PROCEDIMIENTO PARA LA

DETERMINACION DE LAS ZONAS

GEOECONOMICAS URBANAS
 DEFINICION
• Zona geoeconómica se refiere al sector dentro
del perímetro urbano, el cual presenta
características físicas similares y precios
similares o que sus diferencias pueden ser
despreciables.
PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINACION DE
LAS ZONAS GEOECONOMICAS URBANAS

• Determinación del tamaño de la muestra y

definición de la muestra de los puntos (predios)
de investigación.
• Visita a cada uno de los puntos definidos.
• Recopilación de la información de ofertas en cada
zona.
• Investigación Económica.
• Procesamiento estadístico de la información.
• Diseño de Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
 TABLA DE TAMAÑO DE MUESTRA
Número de Predios Coeficiente de Tamaño de
de la ZHF Variación Muestra
1 0.10 1
2a7 0.10 2
8 a 27 0.11 3
28 a 250 0.12 4
251 en adelante 0.15 7

• PUNTOS DE INVESTIGACION
. VISITA A CADA UNO DE LOS PUNTOS
DE INVESTIGACION
• En esta etapa se deben tomar las
características de la construcción y del terreno
y las fotografías que permitan realizar el
avalúos comerciales de los puntos definidos
como de investigación.
 CONSECUCIÓN DE OFERTAS
• Estas se verifican al momento de realizar la visita a campo ya sea en
el momento de definir las variables de las ZHF o en la toma de los
puntos de investigación. De ser posible se debe ingresar al predio
que se encuentra en oferta para así mismo poder captar las
características constructivas y de acabados del inmueble en venta y
así poder compararlo con los predios de similares características
dentro de la ZHF. Se deben tomar fotografías de los inmuebles en
oferta lo que permitirá un mejor análisis

• Se pretende que la investigación de mercado sea lo mas completa

posible, por lo que se recomienda tomar la información de
inmuebles en venta y en renta, al igual que consultar revistas y
periódicos y por su puesto las páginas en Internet especializadas en
la comercialización de inmuebles.
 INVESTIGACION ECONOMICA
• Investigación Indirecta
• Esta se realiza mediante entrevista con
personas expertas y conocedoras del mercado
inmobiliario a través de encuestas que pueden
ser dirigidas a arquitectos, ingenieros,
profesionales inmobiliarios, miembros de
asociaciones especializadas en finca raíz, etc.
 INVESTIGACION ECONOMICA
• Investigación Directa

• El objetivo de recolectar esta información es el

de compararla con los valores de los predios
seleccionados en la muestra, y como apoyo en
las decisiones que se tomen sobre precios
unitarios de terreno y construcción.
 PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE LA
INFORMACION
• PROCESAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN DIRECTA

• Con base en la investigación de mercado el avaluador deberá realizar el

avalúo comercial de cada predio seleccionado como punto de
investigación, asignando valores unitarios para terreno y construcción
teniendo en cuenta las características físicas del inmueble (es importante
recordar que cada punto de investigación debe investigarse de manera
independiente).
• Con el resultado del avalúo comercial realizado técnicamente, se deben
analizar por separado los valores unitarios de terreno para cada zona
homogénea, si entre los datos conseguidos se presentan variaciones
mayores al 15 % es posible que la zona homogénea presente valores
diferenciados, es decir la zona homogénea física puede presentar dos o
mas zonas geoeconómicas, lo cual se corroborará aplicando el muestreo
de dobles fase. Es decir se debe tomar una muestra adicional para esa
zona, repitiendo el procedimiento establecido.
PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE LA
INFORMACION
• Procesamiento de la Investigación Indirecta

• Se toma la información capturada mediante la

consulta a inmobiliarios y se consigna el
precio obtenido por metro cuadrado de
terreno y el precio por metro cuadrado de
construcción, respetando los conceptos de los
profesionales consultados.
PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE
LA INFORMACION

Procesamiento estadístico
 DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS
GEOECONÓMICAS
• Una vez definido el valor metro cuadrado de terreno se
procederá a la definición de las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas y luego al mapeo de las zonas con
igual o similar valor.
Se pueden presentar varios casos:
• Pueden existir zonas con el mismo valor pero con
características físicas diferentes.
• Zonas físicas iguales con valores diferentes cuya
diferencia debe ser explicada por la ubicación.
• Una zona homogénea presenta varias geoeconómicas,
esta posibilidad debe ser sustentada con el muestreo
de doble fase y por supuesto con los avalúos
ZONAS GEOECONOMICAS