1 PLANILHA DINÂMICA PARA AVALIAÇÃO DE TERRENOS URBANOS

2 MÉTODO INVOLUTIVO VERTICAL - INVOLVERT - CENÁRIO PROVÁVEL

3 DADOS FÍSICOS CADASTRAIS ADOTADO CÉLULA
4 Local: Rua "A"
5 Área total do terreno conforme matrícula 2,400.00 m² C6
6 Frente (m) 40.00
7 Profundidade (m) 60.00
8 Área do terreno destinada ao empreendimento 2,400.00 m² C7
9 Setor 87
10 Quadra 75
11 Índice fiscal R$ 734.50
12 DADOS REGIONAIS
13 Subprefeitura; Zoneamento SA ZCPb 03 C8
14 Coeficiente de aproveitamento básico 2.00 C9 e H51
15 Coeficiente de aproveitamento máximo 4.00 C10
16 Taxa de ocupação máxima permitida p/ Res (ou n/Res) 0.70 C11
17 Área construída total computável permitida 9,600.00 m² C12
18 Área de ocupação máxima permitida 1,680.00 m² C13
19 Taxa de permeabilidade mínima 15.00%
20 Área de terreno - área permeável 2,040.00 m² C14
21 Distrito (Quadro 15A, da Parte I, da Lei nº 13.885/2004) Santo Amaro
22 Fator Planejamento Urbano ( fp; Res ) 0.6 F51
23 Fator Interesse Social (fs; uso habitacional) 1.0 E51
24 PROJETO HIPOTÉTICO
25 Área privativa adotada de cada unidade autônoma 95.00 m²
26 Número de unidades por pavimento 2 C18
27 Área destinada à circulação vertical por pavimento (elevadores, halls, escadas) 27.00 m² C29
28 Área adotada no pavimento tipo conforme estudo 217.00 m² C15
29 Número de blocos 2 C16
30 Número de pavimentos (térreo + superiores) 23 C17
31 Número total de unidades conforme estudo de viabilidade 88 C19
32 Área construída computável adotada das unidades 9,548.00 m² C20
33 Área construída não computável (térreo, barrilete, casa de máquinas, caixa d'água, portaria) 608.00 m² C21
34 Áreas externas destinadas a estacionamentos e jardins 1,966.00 m² C22
35 Coeficiente de aproveitamento adotado ( < ou = ao máximo permitido) 3.98 C23
36 Taxa de ocupação adotada (< ou = à máxima) 0.18 C24
37 Número de vagas por unidade 2 C25
38 Área adotada para cada vaga 30.00 m² C26
39 Área total das garagens nos subsolos 5,280.00 m² C27
40 Número de subsolos (< área do terreno - impermebilização) 2.59
41 Número de subsolos considerado 3 C28
42 Área privativa média por unidade (exclusive as vagas) 95.00 m² C30
43 Área construída por unidade (exclusive as vagas) 101.91 m² C31
44 Área total construída adotada (computável + não computável) 15,436.00 m² C32
45 Área construída total por unidade (inclusive as vagas) 175.41 m² C33
46 Relação área privativa / área construída (dentro do intervalo) 54.16% C34
47 Área construída adicional 4,748.00 m²
48 Valor da outorga onerosa R$ 1,046,221.80 D55?
49 DADOS MERCADOLÓGICOS
50 Peso do custo de construção das garagens (vagas demarcadas nos subsolos) 1.00 C37
51 Peso do preço de venda das vagas 1.00 C38
52 Vantagem da coisa feita 1.30 C39
53 Valor de mercado da unidade (Fonte: Pesquisa; Preço médio total Lançamento 1º semestre 2012) R$ 561,312.00 C40
54 Valor unitário da unidade (R$/área privativa) R$ 5,908.55/m² C41
55 Valor unitário da unidade (R$/área construída) R$ 3,200.02/m² C42
56 Custo unitário básico (PINI - Prédio com elevador fino - R$/m²/Janeiro 2012) R$ 1,188.67/m² C43
57 Desconto médio nos custos por economia de escala 10.00% C44
58 Custo unitário básico (PINI - Prédio com elevador fino - R$/m²/Janeiro 2012 com desconto) R$ 1,069.80/m² C45
59 Variação anual de custo de edificações (conforme PINI; % a.a.) 5.25% C46
60 Variação mensal de custo de edificações (conforme PINI;% a.m.) 0.00427 C47
61 Número de meses para atualização (data do estudo = Abril 2012) 3 C48
62 Itens extras (projetos, cópias, orçamentos, emolumentos, movimento de terra, paisagismo) 15% C49
63 Duração da fase de projetos e aprovação (np; meses) 6 C50
64 Duração da fase de registro imobiliário (nri; meses) 3 C51
65 Duração das fases de projetos, aprovação e registro imobiliário (np+ri; meses) 9 C52
66 Duração da fase de construção (nc; meses) 18 C53
67 Duração do empreendomento (ne; meses) 27 C54
68 Velocidade de venda conforme SECOVI (média do ano 2011) 13.45% C103
69 Meses necessários à venda na velocidade de mercado 7.43
70 Duração da fase de vendas admitida (nv; meses) 18
71 CUB R8N - Janeiro 2012 956.02
72 Variação anual CUB 5.66%
73 Variação mensal CUB 1.0047
74 Nº de meses para extrapolação 3
75 R8N extrapolado 969.61 C111
76 DADOS ECONÔMICOS
77 Taxa de juros adotada (ij; % a.a.) 12.00% C56
78 Correção monetária IPC FIPE; Janeiro 2012 (c; % a.a.) 5.30% C57
79 Taxa de rendimento soma algébrica (r, % a.m.; decimal) 1.38% C58
80 Taxa de vacância considerada ( Tv ) 0.00% C66
81 Taxa mínima de atratividade ( L ) 12.00% C75
82 Despesas de comercialização e publicidade 6.00% C80
83 Despesas legais, impostos e eventuais 8.00% C81
84 Despesas indiretas 4.00% C82
85 Imprevistos e eventuais 4.00% C89
86 Remuneração da construtora 11.00% C90
87 Gerenciamento da obra 3.00% C91
88 RESULTADOS
89 VALOR DO m² MÉDIO DO TERRENO; ABRIL 2012 R$ 3,112.48/m²
90 MESES NECESSÁRIOS À VENDA NA VELOCIDADE DE MERCADO (meses) 7
91 VELOCIDADE DE VENDAS ADMITIDA (Vv < que a de mercado) 5.56%
92 VALOR FINAL DE CADA UNIDADE (com vantagem da coisa feita) R$ 729,705.60
93 VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO (VT + OUTORGA / Nº UNIDADES) R$ 96,774.64
94 VALOR DA CONSTRUÇÃO R$ 632,930.96
95 VALOR UNITÁRIO FINAL DA CONSTRUÇÃO R$ 3,608.31
96 VALOR DA CONSTRUÇÃO EXPRESSO EM R8 N 3.721
97 IBAPE/SP - VALORES DE EDIFICAÇÕES URBANAS - 2007 - APARTAMENTO Padrão Fino - Intervalo de valor médio 3.066
98 RELAÇÃO ENTRE LUCRO LE e VT (Admitida > 50%) 63.48%
99 VELOCIDADE DE CONSTRUÇÃO (Admitida < 500,00m²/mês/Bloco) 428.78
100 RELAÇÃO ENTRE VALOR TERRENO E VALOR TOTAL VENDAS VGV EMPREEND (15% a 25%) 15.12%
 1 INVOLVERT (ARQ INVOLVERT / PLANILHA DINÂMICA / nv = nc)
2 RESOLUÇÃO DO MODELO N.A./M.V. - CENÁRIO PROVÁVEL
3 TERRENO EM SANTO AMARO - SÃO PAULO - SP
4
ITEM DISCRIMINAÇÃO VALORES
6 ÁREA TOTAL DO TERRENO CONFORME MATRÍCULA 2,400.00 m²
7 ÁREA DO TERRENO DESTINADA AO EMPREENDIMENTO 2,400.00 m²
8 ZONEAMENTO SA ZCPb 03
9 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO 2.0
10 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO PERMITIDO P/ Res 4.0
11 TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA PERMITIDA P/ Res 70.00%
12 ÁREA CONSTRUIDA MÁXIMA TOTAL PERMITIDA; COMPUTÁVEL 9,600.00 m²
13 ÁREA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA PERMITIDA NO TERRENO 1,680.00 m²
14 ÁREA DO TERRENO - 15% DE IMPERMEABILIZAÇÃO 2,040.00 m²
15 ÁREA ADOTADA NO PAVIMENTO TIPO CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 217.00 m²
16 NÚMERO DE BLOCOS (Torres de Apartamentos) 2
17 NÚMERO DE PAVIMENTOS (Térreo + Superiores; Apartamentos) 23
18 NÚMERO DE UNIDADES POR PAVIMENTO (Apartamentos) 2
19 NÚMERO TOTAL DE UNIDADES (Apartamentos) 88
20 ÁREA CONSTRUÍDA COMPUTÁVEL ADOTADA DAS UNIDADES CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 9,548.00 m²
21 ÁREA CONSTRUÍDA NÃO COMPUTÁVEL (Térreo, Barrilete, Casa de Máquinas, Caixa d'água, Portaria) 608.00 m²
22 ÁREAS EXTERNAS (Estacionamento, Jardins) 1,966.00 m²
23 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ADOTADO (< ou = que o máximo permitido) 3.978
24 TAXA DE OCUPAÇÃO ADOTADA (< ou = à máxima permitida) 18.08%
25 NÚMERO DE VAGAS POR UNIDADE 2
26 ÁREA ADOTADA PARA CADA VAGA 30.00 m²
27 ÁREA TOTAL DAS GARAGENS NOS SUBSOLOS (< área terreno - 15% impermeabilização; Ver C14 ) 5,280.00 m²
28 NÚMERO DE SUBSOLOS 3
29 ÁREA DESTINADA À CIRCULAÇÃO VERTICAL POR PAVIMENTO (Elevadores, Halls e Escadas) 27.00 m²
30 ÁREA PRIVATIVA MÉDIA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 95.00 m²
31 ÁREA CONSTRUÍDA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 101.91 m²
32 ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA ADOTADA (Computável + Não computável) 15,436.00 m²
33 ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL POR UNIDADE (Inclusive as vagas) 175.41 m²
34 RELAÇÃO ÁREA PRIVATIVA/ÁREA CONSTRUÍDA (Inclusive vagas) 54.16%
35 PESO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO DAS GARAGENS (Vagas demarcadas nos subsolos) 1.00
36 PESO DO PREÇO DE VENDA DAS VAGAS 1.00
37 VANTAGEM DA COISA FEITA 1.30
38 VALOR DE MERCADO DA UNIDADE (Fonte: PESQUISA; Preço médio total LANÇAMENTO 1º semestre ano 2011; Apartamento 2 dormitórios) R$ 561,312.00
39 VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE TIPO (R$/área privativa) R$ 5,908.55/m²
40 VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE TIPO (R$/área construída) R$ 3,200.02/m²
41 CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (PINI - Prédio com elevador - Fino - R$/m²/Julho 2011) R$ 1,188.67
42 DESCONTO MÉDIO NOS CUSTOS POR ECONOMIA DE ESCALA 0.90
43 CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (PINI - Prédio com elevador - Fino - R$/m²/Julho 2011 c/desconto) R$ 1,069.80/m²
44 VARIAÇÃO ANUAL DE CUSTO DE EDIFICAÇÕES (CFE. PINI São Paulo; % a. a.; decimal) 0.0525
45 VARIAÇÃO MENSAL CFE. ÍNDICE PINI São Paulo (% a.m.) 0.00427
46 NÚMERO DE MESES PARA ATUALIZAÇÃO (Data do estudo pré plano; projeto hipotético = Setembro 2011) 3
47 ITENS EXTRAS (Projetos, Cópias, Orçamentos, Emolumentos, Movimento de terra, Paisagismo) 15.00%
48 DURAÇÃO DA FASE DE PROJETOS E APROVAÇÃO (np; meses) 6
49 DURAÇÃO DA FASE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO (nri; meses) 3
50 DURAÇÃO DAS FASES DE PROJETOS, APROVAÇÃO E REGISTRO IMOBILIÁRIO (np + ri; meses) 9
51 DURAÇÃO DA FASE DE CONSTRUÇÃO (nc ; meses) 18
52 DURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO (ne; meses) 27
53 DURAÇÃO DA FASE DE VENDAS (nv; meses) 18
54 VALOR DA OUTORGA ONEROSA R$ 1,046,221.80
55 TAXA DE JUROS (ij, % a .a .) 12.00%
56 CORREÇÃO MONETARIA IPC-FIPE São Paulo / Julho 2011 (c; % a.a.; decimal) 5.30%
57 TAXA DE RENDIMENTO (r, % a.m.) 0.0138
58 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA,r, np + ri) 8.4074
59 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, nc) 15.8364
60 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, ne) 22.4008
61 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UINIFORME Dado R achar P (FVA,r, nri) 2.9188
62 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UINIFORME Dado R achar P (FVA,r, nv) 15.8364
63 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, np +ri) 0.8836
64 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE SINPLES Dado S achar P (FVA',r, np) 0.9208
65 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, ne) 0.6899
66 FATOR ACUMULAÇAO DE CAPITAL SÉRIE SIMPLES Dado P achar S (FAC', r, nc - nv) 1.0000
67 TAXA DE VACANCIA CONSIDERADA (Tv) 0.00%
68 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DO TERRENO (Gt) 0.0814%
69 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (Go) 0.0814%
70 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA CONSTRUÇÃO (Gc) 0.0532%
71 GRADIENTE DE GANHOS FINANCEIROS DO EMPREENDIMENTO (Ge) 0.0814%
72 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS TERRENO (FVPCFT) 20.90%
73 FATOR VALOR ATUAL GRADIENETE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (FVPCFO) 12.98%
74 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS CONSTRUÇÃO (FVPCFC) 14.51%
75 FATOR VALOR ATUAL GANHOS FINANCEIROS EMPREENDIMENTO (FGPGFE); Gradiente + FAC células C70 e C69 9.26%
76 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE (L) 12.00%
77 ÁREA TOTAL VENDAVEL DO EMPREENDIMENTO (Excluídas vagas) 10,156.00 m²
78 ÁREA PONDERADA DAS GARAGENS (Vagas demarcadas no subsolo) 5,280.00 m²
79 ÁREA CONSTRUÍDA PONDERADA TOTAL VENDÁVEL 15,436.00 m²
80 VALOR TOTAL DAS VENDAS DO EMPREENDIMENTO R$49,395,456.00
81 DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO E PUBLICIDADE R$ 2,963,727.36
82 DESPESAS LEGAIS, IMPOSTOS E EVENTUAIS R$ 3,951,636.48
83 DESPESAS INDIRETAS R$ 1,975,818.24
84 DESPESAS TOTAIS R$ 8,891,182.08
85 RECEITA LÍQUIDA DO EMPREENDIMENTO R$ 40,504,273.92
86 VALOR PRESENTE DAS UNIDADES VACANTES R$ 0.00
87 RECEITA LÍQUIDA FINAL DO EMPREENDIMENTO (Rle) R$ 40,504,273.92
88 CUSTO UNITÁRIO DE REPRODUÇÃO (R$/m²) R$ 1,246.11/m²
89 CUSTO DIRETO DE CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO (CDC) R$ 21,684,846.00
90 IMPREVISTOS E EVENTUAIS R$ 867,393.84
91 REMUNERAÇÃO DA CONSTRUTORA R$ 2,385,333.06
92 GERENCIAMENTO DA OBRA R$ 650,545.38
93 CUSTO DO EMPREENDIMENTO (CE) R$ 25,588,118.28
94 CUSTO UNITÁRIO MÉDIO FINAL DE REPRODUÇÃO (R$/m²) R$ 1,725.66/m²
95 FATOR FINANCEIRO (Denominador da formula11) 1.3541
96 VALOR DE MERCADO DO TERRENO DESTINADO AO EMPREENDIMENTO (VT) (Resolucao da formula 11) R$ 7,469,946.94
97 VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (vu) R$ 3,112.48/m²
98 VALIDAÇÃO DO MODELO
99 SOMA DAS RECEITAS (Rle + Ganhos Financeiros) R$44,256,592.49
100 SOMA DAS DESPESAS (VT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC ) R$39,514,814.72
101 LUCRO DO EMPREENDIMENTO (LE = Receitas - Despesas) R$4,741,777.77
102 LUCRO DO EMPREENDIMENTO CALCULADO FORMALMENTE R$4,741,777.77
103 AFERIÇÃO DE RESULTADOS
104 VELOCIDADE DE VENDAS MÉDIA DE MERCADO (SECOVI; média anual) 13.45%
105 MESES NECESSÁRIOS À VENDA NA VELOCIDADE DE MERCADO (meses; comparar com a fase da construção e vendas; C53) 7.43
106 VELOCIDADE DE VENDAS ADMITIDA (Vv < que a de mercado) 5.56%
107
108 VALOR FINAL DE CADA UNIDADE (com vantagem da coisa feita) R$729,705.60
109 VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO (VT + Outorga / Nº Unidades) R$ 96,774.64
110 VALOR DA CONSTRUÇÃO R$632,930.96
111 VALOR UNITÁRIO FINAL DA CONSTRUÇÃO R$3,608.31
112 VALOR DA CONSTRUÇÃO EXPRESSO EM R8 N 3.721
113 IBAPE/SP - VALORES DE EDIFICAÇÕES URBANAS - APARTAMENTO PADRÃO FINO - COEFICIENTE MÉDIO (Min 2,652; Max 3,480) 3.066
114
115 RELAÇÃO ENTRE LUCRO LE e VT (Admitida > 50%) 0.63
116
117 VELOCIDADE DE CONSTRUÇÃO (Admitida < 500,00m²/mês/Torre) 428.78
118
119 RELAÇÃO ENTRE VALOR DO TERRENO E VALOR TOTAL VENDAS DO EMPREENDIMENTO (Variação admitida: 15% a 25%) 15.12%