Arras de retractación y obligaciones de saneamiento

DERECHO DE CONTRATOS
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
ASIGNATURA:
ACTIVIDAD N° 4:
Arras confirmatorias, arras de retractación y las obligaciones de saneamiento
CICLO:
VIII
CODIGO:
2606142019.
DOCENTE TUTOR:
Abg. Homero Díaz Cayotopa
Email: homero_dc25@hotmail.com
NOMBRE DEL ESTUDIANTE:
Edinson BERNAL DELGADO

Email: ediberd_26@hotmail.com
Cel 948479185
Chiclayo, Setiembre del 2017.
1
Dedicatoria:
Con gratitud al Gran Maestro y

GUIA “JESUCRISTO” por darme
la LUZ, la Sabiduría y las Fuerzas
día a día, y por regalarme la
bendición a mis hijas hijos y hogar
para seguir siempre adelante; dedico
este logro a Él...
A mis progenitores por traerme a este

mundo, a mi esposa, a mis hijas porque
ellas son el motivo para continuar
siempre hacia el éxito...
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INDICE
Caratula…………………………………………………………………………………1
Agradecimiento – Dedicatoria………………………………………………………....2
Índice…………………………………………………………………………………..3
Presentación.…………………………………………………………………………...4
I.- Arras confirmatoria, arras de retractación y las obligaciones de saneamiento...5 – 39
Referencias Linkográficas………................................................................................40
Conclusiones……...................................................................................................... …41
3
PRESENTACION
El siguiente trabajo tiene como finalidad principal estudiar, analizar y valorar la

Arras confirmatoria, arras de retractación y las obligaciones de saneamiento estos temas
serán materia de estudio en el presente documento
El Origen y funciones que cumplían las arras o señales en términos generales,

arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”, “garantía” o “prueba”,
usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las
partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del
tiempo las arras pasaron a convertirse en institución de aseguramiento de derechos, al
ser considerado como aquello que se da en prenda o garantía de un contrato.
Es precisamente este último matiz, al que se le conoce como arra de retractación

o penitencial, pues concede la facultad o potestad para arrepentirse de la conclusión de
un contrato, vale decir, que aquel que entrega las arras en calidad de retractación, tiene
el derecho de consumar íntegramente el contrato o que arrepentirse del mismo, siendo
que en este último caso perderá aquello que haya entregado a la otra parte, funcionando
como una prima de castigo o multa, estipulada en beneficio de la parte que se mantiene
fiel a la obligación contractual ".
Cabe resaltar que el presente documento tiene por finalidad dar algunos alcances
respecto a las Arras confirmatoria, arras de retractación y las obligaciones de
saneamiento que en calidad de neófito del saber jurídico ayuda a conocer mejor la rama
del derecho.
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LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN EN EL DERECHO CIVIL PERUANO
1. ARRAS DE RETRACTACIÓN: ORIGEN Y ALCANCES
1.1. Origen y funciones que cumplían las arras o señales
En términos generales, arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”,

“garantía” o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o
inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo
contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en institución de
aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da en prenda o
garantía de un contrato. Es precisamente este último matiz, al que se le conoce como
arra de retractación o penitencial, pues concede la facultad o potestad para arrepentirse
de la conclusión de un contrato, vale decir, que aquel que entrega las arras en calidad de
retractación, tiene el derecho de consumar íntegramente el contrato o que arrepentirse
del mismo, siendo que en este último caso perderá aquello que haya entregado a la otra
parte, funcionando como una prima de castigo o multa, estipulada en beneficio de la
parte que se mantiene fiel a la obligación contractual .
A saber la doctrina a clasificado a las arras en tres tipos: arras confirmatorias, de

retractación y penales. La primera es señal o prueba de seriedad de la celebración del
contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. Las de retractación facultan el
derecho de desistirse del negocio contractual, tanto para la parte que las dio como para
la que las recibió. Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de
apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver
dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-
especie de las confirmatorias.
Los orígenes históricos del arra o las arras se encuentran en los fenicios, en Grecia y en
Roma, habiendo alternado indistintamente entre la calidad de confirmatoria o de
retractación. Siguiendo a reconocidos autores como LEON BARANDIARAN, ARIAS
SCHEREIBER, DE LA PUENTE Y LAVALLE, BANEDES, ENNECCERUS y
RISOLIA, la palabra ARRA etimológicamente proviene de la palabra fenicia arrha.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos, Nº 11, Año VII, Lima, 2005.
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En el Derecho Griego el arra podía consistir un negocio preparatorio de una

compraventa real futura, con la facultad de desistirse de la promesa con la pérdida del
arra por quien lo había dado, o la restitución del doble por quien la había recibido. En el
Derecho pre justinianeo se contemplaba al arra como una prueba o confirmación del
contrato simbolizada mediante la entrega de monedas o dinero. Las posteriores
Institutas admitieron la posibilidad de emplearse como mecanismo de arrepentimiento.
En la época de Justiniano, la Arrha Poenitentialis, fue considerada como un
mecanismo válido de liberarse de una obligación contractual. Con el Código de
Napoleón de 1804 se recoge el criterio de las arras penitenciales (Art. 1590), mientras
que en el Derecho Germánico tuvieron inicialmente un carácter confirmatorio y luego
una función indemnizatoria a través de un contrato preparatorio real . Y es en nuestra
legislación civil vigente, que se admite las arras penitenciales o de retractación (art.
1480), sin dejar de lado las confirmatorias (art. 1477).
1.2. Definición de arras de retractación o penitenciales
Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras penitenciales, son

aquellas arras que generan (para quien las entrega, como para quien las recibe) el
derecho de retractarse de una relación contractual existente y por cumplirse. Es un
instituto contractual por el cual se diluye válidamente el vínculo obligacional. No es en
estricto la facultad con que cuentan partes de desistirse de cumplir con el contrato, sino
es el bien, representativo de un valor económico, entregado a la celebración del negocio
contractual con la expresa intención de conceder la facultad de arrepentimiento a una o
a todas los partes. La consecuencia de arrepentirse del contrato involucra, para quien
ejerce esta facultad, la pérdida del bien o su restitución doblada, si quien se arrepiente es
quien lo dio en el primer caso, o quien las recibió en el segundo.
Estas autorizan a no cumplir la obligación asegurada, a cambio de perderlas el que las

dio, manifestando Manuel ALBALADEJO que las arras penitenciales “por un lado,
aseguran la obligación, en cuanto que, si no se cumple, se pierden; pero, por otro lado,
facilitan el incumplimiento, en cuanto que, conformándose con perderlas, se puede el
deudor desligar de aquélla”.
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De similar parecer, el destacado jurista español Luis DIEZ PICAZO expresa que las
arras penitenciales “pueden cumplir la función de permitir a ambos contratantes
desligarse posteriormente del contrato ya perfeccionado y por consiguiente obligatorio”.
Sin embargo, para Renato SCOGNAMIGLIO , las arras penitenciales no significaban
más que el poder de desistimiento otorgado a una de las partes o a ambas,
concentrándose -este autor italiano- en los efectos que produce la entrega del bien pero
no en la naturaleza jurídica del título por el cual estos bienes se entregan.
Advirtiendo el distingo con las señales confirmatorias, Max ARIAS SCHREIBER,

expresaba que “ya no estamos, en efecto, en presencia de una manifestación o señal de
la voluntad de cumplir un contrato, sino por el contrario, ante la eventualidad válida de
que las partes se arrepientan de ejecutarlo. El sentido de estas arras [de retractación] no
está, por consiguiente, en reafirmar el valor del contrato, sino de autorizar a resolverlo.
Confiere, pues, el derecho de retractarse de una relación convencional existente y por
cumplirse”. Ramón BADENES, apoyándose en BONET, apunta que las señales
penitenciales, “pueden perseguir un fin expiatorio (arrha poenitentialis) y entonces
viene a ser una especie de multa que abona anticipadamente una de las partes, por
reservarse el derecho de rescindir el contrato a su libre arbitrio” .
Como se aprecia, las arras penitenciales –a diferencia de las confirmatorias- producen la

extinción lícita del vínculo contractual, lo cual ha sido apreciado como un decaimiento
de la obligatoriedad de los contractos, por ello en el Codificador restringió la regulación
de las arras de retractación a los contratos preparatorios y no a la generalidad de los
contratos. En efecto, en virtud del artículo 1480 del Código Civil peruano, la entrega de
las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios. Lo cual es
sumamente polémico, pues jurídicamente nada impediría que las partes celebren actos
jurídicos coligados de depósito y de penalidades, bajo condiciones suspensivas, con el
propósito lícito de lograr los mismos efectos que la entrega de arras penitenciales en
contratos definitivos: contraprestación por derecho de arrepentimiento.
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Ahora bien, el artículo 1480, dispone que las arras de retractación se dar exclusivamente
en los contratos preparatorios, permitiendo a cualquiera de los contratantes arrepentirse
o deshacer el negocio con los efectos patrimoniales de la pérdida para el que entrega las
arras y se arrepiente, y la restitución doblada para el que las recibe y se retracta.
2. CARACTERÍSTICAS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN
2.1. Las arras de retractación se dan exclusivamente en los contratos preparatorios

Los contratos preparatorios típicos regulados en el Código Civil, son el compromiso de
contratar (art. 1414) y el contrato de opción (art. 1419). Conviene precisar que por
medio del Compromiso de Contratar las partes se obligan recíprocamente a perfeccionar
un contrato en el futuro. En la eventualidad que una de las partes se niegue a suscribir el
contrato definitivo como consecuencia de un compromiso de contratar, la otra parte
puede exigir judicialmente la celebración del contrato, así como el pago de una
indemnización por daños y perjuicios (salvo que se hayan estipulado arras de
retractación).
Por el Contrato de Opción una de las partes (promitente) queda vinculada a su

declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra (optante) tiene el
derecho exclusivo de celebrarlo o no. A diferencia de lo que sucede con el compromiso
de contratar, en el contrato de opción el optante puede perfeccionar el acuerdo definitivo
manifestando su voluntad recepticia, por lo tanto, la eventual negativa del promitente no
impide que el contrato genere todos los efectos legales previstos desde que esta
voluntad se produce .
Al momento de la celebración del contrato preparatorio, una de las partes (usualmente el

deudor de la futura obligación) entrega una cantidad de dinero o algún bien en calidad
de arras de retractación, a fin de neutralizar en quien las recibe, el riesgo por el posible
ejercicio del derecho de desistimiento en el futuro y, por lo mismo, la frustración del
contrato definitivo.
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Si bien basta que una de las partes entregue las arras de retractación al momento de la
celebración del contrato preparatorio, a la luz de la lectura del artículo 1480, nada
impide que se pueda concertar que ambas o todas las partes contratantes entreguen
señas o arras penitenciales (arras de retractación recíprocas).
Nuestro cuerpo civil admite las señas de retractación en todo tipo de contratos
preparatorios (pactos de contrahendo), por el contrario existen códigos, como el francés
(art. 1590), que solamente las aceptan en las promesas de venta.
2.2. Por su naturaleza accesoria se materializan como un pacto arral
Las arras de retractación son de naturaleza accesoria al contrato matriz con el cual se
vincula jurídicamente. Toma forma de un pacto arral en el negocio contractual que las
partes celebran. En la medida que es un pacto accesorio, su nulidad o vicio no afecta al
contrato matriz o principal; por el contrario, si contrato principal se viera afectado de
ilicitud, ésta también arrastraría al pacto arral.
La vigencia de las arras de retractación depende del acto jurídico contractual del cual es
accesoria, adquiriendo la condición de elementos accidentales del negocio, esto es,
aquellos componentes jurídicos que los agentes estipulan voluntariamente con el firme
propósito de establecer alguna modalidad a la eficacia del acto jurídico, pero cuya
presencia no interesa para su estructura y validez, por no ser esencial al mismo. Dentro
de las modalidades del acto jurídico, hay quienes han considerado a las arras de
retractación dentro del esquema de la condición resolutiva (art. 171 y ss.) .
¿Qué sucede si el contratante que le corresponde entregar el bien en calidad de arras de

retractación, no lo hace? Como hemos expuesto, el pacto arral es un elemento accidental
pues responde a una naturaleza accesoria, de tal forma que no influye en la validez de la
relación jurídica matriz o principal.
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En ese escenario, si la parte obligada a entregar las señales de retractación se niega u

omite hacerlo, simplemente no surtirá efectos el pacto arral; vale decir, que no existirá
el derecho de retractarse, ni surtirá efectos la sanción de pérdida del bien, la devolución
del duplo o la imputación al crédito, precisamente porque no se ha entregado bien
alguno, es imposible aplicar estos últimos efectos. Por el contrario, mantienen plena
vigencia las obligaciones concertadas en el contrato matriz o principal.
2.3. Se perfecciona con la entrega o tradición del bien

Si bien el artículo 1480 no hace mención expresa a la característica real de las arras de
retractación, ésta surge de su propia naturaleza. No es comprensible una arra de
retractación sin entrega o traditio de los bienes para su consumación; en este sentido, la
tradición se convierte en un elemento constitutivo de este acto jurídico accesorio.
En opinión de Luis DIEZ-PICAZO y Renato SCOGNAMIGLIO, es característica de

las arras su entrega al momento de la celebración del contrato, respondiendo a un
carácter real, pues para su existencia y eficacia se requiere la transmisión posesoria. No
es ajeno, por ello, que las señales penitenciales sean catalogadas como instituciones del
derecho real de garantía, asimilables a la prenda y al derecho de retención, en donde la
posesión del bien es la característica fáctica más relevante.
La tradición es consubstancial a las arras de retractación, por ello, no podemos afirmar

que estamos en presencia de ellas si no hay entrega, física o jurídica, en favor de una las
partes, pues precisamente la tradición es la característica que las distingue de la cláusula
penal, en donde sólo existe una promesa de pagar la penalidad o multa, pero no existe
entrega de la misma al momento de su concertación.
Como habíamos expuesto anteriormente, las arras de retractación son accesorias y

también de efectos reales, siendo así, si la parte obligada a entregar dinero o algún otro
bien en calidad de arras no cumple con ello, no afecta al contrato principal del cual se
desprende, simplemente no habrán surtido efecto las arras ante la falta de la entrega.
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2.4. Requieren ser expresas
Todas las clases de arras se caracterizan por ser expresas. No Toda dación de dinero o
especie en el momento de la estipulación del contrato constituyen arras, desde que
pueden haber sido entregadas a cuenta de la contraprestación (precio, arriendos,
remuneración, etc.) y así debe entenderse el acuerdo, cuando quiera que no aparezca de
modo explícito y seguro que las partes han entendido estipular arras de retractación. Por
ello las arras penitenciales deben ser señaladas expresamente en el contrato
preparatorio.
Pero qué solución debemos dar, en el caso que se señale expresamente que determinado
bien o cosa es entregado a título de arras, sin mencionar la clase de éstas. Raymundo
SALVAT es de opinión, que ante el silencio de las partes contratantes para calificar el
tipo de arras entregadas, debe presumirse que han querido establecer arras penitenciales
. El parágrafo II del § 336 del BGB de manera prudente señala que “en caso de duda la
señal se considerará dada a título de pena”. En realidad existe mucha controversia
respecto de este tema, pues LEON BARANDIARAN, de parecer distinto, indicaba que
“las causas rescisorias de los contratos no deben presumirse, sino entenderse
restrictivamente”, dando a entender que ante el silencio debiera presumirse que las
partes han querido establecer un pacto arral confirmatorio .
Luego de explicar que esta disyuntiva no existía en el derogado Código de 1936, pues
su artículo 1348 prescribía que las arras se reputarán dadas en señal de conclusión del
contrato, situación que no ha sido debidamente resuelta por el vigente Código nacional,
DE LA PUENTE Y LAVALLE participa de la doctrina y jurisprudencia española la
cual se inclina por considerar que la entrega de arras, a secas, representa un principio de
cumplimiento , descartando que se deban de entender como arras penitenciales.
3. ANÁLISIS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN ESTIPULADAS EN

NUESTRO CODIGO CIVIL
3.1. Bienes que pueden darse en arras de retractación
Nuestro ordenamiento jurídico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes sobre
los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a las arras de
retractación nos advierten importantes características que estos bienes deben tener, así
nos señala que estos deben ser objeto de “entrega”, que las arras entregadas son pasibles
de “pérdida” en provecho del otro contratante, que pueden ser “devueltas dobladas” o
“imputables al crédito”, según su naturaleza.
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a) Dinero y Títulos Valores
El dinero suele ser el bien más común para ser entregados en calidad de arras de
retractación (e incluso confirmatorias). Su entrega no sólo puede ser en efectivo sino
también mediante un título que lo represente (cheque, por ejemplo). En este sentido,
nada obsta para que las partes contratantes acuerden entregar o recibir títulos valores en
calidad de arras de retractación, mediante el endoso de los mismos.
Este tipo de bienes tiene una ventaja evidente, como es su fácil cuantificación. Si quien
se arrepiente de perfeccionar el contrato definitivo es quien recibió las arras, las deberá
devolver dobladas en su monto, en este sentido si se entregó 100 deberá devolverse 200,
no existe mayor complejidad en esta operación; asimismo, permite imputar su monto
fácilmente al crédito, sin mayor controversia.
b) Muebles
Los bienes muebles, en principio, no representan mayor inconveniente para ser

entregados a título se señales de retractación, pues como sabemos la entrega se consuma
con la tradición. Pero, cuando la norma sanciona con la devolución del doble, es donde
empieza a cuestionarse su validez, dado que si se entrega un vehículo en arras de
retractación, ¿deberá devolverse dos vehículos quien las recibió y quien se desiste de
firmar el contrato definitivo? Cómo poder cuantificar el doble de un bien mueble, pues
como sabemos las valorizaciones de bienes suelen ser fuente de innumerables
controversias.
En realidad no existe impedimento legal para que las partes se obliguen a entregar
bienes muebles como arras de retractación, por ello la doctrina predominante apunta a
indicar que en caso de tener que devolver el duplo de las cosas muebles, el obligado
deberá restituir el bien más un monto en dinero igual a su valor.
c) Inmuebles
Igual que el criterio predominante para el caso de los bienes muebles, la sanción de
devolver el doble de lo entregado se materializa reintegrando el inmueble más un monto
igual a su valor.
En términos generales no habría inconveniente en entregar en arras de retractación

bienes inmuebles, siempre que se proceda a su entrega física como jurídica, siendo en
este último caso que la entrega se materializaría mediante inscripción registral. Ahora
bien, teóricamente no debería haber objeciones, desde el punto de vista registral, para la
inscripción de este tipo de actos jurídicos modales.
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d) Intangibles, Derechos y Créditos
Los bienes intangibles y los derechos, podrían ser dados en arras de retractación en la
medida que puedan ser entregados jurídicamente de manera válida y eficaz. Una marca
comercial o un derecho de concesión, podrían ser consignados en señal de retractación,
en la medida que su entrega jurídica o sin desplazamiento se produzcan vía inscripción
en los registros correspondientes. Sobre los intangibles o derechos que no merezcan
inscripción registral, no pueden ser objeto de arras de retractación, como sería el caso
del know how o algún derecho de suministro exclusivo, entre otros ejemplos.
Los créditos por sí mismos, están excluidos de ser arras penitenciales, pues en su
mayoría consisten en acreencias que se reportan en contratos o actos extra-
contractuales, resultando abiertamente imposible efectuar una entrega a la contraparte,
pues por consistir en obligaciones puras, éstas en la práctica pueden ser prometidas a
varios beneficiarios a la vez. Lo cual nos lleva a concluir, que en este caso, resulta
imposible retener o confiscar el crédito, menos afirmar que el cedente los pierde
efectivamente a favor del poseedor. Distinto sería el caso, que éste crédito conste en un
instrumento cambiario, para lo cual nos remitimos a los criterios de los títulos valores.
3.2. ¿A título de qué se entregan las arras de retractación?
Suele pasar inadvertida la naturaleza jurídica de la entrega de las arras de retractación o

penitenciales, si bien nuestro ordenamiento civil alude que éstas se entregan, se pierden,
se devuelven dobladas o se imputan como pago, no se precisa si la entrega que hace una
de las partes es en propiedad, depósito, garantía o en calidad de algún otro título
jurídico.
Debemos advertir que en este caso nuestra posición no está del todo definida, en
principio porque a tenor de los artículos del Código Civil existen disposiciones
contradictorias. Analizando la operatividad de este instituto se puede apreciar que la
parte que las recibe recién hará suya la arra, cuando la parte que la entregó se arrepiente
de la conclusión del contrato definitivo y no al momento de la entrega, que resulta ser
un acto anterior.
Podría considerarse que opera un depósito sobre los bienes, lo cual no guarda lógica
desde que entregar un bien a título de depósito no impide que el propietario pueda
disponer del mismo, celebrando una venta o un mutuo a favor de un tercero. En este
caso, la parte que entregó las arras de retractación no podría perder la propiedad del
bien, simplemente porque éste ya no se encuentra dentro de su patrimonio, sino dentro
del patrimonio de un tercero, con lo cual es fácil advertir que el depositario no cuenta
con seguridad alguna, que es precisamente el verdadero objetivo de las arras o señales.
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En esta situación, podría apuntarse que el título por el cual se entregan las arras es en
garantía (prenda, anticresis o hipoteca), lo cual no sería del todo preciso, más aún
cuando sabemos que nuestro Código Civil consagra la nulidad del pacto comisorio, vale
decir, prohíbe que el acreedor se apropie del bien objeto de la garantía. Siendo así, la
única manera válida por la cual la parte que recibe las arras penitenciales confisque el
bien entregado, es que su transmisión se haya efectuado a título de propiedad, caso
contrario no se justificaría las situaciones en que se devuelven bienes distintos a los
recibidos, como cuando se entrega dinero o cosas fungibles. Sólo transmitiendo los
bienes a título de propiedad es que podemos aplicar los efectos de las arras de
retractación. Así también lo ha entendido el Código Civil de Prusia, el cual en su
artículo 216 señala que “las cosas dadas en arras pasan en propiedad inmediatamente y
en todos los casos al que las recibe”.
Sin embargo, no puede afirmarse que exista una transmisión simple de propiedad, razón
por la cual estamos con aquello que esbozara POTHIER sobre la entrega en propiedad
bajo condición, en el caso de las arras.
3.3. Aspectos controvertidos sobre los bienes entregados
No cabe dar en arras de retractación bienes que no son de propiedad del que las entrega.
Tomando partido por que la entrega de señales involucra la transmisión de la propiedad
condicionada, sería rescindible la entrega de bienes ajenos.
Evidentemente, si los bienes entregados son fructíferos o se efectúan mejoras sobre los
mismos, dichas mejoras acrecentarán las arras de retractación. El problema se suscita
cuando tenga que devolverse el duplo de lo recibido: ¿Se devuelve el doble del recibido
originalmente o de lo incrementado con los frutos (y las mejoras, de ser el caso)?
Corresponde a la jurisprudencia actuar con justicia en estos casos sumamente
controvertidos.
De otro lado, ¿puede darse en arras de retractación, el mismo bien que será materia del
contrato definitivo (por ejemplo, un vehículo en la compraventa, libros en una donación,
derechos de autor en la cesión de derechos, títulos valores en el factoring, una marca en
un contrato de franquicia, el monto total de dinero a prestar en el mutuo, etc.)?
Aparentemente no habría inconveniente en ello, sin embargo, carecería de sentido dar

en arras penitenciales, de manera preparatoria, precisamente aquello que será objeto de
celebración del contrato definitivo, tomando en consideración que – si bien el Código
no lo dice – las arras suelen ser montos o valores menores a la obligación definitiva,
sirviendo como una especie de prestación parcial, que finalmente adquiere carácter
penitencial.
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Una operación contractual por la cual se entregue en arras de retractación aquel bien que
será materia del contrato definitivo, resulta inadmisible, pues puede estar encubriéndose
transferencias gratuitas con la intención de burlar los derechos de terceros.
3.4. Relación entre las arras y el pacto comisorio ¿puede el beneficiado apropiarse
del bien entregado en garantía?
En el particular caso de las arras de retractación, esta institución no hace sino burlar la
prohibición por el cual el acreedor puede hacerse de la propiedad del bien otorgado en
garantía, ante el incumplimiento de las obligaciones de un deudor.
¿Acaso no estamos hablando de incumplimiento de las obligaciones cuando la persona

que dio las arras decide finalmente retractarse de la operación contractual? Así, por
ejemplo, con la finalidad de revestir de legalidad y, por lo tanto, de eludir la nulidad del
pacto comisorio, las partes pueden decidir que en vez de otorgarse una prenda sobre una
mercancía, ésta tenga la condición de arras de retractación, pues en el entendido de ser
considerado como “prenda” el beneficiario no podrá hacerse de la propiedad de la
mercancía ante el incumplimiento, contrario es el caso si se le denomina “arras” a
dichas mercaderías.
Como sabemos la posición adoptada por el Código Civil es prohibir el pacto comisorio,
el cual es legalmente burlado por la utilización de otras figuras jurídicas reguladas en el
mismo Código, lo que hace incomprensible mantener formalmente la mencionada
prohibición, como además lo demuestran las arras en el presente caso.
3.5. El incumplimiento de los contratos y el derecho de retractarse
Se afirma que al estipularse un pacto arral de retractación dentro de un contrato

preparatorio, la parte que se arrepiente de celebrar el contrato definitivo no actúa de
manera contraria al contrato, sino que se ajusta a sus términos (por ello no se habla, en
propiedad, de incumplimiento sino simplemente de retractación o desistimiento).
En este sentido, la institución arral en comentario tiene una ventaja relevante para la
parte que se desiste, en comparación con su símil confirmatoria: como no hay
incumplimiento del contrato, no hay lugar a una acción por daños y perjuicios.
El Derecho de retractarse no es resolución del vínculo obligacional, pues ésta sólo

procede cuando ha mediado incumplimiento de la otra parte, situación imposible de
acontecer, dado que precisamente la otra parte se conduce de manera fiel al contrato,
vale decir, no hay incumplimiento atribuible de su parte.
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Finalmente, si bien es expresa la designación de las arras penitenciales (al ser una
característica esencial de esta institución), no lo es el ejercicio del derecho de
retractación o desistimiento. El derecho a retractarse puede ser manifestado de manera
expresa o tácita, conforme a las reglas generales del Acto Jurídico.
4. EFECTOS SI SE EJERCE EL DERECHO DE RETRACTACIÓN
Como vemos, las señas penitenciales o arras de retractación son un válido mecanismo
extintivo de obligaciones contractuales, cuando una de las partes manifiesta a la otra su
voluntad de arrepentirse de cerrar o celebrar el contrato definitivo.
En este escenario, el bien dado a título de arras de retractación lo pierde quien lo entrega
y se retracta; o lo tiene que devolver doblado, cuando el que se arrepiente es quien lo
recibió al momento de celebrarse el contrato preparatorio. En ambas situaciones se
habrá provocado la extinción de la relación jurídica obligacional.
Este efecto extintivo, ha llevado a cuestionar si las arras de retractación refuerzan los
contratos o por el contrario promueven su ruptura. Al respecto debemos precisar que las
partes en libre ejercicio de su autonomía privada pueden establecer las condiciones por
las cuales pondrán fin a su relación jurídica, de tal forma que en la institución que nos
avoca, no podemos afirmar que exista un debilitamiento del contrato, desde que en
ningún momento los contratantes se han apartado del mismo.
a) Si quien se retracta es quien dio las arras de retractación
Conforme al artículo 1481 del Código Civil vigente, si el que se retracta es quien las
entregó las pierde automáticamente. La parte que recibió el bien en señal, se hará
definitivamente de la propiedad entregada, por ello las arras de retractación, bajo ciertas
circunstancias, funcionan como el precio pactado para desligarse de un contrato.
En este primer supuesto, la parte que recepcionó las arras penitenciales se apropia de las
mismas, pero se encuentra impedido de demandar acumulativamente el cumplimiento
del contrato. Acá hay un distingo muy importante con las arras confirmatorias, pues en
estas últimas es viable confiscar las señas y además demandar por la ejecución del
contrato.
Imaginemos que una empresa denomina “Modelo S.A.” celebra un contrato de opción
de una compraventa de un vehículo con la empresa “Inversiones S.A.C.”, por el cual a
la primera se le concede la opción para adquirir el mencionado bien por el plazo de 4
meses. “Modelo S.A.” en cumplimiento expreso del contrato preparatorio hace entrega
de S/. 5,000 en calidad de arras de retractación.
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Ocurre que a los dos meses de celebrado el contrato de opción, “Modelo S.A.”
comunica su voluntad de negarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa del
vehículo. Ante esta negativa, es decir, ante el ejercicio del derecho de retractarse
corresponde la pérdida de las arras penitenciales entregadas (S/. 5,000), ipso jure, en
favor de “Inversiones S.A.C.”, manteniendo además la propiedad del vehículo.
b) Si quien se retracta es quien recibió las arras de retractación
Si la parte que recibió las arras de retractación es quien decide arrepentirse de celebrar
el contrato definitivo, como sanción tendrá que devolver el doble de lo recibido.
La sanción establecida no sólo consiste en reintegrar el bien recibido, sino además en

suministrar un monto igual como penitencia. Como hemos manifestado, la fórmula legal
consagrada por el artículo 1481 (“devolverlas dobladas”), está pensada mayormente
para los casos en que se consigna dinero (p.e. S/. 5,000) o bienes fungibles (p.e. 30 Kg.
de arroz) en calidad de arras penitenciales, de tal forma que resulta correcto referirse a
la obligación de devolverlas dobladas (S/. 10,000 o 60 Kg. de arroz).
Pero existen supuestos en los cuales es improbable entregar el doble de lo dejado en

arras penitenciales, como en el caso de haberse transmitido un inmueble de
determinadas dimensiones y ubicado en una zona comercial estratégica. Peor aún es el
caso de bienes únicos o en ejemplares exclusivos: resulta imposible entregar el doble de
la obra “La Estación de Saint Lazare” de Monet o de un manuscrito original de César
Vallejo, por ser estos bienes irrepetibles.
En casos como estos últimos, la doctrina se inclina por considerar que la parte que se
encuentra obligada a devolver el doble de lo recibido, simplemente deberá entregar, en
sustitución, el valor dinerario que dichos bienes representen. Siendo que determinar la
valorización de un bien, es un asunto bastante delicado y fuente de no pocas
controversias.
Vemos, pues, que el contratante que no se aparta del contrato, tiene el derecho a que se
le devuelva el bien dejado en arras de retractación (más un monto igual a su valor), en
tal sentido puede ejercitar su derecho de reivindicación de la propiedad.
Siguiendo con el ejemplo antes descrito, “Inversiones S.A.C.” al arrepentirse de

celebrar el contrato definitivo y al haber recibido los S/. 5,000 en arras de retractación,
se encuentra obligada a entregar el doble de dicho monto a “Modelo S.A.”, vale decir,
deberá desembolsar S/. 10,000 por haber ejercido el derecho de desistimiento.
17
En este tipo de arras, en la práctica es bastante infrecuente, encontrarnos con casos en

que se hayan devuelto las arras dobladas, pues lo ordinario es el supuesto de pérdida por
arrepentimiento de quien las entrega.
5. EFECTOS SI SE CELEBRA EL CONTRATO DEFINITIVO
Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de retractarse,

las arras penitenciales que hayan sido entregadas deberán ser devueltas o pueden ser
imputadas al crédito, según la naturaleza de la prestación.
Las arras de retractación se entregan al momento de celebrarse el contrato preparatorio

o preliminar, de tal forma que al otorgarse el contrato definitivo, el artículo 1483 del
Código Civil, obliga a devolverlas de inmediato. Alternativamente, a elección del
contratante que las recibió, se puede imputar sobre el crédito, es decir, que lo puede
considerar como parte de la prestación debida, si es que la naturaleza de la prestación lo
admite.
¿Podría el beneficiado, alterar el orden dispuesto en el artículo 1483?, ¿sería válido que
primero las impute sobre su crédito, antes que devolverlas de inmediato? Consideramos
que el orden dispuesto por nuestro Código no es del todo apropiado, pues lo natural es
que primero ocurra la imputación en pago, y si, por determinadas circunstancias, ésta no
fuera posible recién se procede a la devolución postrera.
De tal forma que bien harían las partes en pactar convencionalmente un orden inverso
en el destino de las señales de retractación cuando se celebre el contrato definitivo.
Volviendo sobre el ejemplo antes descrito, si el optante “Modelo S.A.” acepta celebrar
el contrato de compraventa del vehículo, “Inversiones S.A.C.” tiene la alternativa legal
de devolver las arras de retractación a “Modelo S.A.” (lo cual como hemos explicado no
resulta natural) o de imputar los S/.5,000 como parte del precio por la venta del
vehículo, quedando pendiendo el pago del saldo, conforme a lo acordado.
6. LOS EFECTOS DE LAS RETRACTACIONES RECÍPROCAS
Habrá que ponerse en el escenario en donde todas las partes contratantes desean ejercer
su derecho de retractación en la misma oportunidad. En primer lugar, tenemos que
quien las recibe y se retracta queda obligada a devolver el doble (segundo párrafo, art.
1481), y en segundo lugar, el que las entrega está penado con perder lo transmitido
(primer párrafo, art. 1481). Entonces, si compensamos dichas prestaciones tenemos
como resultado que quien las recibe, deberá restituir el bien originalmente pactado,
generando un efecto parecido a sí se hubiera celebrado un mutuo disenso.
18
Así tenemos que “Inversiones S.A.C.”, por ejercer el derecho de retractación, debe
entregar a “Modelo S.A.” S/.10,000 (el doble de los S/. 5,000 entregado en arras), pero a
su vez, “Modelo S.A.” habría perdido los S/.5,000 originalmente entregados, por haber
ejercido el mismo derecho. Como la sanción legal es más gravosa para la parte
contratante que las recibe (el doble de lo recibido), luego de una compensación de las
prestaciones resultará que “Modelo S.A.” recobrará los S/. 5,000.
7. OPORTUNIDAD DEL EJERCICIO DE DERECHO A RETRACTACIÓN
Evidentemente, la oportunidad para ejercer el derecho a retractación es hasta el

momento antes del vencimiento del plazo dispuesto en el contrato preparatorio para la
celebración de la relación contractual definitiva. No cabe renuncia a este derecho
después de vencido dicho plazo.
Si bien el pacto arral es de carácter real, no lo será necesariamente el ejercicio del

derecho de arrepentimiento, vale decir, que éste opera con la sola manifestación de
retractación, sin requerirse, por ejemplo, la entrega de lo doble de lo recibido, en el caso
que quien se desiste es quien lo recibió. Este detalle puede generar confusiones pues la
parte que debe recibir el doble, -ante su no entrega- puede demandar su cumplimiento,
debiendo precisarse que la pretensión es que cumpla con la única obligación subsistente,
la entrega del doble de lo recibido; y no el celebrar el contrato definitivo, pues esta
obligación quedó sin efecto ante el ejercicio del derecho de retractación.
8. RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTACIÓN
Como señalaba Max Arias- Schreiber “se infiere (...) que las arras de retractación
favorecen a todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien las
recibe. Empero, no existe impedimento para que este último renuncie al derecho de
retractación, en cuya hipótesis el único que podrá válidamente desligarse del contrato es
quien hizo entrega de las arras”.
En términos generales los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o tácita. Así
que se puede renunciar a los derechos ganados como consecuencia del arrepentimiento
del otro contratante (p.e. el doble de lo entregado), como también cabe la renuncia al
derecho de retractarse.
Sin embargo, llama la atención que el Código Civil regule únicamente la renuncia del
derecho a la retractación y no a otros derechos derivados de las arras penitenciales o de
arrepentimiento. No solo ello, sino que careciendo de amplitud, sólo consagra la
renuncia al derecho de retractación para la parte que recibe las arras penitenciales,
obviando a la parte que las entrega.
19
En ese sentido coincidimos con la autorizada opinión de Manuel DE LA PUENTE,

cuando indica “ahora bien, ¿por qué el Código nacional ha concedido la posibilidad de
renunciar sólo a la parte que recibe las arras? Pienso que igualmente estaría justificado
que quien entrega las arras pueda renunciar a la retractación, desde que existen las
mismas razones, aunque convengo en que carece de motivación que quien entrega las
arras renuncie al beneficio de esa entrega, ya que estaría entregando algo a cambio de
nada”.
A lo mejor, la explicación del criterio restrictivo del artículo 1482 radica en que nuestro
ordenamiento civil trata de eliminar cualquier acto jurídico que quiera encubrir, en la
práctica, una prestación adelantada del contrato definitivo que aún no se celebra. Pero
ello sólo se lograría cuando, al celebrarse el contrato preparatorio o en un pacto
posterior, todas las partes intervinientes renuncian a ejercer su derecho de retractación,
haciendo inútil esta institución arral y no así cuando la renuncia sólo involucra a una o
algunas de las partes, sean éstas quienes reciben las señas de retractación o quienes las
entregan.
20
MODELO DE CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE

RETRACTACIÓN
Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractación que celebran,
de una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES LA PROVIDENCIA S.A.C., con
RUC N° 20392754734, debidamente representada por su Gerente General, Carlos Igor
Guija de Arespacochaga, identificado con DNI Nº 10609430, según poderes inscritos en
la Partida N° 60000482 de los Registros Públicos de Lima, ambos con domicilio en
Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de San Isidro, provincia y departamento de
Lima, a quien en adelante se le denominará el PROMITENTE VENDEDOR; y de otra
parte (___________________________________), identificado con DNI N°
(______________), de nacionalidad peruana, de ocupación (_____________), de estado
civil (___________), con domicilio en (___________________________________),
distrito de (____________), provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se
denominará el PROMITENTE COMPRADOR; en los términos contenidos en las
clausulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL PROMITENTE
VENDEDOR es propietario del 34.30% de los derechos y acciones del Lote N° 91,
Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de
Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el
Tomo 45 Fojas 390 y continua en la Partida N° 60000482 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Huaral. El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL
PROMITENTE VENDEDOR corresponden a un área aproximada de 5,2524 hectáreas
del Lote N° 91, antes referido, y en dicha área se viene desarrollando un proyecto
inmobiliario cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características constan en la
Unidad Catastral N° 06788, proyecto inmobiliario que para todos los efectos del
presente contrato se le denomina simplemente como “EL CONDOMINIO”. LA
PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en
trámite la independización de la Unidad Catastral N°06788 del inmueble de mayor
extensión (Unidad Catastral N°015267). SEGUNDA.- EL PROMITENTE
VENDEDOR ha proyectado efectuar en EL CONDOMINIO la habilitación urbana y
subdivisión de treinta y nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotización que forma
parte integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido, la
PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho proyecto de
habilitación urbana y subdivisión de lotes. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA:
Por el presente contrato las partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro un
contrato de compraventa, en virtud del cual el PROMITENTE VENDEDOR transferirá
a favor de la PROMITENTE COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana
(___) de existencia futura, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas constan en el
Plano de Lotización que obra como Anexo 1.
21
Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al PROMITENTE

VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma,
oportunidad y lugar convenidos. PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE
RETRACTACIÓN: CUARTA: El precio del bien materia del contrato de compraventa
a celebrarse en el futuro, ascenderá a la suma de S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), que el
PROMITENTE COMPRADOR cancelará en la forma y oportunidad que se señala en la
cláusula quinta siguiente. QUINTA: Las partes acuerdan que el PROMITENTE
COMPRADOR pagará el precio establecido en la cláusula que antecede de la siguiente
manera: La suma de S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), bajo la
siguiente modalidad: i) S/. 500.00 (Quinientos con 00/100 Nuevos Soles) en efectivo,
suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de manera previa a las
suscripción del presente contrato; y, ii) S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles)mediante
cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el
PROMITENTE COMPRADOR a la firma del presente contrato, sin más constancia de
su recepción que la firma de las partes al final del este documento. Dicha suma de
dinero es entregada en calidad de arras de retractación, con sujeción a lo dispuesto por
los artículos 1480°, 1481°, 1482° y 1483° del Código Civil, importe que se imputara al
precio pactado cuando se celebre el contrato definitivo. El saldo, ascendente a S/.
(______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos
Soles), mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que
entregará el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del contrato de compraventa
definitivo del inmueble descrito en la cláusula tercera de este contrato.
SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE COMPRADOR se

retracte respecto de su obligación de celebrar el contrato definitivo, perderá, en
provecho del PROMITENTE VENDEDOR la suma de dinero entregada por concepto
de arras de retractación. Por el contrario, si la mencionada retractación es de parte del
PROMITENTE VENDEDOR, éste queda obligado a devolver al PROMITENTE
COMPRADOR únicamente la cantidad entregada en arras, más los intereses legales
devengados a la fecha en que se realice la devolución del dinero entregado. PLAZO
DEL COMPROMISO: SÉTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente
compromiso de contratar será de 60 días calendario, contados a partir de la fecha de
suscripción de este documento. Al vencimiento, las partes de común acuerdo podrán
renovar el plazo de duración de este contrato. OBLIGACIONES Y DECLARACIONES
DE LAS PARTES: OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de
compraventa definitivo de dentro del plazo pactado en la cláusula sétima de este
documento. La retractación de cualquiera de las partes al cumplimiento de la referida
obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos derivados del pacto de arras que con
ese carácter se establece en la cláusula sexta de este documento. NOVENA.- Las partes
convienen que el plazo para la inscripción de la independización y subdivisión del bien
materia de este contrato será no mayor a treinta (30) meses, contados a partir de la fecha
22
de suscripción de la escritura pública que formalice la compraventa definitiva del Lote

(___), Manzana (___), descrito en la cláusula tercera de este contrato. DÉCIMA.- Se
deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se producirá a
la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este contrato, de
acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1. DÉCIMO PRIMERA.- Queda
establecido, como consecuencia de lo estipulado en las cláusulas anteriores que en caso
el bien objeto de la prestación a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no llegase a
existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al anexo 1, aquél se obliga a
devolver la parte del precio que el PROMITENTE COMPRADOR hubiere pagado
hasta entonces más los intereses legales correspondientes. DÉCIMO SEGUNDA.- El
PROMITENTE VENDEDOR se obliga a realizar todas las actividades necesarias para
que el bien objeto de la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el plazo
pactado en la cláusula novena de este documento. Esta obligación incluye la obtención
de todos los documentos exigidos por ley, tales como la inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble correspondiente, de la habilitación urbana e independización de los
lotes, de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1 de este documento.
CARGAS Y GRAVÁMENES DÉCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR
declara que sobre el Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados,
Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y departamento de
Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio se encuentra inscrito un (1)
embargo por la suma de US$ 9,405.00, ordenado por la Juez del 42º Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, Dra. María S. Pulache Ayala, mediante Resolución
Judicial de fecha 13 de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en
el Asiento D00001 de la Partida Nº60000482 del Registro de Propiedad Inmueble de
Huaral. Embargo que EL VENDEDOR se obliga a levantar. GASTOS Y TRIBUTOS
DEL CONTRATO:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen
la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por el
PROMITENTE COMPRADOR. DÉCIMO QUINTA.- El PROMITENTE
VENDEDOR declara que no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago
respecto del bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC
N°06788. JURISDICCIÓN: DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera
surgir entre las partes derivada del presente documento será resuelta de manera
amigable entre ellos. Sin embargo, si la discrepancia no fuera solucionada de esa forma,
las partes someterán la discrepancia a arbitraje de derecho. En ese caso, el arbitraje, será
conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3) miembros. Las partes
involucradas tendrán un plazo de quince (15) días calendario para designar un árbitro
que integrará el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar en dicho
plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, éste será nombrado por el
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima. Dentro de los
quince (15) días siguientes a la designación del último de los árbitros correspondientes,
estos dos (2) árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al tribunal arbitral.
A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer árbitro será
23
designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de

Lima, entre los integrantes de su cuadro de árbitros. El tribunal arbitral tendrá su sede
en la ciudad de Lima y se sujetará a las normas arbitrales vigentes en el centro de
arbitraje antes mencionado, en el momento de la instalación del tribunal arbitral. El
tribunal arbitral tendrá competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y
procedimiento aplicable y demás aspectos que sean necesarios para el desarrollo del
arbitraje. Tanto las resoluciones como el laudo arbitral serán inapelables, renunciando
las partes expresamente a cualquier recurso de impugnación sobre tales decisiones. Los
gastos del arbitraje serán asumidos por ambas partes por mitades con total prescindencia
de quien resulte desfavorecido con el laudo final. Cada parte pagará los honorarios de su
respectivo abogado. Por tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciará sobre quien asume
las costas y costos del proceso. DOMICILIO: DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de
todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de
este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios, los indicados en la
introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes
surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía
notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY: DÉCIMO OCTAVA: En todo lo no

previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las
normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal
de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los
(__________) días del mes de (__________) de 2011.
_________________________________ PROMITENTE VENDEDOR

CONDOMINIOS CAMPESTRES LA PROVIDENCIA S.A.C.
___________________________ PROMITENTE COMPRADOR

(________________________) DNI Nº (____________)
ANEXO I Plano de Lotización
______________________________
__________________________________
CONDOMINIOS CAMPESTRES LA PROVIDENCIA S.A.C. EL VENDEDOR
VENDEDOR EL COMPRADOR
24
ARRAS CONFIRMATORIAS
Entrega y devolución de arras
La entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de

cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito,
según la naturaleza de la prestación.
Arras penales
Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable
a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras.
Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el
contrato y exigir el doble de las arras.
Reglas aplicables a la indemnización
Si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la

resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas
generales.
Arras de retractación
La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y

concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
Efecto de la retractación entre partes
Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante.
Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
derecho.
Renuncia al derecho de retractación
La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.
Efecto del contrato definitivo
Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o
las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
Obligaciones de saneamiento
Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la

posesión o el uso de un bien.
Saneamiento
2° http://www.monografias.com/trabajos68/codigo-civil-peru/codigo-civil-peru9.shtml#ixzz4uC1Fykbq
25
En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente

por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no
permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que
disminuyan su valor.
Destino normal
Si no se indica expresa o tácitamente la finalidad de la adquisición, se presume que la

voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus características,
la oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar.
Transmisión del derecho de saneamiento
Tanto la obligación como el derecho de saneamiento se trasmiten a los respectivos

herederos.
Caducidad de la acción de saneamiento
El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los

anteriores a éste, en la medida que éstos hubieran estado obligados a ello con respecto a
sus inmediatos adquirentes.
Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes

anteriores al inmediato se cuentan a partir de la celebración de sus respectivos contratos.
Facultad de los contratantes respecto del saneamiento
Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento,

salvo el caso contemplado en el artículo 1528.
Limitación del Saneamiento
En las ventas forzadas hechas por las autoridades y entidades autorizadas por ley, el
saneamiento queda limitado a la restitución del precio que produzca la transferencia.
2° http://www.monografias.com/trabajos68/codigo-civil-peru/codigo-civil-peru9.shtml#ixzz4uC1Fykbq
26
LAS ARRAS:
Origen y concepto
Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE,

quien señala lo siguiente: >“…se dice que el origen de las arras debe buscarse en las
costumbres de los comerciantes púnicos, encontrándose también en la venta griega, de
donde pasó a Roma. Otro autor, FREUND indica que las arras tiene un origen semítico,
aunque coincide que la institución llegó a Roma a través de Grecia. En el Derecho
Romano clásico y en el Bajo Imperio Ia entrega de objetos o de dinero, al momento de
celebrarse un contrato consensual se consideró solo como medio de prueba de que el
contrato había quedado perfeccionado, teniendo así el carácter de arras confirmatorias,
pero a partir de una constitución de Justiniano del año 528 se ha creído un
reconocimiento de la facultad de retractación con la pérdida de las arras o con su
restitución “in duplum”, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales”1.
De acuerdo a lo señalado por CABANELLAS, las arras son definidas como “Lo que se
da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato”2.
Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a la otra
para que quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo de
transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de
buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebración de un
determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que “…la seña representa un doble
papel: por una parte, es una garantía de la seriedad del acto y tiene el carácter de un
adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de
arrepentirse, perdiendo la seña el que la ha entregado y devolviéndola doblada el que la
ha recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la seña tan solo
el carácter de garantía del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento”3.
Conforme a la revisión de la doctrina nacional observamos que ALDEA señala lo

siguiente “En términos generales, arra significa lo que se da en “señal”,
“manifestación”, “garantía” o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien
(mueble o inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del
acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en
institución de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da en
prenda o garantía de un contrato.”4.
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-
igv-2/
27
3. DEPÓSITO Y GARANTÍA
Con la reciente incorporación de éstos términos dentro de las definiciones de venta,

servicios y contratos de construcción mediante el Decreto Legislativo Nº 1116 es
preciso dar una explicación sobre lo que implican tales supuestos.
Para empezar, el término “DEPÓSITO” en su sentido común y ordinario del ámbito
civil constituye un contrato nominado que se encuentra regulado en nuestro Código
Civil en el artículo 1814° en el que una de las partes se obliga a custodiar el bien o
bienes de la otra parte y a devolverlo cuando lo solicite, en cambio de una
remuneración.
De manera obvia, indicamos que este no es el sentido que el legislador adopta al ubicar
este término dentro de la Ley del IGV, sino busca incluir una práctica común dentro de
los usos comerciales de nuestra nación al darle al término “depósito” el significado de la
conducta por la cual, al pactar un negocio, ya sea de venta, servicios o de construcción,
se busca asegurar la realización de la prestación, abonando de forma anticipada una
parte del precio o monto de la operación mediante un depósito en una cuenta de una
entidad financiera, a nombre de su proveedor o prestador. Como vemos, bajo este
contexto difiere ostensiblemente en su acepción general.
Por otra parte el término “GARANTÍA” tampoco se debe entender en su sentido

ordinario como un medio que respalde o asegure el pago o rembolso de un crédito o
préstamo otorgado, como lo serían las garantías reales (hipotecas, garantías mobiliarias)
o las garantías personales (fianzas) sino que se da a entender que bajo este término se
busca que el contribuyente comprenda que cuando efectúa operaciones comerciales y
celebre contratos en los que comúnmente se estipula una “cláusula de garantía” la que,
básicamente, consiste en la cancelación de un monto dinerario que tenga como función
garantizar el cumplimiento de la prestación pero que por lo general termina integrando
parte del precio del servicio o venta.
Aunado a esto, encontramos que el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, que modifica el

Reglamento de la Ley del IGV, complementando la reforma hecha a la Ley del IGV
establece una modificación en el numeral 3 del art. 3º de dicha norma estableciendo que
los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del
mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria. Y señala para el caso de las
arras, depósito o garantía, estas deben superar el 3% del monto total de la venta para el
nacimiento de la obligación de pagar el IGV.
Entonces tanto el depósito como la garantía reciben un tratamiento diferenciado

estipulándose el requisito de que dichas sumas deben superar un límite establecido en el
reglamento para que se aplique el gravamen sin embargo estas sumas en la práctica
reúnen las características de lo que conocemos como “adelantos” en el argot comercial
y que tienen como función garantizar el cumplimiento de lo pactado para ambas partes.
28
Se valora la intención de buscar acercar la redacción normativa a una mejor

comprensión del contribuyente, pues en muchas ocasiones, previas a la modificación, el
contribuyente se encontraba en la duda de considerar si dichos montos generaban o no
la configuración del hecho imponible.
4. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIÓN
Las arras pueden ser de dos tipos:
(i) las arras confirmatorias
(ii) las arras de retractación.
Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida que existan
previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales
constituirían una sub-especie de las arras confirmatorias.
4.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS
La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o prueba de seriedad
que de todos modos se dé la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse
de él. En caso que se ratifique la celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte
que recibió las arras puede optar por: (i) devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como
parte del precio del pago, ello obviamente de acuerdo a la propia naturaleza del
contrato.
Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos
1477º al 1479º de la siguiente manera:
El artículo 1477º señala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias

importa la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las
devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artículo
se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por
causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las
arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto
el contrato y exigir el doble de las arras.
igv-2/
29
Finalmente, el texto del artículo 1479º recoge las normas aplicables a la indemnización.
Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere
demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y
perjuicios se regula por las normas generales.
4.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está
contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la
contraparte que las recibió.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas
adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las
confirmatorias.
Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos
1477º al 1479 de la siguiente manera:
El artículo 1480º regula los alcances y derecho de retractación.
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
El texto del artículo 1481º consigna los efectos de la retractación.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las
arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
El artículo 1482º considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractación, al

mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.
Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato
definitivo. Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras
las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la
prestación.
igv-2/
30
5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLES
La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y

concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artículo
1480º del Código Civil de 1984. Para que existan las arras de retractación es necesario
que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes
para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el plazo del
compromiso de contratar no será mayor de un año y cualquier exceso se reducirá a este
límite.
Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarán las

arras como una señal que el contrato definitivo se realizará. Al tratarse de arras de
retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión
de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la
persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya
no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las
arras entregadas como señal.
En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la
intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se
entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor
que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la
adquisición del inmueble.
6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS,

DEPÓSITOS O GARANTÍAS EN EL IGV
6.1 Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras
Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº
055-99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas
con dicho tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de
los inmuebles efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construcción que son
celebrados entre dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV,
toman como referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa
del 18%.
igv-2/
31
6.2 La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley
Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del
cálculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a)
del artículo 13º de la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos,

se considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con
exclusión del correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido
por el literal d) del artículo 13º de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta selección de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los
contratos de construcción, respecto de los cuales se considera como base imponible el
valor de la construcción, tal como lo determina el literal c) del artículo 13 de la Ley del
IGV.
Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV
determina los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir
que se estaría cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de
Legalidad ya que se está aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de
Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el
sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son aprobado también por Ley.
6.3 Las entrega de arras, depósitos o garantías y su influencia en la determinación de la

base imponible del IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artículo 3º se

establecen ciertas reglas aplicables con relación al nacimiento de la obligación
tributaria, dentro de las cuales se incluyen operaciones de ventas de bienes muebles;
primera venta de inmuebles efectuado por el constructor y los contratos de construcción.
8. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIÓN

IGV
RTF Nº 0644-3-01 (19.06.2001)

La entrega de arras de retractación no determina per se el nacimiento de la obligación
tributaria.
igv-2/
32
La controversia consiste en determinar si los montos dinerarios recibidos por la

recurrente sustentados en recibos de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como
alega la Administración Tributaria; o arras de retractación, según lo señalado por la
recurrente.
Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractación, llamadas también

penitenciales o de arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el
derecho de retractarse de éste, teniendo como consecuencia, la pérdida de dinero u otros
bienes, a favor de la parte contratante que no se desistió. La entrega de estas arras no
determina per se el nacimiento de la obligación tributaria, al no referirse a un supuesto
de afectación sino a un acuerdo previo a la ejecución del contrato definitivo.
Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administración Tributaria

acredite mediante una verificación realizada en la documentación de la recurrente y una
muestra representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de
retractación, incluyendo aquellos casos en los que no se celebró el contrato definitivo,
sea por causa de la recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar
claramente si se está frente a un supuesto gravado con el IGV o no.
Asimismo, se indica que la Administración Tributaria debe emitir pronunciamiento

respecto de la situación de los recibos que aparecen con la anotación de «endosados» y
«devueltos» «sin facturar» y «por facturar»10.
igv-2/
33
ARRAS CONFIRMATORIAS Y PENALES
Según el artículo 1477º del Código Civil la entrega de arras confirmatorias importa la
conclusión del contrato. En caso de incumplimiento, quien recibió las arras las
devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación. De la
propia lectura de la norma se deduce que las arras confirmatorias no tienen ninguna
utilidad práctica porque si bien suponen que se ha arribado a un acuerdo definitivo no
garantizan que éste se vaya a cumplir porque ella misma advierte que si no es así, quien
las recibió las devolverá a quien se las dio, sin la indispensable indicación de que si a él
se atribuye el incumplimiento deberá reintegrarlas dobladas, esto es por el doble del
monto recibido en tanto que si el responsable es quien las entregó, no tendrá que
devolverle nada, debiendo quedarse con la suma entregada.
Eso es precisamente lo que preceptúa el artículo 1478º del mismo Código Civil, el
artículo siguiente, al regular las arras penales, indicando que si la parte que hubiese
entregado las arras no cumple con la obligación por causa imputable a ella, la otra puede
dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Queda claro, por consiguiente, que las arras que se emplean como una suerte de garantía
para asegurar el cumplimiento de una determinada obligación, como por ejemplo la de
cancelar el saldo del precio en una compra con cargo a devolverlas con una penalidad
adicional equivalente al mismo monto entregado en una suerte de adelanto, son las
penales y no las confirmatorias. Es pertinente recordarlo porque a menudo se comete el
error de crear que son estas últimas las que aseguran esa penalidad.
No está demás señalar que el artículo 1479º advierte que si la parte que no ha
incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la
indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales aplicables a
ella.
Los artículos siguientes del Código Civil se ocupan de las denominadas arras de
retractación que sólo cabe en los contratos preparatorios, que son el compromiso de
contratar y el contrato de opción, y que, como su nombre lo deja entender, concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos. Si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º admite que la
parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste
queda únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el artículo siguiente
sentencia que si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre crédito, según la naturaleza de la prestación.
4° http://edicionespropuesta.blogspot.pe/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html
34
El doctor Carlos Cárdenas Quiroz, en un interesante ensayo publicado en la revista

Derecho & Sociedad, citando a Max Arias Schreiber, refiere que las arras
confirmatorias “no vienen a ser sino la reiteración material de que las partes han
concluido un contrato y en muchos casos representan un adelanto de la prestación cuya
ejecución aún no se ha materializado. Ellas presuponen, en consecuencia, la celebración
de una relación contractual, que se refuerza a través o mediante un signo o señal.” Dice
a continuación que se atribuye a las arras confirmatorias la función de probar la
celebración de un contrato y que ello explica que después de la concertación del acto
quien las recibió debe devolverlas o imputarlas sobre su crédito, dependiendo en este
último caso de la naturaleza de la prestación.
Si el propósito de las arras confirmatorias es probar la celebración del contrato debe

reconocerse, según Quiroz, que su función se agotará en el mismo momento de la
concertación de aquél. Lo que procede, dice, es que respetando la exacta naturaleza de
las cosas, se las llame por el nombre que propiamente les corresponde y no
atribuyéndoles calificaciones distintas que no contribuyen a una buena técnica jurídica
sino más bien a crear confusión.
Adelanta enseguida que en un sistema como el peruano en el que la regla imperante a

propósito de las formalidades del acto jurídico es que cuando la ley no haya establecido
una específica puede usarse la que se tenga por conveniente, según el artículo 143º del
Código Civil, la misma que constituirá medio de prueba de su existencia, carece de
sentido la subsistencia de las arras confirmatorias, temperamento éste que ha sido
acogido por la Comisión Reformadora del Código Civil Peruano, por lo que se ha
decidido su supresión.
Anota adicionalmente que las arras confirmatorias no cumplen con propiedad función
de garantía alguna. De la Puente y Lavalle, glosado por Quiroz, señala que “la
naturaleza jurídica de las arras penales es, pues, la misma que la de las arras
confirmatorias, esto es ser un pacto accesorio al contrato principal que otorga a las arras
entregadas el carácter de prueba irrefutable de la celebración de este contrato. Su única
diferencia es que, en vez de constituir un refuerzo del contenido contractual, se concede
a las arras el rol de ser una determinación convencional y anticipada de los daños
reclamables en caso de incumplimiento del contrato principal”.
A despecho de ello, Carlos Quiroz estima que tampoco se justifica el mantenimiento de

las arras penales por cuanto presuponen la existencia de las confirmatorias, al sostenerse
la inutilidad de éstas y la procedencia de su supresión, la subsistencia de las primeras
deja también de tener justificación al sustraerse su base.
35
Dice que la pena, conforme al artículo 1346º del Código Civil, es susceptible de ser
reducida por el juez, a solicitud del deudor, cuando sea manifiestamente excesiva o
cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida,
reducción cuya procedencia no está prevista para el caso de las arras penales, lo que no
resulta técnicamente congruente y puede prestarse a abusos de una u otra parte.
Acota que las arras, a diferencia de la pena obligacional, no cubren el supuesto de la

mora del deudor en el cumplimiento de la prestación a su cargo. Adicionalmente, las
arras penales pueden resultar insuficientes frente a los daños efectivamente irrogados al
acreedor en caso de incumplimiento total cuando tales daños fueran mayores en cuantía
a la prestación en que consisten las arras, a diferencia del caso de la pena en que, al
menos conforme al Código peruano, acepta el pacto de indemnización del daño ulterior,
lo que le permitirá al acreedor, si así lo prueba, la obtención de un mayor monto
indemnizatorio.
En relación con este mismo asunto, se afirma la ventaja de las arras sobre la pena
obligacional en la medida en que en las primeras se produce la entrega de un bien al
tiempo de establecerse, a diferencia de la segunda en que la prestación en que ella
consiste deberá ejecutarse recién una vez producido el incumplimiento. Tal ventaja es
sólo aparente, para Quiroz, pues en todo caso se presentará únicamente cuando quien
tenga en su poder las arras sea el perjudicado con el incumplimiento. Si en cambio lo es
quien las entregó, éste seguramente tendrá que iniciar un proceso judicial para obtener
la devolución de las arras dobladas.
Si el propósito es asegurar debidamente el cumplimiento de la prestación Quiroz piensa

que más eficiente resultará para ello la constitución de una prenda, de una hipoteca o
una fianza.
36
CONTRATO CON ARRAS CONFIRMATORIAS
Conste por el presente documento el contrato de compraventa con arras confirmatorias

que celebran de una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado civil
soltero y con domicilio en ……………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL
VENDEDOR; y de otra parte don BBB, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado
civil soltero y con domicilio en ………………….., a quien en lo sucesivo se
denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del vehículo usado, marca ….., modelo

….., año de fabricación ….., de color ….., Nº de motor ….., Nº de serie ….. y con placa
de rodaje particular Nº …..
SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el vehículo a que se refiere la

cláusula anterior se encuentra en perfecto estado de conservación y funcionamiento, sin
mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario, en forma particular
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la

propiedad del vehículo descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR.
Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del
precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.
PRECIO Y FORMA DE PAGO:
CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR

asciende a la suma de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR
cancelará en dinero, íntegramente y al contado, dentro de los … días siguientes a la
fecha de suscripción de este documento.
ARRAS CONFIRMATORIAS:
QUINTA.- Las partes dejan constancia de que en la fecha de suscripción de este

documento EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR la suma de dinero
ascendente a S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles), en calidad de arras confirmatorias
como señal de conclusión del presente contrato.
SEXTA.- Las partes acuerdan que en caso de incumplimiento de EL COMPRADOR

respecto de su obligación de pagar el precio pactado en la cláusula cuarta, el contrato
quedará resuelto y EL VENDEDOR conservará de modo definitivo la suma de dinero
entregada en calidad de arras confirmatorias, las mismas que se convertirán en arras
penales, de conformidad con el art. 1478 del Código Civil.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
37
SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su

cargo en la fecha de la firma de este documento, acto que se verificará con la entrega
física del vehículo y las llaves del mismo.
OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la

propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo.
NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los
documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del
bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
DÉCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento y

forma pactados en la cláusula cuarta de este documento.
DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación

a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el
estado de conservación y funcionamiento en que se encuentra.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a

su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga,
gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo
acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de
propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al
saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art.
1495 del Código Civil.
DÉCIMO TERCERA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula

segunda de este documento, con relación al perfecto estado de conservación y
funcionamiento del bien objeto de la prestación a su cargo, aquél se obliga al
saneamiento por vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.
GASTOS Y TRIBUTOS:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL
COMPRADOR.
DÉCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este

contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien
objeto de la prestación a su cargo (*).
DÉCIMO SEXTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR

asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan
al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL
COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha
transferencia y con posterioridad a ella.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
38
DÉCIMO SÉTIMA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo
de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia
territorial de los jueces y tribunales de……
DOMICILIO:
DÉCIMO OCTAVA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las

partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos
domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio
de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho
cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato,

ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema
jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ….., a los
… días del mes de ….. de …..
EL VENDEDOR EL COMPRADOR
39
CONCLUSIONES
1° Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras penitenciales, son

aquellas arras que generan (para quien las entrega, como para quien las recibe) el
derecho de retractarse de una relación contractual existente y por cumplirse.
2° La entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de

cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito,
según la naturaleza de la prestación.
3° La Arras confirmatorias y Penales si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º admite que la
parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste
queda únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el artículo siguiente
sentencia que si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre crédito, según la naturaleza de la prestación.
4° El Saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la

evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
estinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su
valor.
40
Referencias Linkográficas
1° Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes
de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Nº 11,
Año VII, Lima, 2005.
2° http://www.monografias.com/trabajos68/codigo-civil-peru/codigo-civil-
peru9.shtml#ixzz4uC1Fykbq
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-
garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-igv-2/
41

Arras de retractación y obligaciones de saneamiento

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DERECHO DE CONTRATOS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

NOMBRE DEL ESTUDIANTE:

Edinson BERNAL DELGADO

Chiclayo, Setiembre del 2017.

Con gratitud al Gran Maestro y

A mis progenitores por traerme a este

I.- Arras confirmatoria, arras de retractación y las obligaciones de saneamiento...5 – 39

El siguiente trabajo tiene como finalidad principal estudiar, analizar y valorar la

El Origen y funciones que cumplían las arras o señales en términos generales,

Es precisamente este último matiz, al que se le conoce como arra de retractación

LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN EN EL DERECHO CIVIL PERUANO

1. ARRAS DE RETRACTACIÓN: ORIGEN Y ALCANCES

1.1. Origen y funciones que cumplían las arras o señales

En términos generales, arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”,

A saber la doctrina a clasificado a las arras en tres tipos: arras confirmatorias, de

En el Derecho Griego el arra podía consistir un negocio preparatorio de una

1.2. Definición de arras de retractación o penitenciales

Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras penitenciales, son

Estas autorizan a no cumplir la obligación asegurada, a cambio de perderlas el que las

Advirtiendo el distingo con las señales confirmatorias, Max ARIAS SCHREIBER,

Como se aprecia, las arras penitenciales –a diferencia de las confirmatorias- producen la

2. CARACTERÍSTICAS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN

2.1. Las arras de retractación se dan exclusivamente en los contratos preparatorios

Por el Contrato de Opción una de las partes (promitente) queda vinculada a su

Al momento de la celebración del contrato preparatorio, una de las partes (usualmente el

2.2. Por su naturaleza accesoria se materializan como un pacto arral

¿Qué sucede si el contratante que le corresponde entregar el bien en calidad de arras de

En ese escenario, si la parte obligada a entregar las señales de retractación se niega u

2.3. Se perfecciona con la entrega o tradición del bien

En opinión de Luis DIEZ-PICAZO y Renato SCOGNAMIGLIO, es característica de

La tradición es consubstancial a las arras de retractación, por ello, no podemos afirmar

Como habíamos expuesto anteriormente, las arras de retractación son accesorias y

2.4. Requieren ser expresas

3. ANÁLISIS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN ESTIPULADAS EN

3.1. Bienes que pueden darse en arras de retractación

a) Dinero y Títulos Valores

Los bienes muebles, en principio, no representan mayor inconveniente para ser

En términos generales no habría inconveniente en entregar en arras de retractación

d) Intangibles, Derechos y Créditos

3.2. ¿A título de qué se entregan las arras de retractación?

Suele pasar inadvertida la naturaleza jurídica de la entrega de las arras de retractación o

3.3. Aspectos controvertidos sobre los bienes entregados

Aparentemente no habría inconveniente en ello, sin embargo, carecería de sentido dar

¿Acaso no estamos hablando de incumplimiento de las obligaciones cuando la persona

3.5. El incumplimiento de los contratos y el derecho de retractarse

Se afirma que al estipularse un pacto arral de retractación dentro de un contrato

El Derecho de retractarse no es resolución del vínculo obligacional, pues ésta sólo

4. EFECTOS SI SE EJERCE EL DERECHO DE RETRACTACIÓN

a) Si quien se retracta es quien dio las arras de retractación

b) Si quien se retracta es quien recibió las arras de retractación

La sanción establecida no sólo consiste en reintegrar el bien recibido, sino además en

Pero existen supuestos en los cuales es improbable entregar el doble de lo dejado en

Siguiendo con el ejemplo antes descrito, “Inversiones S.A.C.” al arrepentirse de

En este tipo de arras, en la práctica es bastante infrecuente, encontrarnos con casos en

5. EFECTOS SI SE CELEBRA EL CONTRATO DEFINITIVO

Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de retractarse,

Las arras de retractación se entregan al momento de celebrarse el contrato preparatorio

6. LOS EFECTOS DE LAS RETRACTACIONES RECÍPROCAS

7. OPORTUNIDAD DEL EJERCICIO DE DERECHO A RETRACTACIÓN

Evidentemente, la oportunidad para ejercer el derecho a retractación es hasta el

Si bien el pacto arral es de carácter real, no lo será necesariamente el ejercicio del

8. RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTACIÓN