RNCba 82 2003 11 Doctrina Con Jurisprudencia

COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA
REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN:

REQUISITOS, REDACCIÓN Y SANCIÓN
José Manuel Díaz Reyna

Abogado
Reglamento de Copropiedad y Administración:

Requisitos, Redacción y Sanción.
Sumario
I - Requisitos para su valides: 1 - Escritura Pública.
2 - Inscripción en el Registro de la Propiedad.
3 - Planos.
II - Redacción y Sanción: 1 - Por acuerdo de todos los consorcistas.
2 - Por vía judicial:
A - Supuesto en que se vendieron las uni-

dades por boleto.
B - Supuesto de constitución de consorcio
por partición de condominio:
a) Sólo falta acuerdo sobre alguna
cláusula.
b) No hay acuerdo en terminar el con-
dominio constituyendo un consor-
cio.
3 - Por adhesión.
III - Colofón.
I - Requisitos para su Validez
Sea que se lo considere un contrato, un contrato plurilateral de organiza-

ción, un conjunto de normas jurídicas, un contrato con trascendencia institucio-
[1]
nal o un estatuto convencional, siempre estamos de acuerdo en que el regla-

mento constituye la ley interna que rige a los consorcistas y al consorcio en sus
relaciones recíprocas. Ley en el sentido de conjunto de reglas o normas que
deben obligatoriamente respetarse, e interna, porque sólo obliga a la comuni-
dad doméstica que es el consorcio.
Y como toda ley para su validez debe cumplir determinados requisitos, sin
los cuales no tiene vigencia. Veamos cuales son esos requisitos.
1) Escritura Pública:
El art. 9 ley 13512, establece como requisito formal que debe realizarse
“... por acto de escritura pública...”. Por lo tanto la elevación a escritura pública
del reglamento es un requisito esencial.
En lo que hace a la normativa a la que debemos sujetamos al res pecto,

entendemos que es la que surge del Código Civil en el Título IV, de la Sección
Segunda del Libro Segundo, Arts. 997/1011, de donde resultan las formalida-
des necesarias para la validez de los instrumentos públicos.
Se deberán también cumplir con las exigencias de la ley registral, en

cuanto que el escribano no puede autorizar el acto sin cumplir con las disposi-
ciones de la ley 17801, así "Para autorizar el acto el escribano interviniente
habrá de tener a la vista el título que acredita el dominio del otorgante sobre el
inmueble que afectará al régimen, el certificado registral que justifique las con-
diciones de esa titularidad (conf Art.23, ley 17801), un ejemplar del plano de
mensura para subdivisión horizontal del edificio construido o en construcción
(art. 4 decreto 18734/49)"1.
Con respecto a las razones que llevan a esta exigencia, creemos se debe
a que dado que el Reglamento alcanzará el rango de ley interna, que deberá
ser respetado por cualquier persona que ingrese al consorcio, la seguridad jurí-
dica requiere que dicho instrumento tenga garantizada su autenticidad.
1
Papaño, Kiper, Dillon, Cause "Derechos Reales". Tomo II, pag. 9.
[2]
Por otra parte atento que el principal efecto que tendrá será el de modifi-
car la situación jurídica del inmueble, del que no podrá en el futuro disponerse
sino dentro del sistema, ello implica un acto de disposición de un inmueble, y
como tal debe aplicársele la exigencia del art. 1184 inciso 1Q del Código Civil,
por lo que resulta acertado que la ley de propiedad horizontal disponga en igual
sentido que el reglamento sea elevado a escritura pública.
Además el reglamento de copropiedad integra el título de cada uno de los

consorcistas2, y el título de un derecho real por aplicación del mencionado artí-
culo del Código Civil debe ser realizado por escritura pública.
Una razón de conveniencia práctica es que implica la intervención de un

profesional del derecho, el escribano, que asesorará debidamente a los intere-
sados, evitando que se incluyan cláusulas contrarias a la ley, asegurando que
no se omitan las cláusulas obligatorias, y que además aportará su experiencia
aconsejando cláusulas convenientes, ayudando a adecuar el reglamento al
consorcio concreto3.
No desconocemos que se acepta la existencia de consorcios de hecho",

caso en el cual puede no existir reglamento, o el reglamento no haber sido
otorgado por escritura pública, o habiéndolo sido no fue inscripto.
Pero aún aceptando los consorcios de hecho4, estos no son sino conse-
cuencia de que el reglamento debe formalizarse mediante escritura, puesto que
sino nos vemos en la necesidad de "crear" la noción de consorcio de hecho,
que es aquél que no tiene existencia legal, por no haber cumplido con todas las
formalidades de ley.
2) Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble:
2
“Es integrativo del título de dominio de las unidades funcionales de los edificios...” “Mario Cismondi
Etulain” Propiedad Horizontal: El consorcio y el Reglamento según el art. 1) de la ley 13.512" en Foro de
Córdoba, Año XII, Nº 71 - 2001, pág. 270.
3
Racciatti, Hernán "Propiedad por pisos o por departamentos" 3ª edición, Ediciones Depalma Buenos
Aires, 1982, pág. 140.
4
Higthon, Elena "Derechos Reales – Vol. 4, Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", Ediciones Jurídi-
cas Ariel, Bs. As, 1979, pág. 352; Marina Mariani de Vidal, "Curso de derechos reales" Tomo 2, pág.138,
Bs. As. 1976.
[3]
El mismo art. 9, exige que el reglamento sea inscripto5, a los fines de que el
mismo pueda ser conocido por cualquiera que tenga un interés legítimo, aun-
que no vaya a ingresar al consorcio mediante la adquisición de una unidad. Por
ejemplo quien vaya a alquilar un departamento, no dejará de ser un tercero con
respecto al consorcio pero tendrá que respetar el reglamento (art, 15 ley
13512), "La obligación de respetar el reglamento pesa tanto sobre el dueño de
la unidad como sobre el locatario". (C. Nac. Civ., Sala A, abril 6-964, ED II-
401)6. "El cesionario de un boleto de compraventa no puede alegar desconoci-
miento del reglamento de copropiedad, habiéndose hecho referencia en el bole-
to a su forma lización por escritura pública" (CN Civ., Sala E, agosto 25-965,
ED 16-3557.
Quien vaya a realizar un contrato con el consorcio, o con uno de los con-
sorcistas8, tendrá interés también en conocer el reglamento, puesto que en él
se precisa el alcance de los derechos de los consorcistas.
La falta de inscripción del reglamento, implicará que aún no se encuentra

afectado el edificio al régimen y que por tanto no pueden aún constituirse dere-
chos de propiedad horizontal, y además no será oponible a los terceros, aun-
que si es oponible a los consorcistas.
O sea que la inscripción tiene como efecto hacer nacer el estado de pro-
piedad horizontal, que posibilita la adquisición del derecho de propiedad hori-
zontal sobre cada unidad, pero la carencia de inscripción no implica que las
partes no deban someterse al mismo -téngase en cuenta que lo aceptaron vo-
luntariamente- y con respecto a terceros la inscripción torna oponible el regla-
mento "erga omnes", por tanto nadie podrá alegar desconocimiento del mismo.
La inscripción tiene pues dos efectos, por una parte hace que el reglamen-
to sea oponible a terceros, en este aspecto la inscripción sería meramente de-
5
La necesidad de la inscripción también surge del art. 2 del decreto reglamentario 18.734/49.
6
"La Propiedad Horizontal" Jurisprudencia - Legislación, Editorial El Derecho, Bs. As. 1972, pag.27. En
igual sentido Carlos Diego Calvo "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" Editorial Universidad, Bue-
nos Aires 1986, pag.33.
7
En misma obra citada en el número 6
8
Por ejemplo el consorcistas que se ofrece como garante
[4]
clarativa, la ley no dice que la inscripción sea a los efectos de la oponibilidad a

terceros, pero surge del art. 2505 del Código Civil, y de los artículos 2 y 22 de la
ley 17.801 y del carácter declarativo del registro inmobiliario en nuestro dere-
cho.
Así lo entiende autorizada doctrina: "En síntesis, el reglamento es válido

entre partes aún antes de su inscripción y frente a terceros luego de ésta9 "Por
ello es que nuestros tribunales han podido decir que el reglamento de copro-
piedad, se encuentre o no inscripto, es obligatorio para las partes que lo suscri-
bieron, independientemente de la incidencia que el cumplimiento de tal formali-
dad tiene para el naci miento del consorcio en lo referente a la incorporación
del bien en propiedad horizontal ... "10.
Pero por otra parte con la inscripción nace el estado de propiedad horizon-
tal, es decir que recién a partir de ese momento podrá existir el consorcio11, y
en este sentido pensamos que la inscripción es constitutiva del estado de pro-
piedad horizontal, sin ella no existe tal estado, la inscripción del reglamento se
constituye en un requisito sine qua non para que puedan los copropietarios ser
titulares de un derecho real de propiedad horizontal12,
Obviamente a partir de ese momento el reglamento será oponible a terce-

ros, pero en este caso la inscripción no tiene esa única finalidad, sino que
además de tener ese efecto de publicidad formal, tiene un efecto de publicidad
material, es decir que produce un efecto jurídico que trasciende al registro y al
hecho de hacer cognoscible una situación jurídica.
La inscripción tiene como efecto el nacimiento del estado de propiedad

horizontal, y ello implica que de un inmueble se obtienen jurídicamente varios
9
Gabás, Alberto Aníbal "Manuel Teórico Práctico de Propiedad. Horizontal" Editorial Hammurabi, Bue-
nos Aires 1987 pág. 251; Racciatti Ob. cit. pág. 143
10
Racciatti, obra citada, pág. 143.
11
Para lo cual adherimos a la postura que sostiene que es necesario que se haya enajenado al menos
una unidad, es decir que existan al menos dos titulares distintos.
12
Mientras el reglamento de copropiedad y administración instrumentado bajo la forma de escritura
pública no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, no se produce la conversión
de la propiedad normal en propiedad horizontal."; "Antes de la inscripción del reglamento no hay con-
sorcio." (C 5ª. C.C. Cba. Sent. 114, 25-9-00 en Revista Foro de Córdoba, Año XII, Nº 67 - 2001, pág 224
Sección Síntesis de Jurisprudencia Nº 54 y 55)
[5]
inmuebles, decimos jurídicamente por que en verdad sigue existiendo un in-

mueble, como resulta del hecho que todos los consorcistas son propietarios del
terreno, pero ahora es posible la existencia de tantos derechos reales sobre
cosa propia distintos, como unidades independientes existan en el edificio.
Por otra parte la falta de inscripción deja al reglamento fuera del marco del
derecho real, por ello no es oponible erga omnes, sino que simple mente rige
en el campo obligacional y por tanto solo obliga a quienes lo suscribieron o ad-
hirieron a él.
La falta de inscripción lleva a lo que se ha denominado consorcio de

hecho, lo que constituye una situación anómala13, que deja a los "consorcistas
de hecho" en una situación de precariedad jurídica, puesto que no tienen dere-
cho real de propiedad horizontal, a lo sumo, si son titulares del inmueble, exis-
tirá un condominio, que es un derecho real distinto, pero que no se ajusta a la
situación fáctica generada.
En definitiva la inscripción del reglamento tiene como efecto fundamental

el de hacer nacer el estado de propiedad horizontal, estado que en virtud de la
inscripción resulta oponible a los terceros.
Cabe señalar que si bien el estado de propiedad horizontal se adquiere

cuando se inscribe el reglamento en el registro de la propiedad, no implica que
con ello se hayan adquirido ya derechos de propiedad horizontal, se trata como
dijimos de un paso previo: para que se pueda adquirir un derecho de propiedad
horizontal, es necesario que el inmueble este afectado al sistema, la afectación
se produce con la inscripción del reglamento, que en este aspecto es constituti-
va, sin perjuicio que luego deberá inscribirse cada uno de los títulos de adquisi-
ción del derecho real de propiedad horizontal, inscripción que al igual que los
demás derechos reales es declarativa.
Resumiendo el derecho de propiedad horizontal se adquiere como cual-

quier derecho real mediante título y modo (tradición constitutiva e inscripción
declarativa), pero para ello es necesario que previamente se haya afectado el
13
Excepcionalmente se ha admitido la aplicación analógica de las normas sobre el régimen consorcial
contenidas en la ley." Papaño, Kiper, Dillon Cause, obra citada, pag. 41.
[6]
inmueble, para lo cual debe inscribirse el reglamento, como condición sine qua
non.
La faceta procedimental de la inscripción es la misma que para cualquier

otro documento que se presenta al registro, es decir que deberá presentarse la
rogación, y queda sujeto a la calificación por parte del registrador que podrá
inscribirlo, observarlo o rechazarlo.
3 - Planos:
Aunque no surge de la ley, para la afectación no es suficiente con el re-

glamento, sino que como paso previo a este es necesaria la confección y apro-
bación del plano de subdivisión por el organismo competente, lo que constituye
un requisito ineludible para el otorgamiento del reglamento.
En efecto el art. 4 del decreto reglamentario 18734/49, establece como

requisito para la inscripción del reglamento que se acompañe un plano subs-
cripto por profesional habilitado, en el que se enumeran todas las unidades de
manera correlativa, y donde se destacarán en color las partes de propiedad
exclusiva, con lo que se evidenciarán por contraste las zonas comunes.
Es cierto que el plano se exige como requisito para la inscripción del re-
glamento, y no como requisito del reglamento. Pero si el reglamento debe ins-
cribirse, y si para inscribirse es necesario el plano, resulta que en definitiva,
aunque por vía indirecta, el plano es un requisito para la validez del reglamento.
Su confección por el profesional competente habrá de estar sujeta al

cumplimiento de las formas nacionales, provinciales y municipales que rijan
según el lugar de ubicación del inmueble.
IV - Redacción y Sanción
I - Por acuerdo de los consorcistas:
Del art. 9 de la ley de 13.512, resulta que al reglamento de copropiedad

deben redactarlo los consorcistas al constituirse el consorcio, y como dice
Gabás, debe estar "funcionando el consorcio de hecho con todos los adquiren-
[7]
tes habitando el edificio...14. Parte del supuesto sumamente infrecuente, de que

se hallan reunidas todas las personas que construyeron el edificio y que ejer-
cerán el derecho de propiedad horizontal sobre las unidades15.
Ahora bien esta norma contiene una contradicción puesto que establece
que los consorcistas deben redactarlo al constituirse el consorcio, como si
hubiera consorcistas antes que consorcio, siendo que los consorcistas son los
integrantes del consorcio por tanto para que lo sean debe existir este último, y
si no existe no hay consorcistas16.
Esta crítica podría desecharse entendiendo que la ley se refiere a los futu-
ros consorcistas, pero los futuros consorcistas no podrían concurrir a redactar
el reglamento por escritura pública sino fueran propietarios del inmueble a afec-
tar. La ley esta presuponiendo un edificio construido, en el cual ya esta deter-
minado quienes serán consorcistas, estos por lo general serán compradores de
las unidades mediante boleto, puesto que si aún no hay reglamento inscripto no
pueden haberse labrado las escrituras traslativas del dominio por faltar el paso
previo necesario según vimos anteriormente. Ahora bien como el reglamento de
copropiedad constituye la afectación del inmueble del que no se podrá disponer
fuera del sistema, implica un cambio del status jurídico del inmueble que posibi-
litará pasar de un derecho de dominio a varios derechos de propiedad horizon-
tal, el escribano sólo podrá autorizar la escritura si quien lo otorga es el titular
dominial del inmueble17.
En consecuencia la hipótesis del artículo en comentario sólo podrá tener

lugar si los "consorcistas" (futuros consorcistas según vimos) son con dóminos
del inmueble, es decir que por este medio de condóminos pasarán a ser titula-
res de derechos de propiedad horizontal, situación que si bien puede darse, no
es la que tuvo en cuenta el legislador al sancionar la ley, y que tampoco es la
14
Gabas, ob. citada pág 245.
15
Papaño, Kiper, Dillon, Cause, obra citada, pág. 8 in fine.
16
"... el precepto es discordante ya que invierte los términos de la cuestión. En efecto, no puede haber
"consorcio de propietarios" mientras no exista el reglamento" Mario Cismondi Etulain Propiedad Hori-
zontal: El consorcio y el Reglamento según el art. 9 de la ley 13.512" en Foro de Córdoba, Año XII, Nº 71
- 2001, pág. 213.
17
Art. 23 de la ley 17801.
[8]
que se da habitualmente. Por ello la disposición del artículo primero del decreto
reglamentario 18734/49 devino en necesaria, solucionó esta dificultad y se con-
virtió en la regla, siendo la situación prevista por el art. 9 ley 13.512 la excep-
ción.
Si como sucede habitualmente el edificio es construido, enajenadas las

unidades a los futuros consorcistas, la única posibilidad de aplicación del art. 9
citado sería que el titular dominial del inmueble transmitiera el dominio a los
"consorcistas" quienes pasarían a ser condóminos y que de manera simultánea
estos redactaran y acordaran el reglamento de copropiedad.
La doctrina ha entendido que al redactarse el reglamento debe haber

unanimidad, es decir todos los consorcistas deben estar de acuerdo18, ¿Porque
es necesaria la unanimidad19?
Si conforme dijimos sólo siendo los futuros consorcistas condóminos pue-

den otorgarlo, la única forma de disponer del inmueble de manera conjunta es
por decisión de todos los condóminos (art. 2680 del Código Civil).
Así Gabas sostiene que la unanimidad se exige porque al no haber regla-

mento aún no hay consorcio, y por tanto hay condominio con lo que aplicándo-
se las normas de dicho derecho, tenemos que las decisiones de ben tomarse
por unanimidad20.
Estamos recurriendo a disposiciones que prevén situaciones de otro dere-

cho real (el condominio), para explicar uno de los requisitos para la constitución
de un derecho real distinto (la propiedad horizontal), a lo que nos ha llevado la
defectuosa normativa del art. 9 de la ley 13.512 que cuando exigió la unanimi-
dad no tuvo en cuenta que la hipótesis que regulaba sólo podría darse si había
condominio, pero entendemos que existen otras razones que avalan la exigen-
cia de la unanimidad, aunque no hubiera necesidad de condominio previo.
18
Racciatti Ob. cit. pag.134; Gabas Ob. Cit. pág. 245; Higthon Ob. cit. pág. 133; Mariani de Vidal "Curso
de Derechos Reales" Tomo 2, Zavalía Editor, Bs. As. 1976, pág, 133.
19
Puede verse en el artículo citado de Gismondi Etulain en Foro de Córdoba 71, pág. 275.
20
Gabas ob. cit. pág. 245; Aunque de manera subsidiaria invoca igual razón Racciatti, ob. cit. pág. 134.
[9]
Puede razonarse que siendo el reglamento un contrato, es lógico que

quien debe cumplir con ese contrato lo haya aceptado, que voluntariamente se
haya comprometido a cumplirlo, y si todos deben cumplirlo, todos deben suscri-
birlo, lo que implica la unanimidad, eso hace a la esencia de los contratos (arts.
1137 y 1197 del Código Civil).
Para nosotros que consideramos que es un estatuto convencional21, dicho

argumento es válido, justamente por ser convencional, es decir un acuerdo de
voluntades.
Pero además consideramos, que la unanimidad es requerida, por que el

reglamento determina el alcance del derecho real de cada consorcista, implica
limitaciones al ejercicio de su derecho, y por tanto debe prestar conformidad al
mismo pues es el que delimita su derecho sobre la unidad exclusiva y sobre las
partes comunes.
Debe existir aceptación por todos los consorcistas, porque el reglamento

regirá al consorcio mientras el edificio está afectado al régimen de propiedad
horizontal, porque hace al funcionamiento del sistema, y si algunos o un con-
sorcista pudiera no aceptarlo y por tanto no tener que respetarlo, el sistema se
vería seriamente afectado en su funcionamiento, si es que no imposibilitado
totalmente.
2) Por adhesión:
Ahora bien dicha unanimidad conforme a lo dicho se dará "ab initio" por in-
tervenir cada uno de los futuros consorcistas en la redacción y aprobación del
reglamento, o por vía de adhesión, lo que es mucho más frecuente, o sea cual-
quier adquirente posterior de una unidad, al ingresar al consorcio acepta el re-
glamento en todas sus partes, "adhiere" al mismo, con lo que se conserva la
21
Así lo sostuvimos en "El reglamento de copropiedad y administración: Primera parte: importancia y
naturaleza jurídica", La Ley Córdoba, Año X, Agosto de 1993, pág.61
[10]
unanimidad exigida por la ley22.Estamos en presencia de lo que algunos llaman

el reglamento preconstituido23.
Como se acepta que quien es dueño único del inmueble que va a afectar
al régimen que nos ocupa, redacte el reglamento y luego enajene las unida-
des24, siendo que los adquirentes adhieren a dicho reglamento, de hecho es
excepcional que "ab initio", como lo establece la ley, todos los consorcistas
convengan el reglamento.
Por ello es que en este tema se aplica la doctrina de los contratos por ad-
hesión25. "Mayoritariamente la doctrina entiende que se trata de un contrato de
adhesión y así se han expresado nuestros tribunales "26.
En este caso todos los consorcistas, desde un comienzo han adherido al

reglamento, lo que equivale a decir que ninguno de ellos intervino en su redac-
ción. Esta situación esta contemplada legalmente, en primer lugar en el art.1º
del decreto 18.734/49, reglamentario de la ley de propiedad horizontal, que es-
tablece, "…dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los
registros públicos por toda persona física o ideal, que se disponga a dividir hori-
zontalmente ... ".
En caso de la ley 19.724 de Pre-horizontalidad el art. 3 dispone como re-

quisito para la afectación al régimen, que se elabore un proyecto de reglamen-
to. Es lógico que hable de proyecto, pues en este caso todo es un proyecto, el
mismo edificio es un proyecto. Pero dicho reglamento es redactado por el pro-
pietario del terreno (derecho de dominio), y luego de afectado al régimen de
pre-horizontalidad, los adquirentes por boleto de compraventa están aceptando
este proyecto, que podrá convertirse en el reglamento del consorcio en el que
desembocará la pre-horizontalidad.
22
Es unánime el criterio de la jurisprudencia sobre la aplicación del reglamento al adquirente de una
unidad que por tal circunstancia se incorpora al consorcio" Papaño y otros, obra citada, pág. 41.
23
Mario J. Cismondi Etulain "Propiedad Horizontal: El Reglamento Preconstituido" en Foro de Córdoba,
"110 XII, Nº 72 - 2001, pág.225.
24
Art. I decreto reglamentario 18.734/79; Racciatti, Ob. cit. pág. 133; Papaño, DilIon, Kiper, Cause "De-
rechos Reales" Tomo II, pág.10; Mariani de Vidal, ob. cit. pág.133.
25
Higthon ob. cit. pág. 138.
26
Papaño, Dillon, Kiper, Cause, "Derechos Reales" Tomo Il, Ed. Depalma Bs. As. 1991 pág. 10.
[11]
Se trata pues de un verdadero condicionamiento para los adquirentes que

o aceptan el reglamento redactado por el vendedor o no compran, sin embargo
el sistema presenta ventajas, ya que permite integrar al sistema de propiedad
horizontal a “…inmuebles adquiridos para erigir en ellos edificios y vender sus
unidades en forma independiente, atrayendo así a quienes invertían en el mer-
cado inmobiliario"27
Pero como existen cláusulas obligatorias, impuestas por la ley, además

una vez constituido el consorcio sus miembros puedan modificar el reglamento,
y como se acepta la posibilidad de recurrir a la justicia ante la existencia de
cláusulas abusivas o que desnaturalizan la institución, resulta ser que la "ad-
hesión", no implica una prerrogativa a favor del vendedor que perjudique a los
adquirentes, y en verdad en la práctica ha facilitado la constitución de consor-
cios.
De todas maneras lo que está claro es que en todos los casos existe una
manifestación de voluntad por parte de todos los consorcistas, por la que se
someten al reglamento de copropiedad, y así debe entenderse el art.9 citado, y
así interpretarse el cumplimiento de la unanimidad.
3 - Por vía judicial:
La doctrina y la jurisprudencia aceptan que en caso no poder lograrse la

unanimidad para acordar el reglamento, la cuestión pueda ser planteada al
Juez quien deberá entonces resolver con respecto a aquellos puntos del regla-
mento que sean motivo de controversia. Esta posibilidad evidencia que el re-
glamento no es contrato cualquiera, puesto que si lo fuera no se entendería
como podría un Juez obligar a alguien a contratar28. Entiendo que para que es-
to sea posible es necesario que las partes estén de acuerdo en que desean
afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal, que es el acuerdo fun-
damental.
27
Cismondi Etulaiu, obra citada, pág. 227. Allí bajó el título "Ventajas" señala otras, a cuya lectura remi-
timos.
28
Me remito al artículo citado y publicado en La Ley Córdoba de agosto de 1993.
[12]
Según vimos para que los futuros consorcistas pudieran plantear esta si-
tuación es necesario que sean condóminos o que el enajenante de las unida-
des de manera simultánea hubiera enajenado el inmueble a los consorcistas
para que como condóminos pudieran redactar el reglamento. Tenemos que
considerar pues los dos supuestos: cuando existe un condominio, y cuando el
propietario enajenó las unidades por boleto.
A) Supuesto en que se vendieron las unidades por boleto:
Puede suceder que se vendieron por boleto de compraventa todas las uni-
dades, el edificio ya está siendo habitado, y que lo único que falta para que ca-
da uno tenga su escritura sea la formalidad del reglamento para afectar el in-
mueble al sistema, tal vez el enajenante se aviene a transferir el dominio para
que como condóminos puedan redactar y acordar el reglamento, o que estuvie-
ra dispuesto a suscribir como propietario el reglamento si los adquirentes pre-
viamente lo hubieran acordado conforme la exigencia legal29, pero que los co-
propietarios no se pongan de acuerdo sobre el reglamento, esto es que no lle-
guen a la unanimidad.
Si se tratara simplemente de un condominio, al no haber unanimidad, el

único recurso sería pedir la partición ... lo que a nadie favorecería sino que per-
judicaría a todos, pero aquí aunque pueda haber un condominio, como dice
Gabas, no se trata exactamente de la situación prevista por el legislador al tra-
tar del condominio, porque en verdad estamos en una situación especial, en la
cual mediante boletos de compraventa, la intención del vendedor y de los com-
pradores ha sido la de constituir derechos de propiedad horizontal y no un con-
dominio, cuya posible constitución hemos señalado únicamente como paso ne-
cesario para poder cumplir con el art. 9 de la ley 13512.
En la hipótesis que nos ocupa para que se constituyan derechos reales de

propiedad horizontal que motivaron los boletos de compraventa, la ley exige
unanimidad ... que no se consigue ... y ninguna de las partes puede obligar a
29
La otra posibilidad es que él redacte el reglamento y que luego los consorcistas adhieran pero ya es-
taríamos en la previsión del art. 1 del decreto reglamentario.
[13]
los que no están de acuerdo, a suscribir un reglamento que no quieren. ¿Que

hacer?
Gabás dice: "En el supuesto que no se logre unanimidad de criterios en

cuanto a todo o parte de su articulado, se debe recurrir a la justicia a fin de que
resuelva... el Juez dispondrá la forma en que deberá redactarse la o las cláusu-
las sobre las que no hubo acuerdo."30.
Actualmente no se discute que esa es la solución, que se fundamenta en

el art. 10 de la ley 1351231 Esto estrictamente no resulta muy lógico. En efecto
antes del reglamento no hay propiedad horizontal, y por tanto no puede aplicar-
se dicho artículo que presupone la existencia de la propiedad horizontal y por
tanto del reglamento. No obstante como el derecho no es una ciencia exacta,
sino que fundamentalmente busca dar a cada uno lo suyo solucionando conflic-
tos, se acepta la aplicación analógica de normas.
Tal lo que se hace al aplicar el art. 10 referido, para permitir acudir al juez.
Dicha norma prevé la solución para el caso de no poder llegar constituirse la
asamblea de consorcistas, cuando el consorcio está formalmente constituido.
¿Porque no aplicarla para que el consorcio pueda constituirse formalmente,
cuando el obstáculo es la falta de acuerdo?
Pero además si se ha llegado ya a la situación en que sólo falta redactar

el reglamento, es porque hay contratos previos, de los cuales surge la existen-
cia de un acuerdo en cuanto a que es voluntad de los contratantes constituir el
consorcio, y como consecuencia llegar a un acuerdo sobre un reglamento a
redactarse y por tanto en virtud de dichos contratos podrá recurrirse al juez pa-
ra que resuelva las diferencias surgidas entre las partes sobre la manera de
instrumentar su cumplimiento.
No es el juez quien otorgará el reglamento, puesto que lo esencial del

mismo ya estará predeterminado por el acuerdo en cuanto a la constitución del
consorcio. Ya estarán individualizadas las zonas comunes y las zonas exclusi-
vas, la ley impone determinadas cláusulas, por tanto el juez conforme a las cos-
30
Alberto Aníbal Gabás, Ob. citado pág. 245.
31
Racciatti, ob. cit. pág. 136, Gabás Ob. Cit. pag.248
[14]
tumbres del lugar con respecto a los reglamentos que rigen los consorcios, a
las características del edificio y aplicando la equidad, dispondrá las cláusulas
en torno a las que no hubiera acuerdo y que fueren obligatorias. Por ejemplo no
hay acuerdo sobre la forma de distribuir las expensas comunes, el juez tomará
en cuenta el valor de cada unidad, y considerará otros elementos que las partes
interesadas aporten en la asamblea judicial y de acuerdo a ello redactará la
cláusula pertinente.
Lo que se hace por vía judicial, es completar y formalizar el reglamento,

sin que signifique que se suple la voluntad básica de los consorcistas: constituir
el consorcio. "Debemos dejar claro que en principio el Juez no sustituye a la
voluntad de los adquirentes, sino que, solamente en caso de posiciones encon-
tradas irreductibles, deberá suplir a la voluntad individual…, Cuando se com-
pran unidades que serán sometidas al régimen de la propiedad horizontal, hay
un acuerdo en cuanto al fondo - es decir en cuanto al sistema que han escogido
los adquirentes- y por supuesto a que deberán someterse a un reglamento de
convivencia ...”32
Puede darse el caso que en los contratos previos, ya se haya acepta do

un reglamento de copropiedad, quedando pendiente su elevación a escritura
pública, en este caso aún es más evidente la posibilidad de recurrir al juez para
obligar a cumplir la obligación de hacer (elevar a escritura el reglamento)33.
En este supuesto en realidad no estamos en presencia de un reglamento

redactado por vía judicial, sino de su formalización por esta vía.
B - Supuesto de constitución del consorcio por partición de un condomi-

nio:
a).Solo falta acuerdo sobre algunas cláusulas:
Otro supuesto en que el reglamento se formalizará por el Juez, es cuando

a los fines de partición de un inmueble en condominio, se lo afecta a la propie-
32
Cabás, ob. cit. pág. 249.
33
Higthon Ob. Cit. pág. 136.
[15]
dad horizontal, y se adjudica a cada uno de los condómi nos una unidad en el
carácter de exclusiva.
Si la partición se hace por vía extrajudicial, el reglamento será entonces

acordado por todas las partes, quienes de condóminos pasarán a ser consor-
cistas, y de tener un derecho real de condominio pasarán a tener un derecho
real de propiedad horizontal.
Si hubiera acuerdo en resolver el condominio por este medio, pero la dis-

cordancia fuera sobre alguna cláusula del reglamento, es de aplicación lo trata-
do precedentemente
b) No hay acuerdo en terminar el condominio constituyendo un consorcio:
Ahora bien no existiendo acuerdo entre los condóminos en terminar el

condominio, e incluso habiendo oposición por parte de cualquiera de ellos a
constituir propiedad horizontal, no quedará mas remedio que recurrir a la divi-
sión de condominio por vía judicial (arts. 2698 y 3465 inc 3º del Código Civil).
Y en este caso cabe preguntarse si podría el juez ordenar la constitución

de un consorcio con los antiguos condóminos, en cumplimiento de lo estableci-
do por el Código Civil, en cuanto a que si es posible la división debe hacerse en
especie (art. 2698 y 3475 bis del Código Civil),
Puesto que si no hay acuerdo entre los condóminos, la división la orde-

nará el juez, y si es posible deberá hacerlo en especie, la pregunta es si consti-
tuir un consorcio a partir de un condominio, implica una partición en especie o
no.
Se podría objetar que no, porque tener un derecho real de condominio no

es lo mismo que tener un derecho real de propiedad horizontal, y que implica
pasar de un derecho a otro diferente. La objeción cae por si sola, puesto que si
se va a concluir con el condominio, el derecho real a surgir de la partición será
distinto al de condominio. Así lo más común será que el derecho de condomi-
nio, se resuelva en derecho de dominio, sea por partición en especie, otorgán-
dose a cada condómino el dominio sobre una parte determinada, o por enaje-
narse la cosa a una sola persona.
[16]
Por otra parte el Código al hablar de especie se refiere a que se pueda di-
vidir sin desnaturalizar la cosa. O sea de que de una cosa se puedan obtener
varias cosas de la misma especie que la original (art. 2326 Código Civil). En el
caso de un inmueble obtener varios inmuebles. Si dos personas tienen en con-
dominio un campo de seiscientas hectáreas, se trata de un inmueble, la división
en especie es posible, a cada condómino se adjudicará un campo de trescien-
tas hectáreas, de un inmueble obtenemos dos. (Siempre que cada fracción
constituya una unidad económica34).
Si dos personas son condóminos de un inmueble edificado, cuya edifica-

ción permite claramente distinguir dos unidades funcionalmente independien-
tes, y cuyos valores se adecuan al porcentaje que los condóminos tienen en el
condominio, entonces no se ve problema en que de un inmueble, se obtengan
jurídicamente dos inmuebles, dos unidades de propiedad horizontal. "Lo que
jurídicamente era una sola cosa, se sustituye por dos o más"35. Hablamos de
división en sentido jurídico, pues desde el punto de vista físico, seguirá exis-
tiendo un sólo terreno (un solo inmueble), sobre el que se asienta lo edificado,
pero jurídicamente hablando cada unidad de propiedad horizontal, constituye
un inmueble distinto objeto de un derecho real independiente para cada titular,
lo que implica posibilidad de división en especie.
Por cierto que para que la división sea posible de esta manera es necesa-
rio que el edificio se adecue a lo requerido por la ley 13.512 en su artículo pri-
mero. ¿Pero en este supuesto quien redacta el reglamento? Estamos en hipó-
tesis de que el Juez al resolver la cuestión de la disolución de un condominio
por no haberla acordado los interesados, disponga hacerlo constituyendo un
consorcio, adjudicando las unidades a los que eran condóminos, y suponiendo
que alguno de ellos se oponga. O sea que ni siquiera están de acuerdo en que
exista un reglamento.
Pensamos -que el Juez, una vez resuelto que la división se hará afectan-
do el inmueble a la Propiedad Horizontal, no habiendo acuerdo sobre el regla-
34
Conforme agregado al art. 2326 c.c. por la ley 17711.
35
Palabras de Edmundo Gatti, según cita de Highton ob. cit. pág. 105.
[17]
mento, debería citar a las partes, conforme a lo dispuesto por el art. 10 de la ley
13.512, en la audiencia establecer los puntos de acuerdo y en aquellos en que
no hubiera conformidad, resolver conforme a la ley, a las características del
edificio y a los usos y costumbres del lugar.
En este sentido el Reglamento más que redactado por el Juez, sería com-
pletado por él. Así por ejemplo la situación física del edificio estaría ya condi-
cionando las cláusulas que hacen a la determinación de las zonas comunes y
las referentes a zonas exclusivas.
El Juez sólo podría redactar aquellas cláusulas que obligatoriamente de-

ben contemplarse por exigirlo la ley, con lo que únicamente daría forma a aque-
llo que la misma ley exige. En esta hipótesis es en la que mayor intervención
tiene el juez.
Además las partes podrían posteriormente, si llegan a un acuerdo, modifi-

car el reglamento, con la cual tenemos que el Juez no impone: sólo da forma a
lo que exige la ley, y sin perjuicio que los consorcistas lo modifiquen... en aque-
llo que pueda modificarse respetando las cláusulas obligatorias de la ley.
Quizás podría objetarse a esta forma de división de condominio, que no

tiene sentido que a fin de concluir con una forma de propiedad en común, se
obligue, aún contra su voluntad, a alguien a ingresar en otra forma de propie-
dad común. Pero como deben contemplarse los intereses de todas las partes,
de esta manera se respetará el principio de división en especie, y el interés de
aquellos condóminos que están de acuerdo con esta forma de división, de últi-
ma aquel que no estuviera de acuerdo una vez concluida la partición, puede
enajenar su derecho de Propiedad Horizontal, con lo cual en definitiva recibe lo
mismo que si se hubiera vendido el inmueble para terminar el condominio: dine-
ro. Y no se perjudicó a los otros condóminos que no querían dinero, sino que
preferían la Propiedad Horizontal.
Por cierto que si todos los condóminos se opusieran a la división en espe-

cie, mediante la forma que nos ocupa, no debería entonces procederse de esta
manera porque no sólo habría divergencias que impidieran la unanimidad, sino
que habría Unanimidad en no constituir el consorcio y el juez no puede enton-
[18]
ces imponerse a la voluntad en contrario de todos, porque en verdad ya no

habría una divergencia al respecto que lleve a intervenir al órgano jurisdiccio-
nal, sino que implicaría que hay acuerdo en vender el inmueble aunque sea por
subasta judicial, y así se debería hacer.
III - COLOFÓN
Nos hemos adentrado en el reglamento de copropiedad, analizando los

requisitos formales necesarios para su validez, y sobre la redacción del mismo
donde vimos que la ley requiere la unanimidad en el momento de nacer el con-
sorcio, pero que de hecho la mayoría de las veces los consorcistas adhieren a
un reglamento ya vigente, he incluso lo habitual es que construido el edificio y
antes de enajenar las unidades el vendedor redacte el reglamento y a él adhie-
ran los compradores.
Vimos que la única forma en que puede cumplirse con lo establecido por
el art. 9 de la ley 13512 para la redacción del reglamento, es cuando los futuros
consorcistas son condóminos, por lo que cuando un único propietario vendió las
unidades, para que se diera la hipótesis del artículo, debería primero transmitir-
les el dominio en conjunto a los adquirentes (condominio); para que así puedan
acordar y redactar el reglamento.
Vimos también la posibilidad de que el reglamento sea redactado con in-

tervención del juez, lo que da lugar a interesantes hipótesis Comprobamos que
este tema aparentemente simple y en el que rara vez nos detenemos, presenta
muchas aristas de interés.
[19]

RNCba 82 2003 11 Doctrina Con Jurisprudencia

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COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN:

José Manuel Díaz Reyna

Reglamento de Copropiedad y Administración:

I - Requisitos para su valides: 1 - Escritura Pública.

2 - Inscripción en el Registro de la Propiedad.

II - Redacción y Sanción: 1 - Por acuerdo de todos los consorcistas.

2 - Por vía judicial:

A - Supuesto en que se vendieron las uni-

I - Requisitos para su Validez

Sea que se lo considere un contrato, un contrato plurilateral de organiza-

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

nal o un estatuto convencional, siempre estamos de acuerdo en que el regla-

En lo que hace a la normativa a la que debemos sujetamos al res­ pecto,

Se deberán también cumplir con las exigencias de la ley registral, en

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

Además el reglamento de copropiedad integra el título de cada uno de los

Una razón de conveniencia práctica es que implica la intervención de un

No desconocemos que se acepta la existencia de consorcios de hecho",

2) Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble:

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

La falta de inscripción del reglamento, implicará que aún no se encuentra

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

clarativa, la ley no dice que la inscripción sea a los efectos de la oponibilidad a

Así lo entiende autorizada doctrina: "En síntesis, el reglamento es válido

Obviamente a partir de ese momento el reglamento será oponible a terce-

La inscripción tiene como efecto el nacimiento del estado de propiedad

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

inmuebles, decimos jurídicamente por que en verdad sigue existiendo un in-

La falta de inscripción lleva a lo que se ha denominado consorcio de

En definitiva la inscripción del reglamento tiene como efecto fundamental

Cabe señalar que si bien el estado de propiedad horizontal se adquiere

Resumiendo el derecho de propiedad horizontal se adquiere como cual-

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

La faceta procedimental de la inscripción es la misma que para cualquier

Aunque no surge de la ley, para la afectación no es suficiente con el re-

En efecto el art. 4 del decreto reglamentario 18734/49, establece como

Su confección por el profesional competente habrá de estar sujeta al

I - Por acuerdo de los consorcistas:

Del art. 9 de la ley de 13.512, resulta que al reglamento de copropiedad

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

tes habitando el edificio...14. Parte del supuesto sumamente infrecuente, de que

En consecuencia la hipótesis del artículo en comentario sólo podrá tener

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

Si como sucede habitualmente el edificio es construido, enajenadas las

La doctrina ha entendido que al redactarse el reglamento debe haber

Si conforme dijimos sólo siendo los futuros consorcistas condóminos pue-

Así Gabas sostiene que la unanimidad se exige porque al no haber regla-

Estamos recurriendo a disposiciones que prevén situaciones de otro dere-

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

Puede razonarse que siendo el reglamento un contrato, es lógico que

Para nosotros que consideramos que es un estatuto convencional21, dicho

Pero además consideramos, que la unanimidad es requerida, por que el

Debe existir aceptación por todos los consorcistas, porque el reglamento

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

unanimidad exigida por la ley22.Estamos en presencia de lo que algunos llaman

En este caso todos los consorcistas, desde un comienzo han adherido al

En caso de la ley 19.724 de Pre-horizontalidad el art. 3 dispone como re-

REVISTA NOTARIAL 2003 Nro. 82

Se trata pues de un verdadero condicionamiento para los adquirentes que

Pero como existen cláusulas obligatorias, impuestas por la ley, además

3 - Por vía judicial:

La doctrina y la jurisprudencia aceptan que en caso no poder lograrse la

En lo que hace a la normativa a la que debemos sujetamos al res pecto,

Puede darse el caso que en los contratos previos, ya se haya acepta do