias tienen vedada la capacidad de legislar
nuevos D reales. No puede haber constitución de D real judicial. Un juez no lo puede
crear (todo esto tiene que ver con la causa fuente).
Diferencias entre creación legal y fuente legal: la creación del derecho real siempre es
obra de la ley mientras que la fuente (causa fuente) de constitución puede ser otra como
por ejemplo el contrato, el testamento, etc. Las causas jurídicas de constitución varían
según el derecho real de que se trate. Así, por ejemplo, el condominio puede tener fuente
legal en cambio la hipoteca únicamente puede tener fuente convencional.

d) Convalidación: es la figura que permite regularizar la situación por la cual alguien

transmite un derecho real que no tiene pero luego lo adquiere. Así lo dispone el Art. 1885
"si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente,
la constitución o transmisión queda convalidada". Esto constituye una excepción al
principio nemo plus iuris. Así un acto jurídico originariamente ineficaz adquiere validez
con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los
efectos legales pertinentes gracias a la convalidación. Este principio (convalidación) rige
para todos los D reales.
También por este principio, si quien transmite el derecho real, cumpliendo los requisitos
de forma, no es el verdadero titular, el adquirente cuenta con un "justo título", que le
permitirá consolidar su situación al cabo de 10 años de posesión, si es de buena fe.

Diferencias entre Derechos Reales y Personales

PERSONALES REALES
Prestación: conducta del
La cosa, que debe ser
Objeto deudor obligado en favor
cierta, actual y determinada
del acreedor
Ausencia de sujetos
pasivos.
Admiten unidad o
Activos: según su
pluralidad de sujetos
naturaleza pueden ser
 PERSONALES REALES
Prestación: conducta del
La cosa, que debe ser
Objeto deudor obligado en favor
cierta, actual y determinada
del acreedor
Ausencia de sujetos
pasivos.
Admiten unidad o
Activos: según su
pluralidad de sujetos
naturaleza pueden ser
activos/pasivos resultando
Sujetos concurrentes o exclusivos,
siempre factible su
es decir que permiten o
concurrencia sin
prohíben la concurrencia
limitaciones
sobre un mismo objeto del
mismo D real
Predomina el orden
Impera la autonomía de la
público, reservando un
Orden público voluntad con limites en el
estrecho espacio a la
orden público
autonomía de la voluntad
La relación siempre es
indirecta o mediata entre el E l t i t u l a r o b t i e n e e l
titular del derecho y el beneficio directo de la
Inmediatez o b j e t o p u e s t o q u e e l cosa, sin que medie la
c u m p l i m i e n t o d e l a actuación de otra persona.
obligación depende de la Son inmediatos.
voluntad del deudor
Son de oponibilidad
Relativos en cuanto a su
Carácter absoluto absoluta, o sea, erga
oponibilidad (entre partes)
omnes.
Por su absolutez, y para
No se requiere publicidad poder ser oponibles erga
Publicidad
por ser relativos omnes la publicidad es un
requisito fundamental. (*)
Tiene carácter instantáneo
o transitorio pero siempre
Pueder ser perpetuos o
Duración temporarios porque una
temporarios.
persona no puede estar
obligada a perpetuidad
Gozan del ius persequendi
En principio carece de por lo que su titular puede
Ius persequendi persecusión con relación al perseguir la cosa sin
objeto importar el sujeto que la
tenga en su poder
El titular goza del derecho
de ser preferido en el
ejercicio de su derecho con
respecto a otros derechos
Ius preferendi El libro no dice nada reales de igual o distinta
naturaleza sobre la misma
cosa. Algunos D reales
cuentan con privilegio para
el cobro.
Su titular puede abdicar
 Gozan del ius persequendi
En principio carece de por lo que su titular puede
Ius persequendi persecusión con relación al perseguir la cosa sin
objeto importar el sujeto que la
tenga en su poder
El titular goza del derecho
de ser preferido en el
ejercicio de su derecho con
respecto a otros derechos
Ius preferendi El libro no dice nada reales de igual o distinta
naturaleza sobre la misma
cosa. Algunos D reales
cuentan con privilegio para
el cobro.
Su titular puede abdicar
El acreedor puede mediante el abandono o la
renunciar a sus derechos renuncia de su derecho.
Abandono personales en beneficio del Según el tipo de derecho
deudor y es un modo de real distinto serán los
extinción de la obligación. beneficiarios de tal
abandono.
Aunque desaparezcan
Cuando el objeto se pierde
todos los bienes del
Pérdida de la cosa opera la extinción del
deudor, el derecho del
Derecho real
acreedor no se extingue
No se ejercen con la Casi todos los D reales se
Posesión
posesión ejercen por la posesión
El transcurso del tiempo
importa la prescripción
adquisitva. La excepción es
El transcurso del tiempo una especie de prescripción
Prescripción importa la prescripción liberatoria que opera en D
liberatoria reales sobre cosa ajena de
goce o uso y opera por el
no uso por un determinado
tiempo.(**)
En algunos casos basta el
hecho o acto jurídico para
que nazca el D real (título)
Se originan en la causa que mientras que en otros se
Causa
determina la ley (título) requiere que sobrevenga o
preceda otro hecho o acto
(modo) para producir la
adquisición del derecho.
La obligación presenta un
Los D reales presentan una
carácter dinámico, ya que
situación más estática.
Carácter estático se trata de un instrumento
Estas generalidades
importante para el tráfico
admiten excepciones
económico
Las acciones reales se
dirigen a cualquier persona
Éstas sólo pueden dirigirse
Acciones que pretenda negar su
contra el obligado.
existencia, plenitud o
libertad. Ius persequendi
El del lugar de celebración
 La obligación presenta un
Los D reales presentan una
carácter dinámico, ya que
situación más estática.
Carácter estático se trata de un instrumento
Estas generalidades
importante para el tráfico
admiten excepciones
económico
Las acciones reales se
dirigen a cualquier persona
Éstas sólo pueden dirigirse
Acciones que pretenda negar su
contra el obligado.
existencia, plenitud o
libertad. Ius persequendi
El del lugar de celebración
d e l c o n t r a t o , o d e Es competente el juez del
Juez competente c u m p l i m i e n t o d e l a lugar en el que esté situada
o b l i g a c i ó n , o e l d e l la cosa.
domicilio del deudor

(*) Publicidad: si bien es muy importante para poder producir su oponibilidad erga
omnes, en los D reales es declarativa y no constitutiva (salvo para los automotores y los
equinos de pura sangre -ahí sí es constitutiva-)
- Muebles
Registrables: la publicidad es condición sine qua non para la oponibilidad
No Registrables:
- Inmuebles
Registrables: la publicidad es condición sine qua non para la
oponibilidad.
(**) Prescripción: para los derechos reales aplica la prescripción adquisitiva, la cual
constituye un modo originario de adquisición de derechos reales. Los modos derivados
provienen de los actos jurídicos. Los originarios provienen de medios que son la suma de
hechos.

Conexiones entre ambos (derechos reales y personales)

a) Las trasmisiones de derechos reales por actos entre vivos tienen su causa fuente en un
derecho personal (ej. compra-venta, permuta, donación, etc.)
b) Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre con los
derechos reales de garantía. A su vez, hay derechos reales que abarcan derechos
personales accesorios como por ej. el tiempo compartido, la servidumbre, etc.
c) Cuando se ataca un derecho real, además de la protección posesoria o real, el titular
puede pedir una indemnización, accesoria o sustitutiva. En ocasiones, la ley adjudica el
derecho real (ej. medianería) e impone al adjudicatario la obligación de pagar el precio
correspondiente.
d) Hay ciertas obligaciones ambulatorias que se transmiten con una cosa. Se las conoce
como obligaciones propter rem.

Casos que generaban duda:

- La hipoteca fue un debate doctrinario (es real o personal?). Hoy ya quedó sentado que
es un derecho real.
- El derecho del locatario (real o personal?) de permanecer luego de vendido el inmueble.
Es PERSONAL
- El derecho de retención. Es personal.
- Obligaciones propter rem: situaciones intermedias.

Teorías referentes a los derechos reales

Concepción clásica: receptada por casi todo el derecho codificado. Propugna el dualismo
entre derechos reales y derechos personales como categorias dentro de los derechos
subjetivos patrimoniales. En esta teoría el derecho real configura un poder directo del
titular sobre la cosa. Para esta doctrina, la comunidad constituye un sujeto pasivo
universal. Se le criticaba que la comunidad no puede ser sujeto pasivo en las obligaciones
ya que no podría responder con su patrimonio, por eso técnicamente la comunidad no
puede constituir sujeto pasivo.
Doctrina unitaria:
Realistas: lleva todo al campo de los derechos reales. Hay una despersonalización
del derecho obligaciones. Los elementos siempre son dos, el sujeto titular y la cosa. Se
basan en la máxima del patrimonio como prenda común de los acreedores.
Personalistas: se basan en la máxima de que las relaciones son siempre entre
sujetos y no pueden concebir la relación entre un sujeto y una cosa como nucleares de
una relación de derecho. Se reduce la preeminencia del derecho real.
Doctrinas modernas o ecléctica: retoma el criterio de dualismo entre derechos reales y
personales pero con la salvedad que la relación real va a ser siempre entre sujeto y cosa y
no concibe al sujeto pasivo universal. Esta teoría sigue nuestro ordenamiento.

21-03-2018
Enumeración de los Derechos Reales en el CCyC:
a) Dominio
b) Condominio
c) Propiedad horizontal
d) Conjuntos inmobiliarios
e) Tiempo compartido
f) Cementerio privado
g) Superficie
h) Usufructo
i) Uso
j) Habitación
k) Servidumbre
l) Hipoteca
m) Anticresis
n) Prenda

Derechos reales legislados FUERA del CCyC:

Entre los más importantes cabe mencionar:
a) Los warrants: vinculados a derechos de garantía sobre cosas muebles (mercaderías,
frutos y productos) tendientes a la movilización del crédito prendario (Leyes 928 y 9343).
b) Los debentures: actualmente legislados en la ley 19.550 LGS, también son una
expresión de los derechos de garantía, cuando las sociedades por acciones recurren al
crédito público emitiendo estos títulos con garantía especial o flotante.
c) La prenda con registro: es un derecho de garantía por el cual se afectan cosas muebles
registrables que quedan en poder del deudor, debiéndose inscribir el instrumento en un
registro especial. Este derecho otorga al acreedor diversas ventajas vinculadas con su
ejecución judicial y un privilegio especial. Regulado por el Dec.ley 15.348/46 y
ratificado por la ley 12.962.
d) La copropiedad naval y la prenda naval está regulada en la Ley de Navegación 20.094
guardando algunas diferencias con el condominio del CCyC, la hipoteca naval se aplica a
buques de más de diez toneladas y la prenda naval con desplazamiento para buques de
menos de diez toneladas.
e) La hipoteca aeronáutica se encuentra legislada en el Código Aeronáutico (ley 17.285)
y es un derecho de garantía cuyo objeto lo constituye una aeronave o una parte indivisa o
su motor.

Derechos reales no incluídos por el CCyC:

a) Los censos y las rentas: las rentas sólo pueden constituírse como derechos personales.
Los censos no están permitidos.
b) Enfiteusis: era el D real por el cual el propietario de un inmueble rústico enajena su
dominio útil, permanentemente o por largo tiempo, a otra persona, a cambio, de una
pensión o canon cierto e invariable. Se transmitía a herederos y por actos entre vivos.
c) Vinculaciones y mayorazgo: la unión o sujeción de todos o determinados bienes a
dominio perpetuo de una familia estableciendo un determinado orden sucesorio con
prohibición de enajenar y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas
fundaciones recibían el nombre genérico de vinculaciones. El mayorazgo era un derecho
real por el cual el constituyente establece el orden sucesorio asegurando la inalienabilidad
e indivisibilidad del bien. Las capellanías constituían un tipo de vinculación por la cual se
establece, con carácter real y generalmente a perpetuidad, una carga sobre un bien
inmueble, con una finalidad pía.
d) Tanteo y retracto: el tanteo era un derecho real que tenía un tercero para que en el caso
de que el dueño de una cosa la enajene, lo prefiera a él. Este derecho daba lugar al
derecho de retracto, por el cual si el dueño realiza la enajenación sin respetar la
preferencia del tercero, éste podía dejar sin efecto la enajenación.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

a) Sobre cosa propia / sobre cosa ajena (art. 1888):
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia son:
1- Dominio
2- Condominio
3- Propiedad horizontal
4- Conjuntos inmobiliarios
5- Tiempo compartido
6- Cementerio privado
7- Superficie (si existe propiedad superficiaria)

Son derechos reales sobre cosa ajena (que a su vez se dividen en derechos de disfrute y
de garantía)
1- Superficie si no existe propiedad superficiaria (de disfrute)
2- Usufructo (de disfrute)
3- Uso (de disfrute)
4- Habitación (de disfrute)
5- Servidumbre (de disfrute)
6- Hipoteca (de garantía)
7- Anticresis (de garantía)
8- Prenda (de garantía)
Cuando se constituye un derecho real sobre cosa ajena se configura una carga real. La
cosa afectada puede pertenecer al deudor o a un tercero. No siempre puede coincidir la
persona del deudor y del afectado. Si el derecho real sobre cosa propia está
desmembrado en este caso el dominio es imperfecto (art 1964).

b) D reales Principales / D reales Accesorios (art. 1889)

Los únicos derechos reales accesorios son los de garantía (hipoteca, anticresis,
prenda). Esto es así porque para su existencia dependen de un derecho personal al que
acceden (art. 857). Estos derechos accesorios no se pueden adquirir por prescripción (art.
2565). La cosa afectada puede pertenecer al deudor o a un tercero. No siempre puede
coincidir la persona del deudor y del afectado.

c) D reales registrables / D reales no registrables (art. 1890)

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción
de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Como ya sabemos
los efectos de la registración pueden ser dos: 1) para su oponibilidad (buques, aeronaves,
ganado) o; 2) para su constitución (automotores, caballos pura sangre).
La publicidad puede tener 2 fines
1) Declarativa: es generalmente NO convalidante. Si el documento que entra al
registro tiene algún defecto no se puede subsanar ni convalidar tal defecto. Ver ley 17.801
para los inmuebles. El D real en este tipo de publicidad es extradeclarativo, o sea que
nace fuera del registro. El principio rector es Fuera del Registro cuando tengo Título y
Modo (tradición) (Art. 1882). Por ejemplo los inmuebles.
2) Constitutiva: el D real nace registralmente, o sea con su inscripción en el
registro (es el modo) + el título. El primer registro constitutivo que tuvimos en Argentina
fue el de galgos. Hoy por ejemplo es el registro del automotor.

d) D reales que se ejercen por la posesión o por actos posesorios (art. 1891)
Todos los derechos reales regulados por el CCyC se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin
que su titular ostente la posesión.
La servidumbre positiva (D real sobre cosa ajena) estaría en el medio. Requiere de un
fundo dominante (tiene el beneficio) y un fundo sirviente (tiene la limitación o carga).
Las positivas se ejercen de forma activa por el titular del fundo dominante y las negativas
son las que conllevan una abstención por el titular del fundo sirviente (un no hacer). La
servidumbre se ejerce por actos posesorios y no por la posesión. El acto posesorio abarca
una sola parte del bien y la posesión se ejerce sobre todo el bien en sí.
Cabe destacar que el concepto de posesión contenido en el art. 1909 hace referencia a
dos elementos esenciales: la cosa que se tiene por sí o por otro y el comportamiento que
corresponde al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir: una relación real
exteriorizadora de un derecho real que se ejerce por la posesión.
Hay que hacer notar en este punto que el Código adopta claramente la postura doctrinal
amplia que antes mencionamos (Gatti, Allende, Laquis) de considerar poseedores a todos
los titulares de derechos reales, con exclusión, claro está, de aquellos que, como la
hipoteca, no se ejercen por la posesión.
También hay que destacar que, si bien el poseedor se comporta como titular de un
derecho real, puede no serlo, como se verá más adelante al analizar la clasificación de
la posesión y las presunciones al respecto (arts. 1911, 1916, 1918, 1921). Ello por
cuanto la posesión sólo atiende al hecho de la relación con la cosa, sin importar el
derecho que subyace.

RELACIONES DE PODER
Relaciones de hecho entre la persona y la cosa: son distintas las relaciones de hecho (no
de derecho) que pueden establecerse entre una o más personas y una o más cosas. El
CCyC las llama "relaciones de poder", también llamadas "materiales", "posesorias" o
"reales". Es muy importante diferenciarlas con las relaciones jurídicas que pueden
establecerse entre la persona y la cosa. Puede ocurrir que una persona sea poseedora de
una cosa y no ser la dueña ni tener ningún derecho personal que justifique su relación
material con la cosa. En este ultima caso hay una relación de hecho pero no hay relación
de derecho. Las relaciones de poder que pueden establecerse entre una persona y unan
cosa son las siguientes: 1) posesión 2) tenencia 3) las derivadas de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad (Servidores de la posesión). La
yuxtaposición local no está enumerada en el CCyC y se refiere al contacto físico de una
persona con la cosa pero sin voluntad jurídica relevante.

POSESIÓN:
Definición, posturas: para definir a este instituto surgieron varias teorías.
a) Teoría de Savigny (adoptada por nuestro CCyC): también llamada clásica o
subjetiva, se basa en la idea de que para la existencia de la posesión, es necesaria la
concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus domini. El corpus es el poder de
hecho sobre la cosa y la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. El animus
domini puedeser definido como la intención de comportarse con la cosa como haria su
dueño y no reconocer sobre ella un derecho superior al que él está ejerciendo. Es
indiferente que él sepa que no es el dueño porque lo que interesa es la intención, por ello
esta teoría se denomina "subjetiva". El convencimiento acerca de su falta de derecho
legítimo incidirá luego en la posesión para calificarla de buena o mala fe. Si una persona
reúne ambos elementos es poseedor, y si sólo tiene el corpus pero el animus domini es un
tenedor
b) Teoría de Ihering: también llamada teoría objetiva, para esta teoría la diferencia entre
la posesión y la detentación no radica en la intención del sujeto sino en la voluntad de la
ley, la que en ciertos casos y por motivos prácticos niega la tenencia los efectos jurídicos
de la posesión. Entendía que para configurar la posesión bastaba el corpus y el ánimus
estaba ínsito en el poder de hecho ejercido sobre la cosa. Sólo el corpus es susceptible de
comprobación y eso ya encerraba la manifestación externa del ánimo. Para diferencia a la
posesión de la tenencia se debería recurrir a bases objetivas prescindiendo de la voluntad.
Por lo tanto para Ihering, toda relación entre el hombre y la cosa implica posesión a
menos que la ley establezca en forma expresa que cierta relación entre hombre y cosa sea
llamada tenencia y esto facilita la prueba.
c) Teoría de Saleilles: pone acento en el aspecto económico de la relación. Se puede decir
que es una doctrina intermedia. Define a la posesión como una efectividad consciente y
querida de apropiación económica de las cosas. En cuanto al ánimus, este sería el
propósito de realizar esa apropiación de la cosa, de explotarla en beneficio propio, de un
modo independiente.
Nuestro sistema opta por la Teoría de Savigny. En cuanto a las dificultades probatorias
del animus domini, estas son superadas porque la cuestión no consiste en penetrar en la
mente del sujeto, sino en observar su actividad exterior.
Artículo 1909. Posesión Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Artículo 1910. Tenencia Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
El artículo en cuanto alude a que una persona tenga "un poder de hecho sobre una cosa"
expresa el corpus, y la referencia a "comportándose como titular de un derecho real, lo
sea o no", refleja el animus domini. En el art. 1910, refiere al tenedor como quién "se
comporta como representante del poseedor".
También es necesario destabar que el corpus no implica un contacto y dominio
permanente de la cosa, sino que basta con que existe la posibilidad. Ejemplo del hombre
con el paraguas. Los días de lluvia lo llevará consigo pero los días de sol lo dejará
guardado en el armario por lo que allí sigue existiendo el corpus porque si quiere puede
ir, sacarlo del armario y tenerlo encima.
Presunciones sobre las relaciones de poder
Presunción de posesión: dice el artículo 1911 que "se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que se poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama servidor de la posesión". Por lo tanto se trata de una presunción
iuris tantum que puede ser destruída por prueba contraria, por ejemplo si quiero
demostrar que la persona que posee mi dpto es tenedor lo puedo acreditar exhibiendo el
contrato de locación.
Presunción de fecha y extensión: dice el artículo 1914: "si media título se presume que
la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica". Esta presunción también admite prueba en contra. Si la cosa es registrable y la
registración es constitutiva (ej automotores) se presume el inicio de la posesión al
momento de la inscripción en el registro. En relación a la extensión esto se refiere a la
porción de la cosa que se está poseyendo. Si el título dice que poseerá sólo la mitad, se
deberá probar luego que en realidad se poseyó toda la cosa.
Inmutabilidad de la causa. Interversión: dice el artículo 1915 "nadie puede cambiar la
especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el sólo transcurso del
tiempo..."
Principio de inmutabilidad de la causa: el cambio de la relación surge de
circunstancias externas -por ejemplo por actos jurídicos como puede ser la enajenación- y
no por la mera voluntad interna del poseedor. Quién comenzó como tenedor, continúa
como tal mientras no pruebe lo contrario.
Interversión del título: esto sería la excepción al principio de inmutabilidad.
Existen casos en que el cambio de la relación posesoria está permitido hacerlo en forma
bilateral o unilateral. En forma bilateral es cuando existe acuerdo entre los interesados y
por ejemplo el tenedor compra la cosa y pasa a ser poseedor. En forma unilateral es
cuando por actos exteriores concluyentes e inequívocos para excluir al poseedor, y que la
oposición del tenedor al poseedor sea total, inconfundible y activa. Por ejemplo si el
locatario (inquilino) expulsa al locador de la finca y lo priva de su posesión, negándole
todo derecho a ella, ejerciendo actos de dominio, intervertirá su título (pasaría a ser
poseedor de mala fe). Los actos deberán ser lo suficientemente públicos y graves para
poner en conocimiento de la situación al poseedor para que éste pueda hacer valer sus
derechos. También hay interversión cuando el coposeedor expulsa a los demás y
comienza una posesión exclusiva. Quien invoque la interversión deberá probarla
Presunción de legitimidad: dice el art. 1916 que "las relaciones se presumen legítimas, a
menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de
un derecho real o personal constituído de conformidad con las previsiones de la ley. Por
esta presunción, en principio, la apariencia coincide con la realidad hasta tanto se pruebe
lo contrario. Por lo tanto el art. 1917 dispone que, el sujeto de la relación de poder en
principio nada debe demostrar y quien afirme la ilegitimidad de la relación carga con la
prueba de que él posee un mejor derecho que el demandado (no basta con probar que el
demandado carece de derecho). Esta presunción es aún más fuerte en materia de cosas
muebles.
Necesidad de actualidad: la presuncion del art. 1917 sólo beneficia al poseedor o
tenedor actual, frente al cual hay que producir la prueba de un mejor derecho. Tal
presunción no se puede alegar en favor de un antiguo poseedor o tenedor que ya no lo es.
Presunción de continuidad: acorde a lo establecido en el art. 1930, se presume que el
sujeto actual de la posesión o tenencia, la mantuvo en forma continua desde el inicio de
su relación de poder. Quien alegue lo contrario deberá probarlo.
Presunción de adquirir a título oneroso: el art. 1895 dispone que la posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales excepto que el verdadero propietario pruebe
que la adquisición fue gratuita. La onerosidad entonces se presume.
Presunción de posesión y duda sobre fechas: si dos o más sujetos se atribuyen la
relación de poder sobre la cosa y es dudoso determinar a quién ejerce la relación de poder
actualmente, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la
fecha más próxima. Si esta prueba no se produce, se juzgará poseedor o tenedor el que
pruebe una relación de poder más antigua.
Naturaleza jurídica de la posesión
También existen varias teorías al respecto. Para algunos es un hecho, para otros un
derecho y dentro de esta última corriente se dividen entre los que creen que es un derecho
personal, real o mixto. Adelantamos que el CCyC pareciera optar por la primer opción, o
sea, que es un hecho. Esta postura se determina por descarte ya que si sería un derecho
estaría legislada como un derecho real o personal y no está incluído en ninguno. Por otro
lado si la posesión puede adquirirse por violencia (posesión de mala fe viciada), no sería
admisible que se trate de un derecho.
a) Teorías que la consideran un derecho: Ihering fue su principal sostenedor, y la
justificaba diciendo que si el derecho subjetivo es "todo interés jurídicamente protegido"
y que la posesión está jurídicamente protegida (el ordenamiento otorga acciones para
defenderla), por lo tanto es un derecho, y la ubicaba dentro de los derechos reales.
b) Teorías que la consideran un hecho (adoptada por el CCyC): defendida por
Savigny entre otros, consideran a la posesión como un hecho que produce consecuencias
jurídicas, entre ellas, las defensas posesorias, la prescripción adquisitiva, la adquisición
de cosas muebles no hurtadas ni perdidas de buena fe, etc.
Importancia de la posesión: la posesión, como estado de hecho, es productora de
importantes consecuencias, por lo cual sus funciones son diversas. Es el contenido de los
derechos reales (salvo servidumbre e hipoteca), pues sin ella no sería posible el ejercicio
de las facultades que otorgan a sus titulares. Cuando se enfrentan judicialmente el
poseedor actual y quién invoca un derecho real sobre la cosa, éste último deberá probar
tal circunstancia. La posesión también otorga protección por medio de acciones
judiciales. En la adquisición de derechos reales por actos entre vivos sobre inmuebles en
forma derivada, además del título suficiente es necesaria la tradición posesoria. En
materia de cosas muebles no registrables, no hurtadas ni perdidas, la posesión de buena fe
y el título oneroso atribuyen derecho real sobre la cosa. La posesión ejercida durante los
plazos pertinentes, permite adquirir el dominio por prescripción adquisitiva de cosas
muebles o inmuebles. El poseedor de buena fe, hace suyos los frutos percibidos y los
naturales devengados durante la posesión. También genera derechos, obligaciones y
responsabilidades, con relación a frutos, mejoras, gastos, riesgos sufridos por la cosa o
daños que provoca.

TENENCIA
Concepto: dice el art. 1910: "tenencia: hay tenencia cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante
del poseedor". Al igual que la posesión requiere del corpus(contacto o posibilidad de
disponer físicamente de una cosa) pero falta el animus domini. La posesión se ejerce en
nombre de otra persona, se reconoce en otro un derecho superior. A diferencia de la
posesión, la tenencia genera menos efectos que la posesión, así el tenedor no puede
adquirir el derecho real por prescripción, ni hacer suyos los frutos percibidos, ni la
tenencia de cosaas muebles hace adquirir su propiedad. Si se le reconoce al tenedor la
posibilidad de defender su situación por medio de alguna de las acciones posesorias. La
tenencia goza de algunos efectos: (arts 1932 y 1940).
Artículo 1932. Derechos inherentes a la posesión El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir
el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Artículo 1940. Efectos propios de la tenencia
El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y
de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta
corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.

SERVIDORES DE LA POSESIÓN
(Relaciones derivadas de un vínculo de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad)
Artículo 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión Se presume, a menos que exista prueba
en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en
virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código,
servidor de la posesión.
Se trata de supuestos en los cuales no hay ni posesión ni tenencia. Son relaciones en las
cuales los sujetos "sirven" a la posesión de otro. El servidor de la posesión es el ejecutor
material de la posesión que otro tiene, pero nunca puede ser considerado poseedor. A
todos los efectos legales hay que considerar que las cosas están en manos del poseedor,
aún cuando se encuentren en poder del servidor de la posesión. Ejemplo de esto es el uos
que los empleados hacen de las máquinas (que son del dueño), o la relación de hecho
entre un huesped de un hotel y el inmueble en sí donde está hospedado. Los servidores no
están legitimados para intentar acciones posesorias. Si sufren la turbación o el despojo
por parte de un tercero, deben recurrir al poseedor, quien puede ejercer la acción
correspondiente.

OBJETO de la posesión y la tenencia

En principio el objeto de la posesión y de la tenencia son las cosas ciertas y determinadas.
El requisito de determinación de la cosa impide que el objeto pueda ser ejercida sobre
una universalidad de hecho. Por ejemplo en casos de cosa compuesta de muchos cuerpos
distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara.
La relación de poder se toma en forma individual por cada uno de los cuerpos
particulares y singulares que forman la universalidad o conjunto. El anterior CC impedía
como objeto a las cosas fuera del comercio pero como novedad este CCyC las incluye
con la excepción de aquellas que pertenecen al dominio público del Estado.
Exclusividad de la posesión y de la tenencia
Al igual que sucede con el derecho real de dominio, se establece el principio de
exclusividad, en el sentido que dos personas, al mismo tiempo, no pueden ser poseedoras
o tenedoras de una cosa. Si así ocurriera, hablaríamos de coposesión o de cotenencia.
Artículo 1913. Concurrencia
No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre
sí.
Coposesión y cotenencia
Cuando la cosa es poseída en forma simultánea por más de una persona, y dicho objeto es
indiviso, hay coposesión. Cada uno de los coposeedores tiene una parte ideal, abstracta,
de modo que no es posible que cada uno de ellos ejerza la posesión sobre una parte
concreta y determinada salvo que así lo acuerden. Deben darse entonces dos supuestos: a)
pluralidad de sujetos y b) que la cosas se encuentre en estado de indivisión. La
coposesión no debe ser confundidas con situaciones en las que concurren el ejercicio de
derechos reales diferentes por ejemplo cuando sobre un inmueble hay un dueño que
establece un usufructo, en este caso el dueño tendrá vedado el uso y goce del mismo dado
que ello corresponde al usufructuario. En la coposesión todos los sujetos tienen las
mismas facultades. En tal sentido, lo expuesto aplica a la cotenencia.

Clasificación de la posesión y de la tenencia

Posesión Legítima: Son legítimas cuando sean ejercidas en virtud de un derecho real o
personal constituído de conformidad con las previsiones de la ley.
Posesión Ilegítima: cuando no importa el ejercicio de un derecho real constituído según
la ley. O sea que el título de adquisición no tiene los requisitos exigidos por la ley. A su
vez se subclasifica en:

Posesión Ilegítima de buena fe: el poseedor cree que posee la cosa por un título apto
para transmitir (un justo título), o que es legítimo titular del derecho. Está bajo ignorancia
o error de hecho pero excusable. Si hay error de derecho no es excusable. Esta creencia
debe ser absoluta y existir desde el principio de la relación.
Posesión ilegítima de mala fe: cuando la buena fe está ausente. Es decir, cuando hay
error o ignorancia de derecho, dudas sobre la legitimidad de la posesión o cuando sepa
realmente que está poseyendo ilegítimamente. Esta posesión ilegítima de mala fé a su vez
también se subclasifica en viciosa o no viciosa.

Explicación extensa de las tres clasificaciones:

El CCyC formula tres divisiones de la posesión conforme a las siguientes pautas:
1) según su origen o causa, la posesión puede ser legítima o ilegítima; este punto es claro
en el sentido de que la relación de poder debe estar respaldada por un derecho real o
personal que la justifique para ser legítima (por ejemplo el dueño de la cosa la posee
porque la compró). La ilegitimidad seria lo contrario, o sea que la relación de poder no
está respaldada por un derecho real o personal en cabeza del poseedor y aquí hay que
observar la buena o mala fe de esa posesión ilegítima
2) a su vez la posesión ilegítima y según las condiciones personales del poseedor, aquella
puede ser de buena fe o de mala fe:
Posesión ilegítima de buena fe: en principio hay que aclara que la buena fe del poseedor
ilegítimo se presume por tanto quien alegue lo contrario deberá probarlo. Se considera de
buena fe cuando no conoce ni pudo conocer que carece de derecho por un error de hecho
esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. Tal error no puede provenir de
una negligencia culpable y debe fundarse en un título o causa de adquisición apto de por
sí para la adquisición del correspondiente derecho. La buena o mala fe se califica desde el
comienzo de la relación de poder, por lo tanto la buena o mala fe es inicial. En caso de
sucesión la buena o mala fe se evalúa con relación al sucesor cuando es sucesor
particular. En caso de ser sucesor universal (herencia), este heredará la buena o mala fe
de su antecesor.
Concurrencia: si hay mas de un poseedor o tenedor, cada uno responderá por su buena o
mala fe.
Posesión ilegítima de mala fe: el CCyC no define la mala fe y se llega a ella por
exclusión. En todo caso que no exista buena fe (diligencia, creencia y error de hecho
excusable) habrá mala fe. Si bien la buena fe se presume en principio, hay casos de
excepción a este principio en los cuales se presume que la relación de poder ilegítima es
de mala fe y son los siguientes:
- Cuando el título es de nulidad manifiesta, el vicio es manifiesto y ostensible.
- Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirla. Normalmente se tratará de cosas hurtadas o
perdidas. Por eso admitre prueba en contrario.
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona. Si una persona adquiere ganado marcado o señalado a unsujeto que no tiene
registrado a su nombre el diseño, no puede alegar buena fe.
3) la mala fe a su vez se divide en viciosa o no viciosa de acuerdo a la forma o modo en
que es adquirida. Aquí estaremos hablando sólo de la posesión ya que esta división no
alcanza a la tenencia.
Mala fe viciosa:
En Cosas Muebles: cuando son adquiridas por hurto, estafa o abuso de confianza
En Cosas Inmuebles: cuando son adquiridos por violencia, clandestinidad o abuso
de confianza.
Mala fe simple: todos los supuestos que queden excluídos de los casos anteriormente
mencionados para la mala fe viciosa.
Publicidad posesoria. Actos posesorios. La prueba
Al ser los derechos reales absolutos, oponibles erga omnes, es necesario que puedan ser
conocidos por los integrantes de la comunidad y así, obligarlos a respetarlos. La
publicidad es la exteriorización de las relaciones de poder. Los derechos reales que se
ejercen por la posesión o por actos posesorios son públicos por naturaleza. Ello es la
publicidad posesoria. La tradición ha sido entendida como un medio de publicidad y
como el derecho real es un poder sobre la cosa, no puede nacer mientras el poder de
hecho no exista efectivamente.
La publicidad posesorio NO es la publicidad registral. La publicidad registral no es
necesaria para que exista el derecho real en cambio la posesoria sí lo es. La publicidad
registral es necesaria para la oponibilidad de los derechos reales a los terceros
interesados. En principio el derecho real nace extraregistralmente con el título y el modo
suficiente. Por ejemplo yo compro una casa pero no la inscribo, yo tengo el derecho real
pero si un tercero viene a embargar el bien por una deuda al anterior titular registral yo no
le puedo oponer mi derecho real porque no lo inscribí en el registro. O sea que para el
tercero interesado seguirá siendo titular el registral. Todo ello está dispuesto en el art.
1893.
La publicidad registral tiene sólo efectos declarativos en principio. La excepción a ello es
la registración de automotores y de caballos pura sangre donde el derecho real sí nace en
el registro.

Adquisición de las relaciones de poder

Las relaciones de poder, especialmente la posesión y la tenencia, pueden ser adquiridas
de diferentes maneras. Como principio general el art 1922 dispone que "para adquirir una
relación de poder sobre una cosa, éste debe establecerse:
a) de manera voluntaria
b) por sujeto capaz, excepto las personas menoes de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años
c) por medio de contacto con la cosa, por la posibilidad física de hacerlo, o cuando ella
ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.
Modos de adquisición de las relaciones de poder
En lo que concierne a la posesión y a la tenencia, es posible distinguir sila cosa ya es
poseída por otro, o no. De allí sabremos si quién toma la relación de poder lo hace de
forma unilateral o de forma bilateral.
Unilaterales: Apropiación (por ej cosa mueble abandonada o la pesca, o la caza, etc.),
ocupación u apoderamiento (inmueble desocupado). desapoderamiento (quitar contra la
voluntad del tenedor o posesor). Las dos primeras no requieren explicación.
Bilaterales: tradición, traditio brevi manu, constituto posesorio
Desapoderamiento: hecho por el cual una persona sin derecho, priva a otra de su
relación de poder.
Tradición: art. 1924 "...cuandouna parte entrega una cosa a otra que la recibe". Debe
consistir en la realización de actos materiales de entrega y recepción. Tambien es
suficiente con que la cosa sea puesta a su disposición, en tanto el destinatario haya
manifestado su consentimiento expreso o tácito de recibirla. Naturaleza jurídica: la
necesidad de consentimiento permite afirmar que se trata de un acto jurídico por lo tanto
necesitarán capacidad plena para celebrarlo (18 años). En materia de cosas muebles no
registrables la tradición cumple también la función de publicidad de los derechos reales.
Actos posesorios: el art. 1928 hace una enumaración (no taxativa) de algunos actos
posesorios pero muchos mas en la práctica. Los enumerados son: "su cultura, percepción
de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros
y su apoderamiento por cualquier modo". Otras formas no consignadas en la norma
pueden ser cultivar, reparar o construir un inmueble, alambrar, cercar, ocupar, pago de
impuestos (sirve siempre y cuando haya contacto con la cosa, el sólo pago no sirve, sino
yo podría pagar impuestos de un terreno que ni conozco para después quedármelo y no es
así). Relación de poder vacua: para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la
cosa debe estar libre de toda relación excluyente y no debe mediar oposición alguna.
Otras formas de tradición: art 1925 "...se considerará hecha la tradición de cosas muebles,
por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de
conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y sison remitidas por cuenta
y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el
adquirente aprueba el envío". Por ejemplo cuando compro algo con envío a domicilio.
Traditio brevi manu y constituto posesorio: Son los casos de excepción a la tradición.
Traditio brevi manu: dispuesto en el art. 1892 tiene dos modalidades a) Tenedor que pasa
a ser poseedor: el caso del inquilino que compra el departamento que alquilaba. b)
Tenedor que poseyendo una cosa a nombre de una persona, pasa a poseerla a nombre de
otra: por ejemplo el caso del inquilino de un inmueble que es vendido a otra persona,
pasaa de ser tenedor a nombre de una a ser tenedor a nombre de otra. Constituto
posesorio: cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Un ejemplo es el padre que
transfiere la titularidad de un inmueble en vida a nombre de los hijos pero se queda
viviendo ahí.
Conservación de las relaciones de poder
Principio general: art. 1929 "la relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque
su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria". Entonces si bien para adquirir
una relación de poder se necesita corpus y animus, para conservarla bastaría en principio
con el animus o sea solo la intención de conservarla (sino deberíamos andar portando
todas las cosas de nuestra propiedad todo el tiempo). La imposibilidad material debe ser
pasajera, porque si pierdo el encendedor por la ventanilla del tren con el sólo ánimo no
mantengo la posesión, lo mismo pasa si la cosa es robada o hurtada.
Presunción de continuidad: la continuidad se presume, a menos que no exista prueba en
contra (art. 1930). Esta norma facilita la prueba especialmente en los juicios por
usucapión.
Extinción de las relaciones de poder
Dispone el art. 1931: "la posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de
hecho sobre la cosa". En particular hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa
b) otro priva al sujeto de la cosa
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la
tenencia
d) desaparace la posibilidad razonable de hallar la cosa perdida.
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa
g) otros modos no mencionados en el articulo: los modos bilaterales tales como la
tradición y sus excepciones son formas de extinguir la relación de una parte y la
adquisición de la relación de poder por parte de la otra.
Efectos de las relaciones de poder (pag 98 a 114 Kiper) (no entrará en este resúmen)

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Transmisibilidad:
En materia de la transmisibilidad tenemos 3 principios:
1- Art 1906: Principio general...TODOS LOS D REALES SON TRANSMISIBLES
Artículo 1906. Transmisibilidad Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.
2- Art 398:
Título V. Transmisión de los derechos
Artículo 398. Transmisibilidad Todos los derechos son transmisibles excepto
estipulación válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe
trasgresión a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres.
Artículo 399. Regla general Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
3- Art 1972: refiere al límite de la cláusula de no transmisibilidad.
Artículo 1972. Cláusulas de inenajenabilidad En los actos a título oneroso es nula la
cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a
persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas
señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. Si la
convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez años contados desde que se estableció. En los actos por causa de muerte
son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución
fideicomisaria.
Así podemos citar algunos ejemplos que limitan la transmisibilidad como los siguientes:
- El derecho real de habitación No es transmisible. Art 1906
- El usufructo es transmisible pero tiene un límite que es la vida temporal del
usufructuario. Sólo el usufructuario puede renuniar a este derecho y no es sucesorio.
- El condominio sobre un muro, o una servidumbre no se pueden trasmitir en forma
independiente del inmueble al que accede.
- Ciertos actos de disposición requieren la conformidad de otra persona por ejemplo del
cónyuge (art. 250).
Modos de adquisición de los derechos reales:
Los modos generales de adquirir derechos reales son los siguientes:
- Título y modo
- Voluntad de la ley
- Prescripción adquisitiva
- Sucesión
Cabe aclarar que existen modos especiales de adquirir derechos reales como pasa por
ejemplo con el Dominio (apropiación, caza, pesca, enjambres, arts. 1947 y ss.).
Clasificación de los modos de adquisición de los derechos reales
1) Por actos entre vivos y mortis causa: los modos entre vivos a su vez son siempre
derivados.
2) A título universal y a título singular: según lo adquirido fuera la totalidad o una parte
de los bienes que constituyen el patrimonio (ej. sucesión por causa de muerte,
transmisión fiduciaria de una universalidad) o si por el contrario, fuese una cosa
determinada.
3) Originaria o derivada: es originaria cuando se adquiere de forma independiente y a
pesar del derecho que tenía el propietario anterior o cuando la cosa no tenía dueño o
había sido abandonada. Derivada es cuando se adquiere de un titular anterior y el nuevo
adquirente tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes y limitaciones que pesaban
sobre la cosa. Modos derivados son la tradición, la inscripción registral constitutiva y la
sucesión en los derechos del dueño.
Desarrollo
a) Adquisición derivada por actos entre vivos. El título y el modo: la adquisición
derivada por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión requiere
la concurrencia del título y modo. La tradición por sí sola no sirve si no precedida por un
negocio jurídico que la justifique.
El título suficiente es un acto jurídico en los términos del art. 259, apto para la
transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto (art.
399) y debe ser formalizado de acuerdo a los requisitos legales para alcanzar el fin
perseguido. La palabra título responde al concepto de "causa", es decir, el acto jurídico
que sirve de causa para la tradición. El título sería la causa mediata y la tradición la causa
inmediata.
El modo es el acto a través del cual la adquisición tiene lugar para la materialización de la
mencionada posibilidad.
Si el otorgante es incapaz o no estaba legitimado para tal fin, sólo se está en presencia de
un "justo título" para usucapir (art. 1902). En cuanto a la capacidad es necesario contar
con más de 18 años (salvo emancipación) y no haber sido declarado incapaz.
En materia de cosas inmuebles, la forma requerida es la escritura pública (art. 1017).
Art 1892: Títulos y modos.
¿Que es el título? es el acto jurídico que reúne los requisitos formales y de legitimación
subjetiva apto para transmitir, constituir, modificar o extinguir un derecho real. El título
que reúne todos estos requisitos se denomina Título Suficiente. Requisitos de forma (art
1017). Requisitos subjetivos tienen que ver con las partes las cuales deberán tener
capacidad, legitimacion e identidad.
Naturaleza jurídica de la tradición: es un ACTO JURÍDICO de tipo BILATERAL. No es
un contrato porque le falta contenido patrimonial. La tradición es un acto jurídico de
carácter REAL porque requiere el acto material. Actos materiales de entrega por parte de
quién transmite el D real (tradens) y recepción por parte del adquirente (accipiens).
¿Como principio general basta la mera declaración de existencia de la tradición? Entre
partes SI. Si es hacia terceros NO basta la mera declaración, sí o sí tienen que estar los
actos materiales de entrega y recepción.
Hoy por hoy el único contrato real que existe es la donación de cosas muebles no
registrables (manual). Sin tradición (sin entrega material de la cosa) no hay contrato.

Excepciones: las excepciones traditio brevi manu y constitutio posesiorio ya fueron

explicadas más arriba. En el caso de las servidumbres positivas, el primer uso equivale a
la tradición. En el caso de automotores o de caballos pura sangre de carrera el modo no es
la tradición sino la inscripción registral porque en estos dos casos el D real nace en el
registro. También queda afuera la hipoteca porque no hay tradición de la cosa y se
constituye el D real únicamente con el título.
b) Adquisición por causa de muerte: es decir por vía sucesoria, aquí el requisito de la
tradición del tradens al accipiens no es aplicable (porque el tradens murió). Por ello el
art. 2280 dice: "desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y
acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por
sucesión y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor..."
c) Adquisición legal: art. 1894: "se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios
con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramientos es forzoso, y el que se
origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del
conviviente supérstite y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe".
También se adquiere el derecho real de servidumbre forzosa según lo dispuesto en el art.
2166.
d) Prescripción adquisitva: art. 1897:"la prescripción para adquirir es el modo por el cual
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante
el tiempo fijado por la ley". Es un modo originario de adquirir. Quedan excluídos los
derechos reales que no se ejercen por la posesión ni por actos posesorios como la
hipoteca o las servidumbres negativas o el derecho de superficie tampoco puede ser
adquirido por usucapión larga. El CCyC regula dos clases de prescripción adquisitiva:
larga y breve.
Modos de extinción de los Derechos Reales
Artículo 1907. Extinción Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Destrucción: al destruírse la cosa se pierde el objeto del derecho real por lo cual también
se extingue. La destrucción debe ser total. En algunos casos tal destrucción puede ser
jurídica en lugar de física. Ello ocurre cuando la cosa pasa al dominio público del Estado
y como sabemos las cosas de dominio publico no pueden ser objeto de derechos reales.
Abandono: aquí se debe abandonar el derecho real y no solamente la posesión y tal
abandono debe ser categórico. Según el art. 948 la voluntad de renunciar no se presume y
la interpretación de los actos que permiten inducirla debe ser restrictiva. Si se trata del
abandono de inmueble se deberá realizar a través de escritura pública y si se trata de
cosas registrables tal abandono también debe ser registrado. Los inmuebles sin dueño
pertenecen al dominio privado del Estado. Las cosas abandonadas pueden ser adquiridas
por apropiación. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Consolidación: la consolidación se produce en los derechos reales sobre cosa ajena
cuando una misma persona reúne la titularidad de ambos derechos por ejemplo el
usufructuario que compra el inmueble. La consolidación no puede operar en perjuicio de
terceros cuyos derechos reales debe subsistir.
Otros modos: en la regulación de los distintos derechos reales se encuentran causas
especiales de muchos de ellos. Por ejemplo el usufructo se extingue por el no uso.

CLASE 28-03-2018
En cuanto a la extensión:
Artículo 1914. Presunción de fecha y extensión
Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.

Fecha:
Inscripción declarativa: media título.......D real nace extrarregistro.

Inscripción constitutiva: Falta título.......D real nace en forma registral.

Extensión
Medidas

Superficie

El transmitente del derecho real debe tener legitimación subjetiva o...

La extensión que surge de un título sólo puede ser modificada mediante un plano.
Para ejercer acción reivindicatoria (tengo menos terreno del que me corresponde) o
prescripción adquisitiva (ocupé mas de lo que me correspondía), la diferencia debe ser
mayor al 5%. Este es el mínimo tolerable.

Presunción de legitimación necesita:

1) Justa causa (1916)
2) Buena Fe (1919)
3) Continuación (1930)

En materia de cosas muebles no registrables se presume la titularidad de quién poseía la

cosa:
1) Cosa adquirida a título oneroso y;
2) Cosa ni robada ni perdida

CLASE 04-04-2018
PUBLICIDAD
Introducción
Etapa de los actos jurídicos
Etapa realidad: tratativas preliminares. Oferta y aceptación. Intercambio de
declaraciones. Tanto la oferta como la aceptación tienen que ser autosuficientes. La oferta
debe determinar objeto, contrato, precio. La aceptación hacia la oferta debe ser lisa y
llana. Una vez que tenemos estas dos recién tenemos el CONSENTIMIENTO. Allí
pasamos a la materialidad.
Etapa materialidad: es la etapa de la instrumentación del acto. La forma escrita otorga a
las partes REFLEXIÓN en el sentido de que quién escribe reflexiona sobre ello. En el
instrumento se escribe todo lo que pasó. Instrumento no es lo mismo que redacción.
Instrumento es una cosa y la forma está dada por el modo en que se asienta ese
instrumento o sea, por escrito, vía oral, etc. Mediante la teoría de la representación, se
vuelca la realidad al instrumento escrito, y dispone quién lo escribe, como se escribe, el
tipo de papel, idioma a utilizar, El art. 1017 del CCyC impone escritura pública como
solemnidad. El escribano realiza estas tareas: comprueba la identidad, capacidad,
legitimación de las partes, una vez que recibe la conformidad de las partes lo configura y
lo redacta para la posterior firma de las partes. Una vez inscripto, con la firma del
escribano y con el modo, nace el derecho real.
Etapa de publicidad: la oponibilidad deviene del conocimiento. Todo aquello que es
cognoscible o que pude conocer. La oponibilidad forma parte de la transmisión de los
derechos reales. El registro cumple la función de hacer conocer a terceros la existencia de
actos (legislativamente seleccionados), dada la importancia que tienen. El registro no es
el único medio de publicidad. Hay otros como la publicidad por edictos, publicidad
cartular, publicidad posesoria (Velez). Entre las partes no es necesaria la publicidad del
acto, como tampoco hacia los testigos, como también el escribano y otros sujetos que
participaron (cónyuge cuando da consentimiento por bien ganancial art. 466 CCyC). La
publicidad jurídica viene por el carácter absoluto de oponibilidad que tienen los derechos
reales. Se publica la constitución, modificación o extinción del D real. Publicidad es
hacer saber, dotar de cognoscibilidad a un acto y lo dota de certeza. En D comparado
existen muchos sistemas publicitarios por ejemplo el sistema Torrens (creado a
Australia).
Los derechos reales por su carácter absoluto (oponibilidad erga omnes) necesitan ser
conocidos por todos y allí surge la necesidad de la publicidad. La publicidad importa
hacer saber a los integrantes de la comunidad la existencia del derecho real de que se
trata. El sistema registral constituye la más acabada expresión de publicidad.
Publicidad registral
Oponibilidad: entre las partes no hace falta la publicidad. Pero hay terceros que pueden
resultar afectados por esa relación entre las partes y son los terceros interesados. Desde
ahí nace la necesidad de la publicidad y su importancia. Dada la publicidad del acto, el
tercero tiene la oportunidad de tomar conocimiento de la realización de un acto jurídico
que puede afectarlo.
PUBLICIDAD REGISTRAL EN MATERIA DE INMUEBLES (Ley 17.801)
Distintos sistemas:
Sistema Torrens: es adjudicativo del derecho y convalidante. Se quiso implantar en
Argentina sin éxito. Consta de DOS etapas. Etapa 1: las partes llevan a cabo el contrato.
El vendedor transfiere la propiedad a la corona y la corona urga sobre los vicios que
pudiera contener el acto. Etapa 2: luego la corona se lo adjudica al comprador. La
inscripción es subsanadora de los vicios.
Sistema Alemán: este también es un sistema constitutivo y consiste en la abstracción del
acto. Esto significa que a ellos no le interesa el título causal (compraventa, permuta, etc).
Lo único que interesa es el acto abstracto separado de la causa y los vicios que pueda
tener. Sólo se registra la transmisión, modificación, extinción.
Sistema francés: (parecido al nuestro) por es un sistema no convalidante y previo a la
creación de los registros nacionales, la publicidad era la posesoria (como progonaba
Velez, quién sostenía que los registros no eran necesarios y sólo aprobaba los registros
para las hipotecas. La ley 17.711 cambia esto).

Los registros pueden clasificarse:

Según los tipos de registros
* Registros de Derechos: no interesa el título causal pero sí el acto. Interesa la nueva
titularidad que ingresa. El acto produjo una mutación en la relación real y sólo eso se
registra. Registros de marca, de propiedad intelectual.
* Registros de Hechos: lo que interesa es inscribir un hecho determinado por ejemplo
fallecimientos, nacimientos y expiden una partida. También el registro notarial, cuando el
escribano constata algo mediante acta, está registrando un hecho. El registro notarial es
mixto porque se registran hechos y contratos.
* Registros de Contratos: el registro notarial por ejemplo. El queda volcado en los
registros del escribano y la inscripción de la escritura en los registros de propiedad
(inmueble por ejemplo) ya es tarea del escribano. El registro del contrato es
independiente de la registración y se vuelcan actos de contenido patrimonial.
* Registros de Documentos: es el registro inmobiliario nuestro porque no sólo ingresan
títulos sino que también ingresan oficios, testimonios.
* Registros de Títulos: exclusivamente de títulos no hay en Argentina.
Según la técnica registrable
** Técnica transcriptiva (transcripción): en el registro se transcribe íntegramente el
documento.
** Técnica Incorporativa (Incorporación): en el registro se anexa un ejemplar del
documento.
** Técnica Inscriptiva (Inscripción) (sistema nuestro): se lleva a cabo por breves
notas. En el registro inmobiliario nuestro se usa la minuta.
Según el Sistema o Procedimiento:
*** Sistema de Folio Personal: el elemento que se tiene en cuenta es el sujeto
interviniente. Las fichas se ordenan en forma alfabética.
*** Sistema de Folio Cronológico: interesa el tiempo, el momento en que fue ingresado
el documento
*** Sistema de Folio Real: es el que lleva hoy el registro inmobiliario nuestro. El
centro está puesto en la cosa. A través de un cartón que se llama matrícula (que tiene un
número por el cual el registro identifica al inmueble), que tiene su nomeclatura catastral,
ubicación, medida, superficie. También consta de 3 columnas en su parte inferior para
asentar: Titulares - Gravámenes (hipoteca, bien de familia, servidumbre, embargo, etc) -
Cancelaciones (se registra la cancelación de los gravámenes). Nuestro registro inmueble
es también cronológico porque se inscribe el momento en que se registró.
En Argentina tenemos sistema mixto real-cronológico.
Es real porque toma como base la cosa sobre la que recae el derecho en lugar de la
persona titular. Cada inmueble está matriculado con su correspondiente número y orden y
se le asigna una hoja especial llamada "folio real" (también llamada ficha) donde se
anotan toda constitución, transmisión o extinción y su consulta permite conocer el estado
jurídico de la cosa. Por ser un registro de documentos y no de derechos, sus efectos son
meramente declarativos y no constitutivos (como sí lo es el registro de la propiedad
automotor).

Efectos de la registración inmobiliaria argentina:

Declarativa: En los constitutivos el D real nace o se transmite dentro del registro porque
la inscripción cumple la función de modo Art. 1893 CCyC. En cambio para los registros
declarativos se basan en la preexistencia del D real. El D real nace, se constituye o se
extingue fuera del registra. El requisito de la inscripción es al sólo efecto de darle
oponibilidad a terceros. Ley 17.801 arts. 2 y 20. La publicidad sólo garantiza que un
documento ingresó. El adquirente para garantizar que el acto está libre de vicios tienen
que hacer un estudio del título. Por eso no sólo alcanza la publicidad registral para tener
la buena fe sino que también se necesita el estudio de título para verificar la inexistencia
de vicios obstensible.
No convalidante: los defectos del documento no se subsanan con el ingreso al registros.
La registración genera a favor de su titular una presunción iuris tantum atributiva del
derecho registrado.
Art.4: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.
Sistema de Folio Real (y cronológico): el folio real consiste en una ficha o tarjeta de gran
tamaño que contiene la descripción física del inmueble, su ubicación, el número por el
cual lo designa el Regístro (matrícula), la identificación según el Catastro (nomeclatura
catastral), la designación (según título o plano), los antecedentes dominales y los
derechos reales sobre la cosa.
Formas de publicidad
Art.21: El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscritas. Las disposiciones locales determinarán la
forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración pérdida o deterioro
El registro cumple con dos funciones principalmente.
Publicidad formal: el registro suministra información a través de informes, consultas,
copias de asientos. La publicidad formal se refiere a la que está disponible para la
sociedad, es lo divulgación de lo registrado.
Publicidad material: el registro suministra certificados. Se vincula al proceso necesario
para la inscripción de un documento. Más adelante se desarrolla certificados e informes y
su diferencia.
PRINCIPIOS REGISTRALES
Son pautas (algunas legales) que tienen como fin ordenar y organizar todo el
procedimiento inscriptorio.
Iter registral es el tiempo que pasa entre que se firma la escritura, ingresa al registro y el
registro inscribe (o no).

Principio de rogación (art 6): El registro no funciona de oficio sino que siempre
funciona a pedido de parte que además debe estar legitimada. Deben constatar la
legitimación el escribano titular o el adscripto. Todo aquel que tiene derecho a hacerlo o
tercero interesado puede pedir actuaciones al registro. Según el art. 2 se deberán inscribir
Títulos, medidas cautelares y todo otro documento que surja de las leyes especiales por
ejemplo boletos de venta de fracciones por loteo. El art. 3 indica los requisitos que debe
cumplir cada documento que ingrese al registro. Una vez efectuada la rogación, el
registrador, no sustraerse de sus efectos ni negar la apertura al proceso administrativo. El
Registro no puede negar la inscripción de documentos con vocación registral. La
inscripción siempre de hacerse juntamente con la presentación del título formal que se
quiere registrar, esto es una derivación del principio de presencia documental.

Principio de especialidad: este principio está relacionado a la determinación precisa de

los sujetos - objetos - causa de la relación jurídica que ingresa al Registro a fin de
provocar la mutación del asiento correspondiente. Matriculación: Nuestro sistema de
Folio Real toma al inmueble como centro de la registración y le dá una matrícula. La
matriculación: la matricula es la unidad de identificación del inmueble. Mediante la
matrícula le asigno un número a un inmueble para darle individualidad. Los bienes de
dominio publico del Estado no se matriculan por lo cual son la excepción a este principio.
El art. 12 determina que datos deberán ser volcados en la matrícula. Especialidad del
objeto: El inmueble es el elemento principal, soporte de la base real del sistema. El plano
generador y la designación catastral constituyen elementos esenciales de las breves notas
necesarias para la designación de la finca. Especialidad de los sujetos: es necesario
consignar los datos personales de los titulares de los derechos mediante la técnica de la
inscripción. Especialidad del título causal: necesidad de identificar también mediante la
inscripción, el título causal. Podrá tratarse de un documento de origen notarial o judicial.

Principio de legalidad: punto de conflicto entre registrador y usuarios (leer plenario

Feldman). A este principio lo encontramos en el art. 8 y nos indica que los documentos a
inscribir deben estar ajustados a derecho lo cual lleva a una presunción de legalidad una
vez inscriptos. Como el D real tiene fuente extrarregistral el registro estima la legalidad
del documento mediante un procedimiento que se llama calificación y está en el art. 9. Se
examinan los requisitos de forma extrínseca sin examinar cuestiones de fondo. En
relación a la calificación un documento puede no tener defecto y se inscribe, si tiene un
defecto subsanable lo devuelve para que se rectifique y si tiene un vicio de nulidad
absoluta no se inscribe y se devuelve. En caso de desacuerdo con las observaciones del
registrador, se puede recurrir ante el Director de Registradores y luego ante Cámara.

Principio de Prioridad:la prioridad está vinculada con la preferencia. Quien resulte

titular registral en primer término, u obtenga la anotación de medidas cautelares en su
favor (prioridad directa), inscriba su título en el plazo previsto en el art. 5 o sea 45 días
(prioridad indirecta) o reserve la prioridad para la celebración de un negocio mediante
certificado (retroprioridad), prevalecerá sobre el que adquiera su derecho o posición
registral con posterioridad, o sea, que tendrá prioridad.
Principio de tracto sucesivo: previsto en el art. 14 de la ley 17.801, los asientos que se
hagan en el folio real "se llevarán por estricto orden cronológico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el art. 12 (breves
notas), con la debida especificación de las circunstancias particulares....". La serie de
anotaciones e inscripciones obrantes en la matrícula, deberán reflejar al historia del
inmueble, sus distintas titularidades y los gravámenes o interdicciones que sobre él
pesaron. Es una cadena constituída por eslabones-titulares. Tiene que haber correlación
entre el titular registrado y el titular a registrar. En la prescripción adquisitiva se corta el
tracto, se cierra el registro y se abre uno nuevo.
Excepciones previstas al principio de tracto sucesivo. Tracto abreviado:
Art.16: No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad
del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos
el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en el
registro, circunstancia que se consignára en el folio respectivo.
Estas circunstancias corresponden a una simplificación del proceso de inscripción por
aplicación del principio de economía procesal. En vez de practicarse dos o más asientos,
en uno solo se concentran diversos actos dispositivos.
Excepciones al principio de tracto sucesivo explicado por el profesor:
- Tracto abreviado (art 16): significa que la cadena inscriptoria se simplifica. El registro
confecciona un sólo asiento donde se inscriben varios actos y está basado en el principio
de economía procesal. La enumeración del art 16 es enunciativa y no taxativa.
a) En caso de herencia mortis causa: en vez de poner a los herederos ya se lo
inscribe directamente al nuevo comprador o sea que en la cadena pasa del fallecido al que
le compró la casa a los herederos. Con la declaratoria de herederos que es el auto procesal
declarativo (no constitutivo) que legitima a los herederos a disponer del bien.
b) Similar al primero: se supone la venta de los bienes por los herederos
declarados sin necesidad de la muerte del padre/madre. Los hijos venden, etc etc. La
diferencia es que en el inciso B el sujeto negocial son los herederos y en el A es el
causante.
c) Referido a la partición de bienes hereditarios (gran reforma del CCyC): la
partición es un contrato por el cual, los herederos declarados, se ponen de acuerdo en
cuanto a la forma de distribuir los bienes. La partición puede hacerse mediante tres vías:
1- Privada: cuando los herederos son todos mayores y capaces + acuerdo
de voluntades. No hay necesiadad de acentarla en el expediente. La forma en los
inmuebles es la escritura pública (art 1017).
2- Judicial: cuando tengo herederos menores, incapaces o mayores y
capaces pero sin acuerdo entre ellos. La forma es por acta ante el juez. Acá hay un acto
público por audiencia. El juez cita a las partes.
3- Mixta (muy debatida actualmente): estaba prevista en el CC. Es la
partición hecho por documento privado con firma certificada, presentada en el juzgado y
que necesita la homologación judicial. Aca hay mayores, capaces y acuerdo pero no hay
audiencia. Solo se presente el documento firmado ante el juez. Ahora se estima por
acuerdo doctrinario que este modo desapareció.
4- Escritura simultánea: CABA y Pcia tienen distintos criterios. En CABA
el criterio es misma hora, mismo lugar y misma mesa. En Pcia el criterio sólo importa el
día y no importa lugar ni hora, puedo comprar a la mañana en Lanús y donar a la tarde en
Avellaneda. No puede haber simultaneidad entre Pcia y CABA.
Otras excepciones al tracto sucesivo no contempladas en la ley:
- Se firma acuerdo de propiedad horizontal y se afecta el Dpto.
- Se protocoliza una sentencia de una usucapión o una subasta y en el mismo acto el
acreedor la vende.

Principio de exactitud, legitimación y fé pública registral: La ley presume exacto el

contenido de los asientos aún en los supuestos en los que fueran inexactos, pero admite
prueba en contrario. Los derechos reales pueden estar frente al Registro en alguna de las
siguientes situaciones:
a) Secundum tabulas: existe perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo que
informa el Registros.
b) Contra tabulas: hay discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las
constancias registrales, ya sea por nulidad o prescripción de los derechos inscriptos o por
existir gravámenes reales que no constan en los asientos.
c) Extra tabulas: comprende a las fincas que nunca tuvieron acceso a los libros
registrales.

El registro observa que la realidad jurídica sea igual a la realidad física. En caso de
no pasar pueden darse las siguientes observaciones
1- Diferencia admitida: es aquella que se dá cuando la diferencia es más/menos 5% de lo
que figura en el título. Previo a la escritura se hace la mensura para confirmar que el
inmueble siga coincidiendo con lo que arroja el título. Para actualizar los registros el
registro pide un plano de mensura.
2- Excedente fiscal: se da cuando la superficie arroja una diferencia superior al 5% a lo
que figura en el título pero este excente no dá las medidas mínimas para fundar una nueva
parcela autónoma. La municipalidad deberá donarselo y se necesita un plano de
unificación. Como el municipio se lo transmite a título gratuito al dueño de la parcela se
hace publicación de edictos por si se presenta alguien a reclamar.
3- Sobrante fiscal: cuando el exceso de superficie supera el 5% de las medidas del título y
ese exceso permite generar una parcela autónoma. El procedimiento en este caso es asi: el
municipio manda a confeccionar una plano donde se declara el sobrante, luego se inscribe
en el registro de la propiedad a nombre de la municipalidad como título originario (como
si fuera una usucapión).

En materia de prioridad las partes pueden pactar negocios sobre el rango a saber:
El rango es el grado de emplazamiento o preferencia de un derecho (primero en el tiempo
primero en el derecho). Por ejemplo si soy acreedor de una persona puede constituir una
hipoteca sobre un inmueble, y se pueden constituir varias hipotecas sobre el mismo
inmueble y prevalece la primera inscripta.
1) Permuta (sobre derechos inscriptos): es el cambio de posición entre dos derechos ya
inscriptos. El acreedor de la hipoteca 1 le da su lugar al acreedor de la hipoteca 2.
Generalmente se dá por diferencias de montos. La hipoteca más cuantiosa es mejor
inscribirla en primer lugar. Esto se hace por escritura pública. Si hay titulares de derechos
intermedios y el 1 quiere cambiar por el 4. Se pueden cambiar pero requiere la
conformidad de los titulares de los derechos intermedios. La permuta se puede dar en
toda clase de derechos reales por ejemplo hipotecas, usufructo (o sea entre diferentes
especies de derechos reales). Alterini no está de acuerdo con esto de los acreedores
intermedios. Este negocio es bastante frecuente. El caso más puntual, los padres le donan
al hijo el inmueble pero se quedan con el usufructo, luego el hijo pide prestamo al banco
y el banco para hipotecar pide el cambio de lugar.
2) Posposición de rango: tengo un derecho inscripto que cede su prioridad a otro no
inscripto. El titular del derecho inscripto desciende de lugar al nuevo derecho que se va a
inscribir.
3) Reserva: es un acto unilateral por el cual el titular de un derecho real se reserva la
facultad de constituir otro de grado preferente. Por ejemplo como acreedor constituyo una
hipoteca y en la misma hipoteca me dejo la reserva que antes un nuevo pedido del titular
(prestamo) yo pueda inscribir el incremento monetario de mi derecho ocupando la nueva
hipoteca el primer rango. Si hay acreedores intermedios estos ya no serían de buena fe
porque la reserva se inscribe en el registro.
4) Rango compartido: tenemos titulares de derechos comparten el mismo rango o grado.
Como son compartidos, en caso de ejecución, todos los acreedores concurren a cobrar a
prorrota. Este sistema usa el Banco Hipotecario.

¿Qué documentos son registrables?

Artículo 2º -Los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
a) Títulos: no se refiere solamente a la escrituras públicas celebradas entre partes sino
también a los documentos de naturaleza judicial, que contienen o documentan actos
judiciales (ej. subasta), o de naturaleza administrativa. Para ser inscribibles deben
constituir, transferir, declarar, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles.
b) Medidas cautelares: generan un beneficio de preferencia para satisfacer su crédito para
el que solicitó su traba.
c) Leyes especiales nacionales o provinciales: por ejemplo la ley 14.005 prevista para
situaciones de venta a plazos y en protección de los derechos de los compradores con
boletos de compra-venta, la ley 24.374 que dispone el régimen de regularización
dominial, o el art. 1234 del CCyC que dispone la registración del contrato de leasing.
Plazo general de presentación. Retroprioridad. Certificados
a) Plazo para inscribir la escritura pública: art. 5 ley 17.801 "Las escrituras públicas que
se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se
considerarán registradas a la fecha de su instrumentación", esto es así siempre y cuando
se la otorgue con el beneficio de retroprioridad. Si se la inscribe luego de vencido dicho
plazo los efectos frente a terceros surgirán desde la fecha de anotación.
Retroprioridad: si dos personas celebran una compra-venta de un inmueble ante un
escribano por escritura pública, tal escritura no puede otorgarse en ese instante porque el
escribano debe averiguar sobre la situación jurídica del inmueble, hacer el estudio de
títulos, etc. El comprador corre el riesgo de que el vendedor sufra un embargo o que
enajene dos veces el mismo inmueble, etc. Para protegerlo de ello, el escribano pide en el
Registro un "certificado" que le asegura que la situación jurídica no se verá alterada si
actúa dentro de ciertos plazos que serán 15, 25 o 30 días corridos según el escribano
tenga domicilio legal en el asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio,
o en otra provincia. La certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor
de quien la requiera. Dicho certificado solo puede ser utilizado para el negocio por el cual
fue solicitado y no para uno diferente (si se pidió para constituir hipoteca no se puede
usar para transferencia).
Calificación registral: una vez que se presenta el título al Registro con el objeto de ser
inscripto, es sometido a un análisis previo por parte del Registro (calificación registral).
Como resultado el registro puede inscribirlo si aprueba la calificación o puede devolverlo
dentro de los 30 días de presentado para que se lo rectifique, lo anotará en forma
provisional por 180 días que se pueden prorrogar a pedido del requirente por 180 días
mas para que al fin vuelva al Registro rectificado.
Diferencias entre informes y certificados: El informe no genera reserva de prioridad
sino que sólo produce publicidad-noticia. Sólo me dá información sobre el inmueble y
conocer su estado jurídico. Para algunos casos (afectación a vivienda o inscripción de
declaratoria de herederos) suele usarse para algunas escrituras porque son actos que no
requieren reserva de prioridad. En ese caso lo puede usar por 90 días entendiendo que en
ese plazo no cambiará la situación del inmueble. ¿Quién puede pedir certificado y
bloquear la matrícula? EL ESCRIBANO. ¿Si el certificado lo expide el titular y la
escrituración lo hace el adscripto? está bien. Porque el bloqueo es sólo para el registro y
no para la escribanía. Los certificados NO se pueden ceder. En caso que lo pide otro
escribano, el primero que lo pidió puede hacer una nota liberando la traba. Libera el
certificado a favor del escribano que generó el segundo pedido.
Publicidad Posesoria vs Publicidad Registral
Entre estas dos formas de publicidad pueden haber choques.
Supuesto 1: Varios con buena fe
Artículo 756. Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles
Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título
oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
Artículo 2256. Prueba en la reivindicación de inmuebles
Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es
puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la
posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la
posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos
es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Supuesto 2: Acreedor embargante o hipotecario

Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
 CLASE 18-04-2018
DERECHO DE DOMINIO
Título III.
Dominio
Capítulo 1.
Disposiciones generales
Artículo 1941. Dominio perfecto
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.
Es el derecho real más amplio porque otorga al titular las facultades más amplias. Está
establecido en el art 1887 en primer lugar por tal motivo. Dominio pleno: situación que se
dá cuando un sujeto reúne los siguientes derechos: Derecho a percibir los frutos, derechos
de usar y derecho de disponer. Cuando tengo estos tres ius reunidos tengo el dominio
pleno.
La disposición material se refiere a todas las intervenciones materiales que se puede
hacer sobre la cosa. Mientas que las facultades de disposición jurídicas se refiere a los
actos jurídicos que puede realizar el sujeto titular del D real sobre la cosa: transferirla en
forma total o indivisa, transferir en forma parcial, usufructo, constituir una servidumbre,
puede modificar, etc. La modificación jurídica es afectarla a tiempo compartido, o a
derecho de superficie o de prop horizontal.
Si bien el dominio es un derecho absoluto (absolutez referida a la amplitud de actos que
puede realizar el titular). En el dominio absoluto el titular del derecho real tiene las más
amplias facultades para disponer de la cosa por sí mismo o por terceros designados a tal
fin.
Límites al dominio: están limitaciones están vinculadasa con cuestiones de justicia,
equidad, orden público, de buena fé, moral, abuso del derecho. En materia inmobiliaria
inmobiliaria particularmente se contienen limitaciones contenidas en los arts. 1970/1982.
Propiedad y dominio: el dominio es un D real sobre cosas o bienes pero también es un
concepto más restrictivo de la palabra propiedad. ¿Que es la propiedad según la CSJN?
Es todo aquello que el hombre pueda tener fuera de sí mismo, su vida y su libertad. El
dominio se refiere a cosas. La propiedad se refiere a cosas y bienes. Por ello la propiedad
es un concepto más amplio que dominio. Este es el sentido amplio y constitucional del
concepto de propiedad. Existe una relación de género a especie.
En materia de contratos, los derechos patrimoniales adquiridos en los contratos forman
parte de la propiedad del sujeto. Fallos: CSJN Horta, Ercolano, etc.
A partir del Dominio, el resto de D reales tienen pequeñas faltantes de facultades con
relación al Dominio.
Los honorarios devengados y no percibidos también forman parte del D de propiedad. La
etapa de preclusión procesal, las etapas superadas también ingresan dentro del derecho de
propiedad. También pasa lo mismo con las sentencias con autoridad de Cosa Juzgada. D
prop intelectual, industrial, comercial, etc.

Clasificación del dominio en cuánto a las facultades del titular

- Pleno o perfecto: es la facultad más completa que una persona puede tener sobre una
cosa. La cosa no está grabada por ningún otro D real.
- Imperfecto: es el que no goza de perpetuidad y puede dividirse en dominio revocable,
desmembrado o fiduciario.. Esos son los tres casos.
1- Revocable: dominio sujeto a plazo, condición o cargo. Esto puede hacer volver
el dominio al titular anterior. En ningún caso el plazo puede ser mayor de diez años.
2- Fiduciario: se inscribe en virtud de un contrato de fideicomiso a nombre del
fiduciario
3- Desmembrado: es sobre el que pesa alguna carga real por ejemplo un usufructo.
Revocable y fiduciario: el D real está sujeto a un plazo. En el caso del revocable
además puede estar sujeto a una condición. Vencido el plazo la cosa se tiene que
transmitir al fiduciante, fideicomisario o beneficiario. El plazo de fideicomiso no puede
exceder los 30 años. Vencido el plazo o cumplida la condición debe transmitirla al
fiduciante, fideicomisario o al beneficiario. Las cláusulas de revocabilidad no pueden
tener más de 10 años.

Clasificación del dominio en cuánto al titular

- Dominios Particulares o Privado: se define por exclusión y contempla a todos los
bienes que NO son del Estado.
- Dominios del Estado: a su vez pueden ser bienes de dominio público o bienes de
dominio privado.
Los de dominio público son inejecutables, inembargables, imprescriptibles (no se
pueden adquirir por prescripción adquisitiva) e inalienables.
Aquellos de dominio privado son prescriptibles, embargables, enajenables y
ejecutables. El sobrante fiscal que mencionamos la clase pasada (propiedades más
extensas que su título) son parte del dominio privado del Estado.
Artículo 235. Bienes pertenecientes al dominio público
Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial,
sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma
continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende
por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más
bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la
legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso;
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas
navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y
con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas y el lecho por donde corre,
delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna
se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma
continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que
pertenecen a particulares;
e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de
conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o
comodidad común;
g) los documentos oficiales del Estado;
h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

Artículo 236. Bienes del dominio privado del Estado

Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) los inmuebles que carecen de dueño;
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo
normado por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

Caracteres del dominio

En algunos manuales figura la clasificación absolutos, perpetuos, exclusivos. Y algunos
mencionan un cuarto carácter más que es excluyente que para el profesor estaría
subsumida dentro del carácter de exclusividad.
Absolutez: significa sinónimo de plenitud. El dominio como D real con las más amplias
facultades. Sino tendría un dominio imperfecto o desmembrado. El abandono de la cosa
provoca la extinción de la relación real siempre y cuando tal abandono sea voluntario por
parte del titular. Cosas muebles: res nulius se denominan. Cosas inmuebles: sólo se
pueden abandonar en favor del Estado mediante escritura pública. En caso de deuda por
materia inmobiliaria se extinguiría por confusión. Si me falta absolutez tengo DOMINIO
DESMEMBRADO.
Perpetuidad: permanece bajo la titularidad del sujeto hasta que él lo decida. No se
extingue por el NO uso. La acción reivindicatoria es imprescriptible. El dominio se
extingue por cualquier título causal de transferencia (transferencia total), y la ley ha
creado un modo particular de transferencia de dominio que es el sinceramiento fiscal.
Mediante una ley especial se crea otra forma de adquisición del dominio. Se usó mucho
en materia societaria donde inmuebles que estaban a nombre de la sociedad pasaron a
estar a nombre de sus socios. Si me falta el caracter perpetuidad tengo DOMINIO
REVOCABLE FIDUCIARIO.
Exclusividad: dos o más personas no pueden tener en su totalidad el dominio sobre una
cosa. Esto permite rechazar cualquier acción que perturbe la exclusividad. En el
condominio hay cotitularidad por lo que cada titular no tiene exclusividad. Esta
característica comprende la facultad de exclusión a terceros que se opogan al uso y goce
de la cosa. El profesor considera que está dentro de exclusividad. Si me falta la
exclusividad tengo CONDOMINIO.
Los tres caracteres reunidos forman el DOMINIO PLENO O PERFECTO.

Extensión de la cosa
La extensión comprende dos dominios: Accesoriedad y verticalidad.
Por accesoriedad la cosa comprende todo lo que tenga adherido, los frutos y también los
productos.
Por verticalidad la cosa se extiende desde el subsuelo hasta el espacio aéreo.

Causa-fuente de adquisición
Clasificación:
Modos especiales de adquisición: son especiales porque el modo principal es el acto
jurídico o contrato (compra-venta, permuta, etc), con título y modo suficientes. Estas que
veremos son causas distintas de adquisición de D reales. Recordemos que no siempre el
título suficiente es título perfecto. Para que sea suficiente debe ser a título oneroso. La
donación inmobiliaria es un caso de justo título imperfecto porque está sujeta a la acción
de reducción de coherederos durante 10 años desde la fecha del título o 5 años de la
muerte del causante. El tercer tipo de título es el título putativo y es aquél que sólo
cuando existe la creencia de titularidad del D real. Putativo es cuando dos vecinos tienen
los títulos intercambiados entre sí y cuando el heredero dejó de ser tal porque fue
revocado el testamento sin que lo sepa. Los modos especiales son los siguientes:

A- Apropiación art 1947: Aplica a las cosas No registrables sin dueño. No se aplica a
las cosas registrables ni tampoco a las que tienen dueño. Las cosas abandonadas es la
renuncia unilateral de ejercer el acto de dominio por parte de su dueño, en principio son
del Estado. El sujeto para poder adquirir un D real por apropiación debe tener al menos
10 años. El articulo enumera las cosas que no son susceptibles de apropiación. Los
tesoros no se adquieren por apropiación sino por hallazgo o descubrimiento.
Apropiación de cosa abandonada: cuando el Estado no la reclama. No hay tiempo para
este reclamo. El dueño si tiene plazo para reclamar la cosa y es de 6 meses.
Las cosas sin dueño suponen una titularidad anterior que la abandonó. Para que la cosa se
considere "sin dueño" debe existir un extravío y una acción tendiente a reclamarla o un
verdadero abandono.
Comprende los siguientes casos:
A1- Caza (art 1948): es un modo originario de adquisición de D real. Se refiere a DOS
clases de animales. Los salvajes o los domesticados. A partir del momento que el cazador
hiere al animal ya es el apropiador. Se puede cazar en lugares públicos con habilitación
de caza y en los lugares privados con autorización del dueño (si el dueño no autoriza el
animal es de él).
A2- Pesca (art 1949): Se pesca en aguas públicas. La ley 24922 regula la pesca. Se
extiende ello a todo animal acuático.
A3- Enjambres (art 1950): pertenecen al dueño del inmueble donde esté emplazada la
colmena. La abeja debe volver concurrentemente a la colmena.
B- Tesoros (arts 1951 a 1954): un tesoro es toda cosa mueble que tenga un valor. Supone
ocultamiento, debe estar oculto, por eso se dice que no se apropia sino que se halla.
Puede estar oculto en una cosa inmueble o en una cosa mueble. Quedan fuera las cosas de
dominio público del Estado. El descubridor es el sujeto que primero haga visible el tesoro
y el descubrimiento debe ser casual (casual no se refiere a sorpresa sino a que no hay
certeza de hallarlo). Si el que descubre el tesoro es el dueño del inmueble o de la cosa
mueble donde estaba el tesoro pasa a ser su dueño. Si es un tercero, debe ser autorizado
por el dueño. El único sujeto que no está legitimado para ser descubridor de un tesoro es
el titular del derecho real de prenda (la ley no aclara pero se supone que es la prenda "con
desplazamiento"). "Con desplazamiento" la cosa la detenta el titular de la prenda sólo
como custodia. "Sin desplazamiento" la cosa está en poder del deudor prendario. El art
1953 dice que el descubridor del tesoro, si la halla en fundo propio, tiene derecho a la
cosa; si fue descubierta en una cosa parcialmente propia el descubridor tiene derecho a la
parte correspondiente a su propiedad (ej condominio se divide en la cantidad de
condóminos). Si el inmueble es ajeno el descubridor debe estar autorizado por su dueño a
buscar y en ese caso se reparten en partes iguales entre dueño y descubridor. Si el tesoro
es una cosa divisible se parte en partes iguales, sino se vende...que se yo. En inmuebles
de propiedad horizontal no se puede buscar en las partes comunes, sino sólo en las partes
privadas.
C- Hallazgo de cosas perdidas (arts 1955 y 1956): si se halla y no aparece el dueño se
subasta y se destina al Estado. Si estaba sujeta a recompensa de la subasta se deduce la
recompensa para el que la halló.
D- Trasformación y accesión en materia de muebles (arts 1957 y 1958): la
transformación consiste en que un sujeto de buena fe mediante su actividad o la
incorporación de otra cosa mueble genera una cosa nueva con la intención de adquirirla y
sin que sea posible volver la cosa a su estado anterior. La accesión se produce cuando
alguna cosa mueble se incorpora por adherimiento o acrecencia a otra y no se puede
seperar. La accesión no conlleva actividad humana.
E- Accesión en materia de inmuebles (arts 1959 al 1963):

CLASE 25-04-2018
Hoy explica sobre la Ley Pierri Nro 24.374 que trata sobre casos excepcionales para la
prescripción adquisitiva en materia de inmuebles en la Pcia de Bs As. (llegué tarde)

Luego pasamos a la Prescripción Adquisitiva como modo originario de adquirir el

dominio (tiene varios modos) art. 1897.
Artículo 1897. Prescripción adquisitiva
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre
ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Consiste en una inacción del titular y una acción del poseedor. Después veremos
prescripción liberatoria.
La prescripción se aplica sólo a los D reales que pueden ser ejercidos por la posesión (no
aplica a todos los D reales) que son la posesión, dominio, condominio, prop hor,
conjuntos inmobiliarios, etc. (hipoteca, prenda, anticresis y cierta servidumbre con los D
excluídos).

La prescripción adquisitiva puede funcionar como acción o como excepción (dos

maneras).
Funcionamiento como acción: requiere una demanda por parte del interesado que es el
poseedor. Tramita por vía de juicio ordinario. La documental mínima a presentar es
- Informe de dominio: para conocer la titularidad anteriores
- Plano de usucapión: va a delimitar la superficie que se quiere usucapir (adquirir por
prescripción)
- Toda otra documentación que acredite la posesión
- Prueba testimonial
El juez va a reconstruir una verdad histórica. Que el poseedor ejerció actos posesorios y
que tiene una verdadera relación de poder sobre la cosa. La sentencia será declarativa y
NO CONSTITUTIVA o sea que no transmite el dominio sino que eso pasará cuando pase
en el registro. La sentencia deberá tener los siguientes requisitos para el registro:
- Fecha en la que se considera adquirido el registro (esto surge del código).
Funcionamiento como defensa o excepción: el poseedor por ella, frena una acción
reivindicatoria que realice cualquier sujeto que se adjudique un mejor derecho. Por esta
vía, no es suficiente para adquirir el dominio. Para poder adquirirlo debería hacer una
reconvención, esto es transformar la demanda por reivindicación en contrademanda por
prescripción adquisitiva. La demanda por reivindicación la iniciaría el titular del dominio
o sus herederos. En la contestación se opone la prescripción como excepción. El efecto de
esta excepción terminará el proceso por lo tanto es perentorio. Pero para poder adquirir el
dominio debo contrademandar bajo la forma de prescripción adquisitiva para constituir
un modo de adquirir el dominio. Así se jerarquiza al poseedor en titular del derecho real
que esté en discusión. Si soy poseedor y tengo sentencia a mi favor, puedo renunciar a la
prescripción adquirida a favor sólo del titular o del Estado. El acreedor del sujeto que
truinfa en el juicio de usucapión puede oponerse a la renuncia y puede subrogarse él el
derecho a la prescripción adquirida por lo que pasará a titularidad del triunfador y luego
el acreedor atacará ese patrimonio.

DOMINIO REVACABLE Y DOMINIO FIDUCIARIO

Hasta acá vimos el dominio perfecto porque goza de plenitud (absolutez, temporalidad o
perpetuo, exclusividad). A falta de alguno de estos caracteres el dominio es menos pleno
o imperfecto.
Dentro del dominio imperfecto tenemos las modalidades:
- Revocable: tiene afectada su temporalidad. Este dominio está sujeto a un plazo o una
condición. La condicion a la que se encuentra sujeto es una condición "resolutoria".
Confirmada la condición se revoca el dominio y vuelve al titular anterior. Esto no se
aplica a la condición suspensiva dado que ésta tiene el efecto inverso y en este caso si se
dá la condición se confirma el dominio. En cuánto al plazo, hoy es de 10 años no
renovables como máximo. Casos frecuentes: donación con cargo, pacto de retroventa,
donación con reversión (reversión es una cláusula en los contratos de donación por la
cual el bien donado vuelve al donante en caso de prefallecimiento del donatario -debe
morir antes del donante- ejemplo dono a un sobrino y este muere y yo no quiero que le
quede a la esposa). En caso de revocación, el D real anterior cae. Si se vendió el inmueble
a un tercero este pierde el inmueble porque no tiene buena fe porque en el registro figura
todo. El plazo máximo para la reversión es de 10 años. En caso de darse la condición la
revocación del dominio se da de forma automática. En ese caso habra que ir con el
escribano para probar esta situación y recuperar el dominio.
- Fiduciario: tiene afectada su temporalidad. Este dominio es el que se transmite en
cumplimiento de un contrato del fideicomiso. La diferencia con la situación anterior
(revocable) es que cuando se cumple la condición o el plazo el dominio se transmite a
quién se indique en el contrato de fideicomiso (fiduciante-beneficiario- fideicomisario)
- Desmembrado: tiene afectada su absolutez porque el dominio tenía una carga u otro D
real.

(...)
El condominio es una especie de comunidad, sería una comunidad "de hecho". Para todas
las otras cuestiones de comunidad se habla de comunidad "de derecho" porque no sólo
abarca cosas sino tambien derechos formando la "masa" de la comunidad.
Entre comunidad y condominio hay una relación de género a especie. El condominio
supone cosas en su objeto. La comunidad en cambio es sobre derechos o cosas (bienes)
por lo cual su objeto es más amplio. En el condominio el acrecimiento funciona de pleno
derecho, esto quiere decir que ante la renuncia o abdicación (abandono) de un condómino
de su parte, esa parte beneficia al resto de los condóminos en proporción a sus
participaciones o tenencias. En la comunidad en cambio no hay derecho de acrecer.
A su vez en el condominio se aplican las normas relativas a los D reales y las normas
relativas al D sucesorios en la partición (extinción del condominio). Las partes indivisas
se pueden adquirir en diferentes momentos (momentos sucesivos) pero en la comunidad
no hay partes indivisas sino que hay alícuotas y los comuneros (sujetos de la comunidad)
adquieren de forma inmediata y no sucesiva (comunidad hereditaria). En el caso de la
comunidad se aplican primero por las normas del derecho sucesorio, si comunidad de
matrimonio aplicarán luego estas y sino algunas del condominio.
En ambos casos (condominio y comunidad) tienen un contrato cuyo objeto es ponerle fin,
extinguirlo. El mismo tipo de contrato, que es la "partición" extingue tanto a uno como a
otro.
Prelación normativa en el condominio: D real de condominio - a falta de ella se aplica las
de D real de dominio - y en cuanto a la administración o extinción por partición le son
aplicables las normas de las masas hereditarias, esto es, la sucesión.
Partición: es el contrato plurilateral que tiene por objeto o fin extinguir el condominio o
comunidad según sea el caso. Si hablo de partes indivisas es condominio y si hablo de
titulares de derechos sobre una universalidad de bienes (masa) es una comunidad.
El condominio muchas veces puede devenir en comunidad: ejemplo es un matrimonio
que adquiere bienes inmuebles y muere el marido y el condominio que existía se extingue
y se convierte en comunidad porque todos los bienes pasan a la masa hereditaria y a la
sucesión concurrirán la mujer sobreviviente y sus hijos. Todo este proceso se llama
indivisión hereditaria.

CONDOMINIO
Caracteres del condominio:
Sujeto legitimado para ser titular del condominio: cualquier persona humana / jurídica.
Objeto: único. Si el contrato que dió origen al condominio no dice nada con respecto a las
proporciones se presume la igualdad entre partes. Lo contrario debe estar expresado en el
acto causa fuente.
Constitución del condominio:
- Inmuebles: mediante título y modo
- Cosas Muebles no registrables: posesión de la cosa
- Cosas muebles registrables: título e inscripción. Aquí obviamente la inscripción es
constitutiva y el D real nace en el registro.
Fuentes:
- Contratos
- Ley (ejemplo sobre muros, cercos y fosas)
- Prescripción adquisitiva: se puede iniciar prescripción adquisitiva sobre una parte del
inmueble. Hago usucapión sobre una parte del inmueble (no puede ser prop horizontal).
Alli nacería un condominio con el titular.
Facultades de los condóminos:
a) Facultades materiales: estas comprenden todos los actos materiales sobre la cosa como
la reparación, conservación, mejoras. Cada condómino puede ejercerlos sobre toda la
cosa.
b) Facultades jurídicas: comprenden los actos de disposición o gravámen y sólo pueden
ser ejercidos por cada condómino sobre su parte indivisa que tiene sobre el condominio.
Administración del condominio: por regla de mayoría. En caso de empate la decisión se
define por sorteo.
Clasificación del condominio:
a) Sin indivisión forzosa: las partes en cualquier momento pueden pedir la partición y la
extinción del condominio. La acción para pedir la particion es imprescriptible e
irrenunciable. Uno sólo puede pedir si quiere.
b) Con indivisión forzosa: las partes no pueden dividir mientras dure el plazo legal de la
inhibición que son 10 años. Con el plazo de 10 años se llama indivisión temporario o
perdurable si no hay limite de tiempo. En la donación el donante puede estipular el plazo
máximo de 10 años por el cual no podrá realizarse la partición.
Temporario: sujetos a plazo de 10 años surgidos de un contrato o de un
testamento.
Perdurable: por ejemplo un muro, un patio, un pasillo.
Partición: supone la extinción del condominio por causas propias y puede ser hecha la
partición del condominio por DOS VÍAS.
Partición del condominio: en su naturaleza jurídica es un contrato. Esto solamente no es
necesario cuando un condómino compra el total del condominio. Sino si o si hay que
hacer partición para poder diferenciar patrimonios.
a) Privada: cuando es sobre inmueble deberá hecho bajo la forma de escritura
publica (1017). Las partes deberán reunir los requisitos de mayoría de edad y capacidad.
Para realizarse requiere unanimidad de las partes. Si uno no está de acuerdo queda
solamente la vía judicial.
b) Judicial: opera en caso de condóminos menores/incapaces o en caso de
desacuerdo entre condóminos. El juez hace una cuenta particionaria y la cosa o bien se
remata o se licita (NO se subasta, la diferencia es grande. La subasta se dá en juicio
ejecutivo en el cual se desapodera al titular, y es el juez quién vende vía martillero. En el
remate NO hay desapoderamiento y los que venden son los titulares registrales y se llega
al remate por falta de acuerdo entre los titulares registrales). Al ser la partición un
contrato puede verse afectada por cualquiera de los vicios inherentes a los contratos
(actos jurídicos).

CLASE 02-05-2018
PROPIEDAD HORIZONTAL
 Origen y evolución histórica
Definición:
Artículo 2037. Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible.
En 1948 a través de la ley 13.512 ingresó en nuestro ordenamiento la propiedad
horizontal. En principio se llamaba "propiedades de departamentos". El nombre
propiedad horizontal surge del decreto reglamentario 18734 del año 1949. Se incorpora al
sistema de los derechos reales como un derechos reales no ingresando al CC sino a través
de una ley especial y se suma al numerus clausus del CC. La ley tampoco mencionaba los
términos "unidad funcional" (departamentos) ni "unidad complementaria?". El objeto
comtemplado en la ley era el "edificio construído" y luego mediante una modificación se
incorpora al "edificio en construcción" dentro de su objeto. También incorpora el decreto
la posibilidad de que el reglamento pueda ser redactado por el titular registral (en caso de
dueño único) como por todos los condóminos (en caso de cotitularidad) requiríendose la
unanimidad para redactar el reglamento.
Luego el CC incorpora la prop horizontal al codigo y deroga la ley pero no se deroga el
decreto reglamentario.

El CCyC trae como innovaciones (muchas ya creadas por la jurisprudencia):

- Consorcio como persona jurídica (art. 148): de construcción pretoriana. Es un sujeto
concursable.
- Amplía su objeto. Antes las unidades funcionales debían cumplir el requisito de
habitabilidad. Ahora lo pueden ser los locales, los estacionamientos, los depósitos.
- Unidades complementarias: como accesorias a las unidades funcionales.
- Persona del Administrador como representante legal del consorcio. Es un caso de
representación legal. Ahora tiene tres órganos: Representante Legal - Asamblea (órgano
de gobierno) - Consejo de Propietarios (órgano de fiscalización). El consejo de
propietarios puede existir o no según decisión de la asamblea.

Concepto
De lo redactado en el art. 2037 podemos extraer las siguientes características:
a) Es un derecho real
b) Sobre cosa propia: es principal, recae sobre una cosa registrable y se ejerce por la
posesión
c) Objeto: un inmueble cuyo objeto inmediato son las partes propias y otro mediato que
comprende a las partes comunes. La base objetiva del derecho la constituye la "unidad
funcional".
d) Facultades: uso, goce y disposición material y jurídica. Estas facultades están más
limitadas que en el dominio y se ejercen de acuerdo a un régimen especial constituído por
las normas, por las normas que regulan a las personas jurídicas y por lo regulado en el
reglamento.
e) Interdependencia: tanto para las partes del inmueble (privativas y comunes) como las
facultades que se ejercen sobre ellas.
f) Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto.
g) Consorcio: además de los titulares del D real nace una persona juridica distinta a ellos
con su propio patrimonio y con derechos y obligaciones específicos.
h) Administración: debe existir una administración que presta los servicios, toma las
decisiones según su función, representa a los propietarios frente a org públicos y personas
privadas y cobra gastos.
i) Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble que deberá ser respetado por
los co-propietarios.

Naturaleza jurídica:
Derecho real autónomo que se ejerce sobre cosa propia (unidad funcional). El hecho de
ser titular de una unidad funcional otorga el derecho de uso y goce de las partes comunes
del edificio o sea que le otorga todas las facultades materiales que los D reales otorgan.
Lo que no puede disponer el titular ni material ni jurídicamente es sobre sectores
comúnes. Este derecho recae sobre cosas inmuebles solamente y es otro de los D reales
que se ejercen por la posesión.

Pasos para instaurar un D de prop horizontal:

1- Titular de dominio (de inmueble indiviso)
2- Aprobación de todos los trámites administrativos: el primer plano que se debe
presentar es el plano de obra municipal. La municipalidad es el órgano de contralor que
va a verificar que se respete el Código de construcción de esa ciudad (altura, terreno,
sótanos, etc.).
3- Construcción (dos o más unidades): mientras se construye o cuando ya se terminó la
construcción se confecciona el plano de mensura y subdivisión por el régimen de
propiedad horizontal. Este es el plano que tiene relevancia jurídica. En Capital va la sigla
MH y en provincia PH. El plano deberá contener un croquis de la manzana y la ubicación
del edificio. Luego marca como se distribuyen las plantas y las unidades por piso, nombre
del agrimensor, titular del dominio, notas al pie (notas de transcripción) donde constarán
el destino de las unidades y si existen servidumbres y también unidades complementarias
si las hay. Luego se registra en catastro conjuntamente con el reglamento.
4- Para obtener el estado de propiedad horizontal hay que redactar el reglamento y
presentarlo ante el Registro o Consejo de propiedad horizontal? y es la afectación al
sistema de horizontalidad y nace el "Estado de propiedad horizontal" que posibilita de
división jurídica del inmueble en propiedades autónomas.
5- El Derecho real nace con la enajenación de la primer unidad!!! esto es porque se
requiere al menos la existencia de dos titulares, pues el Código no ha recibido la figura
del consorcio de un solo propietario. No necesariamente tiene que ser por venta. Si nace
vía condominio hay que hacer partición y nace el D real de Prop Horizontal. También
puede por permuta, donación, excepción el caso del condominio sobre el inmueble
general y los titulares hagan la partición y adjudiquen las unidades. En cualquier caso se
extingue un D real y nace otro. Hasta tanto no pase ninguna de estas situaciones, el titular
puede enajenar el inmueble en bloque. Luego ya no obviamente. Esta es la gran
diferencia entre estado de propiedad horizontal y derecho real de propiedad horizontal.
Uno permite la venta en bloque y el otro no. Una vez nacido el D real las unidades se
deberán enajenar en forma individual. El estado de propiedad horizontal nace con la
inscripción del reglamento, por eso esta inscripción es constitutiva (en materia
inmobiliaria sólo existe esta inscripción junto con la hipoteca y el bien de familia que
ahora se llama de otra forma).

Objeto: el objeto del D real de prop horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades
funcionales reúnan ciertas características: independencia funcional y salida a la vía
pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad
funcional y un objeto mediato constituido por las partes comunes. No se trata de dos
objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia
funcional hace posible separarlos. El Código distingue esencialmente entre cosas y partes
propias y cosas y partes comunes. Lo principal es la UF (unidad funcional), que es
propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible e inescindible sobre el resto del
inmueble (o sea, sobre las partes comunes).

Partes privativas: son las unidades funcionales, las unidades complementarias, las cosas o
partes propias. En el caso de las cocheras estas pueden ser una UF o una UC según lo que
se estipule en el reglamento.
a) Unidades Funcionales: Para ser considerado Unidad Funcional debe tener
independencia funcional y pueden ser tanto pisos como dptos. locales, depósito, cocheras,
etc. La unidad funcional debe tener salida a la vía pública sin necesidad de requerir una
servidumbre en otra unidad.
Ser titular de dominio otorga a) el hecho de ser titular de una parte indivisa del terreno b)
ser titular en forma proporcional de los sectores de uso común o aquellos indispensables
para el acceso y la seguridad.
Cada unidad funcional tiene un porcentual o coeficiente que es el índice de propiedad que
comprende. La suma de coeficiente de todas las UF debe llegar a 1 y del porcentual a
100%.
Hay tres clases de coeficientes por cada unidad:
- Porcentual de dominio: es el que refleja la titularidad de esa UF sobre la totalidad
- Porcentual fiscal: lo otorga la AFIP o ARBA y determina el valor impositivo que de
impuesto inmobiliario.
- Porcentual de expensas: determinará el valor proporcional de expensas que debe abonar
cada UF
En la mayoría de los casos los tres índices coincide pero no necesariamente puede pasar.
El requisito para determinar el coeficiente de una UF o UC es la superficie. Esto es tarea
del agrimensor.
b) Unidades complementarias: son aquellas que acceden a una UF porque no tienen
independencia funcional, por eso son accesorias de la UF. En principio su destino sigue el
de la UF a la que accede ya sea cochera o baulera. La excepción es que puede ser
enajenada y debe estar en el plano y en el reglamento y sólo se puede vender a titulares
de UF del edificio. Entonces se puede enajenar de dos forma: Conjunta a la UF, Separada
a la UF siempre y cuando el que adquiera sea titular de otra unidad dentro del edificio,
En pcia y caba los regímenes de matriculación sobre UC son diferentes. En caba el
registro no abre matrícula independiente para las UC sino que se le asigna a la UF. En
pcia. sí se le asigna una matrícula. En caba si se vende la UC se la desvincula a la
matrícula de la UF de la que dependía y se la vincula a la nueva matrícula (siempre
dentro del mismo edificio obviamente) de otra UF (sistema de desvinculación/
vinculación). Esto en pcia no pasa porque la UC tiene matrícula independiente. Los
derechos de uso y goce de la UC son del titular. Se puede prohibir la locación (alquiler) o
cualquier forma de tenencia a terceros ajenos del edificio mediante el reglamento. Si el
reglamento no dice nada se supone la libertad de tenencia. Esta excepción tiene la
excepción del inquilino porque éste no es ajeno al edificio, lo que no puede es
subalquilarla.
c) Cosas y partes propias: son necesariamente propias con respecto a la UF las cosas y
partes comprendidas en el volúmen limitado por sus estructuras divisoriass, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones en lo que es su revestimiento. También lo son los cables que recorren
internamente la UF.
d) Cocheras: como ya se adelantó segun el reglamento pueden ser UF o UC

Partes comunes: enumeradas en el art. 2040 y es enunciativa. Comprende muros, pasillos,

escaleras, muros, instalaciones eléctricas, de plomería, de gas, laundry, SUM, solares,
patios, etc. El hecho de ser titular de una UF dá derecho al uso y goce proporcional sobre
las partes comunes. Además el reglamento del edificio puede determinar otros sectores
como de uso común. El art. 2041 hace referencia a qué parte son necesariamente
comunes y esta enumeración debe estar contenida en el reglamento. En el 2042 están las
partes que no necesariamente deben ser comunes y que hasta en el reglamento se puede
disponer de su uso exclusivo de uno o varios titulares de UF. Las cosas y partes cuyo uso
no está determinado, se consideran comunes.
Con relación a las cámaras de medidores se establecen servidumbres administrativas
(viene desde el plano) con Edesur, Edenor, Metrogas, etc. El personal autorizado de esas
empresas pueden ingresar. Sobre esa parte común hay una restricción para los
propietarios. Cuando uno firma la escritura de compra supone la adhesión a las cláusulas
del reglamento y ahí uno queda notificado.

Consorcio: es el grupo formado por la totalidad de los co-propietarios. Tiene su

domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. Es una persona jurídica y como persona jurídica tiene los atributos de
nombre y domicilio, capacidad y patrimonio. El administrador entonces no representa a
los titulares sino al ente consorcio. Asimismo el encargo no es empleado de cada uno de
los consorcistas sino del consorcio.
El patrimonio está integrado por el fondo de reserva que es el que se constituye a medida
que se van enajenando las UF, las expensas o cualquier otro aporte que hagan los co-
propietarios, los intereses punitorios que se cobren por expensas atrasadas. Como tal
puede adquirir bienes (la ejecución de la unidad morosa es la más común adquiriendo en
la subasta la unidad morosa. El certificado de deuda es el documento ejecutivo que emite
el administrador para ejecutar la unidad). También puede pedir el concurso preventivo de
los deudores. Los acreedores a su vez pueden pedir el concurso del consorcio y va a
responder la totalidad de propietarios a prorrata de su porcentual (no hay responsabilidad
solidaria).
Se extingue por la desafectación al régimen de propiedad horizontal que se puede dar por
tres vías: a) acuerdo unánime de todos los propietarios (vuelven al sistema de dominio
porque cada UF puede generar una parcela autónoma); b) por confusión (un propietario
compra todas las UF y unilateralmente desafecta); c) decisión judicial.

Facultades y obligaciones de los propietarios: no ahondo sobre esto asi que no entra en
este resúmen.

Expensas: son todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización y
conservación de las partes comunes del edificio. El propietario tiene la obligación de
pagar expensas comunes ordinarios y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa
resultando indiferente para su determinación el efectivo aprovechamiento que alguno de
los consorcistas haga de dichas cosas comunes salvo que se hubiese convenido su
liberación y que ésta fuere dispuesta por disposición judicial. En cuanto al criterio para
determinar la "necesidad" se deberá observar aquellos gastos imprescindibles tendientes a
evitar la destrucción o deterioro de la cosa común, o a conservarla en buen estado, a
repararla, independientemente de que aquéllos redunden en una apreciación de la cosa.
Obligados: además del propietario, están obligados al pago los que sean poseedores por
cualquier título. Esto incluye al usufructuario, y se extiende al uso y habitación. Los
poseedores deben estar ligados con el propietario por algún vínculo contractual. La
norma no incluye al locatario ni al comodatario, si bien son titulares de derechos
personales, pues no son poseedores (aunque en la práctica por contrato las deban pagar).
La obligación de pagar expensas por parte de los poseedores no implica conferirles
derechos para participar en la conformación del consorcio, de la asamblea, o del consejo
de propietarios.
Ordinarias: tienen la particularidad de no necesitar la aprobación de la asamblea. Su
finalidad es cubrir todos los gastos de conservación o admnistración del edificio. El art.
2048 dice que cada propietario "debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Las reparaciones urgentes
que realiza un co-propietario por su cuenta se deben ser reembolsadas en caso de a)
ausencia del administrador y del Consejo o negativa b) urgencia de la reparación. Luego
debe notificar al resto para poder recibir el pago que realizó por su cuenta (esto corre para
ordinarias como para las extraordinarias). Igualmente son expensas comunes ordinarias
las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas
con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Extraordinarias: comprenden todos los gastos por innovación y mejoras. También los
gastos ocasionados por cosas comunes (se pincha un caño). Generalmente se le atribuye
este carácter (extraordinarias) a aquellos gastos importantes e imprevistos que no ocurren
regularmente, como la indemnización por despido del encargado o la necesidad de hacer
una reparación de cierta envergadura. También corresponde a aquellas obras nuevas y
mejoras decididas para un uso y goce más cómodo del inmueble, que beneficia a todos.
Estas expensas sí deben ser decididas en asamblea.
La vía para reclamar expensas está en el art. 524 CPCCN (vía ejecutiva), la mora se
produce de pleno de derecho y a partir de allí corren los intereses punitorios (el índice
permitido va de un 3% a un %5). El certificado de deuda emitido por el administrador y
aprobado por el consejo de propietarios si lo hay, es el título ejecutivo. El deudor por
expesas responde con la unidad por ser una obligación propter rem aunque si la deuda es
mayor hay fallos que aprueban la agresión hacia otros bienes del deudor (no hay fallo
plenario sobre el tema). El propietario no puede dejar de pagar expensas con la excusa del
abandono de la unidad, el abandono no extingue el pago. Todos los titulares de dominio o
tenedores de la cosa deben pagar las expensas (art. 2049). Tampoco pueden dejar de
pagar por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono como ya se dijo.

Reglamento: es el estatuto fundamental que contiene la regulación de derechos y

obligaciones de los titulares de unidades funcionales bajo el régimen de propiedad
horizontal.
Es un hecho jurídico. Es el acto jurídico por el cual se produce la división del edificio por
el sistema de propiedad horizontal. Este acto jurídico puede ser unilateral si lo redacta el
titular del dominio o plurilateral cuando existe un condominio sobre el terreno.
En cuanto a la naturaleza jurídica es un contrato. Algunos autores dicen que es un
contrato por adhesión en el caso que lo redacta el titular y el comprador no tiene
participación en la redacción
La forma es la escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Está
dentro de los requisitos del art. 1017?. Se pasa del dominio o condominio a la propiedad
horizontal.
El reglamento junto con la escritura constituyen ambos en forma conjunta el título
suficiente (art. 1892). Se refiere al reglamento como negocio causal. Sin reglamento no
existe propiedad horizontal. Todas las vocaciones que tengan vocación registral deberán
ser incriptas en el registro por ejemplo creación de nueva UF, Propietario que edificó en
su terraza, etc.
El art. 2056 dá la estructura o contenido general para el reglamento: generalmente suelen
distinguirse tres partes en el reglamento: 1) la que se refiere a la afectación del inmueble
al sistema con la correspondiente descripción de las partes privativas y comunes, la
proporción que cada unidad tiene de éstas y su destino; 2) las que establecen las normas
de convivencia entre los integrantes del consorcio; 3) las referidas a los órganos del
consorcio, funcionamiento, derecho y obligaciones. Cada ítem necesario se encuentra
contenido en el art. 2056.
Su modificación se puede llevar a cabo por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios aunque se puede necesitar la
unanimidad en los casos en que se afecten derechos patrimoniales de consorcistas. La
modificación por vía judicial está prevista para casos excepcionaless en los cuales medien
situaciones abusivas, arbitrarias o otra de gravedad.
Para sobreelevar, siempre y cuando no modifique derechos patrimoniales de los
consorcistas se puede obtener por los 2/3 de los votos. Si la sobreelevación importa un
riesgo o un daño patrimonial para otra unidad se requiere la unanimidad.

Reglamento interno: a fin de reglar sus derechos y obligaciones los propietarios también
pueden pactar la existencia de un reglamento interno donde se suelen incluir cuestiones
menores tales como el horario de uso de la terraza, recomendaciones sobre el manejo de
la basura, etc. Su creación es voluntaria y sólo se lo podrá modificar por mayoría
absoluta.

Asambleas:
Funcionamiento, convocatoria, formas de notificación, citación, lugar, las clases de
asamblea (ordinarias -se reúnen en forma periódica a tratar cuestiones normales de la
administración -y extraordinarias -se convovan en forma especial para temas específicos).
Quórum, cómputo de votos (por unidad o por porcentual), las mayorías (para qué caso
qué tipo de mayorías, siempre cumpliendo los mínimos que me pide la ley, se pueden
agravar el mínimo pero no bajarlo). Las representaciones va a poder tener un propietario.
La persona legitimada para convocar la asamblea es el administrador o sino se puede
autoconvocar a través del consejo de propietarios. También por los consorcistas que
reúnan el 5% del total. Finalmento el consejo también puede convocar. La orden del día
corresponde a la lista de temas que se tratará en la asamblea y en principio todo tema que
se trate y no esté en la orden del día. Como excepción, por unanimidad, se debe acceder
para tratar un tema fuera de la orden del día propuesto por un consorcista. El reglamento
puede permitir una segunda convocatoria con el quórum reducido.
Libros: a) de actas b) libro de registro de firmas. La asistencia al acta la firman todos los
presentes y el cierre del acta lo firman el presidente y dos consorcistas nombrados al
efecto.

Prohibiciones: además de las obligaciones ya vistas, el Código impone a los propietarioss

prohibiciones concretas, a fin de conservar la buena vecindad y preservar la seguridad del
inmueble (art. 2047). Estas prohibiciones comprenden tanto a los propietarios como a los
ocupantes en general.
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal (para cambiar el destino se deberá
hacer por asamblea y por uninimidad);
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Procedimiento para el cese de infracciones: no ahondamos en este punto. No lo incluyo
en el resúmen.
Prehorizontalidad: no ahondamos en este punto. No lo incluyo en el resúmen.
 NOTAS
Cynthia Fuentealba Fuentealbacynthia@hotmail.com 1157313572
Algunas Fuentes del Derecho Real
Arts 14 - 15 - 17 - 18 CCyC dan una definición de los Derechos subjetivos.
Los temas de Derechos Reales están esparcidos por varias partes del CCyC.
Arts. 9 y 10 son importantes.
LIBRO I Capítulo 1, 2 y 3
LIBRO IV, sobretodo título 1 y 12
LIBRO VI
Función notarial: único requisito en Bs As es ser abogado, en CABA tenés que hacer un
curso o tener acreditados 2 años trabajando en escribanía. Caba ley 404 y en Bs As ley
9020.
Acceso:
- Por concurso: por oposición/antecedentes (en CABA no se miran los
antecedentes.
- Exámen: escrito (7 min) y oral (7 min). En CABA con mínimo de 7/7 (no
promediable) tenés acceso a la titularidad del registro, y 5/6 tenés derecho a la
adscripción. En Pcia. Bs As. hay numerus clausus.

Temas para el primer parcial

 Derechos reales Relaciones de Poder
Concepto Concepto de posesión
Ppios generales Posesión y tenencia
Estructura Modos de adquisición de la posesión
Preferencia Tradición, traditio brevi manu, constituto
Título y modo posesorio
Modos de adquisición Buena fé y mala fé
Dominio
Publicación registral
Definición
Concepto de publicidad
Concepto y caracteres
Clases
Clasificación
Efectos
Modos de adquisición
Principios registrales
Prescripción
Propiedad Horizontal
Concepto
Partes privativas, partes comunes
Condominio Reglamento de propiedad horizontal
Concepto Naturaleza jurídica
Clasificacion Forma
Caracteres Derechos y obligaciones del
Reglas de la administración administrador
Formas de extinción Asamblea, clases (incluir asamblea
judicial)
Expensas
Extinción del sistema

Trabajo práctico: El trabajo tiene que tener una extensión de no más de 12 carillas,
interlineado 1,5 tamaño arial 12, 4 citas bibliográficas, 4 citas jurisprudenciales y 4
normativas.
El profesor nos va a dar una consigna y lo tenemos que desentrañar (¿qué D real es?) y
fundamentar por qué está ese D real involucrado, mencionando la descripción de ese D
real, sus alcances, y fundamentos para encuadrarlo en él. Fecha de entrega son las dos
semanas posteriores al parcial.