*OC020051929528*

OC020051929528
JUICIOS EN ESTADO DE SENTENCIA Y SENTENCIADOS
SE DICTA SENTENCIA DEFINITIVA

Monterrey, Nuevo León a **********de**********del

año**********.
PODER JUDICIAL DEL
ESTADO DE NUEVO LEÓN.
COORDINACION DE GESTION JUDICIAL
DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL
Visto, para resolver en definitiva el expediente judicial
MONTERREY, N. L.
número **********, relativo al Juicio Oral de Arrendamiento,
JUZGADO SEGUNDO DE JUICIO CIVIL ORAL
promovido por **********, parte actora formal, en su carácter de
apoderada general para pleitos y cobranzas de **********,**********,
parte actora material, en contra de **********, demandado
arrendatario y **********, codemandado fiador. La parte actora
señaló domicilio para oír y recibir notificaciones el que consta en
su escrito inicial, no así los demandados al no haber comparecido
a juicio.
Vistos, el escrito inicial de demanda, los documentos
exhibidos con la misma, las pruebas aportadas, cuanto más
consta en autos, convino, debió verse; y,

Resultando

Primero: Mediante escrito presentado ante este juzgado

compareció la parte actora, promoviendo Juicio Oral de
Arrendamiento en contra de la parte demandada reclamando las
prestaciones que refiere en el capítulo del escrito inicial de
demanda.
Expresando, el en calidad de arrendador, el demandado
como arrendatario y el codemandado como fiador solidario,
celebraron un contrato de arrendamiento, manifestando se ha
incumplido con el pago de las pensiones rentarias desde el mes
de octubre del 2016 dos mil dieciséis, por lo cual acude a reclamar
la rescisión del contrato base de la acción.

Segundo: La demanda reseñada fue admitida a trámite

mediante auto de fecha **********de **********del año**********,
ordenándose emplazar a la parte demandada, para que contestara
lo que a sus derechos conviniere; dándose cumplimiento a lo
anterior, mediante diligencias actuariales de fecha
**********y**********de**********del**********.

Tercero: La parte demandada fue omisa en comparecer a

juicio, razón por la cual se le tuvo por contestando en sentido
negativo la demanda instaurada en su contra.

1
 Cuarto: Integrada la litis se procedió a fijar fecha y hora para
el desahogo de la Audiencia Preliminar, en la cual se calificaron
las probanzas ofrecidas por la parte actora, admitiéndose a trámite
las consistentes en:
1. Documental privada consistente en contrato de
arrendamiento de fecha 18 dieciocho de junio de 2016
dos mil dieciséis, ratificado el día ********** de **********,
ante la fe de Ricardo E. Vargas Guemes, notario público
titular de la Notaria número 35 treinta y cinco, con
ejercicio en el Primer Distrito Registral del Estado.
2. Documental pública consistente en copia certificada de la
escritura pública número ********** de fecha ********** de
********** de **********, la cual contiene la designación de
poderes de la persona moral **********,**********.
3. Confesión judicial consistente en las posiciones que
deberá absolver el demandado.
4. Confesional expresa o tácita.
5. Presuncional legal y humana
6. Instrumental de actuaciones

Terminando la audiencia preliminar, se dio inicio a la de

juicio en la cual se han desahogado las pruebas calificadas de
legales por esta autoridad en los términos arriba indicados,
procediendo a la etapa de alegatos, terminando por ordenar en la
misma audiencia se dictara la sentencia correspondiente, misma
que ha llegado el momento de pronunciar conforme a derecho, y;

Considerando

Primero: El dictado de las sentencias definitivas se regula

en principio por los artículos 19 del Código Civil, 400, 401 y 402,
del Código de Procedimientos Civiles en vigor en el Estado,
conforme los cuales las controversias del orden civil deberán
resolverse conforme a la letra de la ley o a su interpretación
jurídica y a falta de esto debe resolverse conforme a los principios
generales del derecho.

Segundo: El suscrito juzgador es competente para conocer

y resolver del juicio planteado, atendiendo a que toda demanda
deberá interponerse ante juez competente, y la competencia se
determina por la materia, cuantía, grado y territorio; siendo juez
competente el de la ubicación de la cosa si se ejercita una acción
real sobre bienes inmuebles, observándose lo mismo respecto a
las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento de
inmuebles, además las controversias con motivo de

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arrendamientos, se sujetarán al procedimiento oral, de

conformidad a lo dispuesto por los artículos 98, 99 y 111 fracción
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III, y 1065 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el
DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL Estado en relación con el artículo 35 Bis de La Ley Orgánica del
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Poder Judicial del Estado de Nuevo León.
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Tercero: La vía oral civil, a través de la cual se ejercita la

acción de rescisión, es correcta, dado que se reclaman diversos
conceptos derivados de un contrato de arrendamiento que une a la
parte actora con la demandada, procedimiento el cual se
encuentra comprendido en nuestra legislación, en los artículos 989
fracción I, 1065, 1066 y 1067 del Código Procesal Civil en vigor.

Cuarto: Como principio regulador de las acciones civiles, de

que quien afirma está obligado a probar sus afirmaciones,
conforme al artículo 223 del Código de Procedimientos Civiles
vigente en el Estado, el actor debe probar los hechos constitutivos
de su acción y el demandado los de sus excepciones, pero sólo
cuando el actor pruebe los hechos que son el fundamento de su
demanda, se estará obligado a la contraprueba, o a demostrar los
hechos que sin excluir el hecho justificado por el actor, impidieron
o extinguieron sus efectos jurídicos; por consiguiente, la
procedencia de la presente acción de rescisión de contrato de
arrendamiento se encuentra supeditada a la configuración de los
siguientes elementos:
1.- La existencia de la relación contractual que vincula a las
partes contendientes;
2.- La exigibilidad de la obligación;
3.- El incumplimiento del arrendatario derivado de su
obligación de las pensiones rentarias correspondientes en
el referido contrato.

En cuanto al primer elemento, este se justifica con la

documental precisada en el número 1 uno del resultando cuarto de
la presente resolución que contiene el contrato de arrendamiento,
celebrado por la parte actora material como arrendadora, el
demandado, como arrendatario y el codemandado como fiador
solidario, desprendiéndose de dicho acuerdo volitivo, el primero
otorgó al segundo el arrendamiento respecto del bien inmueble
indicado por la parte actora en su escrito de demanda,
estableciéndose que la renta estipulada debería cubrirse por

3
adelantado, en el domicilio de la arrendadora, los 20 días veinte de
cada mes, señalándose 1 un año como plazo del arrendamiento
iniciándose el 20 veinte de junio de 2016 dos mil dieciséis, hasta el
19 diecinueve de junio de 2017 dos mil diecisiete.
Instrumento el cual al ser exhibido por una de las partes y
estar firmado por la otra, quien no la objetó, merece valor
probatorio pleno de conformidad con los artículos 239 Fracción III,
290, 297 y 373 del Código de Procedimientos Civiles en vigor.
Tocante a este punto respecto al codemandado se advierte
mediante la cláusula décima séptima del contrato base de la
acción, la obligación de fianza respecto de las obligaciones
relativas al arrendatario frente al arrendador, que subsiste hasta
en tanto se devuelva la finca arrendada, habiendo renunciado el
fiador a los beneficios de orden y excusión, como se desprende de
su contenido, lo anterior de conformidad con los artículos 1878,
1881, 1882, 2686, 2708 y 2714 del Código Civil vigente en el
Estado de Nuevo León.
Así mismo, robustece a lo anterior, la declaratoria de
confeso de la parte demandada por su inasistencia al desahogo de
la prueba confesional por posiciones a su cargo, tal y como se
advierte en la celebración de la audiencia de juicio y en lo que
respecta a las posiciones con las cuales reconoció fictamente la
celebración del contrato y los términos del mismo. Medio de
convicción que merece valor probatorio pleno, de conformidad con
lo dispuesto por los artículos 360, 361, 362 y 365 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Nuevo León.
El segundo y el tercero de los elementos de la acción,
consistentes en la exigibilidad de la obligación y el incumplimiento
del deudor, no se encuentran justificados, pues aunque mediante
el contrato de arrendamiento se justificó el conocimiento de la
parte demandada del lugar donde habría de efectuar los pagos
respectivos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1972, 1973,
1974, 1976 y 2383 fracción I, del Código Civil para el Estado, no
pasa inadvertida la confesión judicial realizada por la parte actora
del juicio, por conducto de su abogado autorizado en amplios
términos del artículo 78 y 1022 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado, licenciado **********, en relación a que la
persona moral accionante recibió de la parte reo el pago de las
rentas reclamadas en el presente juicio, incluso hasta la atinente al

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mes que corre, pues dicho ciudadano, al exponer sus alegatos

refirió: “deberá rescindirse el contrato de arrendamiento de fecha
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18 de julio de 2016, aunque si bien es cierto el demandado realizó
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DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL los pagos de octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y
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marzo, estos fueron extemporáneos, motivo por el cual procede
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rescindir el contrato de arrendamiento, no obstante deberá

condenarse a las pensiones rentarias que se devenguen hasta la
total desocupación del inmueble, así como del pago de gastos de
cobranza que se generen con motivo de cada una de las rentas
que no se paguen.”1
Ahora bien, el pago o cumplimiento es la entrega de la
cosa o cantidad debida, o la prestación del servicio que se hubiere
prometido, el cual debe hacerse en el tiempo que se haya
establecido, con fundamento en los artículos 1956 y 1973 del
Código Civil para el Estado de Nuevo León.
Aunado a lo anterior, tratándose de obligaciones
sucesivas, acreditándose el pago de la última se presumen
pagadas las anteriores salvo prueba en contrario, y si el pago
fuere parcial, debe entenderse aplicado o hecho a la deuda más
antigua, en términos de los diversos 1983 y 1987 de tal
ordenamiento, teniéndose que la manifestación del mencionado
**********, constituye una confesión judicial de valor probatorio
pleno con apoyo en los artículos 260, 261, 360 y 362 del Código
de Procedimientos Civiles del Estado, la cual basta para
comprobar la recepción por la parte actora, del monto íntegro de
las rentas de los meses de octubre de 2016 dos mil dieciséis a
marzo del año en curso.
Luego, la parte reo atendió sus obligaciones de forma
irregular, pues no las cumplió en el tiempo previsto en el contrato,
sin embargo, la parte actora no expuso inconformidad si no
contrario a ello confesó haber recibido tales pagos, por lo cual, de
conformidad con los artículos 1983 y 1984 del Código Civil para el
Estado de Nuevo León, al haberse recibido el monto total de las
rentas sin efectuarse oposición para ello por la parte actora, deben
considerarse satisfechas las obligaciones convenidas en el
contrato basal hasta la respectiva al mes de marzo del 2017 dos
mil diecisiete, en el entendido, de que no existe renta posterior

1
Minuto 8:15 a 8:59 del registro electrónico de la audiencia de juicio.

5
vencida, desapareciendo así la causal de rescisión por la cual se
ejercitó la acción. Sirven de apoyo las siguientes tesis:
PAGO TARDIO, ACEPTACION DEL. Si el pago hecho por el
comprador, aunque demorado, fue aceptado por el vendedor, no
puede decirse que aquél haya faltado al cumplimiento de su
obligación, lo que destruye la acción rescisoria por
incumplimiento del mismo comprador.2

PAGO EXTEMPORANEO, ACEPTACION DEL, POR EL

ACREEDOR. Si el pago se hizo con posterioridad a la fecha
señalada en el contrato, pero dentro del término del
requerimiento, al correrse traslado de la demanda al deudor, y la
parte actora aceptó ese pago, expidiendo los recibos
correspondientes, debe estimarse que con ello quedaron
purgados los vicios del incumplimiento del contrato, lo mismo que
la mora. En efecto, la Tercera Sala de la Suprema Corte de
Justicia sostuvo en ejecutoria anterior la tesis de que el pago de
unas rentas, efectuado con diferencia de unos días, posteriores a
la fecha de sus vencimientos y aceptado por el acreedor, hace
que este pierda, por esa circunstancia, la acción rescisoria que
hubiera podido corresponderle.3

COMPRAVENTA A PLAZOS, PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN

RESCISORIA DE LA, POR FALTA DE PAGO DE UNO O MÁS
ABONOS. La decimosegunda tesis relacionada con la
jurisprudencia 91, publicada aquélla a fojas 246 de la Cuarta
Parte del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación
editado en mil novecientos ochenta y cinco, consultable bajo la
voz: "VENTA A PLAZOS, MODIFICACIÓN DEL TÉRMINO
FIJADO PARA EL PAGO DEL PRECIO DE UN CONTRATO
DE.", determina que la aceptación, fuera del término establecido,
de un abono al precio de una compraventa a plazos, da lugar a
una modificación en el término en que debía recibirse el pago y
extingue la acción rescisoria del contrato, basada en la falta de
pago oportuno. Sin embargo, este tribunal considera que tal tesis
sólo es aplicable en el caso de que dicha acción se funde
precisamente en la falta de pago en el plazo pactado de uno o
más abonos, que hubieran sido recibidos en forma
extemporánea; y no cuando faltan otros abonos para cubrir el
total del precio ya que los abonos intermedios recibidos
extemporáneamente, no hacen que las obligaciones futuras se
conviertan de fecha indeterminada.4

En tales condiciones, se tiene por acreditado el pago de las

rentas de los meses de octubre de 2016 dos mil dieciséis a marzo
de 2017 dos mil diecisiete, lo que vuelve inexistente la causal de la
rescisión ejercitada por la parte actora. En efecto, se arriba a tal
conclusión, ya que la parte actora, acepta y reconoce que en esta

2
Época: Quinta Época, Registro: 347710, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis:
Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo LXXXIX, Materia(s):
Civil, Tesis: Página: 1415.
3
Época: Quinta Época, Registro: 350732, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis:
Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo LXXVIII, Materia(s):
Civil, Tesis: Página: 4605.
4
Época: Novena Época, Registro: 167759, Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, Tomo XXIX, Marzo de 2009, Materia(s): Civil, Tesis: III.2o.C. (8a. Época),
Página: 2703.

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fecha en que se dictó esta resolución (mes de marzo del 2017 dos
mil diecisiete) la parte arrendataria demandada, ya ha cubierto
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todos los pagos que se han devengado, incluyendo la del mes en
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DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL curso, y si el propio actor aceptó esos pagos, ello incide en que
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aceptó la modificación en el plazo por el pago de dichas rentas, al
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menos por las correspondientes hasta marzo de 2017 dos mil

diecisiete por lo cual, al día de hoy no existe un incumplimiento en
el pago de los mismos, de octubre de 2016 dos mil dieciséis a
marzo de 2017 dos mil diecisiete.

En vista de lo anterior, es de decretarse y se decreta, la

improcedencia del juicio oral de arrendamiento, con fundamento
en los artículos 223, 400 y 402 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado.
Quinto: En relación a los gastos y costas, al no haber
prosperado las reclamaciones formuladas, es por lo cual nos
encontramos en el supuesto contenido en el artículo 91 del Código
de Procedimientos Civiles en el Estado.
Por lo cual se deberá condenar a la parte actora a pagar al
demandado los gastos y costas que hubiere erogado con motivo
de la tramitación del presente juicio.

Por lo anteriormente expuesto y fundado es de resolverse y

se resuelve:

Primero: La parte actora no justificó los elementos

constitutivos de su acción, en consecuencia;

Segundo: Se declara la improcedencia del presente Juicio

Oral de Arrendamiento promovido por**********, apoderada general
para pleitos y cobranzas de **********, en contra de **********y
**********, tramitado bajo el expediente número **********.

Tercero: Se condena a la parte actora, a pagar al

demandado, los gastos y costas originados con motivo de la
tramitación del presente juicio, previa su cuantificación en
ejecución de sentencia, y mediante el incidente respectivo.

7
 Cuarto: Quedan notificadas las partes de esta resolución,
conforme al artículo 996 del Código de Procedimientos Civiles
vigente en el Estado. Así definitivamente juzgando, lo resuelve y
firma el ciudadano Licenciado Paulo Gabriel Garza González, Juez
Segundo del Juicio Civil Oral del Primer Distrito Judicial en el
Estado, ante la fe de la ciudadana Licenciada Lorena Verónica
Ruíz Muñoz, Secretario de la Coordinación de Gestión Judicial de
los Juzgados de Juicio Civil Oral del Primer Distrito Judicial del
Estado, que autoriza y firma. Doy fe.

La resolución que antecede se publicó en el Boletín Judicial

número ********** del **********de ********** del año**********. Doy
fe. La Ciudadana Secretario.
L’LVRM/dg

Este documento constituye una versión pública de su original. En consecuencia, se suprimió toda aquella
información considerada legalmente como confidencial, en virtud de encuadrar en los supuestos normativos
previstos en el artículo 3 de la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados
y en los artículos 3 y 141 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado de Nuevo
León.