Avaliação imobiliária de apartamentos e imóvel residencial

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LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA
Perito: Thiago Gonzaga Emygdio
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1015941-76.2014.8.26.0003 e código 26CEFB6.
Este documento foi protocolado em 15/06/2016 às 10:34, é cópia do original assinado digitalmente por ROSANA GANEF MOTTA.
CREA nº 5063080687
Requerente: MEIRE SANEFUGI
Requerido: NELSON MIYUKI KATO
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio

emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762
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SUMÁRIO EXECUTIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar os VALORES DE MERCADO dos imóveis
listados a seguir:
 Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro
Vila Vermelha, São Paulo;
Vila Vermelha, São Paulo;
 Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo.
VALORES DE MERCADO OBTIDOS
APARTAMENTO Nº 46, BLOCO 01
VV1 = R$ 183.761,58
(Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito
centavos) em Junho de 2016.
APARTAMENTO Nº 62, BLOCO 03
VV2 = R$ 205.388,40
(Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho
de 2016.
IMÓVEL DA RUA JOSÉ GASPAR, Nº 283
VV3 = R$ 778.670,39
(Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos)
em Junho de 2016.

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Sumário
1. HISTÓRICO........................................................................................................................... 2
2. RESSALVAS ......................................................................................................................... 2
3. METODOLOGIA APLICADA ................................................................................................. 3
4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS ........................................................................... 30
5. PATOLOGIAS OBSERVADAS ........................................................................................... 37
6. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 40
7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ............................................... 41
8. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 43
ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO
ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO
ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO
ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO
ANEXO F- QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS
ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762 Página 1 de 43
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1. HISTÓRICO
Trata-se de ação referente a divisão e demarcação movida por Meire Sanefugi contra
Nelson Miyuki Kato.
O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar os valores de

mercado dos imóveis a seguir.
Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 01);
Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 02);
 Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo
(imóvel avaliando 03).
2. RESSALVAS
O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:
 O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia

empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões;
 Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com
pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores;
 Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou
passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações,
passivos ambientais, etc.
 Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados
às conclusões deste laudo; e
 O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste
presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta
avaliação.

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3. METODOLOGIA APLICADA
De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os
métodos diretos e/ou indiretos.
Os métodos diretos classificam-se em:
a. Método comparativo (comparação de preço de venda);

b. Método de custo (custo de reprodução ou soma).
Os métodos indiretos classificam-se em:
a. Método de capitalização ou comparação de rendas;
b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).
Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a

metodologia mais recomendada pela norma ABNT 14653-2/2011, com a utilização de
homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método
consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços
pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades
disponíveis para a negociação.
Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um

tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel
avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas
equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item.
3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis
A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas
existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc.,
possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento.
Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de
referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que,
na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos
coeficientes.

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 Área útil / construída: 1,00;

 Área de garagem aberta: 0,10;
 Área externa com acabamento: 0,10;
 Área de Terraço: 0,50.
3.2 Fatores para Homogeneização
Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os

dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as
diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização
de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores:
3.2.1 Apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)
a) Fator de Transposição (F t ):
O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas
com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a
amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É
calculado através da Equação 1:
(1)
Onde
Ft = Fator de Transposição;
VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;
VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

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b) Fator de Área (F a ):
Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:
(2)
quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%
quando a diferença entre as áreas for superior a 30%
Onde
Fa = Fator de área;
Ar = Área equivalente do imóvel de referência;
Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.
c) Fator de Oferta (F o ):
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a
venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.
d) Fator de Equivalência (F q ):
É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel

avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do
avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento
dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para
valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na
Tabela 01.

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Tabela 1. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.
Estado da Edificação Depreciação (%) Características

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
1 Novo 0,00 menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0,32 menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demão de pintura para recompor sua aparência.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
3 Regular 2,52
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e
pintura externa e interna.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
5 Reparos Simples 18,10 superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema
estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas,
com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser
restauradas mediante a revisão e com substituição eventual
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
de algumas peças desgastadas naturalmente.
Eventualmente possa ser necessária a substituição dos
revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro
cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de
telhas da cobertura.
pintura interna e externa, com substituição de panos de
regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas,
com estabilização e/ou recuperação de grande parte do
sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
7 Reparos Importantes 52,60
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças
aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.
Substituição ou reparos importantes na impermeabilização
ou no telhado.
Edificação cujo estado geral seja recuperado com
estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural,
substituição da regularização da alvenaria, reparos de
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e
elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

fls. 94
Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)
Onde
Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;
Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.
e) Fator de Edificação (F C ):
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento

entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um
destes.
Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de
acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:
(4)
Onde:
Fc = Fator de Edificação;
CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;
R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;
CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;
R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.
A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido
pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo
com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N
– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as
outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.

fls. 95
As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,

bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto,
ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão
da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor
qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo
intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda
melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido
intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas
durante a vistoria.

fls. 96
CLASSE 1 - RESIDENCIAL
Intervalo de
Variação do Intervalo
Tipo Grupo Descrição Padrão R8N Médio
Mínimo Máximo
Edificações com dois ou mais pavimentos, sem
elevador, executadas obedecendo à estrutura
convencional e sem preocupação com projeto
arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade.
Hall de entrada e corredores com dimensões
reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e
normalmente sem espaço para estacionamento,
podendo, o térreo, apresentar destinações diversas,
tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou
lojas. Fachadas sem tratamentos especiais,
normalmente pintadas a látex sobre emboço ou
reboco.
Unidades normalmente constituídas de sala, um

ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de
serviço conjugada, normalmente sem
dependências de empregada.
1.3.1 - Caracterizam-se pela utilização de materiais

1.3 - construtivos essenciais e pelo emprego de poucos
Padrão 0,600 1,020 0,810
Apartamento
Econômico acabamentos, tais como:
Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco,

forração ou até cimentado;
Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco,

barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas
áreas molhadas;
Instalações hidráulicas - sumários com número

mínimo de pontos de água, banheiros dotados de
peças sanitárias básicas, de modelo simples;
Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos

de luz, interruptores e tomadas, utilizando
componentes comuns;
Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de

alumínio do tipo econômico.

fls. 97
Intervalo de
Variação do Padrão Intervalo
Tipo Grupo Descrição R8N Médio
Mínimo Máximo
Edificações com três ou mais pavimentos,
dotados ou não de elevador (marca comum) e
satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall
de entrada e corredores com dimensões
reduzidas e acabamentos simples, geralmente
sem portaria, podendo o térreo apresentar outras
destinações, tais como pequenos salões
comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver
espaço para estacionamento contendo vagas de
uso coletivo. Fachadas sem tratamentos
especiais, normalmente pintadas a látex sobre
emboço ou reboco, podendo ter aplicações de
pastilhas, cerâmica ou equivalente.
Unidades normalmente constituídas de sala,
um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e
área de serviço conjugada ou separada por
meia parede, geralmente sem dependências
de empregada. 1,032 1,500 1,266
sem sem sem
Caracterizam-se pela utilização de acabamentos elevador; elevador; elevador;
1.3.2 -
1.3 - econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas
Padrão
Apartamento
Simples áreas privativas como nas de uso comum, tais 1,260 1,680 1,470
como: com com com
elevador. elevador. elevador.
Pisos - cerâmica simples, vinílico, taco ou
forração;
Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou

gesso, barra de azulejos (eventualmente até o
teto) nas áreas molhadas;
Instalações hidráulicas - sumárias, com

número mínimo de pontos de água, instalação
somente de água fria, peças sanitárias básicas,
de modelo simples;
Instalações elétricas - sumárias, com número

mínimo de pontos de luz, interruptores ou
tomadas, utilizando componentes comuns;
Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de

alumínio tipo comum.

fls. 98
Intervalo de Variação
do Padrão R8N Intervalo
Tipo Grupo Descrição
Médio
Mínimo Máximo
Edifícios com quatro ou mais pavimentos
apresentando alguma preocupação com a forma e
funcionalidade arquitetônica, principalmente no
tocante à distribuição interna das unidades, em
geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de
padrão médio (social e serviço), geralmente com
acessos e circulação pelo mesmo corredor. As
Áreas comuns apresentam acabamento de padrão
médio e podem conter salão de festas e,
eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além
de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com
pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com
aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes.
Unidades contendo salas para dois ambientes,
cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três
dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga
de garagem por unidade, podendo possuir,
1,512 1,746
também, dependência de empregada. 1,980 sem
sem sem
elevador;
elevador; elevador;
1.3.3 - Caracterizam-se pela utilização de materiais
1.3 -
Padrão
Apartamento construtivos e acabamentos de boa qualidade,
Médio
porém padronizados e fabricados em escala 1,692 1,926
2,160 com
comercial, tanto nas áreas privativas como nas de com com
elevador.
elevador. elevador.
uso comum, tais como:
Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico,

cerâmica, placas de granito;
Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou
gesso, azulejos de padrão comercial;
Instalações hidráulicas - completas, atendendo
disposição básica, com peças sanitárias e seus
respectivos componentes de padrão comercial,
servidos por água fria, podendo dispor de
aquecimento individual;
Instalações elétricas - completas e com alguns
circuitos independentes satisfazendo distribuição
básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar
incluídos pontos para telefone e televisão;
Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio;
venezianas de alumínio ou PVC com dimensões
padronizadas.

fls. 99
Intervalo de
Mínimo Máximo
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com
soluções planejadas tanto na estética das
fachadas como na distribuição interna dos
apartamentos, em geral dois por andar. Dotados
de dois ou mais elevadores (social e serviço),
geralmente com acessos e circulação
independentes. Hall social não necessariamente
amplo, porém com revestimentos e elementos de
decoração de bom padrão. Áreas externas com
grandes afastamentos e jardins, podendo ou não
conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de
esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura
sobre massa corrida, massa texturizada ou
cerâmica, eventualmente combinados com
detalhes de granito ou material equivalente.
Unidades contendo salas para dois ou mais

ambientes, três dormitórios, pelo menos uma
suíte, cozinha, dois ou mais banheiros
1,992 2,460 2,226
completos (pelo menos uma suíte),
sem sem sem
dependências para empregada e duas ou elevador; elevador; elevador;
1.3.3 - mais vagas de estacionamento.
1.3 -
Padrão
Apartamento
Superior
Caracterizam-se pela utilização de materiais 2,172 2,640 2,406
construtivos e acabamentos de bom padrão e com com com
elevador. elevador. elevador.
qualidade, tanto nas áreas privativas como nas
de uso comum, tais como:
Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete,

placas de mármore ou granito;
Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou
gesso, cerâmica;
Instalações hidráulicas - completas com peças
sanitárias e metais de boa qualidade,
aquecimento central;
Instalações elétricas - completas e
compreendendo diversos pontos de iluminação e
tomadas com distribuição utilizando circuitos
independentes e componentes de qualidade,
inclusive pontos especiais para equipamentos
eletrodomésticos e instalações para antena de
TV e telefone nas principais acomodações;
Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira
ou de alumínio.

fls. 100
Médio
Mínimo Máximo
Edificação exibindo linhas arquitetônicas
esmeradas. Normalmente composto por um único
apartamento por andar, podendo ser duplex.
Elevadores de primeira linha com circulação
independente para a parte social e de serviço,
ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social
amplo com materiais de acabamento e de
decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados
de guarita e sistema especial de segurança. Áreas
externas com grandes afastamentos, planejadas e
com tratamento paisagístico especial, geralmente
complementadas com área de lazer completo.
Fachadas dotadas de tratamentos especiais em
concreto aparente, massa raspada, texturizada,
granito ou material equivalente.
Unidades com pelo menos quatro dormitórios

(pelo menos duas suítes), sala para três ou mais
ambientes, dependências de empregada, ampla
área de serviço e pelo menos três vagas de
estacionamento, eventualmente acrescidas de
1.3.3 - outras para visitantes.
1.3 -
Padrão 2,652 3,480 3,066
Apartamento
Fino Caracterizam-se pela utilização de materiais
construtivos e acabamentos especiais, tanto nas
áreas privativas como nas de uso comum, tais
como:
Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica

especial ou similar;
Paredes - pintura látex sobre massa corrida,
cerâmica, epóxi, fórmica ou similar;
Instalações hidráulicas - completas e obedecendo
a disposição especial, com peças sanitárias e
metais de qualidade superior, podendo dispor de
hidromassagem e aquecimento central;
Instalações elétricas - sistema especial de
iluminação, projetado em circuitos independentes,
utilizando componentes de qualidade, com pontos
de tomada para usos diversos, inclusive para
equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-
condicionado;
Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas
atendendo a projetos específicos e utilizando
ferragens especiais.

fls. 101
Intervalo de
Mínimo Máximo
Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e
estilo diferenciado, atendendo a projeto
arquitetônico singular, com áreas privativas e
sociais amplas e bem planejados, caracterizados
pela natureza excepcionalmente nobre dos
materiais e dos revestimentos utilizados.
Elevadores de marca reputada, com acessos e
circulação independentes para a parte social e
de serviço. Saguão social amplo e pé direito
elevado, dotado de materiais de acabamento e
decoração esmerados e controlado com sistema
de vigilância por TV. Áreas externas com
grandes afastamentos, planejadas e atendendo
projeto paisagístico, em geral contendo área de
lazer completa. Fachadas com tratamento
arquitetônico em concreto aparente ou
revestimentos com massa raspada, massa
texturizada, granito ou material equivalente.
1.3.6 - Unidades amplas, normalmente uma por

1.3 - andar, podendo ser duplex ou triplex, com
Padrão 3,49 ou maior -
Apartamento
Luxo preocupação especialmente voltada na
disposição dos ambientes caracterizada pela
circulação diferenciada nas áreas sociais,
íntima e de serviço. Contendo salas para
diversos ambientes (estar, jantar, íntima,
lareira, almoço, biblioteca), pelo menos
quatro suítes, com closet, sendo uma máster,
cozinha, despensa e área de serviço com
instalações completas para empregados,
além de varandas nas quais podem estar
incluídas churrasqueiras e piscinas
privativas. Normalmente quatro ou mais
vagas de estacionamento por unidade, além
de outras para visitantes.
Caracterizam-se pela natureza

excepcionalmente nobre e diferenciada das
instalações e dos materiais de acabamento
empregados, geralmente personalizados e
caracterizados por trabalhos especiais.

fls. 102
3.2.1 Sobrado (imóvel avaliando 03)
a) Fator de Transposição (F t ):
O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas
com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a
amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É
calculado através da Equação 1:
(1)
Onde
Ft = Fator de Transposição;
VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;
VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.
b) Fator de Área (F a ):
Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:
(2)
quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%
quando a diferença entre as áreas for superior a 30%
Onde
Fa = Fator de área;
Ar = Área equivalente do imóvel de referência;
Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.

fls. 103
c) Fator de Oferta (F o ):
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a
venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.
d) Fator De Esquina (Fe):
Utilizado para imóveis com mais de uma testada tais como, por exemplo, os localizados em
esquinas.
Foram considerados os seguintes valores, de acordo com MEYER (2003):
 Testada única: Fe = 1,15;
 Duas testadas: Fe = 1,00;
 Três testadas: Fe = 0,90;
 Quatro Testadas: Fe = 0,85.
e) Fator de Equivalência (F q ):
É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel

avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do
avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento
dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para
valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na
Tabela 01.

fls. 104
Tabela 2. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.
Estado da Edificação Depreciação (%) Características

1 Novo 0,00 menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0,32 menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e
pintura externa e interna.
pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
5 Reparos Simples 18,10 superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema
estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas,
com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser
restauradas mediante a revisão e com substituição eventual
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
de algumas peças desgastadas naturalmente.
Eventualmente possa ser necessária a substituição dos
revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro
cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de
telhas da cobertura.
pintura interna e externa, com substituição de panos de
regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas,
com estabilização e/ou recuperação de grande parte do
sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
7 Reparos Importantes 52,60
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças
aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.
Substituição ou reparos importantes na impermeabilização
ou no telhado.
Edificação cujo estado geral seja recuperado com
estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural,
substituição da regularização da alvenaria, reparos de
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e
elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

fls. 105
Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)
Onde
Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;
Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.
f) Fator de Testada (Fte):
O Fator de Testada é obtido por meio da comparação entre a testada dos imóveis
avaliandos e os imóveis de referência, calculado de acordo com a Equação 5:
(5)
Onde
Fte = Fator de Testada;
Tr = Testada do imóvel de referência;
Ti = Testada do imóvel avaliando;
Caso a testada do imóvel de referência seja menor que a metade da testada do imóvel
avaliando, será adotado o valor desta metade para o imóvel de referência.
Caso a testada do imóvel de referência seja o dobro da testada do imóvel avaliando, será
adotado o valor deste dobro para o imóvel de referência.

fls. 106
g) Fator de Edificação (F C ):
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento

entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um
destes.
Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de
acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:
(4)
Onde:
Fc = Fator de Edificação;
CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;
R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;
CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;
R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.
A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido
pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo
com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N
– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as
outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.
As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,

bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto,
ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão
da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor
qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo
intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda
melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido
intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas
durante a vistoria.

fls. 107
Intervalo de
Mínimo Máximo
Típico de favelas e compostos geralmente por
um cômodo, às vezes com banheiro.
Construídos de forma improvisada, com
1.1.1 -
Padrão sobras de materiais de construção e outros, 0,060 0,120 0,090
Rústico tais como papelão, compensado de madeira
ou similar; piso em terra batida; instalações
hidráulicas e elétricas precárias.
1.1 -
Barraco Típico de favelas, podendo ter mais de um
cômodo e banheiro interno. Construídos com
reaproveitamento de diversos tipos de
1.1.2 -
Padrão materiais de construção ou, às vezes, 0,132 0,180 0,156
Simples alvenaria sem revestimentos; piso
acimentado ou atijolado; instalações
hidráulicas e elétricas precárias.

fls. 108
Médio
Mínimo Máximo
Construídas sem preocupação com projeto,
aparentemente sem utilização de mão-de-
obra qualificada ou acompanhamento de
profissional habilitado. Associadas à auto-
construção, geralmente apresentam pé direito
aquém dos usuais e deficiências construtivas
evidentes, tais como desaprumos e desníveis.
Na maioria das vezes são térreas, construídas
em alvenaria e normalmente sem estrutura
portante. Cobertura em laje pré-moldada ou
telhas em fibrocimento ondulada sobre
madeiramento não-estruturado e sem forro.
Fachadas desprovidas de revestimentos e
áreas externas com pisos de terra batida ou
cimentado rústico. Caracterizam-se pelo uso
1.2.1 - de materiais construtivos, de instalações e de
1.2 - Casa Padrão 0,360 0,480 0,420
acabamentos indispensáveis, tais como:
Rústico
Pisos - Cimentado ou caco de cerâmica;
Paredes - sem revestimentos internos ou

externos;
Instalações Hidráulicas - incompletas e com

encanamentos aparentes;
Instalações elétricas - incompletas e com

fiação exposta;
Esquadrias - madeira rústica e/ou ferro

simples, sem pintura geralmente
reaproveitada.

fls. 109
Médio
Mínimo Máximo
Construídas aparentemente sem preocupação
com projeto ou utilização de mão-de-obra
qualificada. Na maioria das vezes são
construídas em etapas, compondo uma série
de cômodos sem funções definidas, podendo
ocupar a totalidade do terreno e ter mais de
um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura
de concreto improvisada. Cobertura em laje
pré-moldada, podendo ter impermeabilização
por processo simples ou telhas de
fibrocimento sobre madeiramento não
estruturado, sem forro. Geralmente
associadas à autoconstrução, apresentam pé
direito aquém dos legalmente especificados e
deficiências construtivas evidentes, tais como
desaprumos, desníveis e falta de arremates.
Fachadas sem revestimento ou com chapisco,
emboço ou reboco e áreas externas em terra
1.2.2 - batida, cimentado rústico ou sobras de
1.2 - Casa Padrão 0,492 0,660 0,576
Proletário materiais. Caracterizam-se pela utilização de
materiais construtivos essenciais e aplicação
de poucos acabamentos, tais como:
Pisos - cimentados ou revestidos com caco

de cerâmica ou cerâmica de qualidade
inferior;
Paredes - chapisco, podendo ter partes com

pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem
revestimentos;
Instalações hidráulicas - incompletas, com

peças sanitárias simples e encanamentos
eventualmente embutidos;
Instalações elétricas - incompletas e

geralmente com fiações aparentes.

fls. 110
Médio
Mínimo Máximo
Construídas sem preocupação com projeto
arquitetônico, satisfazendo distribuição interna
básica, compostas geralmente de dois ou mais
cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das
vezes são térreas, erigidas em estrutura
simples e alvenaria de tijolos de barro ou de
blocos de concreto, total ou parcialmente
revestida. Cobertura em laje pré-moldada
impermeabilizada por processo simples ou
telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura
de madeira, podendo apresentar forros. Áreas
externas em cimentado rústico ou revestida
com caco de cerâmica ou similar. Fachadas
normalmente com emboço ou reboco,
podendo ter pintura comum. Caracterizam-se
pela utilização de materiais construtivos
básicos e emprego de acabamentos de
qualidade inferior, restritos a alguns cômodos,
1.2.3 - tais como:
1.2 - Casa Padrão 0,672 0,900 0,786
Econômico
Pisos - cimentado, cerâmica ou caco de
cerâmica;
Paredes - pintura simples sobre emboço ou

reboco, barra impermeável ou azulejo comum
nas áreas molhadas, eventualmente até o teto;
Instalações Hidráulicas - Mínimas,

geralmente embutidas, aparelhos sanitários de
louça comum e metais de modelo simples;
Instalações elétricas - sumárias, geralmente

embutidas e com número mínimo de pontos
de luz, interruptores e tomadas, utilizando
componentes comuns;
Esquadrias - madeira, alumínio com perfis

econômicos e/ou ferro comum.

fls. 111
Médio
Mínimo Máximo
Edificações térreas ou assobradadas,
podendo ser geminadas, inclusive de ambos
os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico
simples, geralmente compostas de sala, um
ou mais dormitórios, banheiro, cozinha,
podendo dispor de dependências externas
para serviços, e cobertura simples para um
veículo. Estrutura simples de concreto e
alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de
concreto, revestidas interna e externamente.
Cobertura em laje pré-moldada
impermeabilizada ou telhas de fibrocimento
ou barro sobre estrutura de madeira, com
forro. Áreas externas sem tratamentos
especiais, eventualmente pisos cimentados
ou revestidos com caco de cerâmica ou
cerâmica comum. Fachadas normalmente
pintadas a látex sobre emboço ou reboco,
podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas
ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se
pela utilização de materiais construtivos e
acabamentos econômicos e simples, tais
1.2.4 - como:
1.2 - Casa Padrão 0,912 1,200 1,056
Simples Pisos - cerâmica comum, taco, forração de
carpete;
Paredes - Pintura sobre emboço ou reboco,

eventualmente azulejo até o teto nas áreas
molhadas;
Forros - Pintura sobre emboço ou reboco

aplicados na própria laje, ou sobre madeira
comum;
Instalações hidráulicas - embutidas e

restritas aos componentes essenciais,
dotadas de peças sanitárias comuns e metais
de modelos simples;
Instalações elétricas - embutidas, com

pontos de iluminação básicos, reduzido
número de tomadas e utilizando componentes
comuns;
Esquadrias - madeira, ferro e/ou de alumínio

de padrão popular.

fls. 112
Intervalo de
Mínimo Máximo
Edificações térreas ou assobradadas, podendo
ser isoladas ou geminadas de um dos lados,
apresentando alguma preocupação com o
projeto arquitetônico, principalmente no tocante
aos revestimentos internos. Compostas
geralmente de sala, dois ou três dormitórios
(eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha,
dependências para empregada e abrigo ou
garagem para um ou mais veículos. Estrutura
mista de concreto e alvenaria, revestida
externa e internamente. Cobertura em laje pré-
moldada impermeabilizada em telhas de barro
apoiadas em estrutura de madeira, com forro.
Áreas externas com pisos cimentados ou
revestidos com cerâmica comum, podendo
apresentar jardins. Fachadas normalmente
pintadas a látex sobre emboço ou reboco,
usualmente com aplicaçãode pedras, pastilhas
ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se
pela aplicação de materiais construtivos
convencionais e pela aplicação de
1.2.5 - acabamentos de boa qualidade, porém
1.2 - Casa Padrão 1,212 1,560 1,386
padronizados e fabricados em série, tais como:
Médio
Pisos - pedra comum, taco, assoalho, carpete,

vilínico, cerâmica esmaltada;
Paredes - pintura látex sobre massa corrida ou
gesso, azulejo até o teto nas áreas molhadas;
Forros - pintura sobre massa corrida na própria
laje, gesso, madeira;
Instalações hidráulicas - completas,
atendendo disposição básica, com peças
sanitárias e seus respectivos componentes de
padrão comercial, podendo dispor de
aquecimento individual;
Instalações elétricas - completas, com alguns
circuitos independentes, satisfazendo
distribuição básica de pontos de luz e tomadas,
podendo estar incluídos pontos para telefone e
televisão;
Esquadrias - portas lisas de madeira, caixilhos
de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com
venezianas de madeira ou de alumínio de
padrão comercial.

fls. 113
Médio
Mínimo Máximo
Edificações em geral isoladas, podendo ser
térreas ou com mais pavimentos, construídas
atendendo projeto arquitetônico planejado no
tocante à disposição interna dos ambientes e
a detalhes personalizados nas fachadas.
Compostas geralmente de sala para dois ou
mais ambientes, três ou mais dormitórios
(pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo
social, copa, cozinha, além de dependências
de serviço completas e garagem para dois ou
mais veículos. Estrutura mista, cobertura de
telhas de barro sobre estrutura de madeira ou
lajes maciças impermeabilizadas com
proteção térmica. Áreas externas ajardinadas
e pavimentadas com pedras cerâmicas
especiais, eventualmente dotada de piscina
ou churrasqueira. Fachadas pintadas a látex
sobre massa corrida, textura acrílica ou com
aplicação de pedras ou equivalente.
Caracterizam-se pela utilização de materiais
construtivos e acabamentos de boa
qualidade, alguns fabricados sob encomenda,
tais como:
1.2.6 -
1.2- Casa Padrão Piso - assoalho, carpete de alta densidade, 1,572 1,980 1,776
Superior cerâmica esmaltada, placas de mármore, de
granito ou similar com dimensões
padronizadas;
Paredes - pintura acrílica sobre massa
corrida ou gesso, cerâmica, fórmica ou
pintura especial nas áreas frias; Forros -
pintura sobre massa corrida na própria laje,
gesso, madeira;
Instalações hidráulicas - completas e
executadas atendendo a projetos específicos,
banheiros com peças sanitárias, metais e
seus respectivos componentes de qualidade,
podendo ser dotados de sistema de
aquecimento central;
Instalações elétricas - completas e
compreendendo diversos pontos de
iluminação e tomadas com distribuição
utilizando circuitos independentes e
componentes de qualidade, inclusive pontos
de telefone, Tv a cabo e, eventualmente,
equipamentos de segurança;
Esquadrias - madeira estruturada, ferro e/ou
de alumínio, caracterizada por trabalhos ou
projetos especiais.

fls. 114
Intervalo de
Variação do Intervalo
Tipo Grupo Descrição Padrão R8N Médio
Mínimo Máximo
edificações em terrenos de grandes proporções,
totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico
peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e
a harmonia entre os materiais construtivos, assim como,
com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas
normalmente de salas para três ambientes ou mais (estar,
jantar, escritórios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo,
sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou
mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para
empregados e garagem para no mínimo três veículos.
Áreas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo,
podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira.
Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje
impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo
a projeto específico e com proteção térmica ou telhas de
cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira.
Fachadas pintadas a látex acrílico sobre massa corrida,
textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais
equivalentes, com detalhes definindo um estilo
1.2.7 - arquitetônico. Caracterizam-se pela utilização de materiais
1.2 -
Padrão construtivos e acabamentos especiais, geralmente 1,992 2,880 2,436
Casa
Fino produzidos sob encomenda, tais como:
Pisos - mármore ou de granito, assoalhos, carpete de alta

densidade;
Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida, azulejos,
fórmica, epóxi, tecidos, papel decorado, porcelanato ou
equivalente;
Forros - pintura acrílica sobre massa corrida aplicada na
própria laje, gesso, ou madeira;
Instalações hidráulicas - obedecendo a projeto
específico, banheiros dotados de peças sanitárias e metais
nobres, hidromassagem, aquecimento central
Instalações elétricas - projetadas especialmente e
utilizando circuitos independentes e componentes de
qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive
tomadas para equipamentos domésticos, telefone,
eventualmente ar-condicionado e equipamentos de
segurança;
Esquadrias - madeira ou de alumínio com detalhes de
projeto específico e utilizando ferragens especiais.

fls. 115
Intervalo de Variação do
Padrão R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
Edificações em terrenos de amplas
dimensões, totalmente isoladas, satisfazendo
a projeto arquitetônico exclusivo, tanto na
disposição e integração dos ambientes,
amplos e bem planejados, como nos detalhes
personalizados dos materiais e dos
acabamentos utilizados. Geralmente
prevendo salas para quatro ambientes ou
mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca,
lareira, música, etc.), lavabo, sala de almoço,
copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou
mais suítes, sendo uma máster,
dependências completas para empregados
(mais de um dormitório), garagem para quatro
ou mais veículos. Áreas livres planejadas,
1.2.7 -
1.2 - Casa Padrão atendendo a projeto paisagístico especial, 2,89 ou maior -
Luxo usualmente contendo área de lazer completa,
tais como piscinas, vestiários, quadra de
esportes, churrasqueira. Cobertura em lajes
maciças com proteção térmica ou telhas de
cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de
madeira. Fachadas com tratamentos
arquitetônicos especiais, definidos pelo estilo
do projeto de arquitetura. Caracterizam-se
pela natureza excepcionalmente nobre e
diferenciada dos materiais e dos
acabamentos empregados, personalizados
pare reforçar a intenção do projeto,
geralmente especialmente desenhados e
caracterizados por trabalhos especiais e com
acessórios fabricados sob encomenda.

fls. 116
3.3 Tratamento Estatístico
Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à

verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET
para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e
considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença
absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de
Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas
as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra
impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência.
Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a

definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das
Pequenas Amostras com distribuição “t” de Student, para “n” amostras e “n-1” graus de
liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados
através da Equação 6:
(6)
√
Onde
= Média Aritmética dos valores obtidos;
S = Desvio padrão obtido;
n = Quantidade de amostras verificadas;
tc = valores percentis para distribuição “t” de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade
e confiança de 80% (valor tabelado).
Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo de
confiança, através da Equação 7:
Ap = Amax – Amin (7)
O grau de precisão, segundo a NBR 14653-2/2011, é calculado através da Equação 8:
100 (8)

fls. 117
Onde
Amax = Limite Superior do intervalo de confiança;
= Média aritmética entre Amax e Amin (Estimativa de Tendência Central).
Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P ≤ 30%, enquanto que grau
de precisão II é obtido com 30% ≤ P ≤ 50%, e grau de precisão I para P ≥ 50%, segundo a
Norma ABNT 14653-2/2011.
Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo,
realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário através de
ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança.
4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS
4.1 Vistoria dos apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)
No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria dos imóveis avaliandos 01 e 02,
sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.
Tratam-se de imóveis residenciais, tipo apartamento, localizados na Avenida Padre Arlindo

Vieira, número 1035, apartamento 46, bloco 01 (imóvel avaliando 01) e apartamento 62,
bloco 03 (imóvel avaliando 02). Os detalhes construtivos do condomínio podem ser
conferidos na Tabela 03, enquanto que os detalhes de cada imóvel avaliando, 01 e 02, podem
ser conferidos na Tabela 04.
Ressalta-se que o imóvel avaliando 01 encontra-se locado, enquanto que o imóvel

avaliando 02 encontra-se atualmente ocupado pelo Requerido.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os imóveis

avaliandos encontram-se no setor 119, quadra 343, lote 561 e possuem índice fiscal
R$ 215,00. A localização dos imóveis avaliandos podem ser conferidas na Figura 01.
Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura

Ipiranga, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Predominantemente
Industrial (IP-ZPI/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 02.
Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no
Anexo E.

fls. 118
Ressalta-se que o imóvel avaliando 03 encontra-se atualmente em utilização pelo

Requerido, que o utiliza para exercício de atividades profissionais.
O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como

fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do
local é plana, aparentemente com solo seco e firme.
Os arredores do imóvel avaliando apresenta ocupação mista,.contando com a presença

tanto de residências quanto de empreendimentos industriais. Há elevada oferta de imóveis
para transação, com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.
Figura 01 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02.

fls. 119
Figura 02 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02 no plano de zoneamento.
Tabela 3. Características do Prédio
Classe Residencial tipo Apartamento
Estrutura Concreto Armado
Revestimento Externo Pintura sobre argamassa
Pavimentos Térreo mais 12 (oze) pavimentos
Garagem Aberta e em subsolo
Blocos 04 blocos
Elevadores 02 (dois) elevadores por bloco
Apartamentos / Andar 08 (oito) apartamentos por andar
Estado da Edificação: Regular

Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca
Dispositivos de Segurança
elétrica
Salão de festas, playground, quadra
Benfeitorias poliesportiva, piscina, salãode jogos,
academia.

fls. 120
Tabela 4. Características dos Imóveis Avaliandos 01 e 02.
Compartimentos Descrição
Sala – Piso: carpete de madeira;
Revestimento: pintura sobre argamassa;
Forro: Pintura sobre argamassa em laje;
Esquadrias – Caixilho de alumínio com janela
de correr
Dormitórios – Piso: Carpete de madeira;

Revestimento – pintura sobre argamassa;
Forro: pintura sobre argamassa em laje;
Esquadrias – caixilhos de alumínio com
janelas de correr, portas de madeira para
acesso.
Sala, 03 dormitórios, cozinha conjugada com
área de serviço, 01 banheiro.
Banheiros – Piso: cerâmico;
Revestimento – azulejo até o teto;
Forro – pintura sobre argamassa;
Esquadrias – Caixilhos de alumínio
basculante.
Cozinha e área de serviço – Piso: Cerâmico;

Revestimento interno: azulejo até o teto;
Esquadrias – Caixilhos de alumínio com
janelas de abrir.
Vagas de garagem 01 vaga de garagem aberta
Idade 20 anos
Estado da edificação Regular
Padrão da edificação: 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N considerado 1,800
CUB ajustado (R$ / m²) R$ 2.222,41 / m²
Setor / Quadra / Lote 119 / 343 / 561
Índice Fiscal (R$) 215,00
Área útil 01 (m²) 50,12 m²
Área útil 02 (m²) 62,13 m²
Vaga de Garagem 10,00 m²

(50,12 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 51,12
Área equivalente 01 (m²)
m²
(62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13
Área equivalente 02 (m²)
m²

fls. 121
4.2 Vistoria do sobrado (imóvel avaliando 03)
No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria do imóvel avaliando 03, sendo esta
acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.
Trata-se de imóveis residencial, tipo sobrado, localizado na Rua José Gaspar, número 283,
bairro Americanópolis, São Paulo – SP. Os detalhes construtivos do imóvel avaliando 03
podem ser conferidos na Tabela 05.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel

avaliando 03 encontra-se no setor 091, quadra 116, lote 068 e possui índice fiscal
R$ 251,00. A localização do imóvel avaliando 03 pode ser conferida na Figura 03.
Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura
Jabaquara, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Mista de Baixa
Densidade (JA-ZM-1/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura
04. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no
Anexo E.
O entorno do imóvel apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como

fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do
local é plana, aparentemente com solo seco e firme.
A ocupação predomintante no local é residencial, contanto com edificações térreas e

assobradadas, com a ocorrência esparsa de atividades comerciais, para comércio local.
A região apresenta boa quantidade de imóveis para transação imobiliária, seja para venda,
seja para locação, contando com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.

fls. 122
Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03.
Figura 04. Localização do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento municipal.

fls. 123
Tabela 5. Características do imóvel avaliando 03.
Compartimentos Descrição
Térreo – Piso cerâmico, revestimento interno
de pintura sobre reboco e azulejos nos
banheiros, sem forro
1ºe 2º Pavimentos Superiores – Piso:

cerâmico;
Térreo: Depósito e 02 sanitários; Revestimento – pintura sobre argamassa,
azulejo até o teto na cozinha, banheiros e
1º Pavimento: 03 escritórios, lavabo, área de serviço;
banheiro, cozinha, área de serviço e sacada; Forro: pintura sobre gesso;
Esquadrias – caixilhos de alumínio com
2º Pavimento: 03 escritórios, 02 banheiros, janelas de correr, porta de alumínio de barir
cozinha, área de serviço, sacada; para acesso à área de serviço e sacada.
Terraço: Depósito, 01 banheiro, Terraço – Piso: cerâmico;

churrasqueira. Revestimento – pintura sobre argamassa,
azulejo até o teto no banheiro;
Forro: ausente, com telhado em estrutura de
madeira e telhas de barro;
Esquadrias – Portas de madeira e de
alumínio para acesso às áreas externas
Vagas de garagem 02 vaga2 de garagem
Idade 20 anos
Estado da edificação Entre reparos simples e reparos importantes
Padrão da edificação: 1.2.5 – Casa Padrão Médio
Intervalo R8N considerado 1,500
CUB ajustado (R$ / m²) R$ 1.852,01 / m²
Índice Fiscal (R$) 251,00
Testadas 02, sendo a principal com 18 metros
Área de Terreno (m²) 180,00 m²
Área Construída (m²) 290,00 m²
Área externa com acabamento (m²) 91,35 m²

(290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) =
Área equivalente (m²)
299,14 m²

fls. 124
5. PATOLOGIAS OBSERVADAS
Durante a vistoria do imóvel avaliando 03, localizado na Rua José Gaspar, foram observadas
algumas patologias construtivas, as quais acabaram por interferir na precificação deste imóvel.
Tais observações encontram-se detalhadas a seguir, ilustradas por fotos retiradas quando da
vistoria.
 Constatou-se a existência de entupimentos no sistema de drenagem do imóvel, sendo

que foi constatado o extravasamento de água pelos cômodos internos do imóvel;
 Verificou-se o percolamento das águas de infiltração pela estrutura do imóvel,
comprometendo o forro de gesso do 1º e 2º pavimentos superiores;
 O percolamento das águas de infiltração acabou por comprometer parte da laje do
terraço, sendo que foi constatado descolamento da cobertura de concreto e exposição
da armadura de aço da laje.
Com relação aos danos estruturais, recomenda-se a imediata recuperação da laje,

através do recobrimento da armadura de aço com nova camada de concreto, após o
procedimento de secagem desta. A exposição contínua da armadura à umidade e à
atmosfera pode compreometer a estabilidade e a segurança da estrutura.

fls. 125
Foto 01. Descolamento do forro de gesso e do revestimento da laje devido à umidade, entre o
primeiro e o segundo pavimentos superiores.
Foto 02. Presença de água de infiltração nos ambientes internos do imóvel.

fls. 126
Foto 03. Local de descolamento do forro, da argamassa da laje e do concreto desta, no 2º
pavimento superior.
Foto 04. Detalhe do descolamento do forro de gesso, da argamassa e de partes do concreto

da laje, no 2º pavimento superior.

fls. 127
6. AVALIAÇÃO
As pesquisas de mercado e memoriais de cálculo podem ser conferidos, respectivamente,

nos ANEXOS A e B deste laudo.
6.1 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 01 (apartamento 46, Bloco 01)
Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 3.594,71, conforme demonstrado no ANEXO

B1, e a área equivalente do Imóvel de 51,12 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se
o valor de mercado atual do imóvel:
Vv1 = 51,12 m² x R$ 3.594,71 / m² = R$ 183.761,58
VV1 = R$ 183.761,58
(Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito
centavos) em Junho de 2016.
6.2 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 02 (apartamento 62, Bloco 03)

B2, e a área equivalente do Imóvel de 63,13 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se
o valor de mercado atual do imóvel:
Vv2 = 63,13 m² x R$ 3.253,42 / m² = R$ 205.388,40
VV2 = R$ 205.388,40
(Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho
de 2016.

fls. 128
6.2 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 03 (Rua José Gaspar, número 283)

B3, e a área equivalente do Imóvel de 299,14 m², obtém-se o valor de mercado atual do
imóvel:
Vv3 = 299,14 m² x R$ 2.603,03 / m² = R$ 778.670,39
VV3 = R$ 778.670,39
(Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos)
em Junho de 2016.
7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO
As Tabelas 6 e 7, exibidas a seguir, contém, respectivamente, as informações relativas ao

grau de precisão e de fundamentação do presente laudo de acordo com a Norma ABNT 14653-
2/2011:
Tabela 6. Grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em
< 30% < 40% < 50%
torno da estimativa de
tendência central

fls. 129
Tabela 7. Grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto
Caracterização do Completa quanto a todos aos fatores Adoção de situação
1
imóvel avaliando os fatores analisados utilizados no paradigma
tratamento
Quantidade mínima
de dados de
2 mercado, 12 5 3
efetivamente
utilizados
Apresentação de Apresentação de
Apresentação das
informações relativas a informações relativas
informações
todas as características a todas as
Identificação dos relativas a todas
3 dos dados analisadas, características dos
dados de mercado as características
com foto e características dados
dos dados
observadas pelo autor do correspondentes aos
analisadas
laudo fatores utilizados
Intervalo admissível
4 de ajuste para o 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
conjunto de fatores
O atendimento a cada exigência concederá o número de pontos equivalente ao seu grau

ao laudo, sendo que o nível de fundamentação deste é determinado de acordo com o
somatório de pontos obtidos, de acordo com a Tabela 8 a seguir
Tabela 8. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação.
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III, com Itens 2 e 4 no mínimo no Todos no
Itens Obrigatórios os demais no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no
Grau II mínimo no Grau I Grau I
Pontos Obtidos 8
Desta maneira, o presente laudo possui Grau II de fundamentação e Grau III de precisão.

fls. 130
8. ENCERRAMENTO
E, tendo concluído o presente laudo em 43 (quarenta e três) folhas de papel formato A4,
digitadas somente em um lado, com 4 (quatro) figuras de localização, 4 (quatro) fotografias e 7
(sete) anexos, tudo devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este laudo,
Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.
Neste termos,
Pede deferimento.
São Paulo, 13 de Junho de 2016.
THIAGO GONZAGA EMYGDIO
Perito do Juízo
CREA nº 5063080687

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO

4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
fls. 131
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO A1 – PESQUISA DE MERCADO PARA OS IMÓVEIS AVALIANDOS 01 E 02

fls. 132
fls. 133
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Imóvel de Referência 1 - A1
Logradouro: Rua Judite Anderson nº 285
Preço de Venda: R$ 330.000,00
Área Útil (m²) 63,00
Área Garagem Aberta (m²) 20,00
(63,00m² x 1,00) + (20,00m²

Área Equivalente (m²) 65,00
x 0,10)
Estado de Conservação: Entre Novo e Regular
Padrão de Edificação: 1.3.4 - Apartamento Padrão Superior
Intervalo R8N Considerado 2,406
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.970,62
Idade (anos) 2 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 239,00
Preço por m² (R$/m²): 5076,92
Contato: Sales Imóveis - (11) 2899-7600

Apartamento com 03 dormitórios, 01 suíte, piso laminado
de madeira e forro de gesso acartonado. Cozinha, área de
Características Gerais:
serviço. 02 vagas descobertas. Condomínio:
Churrasqueira, salão de festas, academia e playground.

fls. 134
Logradouro: Rua Padre Jerônimo Vernin nº 204
Área Equivalente (m²) (55,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) 56,00
Estado de Conservação: Regular
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Idade (anos) 7 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 208
Preço por m² (R$/m²): 4821,43
Contato: Mega Brasil Imobiliária - (11) 4302-7675

Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha e área de
serviço. Piso cerâmico e forro com gesso acartonado e
Características Gerais: iluminação por spots, varanda. 01 vaga descoberta.
Condomínio: Pista de skate, churrasqueira, quadra de
futebol, salão de festas e piscina.

fls. 135
Imóvel de Referência 3 – A3
Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 2772
(68,00m² x 1,00) + (10,00m² x

0,10)
Idade (anos) 6 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4637,68
Contato: Sra. Aline - (11) 97568-4746

Apartamento com 03 dormitórios, sala, escritório, closet,
01 banheiro e varanda. Piso de laminado de madeira e
Características Gerais: forro acartonado com iluminação por spot. 01 vaga de
garagem. Condomínio: churrasqueira, piscina, playground,
salão de festas, quadra poliesportiva.

fls. 136
(50,00m² x 1,00) + (10,00m² x

0,10)
Idade (anos) 16 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4901,96
Contato: Agripino Imóveis - (11) 2062-8021

Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01
banheiro, varanda. Piso cerâmico, revestimento de azulejo
até o teto na cozinha, banheiro e área de serviço. 01 vaga
de garagem aberta. Condomínio: Churrasqueira, piscina,
playground, quadra poliesportiva, academia, salão de
festas, salão de jogos, sauna.

fls. 137
Logradouro: Rua Leo de Morais nº 181
(48,00m² x 1,00) +
(10,00m² x 0,10)
Idade (anos) 3 Anos
Preço por m² (R$/m²): 5102,04
Contato: Casas Blancas - (11) 3582-8014

Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01
banheiro, área de serviço. Pisos cerâmicos, revestimento
Características Gerais: de azulejos até o teto na cozinha e banheiro. 01 vaga de
garagem aberta. Condomínio: piscina, sala de ginástica,
salão defestas, salão de jogos.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO A2 – PESQUISA DE MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO 03

fls. 138
fls. 139
Logradouro: Rua Tupiritama nº 195
Área do Terreno (m²) 200,00
Área Externa com Acabamento (m²) 110,35
Terraços ou áreas sobre lajes (m²) 89,65
(179,3m² x 1,00) + (110,35m² x 0,10) +

(89,65m² x 0,50)
Padrão de Edificação: 1.2.5 - Casa Padrão Médio
Índice Fiscal (R$/m²): 247,00
Preço por m² (R$/m²): 2041,16
Contato: Imobiliária Nova São Paulo - (11) 2198-4955

Imóvel tipo sobrado, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala,
cozinha, área de serviço, terraço. Quintal e entrada
lateral. Piso interno cerâmico. 02 vagas de garagem.
Testada única de 10 metros.

fls. 140
Logradouro: Rua Sérgio Pereira da Silva Porto nº 30
(100,00m² x 1,00) +
(20,00m² x 0,10)
Padrão de Edificação: 1.2.4 - Casa Padrão Simples
Idade (anos) 6 Anos
Preço por m² (R$/m²): 3411,76
Contato: Monte Alegre Imóveis - (11) 5531-0308

Imóvel térreo, co m 02 dormitórios 01 suíte, sala em 02
ambientes, banheiro social, quintal e área de serviço aos
Características Gerais: fundos. 02 vagsa de garagem abertas. Piso cerâmico e
azulejo até o teto nas áreas molhadas. Testada única de
6 metros.

fls. 141
Logradouro: Rua Álvares Fagundes nº 224
(84,00m² x 1,00) + (90,00m² x

0,10)
Idade (anos) 5 Anos
Preço por m² (R$/m²): 3559,14
Contato: Ita Imóveis - (11) 5562-1966
Imóvel tipo sobrado, com 02 dormitórios, sala,cozinha,

Características Gerais: lavabo, banheiro, área de serviço e churrasqueira. 02
vagas de garagem. Testada única de 6 metros.

fls. 142
Logradouro: Rua Ômega nº 81
(76,00m² x 1,00) + (10,30m² x

0,10)
Padrão de Edificação: 1.2.4 - Casa Padrão Simples
Preço por m² (R$/m²): 4933,16
Contato: Imobiliária Curcia - (11) 2613-0713
Imóvel tipo sobrado, 02 dormitórios, sala, cozinha, lavabo,

01 banheiro. Piso cerâmico, azulejo até o teto nas áreas
molhadas. 01 vaga de garagem. Testada única de 3,80
metros.

fls. 143
Logradouro: Rua Amsterdam nº 30
(150,00m² x 1,00) + (50,00m²

x 0,10)
Estado de Conservação: Reparos Simples
Preço por m² (R$/m²): 4387,10
Contato: Igral imóveis - (11) 5012-1200
Imóvel térreo, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala para 02

ambientes, cozinha, lavabo, banheiro social, quintal nos
fundos. 03 vagas de garagem. Testada única de 10
metros.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO

fls. 144
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO B1 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 01

fls. 145
fls. 146
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Quadro matriz de homogeneização dos dados.
Homogeneização dos Dados

Amostra Dados Matriz dos Fatores Dados Dados Finais ÷
(Ai) Iniciais (R$) Ft Fa Fo Fc Fq Finais (R$) Dados Iniciais
A1 5076,92 0,90 1,06 0,90 0,75 0,98 3203,90 0,631
A2 4821,43 1,03 1,02 0,90 0,90 1,00 4102,97 0,851
A3 4637,68 1,06 1,08 0,90 0,83 0,98 3886,66 0,838
A4 4901,96 0,84 1,00 0,90 0,97 1,00 3594,71 0,733
A5 5102,04 0,67 0,99 0,90 1,06 1,00 3228,51 0,633
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x FC x Fq
Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta
FC = Fator de Edificação Fq = Fator de Equivalência
GRÁFICO DE DISPERSÃO

fls. 147
Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado

1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO
Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003
Vara: 4ª Vara Cível
Fórum: Fórum Regional III - Jabaquara
2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Complemento: Apartamento 46 / Bloco 1
Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Número de amostras de referência: 5
Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 3603,35
Desvio Padrão (R$/m²): 396,87
Variância (R$/m²) ^ 2 : 157506,17
Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A2 4102,97
Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 3203,90
4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"
D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65
Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,01 Amostra Pertinente
Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,26 Amostra Pertinente
CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES
5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT
Nível de Confiança: 80%
Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48
Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 3340,67
Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3866,03
Estimativa de Tendência Central: 3603,35
Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 7,29%
Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau II
Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão
6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO
Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 525,36
Número de Classes de Divisão: 3
Amplitude de cada Classe (R$/m²): 175,12
Primeira Classe: de 3340,67 até 3515,79 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Segunda Classe: de 3515,79 até 3690,91 Amostras no Intervalo (Pesos): 1
Terceira Classe: de 3690,91 até 3866,03 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Soma dos Pesos: 1
Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 3594,71
Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 3594,71
7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO
Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 51,12
VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ 183.761,58

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

fls. 148
fls. 149

Amostra Dados Matriz dos Fatores Dados Dados Finais ÷
(Ai) Iniciais (R$) Ft Fa Fo Fc Fq Finais (R$) Dados Iniciais
A1 5076,92 0,90 1,01 0,90 0,73 0,92 2789,44 0,549
A2 4821,43 1,03 0,97 0,90 0,88 0,94 3586,23 0,744
A3 4637,68 1,06 1,02 0,90 0,81 0,92 3362,96 0,725
A4 4901,96 0,84 0,95 0,90 0,95 0,94 3143,88 0,641
A5 5102,04 0,67 0,94 0,90 1,03 0,94 2799,97 0,549
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x FC x Fq

fls. 150

Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003
Complemento: Apartamento 62 / Bloco 3
Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
Variância (R$/m²) ^ 2 : 121824,69
Soma dos Pesos: 2

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

fls. 151
fls. 152

Dados Matriz dos Fatores Dados Finais
Amostra Dados
Iniciais ÷ Dados
(Ai) Finais (R$)
(R$) Ft Fa Fo Fte Feq Fc Fq Iniciais
A1 2041,16 1,02 0,94 0,90 0,86 1,15 1,03 0,69 1238,03 0,607
A2 3411,76 1,11 0,87 0,90 0,84 1,15 1,27 0,67 2437,36 0,714
A3 3559,14 1,24 0,86 0,90 0,84 1,15 1,23 0,67 2719,35 0,764
A4 4933,16 1,09 0,84 0,90 0,84 1,15 1,42 0,69 3847,58 0,780
A5 4387,10 1,00 0,92 0,90 0,86 1,15 1,07 0,69 2652,39 0,605
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x Fte x Feq x FC x Fq
Fte = Fator de Testada Feq = Fator de Esquina

fls. 153

Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003
Logradouro: Rua José Gaspar nº 283
Complemento: -
Bairro: Americanópolis Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
Variância (R$/m²) ^ 2 : 863160,46
Soma dos Pesos: 9

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO

fls. 154
fls. 155
Foto 01. Fachada do condomínio dos imóveis avaliandos 01 e 02.
Foto 02. Porta de entrada do imóvel avaliando 01.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 04. Detalhe da cozinha.

Foto 03. Porta de entrada do imóvel avaliando 02.
fls. 156
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 06. Detalhe da sala.

Foto 05. Detalhe da área de serviço.
fls. 157
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 07. Detalhe da sala.
Foto 08. Detalhe do dormitório 01.

fls. 158
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

fls. 159
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 11. Detalhe do sanitário.
Foto 12. Detalhe do playground do condomínio.

fls. 160
fls. 161
Foto 13. Detalhe da sala de ginástica do condomínio.
Foto 14. Detalhe do salão de festas do condomínio.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 16. Detalhe da churrasqueira do condomínio.

Foto 15. Detalhe do salão de jogos do condomínio.
fls. 162
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 17. Detalhe da quadra do condomínio.
Foto 18. Detalhe da garagem aberta do condomínio.

fls. 163
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 19. Fachada do imóvel avaliando 03.
Foto 20. Detalhe da fachada do imóvel avaliando 03.

fls. 164
fls. 165
PAVIMENTO TÉRREO
Foto 21. Detalhe da área de garagem do imóvel.
Foto 22. Detalhe da área de depósito.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

fls. 166
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Fotos 25 e 26. Detalhe dos sanitários do depósito.

fls. 167
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 28. Detalhe do lavabo.

1º PAVIMENTO SUPERIOR
Foto 27. Detalhe do escritório 01.

fls. 168
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

Foto 29. Corredor de acesso aos demais compartimentos do pavimento.
fls. 169
fls. 170
Foto 31. Detalhe da área da cozinha, conjugada com o escritório 02.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 34. Detalhe da sacada do 1º pavimento.

fls. 171
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
2º PAVIMENTO SUPERIOR

fls. 172
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 37. Detalhe do sanitário 01.

fls. 173
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 39. Detalhe do sanitário 02.

fls. 174
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 41. Detalhe da cozinha e acesso à sacada.
Foto 42. Detalhe da sacada do segundo pavimento.

fls. 175
fls. 176
TERRAÇO
Foto 43. Detalhe da escada de acesso ao terraço.
Foto 44. Detalhe da área fechada do terraço.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

fls. 177
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
Foto 48. Detalhe da área do terraço.

Foto 47. Detalhe da área de churrasqueira.
fls. 178
fls. 179
Foto 49. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.
Foto 50. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.

fls. 180
ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed.

Ver. E ampl. – São Paulo: Pini, 2008.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653: Avaliação de

bens - parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: 2011.
_____. NBR 14653-2: Avaliação de bens – parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: 2011.
_____. NBR 12721:2006 Versão corrigida 2:2007. Avaliação de custos unitários de

construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios –
Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO
(Ibape). Procedimento para aplicação de fatores. Disponível em: www.ibape-sp.org.br
_____. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011. Disponível em:
www.ibape-sp.org.br
KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de
imóveis e perícias. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.
MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis: uma análise do campo da

engenharia legal. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2003.

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO E – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO

fls. 181
fls. 182
PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO DA SUBPREFEITURA DE IPIRANGA - PRE-IP
QUADRO Nº 04 do Livro XIII - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004
CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES Folha 1
COEFICIENTE DE
CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES RECUOS MÍNIMOS (m)
APROVEITAMENTO
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS FUNDOS E LATERAIS
ZONA DE USO TAXA DE TAXA DE GABARITO DE
DE USO LOTE MÍNIMO FRENTE ALTURA DA
MÍNIMO BÁSICO MÁXIMO OCUPAÇÃO PERMEABILIDA ALTURA FRENTE ALTURA DA EDIFICAÇÃO
(m²) MÍNIMA (m) EDIFICAÇÃO
MÁXIMA DE MÍNIMA MÁXIMO (m) MENOR OU IGUAL A 6, 00 m
SUPERIOR A 6,00 m
MACROZONA DE ESTRUTURAÇÃO E QUALIFICAÇÃO
2,00 m em toda a
ZER - BAIXA DENSIDADE ZER - 1 ZER - 1/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO
extensão
ZONA CENTRALIDADE LINEAR ZCLz-I ou

INTERNA OU LINDEIRA A ZER
0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)
ZCLz-II
ZONA CENTRALIDADE LINEAR

DE PROTEÇÃO
ZCLp 0,05 1,00 1,00 0,50 0,15 250 m² 10,00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)
URBANA
ZONA PREDOMINANTEMENTE
INDUSTRIAL
ZPI ZPI/01 a ZPI/06 0,10 1,00 1,50 0,70 0,15 500 m² 15, 00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) (d)
ZM - MÉDIA DENSIDADE ZM - 2 0,20 1,00 2,00 0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 m 25,00 m 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM - 3a/01 a
ZM - 3a
ZM - 3a/08
1,00 2,50
SEM LIMITE
ZM - ALTA DENSIDADE 0,20 0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 m (g)
5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM - 3b 2,00 4,00 (f) (g)
ZCP-a/01 a
ZCP - a
ZCP-a 04
1,00 2,50
ZONA CENTRALIDADE POLAR
OU LINEAR 0,20 0,70 0,15 125 m² 5,00 m SEM LIMITE 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZCP - b 2,00 4,00 (h)
ZONA ESPECIAL DE Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem imóvel representativo (BIR) ou a área de urbanização especial (AUE) ou a área de proteção paisagística (APP), enquadrado
ZEPEC
PRESERVAÇÃO CULTURAL como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento quando houver.
ZONA ESPECIAL DE Características de aproveitamento, dimensionsmento e uso do solo devem obedecer a legislação (Decreto Estadual nº 201-A, de 1893) que criou esta
ZEP
PRESERVAÇÃO unidade de conservação e ao respectivo plano de manejo.
NOTAS:
a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura
b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS
c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metros
d) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas
e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas
f) ver parágrafo 1º do artigo 22 deste livro para os CA das zonas ZM-3b/09 a ZM-3b/12 e ZM-3b/14 a ZM-3b/21
g) ver parágrafo 2º do artigo 22 deste livro para o CA e o gabarito da ZM-3b/13
h) ver parágrafo único do artigo 28 deste livro para o CA da ZCPb/04
Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Jabaquara - PRE - JA fls. 183
Quadro 04 do Livro XV - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004
CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES RECUOS MÍNIMOS (m)
CARACTERÍSTICAS DAS FUNDOS E LATERAIS
ZONA DE USO TAXA DE GABARITO DE
ZONAS DE USO TAXA DE LOTE FRENTE
MÍNIMO BÁSICO MÁXIMO OCUPAÇÃO ALTURA MÁXIMO FRENTE ALTURA DA EDIFICAÇÃO ALTURA DA EDIFICAÇÃO
PERMEABILIDADE MÍNIMA MÍNIMO (m²) MÍNIMA (m)
MÁXIMA (m) MENOR OU IGUAL A 6, 00 m SUPERIOR A 6,00 m
MACROZONA DE ESTRUTURAÇÃO E QUALIFICAÇÃO URBANA
ZER - Média
ZER-2/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 10,00 9,00 5,00 m NÃO EXIGIDO 2,00 m em toda a extensão
Densidade
ZM-1/01 e 04 9,00
ZM - Baixa Densidade 0,20 1,00 1,00 0,50 (a) 0,15 125,00 5,00 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM-1/02 e 03 15,00
ZM-2/01 e 02 2,00 25,00
ZM - Média Densidade 0,20 1,00 0,50 (a) 0,15 125,00 5,00 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM-2/03 1,50 15,00
ZM-3A/01, 02(g), 03,
04(g), 05(g), 06(g), 1,00
ZM - Alta Densidade 07, 08 e 09 0,20 2,50 0,50 (a) 0,15 125,00 5,00 SEM LIMITE 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM-3B/01 e 02 2,00
ZCL-A/01 a 05 1,00 2,50
0,20 0,70 0,15 125,00 5,00 SEM LIMITE
ZCL-B/01 e 02 2,00 4,00
Zona de Centralidade ZCP-A/01(g) , 03 e 2,50 SEM LIMITE
04(g) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
Linear ou Polar 1,00
ZCP-A/02(g) 0,20 2,00 0,70 0,15 125,00 5,00 25,00
ZCP-B/01(g) (h)
2,00 3,00 SEM LIMITE
02(g) e 03(g)
ZEPEC - Zona Especial

ZEPEC/01 - Sítio da
de Preservação Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento.
Ressaca
Cultural
MACROZONA DE PROTEÇÃO
Zona Mista de
ZMp/01 (e) 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d)
Proteção Ambiental
AMBIENTAL
Zona Centralidade
Linear de Proteção ZCLp 01 a 05 (e) 1,00 1,00 0,50 0,15 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d)
Ambiental
ZEP/01 - Parque
Zona Especial de
Estadual Fontes do Conforme as disposições da legislação estadual que estabeleceu as Unidades de Conservação e respectivo Plano de Manejo.
Preservação Ipiranga
NOTAS:
a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura
b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS
c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metros
d) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas
e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas
f) respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente
g) Nestas Zonas de Uso o gabarito das edificações deverá estar de acordo com a Legislação da Aeronáutica no que se refere ao Cone de Aproximação do Aeroporto.
h) ver o parágrafo único do artigo 40 deste livro para os lotes lindeiros à Av. Hugo Beolchi.
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO F – QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS

fls. 184
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
fls. 185
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
fls. 186
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

fls. 187
fls. 188

Avaliação imobiliária de apartamentos e imóvel residencial

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fls.

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

Perito: Thiago Gonzaga Emygdio

Requerente: MEIRE SANEFUGI

Requerido: NELSON MIYUKI KATO

4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA

Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio

APARTAMENTO Nº 46, BLOCO 01

APARTAMENTO Nº 62, BLOCO 03

IMÓVEL DA RUA JOSÉ GASPAR, Nº 283

Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio

ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO

ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO

ANEXO F- QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS

ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar os valores de

O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:

 O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

Os métodos diretos classificam-se em:

a. Método comparativo (comparação de preço de venda);

Os métodos indiretos classificam-se em:

Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a

Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um

3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

 Área útil / construída: 1,00;

3.2 Fatores para Homogeneização

Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os

VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;

VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis

quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

Ar = Área equivalente do imóvel de referência;

Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.

É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

Tabela 1. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.

Estado da Edificação Depreciação (%) Características

Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)

Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;

Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.

Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento

CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;

R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;

CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;

R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

Unidades normalmente constituídas de sala, um

1.3.1 - Caracterizam-se pela utilização de materiais

Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco,

Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco,

Instalações hidráulicas - sumários com número

Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos

Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de