Operaciones y Títulos de Crédito II

Diferentes teorías
Teoría del Préstamo
Entre los numerosos tipos de contratos y operaciones bancarias que existen, tales como:
operaciones de descuento, depósitos, cuentas corrientes etc... , uno de los más comunes
son los operaciones de crédito y en concreto “El préstamo”, en el cual centraremos nuestra
atención.
Definición.- Contrato mercantil entre la entidad financiera y una personas físicas o jurídica
en el que se conviene que la entidad financiera (prestamista), entregue dinero a la otra
persona (prestatario) con la condición de que éste lo devuelva más tarde junto con unos
intereses pactados. Un préstamo no es más que un dinero solicitado por adelantado al
banco o prestamista cualquiera, que nos comprometemos a devolver en un plazo
estipulado de tiempo junto a unos intereses determinados en el contrato de préstamo que
pueden ser bien a tipo fijo o variable.
Clasificación
a. Existen diferentes tipos de préstamo según su naturaleza jurídica:
1. Préstamos personales o de crédito al consumo: Ej. Solicitud de dinero por adelantado al
banco con motivo de la compra de un coche, amueblar la casa, para irnos de vacaciones,
para realizar un master o para financiarnos la totalidad de los estudios. Esto último es muy
común en muchos países europeos como es el caso del Reino Unido dónde los estudiantes
solicitan préstamos personales para poder financiarse sus estudios universitarios. El
trámite de estos préstamos suele llevar menos tiempo que en caso de los hipotecarios y en
muchas ocasiones podemos disponer del dinero en un plazo de 48 horas. El plazo paran la
devolución de este tipo de préstamos varía desde el mes hasta los 5 u 8 años. Para la
formalización del contrato de préstamo nos solicitarán diferente información personal y
económica: DNI (INE), estado civil, tres últimas nóminas, declaraciones de la renta, copia
del contrato laboral en caso de no llevar más de un año trabajando etc... Además, en caso
de solicitarse el préstamo por la compra de algún bien, nos pedirán la factura del mismo y
nos solicitarán comprobantes de nuestro patrimonio. Tras la presentación de la información
correspondiente, el banco se pondrá en contacto con nosotros para comunicarnos si el
préstamo ha sido concedido. A partir de este momento estaremos en disposición de
solicitar la oferta vinculante (documento expedido por la entidad donde figuran todas las
condiciones del préstamo), y posteriormente formalizaremos el préstamo a través de la
firma del contrato ante el Notario (no necesariamente más si recomendable, a mi parecer,
sí eres el prestamista). De ser aprobado, en unos días recibiremos el dinero.
2. Préstamos hipotecarios: Los préstamos hipotecarios se realizan para la compra de una
vivienda. Suelen ser de cuantía superior a los préstamos personales y tiene un plazo de
amortización mucho mayor con motivo de las cantidades tan altas de dinero, que son
necesarias para la compra de una vivienda. Los préstamos hipotecarios tienen un límite
máximo de concesión que depende del valor de la casa comprada así como de los ingresos
del solicitante. Las entidades financieras suelen prestar entre el 70-80% del valor de la
tasación de la vivienda. Además, la cuota mensual del préstamo no debería sobrepasar el
30%-40% de los ingresos mensuales. Sin embargo, debido a la burbuja inmobiliaria de los
últimos años este porcentaje ha llegado a ascender hasta el 60% en muchas familias. Al
igual que en el caso de un préstamo personal, el banco nos solicitará una serie de
información a la hora de concedernos el préstamo: INE, comprobante del régimen
matrimonial (separación de bienes o sociedad conyugal), escritura de propiedad de la
vivienda inscrita en el Registro Público de la Propiedad, recibo predial. (En caso de ser una
vivienda en construcción nos pedirán el título de propiedad de la parcela, licencia municipal
de obras, proyecto de ejecución del arquitecto, tasación del proyecto). Además se deberá
entregar documentación justificativa de la capacidad de reembolso del solicitante:
declaración del ISR O RIF, nóminas, contrato de trabajo, patrimonio y documentación de
referencia. El avalúo es obligatorio y consiste en la valoración por parte de un perito oficial.
La verificación registral es un documento expedido por el Registro Público de la Propiedad
en el que consta que el inmueble está libre de gravamen y cargas. Al igual que en el caso de
los préstamos personales, una vez aceptada la concesión del préstamo, la entidad
prestataria debe entregar una oferta vinculante (contrato hipotecario) a los solicitantes
para que estudien si se deciden a solicitar formalmente el préstamo hipotecario. El contrato
de préstamo se formaliza en escritura pública y el notario es el que debe comprobar que no
hay discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas
del contrato. Además, para que la hipoteca quede constituida debe inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad y liquidarse el impuesto correspondiente.
3. Otros tipos de préstamos: Préstamos con aval: En este tipo de préstamos existe una
tercera persona (avalista) que responde de igual forma y medida que los prestatarios en
caso de incumplimiento de las cuotas de devolución del préstamo. Suele ocurrir en la
actualidad en el caso de solicitar una
3.1 Si el solicitante del préstamo hipotecario es una empresa la documentación varia. En
este caso el banco solicitará a la empresa otro tipo de documentación: escritura de
constitución y ampliación de capital, balances, Impuesto de sociedades, declaraciones de
IVA, INE de los socios administradores, referencias de algunos proveedores o clientes,
detalle de las entidades bancarias con las que opera etc...
3.2 Hipoteca por parte de la gente joven. Muchas veces son los padres los que tienen que
actuar como avalistas de sus hijos para que el banco les conceda el préstamo.
4. Pólizas de crédito: Se trata de un crédito flexible. El banco nos concede una línea de
crédito de la que podemos hacer uso o no y nos cobrará intereses en función del dinero
dispuesto. Podemos no disponer de nada de dinero o tomar y devolver dinero cada día
como si fuera una cuenta corriente. Están pensadas para momentos en los que existen
descubiertos de dinero en las empresas.
Componentes de un préstamo
a. Principal: cantidad de dinero que el banco nos anticipa.
b. Plazo de amortización: tiempo que se establece para devolver el dinero del préstamo. Las
cuotas de amortización suelen ser mensuales aunque también pueden ser trimestrales,
semestrales e incluso anuales, según se acuerde.
c. Cuota de amortización: parte del principal y de los intereses que devolvemos al banco
cada mes (o trimestralmente, semestralmente e incluso de manera anual).
d. Sistema de amortización: el sistema de amortización francés o de cuotas constantes es el
utilizado en la mayor parte de las hipotecas. – al principio se pagan más intereses y se
amortiza menos capital. Hay otros sistemas de amortización como el de cuotas variables
(de capital creciente o constante).
e. Tipos de interés: Fijo: El tipo de interés no cambia a lo largo de la vida del préstamo.
Variable: El tipo de interés varía cada cierto periodo de tiempo. Al principio se acuerda un
tipo inicial y una vez transcurrido un plazo (3, 6 o 12 meses) el tipo de interés varía de
acuerdo con la evolución de la inflación, Mixto: Combinación de los anteriores.
f. Comisiones: comisiones de apertura, estudio y/o investigación, por amortización parcial
y/o total o por cambio de condiciones de un préstamo.
g. El CAT: Todos los componentes anteriores (Tipo de interés nominal, comisiones y plazo
de la operación) entran en el cálculo del CAT (COSTO ANUAL TOTAL). Representa el coste
real de una operación de préstamo ya que refleja la totalidad de los gastos del préstamo.
h. Otros gastos adicionales: Honorarios del Corredor de Comercio que suele ser un
porcentaje del importe solicitado, según sea el caso o los gastos del Notario.
i. La carencia: Es el periodo inicial de la vida de un préstamo durante el que no abonamos
la parte de amortización del capital y sólo se pagan los intereses. Generalmente el período
de carencia suele ser de un máximo de 2 años. Diferencias entre los préstamos hipotecarios
y préstamos personales:
j. Garantía aportada: En los préstamos hipotecarios la garantía es un bien inmobiliario. En
los préstamos personales la garantía es personal del solicitante o el avalista.
k. Plazo de amortización. El préstamo hipotecario suele tener un plazo de amortización
mucho mayor que el préstamo personal. Puede llegar hasta los 30 o 50 años.
l. Tipos de interés. Suelen ser más altos en los préstamos personales que en los hipotecarios.
Clasificación adicional de los tipos de interés: Si los analizamos desde el punto de vista de
la circulación económica que genera y el pago de intereses encontramos: - Préstamos con
intereses implícitos: por la diferencia entre el valor de reembolso y el de emisión. -
Préstamos con intereses explícitos en el contrato: Tipo fijo o variable. Como los préstamos
personales o hipotecarios.
Teoría de la venta con pacto de retroventa
El pacto de retroventa
Se denomina pacto de retroventa (o pacto de retro) al acuerdo por el cual el vendedor se
reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de
reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo
hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida. El derecho
a recuperar la cosa que en virtud de este pacto ostenta el vendedor se denomina retracto
convencional. La venta con pacto de retro es un contrato típico. Su regulación se encuentra
en los artículos 2194-2200 en adelante del Código Civil del Estado de Chihuahua, los cuáles
norman las características propias de éste, mismas que se mencionan a continuación:
Fundamentación jurídica:
ARTÍCULO 2194. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, o con cualquier
otro que imponga al adquirente la obligación de enajenarlo al vendedor, excepto lo
dispuesto en los artículos siguientes. [Artículo reformado mediante Decreto No. 588-
03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del 2003]

ARTÍCULO 2195. Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia,
para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato
de compraventa. [Artículo reformado mediante Decreto No. 588-03 VI P.E. publicado
en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del 2003]

ARTÍCULO 2196. Si la cosa fuera mueble, el vendedor dispondrá de tres días para
ejercer su derecho de preferencia, después de que el comprador le hubiere hecho
saber su decisión de vender y el precio en que pretende hacerlo, bajo pena de perder
su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuera inmueble, tendrá el término
de ocho días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. [Artículo reformado
mediante Decreto No. 588-03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del
2003]

ARTÍCULO 2197. El derecho de preferencia a que se refieren los artículos anteriores, se

sujetará a lo siguiente:

I. Deberá estipularse expresamente en el contrato e inscribirse en el

Registro Público de la Propiedad para que surta efectos respecto de
terceros;
 II. Aquel en cuyo favor se estableció tendrá derecho a ser preferido en
igualdad de condiciones que un tercero, para el caso de venta;
III. No puede cederse, ni transmitirse por herencia.

[Artículo reformado mediante Decreto No. 588-03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No.
35 del 30 de abril del 2003]

ARTÍCULO 2198. El obligado debe hacer saber de manera fehaciente al que goza del
derecho de preferencia, su pretensión de vender y el precio de la cosa, para que
proceda a pagar el precio en los plazos que señala el artículo 2196.

Si el vendedor acepta conceder un plazo para pagar el precio, el que tiene derecho de
preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de
que pagará el precio al expirar el plazo. [Artículo reformado mediante Decreto No.
588-03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del 2003]

ARTÍCULO 2199. Cuando el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se

venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día, hora
y lugar en que se verificará el remate. [Artículo reformado mediante Decreto No. 588-
03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del 2003]

ARTÍCULO 2200. El incumplimiento del pacto de preferencia solamente ocasiona la

obligación de pagar los daños y perjuicios que se hubieren generado. [Artículo
adicionado mediante Decreto No. 588-03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30
de abril del 2003]

Teoría de venta con promesa de venta

La promesa de venta, según la teoría, puede ser un contrato unilateral, mediante el cual,
una persona contrae la obligación de vender un bien a otra para el caso de que ésta se
decida a comprarlo. De la misma manera, alguno podría comprometerse a comprar una
cosa para el caso de que otro se decidiera a venderla, dando entonces lugar a una promesa
de compra. Cuando concurren las dos promesas, de vender y de comprar, existe la promesa
bilateral de compraventa; pero cuando el contrato comprende la entrega inmediata de la
cosa, se pacta la entrega futura de la misma, y se recibe el precio en todo o en parte,
necesariamente esta congruencia de voluntades hace que exista una venta completa, o
mejor dicho, entraña los elementos de la compraventa, y las partes tienen derecho a que el
respectivo contrato solemne, se otorgue en los términos de ley, de acuerdo con las
disposiciones que al efecto fija la ley civil. De aquí que la teoría asiente que la promesa de
venta unilateral estrictamente considerada, no obliga sino a la persona de quien emana, y
no a aquella en favor de la cual ha sido hecha, sino hasta que ésta acepta la proposición,
surgiendo entonces la promesa bilateral; y que si se pacta la obligación de dar o se entrega
la cosa y se paga en su totalidad, o en parte, el precio, se satisfacen los elementos necesarios
para le existencia de la compraventa, sin que obste que los contratantes hayan adoptado
una terminología defectuosa, que no puede cambiar el sentido de su acuerdo. En la
práctica, la promesa de venta se llama opción, pues efectivamente la crea en favor de
quien puede utilizar, o no, el ofrecimiento que le ha sido hecho. Puede existir en ella
alguna condición, como la de que, para el caso de que el propietario se decida a vender,
deba avisar al beneficiario, dándole preferencia en igualdad de precio y condición y se
dice entonces que hay pacto de preferencia, y con él, el propietario, no adquiere
obligación, sino cuando el beneficiario está decidido a comprar. Nunca la promesa de
venta es una venta bajo condición suspensiva, porque el consentimiento de una de las
partes, o sea el comprador, no puede ser una condición, ya que es un elemento esencial del
contrato, y por condiciones sólo pueden entenderse los elementos accidentales que
pueden eliminarse sin que se afecte propiamente la validez del convenio. En la promesa de
venta unilateral, el beneficiado con ella no es acreedor sino desde el momento en que da
su adhesión o consentimiento; pero si se paga el precio, aunque no sea en su totalidad y se
pacta la entrega de la cosa o se da desde luego, la venta existe, puesto que existiendo el
consentimiento de las partes, el contrato ha tenido realización y surge entonces en nuestro
derecho, si antes no se han satisfecho las solemnidades exigidas por la ley, la acción de las
partes para exigir el cumplimiento de las formalidades relativas para que el contrato se
perfeccione; puede decirse pues, que en la compraventa, se trata de una obligación de dar
y en la promesa de venta, sólo de una obligación de hacer y que aun cuando se dé al
contrato el aspecto de una promesa de venta, desde que se pacta la entrega inmediata o
mediata del inmueble, así como el precio, y más, cuando éste se comienza a pagar, existe
una compraventa; pero cuando el beneficiario acepta las condiciones del llamado
prominente y existe convenio entre las partes en cosa y precio, del cual ha recibido parte el
vendedor, ya que se estipuló que sería cubierto en abonos, y el beneficiario recibe la
tenencia de la cosa, debe deducirse que existe un convenio informal de compraventa a
plazo, o quizá con reserva de dominio, hasta tanto sea pagado en su totalidad, el importe
de la operación, y la circunstancia de que el documento en que se consigne el contrato, no
contenga la solemnidad que por su importe requiere la ley, sólo puede dar derecho al
prominente para exigir el otorgamiento de la escritura respectiva, de acuerdo con la ley
procesal, y otorgada que sea aquella, para reclamar la parte del precio que se le deba,
atento lo dispuesto por el artículo 2858 del Código Civil del distrito federal, que dice: que
cuando la venta es al fiador, el vendedor sólo podrá exigir el precio o sus intereses en caso
de mora, más no podrá pedir la rescisión del contrato.
Amparo civil directo 4120/34. Paredes Anselmo. 21 de agosto de 1935. Unanimidad de
cuatro votos. El Ministro Abenamar Eboli Paniagua no intervino en la discusión y votación
de este asunto, por las razones que constan en el acta del día. La publicación no menciona
el nombre del ponente. 359648. Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la
Federación. Tomo XLV, Pág. 3226.
Teoría de la doble venta
La doble venta consiste en la venta de una misma cosa a diferentes compradores; ninguno de ellos
previamente la ha adquirido. Se exige que al perfeccionarse la segunda venta no se haya consumado
la primera venta (no se haya entregado la cosa).

La venta le corresponde a:

- Si se trata de bienes muebles: la propiedad se transmite a la persona que primero haya tomado
posesión de la cosa de buena fe, es decir, que ignore la venta anterior.

- Si se trata de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá a quien antes haya inscrito en el Registro
Público de la Propiedad; en su defecto, a quien haya poseído primero la cosa de buena fe; y faltando
ésta, a quien presente título de fecha más antigua de buena fe.

Fundamentación jurídica:

ARTÍCULO 2148. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas
personas, se observará lo siguiente.

ARTÍCULO 2149. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en

fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se
halle en posesión de la cosa.

ARTÍCULO 2150. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero
se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo
anterior.

Código Civil del Estado de Chihuahua

Referencias

http://uam.es/personal_pdi/economicas/fgimenezba/financiera/prestamos%20teoria.pdf

http://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Documentos/Tesis/359/359648.pdf

http://descuadrando.com/Contrato_compra_venta#Doble_venta