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reales
Derecho
Privado V
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Los derechos
reales-generalidades:
definición y diferencia con los
derechos personales
Derechos reales. Diferentes definiciones.
Definición legal
Buteler Cáceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:
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ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo
del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor
económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
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ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
(Mariani de Vidal, 2006, pp. 20).
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La primera: esta potestad ha sido considerada un privilegio en el
sentido normado por el código civil; esto es, un derecho dado por la
ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Este
privilegio se refiere al producido del bien en remate y se aplica a los
derechos reales de Hipoteca y Prenda.
2. La segunda: hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho
real o personal. Se apoya en el principio qui prior est tempore potior
est iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Significa que un
derecho real correctamente constituido y publicitado, tiene
preferencia sobre cualquier otro derecho que se constituya sobre la
misma cosa con posterioridad.
Teoría clásica:
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Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales,
basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre la persona y
la cosa.
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los
derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre
la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la
prestación.
En el mismo sentido, se puede mencionar a Aubry y Rau (citados en Musto,
1995) para quienes “hay derecho real cuando una cosa se encuentra
sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una
relación inmediata oponible a toda otra persona” (pp. 27).
Otras teorías:
6 Nota al título IV del libro III - Ley 340-Código Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
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Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los
derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant subrayan que las
relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse
entre una persona y una cosa) ya que el Derecho –conjunto de reglas
que norman la conducta en sociedad- tiene sentido en tanto hay más
de una persona en juego. Estas teorías introducen como novedad el
sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos miembros se
encuentran obligados al deber de respeto y abstención respecto del
titular del derecho real.
Personalistas realistas (Rigaud – Bonnecase, 1924-1930) funden todos
los derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales,
entendiendo como única diferencia que en aquéllos que la doctrina
clásica llama derechos reales el objeto es una cosa determinada,
mientras que en los derechos personales, el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con este en caso de
incumplimiento).
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La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida solo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.7
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Algunos autores ven en el derecho real de servidumbre una excepción al
principio de número cerrado, pues –si bien este derecho real se encuentra
enumerado expresamente, según el Código Civil, este derecho real que
“…se establece entre DOS (2) inmuebles [y] que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno…”9, “…puede sujetarse a cualquier modalidad…”10, creando así un
sinnúmero de servidumbres distintas con el único límite de no infringir la
ley, la moral o las buenas costumbres. Por ejemplo, pueden las partes
determinar que el propietario del fundo sirviente tenga vedado encender
fogatas, cambiar el color de pintura de la propiedad, que deba tolerar el
traspaso de animales desde el fundo dominante, etc.
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda11.
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la derivada. La inscripción registral. La convalidación de
los derechos reales. El objeto de los derechos reales
Mientras que las obligaciones se constituyen sólo con el acuerdo de partes
(título), en los derechos reales es necesario un elemento más: el modo.
Así, se dice que las obligaciones siguen un sistema “consensual” (basado
sólo en el consenso), mientras que los derechos reales siguen el sistema
milenario de la vieja Roma: de título + modo, en tanto sólo nacen cuando el
sujeto reúne estos dos elementos.
Título: Alude a la causa fuente de la adquisición del derecho y responde a
la pregunta: ¿cómo vino a ser titular del derecho? El título material puede
consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de nadie),
en un acto jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.), o
en un imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de
medianeras). Mientras que el título material es el contenido, llamamos
continente al título formal, que es la manera en que la voluntad se expresa
(oral, por signos inequívocos o por escrito y –en ese caso- por instrumento
privado o público).
Modo posesorio y modo inscriptorio: Es el segundo elemento necesario
para que se constituya el derecho real. Y puede ser inscriptorio o
posesorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o en el momento en que
tiene lugar el hecho jurídico que da causa o título al derecho, la cosa debe
ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio), o
bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real
necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el cual recaiga. En el
caso de los automotores, el modo es inscriptorio: antes de la inscripción,
no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre
de carrera y las palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo es
posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapión, el título es la ley y el
modo es la posesión continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusión al modo como elemento constitutivo del
derecho real, pero cuando hablamos de modos de adquisición del derecho
real, nos referimos a la manera en la cual éste puede ser adquirido (vgr.
actos jurídicos) y que estudiaremos siguiendo las normas de adquisición del
dominio. No obstante ello, al estudiar cada derecho real específicamente,
analizaremos las particularidades en la constitución de cada uno.
Los modos de adquisición, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a
título oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios
o derivados, siendo esta última la distinción más trascendente y que se
basa en la ligazón con el titular anterior. En los modos de adquisición
originarios, la constitución del derecho real se realiza en forma totalmente
independiente al titular anterior, sin consideración alguna a que la cosa
haya tenido propietario anterior o no; en los modos derivados, el derecho
proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con
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las mismas limitaciones que recaían en cabeza de él. Por ejemplo, si alguien
se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en forma originaria y
sin limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueño
quien transfiere el dominio, lo hará con la consiguiente carga real que es el
derecho de prenda. Ello, en virtud del principio que indica que nadie puede
transmitir sobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba
(nemo plus iuris).
La convalidación
El objeto del derecho real es la cosa; ésta debe ser cierta, individualmente
determinada, encontrarse en el comercio y tener existencia actual; decía la
nota de Vélez al Título IV del Libro III, párrafo 9o: "pues que la cosa es el
objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto”.13
Lo expresado, se ve reflejado en el art. 1883: “Objeto. El derecho real se
ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.14
Es decir: algunos derechos reales –como el dominio- se ejercen sobre cosas
solamente, que deben ser enteras e individuales, tales como un vehículo o
una
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Es decir: algunos derechos reales –como el dominio- se ejercen sobre cosas
solamente, que deben ser enteras e individuales, tales como un vehículo o
una casa. Otros, como el uso o la habitación, pueden otorgarse sobre una
parte determinada de la cosa, materialmente demarcada; por ejemplo, una
parte del inmueble.
Se constituyen con título y modo (ya sea Basta el título (régimen consensual).
de modo posesorio o inscriptorio.
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Son derechos absolutos (oponibilidad Son derechos relativos (sólo
erga omnes). oponibles al deudor).
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce
(como el usufructo) y otros de garantía (prenda, hipoteca y anticresis).
Según el rol:
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de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan”16
(declarativos o constitutivos). Son registrables los derechos reales sobre
inmuebles, automotores, buques, aeronaves, etc.
Según su contenido:
Según su duración:
16 Art. 1890, ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación [el resaltado es propio].
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No es el caso de la tenencia, como se verá más adelante, donde los actos
son más acotados y de mero uso.
Tampoco es el caso de la hipoteca, donde tenemos, por un lado, el titular
del derecho real de hipoteca y, por el otro, el propietario del inmueble que
es quien continúa en posesión del mismo. Así, el derecho real de hipoteca
se ejerce cobrando la deuda, inspeccionando el inmueble, fiscalizando que
no se registren deterioros y –eventualmente– pidiendo judicialmente su
remate si la deuda no es cancelada. Pero jamás, por medio de la posesión.
Igual sucede con los titulares de servidumbres en fundos vecinos, que sólo
tienen algunas facultades determinadas de aprovechamiento del inmueble
colindante, tales como el derecho de paso hasta la ruta, un curso de agua,
la facultad de llevar su ganado a pastar o abrevar, etc.; sin embargo, estos
actos no implican en lo más mínimo el ejercicio de posesión sobre el fundo
sirviente.
17 Art. 1895, ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación [el resaltado es propio].
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El verdadero propietario, quien desea seguramente recuperar la cosa
(mediante la acción real de reivindicación),
Un transmitente de buena fe, que era solo tenedor (por ejemplo, un
depositario a quien la cosa se le confió para que la reparase o tuviese
en guarda y –sin embargo– la enajena),
Un adquirente de buena fe y a título oneroso. Si lo es a título gratuito,
la ley no le brinda protección y hace prevalecer el derecho del
verdadero dueño. Este adquirente no puede ser de buena fe si la cosa
es registrable y no estaba inscripta a nombre del transmitente;
tampoco puede serlo si los elementos identificatorios (tales como
número de serie, de edición, chasis, etc.) no coinciden.
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la nuestra está ubicada en el capítulo dedicado a las prescripciones; sin
embargo, la idea no tuvo demasiada cabida pues los términos
“prescripción” e “instantánea”, ya son de por sí contradictorios.
2) Es una presunción de propiedad: para la mayoría de quienes sostienen
esta posición, es una presunción iure et de iure, pues mientras el título
de adquisición sea oneroso, no podrá rebatirse.
3) Es una hipótesis de adquisición legal: la ley atribuye la propiedad al
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida (destacada
doctrina sigue esta opinión: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).
Agrega el Código:
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determinado. Es una causal de ineficacia parcial de los actos jurídicos
(mucho más leve que la nulidad o la inexistencia).
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Referencias
Bonnecase, J. (1924-1930) Traité théorique et pratique de droit civil:
supplément. Paris: Librairie de la Société du Recueil Sirey.
Código Civil. Aprobado por Ley N° 340. B.O. 25/09/1869. Abrogada por el
artículo 4° de la Ley 26.994, Suplemento B.O. 08/10/2014, Pagina 1.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según ART. 1° DE LA LEY N° 27.077
B.O. 19/12/2014.
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