PROMUEVE DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Señor Juez:

ANTONIO GABRIEL DI CICCA, por la representación que ejerzo

de la parte actora, constituyendo domicilio procesal en la calle Mercedes 4102
piso 12 Dto. 23 de CABA (Zona de Notificación 220), con el patrocinio letrado
del Dr. JORGE BENITO LARRAIN SANCHEZ, abogado inscripto al T° 54
F°711 del CPACF, CUIT 20-20909167-5, IVA Responsable Inscripto, e-mail:
larrain@abogadosaja.com.ar, Tel. 44847784 y domicilio electrónico bajo el
usuario 20209091675, a V.S. respetuosamente me presento y respetuosamente
digo:

I.- PERSONERIA:

Tal como lo acredito con la copia simple del instrumento original del
contrato constitutivo de sociedad, resulto representante legal y presidente del
directorio con facultades suficientes, de la firma SOLYNE S.A., con domicilio
real en calle Cortina Nº 938 de Capital Federal.

II.- OBJETO:

Que vengo en esta presentación a interponer formal acción

pretendiendo: 1) El cumplimiento forzado del contrato de locación y 2) Pago de
los Daños y Perjuicios derivados del incumplimiento contractual, conforme
normas del Código Civil y Comercial de La Nación y demás concordantes, contra
DIA ARGENTINA S.A. con domicilio en la Avenida Rivadavia Nº 8875, Piso 1°
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por la suma de pesos que se detallará
Infra, ello con más sus intereses y accesorios hasta la fecha de su efectivo pago y
con más las costas y costos causídicos devengados en el presente proceso.
 III.- COMPETENCIA – TIPO DE PROCESO:

Que según lo normado por el art. 5 inc. 3 del CPCCN, V.S. resulta
competente para el entendimiento de estas actuaciones con base en el domicilio
de la demandada y el lugar de celebración del contrato de seguro objeto de
autos.
A todo evento se subraya que las partes suscriptas del mencionado
contrato, en la copia adjunta al presente, han convenido que en toda controversia
surgida de aquél instrumento, se someterán a la jurisdicción de los tribunales
ordinarios de la Capital Federal (Cláusula 12).

IV.- CUMPLIMIENTO DE LA ETAPA PREVIA DE

MEDIACIÓN
Que conforme se acredita con el acta de audiencia de mediación
celebrada oportunamente, se dio por finalizado dicho trámite en virtud de no
haber arribado a un acuerdo las partes.
En razón de ello, acompañamos el acta final expedida por el Mediador
designado en la Mediación Privada, a la cual se citaron a todas las partes
intervinientes en las presentes actuaciones.

V.- HECHOS:

Mi representada es una firma dedicada, en lo principal, a brindar

servicios inmobiliarios con bienes urbanos propios o arrendados. En esencia,
alquilar bienes inmuebles para distintos destinos o actuar como agente de
intermediación en locaciones.

V.a) Del Contrato de Locación.

En el transcurrir habitual de su giro mercantil habitual, mi mandante
recibe una oferta contractual para la celebración de un contrato de locación de
inmueble, en Diciembre de 2013, por parte de Dia Argentina S.A.
 A grandes rasgos, dicha oferta contenía las siguientes principales
condiciones:
Mi representada, Solyne S.A., en adelante el locador, se compromete a
dar en locación a Dia Argentina S.A., en adelante la locataria, un inmueble de su
propiedad, situado en Avenida Pueyrredón N° 1070 de CABA, siendo que ésta
última parte acepta en recibirlo (Cláusula Primera).
La locataria se obliga a destinar el inmueble a la explotación de un
negocio de comercialización de bienes y servicios, de aquellos ofrecidos en
centros comerciales, supermercados y/o almacenes (Cláusula Segunda).
La locación del inmueble se establece por el plazo de 120 meses a
contar desde la fecha en que la locataria recepcione la tenencia del inmueble
(Cláusula Tercera).
El precio mensual del canon locativo se estipula en pesos treinta mil ($
30.000) con más incidencia del IVA.
Dicho precio se abonará por mes anticipado, del 1 al 15 de cada mes.
Cada 12 meses, el precio pactado se adecuará conforme a la variación
porcentual del promedio de los valores de una canasta predeterminada, compuesta
por 1) Coca Cola x 2,25L, 2) Leche entera en sachet La Serenísima Extra Calcio x
1L, 3) Cerveza Cristal Quilmes x 1L, 4) Arroz Parbolizado Gallo x 1kg y 5)
Aceite de Oliva Cocinero x 0,5L (Cláusula Quinta).
En ese contexto, el locador acepta la oferta de la locataria, que se
materializó ese mismo mes de Diciembre de 2013, dando nacimiento a la relación
contractual locativa, que perdura hasta la actualidad.

V.b) Del Incumplimiento Contractual de la Locataria.

La parte demandada mantenía regularidad en el cumplimiento de las
obligaciones contractuales a su cargo, desde el comienzo del convenio hasta el
mes de Diciembre de 2017.
Ambas partes fijaban y acordaban el valor mensual del canon locativo,
anualmente, conforme al procedimiento estipulado de común acuerdo en la
Cláusula Quinta de la oferta aceptada, cuya copia se acompaña.
 El porcentaje de adecuación anual era calculado en base a una
medición realizada por el locador, respecto de la variación promedio de los
productos mencionados en la Cláusula Quinta del convenio, que se
comercializaban en el local comercial explotado en el inmueble locado. Tras dicha
medición, el locador efectuaba el cálculo del promedio anual y lo comunicaba vía
e-mail a la locataria, para su conocimiento y aprobación.
Señalo que, en ocasiones, y dada la alta tasa inflacionaria, resultaba
posible negociar el valor del reajuste del canon, en el caso de que el cálculo
arrojare un porcentaje elevado.
Hasta el mes de Diciembre de 2017 el precio del canon mensual
locativo ascendía a la suma de $ 76.005 con más incidencia por IVA, lo que
arrojaba un total de $ 91.966,05.
Conforme se desprende de la impresión del correo electrónico remitido
por personal del locador, Sra. Natalia Sampallo –casilla dirmep@speedy.com.ar-,
con destinatario Cecilia Nunez Stortini –casilla
cecilia.nunezstortini@diagroup.com-, integrante de la locataria, con fecha
20/12/2017 la primera comunica a la segunda que la variación del porcentaje
asciende a un 22%, siendo éste el incremento a efectivizar a partir de Enero de
2018.
Asimismo, y según luce de la impresión del correo electrónico
remitido por Cecilia Nunez Stortini a Natalia Sampallo, el día 21/12/2017 la
primera comunica la conformidad prestada por la demandada con relación al
nuevo porcentaje, ratificando la adecuación del precio del canon mensual.
Con el reajuste así pactado, el nuevo precio del canon locativo
quedaría conformado por la suma de $ 92.900 con más la incidencia del IVA,
totalizando unos $ 112.409 mensuales.
No obstante lo expuesto, a partir del mes de Enero de 2018, la locataria
comienza a incumplir su principal obligación contractual, esto es, el pago del
precio del canon locativo, y ello sin ajustarse a los requisitos de identidad,
integridad, puntualidad y localización, que debe reunir tal instituto.
 Lo dicho, toda vez que la locataria sólo efectuaba pagos parciales a
cuenta del precio total convenido.
Conforme a las facturas y recibos de pago emitidos por el locador,
adjuntas al presente, la locataria abonaba sólo una parte del canon o del IVA, e
imputaba las sumas dadas a conceptos devengados en períodos atrasados.
Resulta por demás obvio que la citada maniobra respondía a la
necesidad de la locataria de mantenerse en la tenencia del inmueble, puesto que el
pago parcial impedía la aplicación de la Cláusula Quinta, Punto 6, que establece
que la falta de pago en término de dos períodos locativos consecutivos facultará al
locador a intimar su cumplimiento dentro del plazo de 15 días y, en caso de no
remediar el mismo, dar por resuelto el contrato y accionar por desalojo.
El día XX de Mayo de 2018 el locador remite a la locataria la Carta
Documento N° XXXXXXXX, ante la reticencia de la última en integrar
correctamente los pagos y a modo de brindar fehaciencia a la comunicación del
ajuste del canon. En dicha misiva, glosada como prueba documental, se informa el
porcentaje de readecuación del canon y su valor y se reclama las diferencias
originadas entre Enero y Abril de 2018.
Consecuentemente, dada la insuficiencia de los pagos efectuados, se
generaron sustanciales diferencias por saldos adeudados, las cuales se agravaron
por el mantenimiento del incumplimiento de la locataria, hasta la fecha de incoar
esta acción, inclusive.
En suma, tales diferencias generadas constituyen el objeto de reclamo
en la presente acción, con más intereses y accesorios que V.S. establezca, en
compensación por la indisponibilidad del dinero adeudado.

V.c) De la Pretensión Resarcitoria – Cálculo y Determinación de

las Diferencias de Saldos Adeudados.

Seguidamente, procedemos a realizar el cálculo de los saldos que la

locataria adeuda con relación a los conceptos que integran el objeto del pago,
como cumplimiento obligacional, a saber: canon locativo, incidencia por IVA,
retenciones por cargas del inmueble.

IMPORTE FECHA DE IMPORTE

PERIODO IMPUTACION
DEVENGADO PAGO PAGADO
ENERO
$ 112.409 10/01/2018 $ 69.464,55 ALQUILER
2018
FEBRERO
$ 112.409 14/02/2018 $ 69.464,55 ALQUILER
2018
14/02/2018 $ 15.961,05 IVA ENERO
14/02/2018 $ 15.961,05 IVA FEBRERO
RETENCIONES
14/02/2018 $ 6.540,45
ENERO
RETENCIONES
14/02/2018 $ 6.540,45
FEBRERO
MARZO
$ 112.409 12/03/2018 $ 69.464,55 ALQUILER
2018
12/03/2018 $ 15.961,05 IVA MARZO
RETENCIONES
12/03/2018 $ 6.540,45
MARZO
ABRIL 2018 $ 112.409 10/04/2018 $ 69.464,55 ALQUILER
RETENCIONES
10/04/2018 $ 4.260,30
ABRIL
MAYO 2018 $ 112.409 10/05/2018 $ 69.464,55 ALQUILER
10/05/2018 $ 15.961,05 IVA MAYO
RETENCIONES
10/05/2018 $ 4.260,30
MAYO
JUNIO 2018 $ 112.409 11/06/2018 $ 69.591,75 ALQUILER
RETENCIONES
11/06/2018 $ 4.133,10
JUNIO
JULIO 2018 $ 112.409 10/07/2018 $ 69.591,75 ALQUILER
18/07/2018 $ 47.833,15 ¿???????????
RETENCIONES
18/07/2018 $ 4.133,10
JULIO
AGOSTO
$ 112.409 10/08/2018 $ 69.591,75 ALQUILER
2018

TOTAL DEVENGADO $ 899.272 TOTAL PAGADO $ 704.183,50

DIFERENCIAS DE SALDOS ADEUDADAS $ 195.088,50

VI.- FUNDAMENTO JURIDICO – RESPONSABILIDAD POR

INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.

Atento al relato de los hechos en los que se sustenta la pretensión

resarcitoria introducida precedentemente, consideramos resultan aplicables al sub
lite los artículos 765, 766, 768, 770, 772, 865, 867, 868, 869, 870, 871, 873, 886,
972, 974, 978, 980, 1187, 1208, 1209, 1724, 1725, 1726, 1727, 1728, 1737, 1738,
1739, 1740, 1748 y 1749 del Código Civil y Comercial de La Nación.

VII.- DAÑOS RESARCIBLES – LIQUIDACION.

a) Lucro Cesante: Constituye la Ganancia Neta que el locador

damnificado pudo haber obtenido de no haber mediado el obrar antijurídico del
autor del daño.
La frustración de esa ganancia asume el carácter de Daño Resarcible
sólo cuando implica una probabilidad suficiente de un beneficio económico, de
modo que, para Indemnizar el Lucro Cesante debe existir tal probabilidad
objetiva, debida y estrictamente comprobada, de las ventajas económicas
justamente esperadas, conforme las circunstancias del caso.
Ello es así, pues el daño en cuanto tal no se presume y no puede
concebirse como un ítem hipotético o eventual, ya que por su naturaleza es un
daño cierto, que sólo puede ser reconocido cuando se acredita, por prueba directa,
su existencia y cuantía. En el sub examine, se da el supuesto de daño cierto,
identificado con los saldos adeudados por pago insuficiente.
De las probanzas a colectar en autos, quedará acreditada la existencia
de la causa de la obligación de pago que pesaba sobre la locataria demandada,
esto es, el contrato de locación, así como las condiciones y términos a través de
los cuales se readecuaba el canon locativo, determinándose el monto exigible a la
accionada.
Atento el cálculo realizado al Punto V.c) del presente, corresponde
reclamar la suma de pesos ciento noventa y cinco mil ochenta y ocho con 50/100
($ 195.088,50).-

b) Pérdida de Chance: En cuanto a la pérdida de chance no se

identifica con la utilidad dejada de percibir; sino que, lo resarcible es la chance
misma, la que debe ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de
probabilidad de convertirse en cierta, sin que pueda identificarse con el eventual
beneficio perdido.
Eso no significa, que no sea un daño cierto, por tanto resarcible, por el
cual se pretende la reparación por la probabilidad de éxito frustrada, y a diferencia
del Lucro Cesante, no es más que una consecuencia mediata del incumplimiento.
La ‘pérdida de chance’ ha sido caracterizada como la posibilidad de
obtener ganancias que resulta frustrada por el incumplimiento de una obligación o
un hecho ilícito. Tal pérdida en sí misma, constituye un daño cierto que debe ser
resarcido por quien lo provocó; empero la indemnización no se asimila al
beneficio dejado de percibir, sino la suma que determinen el Juez, de acuerdo a las
probanzas que se aportaron a la causa y a la regla de la sana crítica” (cf. Belluscio
–dir.-, “Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y
concordado”, t. II, Editorial Astrea, p. 716 y esta Sala, “Rius, Gustavo Gabriel c/
Banco Francés S.A.”, del 10-04-07).
Trasladando a este proceso esas consideraciones dogmáticas, y
acudiendo a lo resuelto en un caso análogo, “el actuar erróneo de la demandada, al
entregar tardíamente las unidades, coartó en el actor la posibilidad de obtener
ciertas ganancias a través de la futura explotación económica de los rodados
objeto de la compraventa (en ese caso se trataba de la compra de dos autos
destinados a ser usados como taxis), lo cual constituye, un daño cierto que debe
ser indemnizado. El destino comercial hace presumir tal perjuicio. Sin embargo,
ello no se asimila al beneficio dejado de percibir, sino que lo resarcible es la
chance misma, la que debe ser apreciada judicialmente según el mayor o menor
grado de probabilidad de convertirse en cierta, sin que pueda nunca identificarse
con el eventual beneficio perdido, tomando para ello importancia las presunciones
judiciales (C.P.C.C., 163-5º) y las constancias aportadas a la causa” (cf. esta Sala,
“Díaz, Gisela c/ Banco Río S.A.”, del 07-10-05; Sala A, “Patriarca, Marcelo c/
BBVA Banco Francés”, del 02.11.06, sala D, “Kovach Cristina c/ Plan Rombo
S.A.” del 27.03.10, entre otros, cit. por C. N.Com., Sala E, 04/10/2012, “Leston,
Marcelo Adrián c. Volkswagen Argentina S.A. y otros s/ ordinario”, R.C.y S.,
2013-III, 184).
En el particular, la falta de pago puntual y en término de la locataria,
habría podido llevar a arrendar el inmueble a un distinto inquilino, con un valor
reajustado en diferentes condiciones coyunturales, es decir, resolver el contrato y
destinarlo a una eventual explotación económica.
Prudencialmente, se estima solicitar por este rubro la suma de pesos
cien mil ($ 100.000).

c) Daño emergente – Gastos y Erogaciones: En dicho rubro se

incluyen las cartas documentos remitidas, traslados y trámites para la
concurrencia a las audiencias de mediación previa, honorarios por asistencia
letrada, etc. El presente rubro asciende a pesos diez mil $ 10.000.-

d) TOTAL RUBROS RECLAMADOS: corresponde el pago a la

parte accionante de la suma de pesos trescientos cinco mil ochenta y ocho con
50/100 ($ 305.088,50), o lo que en más o en menos resultare de la prueba a
producirse y del criterio de V.S.
 INTERESES: Que atento a la naturaleza comercial de la obligación
objeto del presente libelo judicial solicito a V.S. aplique la tasa fijada por el
Banco de La Nación Argentina para sus operaciones de descuento de documentos
comerciales a treinta días (tasa activa), desde la fecha en que cada rubro resultó
exigible y hasta la fecha del efectivo pago por la accionada.

VIII.- OFRECIMIENTO DE PRUEBA:

El derecho que asiste a mi parte se sustenta en los siguientes medios,

solicitando a V.S. oportunamente ordene llevar a cabo su producción:

1.- DOCUMENTAL: Se agreguen y tenga presente: 1 oferta

contractual de fecha 12 de Diciembre de 2013; XXXXX facturas emitidas por
Solyne S.A.; XXXXXX recibos emitidos por Solyne S.A.; 1 carta documento de
fecha XX/05/2018; 1 impresión de correo electrónico de fecha 20/12/2017; 1
impresión de correo electrónico de fecha 21/12/2017 y 1 acta de cierre del
procedimiento de mediación prejudicial obligatoria.

2.- CONFESIONAL: Se cite al representante legal de la demandada a

la audiencia a designar por V.S. a efectos de que absuelva posiciones a tenor del
pliego que oportunamente se acompañará, y reconocer documentos, bajo
apercibimiento de ley.

3.- TESTIMONIAL: Se cite por intermedio del Juzgado a las

siguientes personas a fin de prestar declaración testimonial, conforme
interrogatorio que se adjuntará oportunamente:
a) XXXXXXXXXXXX (sería interesante citar a Natalia Sampallo
para que testifique sobre los mails de reajuste de precio y reconozca las
impresiones de su correo)
b) XXXXXXXXXXXX
 c) XXXXXXXXXXXX

4.- INFORMATIVA: Se ordene el libramiento de los siguientes

oficios:

a) Al Correo Oficial de la República Argentina S.A., para el caso de

desconocimiento de las piezas postales adjuntas, a fin que se expida sobre la
autenticidad de las mismas, informe sobre la fecha de emisión–recepción y remita
facsímil de recibo de recepción con aclaración de firmas. En el instrumento de
rigor se acompañará copia de las misivas no reconocidas.

5.- PERICIAL CONTABLE: Se designe perito contador único, de

oficio, a los fines que se constituya en el domicilio de las partes y compulsando
sus libros contables obligatorias, responda los siguientes puntos: a) si obra copia
de la oferta contractual emitida por Dia Argentina S.A. con fecha 12/12/2013, b)
si obran facturas tipo A emitidas por Solyne S.A. a nombre de Dia Argentina
S.A., identificando las mismas, c) Detalle montos facturados durante el período
que corre desde Enero 2018 hasta el momento de evacuar el informe y especifique
a qué rubro/concepto se imputan, d) si obran recibos de pago emitidos por Solyne
S.A. a nombre de Dia Argentina S.A., identificando los mismos, e) Detalle
montos abonados durante el período que corre desde Enero 2018 hasta el
momento de evacuar el informe y especifique a qué rubro/concepto se imputan, f)
Determine si, entre las facturas emitidas y los recibos de pago emitidos existen
diferencias de saldos adeudados por la demandada, discriminando cada uno de los
mismos, g) De acuerdo a la documentación contable a compulsar y los hechos
relatados en la demanda, determine, para cada período mensual desde Enero 2018
hasta el momento de evacuar el informe, monto al que debió ascender el canon
locativo, con más incidencia del IVA, a cargo de la locataria, sin perjuicio de lo
que emane de las facturas emitidas por Solyne S.A.
 6.- PERICIAL INFORMATICA: Se designe perito informático
único, de oficio, a los efectos que: a) determine y certifique la pertenencia de las
casillas de correo electrónico dirmep@speedy.com.ar y
cecilia.nunezstortini@diagroup.com, b) informe si entre dichas casillas de correo
se han intercambiado los mensajes que obran impresos en autos, detallando
fechas, remitente, destinatario y texto de los citados correos electrónicos.

7.- RESERVA PERICIA CALIGRÁFICA / SCOPOMETRICA:

Para el supuesto que la parte demandada adjunte documentos y los atribuya al
actor, RESÉRVESE la pertinente pericial caligráfica, cuyos puntos serán
ofrecidos oportunamente. Hago la misma reserva para el caso de desconocimiento
de la documental aportada por mi parte y a tal fin el experto determinara si las
grafías y firmas pertenecen a los sujetos objeto de atribución.

IX.- SOLICITA MEDIDA CAUTELAR:

Embargo Preventivo
Como diligencia para asegurar el cobro del eventual crédito que
pudiere surgir de la sentencia a dictarse en autos en favor de la accionante, y toda
vez que de la Cláusula Decimo Quinta del convenio celebrado la locataria ha
afianzado sus obligaciones, pido a V.S. decrete el embargo preventivo por la suma
de pesos trescientos cinco mil ochenta y ocho con 50/100 ($ 305.088,50), con mas
las que V.S. fije provisionalmente para intereses, gastos y costas del juicio, sobre
el inmueble que a continuación se detalla:
Matrícula 6-6025, de propiedad de Dia Argentina S.A., inscripto el 3
de Noviembre de 1998, escritura 1952, folio 375 de Capital Federal.
A tal fin solicito se libre oficio de estilo al Registro de la Propiedad
Inmueble de Capital Federal, en la que se hará constar que el suscripto y/ o la
persona que este designe se encuentra autorizada para intervenir.

X.- EL DERECHO.
 El derecho que nos asiste se funda en las disposiciones de los arts.
765, 766, 768, 770, 772, 865, 867, 868, 869, 870, 871, 873, 886, 972, 974, 978,
980, 1187, 1208, 1209, 1724, 1725, 1726, 1727, 1728, 1737, 1738, 1739, 1740,
1748, 1749 y cctes. del Código Civil y Comercial de la Nación, demás
disposiciones legales de aplicación al supuesto de autos, a criterio de V.S.,
jurisprudencia y doctrina aplicables.

XI.- RESERVA CASO FEDERAL:

Para el caso de una sentencia adversa dejo reservado el Caso Federal

con fundamento en los arts. 16, 17, 18, 19 y concs. de la Constitución Nacional.
Fundo formalmente el mismo en los arts. 14/16 de la Ley 48.

XII.- AUTORIZACIONES:

Se deja constancia que los Dres. Emanuel Nicolás Patiño, Juan Carlos
Szeles, Pascual Antonio Finelli, Myriam del Carmen Salcedo, Rubina Aucasi
Ronni Wenceslao y la Sra. Marisol Bolaño de Rodriguez DNI 27.222.335, se
encuentran autorizados indistintamente para realizar todas aquéllas medidas
procuratorias tales como examinar el expediente, efectuar desgloses, diligenciar
cédulas y oficios, y todas aquéllas necesarias para la substanciación de las
presentes actuaciones.-

XIII.- PETITORIO:

En mérito de lo expuesto a V.S. solicito:

1º) Por presentada la demanda, por parte y por constituido el
domicilio legal,
2º) Oportunamente se corra traslado de la demanda por el término y
bajo apercibimiento de ley,
 3º) Se agregue la prueba instrumental acompañada y se tenga presente
la restante ofrecida, ordenándose su producción.-
4º) Se condene a la parte demandada al íntegro pago de lo reclamado
o lo que más o en menos resulte de la prueba a producirse, más sus intereses,
actualización monetaria si correspondiere con costas.
5º) Se concedan las autorizaciones conferidas en el punto XII.
6°) Se ordene el embargo preventivo solicitado en el punto IX.

Proveer de conformidad, que

SERÁ JUSTICIA.