Como Aprovar Projetos para Financiamento Habitacional

Como Aprovar Projetos para Financiamento Bancário
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SUMÁRIO
INTRODUÇÃO 2
FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO 4
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA 19
PFUI – PROPOSTA DE FINANCIAMENTO DE UNIDADE ISOLADA 27
DESEMBOLSO DOS PAGAMENTOS A SEREM FEITOS PELA CAIXA 36
CONSIDERAÇÕES FINAIS 38
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INTRODUÇÃO
Caro leitor, o ebook que você tem nas mãos é um manual poderoso para todos aqueles
que pretendam projetar casas, e até mesmo edificações comerciais, visando obtenção de
financiamento bancário para a construção.
Financiamento bancário é um assunto vasto que daria um conteúdo mais amplo, por isso
faremos um “recorte” no tema. Falaremos sobre o financiamento nas modalidades
“Aquisição de Terreno e Construção” e “Construção em Terreno Próprio”, oferecidos pela
Caixa Econômica Federal.
No momento da elaboração deste conteúdo, os financiamentos bancários estão ativos e

sendo aprovados. Mas como a alocação de recursos federais para os financiamentos pelo
programa habitacional Minha Casa Minha Vida e por outras modalidades está diretamente
ligada à saúde financeira da União, em função do período de crise e instabilidade pelo
qual estamos passando, é difícil prever até quando os financiamentos continuarão sendo
aprovados. Portanto, este assunto é atual e a hora de aprender e tirarmos proveito dessa
possibilidade é agora! Portanto, mãos à massa! Boa leitura e bons projetos!
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SOBRE O AUTOR
Olá! Meu nome é Ubirani Junior. Sou arquiteto, urbanista e empresário de Arquitetura.
Trabalhei nos dois lados do balcão! Ora analisando e aprovando projetos como arquiteto
de prefeitura, ora solicitando aprovações, em diversas prefeituras, dos projetos dos
escritórios que tive ou dos escritórios para os quais trabalhei.
Hoje minha empresa desenvolve projetos residenciais de pequeno e médio porte.
Na minha trajetória, aprendi com muitos erros e tropeços. Hoje, com a experiência que
adquiri até aqui, montei o canal Projetando Casas e decidi ajudar estudantes de
arquitetura e arquitetos recém-formados ou com pouca
experiência a não cometerem muitos desses erros, a se
tornarem profissionais mais completos e mais aptos ao mercado.
Defendo a ideia de que os arquitetos precisam elaborar projetos

completos e precisam conhecer toda a burocracia acerca da
aprovação de projetos, emissão de alvarás, regularização de
obras e as demais questões legais referentes aos serviços
que pretendem oferecer aos seus clientes, agregando, com
isso, mais credibilidade em seus posicionamentos e,
portanto, mais valor ao seu trabalho.
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FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO
Você conhece a diferença entre empréstimo e financiamento? No empréstimo, o recurso

pode ser usado para qualquer finalidade. No financiamento, os recursos precisam
necessariamente ser investidos do modo acordado em contrato.
Em ambos os casos, há a cobrança de JUROS, que é o preço do financiamento (a

remuneração da instituição financeira pelo valor emprestado ou financiado). Essa
instituição financeira, em geral, são os BANCOS.
É importante que os requerentes de financiamentos conheçam bem o Custo Efetivo Total

(CET) do financiamento que está solicitado ao banco, pois, além da taxa de juros, o CET
contempla os demais encargos (CET = CUSTO EFETIVO TOTAL  JUROS + DEMAIS
ENCARGOS)
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Existem algumas opções de financiamento para construção civil oferecidas pelos bancos
no Brasil, mas a mais popular – razão pela qual é a que vamos nos aprofundar neste
Ebook – são os financiamentos oferecidos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
SISTEMAS
As operações contratadas com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimo) e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), inclusive o PMCMV
(Programa Minha Casa, Minha Vida), pertencem ao SFH (Sistema Financeiro da
Habitação). Criado pela Lei 4.380/64, visa regulamentar as condições de financiamento
imobiliário, como taxa de juros, quota e prazos, dando aval ao Governo Federal para
intervir em qualquer um destes parâmetros.
Outro sistema é o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), criado pela Lei 9.514/97.
Nesse sistema, as operações são efetuadas conforme as “condições de mercado”. Ou
seja, as condições são praticadas livremente no mercado de financiamento imobiliário.
A Caixa disponibiliza diversas modalidades de financiamento, no sistema SFH:
➢ Para pessoas físicas que desejam comprar imóveis, para as que desejam adquirir
terreno e construir, as que desejam construir e as que desejam reformar ou decorar.
➢ Para pessoas jurídicas diversas que desejam comprar imóveis ou construtoras que
desejam construir imóveis para serem vendidos através de financiamentos.
➢ E também para o governo que deseja implementar programas de habitação popular.
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Vamos nos aprofundar, neste Ebook, nos financiamentos para pessoas físicas que
desejam construir a sua casa, enquadrando-se ou não no programa Minha Casa Minha
Vida, e o que cabe a você, leitor arquiteto, fazer para viabilizar estes financiamentos.
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PASSO-A-PASSO
Pessoas físicas que desejam construir podem se enquadrar basicamente em duas

modalidades de financiamento: AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO ou
CONSTRUÇÃO EM TERRENO PRÓPRIO. Em ambos os casos, será necessário
contratar um arquiteto, e isso muito te interessa! Você vai aprender tudo o que precisa
fazer para projetar casas aptas a obterem recursos de financiamento da Caixa.
PASSO 1 – SIMULAÇÃO DO FINANCIAMENTO

O proponente (o seu cliente, o proprietário, aquele que deseja obter o financiamento)
deve fazer uma simulação no Simulador Habitacional Caixa, no site www8.caixa.gov.br.
Pode fazer sozinho ou obter ajuda em uma agência da Caixa ou em algum
Correspondente Bancário da Caixa.
Etapa 1 (Dados Iniciais) – O proponente deverá responder as seguintes perguntas (as

respostas em negrito são apenas um exemplo):
➢ Este financiamento é para uma pessoa: Física
➢ Qual tipo de financiamento você deseja? Residencial
➢ Em qual destas categorias o imóvel se enquadra? Aquisição de Imóvel Novo
➢ Valor aproximado do imóvel: R$90.000,00
➢ Onde está localizado o imóvel? SANTO ANTÔNIO DO SUDOESTE/PR
➢ Possuo imóvel nesta cidade: Não
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Etapa 2 (Dados pessoais) – O proponente deverá responder as seguintes perguntas (as

respostas em negrito são apenas um exemplo):
➢ CPF e Telefone:
➢ Qual é a renda bruta familiar? R$ 3.000,00
➢ Qual é a data de nascimento do participante de maior idade? 01/01/1980
➢ Possui 3 anos de trabalho sob regime do FGTS, somando-se todos os períodos
trabalhados? Sim
➢ Já fui beneficiado, ou o imóvel objeto do financiamento, com subsídio concedido
pelo FGTS/União? Não
➢ Mais de um comprador ou dependente? Não
Etapa 3 (Opções) – Neste caso – com as informações da simulação acima – em função

da renda informada, em função de o CPF não ter outros financiamentos obtidos com
recursos Caixa e em função de o proprietário não ter imóvel em seu nome, a simulação
disponibilizou o enquadramento no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Caso não seja possível enquadrar no MCMV, será disponibilizada ao proponente outra
modalidade de financiamento, porém sem os subsídios pagos pelo governo e as taxas de
Juros atrativas do Minha Casa Minha Vida. A opção mais interessante depois do MCMV é
a opção Pró-Cotista, para quem tem no mínimo 3 anos de conta ativa no FGTS. Há ainda
a opção Carta de Crédito FGTS e a opção Carta de Crédito SBPE, que veremos adiante.
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Etapa 4 (Opções) – Nesta etapa, o proponente receberá um resumo da simulação e os

valores das parcelas (em função da opção de seguro que escolher), a taxa de juros e a
opção de amortização das parcelas.
Minha Casa Minha Vida - Aquisição de Imóvel Novo - Balcão.

Valor do imóvel: R$ 90.000,00.
Prazo máximo: 360 meses. Cota máxima financiamento: 90%
Subsídio Minha Casa Minha Vida: R$ 819,00. Valor da entrada: R$ 8.181,00 Alterar
Prazo desejável: 360 meses Alterar. Valor do financiamento: R$ 81.000,00
Sistema de amortização: SAC Alterar
Opções de seguro, com parcelas a serem pagas em cada opção:
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No final da etapa 4, a Caixa exibe uma mensagem importante:
“Os resultados obtidos representam apenas uma simulação e não valem como proposta,
pois estão sujeitos a alterações de acordo com a apuração da capacidade de pagamento
e à aprovação da análise de crédito a ser efetuada pela CAIXA. Poderá haver alterações
das taxas, dos prazos máximos e das demais condições, sem aviso prévio. A contratação
está condicionada à disponibilidade de recursos para sua região e ao atendimento das
exigências do programa.
Demonstração dos fluxos referente aos pagamentos e recebimentos considerados no

cálculo do CET nas condições vigentes na data da simulação correspondente à fase de
amortização. Nos casos de construção, o CET poderá variar em função do cronograma de
cada obra”.
Fonte: Simulador Habitacional Caixa. Disponível em: http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet-
web/simulaOperacaoInternet.do?method=enquadrarProdutos. Acesso em 05/06/2017;
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PASSO 2 – CONTRATAÇÃO DO ARQUITETO

Com a simulação em mãos, o próximo passo é procurar um arquiteto (você)!
Você deve interpretar os dados contidos na simulação para orientar o seu cliente sobre
que casa será possível construir, em função do valor que é possível obter de
financiamento.
Com o CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS assinado entre você e o seu

cliente, é hora de partir para o projeto!
PASSO 3 – ELABORAÇÃO DO PROJETO

Você irá elaborar o projeto arquitetônico, respeitando as condições impostas pelo valor
que o cliente poderá gastar na obra.
É importantíssimo que você siga uma série de requisitos técnicos padronizados pela
Caixa. Seu projeto estará sujeito a análise de algum engenheiro terceirizado pela Caixa, e
é baseada nestes critérios que a análise será feita. Portanto, se você seguir à risca as
recomendações, diminuirá e muito a chance de receber uma solicitação de revisão do
projeto, a temida PEPT (Pendência para Elaboração de Peça Técnica). Falaremos dela
novamente mais adiante.
PASSO 4: ELABORAÇÃO DO PROJETO LEGAL

Elaboração e aprovação dos projetos arquitetônico, sanitário e de drenagem (se
necessário) e obtenção do ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO na Prefeitura.
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PASSO 5: PROJETOS COMPLEMENTARES

Conforme vimos anteriormente, com o alvará em mãos, precisaremos dos demais
projetos complementares:
➢ Projeto de drenagem (pode já ter sido realizado na etapa de projeto legal)

➢ Projeto estrutural
➢ Projeto hidráulico
➢ Projeto elétrico, lógica, cabeamento de TV e telefonia
Relembrando! Em alguns casos, caso estejam previstas instalações adicionais para a

obra, precisaremos também dos respectivos projetos de aquecimento solar de água,
reuso de esgoto sanitário, energia fotovoltaica e outros.
PASSO 6: COMPATIBILIZAÇÃO DOS PROJETOS

Conforme vimos no capítulo sobre a Compatibilização de Projetos: com o projeto
arquitetônico e o projeto sanitário aprovados pela prefeitura e os demais projetos
complementares, é o momento de compatibilizá-los. Você pode terceirizar essa etapa ou
você mesmo (autor do projeto arquitetônico) pode fazer a compatibilização.
PASSO 7: PFUI (PROPOSTA DE FINANCIAMENTO DE UNIDADE ISOLADA)

Veremos em seguida sobre este importante documento fornecido e exigido pela Caixa, a
ser preenchido pelo Responsável Técnico (você!), que contempla especificação de
materiais, orçamento e cronograma da obra.
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PASSO 8: PREENCHIMENTO DA SÍNTESE DO MEMORIAL DESCRITVO

Documento complementar à PFUI, com resumo das especificações técnicas do projeto.
PASSO 9: ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO COMPLETA PARA A CAIXA

Projetos aprovados, projetos complementares, documentos pessoais do(s)
responsável(eis) técnico(s), alvará, matrícula do lote e PFUI.
DOCUMENTAÇÃO A SER ENVIADA PARA A CAIXA OU CORRESPONDENTE

BANCÁRIO:
✓ Alvará de construção
✓ Matrícula atualizada do lote, retirada no Cartório de Registro de Imóveis
✓ Projeto arquitetônico (com memorial descritivo) aprovado pela prefeitura
✓ Projeto sanitário aprovado e carimbado pelo órgão competente
✓ Projeto estrutural
✓ Projeto elétrico
✓ Projeto hidráulico
✓ Demais projetos complementares (drenagem e outros, se houverem)
✓ RRTs/ARTs quitadas e assinadas
✓ Documentos pessoais do(s) responsável(eis) técnico(s), incluindo cópia da carteira
profissional e documentos pessoais do proprietário (proponente)
✓ PFUI impressa e assinada pelo responsável técnico e pelo proprietário
✓ Síntese do Memorial Descritivo
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PASSO 10: VISITA AO TERRENO E ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO

A Caixa irá encaminhar a documentação para análise de um engenheiro credenciado, que
irá visitar o lote, avaliar se o valor do lote condiz com o que foi informado na PFUI e
analisar toda a documentação listada acima. Essa visita do engenheiro é paga pelo
proponente.
PASSO 11: ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO

Se estiver tudo OK, o proponente será chamado para assinar o contrato de financiamento
e a obra poderá ser iniciada. Caso haja alguma pendência, prepare-se! O engenheiro vai
enviar a você, responsável técnico, uma PEPT (Pendência para Elaboração de Peça
Técnica). Trata-se de uma relação com as pendências, que devem ser sanadas em um
prazo de 30 dias e reapresentadas à Caixa/Correspondente bancário.
PASSO 12: INÍCIO DA OBRA

A Caixa vai desembolsando os pagamentos à medida que a obra vai evoluindo. Veremos
em mais detalhes, neste mesmo capítulo, mais detalhes sobre estes desembolsos.
PASSO 13: CONCLUSÃO DA OBRA

Após a conclusão da obra, é necessário pedir o habite-se na prefeitura.
PASSO 14: EMISSÃO DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS NA RECEITA FEDERAL

É necessário concluir a regularização da obra na Receita Federal, conforme veremos
mais detalhadamente em outro capítulo adiante.
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PASSO 15: AVERBAÇÃO DA CASA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Com a obra pronta e com o habite-se e a CND em mãos, é necessário averbar a obra na
respectiva matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
PASSO 16: DESEMBOLSO DA ÚLTIMA PARCELA DA CAIXA

A Caixa só libera o pagamento da última parcela após averbação da casa na matrícula.
PASSO 17: INÍCIO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES

O cliente começa a pagar as parcelas do seu financiamento, através de débito em conta
na Caixa Econômica Federal.
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FONTES DE RECURSOS PARA OS FINANCIAMENTOS
Existem algumas opções de financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro Habitacional),

intermediados pela Caixa (e pelo Banco do Brasil). O mais popular e o mais desejado é a
modalidade Minha Casa Minha Vida (MCMV), que veremos no tópico seguinte em mais
detalhes. Essa opção possui as menores taxas de juros, exige comprovação de renda
mais simplificada e o governo subsidia ao proponente uma parte do pagamento, por isso
é tão atrativo.
Mas para se enquadrar no MCMV é necessário atender a alguns requisitos, como valor
máximo do financiamento, obrigatoriedade de o proponente não ter outro imóvel em seu
nome, não ter sido contemplado com outro subsídio de financiamento habitacional e ter
renda familiar dentro de certos limites.
Quem não se inserir no MCMV, pode optar por outras modalidades de financiamento,
como Carta de Crédito FGTS, Carta de Crédito SBPE, ou Pró-Cotista.
Seja qual for a opção disponível para o seu cliente, a sua sequência de trabalho como
arquiteto será a mesma. A diferença está no valor disponível para a obra e, portanto, no
orçamento da obra e no preenchimento da documentação.
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Depois da opção MCMV, a mais atrativa é a opção Pró-Cotista, para quem tem no mínimo
3 anos de conta ativa no FGTS. Como nem sempre o Governo tem recursos ($) para
disponibilizar a essa modalidade, restam as opções carta de Crédito FGTS, que tem
legislação específica, e Carta de Crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimo), que utiliza recursos da Poupança.
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PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa habitacional do Governo Federal –

criado em 2011 através do Decreto 7.499, de 16/06/2011 – que visa beneficiar famílias
com renda mensal bruta até um limite máximo. Esse valor teto, que sofre reajustes anuais
previstos em lei, está hoje (junho de 2017) em R$ 7.000,00, com previsão de alteração
para R$9.000,00.
Está subdivido em dois subprogramas: PNHU (Programa Nacional de Habitação Urbana)

e PNHR (Programa Nacional de Habitação Rural). O programa contempla pessoas
físicas, empresas construtoras e poder público, em diferentes modalidades de
financiamento.
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Para pessoas físicas que vivem nas cidades, é possível construir em terreno próprio,
adquirir terreno e construir, reformar e ampliar a casa que já possui ou comprar imóveis
(casas ou apartamentos). Para agricultores, trabalhadores rurais ou membros de
comunidades tradicionais (quilombolas, extrativistas, pescadores artesanais, ribeirinhos e
indígenas), é possível construir, reformar ou ampliar suas casas pelo MCMV Rural.
Para os financiamentos urbanos, as condições do financiamento (fonte dos recursos,

taxas de juros e subsídios pagos pelo Governo) dependem das faixas de renda familiar do
beneficiário que pretende obter o financiamento. O programa está divido nas faixas de
renda 1, 1,5, 2 e 3, conforme tabela seguinte:
Para as famílias com renda familiar mensal até R$ 1.800,00 (Faixa 1 do MCMV), as
opções são: MCMV Faixa 1, MCMV Faixa 1 - Entidades, MCMV Faixa 1 - Cidades com
até 50 mil habitantes ou MCMV Faixa 1 - Financiamento.
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Para famílias com renda familiar mensal acima de R$1.800,00 e até R$9.000,00, a opção
disponível é o MCMV Financiamento.
Seja qual for a modalidade, só se enquadram no Programa as famílias que ainda não
possuem casa própria ou financiamento em qualquer estado do Brasil ou que ainda não
tenham recebido benefícios de natureza habitacional do Governo Federal.
MCMV Faixa 1
Conforme vimos anteriormente, essa modalidade é uma das opções para famílias que se
enquadram na Faixa 1 (com renda familiar mensal até R$ 1.800,00), através da produção
de empreendimentos habitacionais.
➢ Para que uma família esteja apta a participar, é necessário atender alguns
requisitos: Atender ao limite de renda familiar;
➢ Não possuir outro imóvel e nem estar comprando outro imóvel;
Nessa faixa, o governo federal subsidia até 90% do valor do imóvel. Isso significa que o
governo custeia esse valor e sobram apenas 10% para o beneficiário pagar, em 120
meses (10 anos), com parcela mínima bem baixa.
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A seleção dos beneficiários segue os seguintes critérios de prioridade:
➢ Famílias residentes em áreas de risco, insalubres ou que tenham sido

desabrigadas;
➢ Famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar;
➢ Famílias que contenham pessoa(s) com deficiência.
➢ Critérios adicionais locais opcionais.
Os imóveis desta modalidade devem ser construídos por empresas construtoras que
apresentam os projetos à Caixa Econômica Federal ou ao Banco do Brasil, os dois
bancos que operam o MCMV.
As propostas de empreendimentos são submetidas a uma triagem realizada pelo

Ministério das Cidades. Com uma certa periodicidade, o Ministério recebe as propostas e
as classifica de acordo com critérios próprios. Em seguida, o banco analisa os projetos,
que devem atender a determinadas especificações técnicas para empreendimentos e
para as unidades habitacionais que compõem os empreendimentos.
As especificações dos empreendimentos referem-se a alguns critérios mínimos, como:

integração com o entorno, acessibilidade, sustentabilidade e espaços livres. Já em
relação às unidades habitacionais, as especificações se referem a exigências mínimas de
construção e atendimento às regras de desempenho técnico para habitações de interesse
social.
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Essa modalidade utiliza recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), fundo

que recebeu recursos do Orçamento Geral da União (OGU) visando a construção de
unidades habitacionais.
MCMV Faixa 1 – Municípios com menos de 50 mil habitantes
Essa modalidade visa produzir unidades habitacionais em empreendimentos ou em

unidades isoladas para famílias com renda familiar mensal de até R$ 1.800,00 em áreas
urbanas de municípios com até 50 mil habitantes, através de “Produção de
empreendimentos habitacionais compostos por múltiplas unidades” e “Produção ou
reposição de unidades habitacionais isoladas”, sempre com a devida infraestrutura a ser
atendida pelo poder público local, em terreno público ou da família beneficiada.
De forma similar à modalidade MCMV Faixa 1, a seleção das famílias beneficiadas é feita
obedecendo determinados critérios nacionais e locais.
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MCMV Faixa 1 – Entidades
Essa modalidade utiliza recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e

contempla unidades habitacionais construídas por famílias organizadas de forma
associativa, por uma Entidade Organizadora previamente habilitada (cooperativas e
associações).
Foi criada com o intuito de estimular a participação popular como agente participante na
solução dos seus problemas habitacionais, através do cooperativismo.
O processo de escolha das famílias deve ser transparente, sendo obrigatória a

publicização dos critérios de seleção nos meios de comunicação do Município. Para
participar do Programa, a entidade que deseja aderir ao programa deve se cadastrar no
Ministério das Cidades e apresentar proposta que pode vir a ser selecionada após ser
analisada e aprovada. Ou seja, assim como na modalidade MCMV Faixa 1, as propostas
de empreendimentos são submetidas a uma triagem realizada pelo Ministério das
Cidades e estas propostas devem atender especificações normatizadas.
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MCMV Financiamento
Essa modalidade utiliza recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Os

atrativos são os subsídios e as baixas taxas de juros.
Requisitos para enquadramento nessa modalidade:
➢ Atender ao limite de renda familiar compatível.

➢ Não ter recebido nenhum benefício do Poder Público, como subsidio para
pagamento de imóvel ou redução das taxas de juros.
O valor dos imóveis a serem financiados devem respeitar um teto que varia conforme a
localidade, conforme tabela abaixo:
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Isso não significa que todos os beneficiários estão

aptos a obter o valor máximo para a sua localidade. A aprovação do financiamento e o
valor a ser liberado dependem da análise de crédito a ser feita pela Caixa (ou pelo Banco
do Brasil).
MCMV – PNHR (Programa Nacional de Habitação Rural)
O Programa Nacional de Habitação Rural foi criado visando possibilitar ao trabalhador

rural, ao agricultor familiar e aos membros de comunidades tradicionais (quilombolas,
extrativistas, pescadores artesanais, ribeirinhos e indígenas), construir, reformar ou
ampliar as suas casas.
De forma similar à modalidade MCMV Entidades, o beneficiário (trabalhador rural ou

agricultor familiar) deve procurar uma Entidade Organizadora, que formará grupos
interessados a participarem do Programa.
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PFUI – PROPOSTA DE FINANCIAMENTO DE UNIDADE ISOLADA
Este importante documento, disponibilizado pela Caixa em formato de arquivo .xls (MS
Excel), deve ser preenchido pelo responsável técnico pelo(s) projeto(s).
A PFUI é o documento mais importante da documentação de engenharia exigida pela

Caixa para aprovação de pedidos de financiamento bancário nas modalidades
“Construção em terreno próprio” e “Aquisição de Terreno + Construção”, seja o
financiamento enquadrado no MCMV ou não.
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A planilha possui campos em azul claro que devem ser preenchidos pelo responsável
técnico (no caso, você!).
DICA IMPORTANTE: informação contida no cabeçalho da PFUI: “Não elimine e/ou

apague linhas, colunas ou trechos do modelo, o que pode invalidar seu uso. Lembre-se:
este modelo é a sua proposta! E modificar este modelo pode invalidar a sua proposta.”
Ou seja, o arquiteto deve apenas preencher os campos em azul e não modificar a

estrutura da planilha.
Contempla os seguintes campos:
✓ Dados do Proponente (o seu cliente, o proprietário da obra, aquele que está

solicitando o financiamento ao banco): Nome completo, CPF e telefone.
✓ Dados do Responsável Técnico pelo projeto/PFUI: Nome completo, Nº

CAU/CREA com unidade federativa, CPF e telefone.
✓ Dados do Imóvel Proposto: endereço completo, informação se é casa ou

apartamento, uso do imóvel (residencial, comercial ou misto), valor do terreno,
matrícula no cartório.
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Em seguida, uma relação de itens para o responsável declarar que está atendendo
algumas exigências técnicas da Caixa:
✓ Tipo de fundação compatível com as características do solo e da edificação.
✓ Impermeabilização da fundação, baldrames e radiers, em todas as faces que

tenham contato com o solo, para evitar a ocorrência de umidade ascendente.
✓ Impermeabilização das 3 primeiras fiadas de alvenaria, para evitar a ocorrência de

umidade ascendente.
✓ Vergas em todas as portas e janelas com vãos acima de 1,00 m com apoio de no
mínimo de 20 cm; contravergas em todas as janelas com vãos acima de 1,00 m.
✓ Cinta de respaldo em concreto armado sobre todas as paredes portantes.
✓ Tratamento contra cupim em todo tipo de madeira aplicada na estrutura da

cobertura e das esquadrias (folhas, caixilhos, marcos, contra-marcos e alizares).
✓ Uso de materiais de construção conforme as normas técnicas brasileiras, em

especial as constantes no PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e
Produtividade do Habitat).
DICA IMPORTANTE: Contemple todas essas exigências no seu projeto, pois você vai
declarar na PFUI que atendeu a todos esses itens e, portanto, serão observados e
exigidos pelo engenheiro fiscal da Caixa durante as vistorias periódicas na obra.
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Em seguida, temos os campos onde devemos informar os Responsáveis Técnicos de

cada projeto e da obra, com as devidas RRTs ou ARTs.
O responsável técnico pela execução da obra poderá ser apresentado depois, até o
momento da primeira liberação dos recursos ($$).
Conforme informado na própria PFUI, se um mesmo Responsável Técnico for o

responsável por mais de um serviço, é possível recolher uma única ART/RRT para o
conjunto de serviços, desde que todos os serviços estejam registrados no documento.
Depois, é o momento de preencher mais informações sobre a Obra.
✓ Sistema construtivo: Convencional ou Não-Convencional
✓ Padrão de acabamento: Alto, Normal, Baixo ou Mínimo
✓ Regime de construção: Administração Direta ou Empreitada
✓ Quadro de Áreas: Habitacional e Comercial
✓ Benfeitorias existentes: Muro de alvenaria ou outra benfeitoria a ser informada
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E agora, um campo importantíssimo, o ORÇAMENTO DA OBRA.
Este campo contempla também o MEMORIAL DESCRITIVO: “Especificação - Descrição

das características de materiais e serviços, constando o padrão de acabamento/linha do
produto e local onde serão empregados”.
Ou seja, em cada linha, é necessário descrever os serviços e materiais empregados, a

quantidade do serviço e o custo unitário, a ser obtido das planilhas SINAPI (modalidade
“Sem desoneração”). O custo total de cada serviço e o respectivo peso (%) é calculado
automaticamente pela planilha.
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ELABORAÇÃO DE ORÇAMENTO DE OBRA (UNIDADE ISOLADA)

FINANCIADA PELA CAIXA
PASSO 1: ANALISAR O PROJETO E LISTAR OS SERVIÇOS NECESSÁRIOS
Exemplos:
➢ Limpeza do terreno
➢ Execução de sapatas em concreto armado
➢ Execução de vigas baldrame em concreto armado
➢ Execução de pilares em concreto armado
➢ Execução das paredes
➢ Pintura
PASSO 2: ATRIBUIR AS UNIDADES DOS SERVIÇOS
➢ Levantamento de alvenaria de blocos cerâmicos  m²

➢ Chapisco na alvenaria e na estrutura de concreto  m²
➢ Emboço na alvenaria e na estrutura de concreto  m²
➢ Reboco na alvenaria e na estrutura de concreto  m²
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PASSO 3: LEVANTAR AS QUANTIDADES DE CADA SERVIÇO USANDO A UNIDADE

ESCOLHIDA PARA CADA SERVIÇO
➢ Qual a área de levantamento de paredes, em m²?

➢ Qual a área a ser emassada e pintada, em m²?
➢
PASSO 4: Preencher a planilha do orçamento da PFUI, listando os serviços,

quantidades, custos unitários e custo total de cada serviço. É necessário escolher a
base de dados SINAPI para obter as composições dos serviços que serão necessários.
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Após o preenchimento do Orçamento da Obra, é necessário passarmos para a etapa do

Cronograma da Obra, última etapa da PFUI. Note que a coluna com os valores (em R$ e
em %) está em fundo branco, o que significa que são células que o responsável técnico
não deve alterar. São preenchidas automaticamente ao preenchermos o orçamento. O
que deve ser preenchido são os percentuais de execução dos serviços, mês a mês.
Tomemos como exemplo o serviço de “Supra-estrutura” da simulação abaixo. Supondo
que este serviço está previsto, pelo responsável técnico, para ser executado 80% no
primeiro mês e 20% no segundo mês, devemos preencher 80 e 20 nas células
apropriadas. Veja que a planilha preenche automaticamente os valores acumulados.
É importante conferir se todos os serviços estão com valores acumulados em 100% no

último mês, para que o valor acumulado final corresponda ao total do orçamento da obra.
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SÍNTESE DO MEMORIAL DESCRITIVO
Este documento complementa a PFUI e integra a documentação a ser enviada para a

análise da Caixa. Trata-se de um resumo com as especificações técnicas do projeto. Seu
preenchimento é bem simples.
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DESEMBOLSO DOS PAGAMENTOS A SEREM FEITOS PELA CAIXA
No campo “Prazo previsto para execução”, em azul, devemos preencher a quantidade de

meses prevista para a execução da obra. Essa decisão é do responsável técnico. Note no
exemplo da página anterior que a obra está prevista para ser executada em 5 meses.
Automaticamente, a planilha determina que serão feitas 5 vistorias e, portanto, o
desembolso da Caixa acontecerá em 5 parcelas. Ou seja, 1 vistoria por mês e 1 parcela
por mês.
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Distribua, à medida do possível, os percentuais dos

serviços de forma que as parcelas fiquem equilibradas entre si. Isso mantém um
desembolso mais uniforme ao longo da obra. Mas ATENÇÃO: faça uma distribuição que
seja compatível com a ordem real dos serviços a serem feitos na obra.
ATENÇÃO: Os pagamentos podem não ser liberados caso a vistoria encontre:
➢ Alterações no projeto analisado

➢ Não-atendimento das condições mínimas obrigatórias
➢ Qualidade insuficiente da obra
DESEMBOLSO DA ÚLTIMA PARCELA

O desembolso da última parcela a ser feito pela Caixa ao proponente está sujeito a:
Conclusão de 100% da obra  Obtenção do Habite-se na Prefeitura  Obtenção da

CND (Certidão Negativa de Débitos) da Receita Federal do Brasil  Averbação da
edificação na matrícula do lote, a ser feita no Cartório de Registro de Imóveis 
Liberação da última parcela do financiamento.
Ufa! O proponente passa a morar na sua nova casa e começa a pagar à Caixa as
parcelas do financiamento (débito bancário na conta do proponente, na Caixa).
37
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Hora de refletirmos um pouco! Você pode estar perguntando se os financiamentos se

limitam a casas de até 70 m². Em função dos valores limite do Minha Casa Minha Vida
serem muito baixos, é difícil enquadrar nessa modalidade casas que não sejam
pequenas. Mas, como vimos, existem outras modalidades, como Pró-Cotista ou Cartas de
Crédito, em que é possível financiar obras de médio e até grande porte.
Portanto, é possível financiar tanto casas de 2 quartos (visando ampliação futura, com
recursos próprios do proprietário), quanto casas maiores também.
Outro ponto importante é quanto ao pagamento dos seus honorários. Pudemos ver que
nós prestamos todo o nosso serviço, incluindo o desenvolvimento dos projetos e o
preenchimento de toda a documentação, antes de o cliente assinar o contrato de
38
financiamento. Ocorre que há um risco de o financiamento ser abortado. Seja por

pendências na documentação pessoal do cliente, por desistência do cliente em função de
razões pessoais dele ou até mesmo por escassez de recursos do governo. Se você deixar
para receber os seus honorários apenas ao final desse processo, você pode ter um
problema. Essa situação pode gerar um conflito, pois o cliente pode entender que ele não
precisará pagar pelo seu serviço.
É claro que ele deve te remunerar, visto que o seu trabalho fora elaborado em
conformidade. Portanto, é importante que o seu contrato de prestação de serviço seja
bem elaborado e te proteja dessa possibilidade. É recomendável que você combine o
pagamento por etapas, de acordo com as suas entregas (sinal, projeto preliminar, projeto
legal, projeto executivo e complementares, documentação da Caixa, etc). Caso o
processo venha a se romper nesse período, você será remunerado pelo que efetivamente
foi trabalhado.
Ainda falando dos seus clientes, é bastante provável que alguns deles tenham dúvidas a
respeito de financiamento bancário para construção. Uma dúvida comum é quanto à
planta da casa. Muitas pessoas acham que para aderir ao MCMV é obrigatório optar por
um modelo de planta a ser fornecido pela Caixa. Bom, ao final da leitura deste ebook,
estou certo de que você está apto a responder a essas pessoas que não é assim que
funciona! O arquiteto está livre para projetar, desde que respeite os critérios de projeto da
normativa da Caixa e respeite o limite do montante a ser liberado para a obra.
39
Lembrem-se que os financiamentos estão acontecendo, estão sendo aprovados, portanto

pense que oferecer em seu mix de serviços a elaboração e aprovação de projetos que
visem financiamento bancário pode ser uma opção bastante interessante para o seu
escritório.
Outra possibilidade a ser estudada é você se cadastrar na Caixa como um profissional

analista. Os honorários são interessantes e este pode ser um nicho de trabalho
interessante para você.
Chego ao fim do nosso Ebook com um gostinho de “quero mais”. Quero proporcionar a
você, além da base teórica que vimos aqui, um estudo mais aprofundado e mais
completo, com exemplos práticos, para que você aprenda definitivamente como elaborar
projetos mais completos de residências. Se você pretende dar esse UP nos seus projetos,
saiba que tenho uma boa notícia para você! Te convido a participar de um ENCONTRO
ONLINE EXCLUSIVO, comigo e com todos que compraram o ebook. Nesse nosso
encontro online, vou te revelar uma SURPRESA INCRÍVEL! Mas como a sala é limitada e
tem um número máximo de participantes, garanta a sua vaga! Basta se cadastrar clicando
aqui em QUERO PARTICIPAR!
Obrigado por me acompanhar até aqui. “Vejo” você novamente em breve, no nosso
encontro online!
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Como Aprovar Projetos para Financiamento Habitacional

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Como Aprovar Projetos para Financiamento Bancário

No momento da elaboração deste conteúdo, os financiamentos bancários estão ativos e

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PASSO 1 – SIMULAÇÃO DO FINANCIAMENTO

Etapa 1 (Dados Iniciais) – O proponente deverá responder as seguintes perguntas (as

Etapa 2 (Dados pessoais) – O proponente deverá responder as seguintes perguntas (as

Etapa 3 (Opções) – Neste caso – com as informações da simulação acima – em função

Etapa 4 (Opções) – Nesta etapa, o proponente receberá um resumo da simulação e os

Minha Casa Minha Vida - Aquisição de Imóvel Novo - Balcão.

No final da etapa 4, a Caixa exibe uma mensagem importante:

Demonstração dos fluxos referente aos pagamentos e recebimentos considerados no

PASSO 2 – CONTRATAÇÃO DO ARQUITETO

Com o CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS assinado entre você e o seu

PASSO 3 – ELABORAÇÃO DO PROJETO

PASSO 4: ELABORAÇÃO DO PROJETO LEGAL

PASSO 5: PROJETOS COMPLEMENTARES

➢ Projeto de drenagem (pode já ter sido realizado na etapa de projeto legal)

Relembrando! Em alguns casos, caso estejam previstas instalações adicionais para a

PASSO 6: COMPATIBILIZAÇÃO DOS PROJETOS

PASSO 7: PFUI (PROPOSTA DE FINANCIAMENTO DE UNIDADE ISOLADA)

PASSO 8: PREENCHIMENTO DA SÍNTESE DO MEMORIAL DESCRITVO

PASSO 9: ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO COMPLETA PARA A CAIXA

DOCUMENTAÇÃO A SER ENVIADA PARA A CAIXA OU CORRESPONDENTE

PASSO 10: VISITA AO TERRENO E ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO

PASSO 11: ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO

PASSO 12: INÍCIO DA OBRA

PASSO 13: CONCLUSÃO DA OBRA

PASSO 14: EMISSÃO DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS NA RECEITA FEDERAL

PASSO 15: AVERBAÇÃO DA CASA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

PASSO 16: DESEMBOLSO DA ÚLTIMA PARCELA DA CAIXA

PASSO 17: INÍCIO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES

FONTES DE RECURSOS PARA OS FINANCIAMENTOS

Existem algumas opções de financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro Habitacional),

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O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa habitacional do Governo Federal –

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Para os financiamentos urbanos, as condições do financiamento (fonte dos recursos,

A seleção dos beneficiários segue os seguintes critérios de prioridade:

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