Informe de Avaluo Comercial

AVALUO COMERCIAL
HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

ÍNDICE
 ANTECEDENTES.
1. IDENTIFICACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO.
1.1.Identificación legal.
1.2.Identificación geográfica.
1.3.Identificación catastral.
1.4.Identificación de uso.
2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE.

2.1.Descripción del sector.
2.2.Descripción del producto inmobiliario.
2.2.1. Terreno.
2.2.2. Construcción
2.2.3. Característica de la construcción.
3. VALORACIÓN.
3.1.Calculo del avalúo del terreno.
3.2.Calculo del avalúo de construcción.
3.3.Calculo de avalúo en obras complementarias.
3.4.Resumen de la valoración Avalúos Comercial.
4. OBSERVACIONES.
5. ANEXOS.

ANTECEDENTES.
El presente trabajo realizado por el estudiante Rodríguez Silva Harold Joel, realiza el
siguiente avalúo de una edificación para la materia de Formulación Proyectos o Avalúos,
aplicando todos los conocimientos adquiridos en la cátedra impartidas por Arq. Jaqueline
Jaramillo.
El avalúo comercial es útil para conocer el valor real de la propiedad, es decir, cuál es su
precio real en el mercado y qué precio puede obtenerse por su venta. Esto nos ayuda a saber
si el precio que pagamos por la bien raíz es el precio real y factible.
Se toman en cuenta las condiciones físicas del inmueble, en qué estado de conservación se
encuentra, si la propiedad es nueva o usada, la urbanización del mismo, si cuenta con todos
los servicios como agua, luz, drenaje, escuelas y mercados, entre otros.

1. IDENTIFICACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO.
1.1. IDENTIFICACIÓN LEGAL.

Nombre del cliente: Sr. Alex Patricio Palacios Hanze.
Año de inscripción: 17 de Septiembre del 2016.
Nº de fojas: SIN DATOS
Nº de inscripción: SIN DATOS
1.2.IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA.
El producto inmobiliario se encuentra ubicado en:
Dirección: Vía San Mateo.
Provincia: Manabí.
Cantón: Manta.
Parroquia: Manta.
Sector: Urbanización de Manta Beach.
Nº de lote: 28
Manzana: C
MANTA BEACH

1.1.IDENTIFICACIÓN CATASTRAL.
Clave catastral municipal: 01743008
1.2.IDENTIFICACIÓN DEL USO.

El uso del inmueble es únicamente residencial debido al estar situado dentro de la
urbanización de Manta Beach.
A – 304 Aislada
En este plano de uso y ocupación de suelo, nos indica que se puede construir en altura
hasta 14mt. El frente mínimo es 10.00m, retiro frontal 3.00m, retiro posterior 2.00m,
retiros laterales 1.50m.
2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE.
2.1.DESCRIPCIÓN DEL SECTOR.

inmueble está ubicado en la urbanización de Manta
Beach, dicho lugar se encuentra dentro del límite
urbano y actualmente es un sector en proceso de
consolidación, con un estatus económico alto, donde
su principal referencia es que se encuentra al frente de
la urbanización Villa Real, y tiene una accesibilidad en
la avenida principal de la ruta del Spondylus.
Equipamiento.
En salud cuenta con el centro médico más cercano es el hospital Rodríguez Zambrano, que
está a 5 minutos en vehículo.
En educación cuenta con 2 establecimientos educativos

cerca de la urbanización, entre ellos está el colegio
Manabí que está al lado derecho (este) de la urbanización
específicamente al ingreso de la misma y Leonardo Da
Vichi y un poco más alejada (500m).
En recreación frente a la urbanización está el coliseo donde hay gran variedad de áreas
recreativas como canchas, piscinas y gimnasio.
En lo comercial se la puede encontrar a lo largo de la ruta del Spondylus, donde existen gran
variedad de locales que ofertan mercadería tomando la ruta hacia el centro de la ciudad,
también se puede mencionar que el Mall del Pacifico está ubicado a 15 minutos en vehículo.
La accesibilidad está garantizada ya que se cuenta con excelentes calzadas y aceras en las
vías principales y secundarias, el principal acceso hacia la urbanización es mediante la ruta
del Spondylus, por donde circulan hay gran afluencia de vehículos y transportes urbanos.
Factores sensoriales.
El ruido se encuentra presente debido a que por la

principal vía de circunvalación transitan muchos
vehículos a grandes velocidades y recientemente
los buses urbanos están llegando hasta esta parte de
la ciudad, no se perciben malos olores por este
sector, las visuales que se dan en la urbanización
son vistas abiertas.

2.2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE.
El inmueble está ubicado en la vía San Mateo, en la urbanización de Manta Beach, manzana:
C nº de lote: 28 dicho lugar se encuentra dentro del límite urbano y actualmente es un sector
en proceso de consolidación.
2.2.1. TERRENO.
La parcela tiene un área aproximada de 317.80 m2 cuyas medidas se indican a continuación:
Frente: 15 m2
Fondo: 24.74 m2
En los cuadros de áreas generales de la urbanización se cumple con los porcentajes de uso de
suelo total área útil, vías, áreas verdes. Las medias del terreno son F- 15m L- 24,74m, la
superficie total del terreno es de 317.80m2, la superficie de la vivienda es de 241.87 m2 netos
de construcción.
Tiene una forma irregular.
Su topografía es regular.
No presenta ninguna construcción obsoleta ya que el terreno está dentro de una urbanización
% de construcción es el A – 304
En este plano de uso y ocupación de suelo, nos indica que se puede construir en altura hasta
14mt. El frente mínimo es 10.00m, retiro frontal 3.00m, retiro posterior 2.00m, retiros
laterales 1.50m.
2.2.2. CONSTRUCCIÓN.
Área de construcción planta baja: 120 m2
Área de construcción planta alta: 121.87 m2
Área total de construcción: 241.87 m2

2.2.3. CARACTERÍSTICA DE LA CONSTRUCCIÓN.
Áreas de la construcción m2.
Nº de plantas: 2 más terrazas accesible.
Espacios que lo conforman.
 1 Sala.
 1 Cocina.
 1 Comedor.
 1 Baño Social.
 1 Dormitorio Master.
 2 Dormitorios con baños privados
 1 Sala Privada, tipo sala de estar
 1 Patio Posterior
Estructura y Acabados.
Uso de los materiales tradicionales como hormigón armado, y acabados muy lujosos ya que
se encuentra en una urbanización de alto estatus económico.
Obras complementarias.
 1 Parqueadero
 1 Cisterna
 Camineras
 1 Área Bbq
 1 Piscina

Descripción detallada:
(Vivienda C 28)
ELEMENTO TIPO DE ESTRUCTURA ESTADO

BUENO MALO REGULAR
Estructura Hormigón armado 

Piso Porcelanato 
Sobre piso Hormigón simple 
Entre piso Losa de hormigón 
Paredes Mixta 
exteriores
-Ladrillo maleta (planta
baja)
-Bloque Alivianado
(planta alta)
Paredes Mixta 
interiores
-Ladrillo burrito (planta
baja)
-Bloque Alivianado
(planta alta)
Enlucido Toda la casa – pasteado 
Cubierta Losa de hormigón 
Tumbados Si 
Escalera Hormigón armado 

Acabados:
ELEMENTO ACABADOS ESTADO
BUENO MALO REGULAR
Puerta principal Madera y bordes de 

aluminio galvanizado.
Puertas interiores Madera 
Puerta exterior Metal 
Ventanas Aluminio y vidrio 
Muebles de cocina Granito pulido y 
madera
Muebles para bar Granito Pulido 
Botellero para bar 
Recubrimiento de 
madera
Closet Hormigón y madera 
Escalera Piso de porcelanato 
Sanitarios Fv o edesa 
Lava manos pedestal Fv o edesa 
Cerraduras Tekno 
Pinturas exteriores Empaste Premium, 
incluido empaste pintura látex supremo
exterior o similar se
aplica sellador antes de
la pintura
Pintura interiores Empaste Premium, 
incluido empaste pintura látex supremo
exterior o similar se
aplica sellador antes de
la pintura
Antideslizante para Cerámicas con texturas 
baño anti deslizantes.
Pintura para tumbado 

Instalaciones eléctricas 
Instalaciones sanitarias 
Rejas 
Balcones Vidrio templado 
Pasamanos de madera 
Área social : 
porcelanato
Recubrimientos de
pisos Cocina: porcelanato 
Baños: cerámica 
Terrazas: hormigón 
armado
Parqueos :hormigón 
simple
Área social : enlucido 
y empaste
Recubrimientos de
paredes Cocina: enlucido y 
granito pulido , pintura
Baños: cerámica y 
pintura
Terrazas: pintura 
Parqueos :pintura 

3. VALORIZACIÓN
AVALUÓ COMERCIAL.
 3.1. CALCULO DEL AVALUÓ DEL TERRENO.
Según el estudio del mercado (anexo 001) se la asigna un valor de $ 190.00 m2
SUPERFICIE VALOR M2 TOTAL
TERRENO 317.80m2 $ 190.00 $ 60.382
El avaluó del terreno es de, sesenta mil trecientos ochenta y dos dólares americanos.
($ 60.382)
 3.2. CALCULO DEL AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN.
Se le asignó el valor de $ 798.00 sacado del método residual (Anexo 003) en relación
con la vivienda de igual características y con acabados similares y que se encuentran
cerca del bien inmueble a evaluar.
SUPERFICIE VALOR M2 TOTAL
CONSTRUCCIÓN EN 120 m2 $798.00 $ 95.760

PLANTA BAJA.
CONSTRUCCIÓN EN 121.87 m2 $798.00 $ 97.252
PLANTA ALTA.
TOTAL $ 193.012
El avaluó de la construcción de la vivienda consta de dos plantas y es de cientos noventa y

tres mil con doce centavos en dólares americanos.

 3.3. CALCULO DEL AVALUÓ EN OBRAS COMPLEMENTARIAS.
TOTAL
ÁREA BBQ $ 1.100
PARQUEO $ 1.200
CISTERNA $ 3.300
CAMINERIAS $ 1.100
TOTAL $ 6.700
El avaluó de las obras complementarías consta de área BBQ, parqueo, cisterna, camineras,
es de seis mil setecientos dólares americanos. ($ 6.700).
 3.4. RESUMEN GENERAL.
SUPERFICIE VALOR ($/M2) TOTAL DE AVALUÓ

(M2) ($)
TERRENO 317.80m2 $ 190.00 $ 60.382
LO EDIFICADO 241.87m2 $798.00 $ 193.012
OBRAS $ 6.700
COMPLEMENTARIAS.
TOTAL. $ 260.094
El avaluó total del bien inmueble es de doscientos sesenta mil con noventa y cuatro
centavos en dólares americanos y no se le aplica el factor de depreciación.

4. OBSERVACIONES
 La técnica utilizada para la valorización de este inmueble es el Avaluó Comercial

o de Mercado, por lo que se procedió a realizar un análisis de mercadeo en la zona
ver (anexo 001).
Para realizar esta valoración correspondiente del terreno y el inmueble de esta
investigación se procedió a:
 Realizar la investigación o recopilar la cantidad de terrenos y vivienda en venta y
que sirvan como base para desarrollar el proceso comparativo (anexos 002)
 El valor de terreno por m2 se determinó mediante el estudio de mercado de
terrenos en el cual se toma como referencia 3 terrenos ubicados dentro del sector
o cercanos a nuestra edificación a evaluar.
 El valor de construcción por m2 se determinó tomando como referencia una
edificación en el sector mediante un método residual ver (anexo 003).
 Anexo (004), Planos del inmueble.

3. ANEXOS.
ANEXO 001
ESTUDIO DE MERCADO.
Mediante este estudio de mercado se busca determinar y cuantificar la oferta y el estudio de

la comercialización de precios de terrenos en la urbanización de Manta Beach, tomando como
referencia 3 terrenos con sus respectivos precios por M2.
Partiendo de una forma más organizada de ponderar o de hacer una calificación mediante
cuadros comparativos en una escala de 1 – 10 que se muestran a continuación.
$ m2 $ 190,00 $ 160,00 $150,00
FACTORES T. T1 T2 T3
CLAVE ESTUDIO
Condición de lo 8.5 8.5 8.5 8.5
urbano.
10 10 8 9
Equipamientos.
10 9 8 8
Accesibilidad.
10 8 9.5 8
Forma/
Ocupación.
9 9 8.5 9
Infraestructura.
Factores 9 9.5 9 9.5
sensoriales.
10 10 10 10
Categoría social.
9.5 9.1 8.7 8.8
Total
$190.00
$75.00 $100.00
T2 Y T3 T1
T
T1.- Ubicado en la manzana D # de lote 22 valor por m2 $190, esta urbanización esta casi en
la periferia del cantón y al estar un poco lejos de todo, cumple con los equipamientos como
lo es salud, educación, recreación y cuenta con otros equipamientos tiene una buena
accesibilidad la cual es por la ruta del Spondylus.
T2. – Ubicado en la manzana J # de lote 12 valor por m2 $160, esta urbanización esta casi
en la periferia del cantón y al estar un poco lejos de todo a pesar de todo cumple con los
equipamientos como lo es salud, educación, recreación y cuenta con otros equipamientos
tiene una buena accesibilidad la cual es por la ruta del Spondylus.
T3.- Ubicado en la manzana M # de lote 16 valor por m2 $150, esta urbanización esta casi
en la periferia del cantón y al estar un poco lejos de todo a pesar de todo cumple con los
equipamientos como lo es salud, educación, recreación y cuenta con otros equipamientos
tiene una buena accesibilidad la cual es por la ruta del Spondylus.
Teniendo ya nuestro análisis comparativo nos podemos percatar que nuestro terreno de
estudio se encuentra en un rango de 9.1/10 el cual se asemeja un poco a nuestro T1 y luego
hacemos la escala de valoración ya con nuestro análisis podemos decir que nuestro terreno
está a 190 el metro cuadrado.

ANEXO 002
OFERTAS DE TERRENOS: TERRENO 1

ANEXO 002

ANEXO 002
OFERTAS DE CASAS:

CASA 01

ANEXO 003
MÉTODO RESIDUAL.
Referencia vivienda V1 de Manta Beach, precio de la vivienda 170,000 dólares
americanos, superficie del terreno 295m2, área construida 130m2
 1. Cálculo del valor del terreno.
Según el estudio del mercado se le asigna de $ 190.00 dólares por m2.
TERRENO $ M2 TOTAL DEL TERRENO

295m2 190.00 $ 56.050
Precio total de oferta de vivienda. $ 170.000
Precio del terreno. $ 56.050
Total $ 113.95
 2. Calculo de obras complementarias.

TOTAL.
ÁREA BBQ 1.300
PARQUEADERO 2.100
CISTERNA 4.500
CAMINERAS 2.200
TOTAL. $ 10.100
Precio total $ 113.95
Total de obras complementarias $ 10.100
Total $ 103.85
Luego una vez obtenido el valor total que salió $ 103.85 se le divide superficie construcción
que es igual a 130m2.
103.85 ÷ 130 = 798.00
Precio de m2 construido = $ 798.00

ANEXO 004
PLANO DEL INMUEBLE.

ANEXO 004
PLANO DEL INMUEBLE.

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AVALUO COMERCIAL

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE.

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

1.1. IDENTIFICACIÓN LEGAL.

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

Clave catastral municipal: 01743008

1.2.IDENTIFICACIÓN DEL USO.

2.1.DESCRIPCIÓN DEL SECTOR.

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

En educación cuenta con 2 establecimientos educativos

El ruido se encuentra presente debido a que por la

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

La parcela tiene un área aproximada de 317.80 m2 cuyas medidas se indican a continuación:

Tiene una forma irregular.

Área de construcción planta baja: 120 m2

Área de construcción planta alta: 121.87 m2

Área total de construcción: 241.87 m2

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

Áreas de la construcción m2.

Nº de plantas: 2 más terrazas accesible.

Espacios que lo conforman.

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

ELEMENTO TIPO DE ESTRUCTURA ESTADO

Estructura Hormigón armado 

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

ELEMENTO ACABADOS ESTADO

BUENO MALO REGULAR

Puerta principal Madera y bordes de 

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

 3.1. CALCULO DEL AVALUÓ DEL TERRENO.

Según el estudio del mercado (anexo 001) se la asigna un valor de $ 190.00 m2

SUPERFICIE VALOR M2 TOTAL

TERRENO 317.80m2 $ 190.00 $ 60.382

 3.2. CALCULO DEL AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN.

SUPERFICIE VALOR M2 TOTAL

CONSTRUCCIÓN EN 120 m2 $798.00 $ 95.760

El avaluó de la construcción de la vivienda consta de dos plantas y es de cientos noventa y

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

ÁREA BBQ $ 1.100

 3.4. RESUMEN GENERAL.

SUPERFICIE VALOR ($/M2) TOTAL DE AVALUÓ

TERRENO 317.80m2 $ 190.00 $ 60.382

LO EDIFICADO 241.87m2 $798.00 $ 193.012

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

 La técnica utilizada para la valorización de este inmueble es el Avaluó Comercial

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

Mediante este estudio de mercado se busca determinar y cuantificar la oferta y el estudio de

$ m2 $ 190,00 $ 160,00 $150,00

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

OFERTAS DE TERRENOS: TERRENO 1

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

OFERTAS DE TERRENOS: TERRENO 2

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

OFERTAS DE TERRENOS: TERRENO 3

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23 AVALUO COMERCIAL

TERRENO $ M2 TOTAL DEL TERRENO

Precio total de oferta de vivienda. $ 170.000

Precio del terreno. $ 56.050

 2. Calculo de obras complementarias.

Precio total $ 113.95