ESTRUCTURA DE LOS CONTRATOS CIVILES

Encabezamiento

- Denominación: Datación (lugar y fecha)

- Identificación de las partes: (subsistemas subjetivos)
- Expresión de motivos. Anexos

Cuerpo (articulado)

Cláusulas esenciales

- Objeto (Obligaciones típicas) Principales y accesorias

Cláusulas accidentales

- Plazo. Condición

Estatuto legal supletorio (cláusulas "naturales")

- Explicitación. Exclusión.

Estatuto legal de orden público

- Explicitación (Valor retórico de las cláusulas nulas)

Cláusulas de Garantía

- Mora automática
- Comunicaciones (TCC u otras)
- Domicilio contractual
- Seña y otros adelantos
- Orden en el cumplimiento de las obligac. y el derecho de retención
- Solidaridad de los sujetos (activa o pasivamente)
- Indivisibilidad del objeto
- Intervención notarial: autenticación y registro
- Cláusulas penales
- Interpret. auténtica (previsión de dificultades)
- Prórroga de competencia Cláusula arbitral. Ley aplicable.
- Cláusulas sobre imprevisión
- Proced. de derechos. Entrega de títulos y antecedentes

Cierre o clausura del documento.

- Ejemplares. Firmas. Agregados. Enmiendas

¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

Como ya he expuesto con anterioridad en este espacio, la forma correcta de

realizar una operación de compraventa es en una escritura, sin embargo, para el
caso de que ya tenga el problema encima de tener tan sólo un contrato privado (o
sea que sólo tiene un papel con firmas del vendedor y comprador) y ahora quiera
realizar la escrituración, existen 2 opciones, la barata y la cara:

1.- La primer solución, aparte de barata es la más rápida, pero para ello se
requiere tener localizado al vendedor y que acepte acudir a la Notaría de su
confianza para escriturar el inmueble, lo cual puede llevarnos a otros 2 supuestos
que se formalice el contrato de compraventa privado o bien que se realice una
nueva operación de compraventa con fecha actual en la Notaría, sólo la segunda
opción será fiscalmente barata, porque la formalización del contrato privado
conlleva el pago de impuestos con recargos, como explicaré más adelante.

2.- La segunda solución es la típica y la más cara. Si no es posible localizar al

vendedor, será necesario contratar a un abogado y llevar a cabo un juicio en el
cual primero se tratará de localizar al vendedor (la búsqueda normalmente
consiste en pedir a la Secretaría de Transportes que informe si tiene el domicilio
del demandado dentro de su base de datos de licencias para conducir,
investigación que normalmente es infructuosa) al no ser posible la localización del
vendedor o bien si está localizable pero él se niega a acudir a la Notaría para
firmar la escritura respectiva (cualquiera que sea el motivo), en ambos casos habrá
que continuar con el procedimiento respectivo dentro del juicio, el cual consiste en
acreditar fehacientemente que se compró el bien y se terminó de pagar el precio
respectivo, para lo cual habrá que presentar toda la documentación que lo
acredite, una vez hecho lo anterior, el Juez dictará sentencia y ordenará al
vendedor que acuda a la Notaría que designe el comprador para efecto de
formalizar el contrato privado. Normalmente el Juez ordena al Notario que le
notifique personalmente al demandado que acuda a firmar dentro de los 5 días
hábiles siguientes, lo cual genera el primer gasto en la Notaria (aparte de lo que ya
haya pagado al abogado de honorarios por el juicio), ya que el Notario deberá
notificarle al vendedor que debe acudir a la Notaría a firmar la escritura. Si no
comparece el vendedor (cosa que es lo común), habrá que “acusar la rebeldía del
vendedor”, o sea, habrá que ir nuevamente con el Juez y decirle que como no
compareció a firmar la escritura respectiva el vendedor, que la firme entonces el
propio Juez, con lo cual queda terminado el procedimiento judicial y se turna el
expediente de nueva cuenta al Notario (la primera vez se turnó cuando el Notario
le notificó que compareciera a firmar) designado por el comprador para que
formalice la escritura.

En la Notaría es donde viene lo realmente caro debido a los impuestos. Conforme

al artículo 6 del Código Fiscal para la Federación y sus correlativos en cada una de
las legislaciones locales, los impuestos se causan “…al momento en que se
producen las situaciones jurídicas previstas por las leyes respectivas…”, o sea, si
una ley dice que se causa un impuesto al momento en que se vende un inmueble
¿cuándo es el momento de venta en un contrato privado que se quiere formalizar
en escritura? obvio que el momento de venta es la fecha del contrato privado,
puesto que en el juicio solo se está formalizando el acto que nació con el propio
contrato, ahora bien ¿qué pasa con los impuestos que no se pagan a
tiempo? causan actualización y recargos, como todos sabemos, un peso de hace
10 años no es igual al peso de hoy, no tienen el mismo valor adquisitivo, pues
bien, Hacienda esta conciente de ello y por eso determina en su ley que los
impuestos que no se paguen a tiempo deberán actualizarse a lo que equivaldrían
hoy en día (tomando como referencia el índice nacional de precios al consumidor)
y a esa actualización habrá que sumarle los recargos los cuales son mensuales y
hasta por 5 años. Por otro lado Hacienda no permite que se deje de pagar algún
impuesto, por lo que adivine quién pagará los impuestos del vendedor… si, así
es, el comprador los pagará (inclusive si el vendedor tuvo un contrato privado
previo, tendrán que pagarse los impuestos respectivos por la regularización de
este último), puesto que es el único interesado en regularizar su propiedad, así es
que si no consigue a su vendedor o bien este se niega a firmar la escrituración
respectiva (o peor aún si su vendedor tiene otro contrato privado), lo mejor es que
o prepare un buen colchoncito o bien llegue a un arreglo económico con él, tal vez
le salga mas barato (si quiere saber que impuestos debe cubrir, haga click aquí).

Para todo lo anterior hay que tomar en cuenta que el vendedor tiene su escritura,
de lo contrario, no podrá hacerse ninguna de las opciones anteriores, porque no
puede crearse una escritura de la nada, se requiere tener como antecedente otra
escritura. La razón es que la escritura es un documento que da seguridad jurídica,
no se puede dar seguridad si el vendedor no tiene su propia seguridad, es como
construir un castillo de arena sobre otro castillo de arena, ninguno de los 2 tiene
cimientos y por lo tanto se caerán ambos.

El juicio deberá seguir el siguiente trámite:

1.- Presentar la demanda solicitando que se obligue al vendedor (demandado)

para que firme la escritura correspondiente en virtud de que el comprador (los
abogados le llamamos “parte actora”) cumplió con los términos pactados en el
contrato de compraventa, el cual deberá exhibirse junto con todas las pruebas que
se crean convenientes (depósitos, recibos de pago, testigos, etc.)

2.- Al recibirla el Juez ordena llamar al demandado para que se defienda (en la
jerga legal se le llama “emplazar a juicio”).

3.- Luego pueden pasar 2 cosas, que el demandado conteste o que no lo haga, si
contesta, se dará vista a “la parte actora” con la contestación para que manifieste
lo que crea conveniente según la contestación del demandado (podría decir que no
es cierto, que su firma es falsa, en fin, miles de cosas).
4.- El trámite siguiente es desahogar las pruebas que se le presenten al Juez (los
documentos como el contrato y los comprobantes de pago se desahogan por su
propia naturaleza al tenerlos a la vista, pero si se proponen testigos habrá que
interrogarlos en presencia del Juez, también si se pide que el demandado sea
interrogado, si se llegaren a pedir peritos para verificar la autenticidad de las
firmas, habrá que presentarlos al Juez y esperar a que rindan sus declaraciones y
peritajes).

5.- Una vez desahogadas las pruebas el Juez procederá a estudiar nuevamente el
expediente y dictará la sentencia respectiva, condenando o liberando a la parte
demandada, según se logre o no acreditar quién tiene la razón en base a los
documentos y demás pruebas que se presenten.

6.- Si la sentencia condena a la parte demandada a firmar la escritura respectiva,

habrá que turnar el expediente al Notario para que prepare la misma.

7.- En caso de que el demandado incista en NO firmar la escritura, habrá que

pedirle al Juez que él firme la misma.

Hay que tomar en cuenta que hay distintos plazos para contestar la demanda,
presentar pruebas, desahogarlas y dictar sentencia, los cuales deben
respetarse, puesto que ellos garantizan el derecho de toda persona para
defenderse. En tal sentido, si se tiene suerte, no hay ningún problema y no se te
atraviesen algún tipo de vacaciones, pasarán por lo menos 6 meses para que se
dicte sentencia, si el demandado llega a contestar o dar algún problema el juicio se
puede alargar hasta 2 años o más.

Por eso mi insistencia en que no arriesgue su patrimonio, a la larga lo barato le

saldrá más caro, mejor acuda ante el Notario de su confianza y escriture.

La inscripción de un inmueble adquirido da seguridad

Si bien la trasmisión de la propiedad de un inmueble se puede dar por diversos

conceptos, para que surta efectos contra terceros debe de estar registrada en los
términos que establece la ley; de no ser así se pueden presentar infinidad de problemas
que ponen en riesgo los derechos de propiedad del adquiriente.

Muchas personas, ya sea por problemas económicos, por desidia, por desconocimiento o
porque no cuentan con los elementos necesarios, dejan pendiente la regularización de su
propiedad.

Los principales casos son: Quien compra con un contrato privado y no escritura; o tiene
derechos hereditarios y no se adjudica; o adquiere un inmueble por sentencia judicial y
no se inscribe en el Registro Público; o quien por cualquier título adquiere un inmueble y
no se encuentra inscrito en el Registro Púbico de la Propiedad.

La compraventa. La compraventa de inmuebles debe hacerse mediante Escritura Pública,

salvo cuando el valor del inmueble es menor de 365 veces el salario mínimo general
diario en el Distrito Federal en el momento de la operación; o corresponde a algunas
enajenaciones y programas de regularización de la tenencia de la tierra que realiza el
gobierno del Distrito Federal.

Hay quienes celebran un contrato Privado de Compraventa con la intención de escriturar

mucho tiempo después, quizá años. Si bien este contrato es válido ya que solo falta darle
publicidad e inscribirlo en el Registro Público. Mientras no se formalice en instrumento
Público y se inscriba en el Registro Público de la propiedad correspondiente, no surtirá
efectos contra terceros.

Claro si el vendedor no quiere otorgar la escritura definitiva de compraventa ante notario,

o bien falleció, se puede demandar su otorgamiento, con sus respectivos riesgos. Sin
embargo mejor evite dolores de cabeza y desde un principio escriture su compraventa.

La promesa de compraventa. Es un contrato (por lo regular privado entre las partes) en

el que se asume contractualmente celebrar un contrato futuro, en este caso, un contrato
de compraventa ante notario.

Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los
elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

El precio, por lo regular se pacta entregarlo totalmente contra la firma de la escritura

definitiva y la entrega física del inmueble.

El dinero que se entrega al promitente vendedor, es un depósito en garantía, ya que si se

entrega como parte del precio, sería una compraventa aunque el contrato diga que es
una Promesa de Compraventa.

Si usted para formalizar la entrega de un anticipo a cuenta del valor de un inmueble

mientras se firma la escritura, lo hace en un simple papelito consintiendo la operación
indicando precio y cosa. Le comento que por regla general la venta es perfecta y
obligatoria, ya que convinieron las partes sobre la cosa (inmueble) y su precio, aunque la
primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.

En este caso, si el vendedor no quiere vender, el comprador puede demandar la firma de

la escritura y como al papelito le faltan muchos elementos ..... ¡Oh que gran lío!

Compraventa con reserva de dominio. Puede pactarse válidamente que el vendedor se

reserve la propiedad del inmueble hasta que éste haya sido pagado. Si el comprador
recibe el inmueble, mientras no se pase la propiedad al comprador, será considerado
como arrendamiento.

Sin embargo para efectos fiscales, sí se considera que existe la compraventa.

En otros blogs trataré lo relativo a otras formas de trasmisión de propiedad como son: la
donación, cesión de derechos, transmisión de dominio en ejecución de fideicomiso,
permuta, adjudicación judicial por diversos motivos y herencia.

Problemas que se pueden presentar por no tener inscrita la traslación de dominio. Solo
mencionaré algunos de los riesgos a que está sujeto quien adquirió los derechos de
propiedad por cualquier título y la misma no se encuentra inscrita en el Registro Público
correspondiente, siendo inscribible:

1. El anterior propietario fallese sin haber formalizado la trasmisión de la propiedad al

comprador y los herederos no reconocen la operación y se adjudican el inmueble,
solicitando la devolución del mismo.

2. El anterior propietario tiene deudas importantes y lo embargan sobre el bien que sigue
a su nombre en el Registro Púbico.

3. Si se trata de un ejido es aún peor, pueden los ejidatarios no reconocer al adquiriente

por no cumplir con las formalidades y solicitar se les regrese el inmueble porque tienen
mejores derechos que el vendedor y/o el adquiriente.

4. El propietario anterior por tener el inmueble inscrito en el Registro Público a su

nombre, puede solicitar un crédito o una fianza, u otorgar un aval con la garantía del
inmueble que todavía se encuentra a su nombre en el Registro Público. Gravando así un
inmueble que en principio ya no es suyo.

5. El propietario anterior de mala fe, vende en Escritura Pública el inmueble a un tercero,

ya que le puede demostrar que el inmueble está inscrito a su nombre. Y como esta
operación se inscribirá y se presume que el comprador es de buena fe, este último se
quedará con el inmueble y usted tendrá que demandar al vendedor lo que proceda.

Estos son solo algunos ejemplos de situaciones que se pueden presentar por no inscribir
su trasmisión de propiedad en el Registro Público. Se agravan más si no cuenta con la
posesión del inmueble, o si el titular de los derechos que no ha inscrito el inmueble,
fallece. Aunque pudiera tener medios de defensa, no deja de ser un problema latente.

Recomendación. Si usted adquirió un inmueble por cualquier título, no deje pendiente su

inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Si usted es heredero y/o tiene derechos a heredar por un intestado y no ha realizado sus
trámites sucesorios, le recuerdo que por este año en el Distrito Federal hay descuentos
del 80 % en derechos e impuestos si se inscribe en los programas de la Dirección
General de Regularización Territorial del Distrito Federal (Izazaga 89, Centro), consulte a
su notario