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Introdução.....................................................................................................................05
Síntese...........................................................................................................................25
Referências Bibliográficas.................................................................................................26
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Capítulo 2 Contratos
Introdução
Os contratos assumem posição de destaque na atuação do profissional de negócios imobiliários.
O conhecimento acerca dos seus requisitos, das exigências legais e das alternativas negociais é
fundamental ao bom desempenho da profissão. Para isso, porém, é preciso adquirir uma base
teórica consistente. Você sabe por que a sociedade precisa dos contratos? Esta será a primeira
resposta que você obterá neste capítulo.
Você também verá os princípios que regem o direito contratual. Mas você sabe o que é um princí-
pio? Conhece os princípios relativos aos contratos? Além de aprender quais são, você entenderá
como se aplicam e que consequências geram para os negócios jurídicos.
Outro assunto que receberá atenção são as classificações dos contratos. Por exemplo, você sabe
dizer se um contrato de compra e venda é bilateral ou unilateral? Sabe se ele é comutativo ou
aleatório? Pois este estudo permitirá que você observe a análise de cada contrato a partir de
diferentes pontos de vista.
Na sequência, você saberá mais sobre os contratos em espécie, como o de compra e venda, de
doação, de prestação de serviços, de empreitada e de corretagem. Você sabe quando a escritura
pública é necessária para os negócios imobiliários? Você pensa que um pai pode doar um imó-
vel para um filho? As respostas virão oportunamente. O estudo da documentação necessária à
verificação das partes e da idoneidade do objeto também integram este capítulo. Você considera
possível que um menor de idade compre um imóvel? Há algum requisito especial? Ao analisar
estas e outras questões, você compreenderá a importância de uma ampla pesquisa documental
sobre as partes e sobre o objeto do contrato imobiliário.
Por fim, você conhecerá os locais em que se obtém a documentação sobre as partes e sobre o
objeto dos contratos imobiliários, oportunidade em que também identificará a importância de
guardar adequadamente todos os documentos relacionados ao negócio.
Bom estudo!
Na sequência, com este amparo, passará ao estudo das classificações básicas dos contratos.
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Direito civil imobiliário
Nos primórdios, os contratos mais comuns eram os de permuta, ou seja, de troca. Com a evolu-
ção da sociedade, no entanto, inúmeros contratos surgiram (e continuam a surgir).
O Direito brasileiro impõe uma série de limites aos contratos, o que ocorre para proteção dos
próprios contratantes. Sem esses limites, as pessoas com maior poder econômico poderiam facil-
mente explorar aquelas em condições desfavoráveis.
Atualmente, o contrato, assim como a propriedade, não pode ser utilizado apenas no interesse
do contratante. Ele deve, também, preencher uma função social, ou seja, deve repercutir efeitos
que não gerem prejuízos incompatíveis com a dignidade da pessoa humana (art. 1o, inciso III) e
outra série de direitos previstos na Constituição Federal.
No tópico a seguir, você verá que todo o direito contratual é regido por princípios, que lhe for-
necem toda a sustentação da matéria.
Entre os vários aspectos que se devem analisar, é se o contrato foi elaborado de forma compatí-
vel com os princípios contratuais, conforme você pode observar na Figura 1:
Princípios contratuais
Autonomia da vontade
Boa-fé
Obrigatoriedade contratual
Princípio da boa-fé – Pode ser considerado um dos principais, senão o principal. Impõe às
partes o dever de probidade, de honestidade, antes, durante e depois da contratação. Por esse
princípio, as partes contratantes devem agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se
mutuamente na formação e execução do contrato. Esse princípio, aliás, comporta dois desdobra-
mentos: boa-fé objetiva e boa-fé subjetiva. O primeiro enseja a prática do negócio segundo o
modelo de conduta habitualmente esperado, ou um modelo jurídico, como prefere Carlos Rober-
to Gonçalves (2014), sempre pautado pela ética. Já o segundo diz respeito à perspectiva interna
de cada contratante, ou seja, à sua intenção, que deve ser a de não prejudicar ao próximo. A
boa-fé, portanto, deve combinar a intenção de não gerar nenhum prejuízo a outrem (boa-fé sub-
jetiva), à prática concreta de atos que transformem essa intenção em realidade (boa-fé objetiva).
VOCÊ O CONHECE?
Carlos Roberto Gonçalves é desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo e um
importante doutrinador brasileiro. Especializado em Direito Civil, é autor de obras so-
bre todos os livros desse ramo, notadamente sobre obrigações e contratos.>
Princípio da relatividade dos efeitos contratuais – Impõe que os efeitos produzidos pelos
contratos devem ser adstritos às partes que o celebraram. Não podem, portanto, atingir terceiros
sem relação com a contratação realizada.
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a) quanto às pessoas;
b) quanto à natureza;
c) quanto ao modelo;
e) quanto à forma;
g) quanto à existência;
h) quanto à execução;
Quanto àqueles que podem celebrar contratos, há dois possíveis contratantes: as pessoas de
direito público e as pessoas de direito privado. Pessoas físicas e jurídicas, tanto de caráter
público quanto privado, podem ser partes em relações contratuais, cada uma com requisitos
específicos.
Quanto à natureza, o contrato pode ser unilateral ou bilateral. Unilateral é o contrato no qual
apenas uma das partes assume obrigações em relação a outra. No contexto imobiliário, a doa-
ção pura, ou seja, sem nenhuma condição ou encargo, é um exemplo.
Por sua vez, o contrato bilateral é aquele no qual se impõem obrigações a ambas as partes. São
os contratos típicos, como o de compra e venda, por exemplo, no qual o comprador se obriga ao
pagamento, enquanto o vendedor se obriga à entrega do imóvel e à transferência por escritura.
Por outro lado, inominados são os contratos não previstos em lei, mas que podem ser cele-
brados com base no princípio da autonomia da vontade. Para isso, basta que obedeçam aos
requisitos gerais dos contratos. O Código Civil é expresso ao permitir os contratos inominados,
conforme você pode constatar a seguir: “Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos,
observadas as normas gerais fixadas neste Código”.
Quanto ao conhecimento sobre suas prestações, os contratos podem ser classificados como
comutativos ou aleatórios.
Contratos comutativos são aqueles em que ambas as partes já têm prévio conhecimento sobre
as prestações uma da outra. Neles, também se constata a equivalência entre as prestações.
Exemplo típico é o contrato de compra e venda.
De outra forma, contratos aleatórios são aqueles nos quais a prestação de ao menos uma das
partes é incerta. Não se sabe se a prestação incidirá e, se incidir, de qual valor ou natureza será.
É o caso dos contratos de seguro. O segurado sabe quando tem de pagar, mas a seguradora
não sabe se arcará com alguma prestação (guincho, carro reserva, reparo, etc.), nem qual será
o seu valor (que varia entre a franquia e o teto do seguro contratado).
Por seu turno, contrato real é o que, além do acordo entre as partes, exige que se faça a tradição
do bem, ou seja, a entrega do bem. Por exemplo, o contrato de depósito.
Contratos onerosos são aqueles nos quais se vislumbram direitos e deveres para ambas as par-
tes. Em um contrato de compra e venda, por exemplo, o comprador terá o imóvel, ao passo que
o vendedor terá o dinheiro. Em uma locação, o raciocínio é o mesmo.
Contratos gratuitos, diferentemente, são aqueles que favorecem apenas uma das partes, que
gozará de um benefício patrimonial, enquanto a outra não. A doação pura configura um exem-
plo.
Contrato principal é o que existe por si só, ou seja, que não depende da existência de nenhum
outro. O contrato de locação é um exemplo.
Contrato de execução imediata é aquele que termina mediante uma prestação. Por exemplo:
uma compra e venda à vista.
Por sua vez, contrato de execução continuada é aquele cuja execução se protrai no tempo, ou
seja, se prorroga. Nele, ocorre uma reiteração de atos que prolongam seu encerramento. Por
exemplo: uma compra e venda a prazo.
De forma distinta, contratos de adesão são aqueles que não permitem a liberdade de negociação
entre as partes. Neles, a parte recebe um modelo preestabelecido e rígido, que não comporta
alterações, especialmente em seus elementos principais. Esses contratos exigem muita atenção
– tanto de quem os assinará, obrigando-se por algo, quanto de quem os produzirá. Por não per-
mitir negociações, os requisitos dos contratos de adesão são mais rígidos.
Nesse sentido, o artigo 423 do Código Civil prevê que “quando houver no contrato de adesão
cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao ade-
rente”.
Como não houve negociação, o Código Civil previu um benefício ao aderente do contrato, ou
seja, àquela pessoa que teve de assinar o contrato sem poder discuti-lo. Portanto, se você for
elaborar uma minuta de contrato de adesão, cuidado com a redação de cada uma das cláusulas.
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Outro dispositivo do Código Civil sobre o assunto é o artigo 426, que prevê que “nos contratos
de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito
resultante da natureza do negócio”.
Portanto, qualquer cláusula constante do contrato de adesão que preveja a renúncia antecipada
de direitos é nula. Por exemplo, se em um contrato constar a renúncia do direito de indenização
em caso de dano pela prestação inadequada dos serviços, essa cláusula será nula por força do
artigo 424 do Código Civil.
Quanto às pessoas
De direito público De direito privado
Quanto à natureza
Unilaterais Bilaterais
Quanto ao modelo
Nominados Inominados
Quanto à forma
Consensuais Solenes Reais
Quanto à existência
Principais Acessórios
Quanto à execução
Imediata Continuados
Como regra, o contrato de compra e venda não exige forma solene, o que permite que seja
celebrado sem formalidades especiais. Quanto aos imóveis, porém, encontramos uma exceção
prevista no artigo 108 do Código Civil (“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no País”).
Portanto, para que seja válida, a compra e venda de imóvel com valor superior a 30 vezes o valor
do salário mínimo deve ser feita por escritura pública.
Outro assunto comum no contexto dos contratos de compra e venda diz respeito às operações
entre ascendentes e descendentes. Veja o que o Código Civil prevê:
João é casado com Maria e pai de quatro filhos: Pedro, Felipe, Henrique e Fernando. João de-
seja vender uma das suas casas ao filho Henrique, que irá se casar. Nesse caso, o que ele deve
providenciar? O contrato de compra e venda a ser celebrado deverá consignar, expressamente, a
anuência dos outros filhos, ou seja, Pedro, Felipe e Fernando, bem como a da esposa (cônjuge),
Maria. E se faltar o consentimento de algum deles? Nesse caso, o negócio poderá ser anulado,
ajuizando-se ação anulatória para desconstituir o negócio realizado. Vale ressaltar, porém, que
o consentimento do cônjuge deixa de ser necessário se o casamento se deu pelo regime da se-
paração obrigatória.
Portanto, para que seja possível a venda de um pai para um filho, por exemplo, é necessário co-
lher o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do pai. Quanto ao cônjuge, essa é a
situação-regra, pois a maioria das pessoas é casada pelo regime da comunhão parcial de bens.
No entanto, se o matrimônio foi realizado pelo regime da separação obrigatória, dispensa-se o
consentimento do cônjuge. No caso da situação-regra, descrita anteriormente, é importante as-
sinalar que, sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, o negócio jurídico po-
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derá ser judicialmente anulado. Nesse caso, porém, será necessária a demonstração do prejuízo.
Mas e se o negócio jurídico depender de escritura pública? Nesse caso, também o consentimento
deverá constar no mesmo instrumento.
Estipulado o contrato de doação, é possível nele incluir prazo para que o donatário (quem recebe
a doação) se manifeste pelo aceite ou pela recusa da doação. Nesse caso, como regra, presume-
-se que o silêncio importará no aceite do bem.
A doação pode ser pura, ou seja, pode resultar em uma simples entrega de um bem pelo doador
ao donatário, mas também pode ser condicional. Nada impede que, no contrato de doação,
fique estipulado que só haverá transferência da propriedade a partir do momento em que o do-
natário preencher determinado requisito, como concluir um curso superior, por exemplo.
Outro assunto que geralmente suscita dúvidas é a doação ao nascituro, ou seja, à pessoa que
já foi concebida, mas que ainda não nasceu. Admite-se que a doação seja realizada, desde que
aceita pelo representante legal do nascituro.
E como é feita a doação de ascendentes para descentes? De um pai para um dos filhos, por
exemplo? Nesse caso, veja a previsão expressa do Código Civil: “Art. 544. A doação de ascen-
dentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por
herança”.
Portanto, é possível a doação de ascendente para descendente, mas esta tem o efeito de adian-
tar o que lhes cabe na herança. No futuro, quando for partilhado o patrimônio do de cujus, ou
seja, do ascendente falecido, o quinhão do descendente que recebeu uma doação em vida ficará
reduzido.
No que tange à doação a mais de uma pessoa, não dispondo o contrato de forma diversa,
presume-se que o bem imóvel seja dividido em partes iguais entre os donatários, instaurando-se
entre eles uma relação condominial.
O Código Civil também prevê hipóteses de revogação da doação, que pode ocorrer por ingra-
tidão do donatário ou inexecução do encargo.
A inexecução do encargo é de fácil visualização. Ela ocorre quando o donatário não cumpre a
obrigação que lhe fora fixada como condição de consumação da doação.
A revogação é admitida, ainda, quando a pessoa ofendida nos casos do artigo 557 do Código
Civil for cônjuge, ascendente, descendente ou irmão do doador. Nesses casos, o prazo para que
a revogação da doação seja pleiteada é de um ano, prazo que se inicia quando chega, ao co-
nhecimento do doador, o fato, ou seja, a ingratidão praticada pelo donatário.
A prestação de serviços disciplinada pelo Código Civil somente tem espaço quando a relação
não estiver sujeita à legislação trabalhista ou lei especial.
Como regra, a retribuição pelos serviços deve ser feita após a sua prestação, ou seja, presta-se o
serviço e depois se emite a respectiva fatura para pagamento. Nada impede que seja contratado
de modo diverso, no entanto. Nesse caso, o contrato de prestação de serviços deverá ter cláusula
expressa nesse sentido.
O contrato de prestação de serviços não pode ser celebrado para viger por mais de 4 (quatro)
anos. Nada impede, no entanto, a celebração de um novo contrato após o término do primeiro.
Quanto à extinção do contrato de prestação de serviços, pode ser encerrado por várias razões,
entre as quais destacamos:
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A segunda espécie de contrato de empreitada não se presume. Se o contrato for omisso, enten-
de-se que o contrato celebrado resultará apenas na aplicação do trabalho necessário à execução
da obra. Para que envolva também o fornecimento dos materiais necessários, é imprescindível
que isso conste expressamente do termo contratual.
Outra situação muito comum nos contratos de empreitada é o desperdício de materiais. Por
exemplo: por contratar trabalhadores com baixa qualificação, grande parte dos materiais adqui-
ridos é desperdiçada. Nesse caso, o Código Civil impõe ao empreiteiro o dever de pagar pelos
materiais que recebeu, mas que, por imperícia ou negligência, inutilizou.
No que tange à suspensão da execução da obra após o seu início, o Código Civil permite que
ela seja solicitada pelo dono da obra. No entanto, o artigo 623 exige que o dono da obra pague
ao empreiteiro as despesas e os lucros atinentes aos serviços que já tenham sido executados,
bem como indenização razoável, calculada com base no que o empreiteiro obteria caso a obra
tivesse sido concluída.
Como regra, a suspensão da obra sem justa causa pelo empreiteiro lhe obriga o dever de ressar-
cir o dono da obra pelas perdas e danos que ele suportar. Contudo, o Código Civil prevê casos
nos quais se admite a suspensão da obra. Veja a seguir:
Ao contrário do que acontece no contrato de prestação de serviços, cuja morte de qualquer das
partes o extingue, o contrato de empreitada não se encerra pela morte de nenhuma das partes.
Para que isso aconteça, exige-se cláusula contratual expressa nesse sentido.
O profissional de negócios imobiliários, quando não atuar diretamente com a corretagem, pode
ter o contato com profissionais que exercem essa atividade. Por isso, precisa de amplo conheci-
mento sobre o assunto. O Código Civil prevê o dever de diligência do corretor, bem como o de
prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança e o risco do negócio.
Uma questão atinente à corretagem, e que costuma gerar muitos conflitos, é a da exclusividade.
É fruto da previsão legal do artigo 726 do Código Civil:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração
será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá
o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação,
salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
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Em outras duas situações, o Código Civil protege os interesses do corretor. A primeira delas,
comum no dia a dia, é a dispensa do corretor pelo dono do negócio, que posteriormente o
consuma com um comprador que lhe havia sido apresentado pelo corretor. Nesse caso, a remu-
neração é integral e normalmente devida ao corretor.
Outra situação é aquela na qual a consumação do negócio ocorre após o término da vigência
do contrato de corretagem, mas em função dos trabalhos desenvolvidos pelo corretor. Nesse
caso, a remuneração também é integralmente devida ao corretor.
E o que acontece se o negócio for concluído após a intermediação de dois ou mais corretores?
Nesse caso, a remuneração será devida a todos, em partes iguais. Nada impede, porém, que se
estipule de forma diversa.
Figura 3 – A análise da documentação das partes e do objeto é fundamental ao êxito do negócio jurídico.
Fonte: Shutterstock, 2015.
Antes de tudo, lembre-se de que ambas as partes têm de ser capazes. Logo, colha a documen-
tação comprobatória dessa capacidade. Exija documentos originais de identidade e certidões de
nascimento e casamento, quando for o caso.
Se todos forem maiores de idade e o negócio for relativo à transferência de imóvel, por exemplo,
lembre-se da necessidade da outorga conjugal, ou seja, do consentimento do cônjuge, exigência
expressamente prevista no art. 1.647 do Código Civil. Sem isso, o negócio poderá ser anulado
posteriormente. Segundo o referido dispositivo legal, a outorga conjugal é imprescindível para
os seguintes atos (art. 1.647 do CC):
b) atuação judicial acerca de bens ou direitos imobiliários, seja como autor ou réu;
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d) realização de doação não remuneratória de bens comuns ou que possam fazer parte de
futura meação.
Não há necessidade de outorga para nenhum dos negócios mencionados anteriormente quando
o casamento adotar o regime da separação absoluta de bens.
E o que ocorre se o cônjuge se negar ou não puder prestar o consentimento para viabilizar um
negócio jurídico? Nesse caso, um juiz pode suprir esse consentimento nos casos de impossibili-
dade, bem como nos de recusa injustificada, conforme previsão do art. 1.648 do Código Civil.
Se houver algum contratante incapaz, é imprescindível que você verifique se ele é absoluta ou
relativamente incapaz. Os casos de incapacidade absoluta estão previstos no artigo 3o do Códi-
go Civil, enquanto que os casos de incapacidade relativa são os previstos no artigo 4o. Confira
no Quadro 1:
No dia a dia, os casos mais comuns envolvem menores. Não se esqueça de exigir a presença dos
representantes (no caso de pessoa absolutamente incapaz) ou dos assistentes (no caso de pessoa
relativamente incapaz). Sem eles, o contrato será nulo no primeiro caso e anulável no segundo.
Notadamente em relação ao vendedor, atente-se para colher uma série de documentos que têm
por finalidade proteger o comprador. Muitos desses documentos objetivam verificar se o vende-
dor não está em situação patrimonial crítica, de modo que o bem que ele está vendendo já esteja
comprometido com o pagamento de outras dívidas.
Dessa forma, é conveniente solicitar certidões negativas, que se prestam a demonstrar a inexis-
tência de débitos. Você pode solicitar as seguintes certidões:
h) da Justiça do Trabalho.
Se, ao consultar qualquer dessas certidões, forem identificados débitos, a atenção deve ser
maior. A partir daí, começa o processo de análise desses débitos, para que se possa concluir
sobre a existência ou não de risco à negociação.
Se, em uma certidão de processo judicial, você identificar que o imóvel em negociação está
indicado como objeto de penhora, informe imediatamente o comprador, que pode desejar não
assumir esse risco.
Ainda que o bem objeto do negócio não esteja penhorado nem tenha sido indicado em nenhum
processo judicial, deve-se estar atento à natureza das ações que correm contra o vendedor, bem
como o vulto, ou seja, o valor de cada uma. Se uma pessoa é ré em várias ações e o valor dos
seus débitos é muito alto, essa pessoa pode estar negociando o bem com a finalidade de dila-
pidar seu patrimônio e frustrar os interesses daqueles credores. E o problema que decorre dessa
prática é que aqueles credores, descobrindo a alienação de bens quando o processo já estava
em curso, podem querer anulá-lo, o que gerará incontáveis transtornos ao comprador.
Nesse contexto, o preço pode agravar a situação e tornar inevitável a perda do bem por parte
do comprador. Se o preço do imóvel for vil, ou seja, ínfimo (muito inferior ao valor de mercado),
ficará nítida a intenção de frustração dos interesses dos credores, o que facilitará ações destes
que tenham por objetivo anular a compra e venda realizada.
O primeiro documento a ser exigido de quem pretende vender um imóvel é a prova da sua pro-
priedade, que é feita por uma cópia da matrícula ou da sua transcrição, no cartório competente.
Portanto, como a matrícula retrata todo o histórico do imóvel, não aceite documentos antigos.
Exija um documento atual, emitido no máximo há 30 (trinta) dias.
Estando a matrícula em termos, alguns documentos são fundamentais para garantir que não
incidem pendências sobre o imóvel. Por isso, podem ser exigidas as seguintes certidões:
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Vários tributos municipais podem incidir sobre a propriedade imóvel. O principal deles é o Im-
posto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Além disso, existem outras taxas
que incidem sobre a propriedade imobiliária. Todos esses tributos têm de estar quitados, pois, se
não estiverem, recairão sobre a pessoa do comprador.
Os tributos sobre a propriedade são chamados de propter rem, ou seja, próprios da coisa. É
fundamental que o comprador tenha plena ciência da existência de eventuais débitos tributários,
pois, se desejar assumi-los, certamente utilizará esse fator na negociação do preço do imóvel.
Diferentemente dos urbanos, os imóveis rurais geram a incidência do Imposto Territorial Rural
(ITR), e não do IPTU. Por isso, a certidão negativa terá de ser obtida na União, responsável pela
arrecadação dessa espécie tributária.
Como você viu, a escritura pública é indispensável aos contratos de constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens imóveis cujo valor supere 30 vezes o valor
do salário mínimo vigente à época. O Código Civil prevê que, nesses casos, a escritura pública
é essencial à validade do negócio jurídico. Portanto, lembre-se:
Figura 4 – Regra do Código Civil sobre a necessidade de escritura pública em relação a negócios jurídicos sobre
bens imóveis.
Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.
No dia a dia do profissional de negócios imobiliários, a grande quantidade de trabalho não pode
prejudicar a análise documental, que deve ser criteriosa. Qualquer documento não examinado
pode provocar o insucesso do negócio jurídico celebrado. Imagine se, por exemplo, deixa-se de
analisar uma certidão judicial do vendedor na qual constava o pedido do exequente para penho-
ra do imóvel objeto do negócio...
Figura 5 – A quantidade de objetos para análise documental não pode influenciar na qualidade do trabalho.
Fonte: Shutterstock, 2015.
A análise documental deve ser prioridade do profissional de negócios imobiliários, pois é um dos
elementos que o diferencia no mercado de trabalho. Atualmente, constata-se que são poucos os
profissionais e as empresas que fornecessem serviços especializados de análise documental, com
pesquisa completa das partes e do objeto da relação contratual. Com isso, tem-se um mercado
aberto aos profissionais que queiram se especializar no setor.
Ao visualizar a Figura 5, você deve ter percebido a seguinte legenda: “a quantidade de objetos
para análise documental não pode influenciar na qualidade do trabalho”. Na seara imobiliária, é
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comum que existam emaranhados de documentos relativos aos negócios celebrados. A quantida-
de, porém, nunca pode prejudicar a qualidade do trabalho. Por mais que você já tenha analisado
centenas de páginas e todas estejam corretas, ou seja, sem nenhum óbice ao contrato, não deixe
de analisar com o mesmo rigor as páginas restantes. A restrição imobiliária mais importante pode
estar na última página; se o comprador não souber disso, corre o risco de celebrar um péssimo
negócio.
As empresas de gestão imobiliária podem fornecer esse serviço, mantendo em arquivo todo o
conjunto documental que foi utilizado antes, durante e após a celebração do negócio jurídico.
Todas as certidões colhidas devem ser guardadas.
Por exemplo: imagine que um comprador, regularmente informado sobre um processo no qual o
autor pedia a penhora daquele imóvel que ele adquiriu, volta após receber a visita de um oficial
de justiça. Se ele alegar que desconhecia o risco, o profissional de negócios imobiliários terá a
documentação necessária para provar que ele foi plenamente informado sobre a possibilidade
de penhora, mas mesmo assim anuiu em continuar o negócio. Para casos como este, aliás,
recomenda-se que seja colhida por escrito a ciência do comprador sobre eventual risco. Tudo
isso irá para o arquivo da empresa ou do profissional de negócios imobiliários.
A guarda dos documentos também é fundamental para os clientes que, por qualquer razão,
perderem algo que lhes seja essencial. Nesse caso, eles poderão se socorrer da empresa ou do
profissional que intermediou o processo de aquisição do bem, um elemento que agrega valor
perante o mercado.
Tributos Federais
Tributos Estaduais
Tributos Municipais
FGTS
Tabeliões de protestos
Traxas condominiais
Figura 6 – Assuntos que exigem certidões para celebração de negócios relacionados a imóveis.
Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.
A certidão negativa de créditos tributários federais e relativos à dívida ativa da União, tanto de
pessoas físicas como jurídicas, é feita por meio do seguinte endereço: <http://www.receita.fa-
zenda.gov.br/grupo2/certidoes.htm>. Desde novembro de 2014, essa certidão passou a incluir
os débitos de contribuições previdenciárias, que antes eram emitidas isoladamente.
A certidão negativa de tributos estaduais deve ser obtida no site do governo de cada estado
brasileiro. Para isso, acesse o site da governadoria do seu estado. Alguns emitem certidões ele-
trônicas, outros não.
Da mesma forma, a certidão negativa de tributos municipais também deve ser obtida no site da
prefeitura de cada município brasileiro. Alguns emitem certidões eletrônicas, outros não.
Especificamente no que tange à certidão relativa ao Imposto Territorial Rural (ITR), pode ser ob-
tida no endereço: <http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/certinter/niitr.
asp>.
Certidões negativas de tabeliães de protesto – Com raras exceções, devem ser obtidas pes-
soalmente, no cartório competente.
Certidões negativas de débitos com o FGTS – Podem ser obtidas no site da Caixa Econômica
Federal por meio do endereço: <https://webp.caixa.gov.br/cidadao/Crf/FgeCfSCriteriosPesqui-
sa.asp>.
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A Justiça do Trabalho não disponibiliza pela internet a certidão relativa aos processos ajuizados
em face da pessoa consultada. Isso deve ser feito diretamente nos fóruns trabalhistas de cada
cidade. Poucas cidades já permitem o pedido pela internet, como é o caso do município de São
Paulo. Mas atenção! Não confunda a Certidão de Ação Trabalhista, que é a que você precisa
para saber se há processos em curso, nos quais pode ser obtida a penhora do imóvel objeto do
negócio, com a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. A última pode ser facilmente obtida
pela internet, mas serve apenas para participação em licitações.
• aprendeu quais são os princípios que regem o direito contratual e identificou a sua
importância como alicerce da matéria;
• viu que é possível a doação de ascendentes para descendentes, mas que ela importa em
antecipação da herança;
• soube que o contrato de empreitada pode ser feito para fornecimento de trabalho ou para
fornecimento de trabalho e de materiais;
• estudou os documentos das partes, do objeto e as formalidades que devem ser adotadas
em relação aos contratos imobiliários;
25
Referências Bibliográficas
BRASIL. Presidência da República. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Ci-
vil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em:
25 mar. 2015.
FOLEY, J. O sucesso a qualquer preço (Glengarry Glen Ross). [filme]. Direção de James Foley.
Roteiro de David Mamet. EUA, 1992. 100 min.
GONÇALVES, C. R. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. 11 ed. São
Paulo: Saraiva, 2014.
______. Direito civil esquematizado: parte geral, obrigações, contratos. São Paulo: Saraiva,
2011.
SCAVONE JUNIOR, L. A. Direito imobiliário: teoria e prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2014.